Familie som bærer flytteesker

Sameie eller borettslag?

Tekst: Usbl. Foto: CF Wesenberg.
En leilighet er en leilighet, tenker du kanskje. Men før du kjøper bolig lønner det seg å ha en viss oversikt over de ulike måtene du kan eie på.

Hva er forskjellen på et sameie og et borettslag?

- Et borettslag er et selskap som eies av dem som bor der. Når et borettslag bygges blir det delvis finansiert av et felleslån med sikkerhet i borettslagets eiendom, og delvis av et innskudd som betales av boligkjøperen. Innskuddet pluss boligens andel av fellesgjelden utgjør totalprisen for boligen. Boligen du kjøper er knyttet til en andel i borettslaget. Alle beboerne er andelseiere og har bruksrett til egen bolig.

I et borettslag er det laget selv som eier bygningene og eiendommen. Borettslaget kan ta opp et felles lån med pant i fellesarealene for å finansiere utgifter til vedlikeholdsarbeid.
Et sameie er ikke et selskap, men en sammenslutning av eiere. I et sameie kjøper du en selveierbolig, ofte kalt eierseksjon. Da eier du din seksjon og en tenkt del av sameiets eiendom. Du må imidlertid ta høyde for at staten skal ha sitt i form av dokumentavgift, 2,5 prosent av kjøpesummen.
Et sameie kan ikke ta opp felleslån med sikkerhet i eiendommen, noe som kan gjøre det litt vanskeligere å få finansiering til fellesarbeid.

Borettslaget har høy fellesgjeld. Er det fortsatt trygt å kjøpe boligen?

- Du trenger ikke å styre unna boliger med høy fellesgjeld. Det er vanlig at borettslag har fellesgjeld. Noen ganger kommer gjelden fra felleslånet som ble tatt opp for å finansiere byggingen av borettslaget. Andre ganger kan gjelden skyldes at borettslaget har tatt opp nye felleslån for å finansiere større rehabiliteringsprosjekter.

Totalprisen på en borettslagsbolig er innskuddet pluss boligens andel av fellesgjelden. Fellesgjeld kan være gunstig grunnfinansiering, spesielt for unge nyetablerte, da denne gjelden kan ha gunstigere betingelser enn en ung låntager selv kan oppnå i banken. Men du må være klar over at i borettslag med høy fellesgjeld kan bokostnadene fort skyte i været når avdragene begynner å løpe. Ikke alle er oppmerksomme på dette. Sjekk om renten på fellesgjelden er bundet og eventuelt hvor lenge. Det kan hende borettslaget har bundet renten til et høyere nivå enn det du selv kan oppnå.

Kan jeg leie ut leiligheten min?

- Mulighetene for utleie i et borettslag er mer begrenset enn i et sameie. I borettslag er det i prinsippet eieren som skal bo i boligen. Generelt sett må du ha bodd i boligen i minst ett år før du kan leie ut, og da kun for tre år om gangen. Denne regelen faller derimot bort ved midlertidig flyttebehov, for eksempel i forbindelse med jobb eller utdannelse i en annen by.
Som eier i et sameie kan du som regel leie ut boligen din når du ønsker.

Hva bør inngå i husleien?

- Avdrag og renter på fellesgjelden er en del av de månedlige felleskostnadene du betaler i et borettslag. 

Har borettslaget en såkalt IN-ordning (individuell nedbetaling), kan -derimot den enkelte beboer nedbetale sin del av fellesgjelden på den måten som måtte passe best.
Felleskostnadene dekker også vedlikehold og drift av borettslaget, offentlige avgifter, forsikring, styrehonorar og alle andre utgifter som borettslaget deler på. Felleskostnadene fordeles mellom boligene i borettslaget, slik at de som har størst bolig betaler mest.
Da en del av kjøpesummen er finansiert med fellesgjeld, og det i tillegg er vanlig at offentlige avgifter er en del av felleskostnadene i et borettslag, ser ofte felleskostnadene høyere ut i borettslag enn i sameier.