Når mulighetene skjuler seg bak slitte vegger

Oppussingsobjekter kan være førstegangskjøpernes redning. Dette er ofte eldre boliger med utdatert interiør som kan ha alt fra noen små skavanker til større mangler. Resultatet er en rimelig bolig.

Boligkjøpere skal imidlertid være litt våken når de er ute og besøker oppussingsobjekter. Oppussingsobjekter kan både være en flott måte å få kjøpt bolig og gjøre den til helt egen, men de kan også vel så dyre som øvrige boliger på markedet.

Gjør deg godt kjent med alle skader og mangler

Utfordringen med oppussingsobjekt er at det kan være så mangt. Et oppussingsobjekt kan være en leilighet med skjevt gulv, strietapet, stygge fliser på badet og utdatert furukjøkken, uten at det er noe galt med de tekniske delene. Det kan også være en bolig med store tekniske mangler og skader, som råte, fukt, feil på det elektriske anlegget og ulovlige ombygginger.

I førstnevnte tilfelle er det i stor grad kosmetiske mangler, som det hverken er nødvendig eller dyrt å oppgradere, mens i det andre tilfellet er det dyre mangler som må utbedres, og som til verste fall kan gjøre boligen til et prissluk.

Oppussingskostnader må med i budsjettet

Ofte har oppussingsobjekter både kosmetiske skavanker og noen større mangler. Om tilstandsrapporten indikerer at bygningsdeler snarlig bør skiftes ut, er dette kostnader man må inkludere i budsjettet - i alle fall budsjettet for de neste årene. Kjøp av oppussingsobjekt krever som sådan full oversikt over mangler som bør utbedres, og hvor mye dette vil koste.

Slik går du frem når du skal kjøpe oppussingsobjekter

Det aller første du gjør er å lese salgsoppgaven grundig. Dette skal du selvfølgelig alltid gjøre uansett når du skal kjøpe bolig, men her er det viktig at du gjør deg spesielt godt kjent med mangler, skader samt arbeid som er gjort på boligen.

Få en god oversikt over manglene: Gjør deg kjent med omfanget, historikken og eventuelle utbedringer som er gjort. Forhør deg gjerne med både megler og bygningssakkyndig om du har noen spørsmål til tilstandsrapporten, egenerklæringen eller øvrig dokumentasjon.

Apropos sistnevnte, be gjerne om å få se dokumentasjon på arbeider eller undersøkelser som er gjort. Om det er en eldre bolig, er det ikke uvanlig at dokumentasjon har gått tapt gjennom flere eierskifter. Er det gjort nyere arbeid, burde det derimot være dokumentasjon på at arbeidet er gjort riktig.

Forstå hva slags utbedringsarbeider som er nødvendig, hvilke som kan vente og hvilke som er unødvendige og rent kosmetiske. Forsøk å kartlegge omfanget, selv om dette kan være utfordrende: Er det for eksempel oppdaget råte i taket, kan det være vanskelig å vite hvor dypt det strekker seg.

Til slutt må du regne litt på hvor mye oppussingen vil koste. Her er det store forskjeller på ulike oppussingsobjekt. Trenger boligen nytt tak, bad, kledning og etterisolering, kan det bli veldig dyrt. Er det kun behov for nytt gulv, ny kjøkkeninnredning og litt maling, blir det derimot rimeligere. Hør gjerne med litt fagfolk om priser og arbeidsomfang.

Legg så sammen prisantydning på boligen med forventede oppussingskostnader. Virker totalprisen oppnåelig eller har du ikke råd til å pusse opp slik du vil? Har du rom i budsjettet for uforventede kostnader?

En god del oppussingsarbeider kan fordeles over tid så lenge bygningsdeler ikke står overfor umiddelbar kollaps. Har du et eldre bad, kan for eksempel et dusjkabinett være en midlertidig løsning. Råte og fukt burde imidlertid utbedres snarlig, og årsaken kartlegges, da det er risiko for at problemene blir verre med tid.

Ikke la deg skremme

Når alt dette er sagt, finnes det mange flotte oppussingsobjekter som er helt overkommelige å renovere. Men, som med det meste, er det viktig å vite hva du går til. Så lenge du gjør forarbeidet og har god oversikt over kostnadene, kan kjøp av oppussingsobjekt bli en rimelig og lønnsom investering.