Kan kjøper kreve retting av mangler?

De aller fleste overtakelser går som regel bra, men i noen tilfeller kan det hende at kjøper er misfornøyd med boligens tilstand. Kanskje utvasken ikke var god nok, eller kanskje kjøper oppdager større feil.

Som boligselger kan dette være en ukomfortabel og stressende situasjon å stå i. De vanligste spørsmålene vi får når slike situasjoner oppstår er: hva skjer nå? Hva kan kjøper gjøre og hva kan selger gjøre?

Pliktene ved salg og kjøp av en brukt bolig, reguleres av avhendingsloven. Hvis kjøper finner mangler ved overtakelsen og det er bevist at disse er ditt ansvar, kan kjøper:

• Kreve retting av mangler
• Kreve erstatningssum
• Holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen
• Heve kjøpet fullstendig

Hvis kjøper er misfornøyd med noe på overtakelsen og dere blir enige om at du skal utføre forbedringer eller reparasjoner i etterkant, er det viktig at det settes en siste frist for når dette skal være i orden. I tillegg må det komme tydelig frem hva som skal skje dersom du ikke overholder fristen.

For kjøper kan det være fornuftig å holde et beløp tilbake frem til feilene er blitt rettet, slik at hen har en sikkerhet for at dette blir gjort. Da kan det være lurt at beløpet som holdes tilbake tilsvarer det det koster å utbedre mangelen.

Om du som selger likevel ikke erkjenner ansvar for mangelen eller forbedring/utbedring ikke foretas, er det ingen krav om at pengene likevel må bli stående på meglers konto. Å motsi kravet låser ikke kjøpesummen, i utgangspunktet er tilbakeholdet kjøpers penger og kjøper har instruksjonsretten.

Hva er «kjøpers instruksjonsrett»?

Kjøper av en bruktbolig har instruksjonsrett på oppgjøret frem til overtakelsen eller overskjøting, avhengig av hva som kommer først.

Dersom kjøper finner en feil eller mangel ved boligen på overtakelsen, kan kjøper instruere megler om å holde tilbake et beløp på klientkonto. Dette kan gjøres uavhengig av selger, siden dette er en rett kjøper har etter avhendingsloven.

Men du som selger kan kreve forsinkelsesrenter av kjøper, dersom tilbakeholdet ikke er rettmessig eller betydelig høyere enn det mangelen skulle tilsi.

Når overtakelse har skjedd eller skjøtet er tinglyst mister kjøper instruksjonsretten på kjøpesummen. Dette betyr at dersom kjøper oppdager en mangel to dager etter overtakelse kan ikke kjøper lengre holde tilbake en del av kjøpesummen, men må i stedet reklamere overfor deg eller ditt forsikringsselskap.

For ordens skyld nevner vi at det gjelder andre regler ved kjøp av helt nybygget bolig.

Kan kjøper heve boligkjøpet?

Det skal mye til for at et boligkjøp kan heves, men i noen tilfeller kan kjøper gjøre det. Dette skjer med i sjeldne tilfeller, og som regel ved lengre juridiske saksprosesser. Vi går ikke nærmere inn på denne problemstillingen her, men nevner at det kan være fornuftig å søke juridisk bistand dersom dette er aktuelt. Ta kontakt med forsikringsselskapet dersom du har tegnet boligselgerforsikring.