Bakkaneveien 58

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 254 m²
BRA-i: 167 m²
BRA-e: 87 m²
TBA: 38 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Garasje. Forøvrig oppstilling på gårdsplass.

Eiendom

Tomteareal er 1 018 m² på eiet tomt.

Opparbeidet tomt med gruslagt gårdsplass, plener, prydbusker og hekk langs veien. Tomten skrår i bakkant mot skogen.

Byggeår

1961

Innhold

Eneboligen har følgende planløsning: Kjeller: Trapperom, kjellerstue, soverom og innvendig bod. Garasje. Krypkjeller. 1. etg.: Vindfang, gang, toalettrom, kjøkken og stue m/utg. til stor terrasse. 3 boder. 2. etg.: Trapperom, gang, bad og 3 soverom. Utg. fra stort soverom til balkong. Inspeksjonsloft. Dobbel garasje.

Standard

Enebolig over tre plan, oppført i 1961 med enkel garasje. Nyere dobbel garasje oppført i 2016. Boligen fremstår i hovedsak med originale konstruksjoner og løsninger, samt enkelte senere oppgraderinger. Det må beregnes påkostninger til vedlikeholds- og utbedringsbehov. Det er avdekket vesentlige avvik knyttet til fuktforhold i rom under terreng, krypkjeller og grunnmur. Grunnmuren har sprekkdannelser, setningsriss og løs puss, og terrengforholdene gir ugunstig fall mot bygningen. Innvendig er det registrert fuktskader og mangelfulle konstruksjonsløsninger i rom under terreng. Våtrom og toalettrom har avvik fra dagens krav. I 1. etasje er det gulv med laminat og belegg. Veggene har tapet og malte plater. Innvendige tak er utført med malte plater, trepanel og himlingsplater. Overflatene fremstår generelt i normal stand ut fra alder og bruk. I 2. etasje er det gulv med laminat og belegg. Veggene har tapet og malte plater. Innvendige tak er utført med malte plater og himlingsplater. Overflatene fremstår generelt i normal stand ut fra alder og bruk. Det er registrert synlige slitasjeskader på enkelte gulv-, vegg- og takflater.

Hvitevarer

Det gjøres oppmerksom på at kun integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger ved overdragelsen. Leveres uten noen form for garantier, ut over eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Adkomst

For veibeskrivelse henvises det til vedlagte kart i salgsoppgaven. Det vil bli skiltet med EiendomsMegler 1-skilt ved fellesvisning.

Byggemåte

GENNERELT Boligen er oppført i 1961 og fremstår i hovedsak med originale konstruksjoner og løsninger, samt enkelte senere oppgraderinger. Det er avdekket vesentlige avvik knyttet til fuktforhold i rom under terreng, krypkjeller og grunnmur. Drenering og utvendig fuktsikring vurderes å ha funksjonssvikt, og det er behov for full utskifting. Grunnmuren har sprekkdannelser, setningsriss og løs puss, og terrengforholdene gir ugunstig fall mot bygningen. Innvendig er det registrert fuktskader og mangelfulle konstruksjonsløsninger i rom under terreng. Krypkjeller har forhøyede fuktverdier og begrenset ventilasjon. Våtrom og toalettrom har avvik fra dagens krav. Samlet sett har eiendommen et betydelig vedlikeholds- og utbedringsbehov, og flere bygningsdeler er vurdert til TG 2 og TG 3. TOMTEFORHOLD Det er byggegrunn av løsmasser. Dreneringen er fra bygningens opprinnelige byggeår (1961). Bygningen har grunnmur utført i lettklinkerblokker (sementblokker). Grunnmuren er oppført samtidig med bygningen og fremstår som original konstruksjon. Eiendommen ligger i skrånende terreng med naturlige høydeforskjeller. Utvendige avløpsrør er av støpejern og er fra 1961. Det er septiktank med overløp til grøft. Utvendige vannledninger er av plast (PEL). Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Septiktanken er av betong. Septikktank er fra 1961. FORHOLD SOM ÅPENBART KAN MEDFØRE FARE FOR HELSE, MILJØ OG SIKKERHET Gå til side Ved gjennomgang av bygningsdelene er det avdekket enkelte forhold som har betydning for helse, miljø og sikkerhet. For en nærmere beskrivelse av disse forholdene, inkludert vurdering av konsekvens og anbefalte tiltak, vises det til eget kapittel Helse, miljø og sikkerhet (HMS) senere i rapporten. UTVENDIG Takene er tekket med ulike materialer. Hovedtaket er tekket med betongtakstein, deler av bodtaket er tekket med stålplater, og garasjetaket er tekket med papp. Ifølge eierne ble hovedtaket med betongtakstein skiftet i 2015. Denne opplysningen er ikke dokumentert eller kontrollert av takstmann. Takflatene, inkludert takkonstruksjon, taktekking og skorstein, er kun observert fra bakkenivå. Takene var delvis snødekte på befaringstidspunktet, noe som ytterligere begrenser vurderingsgrunnlaget. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller foreta inspeksjon fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, kan det ikke utelukkes at det foreligger skader, slitasje eller svakheter som kun lar seg avdekke ved nærmere besiktigelse. Vær oppmerksom på denne risikoen. Takrenner, beslag og nedløp av lakkert stål. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Kledning ble i følge eier skiftet i 2015. Takkonstruksjonen er utført som sperrekonstruksjon. Loftet er adkomstbart og har gulv av plater. Skråtaket har ikke vært mulig å inspisere. Det er etablert én ventil i hver gavlvegg. Ventilasjonsarealet vurderes som begrenset og ikke tilstrekkelig i forhold til konstruksjonens utforming og behov for gjennomlufting. Loftsluken består av en enkel trelemm uten tetting eller isolasjon. Denne løsningen vurderes som utilstrekkelig, da den ikke hindrer luftlekkasjer mellom oppvarmet bolig og kaldt loft. Det er registrert begrenset lufting i nedre del av takkonstruksjonen, herunder i overgang mellom skråtak og loft. Loftet fremstår med manglende eller svært begrenset isolasjon. Det er utført fuktmåling i takkonstruksjonen ved bruk av pigger i treverket. Det ble målt et fuktinnhold på 21 %, noe som indikerer forhøyet fukt i trekonstruksjonen. Bygningen har malte trevinduer med 2- og 3-lags glass. Ifølge eierne er vinduene i hovedsak skiftet i 2015. . Vinduene fremstår generelt i normal stand ut fra alder og tilgjengelig observasjon. Bygningen har malt hovedytterdør, malt inngangsdør til kjeller, malte tredører til bod og garasje, samt malt balkongdør i tre. Dørene fremstår generelt i normal stand ut fra alder og tilgjengelig observasjon. Terrasse og balkong er utført i impregnert treverk. Terrasse 1 etasje 36,2 m2. Balkong 2 etg. 2,5 m2 Boligen har utvendige trapper utført i betong, med enkelte detaljer og/eller trinn i impregnert treverk. Trappene gir adkomst til inngangsparti og øvrige utvendige nivåforskjeller. Trappene fremstår generelt i normal stand ut fra alder og tilgjengelig visuell kontroll. INNVENDIG I 2. etasje er det gulv med laminat og belegg. Veggene har tapet og malte plater. Innvendige tak er utført med malte plater og himlingsplater. Overflatene fremstår generelt i normal stand ut fra alder og bruk. Det er registrert synlige slitasjeskader på enkelte gulv-, vegg- og takflater. I 1. etasje er det gulv med laminat og belegg. Veggene har tapet og malte plater. Innvendige tak er utført med malte plater, trepanel og himlingsplater. Overflatene fremstår generelt i normal stand ut fra alder og bruk. Etasjeskiller mellom 1. og 2. etasje er utført som trebjelkelag. Det er foretatt kontroll av planhet/nivåforskjeller i flere rom. Det er målt følgende nivåavvik: - Stue: ca. 16 mm nivåforskjell gjennom hele rommet. - Gang: ca. 17 mm nivåforskjell innenfor 2 meter og gjennom rommet. - Soverom: ca. 12 mm nivåforskjell gjennom rommet og innenfor 2 meter. Etasjeskiller mellom kjeller og 1. etasje er utført som trebjelkelag. - Det er foretatt kontroll av planhet i gulv i stue. Det er målt en nivåforskjell på ca. 15 mm gjennom hele stuen. Boligen har mursteinspipe med tilknyttede ildsteder. Det er vedovn i stue i 1. etasje samt vedovn i soverom i 2. etasje. Feieluke er plassert i kjeller. Vedovnen i 2. etasje fremstår som av eldre type. Denne ovnen er ikke registrert i kommunens oversikt over ildsteder. Det foreligger ikke dokumentasjon på installasjon, typegodkjenning eller tidspunkt for montering. Ifølge opplysninger fra Larvik kommune er det registrert ett ildsted og ett røykløp. Siste feiing er utført 12.09.2025. Planlagt tilsyn i 2024 ble ikke gjennomført grunnet at tidspunktet ikke passet, og siste gjennomførte tilsyn før dette var i 2007. Det er ikke registrert avvik eller anmerkninger i kommunens registre. Rom under terreng har gulv av betong. I kjellerstuen er gulvet belagt med fliser og det er installert varmekabler. Øvrige rom har betonggulv uten overflatebelegg. Veggene er utført i betong/mur og er innvendig foret ut med tradisjonelt reisverk, isolasjon og plastfolie benyttet som fuktsperre på varm side. Veggene er kledd med plater. 2 rom fremstår som innredet. Det er foretatt hulltaking i innredet rom i kjeller, lokalisert i nordøstre hjørne, for kontroll av konstruksjonen. Videre er det foretatt fuktmåling med pigger i bunnsvill i sørøstre hjørne. Det er også utført måling av relativ luftfuktighet og temperatur i rommet. Måleresultater: - Relativ luftfuktighet (RF): ca. 84,7 % Temperatur: ca. 3,6 °C duggpunktet på om lag 1–2 °C. - Fuktkvote i bunnsvill (piggmåling): ca. 22,4 vekt%. - Måleverdiene indikerer forhøyet fuktbelastning i konstruksjonen. Det er registrert synlige fuktskader på veggplater i begge innredede rom, hovedsakelig i nedre del av veggene, Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag med stubbegulv. Krypkjelleren er inspisert der det har vært tilgjengelig. Konstruksjonen består av bjelkelag av tre, stubbeloft og underliggende krypkjellerrom med mur-/betongvegger. Det er utført fuktmålinger i trekonstruksjonen. Målingene viser stedvis forhøyede fuktverdier, som indikerer fuktpåvirkning i bjelkelag og/eller stubbegulv. Det er videre observert misfarging og fuktpreg på enkelte treoverflater. Ventileringen i krypkjelleren vurderes som begrenset, med utilstrekkelig luftgjennomstrømning. Forholdene ligger dermed ikke til rette for god uttørking av konstruksjonen. Boligen har innvendige trapper utført i malt treverk. Trappen mellom 1. og 2. etasje har gulvbelegg på trinnene. Trappen gir adkomst mellom etasjene og er utstyrt med rekkverk. Trappene fremstår generelt i normal stand ut fra alder og bruk. Overflater viser noe normal bruksslitasje. Innvendig har boligen malte, glatte dører av tre. Dørene fremstår generelt i normal stand ut fra alder og bruk. Boligen har bodarealer i tilbygg. Adkomst via dører fra svalegang ved inngang. Bodene vurderes å være egnet til lagring, men standard og utførelse tilsier at det må påregnes vedlikehold og eventuelle utbedringer dersom rommene ønskes oppgradert til bedre bruksstandard. Bad 3,2 m2 Aktuell byggeforskrift er teknisk forskrift 2017. Dokumentasjon: faktura. Veggene har baderomsplater. Taket har panel i mdf. Gulvet har vinylbelegg. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 17mm. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er 70 mm. Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt. Rommet har innredning med nedfelt servant og dusjkabinett. Det er naturlig ventilering. Tilluft via spalte ved dørterskel. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 0%. Hulltaking er foretatt i soverom bak dusj. Vaskerom 10,2 m2 Vaskerommet er utført med ubehandlet betonggulv uten dokumentert eller synlig tettesjikt. Vegger er av betong uten fuktsikring. Himling har panel. Rommet mangler membran på gulv og vegger, og utførelsen tilfredsstiller ikke krav til våtrom. Det er installert sluk og målt fall på ca. 60 mm mot sluk, men manglende tettesjikt vurderes som et vesentlig avvik. Hulltaking er ikke foretatt, da det ikke er fysisk mulig på grunn av tilliggende konstruksjoner som hindrer tilgang til aktuelle steder for prøvetaking. Alle vegger er i betong, noe som i tillegg begrenser muligheten for destruktiv undersøkelse uten omfattende inngrep. Kjøkken Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Toalettrom Toalettrommet har gulv med belegg, vegger med malt strie og himling med beiset panel. Rommet er utstyrt med WC og servant. Det er vindu i rommet som gir dagslys. Ventilasjonen i rommet er kun basert på naturlig avtrekk. Det er ikke etablert mekanisk avtrekk, og rommet mangler tilluftsløsning, eksempelvis spalte eller ventil i dør. I henhold til NS 3600 stilles det krav om mekanisk avtrekk for å kunne gi lav tilstandsgrad (TG 0/1). TEKNISKE INSTALLASJONER Innvendige vannledninger er av kobber. Det er avløpsrør av støpejern og plast. Boligen er oppført med naturlig ventilasjon, der luftutskifting skjer gjennom trykk- og temperaturforskjeller mellom inne- og uteluft. Lufttilførsel: Friskluft tilføres gjennom ventiler i yttervegger eller vinduer, samt spalte under innerdører. Avtrekk: Luft ledes ut via ventiler og kanaler til over tak, typisk fra våtrom, kjøkken og WC. Fordeler: Stillegående og driftssikkert system uten behov for mekaniske vifter. Ulemper: Kan ha varierende effektivitet avhengig av utetemperatur og vindforhold, og kan gi lavere luftskifte på varme dager. For optimal funksjon bør ventiler holdes åpne og rengjøres jevnlig for å sikre god luftgjennomstrømning. Det er installert luft–luft varmepumpe. Utedel er plassert under terrasse, og innedel er montert i stue. Varmepumpen er oppgitt å være fra 2017. Anlegget var i drift på befaringstidspunktet, men funksjon er ikke nærmere kontrollert utover visuell befaring og normal bruk. Varmtvannstanken er på ca. 200 liter. Plassert på vaskerom i kjeller. Boligen har el-skap plassert i trappegang i 2. etasje. Det er registrert automatsikring for én kurs til bad i 2. etasje, mens øvrige kurser i hovedsak er sikret med skrusikringer. Hovedsikring er på 35 A. Kursfortegnelse er delvis utfylt og merking av kurser er ikke fullstendig. Det er registrert varmekabler på bad i 2. etasje samt downlights i samme rom. Alderen på det elektriske anlegget vurderes å være fra bygningens opprinnelige byggeår, med enkelte senere oppgraderinger. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad IU (TG IU), 2 (TG 2) eller 3 (TG 3). TG IU - KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT Utvendig - Taktekking Kommentar: - Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger Kommentar: - Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Våtrom - Kjeller - Vaskerom -10,2 m² - Tilliggende konstruksjoner våtrom Kommentar: - Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. TG 2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK Utvendig - Nedløp og beslag Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Utvendig - Takkonstruksjon/Loft Det er liten lufting i nedre kant av konstruksjonen. Begrenset ventilasjonsareal i loftet (kun én ventil i hver gavl). Utett og uisolert loftsluke. Begrenset lufting i overgang mellom skråtak og loft. Manglende eller mangelfull isolasjon på loft. Forhøyet fuktinnhold i takkonstruksjon (målt 21 %). Skråtaket er ikke inspisert. Utvendig - Vinduer Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist avvik knyttet til innsettingsdetaljer ved vindu i bod. Det mangler beslag over vinduet. Utvendig - Dører Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er registrert at enkelte dører er vanskelige å åpne og/eller lukke. Utvendig - Utvendige trapper Betongtrapp har mindre sprekker/skader Det er påvist mindre sprekker og skader i betongtrappen. Innvendig - Overflater Det er påvist skader på overflater. Det er registrert synlige slitasjeskader på enkelte gulv-, vegg- og takflater. Innvendig - Overflater - 1. etasje Det er påvist skader på overflater. Det er påvist slitasjeskader på innvendige overflater. Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert nivåforskjeller i etasjeskillet. Det er registrert knirk i gulv i gang. Innvendig - Etasjeskille 1etg. og kjeller Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Innvendig - Pipe og ildsted Vedovn i 2. etasje er av eldre type og ikke registrert hos kommunen. Manglende dokumentasjon på installasjon og typegodkjenning for denne ovnen. Innvendig - Innvendige dører Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Det er påvist avvik ved enkelte av de innvendige dørene. Dette omfatter slitasje og skader på dørblad og overflater. Enkelte dører fremstår også med noe redusert funksjon, herunder behov for justering. Tekniske installasjoner - Vannledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tekniske installasjoner - Avløpsrør Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tekniske installasjoner - Varmesentral Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Tekniske installasjoner - Varmtvannstank Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tomteforhold - Septiktank Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank. Spesialrom - Etasje 1 - Toalettrom 1,7 m2 - Overflater og konstruksjon Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Våtrom - Etasje 2 - Bad 3,2 m2 - Ventilasjon Rommet har kun naturlig ventilasjon TG 3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK Innvendig - Rom Under Terreng Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking Det er i hulltaking påvist fukt-/råteskader. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Forhøyet fuktinnhold i bunnsvill (målt ca. 22,4 vekt%). Høy relativ luftfuktighet i konstruksjonen. Synlige fuktskader på veggplater i innredede rom. Innvendig veggkonstruksjon mot grunn med tradisjonelt reisverk og plastfolie. Løsningen vurderes ikke egnet eller fagmessig utført for rom under terreng. Konsekvens/tiltak: - Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt årsak og omfanget på eventuelle skader. Konsekvens av avvikene: - Forhøyet fuktinnhold og uegnet konstruksjonsoppbygging medfører høy risiko for vedvarende fuktbelastning, skjulte fuktskader og utvikling av muggsopp og råteskader. Forholdene kan ha negativ betydning for inneklima og helse. Rommene vurderes ikke som egnet for varig opphold i dagens utførelse. Skjulte skader i bakenforliggende konstruksjoner kan ikke utelukkes. Tiltak: - Det må påregnes full sanering og renovering av innvendige veggkonstruksjoner i de innredede rommene. Dette innebærer fjerning av eksisterende kledning, isolasjon og plastfolie, samt etablering av ny, fuktsikker konstruksjonsløsning tilpasset rom under terreng. Tiltak for reduksjon av fuktbelastning, herunder vurdering av drenering, fuktsikring og ventilasjon, bør inngå i en helhetlig løsning. Gulvkonstruksjon med varmekabler bør vurderes i sammenheng med øvrige fukttiltak. Videre anbefales oppfølging med kontrollmålinger etter utbedring. Tilstandsgrad: - Bygningsdelen vurderes til TG3, basert på påvist fuktskade, forhøyede fuktverdier og ikke-fagmessig konstruksjonsløsning. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000 Innvendig - Krypkjeller Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. Det er begrenset ventilering/luftgjennomstrømning i krypkjeller. Det er utført fuktmålinger i trekonstruksjonene ved bruk av pigger. Målingene viser svært forhøyede fuktverdier, med registrerte fuktkvoter på ca. 37,5 % og 63 % i treverk. Disse verdiene ligger betydelig over treverkets fibermetningspunkt på ca. 28–30 %, noe som indikerer at treverket inneholder fritt vann. Videre er det observert misfarging og fuktpreg på deler av bjelkelag og stubbegulv. Ventileringen i krypkjelleren vurderes som begrenset, med utilstrekkelig luftgjennomstrømning for effektiv uttørking av konstruksjonen. Konsekvens/tiltak: Konsekvens av avvikene: - Fuktinnhold over fibermetningspunktet gir svært gode vekstvilkår for muggsopp og råtesopp. Det er høy risiko for pågående eller utviklende råteskader i trebjelkelag og stubbegulv, med mulig reduksjon av konstruksjonens levetid og bæreevne. Skjulte skader kan ikke utelukkes, og forholdene kan ha negativ innvirkning på inneklimaet i boligen. Tiltak: - Det anbefales å: - Foreta nærmere og systematiske undersøkelser av krypkjelleren, herunder åpning av konstruksjoner ved behov. - Iverksette tiltak for reduksjon av fuktbelastning, for eksempel forbedret ventilasjon, tetting mot grunnfukt og/eller etablering av fuktsperre og avfukter. - Vurdere sanering og utskifting av eventuelt skadet treverk. - Følge opp med kontrollmålinger etter gjennomførte tiltak. Tilstandsgrad: - Bygningsdelen vurderes til TG3, basert på svært høyt fuktinnhold i trekonstruksjonene og høy risiko for alvorlige fuktskader. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000 Innvendig - Andre innvendige forhold Bodene fremstår i enkel og til dels uferdig standard. Det er påvist fukt- og misfargingsmerker på gulv og enkelte konstruksjonsdeler. Klimaskjerming og ventilasjon er mangelfull, og konstruksjonene er ikke utført for å motstå fuktbelastning over tid. Konsekvens/tiltak: Konsekvens: - Det er økt risiko for fuktskader, råte og ytterligere nedbrytning av konstruksjoner. Bodene vurderes ikke egnet for lagring av fuktømfintlige gjenstander i dagens tilstand. Tiltak: - Det må påregnes omfattende utbedringstiltak, herunder forbedring av fuktsikring, ventilasjon og eventuelt utskifting av skadde materialer. Alternativt må bodene fortsatt benyttes som enkle kalde boder uten oppgradering. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000 Tomteforhold - Fuktsikring og drenering Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt. På grunn av alder er det enten manglende eller ikke-fungerende utvendig fuktsikring av grunnmur ved kjeller/underetasje. Det er, basert på observasjoner, konstatert funksjonssvikt eller svært begrenset effekt av eksisterende drenering og tettesjikt. Målinger og synlige forhold i rom under terreng viser forhøyede fuktnivåer. Konsekvens/tiltak: - Det må foretas utskiftning av drenering/tettesjikt. Konsekvens: - Mangelfull drenering medfører økt risiko for vedvarende fuktbelastning mot grunnmur og kjellerkonstruksjoner. Dette kan føre til fuktskader, råte, muggvekst, dårlig inneklima og redusert brukbarhet av rom under terreng. Tiltak: - Det må påregnes full utskifting av drenering rundt boligen, inkludert ny utvendig fuktsikring av grunnmur, drensrør, isolasjon og tilbakefylling i henhold til dagens krav og anbefalt utførelse. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000 Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert løs puss på muroverflater. Det er registrert skråriss i grunnmuren, noe som er typiske symptomer på setninger i konstruksjonen. Videre er det påvist sprekker i murverket samt løs og avskallende puss på muroverflater, både utvendig og innvendig. Det er også observert uferdig og mangelfull utvendig puss rundt nyere monterte vinduer, hvor overgangen mellom vindu og mur ikke fremstår som tilstrekkelig beskyttet mot fuktinntrengning. Konsekvens/tiltak: - Påviste skader må utbedres. Konsekvens: - Setningsrelaterte riss og sprekkdannelser kan medføre ytterligere bevegelse og forverring av skader i murverket. Løs puss og mangelfulle pussavslutninger rundt vinduer øker risikoen for vanninntrengning, frostskader og videre nedbrytning av murkonstruksjonen. Forholdene kan også gi økt fuktbelastning på tilstøtende bygningsdeler. Tiltak: - Det må påregnes omfattende tiltak, herunder utskifting av drenering og etablering av ny utvendig fuktsikring. Grunnmuren bør i tillegg vurderes av fagkyndig med tanke på utbedring av setningsskader, sprekkdannelser og løse pusslag. Utvendig puss rundt vinduer må ferdigstilles og utføres fagmessig for å sikre tilfredsstillende tetthet. Kostnaden må sees i sammenheng med tiltak for drenering. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000 Tomteforhold - Terrengforhold Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Terrenget rundt bygningen heller delvis inn mot bygningen, særlig på vestsiden, noe som gir ugunstige avrenningsforhold og økt belastning av overflatevann mot grunnmur. Dette vurderes å være et forhold som kan bidra til økt fuktbelastning på grunnmur og kjellerkonstruksjoner. Tomten var på befaringstidspunktet snødekt, og terrengforholdene har derfor ikke latt seg vurdere fullt ut. Eventuelle lokale fall, forsenkninger eller overflatevannveier kan ikke utelukkes. Konsekvens/tiltak: - Det bør foretas nærmere undersøkelser av tomta når den er snøfri. - Ved utskifting av drenering vil det være naturlig og anbefalt å planere terrenget slik at det etableres fall bort fra bygningen på alle sider. Dette vil bidra til bedre avrenning av overflatevann og redusere belastningen mot grunnmur og dreneringssystem. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000 Våtrom - Kjeller - Vaskerom 10,2 m2 - Generell Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Konsekvens/tiltak: Konsekvens: - Det er høy risiko for fuktgjennomtrenging i gulv og tilstøtende konstruksjoner. Dette kan føre til fuktskader, mugg- og råteutvikling samt redusert levetid på konstruksjoner. Rommet er ikke egnet som våtrom etter dagens krav. Tiltak: - Det må påregnes full ombygging/rehabilitering av vaskerommet for å oppnå forskriftsmessig våtromsstandard, inkludert etablering av godkjent tettesjikt, tilpasning av slukløsning og nødvendige overflatearbeider. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000 HELSE, MILJØ OG SIKKERHET Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet - Helse, miljø og sikkerhet - Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. - Åpninger i rekkverk på utvendige trapper er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. - Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. - Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i utvendige trapper. Konsekvens av avvikene og tiltak for å lukke avvikene finnes i tilstandsrapporten.  Opplysningene i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapport utført på eiendommen. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i tilstandsrapporten, som ligger vedlagt i salgsoppgaven. 

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Oppvarming med elektrisk og vedfyrt. Boligen varmes opp med luft–luft varmepumpe med innedel plassert i stuen i 1. etasje. Det er vedfyring via mursteinspipe, med vedovn både i stuen og på soverommet i 2. etasje, noe som bidrar til en lun og behagelig varme. Videre er det installert varmekabler på badet i 2. etasje samt i kjellerstuen for ekstra komfort. Øvrig oppvarming skjer via panelovner for elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med. Varmekilder er ikke funksjonstestet. Brannvesenet hadde sist tilsyn med fyringsanlegget den 14.02.2024, men ikke utført pga tidspunkt passet ikke( sist utført i 07) og siste feiing er utført 12.09.2025.

Strømforbruk

Det antas et årlig forbruk på ca 20.000 - 30.000 kWh. For 2025 er totalt forbruk på ca. 5 000 kWh. Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode. Det elektriske anlegget ble sist kontrollert den 28.04.2011.  Det foreligger ingen pågående saker mot Eltilsynet. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndige kan ha knyttet kommentarer til el-anlegget ut ifra helt enkle vurderingskriterier. Siden el-anlegget ikke er kontrollert av bygningssakyndig er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på at det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, alder eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard I Norge er det en av oppgavene til «Det lokale eltilsynet» (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater eller rehabilitering av bad m/varmekabler samt innstalleringer el-bil lader. I følge egenerklæring er denne eiendommen tilknyttet strømavtalen Norgespris, en fastprisavtale vedtatt av Stortinget gjeldende fra 1. oktober 2025. Avtalen følger målepunktet (strømmåleren) i boligen, og overtas automatisk av ny eier eller leietaker ved eierskifte. Bindingstid: Gjelder ut 2026.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei og vann. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen. Eiendommen er tilknyttet egen septiktank/slamavskiller. Kommunal tømmeavtale. Tanken tømmes hvert 2.år. 3m³, ifølge opplysninger fra kommunen. Tømming er inkludert i kommunale avgifter.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

I henhold til Hvitvaskingsloven har meglerforetaket plikt til å gjennomføre kundetiltak (ID kontroll, kontroll av reelle rettighetshavere, mv). Kundetiltak skjer løpende og vil blant annet gjennomføres når handel inngås og ved gjennomføring av oppgjøret, samt dersom det foreligger mistanke om hvitvasking eller terrorfinansiering.   Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven.   Meglerforetaket er forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim.

Budgivning

Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil. Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger. Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver – også en med lavere bud – anbefales overfor selger. For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode. Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Andre relevante opplysninger

EiendomsMegler 1 Sør-Norge AS -et foretak i SpareBank 1 Sør-Norge konsernet Meglerforetaket mottar en fast godtgjørelse i form av markedsbidrag fra SpareBank 1 (morselskap) i forbindelse med markedsføring av banken i salgsoppgaven.

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring fra Fremtind forsikring. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til Sparebank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 6.400,- i kostnadsgodtgjørelse for hver forsikringsavtale som formidles på Advokatforsikring for boligeiere og kr 5.400,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Avgiftsbeskrivelse

Kommunale avgifter er basert på tidligere eiers forbruk. I dette inngår vann, avløp/slamavskiller , renovasjon og feiegebyr. Kostnader til kommunale avgifter vil variere etter forbruk.  Slamavskiller tømmes hvert 2. år. Det er ikke installert vannmåler.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto senest siste arbeidsdag før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen til seg må det tas forbehold om dette i bud.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no. Ifølge opplysninger mottatt av kommunen ligger eiendommen i et område som har middels til lav aktsomhet for radon.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.    Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene.  Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.    Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.§ 3-9 1. ledd 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.    På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.    Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.    Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.    Forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.    En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.      Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.    Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).    Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.    Ikke-forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.    Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.    En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.    I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.   

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter som henvender seg til megler vil bli registrert for videre oppfølging. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen, raskt. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtagelsesdato o.l.) gjennom Altinn.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 11 526