Bilde av Arkitekt Elisabeth Fougner. Foto: Niklas Hart

Oppussingsobjekt – hvordan går du frem?

Foto: Niklas Hart / Fredric Boukari / Shutterstock.
Å kjøpe et oppussingsobjekt handler ofte om å se et potensial. Man får sjansen til å fikse boligen akkurat slik man vil, men det har sin pris. Hva må fikses med én gang, hva kan du vente med, hva kan du gjøre selv, hva må fagfolk gjøre og ikke minst, hvor mye koster det?

Elisabeth Fougner er arkitekt, men har også jobbet mye med interiør. Vi viste henne et oppussingsobjekt til salgs og ga henne et maksbudsjett på 650.000,- for å se hvor langt man kommer med den summen.

Leiligheten kort fortalt

Terrasseleilighet på 63 m2 som inneholder entré, bod, bad/WC/vaskerom, stue, kjøkken og soverom. Utgang til 20 m2 vestvendt terrasse fra stuen. Leiligheten ble bygget i 1975, og har fortsatt det originale interiøret. Terrassedør og vinduer ble skiftet ut for noen få år siden.

Den originale plantegningen

– Dette var en fin leilighet, og den har et godt potensial. Det aller første jeg ville ha gjort, er å legge en plan. Planlegging er det viktigste du gjør, da endringer i etterkant fort blir dyrt. Begynn med å lage en rombeskrivelse med ønsker og behov. Så ville jeg hentet inn pris fra 2-3 forskjellige entreprenører, forteller Elisabeth.

Husk at tilbudene kan sprike i pris, avhengig av hva som er inkludert i tilbudet og hva som kommer i tillegg. Ifølge Elisabeth er det erfaringsmessig lurt å velge de som ligger i midtskiftet, samt passe på at de bruker fagfolk til jobben.

– Man kan jo alltids gjøre mye selv, men alt som gjelder elektrisitet- eller rørleggerarbeid må gjøres av fagfolk. Husk også at alt arbeid som gjøres av fagfolk må dokumenteres. Man har dokumentkrav, som er viktig å ha på plass hvis man eventuelt skal selge igjen, understreker Elisabeth.

Første investering

– Det første jeg ville gjort med dette budsjettet, er å investere i nytt elektrisk anlegg (automatsikringer), komfyrvakt og egne kurser til vaskemaskin og komfyr. Dette må gjøres av en elektriker. Deretter ville jeg, ved hjelp av en entreprenør, ha lagt ny parkett i hele leiligheten – da helst en-stavs eikeparkett. Dersom du ønsker å spare penger, kan du heller velge billigere alternativer, som klikk-parkett eller laminat, som du legger selv. I mitt budsjett tar jeg høyde for å få jobben gjort profesjonelt.

Pris: 

Ca. 70.000,- for nytt elektrisk anlegg
(Automatsikringer, komfyrvakt og nye kurser)
Ca. 75.000,- for ny parkett og lister
(Ny parkett og nye lister + få jobben gjort profesjonelt)
Til sammen 145.000,-

Vi går i gang med badet

Beskrivelse: Eldre baderom med vinylbelegg på gulvet og vinyltapet på veggene fra byggeåret. Innredningen består av wc, dusjkabinett og servant med overskap, speil og belysning. Det er opplegg for vaskemaskin. Avløp av plast og vannrør av kobber. 

Bilde av badet slik det ser ut fra førBadet trenger definitivt en totalrenovering.

– Her er det bare én ting å gjøre: Totalrenovering! Strippe helt ned, forså å bygge opp igjen i henhold til byggeforskriftene. Jeg ville lagt fliser på gulv og vegger – gjerne store 60x60 cm fliser. Jeg er ikke tilhenger av dusjkabinett, så jeg ville satt opp en glassvegg mellom nytt vegghengt toalett og dusj. I tillegg ville jeg lagt et langsgående sluk helt inne mot veggen. Da kan man dusje rett på gulvet, som er behagelig og lett å holde rent. Varmekabler i gulvet, spotlights i taket og gjerne også en lampe i speilveggen. For å spare plass, ville jeg bygget inn vaskemaskin i servantskap med benkeplate oppå. Det er en smakssak om man vil ha toppmontert vask, eller ha denne nedfelt i benkeplaten. Til slutt ville jeg hatt et stort speil på veggen over vasken for å gi mer romfølelse. 

Plantegning av badet før og etter oppussing

Pris:

Ca. 200.000,- for totalrenovering av bad gjort av fagfolk. 

Inspirasjonsbilde av et mer moderne bad - Foto: ShutterstockInspirasjonsbilde fra Elisabeth. Et stort speil på badet gir en betydelig bedre romfølelse. Foto: Shutterstock

Vi fortsetter med entreen/boden

Beskrivelse: Lys entré med plass til yttertøy og sko. Vinyl på gulvet og malt tapet på vegg. Bod ligger vegg i vegg med entreen.   

 Bilde av gangen slik den er i dagGangen i seg selv er i utgangspunktet enkel og grei.

 – Denne gangen er praktisk, men litt liten. Her trenger man strengt tatt ikke å gjøre noe annet enn å male over veggene, men det kunne jo vært fint å erstatte veggen inn til stuen med en spilevegg for å slippe inn lys. For å få enda litt mer plass, kan man vurdere å gjøre om boden til en del av entreen og sette inn ekstra dype garderobeskap, gjerne med speil i døren for å øke romfølelsen, mener Elisabeth.

Plantegning av gangen før og etter anbefalte justeringer

Pris:

Ca. 5.000,- for Malerutstyr/maling
Ca. 15.000,- for å rive ned vegg og bygge opp spilevegg
Til sammen ca. 20.000,-

 Inspirasjonsbilde fra Elisabeth. En spilevegg gir mer lys inn til gangen. Foto: Fredric BoukariInspirasjonsbilde fra Elisabeth. En spilevegg gir mer lys inn til gangen. Foto: Fredric Boukari

Så over til kjøkkenet

Beskrivelse: Kjøkkeninnredning av eldre årgang (fra byggeåret) med lyse fronter og benkeplater av laminat med rustfritt benkebeslag med oppvaskkum, utslagsvask og avrenningsplate. Det er et dobbelt overskap og 4 skuffe/skapseksjoner på gulvet. Uttak til oppvaskmaskin ved siden av komfyren og plass til kjøleskap. Det er ingen fliser på veggene, og gulvet er av vinyl.  

Kjøkkenet bærer tydelig preg av at det har stått uendret siden 70-tallet. Kjøkkenet bærer tydelig preg av at det har stått uendret siden 70-tallet.

– Her er det også et stort forbedringspotensial! Jeg tror nok jeg ville skiftet dette med en gang. Revet hele kjøkkenet og bygget det opp på nytt, rett og slett. Det er lurt å tegne opp kjøkkenet først, for å få det mest mulig i henhold til dine ønsker og behov. Dette kan du få hjelp til å gjøre gjort profesjonelt, fra en som meg – eller du kan tegne det opp på for eksempel ikea.no.

I tillegg anbefaler Elisabeth å tenke på hvor du skal ha elektrisitet, slik at du er sikker på at det er står til dagens standard.

– Før hadde man f. eks. 16 amper eller 20 amper til komfyr, nå anbefales det 25. Hvis du ikke har budsjett til dette akkurat nå, så er dette helt klart noe du kan vente med. Det å skifte ut eller få laget nye fronter og legge en ny benkeplate er også en fin midlertidig løsning, sier Elisabeth.

Men dersom Elisabeth hadde fått totalrenovert etter eget ønske, har hun klare tanker om hva hun ville fått gjort.

– Jeg ville satt høyskap langs kortveggen. Så ville jeg hatt benkeplate med komfyr, oppvaskkum, skuffer, oppvaskmaskin og skuffer under. På veggen over komfyren ville jeg ha hengt en ventilator. Og fordi røret fra ventilator må bort til avtrekket i veggen, hadde jeg foret med et lite skjørt. Der er det også er mulig å legge inn downlights, slik at man får nok lys til kjøkkenarbeidet også. Eventuelt kan man montere vegglamper rett på veggen. Kjøkkenet ville jeg fått levert av en kjøkkenleverandør. Det er også mulig å få kjøkkenet spesiallaget av en møbelsnekker. Vil du gjøre alt selv (unntatt elektro og rørarbeid), er IKEA tingen. Her kan man jo velge mellom et stort utvalg fronter og benkeplater, og om man vil ha overskap eller ikke. Hvis man ikke vil ha keramiske fliser langs arbeidsbenken, kan man enten sette opp en glassplate over den malte veggen, eller til og med bruke maling som er motstandsdyktig mot fettsprut og søl, fortsetter hun.

 Drømmekjøkkenet til Elisabeth ser nokså annerledes ut enn originalkjøkkenet. Foto: Niklas HartDrømmekjøkkenet til Elisabeth ser nokså annerledes ut enn originalkjøkkenet. Foto: Niklas Hart

Pris: 

Ca. 200.000,- for totalrenovering av kjøkken (elektriker, rørlegger, ventilasjon, nye hvitevarer, benkeplate, lamper, oppvaskkum og kran + fronter og skap fra kjøkkenleverandør).

Neste rom – stuen

Beskrivelse: Det er delvis åpen løsning mellom kjøkken og stue. Stuen er romslig og med vinylgulv og malt tapet på veggen.  

– Siden gulvet allerede er fikset (se budsjett lenger opp), og kjøkkenet er flunkende nytt, ville jeg nok brukt litt penger på å rehabilitere og male overflatene i stuen. Men det er jo ikke kritisk. Her kan man enten legge på et tykt tapet som dekker ujevnheter, en såkalt veggfornyer, og deretter male. Eller så kan man sparkle, pusse ned og så male over i den fargen man ønsker, sier Elisabeth.

Pris: 

Ca. 10.000,- Malerutstyr/maling

Vi avslutter med soverommet

– Soverommet har jo allerede fått ny parkett (se budsjett over), men veggene trenger ny maling. Ny garderobeløsning langs veggen mot kjøkkenet hadde også vært fint. Du får kjøpt helt greie garderobeløsninger på IKEA eller i andre møbelforretninger. Det er også mulig å få garderobe bygget av møbelsnekker. Her varierer prisene veldig, alt ettersom hva slags materiale som brukes og innmaten som velges. Å få nytt garderobeskap er helt klart noe du kan godt kan vente med, men siden gulvet byttes er det sikkert greit å få nytt gulv under garderobeskapet også. I dette budsjettet kjører jeg på med ekstern malehjelp og en garderobeløsning sånn midt på treet, fortsetter Elisabeth.

Pris:

Ca. 10.000,- Malerutstyr/maling
Ca. 10.000,- for malerjobb
Ca. 18.000,- for skreddersydd garderobeløsning
Totalt: 38.000,- 

 Bilde av elegant løsning på et nytt soveromNy garderobeløsning hadde vært optimalt, men det kan også vente. Foto: Shutterstock

– Skulle man ha noen penger til overs til slutt, kan man jo investere i frostsikre fliser på terrassen, markiser, varmelampe og noen kule loungemøbler, avslutter Elisabeth.  

Plantegning av hele boligen før og etter.  

Før dere går på jakt etter det beste oppussingsobjektet, er det greit å vite hva dere har å rutte med.

Start med en verdivurdering