Dammenvegen 16

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Etasje

2

Parkering

Eiendommen disponerer en bred enkelt garasje med leddport og elektrisk portåpner. I tillegg er det biloppstillingsplass på egen gårdsplass.

Eiendom

Tomteareal er 972 m² på eiet tomt.

Eiet tomt på ca. 4 253,9 m². Eiendommen er ikke oppmålt, kun skylddelt. Arealet kan avvike fra det oppgitte/anslåtte areal. Kjøper forplikter seg til å gjøre seg kjent med skylddelingsforretning og tomtegrenser. Eventuelt arealavvik aksepteres av kjøper. Tomten er pent opparbeidet med etablert hageanlegg, plen, stenlagte kanter og variert beplantning. Den er sørvendt og svakt hellende, med belegningsstein ved innkjøring, gårdsplass og ytterdør. Det er inntil bygget en utestue i 2022 på ca. 20 kvm, med isolerte vegger, gulv og tak. Utestuen har «sommerglass» i vinduene og inneholder egen bod, perfekt for fleksibel bruk gjennom sommerhalvåret. Det er også anlagt en fin plass i hagen med bålpanne og to levegger. Denne plassen er singellagt.

Byggeår

1982

Innhold

Enebolig over to plan som består av følgende rom: 1. etasje: Stue, spisestue/kjøkken, bad og tre soverom. Kjeller: Entré, to soverom, bad, vaskerom og to boder. Eiendommen har en terrasse på 42 m² og en innglasset balkong/vinterhage på 20 m². I tillegg er det en frittstående garasje på 22 m² med en tilhørende bod. Garasjen er medtatt som BRA-e i arealoppsettet. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndig ihht. vedlagte rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av plan- og bygningsmyndigheten.   Vi gjør oppmerksom på at antall soverom som er angitt i salgsoppgave er etter Forbrukertilsynets retningslinjer, og kun inkluderer soverom som er godkjent til varig opphold. De rommene som er opplistet ovenfor er angitt av bygningssakkyndig i tilstandsrapport og er etter takstbransjens retningslinjer, der det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet som er opplyst i tilstandsrapport kan likevel være i strid med byggetekniske forskrifter og/eller manglende godkjennelse, bruksendringer til rom for varig opphold m.m.  Det er utstedt midlertidig brukstillatelse for nybygg boligbygg datert 23.03.1982. Det foreligger ikke ferdigattest for boligen. I følge tillatelsen gjenstod følgende arbeider for at ferdigattest kunne gis: - Takstige (frist 15.05.1982) - Plate på gulv foran peis/gnistfanger (frist 15.05.1982) - Noen mindre innredningsarbeider i underetasje (frist 01.09.1982) Jf. plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 01.01.1998. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent. Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken: - Ferdigattest for tilbygg/hagestue datert 05.04.2024. - Godkjente tegninger for tilbygg datert 20.02.1990. Det er ikke utstedt ferdigattest for dette tiltaket. - Godkjente tegninger for garasje. Det er ikke utstedt ferdigattest for garasjen. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for eneboligen datert 15.05.81 og 09.03.90, disse ligger vedlagt i salgsoppgaven. Det er ikke fullstendig samsvar mellom de byggegodkjente tegningene, som er mottatt fra kommunen, og dagens utnyttelse og innredning av eiendommen. Tilleggsdel disponibelt rom i kjeller er tatt i bruk som hoveddel (soverom) ,uten at det er meldt bruksendring til kommunen og uten at nødvendig godkjennelse er gitt. Selger påtar seg ikke noe ansvar for å bruksendre eller få godkjent endringen nå i ettertid - Kjøkkenet er flyttet til stuen og det er etablert et soverom der hvor kjøkkenet opprinnelig var. Selger opplyser at det er gjort endringer i den bærende konstruksjonen, flyttingen skulle vært byggemeldt og godkjent av kommunen. Selger opplyser at meldingen ikke er innsendt og flyttingen er dermed ikke godkjent av plan- og bygningsmyndighetene. - Ene soverom i 1.etasje benyttes idag som walk in- garderobe.   Se utfyllende informasjon i tilstandsrapport og i salgsoppgaven bl.a. under "Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse". Vi gjør oppmerksom på at vi benytter kunstig intelligens (AI) som støtteverktøy i arbeidet med enkelte tekster og oppsummeringer. Tjenesten bidrar med utkast og struktur, men alt innhold er gjennomgått, kvalitetssikret og bearbeidet av ansvarlig megler.

Standard

Velkommen til en innholdsrik og betydelig oppgradert enebolig over to plan. Boligen er preget av en gjennomtenkt planløsning med en spennende nivåforskjell mellom stue og kjøkken, som skaper definerte soner og en luftig atmosfære. De siste årene er det gjort en rekke oppgraderinger, inkludert et nytt bad i 2023, en innglasset vinterhage i 2022 og et modernisert kjøkken. Store uteplasser, med en terrasse på 42 m² og en vinterhage på 20 m², gir en sømløs overgang mellom inne- og uteliv. Entré: Boligens hovedinngang er i underetasjen, hvor du kommer inn i en romslig entré med elektrisk gulvvarme. Her er det god plass til garderobeløsninger. Fra entreen er det direkte tilgang til etasjens øvrige rom og trappeforbindelse opp til hovedetasjen. Kjelleretasje: Fra entreen ledes du videre inn i kjelleretasjen som inneholder ett soverom og ett innredet rom som idag benyttes som soverom. Dette rommet er ikke bruksendret og er derfor ikke godkjent til varig opphold. I tillegg er det bad, vaskerom og boder. Soverommene er av god størrelse og ligger skjermet fra boligens sosiale soner i etasjen over. Badet i denne etasjen ble oppgradert i 2003 og har flislagte overflater, elektrisk gulvvarme, vegghengt toalett og en praktisk dusjnisje med glassdører. Vaskerommet er et eget, funksjonelt rom med flislagt gulv, opplegg for vaskemaskin og en varmtvannsbereder fra 2021. Kjøkken og spisestue: I første etasje finner du boligens sosiale hjerte. Kjøkkenet fra 2016, med fronter fra 2023, har en moderne innredning med laminerte fronter og en benkeplate i stein med underlimt oppvaskkum. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, mikrobølgeovn og induksjonstopp. En åpen løsning mot spisestuen skaper et sosialt og innbydende allrom, med god plass til et stort spisebord. En lukket peis gir varme og hygge til sonen. Stue: En nivåforskjell leder deg ned til en romslig og separat stue. Rommet ble bygget på i 1990 og har en luft-til-luft varmepumpe fra 2022 som sørger for effektiv oppvarming. Fra stuen er det utgang via en skyveterrassedør til en stor, delvis overbygget terrasse. Stuen har også skyvedør inn til vinterhagen. Bad i 1. etasje: Hovedbadet ble modernisert i 2023 med nye overflater og innredninger. Rommet har flislagt gulv og vegger, elektrisk gulvvarme og downlights i taket. Innredningen består av en servantseksjon, gulvmontert toalett og et dusjkabinett fra 2019. Soverom: I første etasje er det to godkjente soverom og ett innredet rom som også benyttes som soverom. Dette rommet er for øvrig ikke bruksendret og er dermed ikke godkjent til varig opphold. Det andre godkjente soverommet brukes idag som walk in garderobe. De fleste overflater i tørre rom er behandlet i perioden 2019 til i dag. Overflater: Gulvoverflater: Laminat, fliser, klikkvinyl, gulvbelegg. Vegger: Malte MDF-plater, malt panel, steinpanel, spileplater. Himling: Malt panel, himlingsplater. De fleste veggoverflater i tørre rom er overflatebehandlet fra 2019 til dags dato. Innerdører har formpressede dørblad fra 2016 og 2023 i originale karmer. Det er elektrisk gulvvarme i entré/trapperom i kjelleren. Lagring: Boligen har god lagringsplass med to boder i kjelleren. I tillegg er det en frittstående garasje med elektrisk portåpner og en sentralstøvsuger montert på veggen. I bakkant av garasjen er det en inntilbygget sportsbod for ekstra oppbevaring. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Hvitevarer

Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Adkomst

Se digitalt kart i finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 25.02.2026. Bygning: Enebolig oppført i 1982. Boligen har et tilbygg i 1. etasje med stue mot vest fra 1990, og en hagestue i 1. etasje mot vest fra 2022, som er dokumentert med ferdigattest. Yttervegger har liggende og stående kledning, med liggende kledning i gavlspissene. Det er ingen opplysninger om isolering. Fasadene har begrenset lufting bak kledningsbord. Yttervegger ved entré i sokkeletasjen er kledd utvendig med steinpanel med ukjent utførelse. Grunnmurene er oppført med Lecablokk, med utvendig pussbehandling over terreng, og det fremstår som utført med U-blokkskifte mot murkrone. Det er støpte kjellergulv. Det er ukjent vedrørende eventuelle såler under grunnmurer og frostsikring av fundamenter. Dreneringen er fra byggeåret, og takvann føres med utkast til terreng. Det er ingen fremlagt dokumentasjon for dreneringen. Etasjeskillere mot kjeller er bygget med trebjelkelag, med påstøp ved baderom. Det er ukjent om det er isolering. Gulv på grunn ved kjeller og ved tilbygg i 1. etasje. Det er ukjent om det er isolering under betonggulvet og eventuell fuktsperre mot grunnen. Kjelleren har vegger som er utforet og gulv som dels er utført med diffusjonssvake overflater. Stue i 1. etasje er antatt med kryprom mot grunn. Byggegrunnen fremstår bestående av morenemasser med god drensevne, men eiendommen ligger i aktsomhetsområde med marin leire. Det er forstøtningsmurer av betongstein ved utvendig ytterdør i kjeller. Tak: Saltakskonstruksjon med kaldtloft, tekket med taksteinsprofilerte stålplater fra 2016. Undertaket er av bordtak fra byggeåret, og det er ukjent om det er sekundærtekking. Konstruksjonen har prefabrikkerte taksperrer. Himlingene er isolert med mineralull og sydde matter, og det ble påvist dampsperre. Loftet er ventilert ved raft og med ventiler i gavl mot syd. Taket har malte vindskier, isbord av metallbeslag, samt takrenner og nedløp i metall fra 2016. Takvann føres til terreng med utkastere. Det er helbeslått pipebeslag over tak. Snøfangere er montert på garasjen ved takflate mot vest og ved boligens takflate mot øst. Pipe/Ildsted: Innvendig ett-løps elementpipe. Synlige pipevanger og brannmurer er pusset og malt eller med forblending. Pipeløpet er helbeslått over tak, med montert regnskjerm/toppdeksel. Sotluke er ved soverom i kjeller. Det er tilknyttet en lukket peis i stue i 1. etasje. Vinduer: Vinduer med isolerglass og vannbrett av metallbeslag. Vinduene er av blandet alder; fra byggeår i den opprinnelige delen, fra 1990 i tilbygget, og fra 2022 i vinterhagen. De åpningsbare vinduene i hoveddelen er bunn-/sidehengslet og innadslående. Dører: Ytterdøren er en laminert dør med glassfelt fra 1982. Det er en skyveterrassedør i stuen med isolerglass fra 1990, og en skyvedør til vinterhagen med enkelt glass fra 2022. Innerdørene har formpressede dørblad fra 2016 og 2023 i originale karmer fra byggeår. Trapper/adkomst: Det er en innvendig tretrapp mellom etasjene med håndløper på veggen og spilevegg på en side. Trappen har åpne opptrinn uten barnesikringslist, trappetrinn med innlagt laminatgulv og trappenese av metall. Utvendige tretrapper fører til boden bak garasjen og til terrassen. Balkong/terrasse: Terrasse mot syd-sydvest på ca. 42m², sammenhengende i tre forskjellige nivåer og delvis takoverbygget. Utførelsene er av blandet alder. Terrassen er understøttet på tresøyler med støpte pilarer som fundamentering. Gulvet er av impregnerte terrassebord med beiset rekkverk. Adkomst via trapp fra terreng mot vest og fra stue i 1. etasje. Det er en innglasset balkong/vinterhage (hagestue) på 20m² fra 2022. VVS-installasjoner: Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning og avløpsnett via private stikkledninger. Inntaksledningen er av PE med stoppekran på vaskerom. De vannførende rørinstallasjonene er i hovedsak Cu-rør med åpne koblinger, og PEX-rør til kjøkken, hovedsakelig fra byggeåret. Synlig røropplegg for avløp er med PP- eller PVC-plast, og bunnledningene fremstår som utført med PP eller PVC. Avløpet er luftet over tak. Varmtvannsberederen på ca. 200 liter fra 2021 er plassert i vaskerom. Den har vannførende tilkoblinger med fleksible rør og fast elektrisk tilkobling. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon med veggventiler og spalter i vinduskarmene. Det er mekanisk ventilasjon på kjøkkenet via en ventilator med avkast ut gjennom ytterveggen. Badet i 1. etasje har mekanisk, bryterstyrt avtrekk. Badet i kjelleren har naturlig avtrekk via en veggventil til det tilstøtende vaskerommet. Vaskerommet har naturlig avtrekk med en ventil på ytterveggen. Tekniske detaljer: Det er montert en luft/luft varmepumpe i stuen i 1. etasje fra 2022. Det er elektrisk gulvvarme på bad i kjeller, bad i 1. etasje og ved entré/trapperom i kjeller. En sentralstøvsuger er montert i boden. Garasje: Enkel garasje med inntilbygget sportsbod, bygget i 1982. Bygget har støpt plate på mark og mursokler under yttervegger. Yttervegger er i bindingsverk med utvendig stående kledning. Garasjen har leddport med elektrisk portåpner. Saltaket er tekket med stålplater med taksteinsprofil, med renner og nedløp av metall. Sportsboden i bakkant har liggende kledning, adkomst via enkel labankdør, åpent bindingsverk, og gulv av impregnerte bord. Taket er tekket med stålplatetak uten sekundærtekking, med renner og nedløp av metall. Det er ukjent vedrørende fundamentering og eventuell markisolasjon. Sentralstøvsuger er montert på vegg i garasje. Elektrisk anlegg: Inntak via jordkabel. Sikringsskap plassert ved entrè 1.etasje. Sikringskap med digital måler. Merkede kurser. 3-fase 230V anlegg med 40A hovedsikringer. I hovedsak med skjult ledningsnett. Ledningsnett og installasjoner med blandet alder. Elektrisk gulvvarme på bad i kjeller, bad 1.etasje og ved entrè/trapperom i kjeller. Funksjon og tilstand må vurderes av fagkyndig. Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstanden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - 1982 Ledningsnett og installasjoner fremstår med blandet alder. Opplyst om modernisering av el-anlegg med sikringer og downlights i 2016, utført av Elkai AS, jf. egenerklæring. Dokumentasjon er ikke fremlagt. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ukjent Opplyst om modernisering av el-anlegg med sikringer og downlights i 2016, utført av Elkai AS, jf. egenerklæring. Dokumentasjon er ikke fremlagt. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ukjent Ledningsnett og installasjoner fremstår med blandet alder. Opplyst om modernisering av el-anlegg med sikringer og downlights i 2016, utført av Elkai AS, jf. egenerklæring. Dokumentasjon er ikke fremlagt. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Nei Ingen opplysninger. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei Ingen opplysninger om sikringer som løser ut. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei Ingen opplysninger om brann/branntilløp eller varmgang/skader ved elektrisk anlegg. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja Det anbefales elsjekk av autorisert installatør. Det anbefales elsjekk hvert 5.år. Installasjoner etter byggeår må kartlegges og dokumenteres. Samsvarserklæringer må fremlegges. Se også kommentarer under HMS-forhold vedr avvik. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Balkonger, terrasser og rom under balkonger | Konstruksjonene har omfattende skjevheter. Terrasse utenfor kjøkken har betydelige skjevheter ut fra husvegg og langs rekkverk med påviste høydeavvik på 20 mm til 40 mm ut fra vegg og ca 25 mm langs rekkverk. Skjevheter ved rekkverk er synlige ved underliggende limtredrager i front. Skjevheter er ikke kontrollert på øvrige deler av terrassen grunnet snø. De påviste skader må utbedres. Skjevhetene bør rettes opp for å sikre konstruksjonens stabilitet og funksjon, samt for å redusere risikoen for videre deformasjon eller skade på terrasse og rekkverk. Dersom skjevhetene ikke utbedres, kan dette føre til økt belastning på bærende konstruksjoner, redusert sikkerhet og forkortet levetid for terrassen. Videre undersøkelser anbefales når snøen er borte, for å avdekke eventuelle skjulte skjevheter eller skader på øvrige deler av terrassen. Se også kommentarer under HMS-forhold vedr avvik. - Ventilasjon, bad i kjeller | Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Rommet har ingen ventilasjon. Våtrom uten tilfredsstillende ventilasjon. Tilluft via åpen dør. Veggventil i innvendig vegg mellom bad og vaskerom som eneste tilluft evt avtrekk er ikke tilfredsstillende. Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader. Dårlig ventilasjon på et våtrom kan føre til alvorlige konsekvenser som fuktskader og muggvekst. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres. Det bør etableres tilfredsstillende ventilasjon i våtrommet, for eksempel ved å montere mekanisk avtrekk og sørge for tilluft via spalte eller ventil ved dør. Manglende ventilasjon kan føre til opphopning av fukt, som øker risikoen for muggdannelse, skader på bygningsdeler og dårlig inneklima. Kostnadsestimat for å etablere tilfredsstillende mekanisk avtrekk og løsning for tilluft. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Taktekking | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. Ingen opplysninger om skader eller lekkasjer. Takflatene er snøtildekket. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for bordtak som undertak ca 30 år I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for tekking med stålplater ca 35 år. Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når taket er snøfritt. Det bør gjennomføres en nærmere undersøkelse av taket når det er snøfritt, for å avdekke eventuelle skader eller behov for utbedringer. Siden mer enn halvparten av forventet brukstid for undertak er passert, bør tilstanden følges opp jevnlig for å redusere risikoen for fremtidige lekkasjer og skader på underliggende konstruksjoner. - Nedløp og beslag | Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Dels montert snøfangere på garasje ved takflate mot vest og ved boligens takflate mot øst kan medføre skjevbelastninger. Snøfangere bør monteres på alle takflater for å hindre skjevbelastning av konstruksjonen og redusere risiko for personskader ved snøras, spesielt i områder med gangtrafikk. Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser av taknedløpenes evne til å bortlede vann fra grunnmuren ved snøfritt terreng. Se også kommentarer under HMS- forhold vedr avvik. - Veggkonstruksjon | Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Enkelte kledningsbord med noe endeoppsprekking. Lusinger eller musebånd kunne ikke påvises. Fasader med begrenset lufting bak kledningsbord. Begrenset besiktigelse grunnet snøtildekkede veggflater og snøtildekket terreng. Ifølge Byggforsk byggdetaljblad bør trekledninger malebehandles i intervaller på fra 6 til 12 år. For dekkbeis i intervaller på fra 4 til 8 år og for beis i intervaller på fra 2 til 6 år. Normal levetid ved jevnlig vedlikehold er ca 50 år. Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Det bør utføres lokal utbedring av oppsprukne kledningsbord og vurderes overflatebehandling for å forlenge levetiden på kledningen. Det anbefales å etablere tilstrekkelig lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmur for å redusere risiko for fuktskader og råte. Det bør også vurderes å montere musebånd eller tilsvarende tiltak for å hindre inntrengning av skadedyr. Begrenset besiktigelse på grunn av snø kan medføre at enkelte forhold ikke er avdekket, og det anbefales ny kontroll når forholdene tillater det. - Takkonstruksjon/Loft | Uten gangbaner for inspeksjon. Gangbane for inspeksjon av kaldtloft bør etableres for å sikre trygg og enkel tilgang til hele loftsarealet ved fremtidige kontroller og vedlikehold. Begrenset besiktigelse fra luke, kaldtloftet bør besiktiges i sin helhet. - Vinduer | Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Mer enn halvparten av forventet brukstid oppbrukt på vinduer. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for vinduer normalt ca 40 år. Normal garantitid for isolerglass mot punktering er 5-10 år. Ikke påvist punkteringer, men kan forekomme grunnet vinduenes alder. Vinduer må justeres. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Det bør vurderes utskifting eller utbedring av vinduer som er vanskelig å åpne eller lukke, for å sikre funksjonalitet og unngå ytterligere slitasje eller skader. Alderen på vinduene medfører økt risiko for punktering av isolerglass og redusert energieffektivitet, samt mulighet for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. - Dører | Mer enn halvparten av forventet brukstid oppbrukt på ytterdør og skyvedør. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for dører normalt ca 40 år. Normal garantitid for isolerglass mot punktering er 5- 10 år. Skyvedør med noe justeringsbehov. Åpningsmekanisme med noe slark. Det bør vurderes utskifting eller vedlikehold av ytterdør og skyvedør, da disse har overskredet forventet brukstid, noe som øker risikoen for varmetap, trekk og redusert sikkerhet. Skyvedørens åpningsmekanisme bør justeres for å sikre funksjonalitet og forhindre ytterligere slitasje. - Utvendige trapper | Trappene var dels snøtildekket ved befaringen. Ytterligere kontroll bør utføres ved snøfrie konstruksjoner. Jevnlig kontroll av trappene anbefales. - Andre utvendige forhold | Stort omfang av riss og skader på fuger. Det bør utbedres riss og skader på fugene for å hindre videre forringelse og redusere risiko for vanninntrengning, som kan føre til skader på underliggende konstruksjoner. - Rom Under Terreng | Kjeller har risikokonstruksjoner ved at vegger er utforet og at gulv dels er utført med diffusjonsbegrensende overflater. Utførelsen vurderes som risikokonstruksjoner forbundet med rom under terreng utsatt for fuktskader. Slike skader kan oppstå før fukten kan oppdages på innsiden av vegger og gulvkonstruksjoner. Drenering på utsiden av grunnmuren har begrenset levetid, slik at konsekvenser ved feil på drenasjen blir råte - og muggskader på organiske materialer i skjulte konstruksjoner. Ukjent vedr evt pussbehandling bak påforede kjellervegger. Ved hulltaking kunne ikke påvises utslag av fukt. Viktig med jevnlig tilsyn av kjeller for å følge med på utviklingen. - Vannledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er irr på rør. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Kobbervannrør har levetid på fra 25 til 50 år. Stoppekran ikke merket. Lekkasjevakt mangler på rom med vanninstallasjoner. Enkelte Cu- installasjoner med noe irring. Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson. Det anbefales å merke stoppekranen og montere lekkasjevakt på rom med vanninstallasjoner for å redusere risikoen for vannskader. Videre bør tilstanden på kobberrørene vurderes av fagkyndig, da irring og høy alder øker risikoen for lekkasjer og plutselige skader på anlegget. Anlegget bør kontrolleres av fagkyndig. - Avløpsrør | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Plast avløpsrør har levetid på 50 år. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. Det anbefales å få utført en kontroll av avløpsrørene av fagkyndig for å vurdere tilstand og eventuelt behov for utskiftning, da rørene nærmer seg forventet levetid. Konsekvensen av å ikke følge opp kan være økt risiko for lekkasjer og påfølgende fuktskader i bygningskonstruksjonen. Tilstand ved bunnledninger bør kontrolleres. Anlegget bør kontrolleres av fagkyndig. - Ventilasjon | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Ventilasjon for oppholdsrom kun med spalteventiler vinduer fremstår som begrenset. Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Det bør etableres flere eller bedre ventiler i oppholdsrommene for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Begrenset ventilasjon kan føre til dårlig inneklima, økt risiko for fuktskader og ubehag for beboere. - Fuktsikring og drenering | Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for dreneringen er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. I følge Byggforsk byggdetaljblad er intervaller for utskifting av drenering fra 20 til 60 år. Det ble ikke registrert feil eller mangler som tilsier sviktende drenering. Begrenset besiktigelse grunnet snøforhold samt terrasser, trapper, vegetasjon etc som tildekker grunnmurer. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført drenering for å redusere usikkerhet rundt utførelsen. Overvåk tilstanden jevnlig, spesielt med tanke på at mer enn halvparten av forventet levetid for dreneringen er passert og at besiktigelsen var begrenset. Konsekvensen av manglende dokumentasjon og begrenset besiktigelse er økt risiko for skjulte skader eller funksjonssvikt, noe som kan føre til fuktproblemer i kjeller eller grunnmur over tid. - Utvendige vann- og avløpsledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Manglende dokumentasjon for vann- og avløpsanlegg. Anlegget er 44 år gammelt. Ingen opplysninger om lekkasjer, frostproblematikk eller problemer med avløp. I følge Byggforsk byggdetaljblad ligger generell levetid plastrør på opptil 50 år, plast avløpsrør har levetid på 50 år. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Det bør fremskaffes dokumentasjon på vann- og avløpsanlegget, samt gjennomføres kontroll av anleggets tilstand av fagkyndig. Konsekvensen av manglende dokumentasjon og at mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, er økt risiko for skjulte skader, lekkasjer eller funksjonssvikt, noe som kan medføre uforutsette kostnader og skader på eiendommen. - Overflater vegger og himling, bad 1. etasje | Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Vindu i våtsone utsatt for fuktskader, ingen påviste skader ved befaringen. Enkelte fliser med limslipp fra underlag. Dersom tiltaket ikke utføres, kan dette over tid føre til at flisene løsner eller sprekker, spesielt ved belastning eller bevegelser i konstruksjonen. Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. Dersom det ikke gjøres tiltak, kan dette medføre oppfukting, oppsvelling og forringelse av materialer over tid og fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Vindu i våtsone bør beskyttes mot vannsprut for å redusere risikoen for fuktskader over tid. Enkelte fliser med limslipp bør festes på nytt eller skiftes ut for å hindre videre skade og redusere risiko for vanninntrengning bak flisene. - Overflater Gulv, bad 1. etasje | Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Krav til fall er ikke oppfylt og gulvet er tilnærmet flatt (har ikke motfall). Fallforholdene ved gulvet fremstår ikke å tilfredsstille krav i teknisk forskrift etter TEK97 med krav 1:50 minst 0,8 m ut fra sluket ( tilsvarer 16 mm). Enkelte fliser med limslipp fra underlag. For lav sikring ved terskel i forhold til slukhøyde. Fare for lekkasjevann ut fra bad grunnet lav dørterskel. Usikkerhet vedr lekkasjesikring ved terskel. Evt membranløsning som lekkasjesikring mot terskel kunne ikke påvises. Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. For å etablere fall til sluk iht til dagens forskrift må gulvet rehabiliteres. Det bør etableres tilfredsstillende fall mot sluk og utbedres ved terskel for å sikre tilstrekkelig lekkasjesikring. Fliser med limslipp bør utbedres for å unngå ytterligere skade og redusert levetid på gulvet. Manglende eller utilstrekkelig membranløsning ved terskel gir økt risiko for vannlekkasje til tilstøtende rom, og det anbefales å undersøke og eventuelt utbedre membranløsningen. Konsekvensen av dagens utførelse er økt fare for vannskader i tilstøtende konstruksjoner og rom. - Sluk, membran og tettesjikt, bad 1. etasje | Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Normal forventet levetid på plastsluk er ca 50 år. Manglende dokumentasjon for tettesjikt, utførelse og evt uavhengig kontroll. I følge Byggforsk byggdetaljblad kan man på overflater ikke forvente lengre levetid enn ca 20 år. Dette er helt avhengig av bruken. Membran kunne ikke påvises. Ukjent om synlige deler av slukmansjett er fra 2016 eller eldre. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført membran og tettesjikt, samt utførelse og eventuell uavhengig kontroll. Manglende dokumentasjon og usikkerhet rundt utførelsen medfører økt risiko for at membran og sluk har begrenset funksjon, noe som kan føre til lekkasjer og fuktskader i omkringliggende konstruksjoner. Videre bør tilstanden overvåkes jevnlig, og det må påregnes at utskifting av sluk og tettesjikt kan bli nødvendig innen overskuelig tid, da forventet levetid er overskredet eller nærmer seg slutten. - Ventilasjon, bad 1. etasje | Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tilluft via åpen dør. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrommet, for eksempel ved å montere en luftespalte eller ventil ved døren. Manglende tilluft kan føre til dårlig ventilasjon, økt fuktbelastning og risiko for sopp- og muggdannelse. - Overflater vegger og himling, bad i kjeller | Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Fuger med noe små-riss i våtsonen. Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. Riss i fuger kan medføre økt risiko for at fukt trenger inn i konstruksjonen, noe som kan føre til skjulte fuktskader og redusert levetid for bygningsdelen. - Overflater Gulv, bad i kjeller | Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Krav til fall (høydeforskjell) er ikke oppfylt, men det er fall til sluk. Enkelte fliser med limslipp fra underlag. Fuger med noe små-riss i våtsonen. Usikkerhet vedr lekkasjesikring ved terskel. Evt membranløsning som lekkasjesikring mot terskel kunne ikke påvises. Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet. Hovedkonsekvensen av utilstrekkelig høydeforskjell er økt risiko for at vann kan trenge ut av våtrommet og inn i tilstøtende rom. Dette kan føre til fuktskader i tilliggende konstruksjoner. Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. For å etablere fall til sluk iht til dagens forskrift må gulvet rehabiliteres. Det bør gjennomføres utbedring av fliser med limslipp og fuger med riss for å hindre vanninntrengning og ytterligere skade på konstruksjonen. Det anbefales å undersøke og eventuelt etablere tilfredsstillende lekkasjesikring ved terskel, da manglende eller usikker membranløsning kan medføre økt risiko for vannlekkasje til tilstøtende rom og underliggende konstruksjoner. - Sluk, membran og tettesjikt, bad i kjeller | Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Overskredet forventet levetid for våtrom. I følge Byggforsk byggdetaljblad kan man på overflater ikke forvente lengre levetid enn ca 20 år. Dette er helt avhengig av bruken. Slukmansjett eller membran kunne ikke påvises. Ingen tegn til fuktproblematikk ved rommet eller tilstøtende bygningsmasse som kan settes i sammenheng med rommets funksjoner. Normal forventet levetid på plastsluk er ca 50 år. Manglende dokumentasjon for tettesjikt, utførelse og evt. uavhengig kontroll. Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført membran og slukmansjett, eller gjennomføres nærmere undersøkelser for å avdekke tilstand og utførelse. Overskredet forventet levetid på membran og sluk medfører økt risiko for lekkasjer og fuktskader i omkringliggende konstruksjoner. Tilstanden bør overvåkes jevnlig, og det anbefales å vurdere utskifting ved oppussing eller ved tegn til skade. - Sanitærutstyr og innredning, bad i kjeller | Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Drenasje for innbygget sisterne kunne ikke påvises. Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres. Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Det bør etableres en tilfredsstillende løsning for å synliggjøre eventuell lekkasje fra den innebygde sisternen, for å redusere risikoen for skjulte vannskader i konstruksjonen. Manglende drenering kan føre til at lekkasjer ikke oppdages i tide, noe som kan medføre omfattende fuktskader og økte utbedringskostnader. - Tilliggende konstruksjoner våtrom, bad i kjeller | Det ble målt 15 vektprosent fukt i trevirke, måleresultatet anses noe høyt grunnet vegger uten vannbelastning. Målte verdier for fuktinnhold anses ikke i faresonen for fukt-/råteskader i konstruksjonen, men bør overvåkes. - Overflater vegger og himling, vaskerom i kjeller | Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Manglende fuktsikring i overgang gulv/vegg med hensyn til lekkasjesikring, lekkasjevann kan trenge inn i vegger. Dersom våtromsplatene ikke er montert fagmessig, kan dette medføre utettheter som øker risikoen for fuktinntrengning bak platene. Over tid kan dette føre til oppfukting av tilstøtende konstruksjoner, noe som kan resultere i råteskader, muggvekst og eventuelle lekkasjer. Det bør etableres tilfredsstillende fuktsikring i overgang mellom gulv og vegg for å hindre at lekkasjevann trenger inn i veggkonstruksjonen. Manglende fuktsikring medfører økt risiko for fuktskader og følgeskader på bygningsdeler. - Overflater Gulv, vaskerom i kjeller | Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Enkelte fliser med limslipp fra underlag. Usikkerhet vedr lekkasjesikring ved terskel. Evt membranløsning som lekkasjesikring mot terskel kunne ikke påvises. Manglende fuktsikring i overgang gulv/vegg med hensyn til lekkasjesikring, lekkasjevann kan trenge inn i vegger. Dersom tiltaket ikke utføres, kan dette over tid føre til at flisene løsner eller sprekker, spesielt ved belastning eller bevegelser i konstruksjonen. Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet. Det bør gjennomføres utbedring av fallforhold og høydeforskjell ved terskel for å sikre tilstrekkelig avrenning til sluk. Fliser med limslipp bør utbedres eller skiftes for å unngå videre skade og redusert levetid på gulvet. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført membran og lekkasjesikring ved terskel og overgang gulv/vegg, eventuelt gjennomføres ytterligere undersøkelser. Konsekvensen av manglende eller utilstrekkelig fuktsikring er økt risiko for vanninntrenging i vegg- og gulvkonstruksjoner, som kan føre til fuktskader og redusert konstruksjonens levetid. - Sluk, membran og tettesjikt, vaskerom i kjeller | Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Normal forventet levetid på plastsluk er ca 50 år. Manglende dokumentasjon for tettesjikt, utførelse og evt. uavhengig kontroll. Overskredet forventet levetid for våtrom (44 år). I følge Byggforsk byggdetaljblad kan man på overflater ikke forvente lengre levetid enn ca 20 år. Dette er helt avhengig av bruken. Membran kunne ikke påvises. Sluk fremstår med slukrist fra 2016 i høyde med fliser, og eldre slukrist lengre ned i sluket. Usikkert om nedre slukrist sitter fast eller er mulig å ta opp. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring. Når sluket har begrenset tilgang, er det vanskelig å rengjøre sluket og å inspisere den for å oppdage skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å forhindre lekkasjer. Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført membran og tettesjikt, samt utførelse og eventuell uavhengig kontroll, for å redusere usikkerhet rundt konstruksjonens tilstand. Sluket bør inspiseres nærmere for å avklare tilstand og funksjon, og det bør sikres at slukristen kan tas opp for rengjøring og vedlikehold. Konsekvensen av manglende dokumentasjon og begrenset inspeksjonsmulighet er økt risiko for skjulte skader, lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen, samt at eventuelle feil eller mangler kan være vanskelig å oppdage og utbedre i tide. - Ventilasjon, vaskerom i kjeller | Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tilluft til rommet skjer kun via åpen dør, da det mangler egen tilluftsventilering, for eksempel spalte eller ventil ved dør. Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrommet, for eksempel ved å montere en spalte eller ventil ved døren. Manglende tilluftsventilering kan føre til dårlig luftkvalitet og økt risiko for fuktskader og soppdannelse. - Tilliggende konstruksjoner våtrom, vaskerom i kjeller | Det ble målt 15 vektprosent fukt i trevirke, måleresultatet anses noe høyt grunnet vegger uten vannbelastning. Målte verdier for fuktinnhold anses ikke i faresonen for fukt-/råteskader i konstruksjonen, men bør overvåkes. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Andre installasjoner | Sentralstøvsuger montert i bod. Ingen vurderinger. - Terrengforhold | Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Grunnet snøforhold var det vanskelig å registrere de faktiske forhold. Det bør foretas nærmere undersøkelser av tomta når den er snøfri. Kontroll bør utføres ved snøfritt terreng. Helse, miljø og sikkerhet Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper. Det er manglende rekkverk/annen sikring på forstøtningsmurer som krever dette utifra dagens krav. Det er påvist avvik innen helse miljø eller sikkerhet. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverk ved deler av terrasse 1.etasje er noe lavere enn dagens forskrift krever. Utvendig trapp til bod bak garasje mangler rekkverk og håndløper. Forstøtningsmur ved ytterdør mangler rekkverk. Begrenset besiktigelse grunnet snøforhold. Innvendige trapp har åpninger mellom trinn og i rekkverk-spiler på over 10 cm. Innvendig trapp har håndløper kun på en side. Samsvarserklæringer for utførte elektroarbeider må fremlegges, Det anbefales elsjekk av autorisert installatør. Det anbefales elsjekk hvert 5.år. Det er ikke krav om utbedring av åpninger i innvendige trapper opp til dagens krav. Rekkverk for utvendige trapper må monteres for å lukke avviket. Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Det er behov for tiltak. Rekkverket på deler av terrassen bør forhøyes for å tilfredsstille dagens forskriftskrav, for å redusere risikoen for fallulykker. Åpninger mellom trinn og i rekkverkspiler i innvendig trapp bør reduseres til under 10 cm, og det bør monteres håndløper på begge sider av trappen, for å ivareta sikkerheten og redusere risikoen for fall, spesielt for barn. Det bør monteres rekkverk og håndløper på utvendig trapp til bod bak garasje, samt rekkverk på forstøtningsmur ved ytterdør, for å hindre fall og ivareta personsikkerheten. Samsvarserklæringer for utførte elektroarbeider bør fremlegges, og det anbefales elsjekk av autorisert installatør hvert 5. år for å redusere risikoen for elektriske feil og brann. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Oppvarming med luft-luft varmepumpe og elektrisitet. Det er luft-luft varmepumpe i stue 1.etasje. Elektrisk gulvvarme er installert på bad i 1. etasje, bad i kjeller og entré/trapperom i kjeller. Det er elektrisk panelovn på vaskerom i kjeller. I stue 1.etasje er det en lukket peis. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med. Det foreligger ingen kjente pålegg eller krav etter tilsyn fra brann- og feiervesen datert 17.09.2025. Siste feiing er utført 17.09.2025. Dette er likevel ingen garanti for at det ikke vil kunne komme pålegg eller krav ved nye kontroller.

Strømforbruk

Det antas et årlig forbruk på ca 20.000 - 30.000 kWh. Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode. Boligen er tilknyttet strømavtalen Norgespris, en fastprisavtale vedtatt av Stortinget som trer i kraft fra 1. oktober 2025. Avtalen følger målepunktet (strømmåleren) i boligen, og overtas automatisk av ny eier eller leietaker ved eierskifte. Bindingstid: Gjelder ut 2026 dersom avtalen er inngått mellom 1. oktober 2025 og 31. desember 2026.Ved avtaleinngåelse fra 2027 og videre gjelder bindingstiden ut kalenderåret fra bestillingstidspunktet.  Ny eier må være innforstått med at boligen har en aktiv Norgespris-avtale, og at denne videreføres i henhold til gjeldende vilkår.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil.   Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler.   Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger.   Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver - også en med lavere bud - anbefales overfor selger.   For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode.   Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr 17 900.    Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company    Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert.   Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/    Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/    Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 7 709 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for enebolig/fritid/tomt. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.    Ved kjøp av landbrukseiendom, herunder småbruk, er det kun forhold vedrørende våningshuset som omfattes av forsikringen.    Ved kjøp av kombinasjonseiendom dekker forsikringsselskapet bare for skader ved den delen av boligen som er regulert til boligformål.

Avgiftsbeskrivelse

Dette inkluderer vann, avløp, renovasjon og feiing. Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Den totale årlige kostnaden vil variere etter eiers eget forbruk. Fakturert beløp i 2025: - Vann: kr 5 945,28,- - Avløp: kr 7 321,44,- - Renovasjon: kr 4 120,00,- - Feiing: kr 584,00,- - Eiendomsskatt: kr 10 159,00,- Totalt: kr 28 129,72,- Årsprognose for 2026 er kr 30 245,59,-. Dette inkluderer eiendomsskatt på kr 11 959,-. Det er ikke registrert vannmåler på eiendommen. Gebyrer for vann og avløp blir stipulert basert på areal.

Moderniseringer og påkostninger

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år: 2023: - Baderom i 1. etasje med nye overflater og innredninger. - Nye fronter på kjøkkeninnredning. - Nye formpressede dørblader i originale dørkarmer. 2022: - Tilbygg av hagestue i 1. etasje mot vest. - Installert luft-til-luft varmepumpe. - Nye glass og vinduer i vinterhage. - Ny skyvedør til vinterhage. 2021: - Ny varmtvannsbereder (200 liter). 2019: - Nytt dusjkabinett på bad i 1. etasje. - Nytt servant og servantskap på bad i kjeller. - De fleste veggoverflater i tørre rom er overflatebehandlet. 2016: - Ny taktekking med taksteinsprofilerte stålplater, samt nye takrenner, nedløp og beslag, utført av LR Tak og blikkenslagerservice AS. - Nye innerdører (formpressede dørblad). - Nytt kjøkken. - Vaskerom i kjeller med nye overflater. - Modernisering av elektrisk anlegg med nye sikringer og downlights, utført av Elkai AS. 2003: - Baderom i kjeller med nye overflater og innredninger.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon til meglerforetakets klientkonto før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker tinglysing av skjøtet med overføring av hjemmel til seg, må det tas forbehold om dette i bud. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen frem til betaling skjer, selv om deler av kjøpesummen er gjort opp til rett tid.

Adgang til utleie

Bolig med én boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Radon

Kommunen har plikt til å informere om naturfarer som er kjent. Området der eiendommen ligger er ifølge Norges geologiske undersøkelse (NGU) markert med høy aktsomhet for radon, noe som indikerer en forhøyet risiko for radongass. Radon er et radioaktivt grunnstoff og finnes i byggegrunnen, særlig i grunn med alunskifer og visse typer granitt. Lokale grunnforhold er derfor avgjørende for mengden radon som kan trenge inn i en bygning. Opphold i rom med høye radonkonsentrasjoner over lengre tid gir økt risiko for alvorlig sykdom. Du finner mer informasjon på hjemmesidene til Statens strålevern og Norges geologiske undersøkelse, www.stralevern.no og www.ngu.no. Det er utført radonmåling i perioden 3/1-10/2-2026. Målt verdi er 68 Bq/m³, som er under tiltaksgrensen på 100 Bq/m³.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.avhendingsloven § 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon Dersom kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 17 970,72
• Eiendomsskatt: kr 10 159
• Informasjon om eiendomsskatt: Skattetaksten danner grunnlaget for beregningen av den kommunale eiendomsskatten.