Hva om kjøper finner feil og mangler ved overtakelse av bolig?
Visningene er over, du har pakket alt du eier, utvask er ferdig og nå skal du og kjøper av boligen din møtes til overtakelse. Men hva gjør du om ting ikke går helt smertefritt? Selv om du har forberedt deg godt – hva gjør du hvis kjøperen oppdager feil og mangler?
Oppdatert 2025-11-28
De aller fleste overtakelser går som regel bra, men i noen tilfeller kan det hende at kjøper er misfornøyd med boligens tilstand. Kanskje utvasken ikke var god nok, hvitevarer er defekte eller kjøper oppdager større feil og mangler?
Som boligselger kan dette være en ukomfortabel og stressende situasjon å stå i. De vanligste spørsmålene vi får når slike situasjoner oppstår er: Hva skjer nå? Hva kan kjøper gjøre – og hva kan selger gjøre?
Kan boligkjøper kreve retting av feil og mangler?
Pliktene ved salg og kjøp av en brukt bolig, reguleres av avhendingsloven. Hvis kjøper finner mangler ved overtakelsen og det er bevist at disse er ditt ansvar, kan kjøper:
- Kreve retting av feil og mangler
- Kreve erstatningssum
- Holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen
- Heve kjøpet fullstendig
Hva gjør du hvis kjøper er misfornøyd med noe på overtakelsen?
Hvis kjøper har bemerkninger ved overtakelsen og dere blir enige om at du skal utføre forbedringer eller reparasjoner i etterkant, er det viktig å avtale en frist for når dette skal være gjennomført. I tillegg må det komme tydelig frem hva som skal skje dersom du ikke overholder fristen.
For kjøper kan det være fornuftig å holde tilbake et beløp frem til feilene er rettet, slik at hen har en sikkerhet for at dette blir gjort. Beløpet som holdes tilbake bør tilsvare kostnaden for å utbedre mangelen.
Om du som selger likevel ikke erkjenner ansvar for mangelen eller forbedringer og reparasjoner ikke foretas, er det ingen krav om at pengene likevel må bli stående på meglerens konto. Å bestride kravet låser ikke kjøpesummen – i utgangspunktet er tilbakeholdet kjøpers penger, og kjøper har instruksjonsretten.
Hva er «kjøpers instruksjonsrett»?
Kjøper av en bruktbolig har instruksjonsrett over oppgjøret frem til overtakelsen eller overskjøtingen – altså når boligen offisielt bytter eier, avhengig av hva som skjer først.
Dersom kjøper finner en feil eller mangel ved boligen på overtakelsen, kan kjøper instruere megler om å holde tilbake et beløp på klientkonto. Dette kan gjøres uavhengig av selger, siden dette er en rett kjøper har etter avhendingsloven.
Men – du som selger kan kreve forsinkelsesrenter av kjøper, dersom tilbakeholdet ikke er rettmessig eller betydelig høyere enn det mangelen skulle tilsi.
Når overtakelse har skjedd eller skjøtet er tinglyst, mister kjøper instruksjonsretten på kjøpesummen. Dette betyr at dersom kjøper oppdager en mangel to dager etter overtakelse kan kjøper ikke lenger holde tilbake en del av kjøpesummen, men må i stedet reklamere overfor deg eller forsikringsselskapet ditt.
For ordens skyld nevner vi at det gjelder andre regler ved kjøp av helt nybygget bolig.
Kan kjøper heve boligkjøpet?
Det skal mye til for at et boligkjøp kan heves, men i noen tilfeller kan kjøper gjøre det. Dette skjer i sjeldne tilfeller, og som regel ved lengre juridiske saksprosesser. Vi går ikke nærmere inn på denne problemstillingen her, men nevner at det kan være fornuftig å søke juridisk bistand dersom dette er aktuelt. Ta kontakt med forsikringsselskapet ditt dersom du har tegnet boligselgerforsikring.
Har du boligselgerforsikring?
Har du kjøpt boligselgerforsikring, har du tilgang til juridisk bistand fra overtakelse av boligen. Du har også tilgang til juridisk bistand i fem år etter overtakelsen. Forsikringsselskapet kan gi deg råd og veiledning dersom det oppstår uenighet eller tvister.
Her får du flere tips og råd om overtakelse
Selge og kjøpe bolig