Boligåret 2020

Tekst: Fredrik Fornes. Foto: Shutterstock.
I 2019 ble det skapt 9 000 nye arbeidsplasser i regionen – størst vekst i hele landet. Likevel sank boligprisene. Her forklarer ekspertene hvorfor, og gir sine spådommer for privatøkonomi, næringsliv og boligmarkedet 2020.


Knut Sirevåg, administrerende direktør i EiendomsMegler 1 SR Eiendom AS

Færre kjøpere enn selgere

Før fjoråret forventet Knut Sirevåg at boligprisene i Stavanger og omegn ville øke med to til tre prosent gjennom året. I stedet gikk det andre veien, og prisene sank med 2,6 prosent.

Sirevåg legger ikke skjul på at dette var overraskende, særlig med tanke på det økte aktivitetsnivået og bedringen man har sett i arbeidsmarkedet i Rogaland etter mange vanskelige år.

Men i boligtallene har ikke dette slått ut – enda. Sirevåg peker på at det er et rekordhøyt antall boliger på markedet, og at netto tilflytting til byen i fjor var lav. Han tror også mange sitter i det han kaller «egen-kapitalfellen». Dette er personer som har kjøpt bolig de siste fem-seks årene og som kan risikere tap ved salg nå. Det vil gå ut over egenkapitalen – om de ikke har spart mye penger eller nedbetalt en betydelig del av lånet.

Flere har råd

Sirevåg ser likevel noen positive tegn, som gjør ham optimistisk med tanke på 2020.

– Vi har en indeks som indikerer hva folk med «vanlig» inntekt har tilgang på, og denne viste at man med normal inntekt i 2013 hadde råd til fem prosent av boligene i byen. Nå viser indeksen at denne gruppen har råd til 35 prosent av boligene, sier han.

Tilsvarende tall i Oslo er fire prosent. I kampen om arbeidskraft er altså ikke boligprisene et hinder i Stavanger og omegn.

Mer realistiske priser

Sirevåg peker også på at boligprisene i området over lenger tid har vært unaturlig høye. Selgerne blir mer og mer vant til dagens prisnivå. Folk begynner å innse at det ikke lenger er som i 2005 til 2006, da prisstigningen var på vanvittige 40 prosent.

– Jeg tror det kan gi en litt raskere omsetningstid (89 dager i fjor) i 2020. Når vi skal selge lever vi jo i håpet alle sammen, men det virker som om prisene nå er mer justert mot den faktiske markedsprisen, sier Sirevåg, som understreker at det fortsatt er kjøpers marked.



Jan Friestad, konserndirektør personalkundemarked SR-Bank

Styringsrenten økte tre ganger i løpet av 2019, fra 0,75 til 1,5. Konserndirektøren i SR-Bank mener dette var mer eller mindre som ventet.

– Samtidig ser det nå ut til å flate ut. Alt tyder på at det vil stabilisere seg på et lavt rentenivå lenge. For det er viktig å presisere: Rentenivået er fortsatt lavt. Folk trenger altså ikke være veldig urolige, sier Friestad.

Sett av rentebufferen

I fjor pekte han på at lønnsveksten og utviklingen i næringslivet sannsynligvis ville kompensere for mye av renteøkningen. Økningen var en ekstra utgift som folk naturligvis merket – men Friestad poengterer at den var både varslet og innenfor det folk skal tåle.

Han minner om at banken alltid anbefaler kundene å legge til grunn at de skal tåle fem prosents renteendring. Sannsynligheten for at det skjer er liten, men bør tas hensyn til.

– Renteøkningen i 2019 var vesentlig mindre enn disse fem prosentene folk bør ha planlagt for. Det som kan være lurt, er å sette til side noe av rentebufferen man har beregnet, slik at man ikke venner seg til et forbruk basert på det lave rentenivået. Man kan fort bli litt «fartsblind» av at renten blir liggende lav så lenge, sier Friestad.

Tror 2020 blir bra

Han har tro på et godt 2020, og peker på at Rogaland har lav arbeidsledighet og en viss befolkningsvekst. Det er positivt – både for folk flest og for boligmarkedet.

– Vi har fortsatt et stabilt lavt rentenivå, lav arbeidsledighet og optimisme blant mange bedrifter, så jeg tror 2020 blir et ganske bra år for folk flest i Rogaland, oppsummerer han.



Kyrre M. Knudsen, sjefsøkonom SR-Bank

– Kort oppsummert ble 2019 et bra år og enda litt bedre enn vi hadde ventet, sier sjefsøkonomen i SR-Bank.

Knudsen forteller at Rogaland var det fylket i landet med høyest jobbvekst i landet i fjor: 3,5 prosent og hele 9 000 nye arbeidsplasser. For bare et par år siden hadde han ikke engang turt å drømme om slike tall.

Sjefsøkonomen mener 2019 har vært et år med god vekst i oljeinvesteringer, men forklarer at bedrifter i tillegg har begynt å satse på ting utenfor olja, som fornybar energi, havbruk og store infrastrukturprosjekter.

– Alt i alt har det vært et år med god aktivitet, og arbeids-ledigheten i Rogaland er tilbake på landsgjennomsnittet
for første gang på fem år.

Samtidig er befolkningsveksten i Rogaland på vei opp igjen. Tredje kvartal av 2019 hadde Rogaland for første gang på fire år høyere befolkningsvekst enn lands-gjennomsnittet.

Høyt tilbud i markedet

Men selv om befolkningsveksten økte, ga ikke dette store, positive utslag på boligmarkedet. Dette skyldes i følge Knudsen at antallet boliger til salgs la en demper på prisutviklingen.

– 2020 vil nok være preget av det samme: Økt etterspørsel, men mye for salg vil trolig dempe prisutviklingen.

Det er rett nok ikke bare negativt. Lav ledighet og befolkningsvekst betyr at bedriftene må ha flere folk, og behovet for arbeidstilflytting vokser frem.

– Da er det et konkurransefortrinn at vi har boliger som ikke er i den dyre enden av Norge. Tilbake i 2013 var Stavanger nesten på Oslo-nivå. Nå er vi på omtrent halvparten av hovedstaden. Sånn sett kan vi tiltrekke oss for eksempel nyutdannede studenter i større grad, fordi man får dobbelt så mye for pengene her, sier Knudsen.

Han opplyser at det ikke ligger an til noen ytterligere renteendringer fra Norges Bank i 2020. Med en lønnsvekst i 2020 på over tre prosent vil det bety at folk flest vil ha litt bedre råd. Men Knudsen er snar med å minne om viktigheten av å huske på risiko og usikkerhet. Norge og vår region har vært utsatt for både oljenedgang og -oppgang før – så planlegg alltid for en regnværsdag.

– I 2019 hadde vi blant annet hatt handelskrig og Brexit som preget den globale situasjonen. Det kan være en oppside at det nå går litt bedre i verden. Jeg tror 2020 blir et spennende år, avslutter han.