Bekymret for mellomfinansieringen? Les våre beste tips!

Tryggere boligbytte

Ved boligbytte er det mange som ønsker å kjøpe før man selger. Da kommer de fleste av oss i en situasjon hvor vi må ha mellomfinansiering. Det vil si at du i en kort periode trenger to boliglån, ett på ditt gamle hjem som du skal selge og ett på den nye boligen du har kjøpt.

Å sitte med to lån samtidig kan virke risikabelt. Med økte kostnader på varer og tjenester har det blitt dyrere å bo og leve det siste året. Samtidig har boliglånsrenten steget raskt. Mange føler på usikkerheten rundt de økonomiske fremtidsutsiktene.

– Det kan være kostbart med mellomfinansiering. Mange har ikke råd til å betjene to lån med renter og avdrag samtidig. Da har du i praksis vært nødt til å selge før du kjøper, sier privatøkonom Eldar Rønning i SpareBank1 SMN.

Privatøkonomen mener rimeligere mellomfinansiering kan gjøre det enklere å bytte bolig i en økonomisk vanskelig tid. Derfor har SpareBank 1 og EiendomsMegler 1 utarbeidet «Trygt boligbytte». Hensikten er å redusere rentekostnadene dersom du blir sittende på to boliger i en periode etter kjøp av ny bolig.

Rimeligere finansiering

– Vi er opptatt av at våre kunder skal ha økonomisk trygghet. Derfor tilbyr vi nå mellomfinansiering til samme rente som du har på ditt vanlige boliglån, i tillegg til mulighet for avdragsfrihet i perioden du eier to boliger. Det betyr at utgiftene dine ikke blir stort høyere i perioden med mellomfinansiering, enn det du vil ha etter at du har solgt boligen du har i dag, forklarer privatøkonomen.  

Som kjøper må du ofte ha 100 prosent finansiering på den nye boligen, ettersom egenkapitalen er bundet opp i den gamle boligen du sitter på. Et slikt mellomfinansieringslån legges nå opp med avdragsfrihet. Du betaler kun renter på lånet.

– I banken finner vi ut hva du kan forvente å få for boligen din i dagens marked. Deretter regner vi ut hva det framtidige lånet vil bli – om dette er innenfor utlånsforskriften og økonomien til hver enkelt kunde. Her tar vi hensyn til antatt markedsverdi på boligen du eier i dag, egenkapital i huset og inntekten din, sier Rønning. 

Eksempel

La oss si at du eier et hus med en markedsverdi på 4,6 millioner med et lån på 3,3 millioner. Du har 1,3 millioner i egenkapital i huset og en belåningsgrad på 71,7 %.
Du kjøper deg et nytt større hus til 5,5 millioner med en omkostning på 140 000 kroner, totalt 5 640 000 kroner. Du låner hele beløpet i et mellomfinansieringslån.

Du selger så ditt gamle hus til prisantydning på 4,6 millioner og sitter igjen med 4,5 millioner etter omkostninger. Da blir total egenkapital 1,2 millioner og framtidig lån ender på 4 440 000 kroner (5 640 000 kr. - 1 200 000 kr. = 4 440 000 kr.).

Etter boligbytte sitter du igjen med et hus med en markedsverdi på 5,5 millioner og et lån på 4 440 000 millioner, som gir en belåningsgrad på 80,7 %.

Kostnader i mellomfinansieringsperioden:

• Boliglån: 3 300 000 kr. med 25 års nedbetaling, 4,6 % rente (effektiv rente 4,75 %).
• Månedlig terminbeløp etter skattefradrag: 15 817 kr.
• Mellomfinansieringslån: 5 640 000 kr. avdragsfritt til 4,6 % rente.
• Månedlig terminbeløp etter skattefradrag: 16 864 kr.

Totale månedlige lånekostnader i mellomfinansieringsperioden: 32 681 kr.

Totale kostander i langsiktig situasjon etter at boligbytte er gjennomført:

• Boliglån: 4 440 000 kr. med 25 års nedbetaling, 4,6 % rente (effektiv rente 4,73 %).
• Månedlig terminbeløp etter skattefradrag: 21 259 kr.

– Som du ser blir de månedlige kostnadene i en mellomfinansieringsperiode ganske store. I dette eksemplet det dobbelte av det man hadde. Dette er det greit å være forberedt på. Ha en bufferkonto du kan bruke for å betjene det ekstra lånet en mellomfinansiering koster, råder Rønning. 

Forbered deg på salg

Er du i modus for boligbytte? Da bør du starte med å kontakte banken din. Finn ut hvor mye finansiering du kan få og hva kostnadene på mellomfinansiering blir.

– Det er smart å være beredt når du skal bytte bolig. Ta kontakt med en av våre meglere og få en vurdering på hva boligen din er verdt i dagens marked. Forbered deg gjerne på salg. Skulle du vinne budrunden på drømmeboligen bør din egen bolig legges ut på markedet så fort som mulig. Da sparer du tid og kan gjøre mellomfinansieringsperioden kort, sier Rønning.

Større muligheter i nedgangstider

Et boligmarked i endring åpner muligheten for å gjøre en langsiktig investering. Fire av fem som bytter bolig kjøper seg opp, det vil si at du kjøper en bolig i en prisklasse over den du selger i. Et klassisk eksempel er de som går fra rekkehus til enebolig. I perioder med lavkonjunktur kan det lønne seg å følge denne taktikken. Følgende eksempel illustrerer hvordan mellomlegget er i favør den som kan kjøpe seg opp:

• Ved 10 prosent prisfall vil en bolig til 4 millioner synke i verdi til 3,6 millioner.
• Tilsvarende vil verdien på en bolig til 8 millioner bli 7,2 millioner.

Som eksempelet viser er det boligen til 8 millioner som synker mest i verdi. Derfor er det viktig å ikke «se seg blind» på prisfallet på egen bolig. Over tid ser man at de som bytter bolig i et «moderat» boligmarked bygger en sunnest boligkapital raskest, gitt at man kjøper seg opp i boligverdi.