Boligordboka

P-ROM, BRA og BTA? Det er lett å gå i surr i en jungel av nye og uforståelige begreper. Bli litt klokere, finn ut hva alle ordene betyr.

Bruttoareal

Bruttoareal (BTA) er eiendommen målt utvendig for hver etasje. 

Bruksareal

Bruksareal (BRA) er bruttoareal minus det arealet som ytterveggene opptar.

P-ROM

P- står for «primære rom», og er de rommene som brukes til å bo i. Det vil si oppholdsrom som soverom, kjøkken, entre, ganger, bad, dusjrom, toalett, vaskerom og badstue. Rom som leder fra et slikt rom til et annet, som trapp og gang, regnes også med her. 

Tilbehør

Avhendingsloven sier at eiendommen skal overtas med innredning, utstyr som lov og forskrift eller annet offentlig vedtak bestemmer at skal følge med. Utover det, står kjøper og selger fritt til å avtale hva slags løsøre og tilbehør som skal følge med. Vi har jobbet frem en veiledende liste. Med mindre noe annet er avtalt eller står i salgsoppgaven, kan du ta utgangspunkt i den. 

As is, som den er

De fleste boliger blir solgt «som de er». Det betyr kort fortalt at selgeren fraskriver seg ansvaret for «mindre vesentlige feil og mangler», og overlater det til deg som skal kjøpe. Det er ingen klar definisjon av hva som egentlig inngår i det begrepet. Men ifølge Høyesterettsdom er det kostnader om utgjør minimum 3-5 % av kjøpesummen som kan regnes som vesentlig.

Prisantydning

Prisantydning er den prisen megler og selger er blitt enige om og som er utgangspunkt for salget. Den er ikke bindende for selgeren som kan akseptere eller avslå et hvilket som helst bud. 

Boligsalgsrapport eller tilstandsrapport

Denne rapporten blir utført av en takstmann før salgsprosessen setter i gang. Han eller hun har kompetanse til å kontrollere eiendommens tekniske tilstand, både gjennom grundig gjennomgang på stedet og ved hjelp av enkle måleinstrumenter.  Rapporten er et resultat av undersøkelsene og de opplysningene selgeren gir. Som kjøper er det viktig at du setter deg inn i rapporten. 

Verditakst og lånetakst

Etter en gjennomgang av eiendommen, setter takstmannen sammen en rapport som viser arealene på eiendommen og som anslår markedsverdien (verditaksten). Lånetaksten er mer nøktern og indikerer hvor mye boligen kan belånes med, altså hvor mye banken vil gi deg i lån. Denne taksten utgjør som oftest 80-90 % av verditaksten. NB! Dette er ingen tilstandsrapport.

Verdivurdering

Verdivurderingen gir deg en idé om hvor mye boligen din er verdt. Du ber gjerne om en slik før du skal selge og kjøpe, for å vite hvor mye du har å rutte med. Verdivurderingen er summen av flere faktorer som megleren har kikket på og vurdert. 

Borettslagsleilighet

Når du kjøper leilighet i et borettslag, blir du andelseier i borettslaget. Borettslaget eier eiendommen og du som andelseier får borett. Hjemmelsdokumentene du får til din andel blir tinglyst hos Statens Kartverk. Borettslag styres av vedtekter, og disse gjør du lurt i å sette deg inn i, sammen med regnskapet, årsberetning og protokoller. Er det for eksempel høy fellesgjeld? Og dekker felleskostnadene driftskostnader og leiligheten din sin andel av renter og avdrag på fellesgjeld? Totalprisen på leiligheten er kjøpesummen du betaler –  pluss andelen av fellesgjelden i borettslaget. Vurderer du å leie ut etter hvert? Sjekk retningslinjene for utleie før du kjøper. Dette skal fremgå i salgsoppgaven. Vær også klar over at du som ny andelseier må godkjennes av borettslaget. I de fleste tilfellene vil det foreligge forkjøpsrett for borettslaget og boligbyggelagets medlemmer.

 Forkjøpsrett

Som kjøper støter du oftest på forkjøpsrettsbestemmelser ved kjøp av andeler i borettslag. Medlemmer av borettslaget, eller boligbyggelaget som borettslaget er tilknyttet, har forkjøpsrett til kjøp av en leilighet som legges ut for salg. Det vil si at den som har lengst medlemstid kan tre inn i høyeste budet. Det vil annonseres frister for å gjøre forkjørsretten gjeldende. I sameier, der hvor flere eier en eiendom sammen, vil det normalt foreligge forkjøpsrett for de øvrige sameierne, men det vil fremgå av salgsoppgaven. Andre forkjøpsretter vil ofte være tinglyst på eiendommene, og det skal fremgå av salgsoppgaven om slik forkjøpsrett gjelder for den aktuelle eiendommen, og hvilke regler som gjelder.

Selveier

Som selveier har du full råderett over eiendommen du kjøper. Eiendomsretten blir overført fra selgeren til deg gjennom et skjøte. Kjøper du en eierseksjon, blir du en del av et sameie. Da bør du sette deg inn i vedtekter, regnskap, årsberetning, protokoller og husordensregler.

Festet tomt

En festet tomt er leid fra grunneieren. I slike tilfeller finnes det vanligvis en festeavtale med bortfester. Den som leier, også kalt fester, betaler festeavgift for grunnen, som oftest for et år av gangen. Festeavtaler kan være inngått for et bestemt tidsrom. Eventuell regulering og innløsning av festetomter skjer etter festeavtalen. Les salgsoppgaven nøye vedrørende reglene om det aktuelle festeforholdet.

Reklamasjon

Skal du reklamere på et boligkjøp, må du rette en skriftlig henvendelse til selgers eierskifteforsikringsselskap eller selger så raskt som mulig etter at du har oppdaget at noe mangler eller er feil. Venter du for lenge, 2-3 måneder etter at du har oppdaget mangelen, kan du miste retten til erstatning. 

Boligkjøperforsikring

Kjøper du bolig vil megleren vil tilby deg en boligkjøperforsikring. Får du behov for å reklamere eller klage, vil forsikringen sikre deg hjelp fra spesialiserte advokater. Siste mulighet til å tegne denne forsikringen, er når du signerer kjøpskontrakten. Hva det koster, vil stå i salgsoppgaven. Forsikringen gjelder i 5 år. Les mer om boligkjøperforsikring her

Eierskifteforsikring

Selger du eiendom, sier Avhendingsloven at du kan bli holdt ansvarlig for feil og mangler i inntil fem år etter overtakelsen. Med denne ansvarsforsikringen sikrer du deg mot fremtidige krav. Den dekker det økonomiske ansvaret du, etter Avhendingsloven, måtte få overfor kjøperen. 

Konsesjon

Ved enkelte salg kreves det en kommunal godkjenning. Det gjelder alltid tomter, samt eiendommer som ligger i kommuner som har innført konsesjonsgrense null. I slike tilfeller må man undertegne en egenerklæring om at man vil benytte eiendommen til det den er regulert til, som må bekreftes av kommunen før tinglysing av overdragelsen kan skje. Det vil fremgå av salgsoppgaven om dette er nødvendig. Boliger i kommuner som har konsesjonsgrense null har boplikt, og man vil ikke kunne nytte disse til fritidsformål. Enkelte større eiendommer, som landbrukseiendommer vil ofte være konsesjonpliktige, og da må man søke om godkjenning til å få kjøpe slik eiendom. Det vil ofte også være knyttet bo- og driveplikt til slike overdragelser. 
Det skal fremgå av meglers salgsoppgave om konsesjon kreves for å kjøpe den aktuelle eiendommen.

Reguleringsplaner

Kommunens reguleringsplaner sier noe om hvilket formål eiendommen og området er regulert til. Den forteller blant annet om utnyttelsesgrad, tillatte byggehøyder, byggelinjer med mer. Denne bør du sette deg inn i før du gir bud, slik at du kjenner nabolaget. Det er også smart å sjekke hva kommunedelplanen sier om utviklingen av området.