Lokalt prisfall siste kvartal

Tallene for boligprisutviklingen er nå klare for fjorårets siste kvartal. Den kvartalsvise oversikten går mer lokalt til verks enn den månedlige statistikken, og vi kan derfor se mer detaljert hvordan det står til i boligmarkedet for Østfold og Follo. Fasiten er jevnt over et ørlite fall i prisene.

I forrige uke la vi ut EiendomNorges boligprisstatistikk for desember 2019. Den statistikken viser også blant annet utviklingen for boligprisene de siste tolv månedene, og vil derfor inneholde en del like tall som vi finner i den kvartalsvise rapporten som her vil bli omtalt. Den største forskjellen vil nok likevel være at vi i dagens kvartalsrapport går mer geografisk til verks. Ønsker du å se artikkelen for forrige ukes desemberrapport, finner du den her:  https://www.eiendomsmegler1.no/ostlandet/informasjon/bps-des19/ 

Boligprisutvikling

Som nevnt ovenfor, var det en liten nedgang i boligprisene siste kvartal i fjor. I Østfold var nedgangen lavest i Halden, med kun 0,2% fall. Høyest boligprisfall hadde Moss med -1,9%. I mellom her finner vi (fra størst fall og nedover) Sarpsborg -1,7%, Askim -1,6% og Fredrikstad - 0,8%.

For vårt markedsområde i Akershus/Follo var det Vestby som hadde størst fall i boligprisene siste kvartal, med -1,9%, deretter Ås -1,8% og Frogn med -1.6%. Distriktene i Akershus samlet hadde en nedgang på 1,3%, mens distriktene i Østfold hadde en nedgang på 1,5%. Det som må nevnes i denne sammenheng er dog at tallet for distriktene i Akershus gjelder for hele Akershus, og ikke kun for den delen som utgjør vårt markedsområde. Konklusjonen er likevel klar, nemlig at vi snakker om en marginalt liten nedgang i samtlige områder, og at denne nedgangen er usedvanlig jevn på tvers av alle lokalområder.

I et litt større perspektiv er bildet litt annerledes. For de fire siste kvartalene, altså hele 2019, er det oppgang i boligprisene i samtlige områder. Det er Fredrikstad som hadde størst økning i boligprisene, med hele 6,0%. Sarpsborg hadde nest størst økning med 4,2%, deretter Askim med 3,4%, distriktene i Østfold 3,3%, Halden 3,1%, og Moss med 2,0%. I Follo var det Frogn som hadde størst boligprisutvikling med det samme som Moss, altså 2,0%. Deretter Vestby med 1,9% og Ås med 1,3%.

Salgstid

Snittiden for å selge en bolig i fjerde kvartal var forholdsvis jevn for alle steder innen vårt markedsområde, iberegnet både Follo og Østfold. Raskest tid tok det i Fredrikstad og Halden, som begge hadde et snitt på 35 dager per boligsalg siste kvartal. Nest raskerste tid tok det i Ås med 41 dager, og rett etter kommer Sarpsborg med 42 og Askim med 43 dager. Deretter har vi både Moss og distriktene i Østfold, begge med 47 dager, tett fulgt av Frogn med 48 dager i snitt per boligsalg. Men det er ett unntak i vårt distrikt, og det er Vestby hvor snittet faktisk var så høyt som 75 dager i fjerde kvartal.

Boligsalg

Når vi sammenligner antall boligsalg siste kvartal mot samme periode året før, er utviklingen i markedsområdet vårt ganske så varierende. Det spenner seg fra en nedgang på hele -20,5% for distriktene i Østfold, samt også en nedgang på hele -17,3% i både Askim og Fredrikstad, til en økning på 13,5% i Frogn. Mellom her ser vi at det var nedgang også i Vestby på -14,9%, mens det var økning i Ås med 3,3%, Halden 3,4%, Moss 4,9%, og Sarpsborg med 9,3%.

Utvider vi perioden til hele året, altså 2019 mot 2018, har vi stort sett positiv utvikling. Det er kun to steder hvor utviklingen er negativ, og det er Ås med -0,3% og Vestby med en litt større nedgang på -9,4%. Resten av vårt markedsområde har altså positiv utvikling, og det er Frogn som har den desidert høyeste økningen med hele 20,6%. Etter Frogn følger Moss og Sarpsborg med 5,9%, Halden og Askim med 1,0%, og Fredrikstad med 0,1%.

Bruktboliger lagt ut for salg

Som desemberrapporten i forrige uke også sa en del om, var det en nedgang i antallet nye bruktboliger lagt ut i markedet på landsbasis i slutten av 2019. Vi ser derfor en nedgang i tilførselen av bruktboliger i de fleste stedene innenfor vårt nedslagsfelt når vi sammenligner 4.kvartal 2019 mot 2018. Størst nedgang finner vi i Ås med -17,5%, deretter Fredrikstad -15,0%, Askim -13,8%, Vestby -12,5%, Halden -9,8%, og distriktene i Østfold med -3,9%. Tre steder hadde positiv utvikling denne perioden, og det er Sarpsborg med 2,0%, Frogn 9,1%, og Moss med 14,6% flere boliger lagt ut i fjerde kvartal 2019.

Sammenligner vi de to hele foregående årene, finner vi at utviklingen i 2019 stort sett er på den positive siden. Markant økning i Frogn med 22,7%, samt også betydelig økning i Sarpsborg med 11,4%. Forøvrig var utviklingen positiv i Moss med 3,6%, Fredrikstad 2,2%, distriktene i Østfold 0,8%, og Askim 0,3%. De tre stedene med negativ utvikling var Halden med -0,2%, Vestby -2,6%, og Ås med størst tilbakegang på -8,8%.

Boligpriser og boligverdier

Gjennomsnittlig kvadratmeterpris sier noe om pris- eller verdinivået i de ulike områdene. Innenfor vårt markedsområde er det også et relativt stort spenn med tanke på kvadratmeterprisene. Høyest ligger naturlig nok områdene som er geografisk nærmest Oslo, siden bolligprisene i hovedstaden er blant landets høyeste.

Det er derfor ikke rart vi finner de tre høyeste kvadratmeterprisnivåene i fjerde kvartal på de tre stedene i Akershus. Høyeste nivå har Frogn med kr. 50.752,- i snitt pr kvm, etterfulgt av Ås med kr. 48.483,- og Vestby med kr. 39.495,- pr. kvm. I Østfold er det Moss som har høyeste kvadratmeterpris med kr. 38.202,-, ikke langt bak Vestby. Deretter kommer Fredrikstad med kr. 32.387,-, Askim kr. 28.783,-, Sarpsborg kr. 28.506,-, distriktene i Østfold kr. 26.966,-, og Halden med kr. 25.664,- pr kvm.

Som en kuriositet kan vi også nevne at medianprisen grovt sett henger sammen med nivået på kvadratmeterprisen. Medianprisen er da per definisjon ikke snittverdien på hver bolig solgt, men rett og slett salgsprisen for den midterste av boligene omsatt når de rangeres fra laveste til høyeste salgspris. Høyeste medianpris i vårt område har Frogn med kr. 4.396.128,-, og den laveste medianprisen har Halden med kr. 2.330.000,-.

Boligene i vårt område selges ikke langt fra prisantydning. Variasjonen spenner seg fra Fredrikstad hvor boligene i snitt omsettes 1,7% over prisantydningen, til Frogn hvor de i snitt omsettes 1,6% under prisantydning.

Avlutningsvis kan vi informere om at hele 2019 har vært preget av moderat prisutvikling, og at dette spås å fortsette inn i dette inneværende året. Tatt i betraktning de ulike parameterne for å måle utsikten fremover i boligmarkedet, er det større positivitet i årsskifte i år enn i fjor. Så vil vi jevnlig fremover presentere fasiten, og da se om dette viser seg å stemme.