Hvordan blir boligmarkedet 2023?

Dette året som nå går mot slutten, har vært preget av et første halvår med sterk prisstigning, og andre halvår med fall i boligprisene. I begynnelsen av januar kommer fasiten på hvilke områder som totalt sett for hele 2022 ender med oppgang eller nedgang. Det antas på landsbasis å ende forholdsvis nært en flat utvikling dette året, som altså betyr kun svært liten endring. For 2023 er Eiendom Norges prognose et fall på 3,5% på landsbasis.

Publisert 22. desember 2022

Overlevering av nøkkelknippe mellom to hender. Foto.

Eiendom Norges prognose for boligprisutviklingen 2023:

For ett år siden forventet Eiendom Norge en nominell (ikke hensyntatt sesongvariasjoner) 12-måneders oppgang i boligprisene for inneværende år på 4%. Ved utgangen av november var veksten hittil i år nasjonalt noe lavere enn dette, nærmere bestemt 2,4%. Fasiten for inneværende år får vi på nyåret, da boligprisstatistikken for desember er klar. Det forventes en nedgang også nå i desember, så sannsynligvis vil boligprisutviklingen for dette året havne nærmere 0%.

Utover i dette året, har boligprisene falt i takt med rentehevingene fra Norges Bank. Selv om det nå er usikkerhet knyttet til hva Norges Bank gjør i 2023, har de varslet en renteheving første halvår. Derfor forventer Eiendom Norge en fortsatt nedgang i det nye året, som vil utgjøre 3,5% nasjonalt for 2023. Det antas at noen byer og områder vil få en sterkere utvikling enn dette, men at blant annet Oslo vil falle mer enn landet forøvrig. På den andre siden antas det at Sørlandet og Sør-Vestlandet trolig vil få en mer positiv utvikling enn Oslo neste år.

Bakgrunnen for denne antatte reduserte prisutviklingen er naturligvis høyere renteutgifter for boligeierne. Det forventes at høstens krappe boligprisfall fortsetter inn i første halvår 2023, men at rentetoppen sannsynligvis er nådd til sommeren, og at alle rentehevingene da er priset inn i boligmarkedet.

Viktig å nevne er også de andre faktorene som spiller inn på folks økonomi og dermed også den norske økonomien, nemlig strømpriser og generell inflasjon. Sammen med boligetterspørselen vil dette ha stor innvirkning på Norges totaløkonomi neste år, og også påvirke arbeidsledigheten. Men Eiendom Norge tror ikke endringen i arbeidledigheten vil bli så stor at det vil føre til et enda større fall i boligprisene enn det som nå er spådd.

 

Rente- og utgiftsnivå

Renten har uten tvil stor betydning for boligprisene, og styringsrenten har blitt hevet med mer enn fem-gangen i løpet av 2022 - fra 0,5% til 2,75%. Etter Eiendom Norges syn kan boligprisfallet denne høsten forklares i hovedsak av den økte renten. Det lave tilbudet i bruktboligmarkedet som følge av at ny avhendingslov ble innført fra nyttår, gjorde trolig også at det tok lenger tid før de økte rentene fikk gjennomslag i boligmarkedet.  Norges Banks rentebante pr i dag (desember 2022) indikerer en rentetopp midtveis i 2023, og at det blir ytterligere to renteøkninger innen den tid. Sannsynligvis settes renten opp med 0,25% i mars, og dette er årsaken til prognosen om at renteeffekten i boligmarkedet blir størst første halvår. Det ble også nylig vedtatt lettelser i utlånsforskriften, som også er en faktor som er med på å hindre at boligprisfallet ikke blir enda større.

 

Boligbygging og befolkningsvekst

Når inneværende år er omme, vil vi trolig se det laveste nyboligsalget i Norge siden finanskrisen. Dette vil sannsynligvis bety lav boligbygging de neste årene, og selv om det fortsatt er relativt mange prosjekter under bygging pr nå, vil dette snu nedover i løpet av 2023. Det paradoksale med dette er at vi nå igjen ser en sterk befolkningsvekst etter en moderat utvikling de siste årene. Det er kommet spesielt mange flyktninger fra Ukraina, og man venter mange neste år. Dette gir mer etterspørsel etter bolig både på kort og lang sikt, mener Eiendom Norge.

 

Prognosene for 2023

Høye energipriser og virkningen som dette vil ha på norsk økonomi i kombinasjonen med høye renter og svak økonomisk utvikling globalt, gjør at usikkerheten nå for det kommende året er sjeldent stor. Frem til nå har utviklingen i norsk næringsliv vært god ut av pandemien. Energiprisene har imidlertid nå etablert seg på et svært høyt nivå, og dersom dette vedvarer vil det få stor innvirkning på folks forbruk. Dette gjelder også utviklingen i deler av næringslivet, som igjen kan gi høyere arbeidsledighet. Høyere arbeidsledig påvirker normalt sett boligetterspørselen negativt, men arbeidsledigheten er fortsatt lav og sysslesettingsandelen i befolkningen har faktisk økt de siste årene. Det vil virke positivt for boligmarkedet, selv om et omslag kan komme raskt.

 

Prognosene for 2023 for de største byene, er at Oslo får størst nedgang med -6%. Deretter Trondheim og Bergen, begge med en nedgang på -1%. Stavanger spås en oppgang i boligprisene på 1% neste år.

Oslo blir hardest rammet på grunn av høyt gjeldsnivå og allerede høye priser. For oss som har en beliggenhet nært Oslo, er dette ekstra interessant. Vi ser at en stor del av de som ville ha kjøpt bolig i Oslo dersom de hadde hatt muligheten, isteden kjøper i kommunene og områdene rundt. På lengre sikt har Oslo et boligunderskudd målt mot befolkningsveksten, og dette gjør at det ventes at prisene på lengre sikt skal opp igjen i Oslo.

Som tidligere nevnt gjenstår det å se på boligprisutviklingen for denne siste måneden, og fasiten for dette året legges frem i begynnelsen av januar. Da får vi både svaret for avslutningen av året, dvs desember, samt også 4.kvartal. I tillegg får vi også fasiten hele 2022 totalt. 

I mellomtiden ønskes en god jule- og nyttårsfeiring!

 

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.

Prognose 2023:

Norge

-3,5%

Oslo

-6%

Stavanger

1%

Bergen

-1%

Trondheim

-1%

Del: