Possåsen

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Eiendom

Tomteareal er 1 533 400 m² på eiet tomt.

Skog på totalt 1533,4 daa fordelt over 4 teiger. Av dette utgjør i henhold til NIBIO gårdskart 1209,8 produktiv skog, annet markslag 316,1 daa, vann/bre/vei o.l. 7,5 daa. Her kommer utdrag fra takstmannens beskrivelse av eiendommen: "Skogeiendommen består av fire teiger som ligger spredt fra sør for Juvberget ned til Krokåa/Kroksjøen. Den største teigen (lengst nord) strekker seg fra Flisaelva og til grensen mot Sverige. De to minste ligger inntil svenskegrensen. Den ene av de to lengst syd er «delt i to» av Kroksjøen. Den største av de to starter ved Krokåa i syd og strekker seg nordover øst for Sønsterudmyra opp mot Stormyra. Høydelaget for hele eiendommen er fra ca 250 m.o.h. til omkring 340 m.o.h. Registering av nøkkelbiotoper antas gjort på eiendommen i forbindelse med utarbeiding av skogbruksplanen i 2014. Ingen registrerte på de teigene som denne verdsettingen gjelder for." I takstmannens forutsetninger for verdiberegning skriver han blant annet: "Fastsettingen av et årlig hogstkvantum gjøres med utgangspunkt i ressurssituasjonen og egenskapene til eiendommen. Her er det vesentligste av trekapitalen allerede drevet ut i form av rene sluttavirkninger (frøtrestillinger). Gjennomsnittlig kubikkmasse er kun i overkant av 5 kubikkmeter pr. dekar produktivt areal. Omtrent 70% av arealet er i tidlig foryngelsesfase og det er derfor svært lenge til disse arealene vil kunne gi noen avkastning. En kalkulatorisk beregning med grunnlag i et årlig hogstkvantum vil derfor i så fall kun være for å synliggjøre eiendommens sannsynlige avkastning i fremtiden. Skog og landbrukseiendommer faller inn under konsesjonsloven og en kalkulasjonsrente på 4 % skal da benyttes. Hvis disse teigene innvilges fradelt blir det imidlertid en ren skogeiendom og er da ikke underlagt priskontroll. Det bemerkes dog at regjeringen per i dag har forslag om gjeninnføring av priskontroll på rene skogeiendommer. En typisk kjøper i dagens marked legger normalt til grunn et vesentlig lavere rentekrav enn fire prosent for sine vurderinger. Igjen viser jeg da til usikkerheten om regjeringens forslag om gjeninnføring av priskontroll. Dette er en skog som må ses på som en investering for fremtiden og hva den har av potensiale. Skogteigene er dominert av middels til lave boniteter. Produksjonsevnen, gitt boniteringen som fremgår av skogbruksplanen, vil kunne ligge på omkring 0,30 m3 pr. dekar og år. Dette betinger at alle arealene er forynget (plantet/sådd/naturlig) med riktig tetthet og at de ulike bestand følger en skogskjøtsel som gjennom omløpstiden gir bestandet så optimal produksjon som mulig. Det er grunn til å legge til at nyere studier og forskningsartikler peker mot at det har skjedd en endring siden den gang produksjonstabellene ble utarbeidet i 1950-60 årene. Vekstsesongen er lengre i takt med et endret klima. Det har blitt forsket på og utviklet foredlet plantemateriale. Særlig på gran viser de gamle boniteringene en underestimering sammenliknet med det som er virkeligheten i dag. Det samme vil også gjelde på furu der tilgangen på andre generasjons foredlet plantemateriale har kommet lengst. Med en slik skogbehandling viser foreløpige studier en bonitetsheving på minst en klasse. Den øvre produksjonsevnen vil således kunne være høyere. Den løpende tilveksten i dag er lav, men vil øke. Dette skyldes at hkl 2 er tidlig i produksjonsfasen og det er lenge til den går over i hkl. 3. Det er imidlertid snaut 20 % i hkl 3 som i dag står for hoveddelen av den løpende tilveksten, og andelen i hkl 4 og 5, som det er lite av nå, har lav løpende tilvekst. Det årlige hogstkvantumet (sluttavvirkning og tynning) vil kunne være omkring 200 m3 netto om 40 år. Da har man gjort et fratrekk på 15 % for topp, avfall og miljø. I dag kan man legge til grunn en «åpningshogst» der man tar ut volum fra hkl 5 (og noe fra hkl 4). Mye av volumet i hkl 5 står i lommer inntil gjensatte kantsoner og som soner mellom nylige hogstfelt. Det kan også etter hvert tas ut gjensatte frøtrær ettersom foryngelsen er sikret. Dagens krav i PEFC- skogstandard setter begrensninger og man kan ikke avvirke alt. Tømmerprisene svinger mye. Siden 1990-tallet har prisene ligget på omtrent det samme nominelle nivået frem til 2017. Fra 2017-18 fikk bransjen imidlertid et betydelig oppsving og de fleste analytikerne da og nå mener det har skjedd et trendskifte i tømmerprisen. Det har de siste årene vært en stor økning av etterspørselen etter ferdigvarer. I Sverige og Finland har industrikapasiteten blitt bygget videre opp og importen av tømmer fra Norge har økt jevnt og trutt. Tømmerprisene har steget mer eller mindre siden 2018 (avbrutt av noen «dipper) og til i dag. Det prisbildet som har bygget seg opp til nå, er et nivå som gjenspeiler mine forventninger til prisene fremover. Selvsagt med svingninger både opp og ned fra omkring dette nivået. Det er forstatt stor industrioppbygging i Sverige og Finland og Russland er ute av likningen. Det er global kamp om tømmeret og langfibret bartretømmer fra norden er etterspurt. Samlet sett er dette faktorer som indikerer et hyggelig nivå på tømmerprisene i Norge videre fremover. Driftsforholdene er jevnt over gode og veidekningen og vedlikeholdet av skogbilveiene er bra. En del bløte partier som krever «omkjøring» på ryggene ved utdrift av tømmer tas høyde for i driftsprisen. Takstmann informerer om at han har fått opplyst at alle arealer er forynget (plantet gran og hovedsaklig naturlig foryngelse av furu etter markberedning). Innestående saldo på skogfondskonto pr. 31/12-2024 var kr 161.642,- for alle arealene til selger. Ved en fradeling av nevnte teiger vil landbruksetaten måtte fordele eventuelt innestående skogfondsmidler mellom arealene som skal fradeles og resterende eiendom." Om Jaktverdier skriver takstmannen: Det er ikke opplyst om årlige inntekter fra jakt. Like fullt må man anta at området inngår i et vald og at det gir et visst utbytte. Erfaringsmessig bør inntekter/utbytter fra småvilt og storviltjakt ligge på omkring kr 4,- pr dekar og år. Inntektene herfra antas å være mer usikre og avkastningskravet settes til 5 %." Eiendommen har god infrastruktur." Det vises til hele verdivurderingen som ligger i salgsoppgaven. Eiendomsgrensene opplyses fra kommunen å være mindre nøyaktige. Dette eventuelle avvik må kjøper akseptere.

Adkomst

Teigene ligger på østsiden av Gravbergsvegen nord for Kroksjøen og sør for Kroktjerne/Svarttjernet.

Eiendomstype

Skog

Vei, vann og avløp

Eiendommen har 8,2% andel i Juvbergsvegene.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

I henhold til Lov av 1. juni 2018, nr. 23 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven) er meglerforetaket pliktig til å gjennomføre kundetiltak (ID kontroll, kontroll av reelle rettighetshavere, mv). Kundetiltak skjer løpende og vil blant annet gjennomføres når handel inngås og ved gjennomføring av oppgjøret, samt dersom det foreligger mistanke om hvitvasking eller terrorfinansiering. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesum som ikke kommer fra låneinstitusjon, i én samlet innbetaling fra kjøpers konto i norsk finansieringsinstitusjon.

Budgivning

Eiendomsmeglere kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning hvor selger er forbruker, jfr. Informasjon om budgivning. Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og overtakelse skal sendes skriftlig til megler. Megler kan ikke formidle muntlige bud verken til selger, budgivere eller interessenter. Budgiver må legitimere seg med kopi av legitimasjon og underskrift. Megler skal sende skriftlig varsel om aktuelle bud og budforhøyelser, herunder relevante forbehold, til budgiver, selger og interessenter. Aksept av bud skal sendes skriftlig til budgiver og selger. Budgiver kan benytte budskjema, elektronisk budgiving, skannet budskjema sendt på mail eller annen godkjent skriftlig kommunikasjonsform, f.eks. App’er i forbindelse med budgivningen. Konferer med megler. Megler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes teknisk feil. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere og kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles av megler.

Overtakelse

Overtagelse skjer etter nærmere avtale mellom partene, men normalt ikke før første konsesjonsbehandling. Hvis kjøper ikke får konsesjon med bakgrunn i de forhold han har konsesjonsrisiko for, skal overtagelse og oppgjør likevel gjennomføres senest 4 uker etter at opprinnelig avslagsvedtak er truffet, eller på det tidspunkt partene er blitt enige om. Eiendommen leveres som ved visning. Selger vil ikke foreta skogdrift på eiendommen etter markedsføring og før kjøpers overtagelse.

Andre relevante opplysninger

Det er gjort vedtak om fradeling av dette skogarealet på visse vilkår. Det vises til delingsvedtaket som ligger i salgsoppgaven. Der står det blant annet: "Arealet skal selges som tilleggsareal til aktive skogeiere i nærområdet."

Boligselgerforsikring

Det kan ikke tegnes boligselgerforsikring på denne type eiendom.

Boligkjøperforsikring

Det kan ikke tegnes boligkjøperforsikring på denne type eiendom.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtakelse, fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen til seg må det tas forbehold om dette i bud. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen frem til betaling skjer

Sentrale lover

Eiendommen selges "som den er" det vil si at avhendingsloven § 3-9 fravikes slik at eiendommen ikke skal kunne ha mangel. Kjøper overtar blant annet det fulle ansvar for eventuelle skjulte feil. Kjøper skal også bære det fulle ansvar for eventuell forurensning som eksisterer på eiendommen. Heller ikke forhold som er angitt i avhendingslovens §§ 3-7 og 3-8 skal utgjøre mangel med mindre selger har opptrådt svikaktig. Videre fravikes avhendingslovens § 3-2 i det kjøper bærer ansvaret for at den påtenkte bruk er egnet i eiendommen og kan tillates. Avhendingslovens § 4-19 fravikes også slik at reklamasjon (dvs. dersom kjøper hevder at selger har opptrådt svikaktig) senest kan finne sted 1,5 år etter overtakelsen. Informasjon i dette prospektet, samt annen informasjon fremlagt i forbindelse med salget forutsettes gjennomgått og kontrollert av kjøper før bud avgis. Videre forutsettes det at eiendommen besiktiges av kjøper og det anbefales at kjøper selv gjennomgår eiendommens tekniske tilstand ved bruk av egne fagfolk.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter som henvender seg til megler vil bli registrert for videre oppfølging. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen, raskt. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn.

Annen informasjon

Konsesjon: «Konsesjonslovens § 9 og § 9a lyder slik: § 9. (særlige forhold for landbrukseiendommer) Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: 1. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 2. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 3. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 4. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket. Første ledd nr. 3 og § 9 a gjelder ikke sak der nær slekt eller odelsberettiget søker konsesjon fordi de ikke skal oppfylle boplikten etter § 5 andre ledd. I slik sak skal det i tillegg til første ledd nr. 1, 2 og 4 blant annet legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Søkerens tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment. § 9 a. (priskontroll ved erverv av landbrukseiendom) Ved avgjørelse av en søknad om konsesjon på erverv av bebygd eiendom med mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord som skal nyttes til landbruksformål, skal det i tillegg til momentene som er nevnt i § 9, legges særlig vekt på om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. En slik vurdering av prisen skal også gjennomføres ved erverv av ubebygd eiendom som skal nyttes til landbruksformål, med mindre eiendommen er en ren skogeiendom. Departementet kan gi forskrift om at prisvurderingen etter første ledd skal unnlates ved erverv av bebygd eiendom med et brukbart bolighus, dersom den avtalte prisen ikke overstiger en fastsatt beløpsgrense. Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket. Kjøperen bærer alle kostnader knyttet til konsesjonssøknaden. Overtakelse og oppgjør kan ikke finne sted før konsesjon er innvilget. Eiendommen er konsesjonspliktig og følgende gjelder ved dette salg: Ervervet omfattes av unntaket i konsesjonslovens § 9a som "ren skogeiendom". Kjøper har risikoen for at konsesjon nektes med grunnlag i konsesjonslovens øvrige bestemmelser, herunder § 9. Ved et videresalg må kjøper i et slik tilfelle bære en risiko for at man ikke oppnår samme pris som man har kjøpt for. Kjøper risikerer følgelig ved et slik utfall å lide et økonomisk tap. Følgende gjelder i alle tilfeller for konsesjonsnekt hvor kjøper har en eller annen form for konsesjonsrisiko: Dersom kjøper ikke gis konsesjon, skal oppgjøret likevel gjennomføres, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-5 (1), jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9 (3), men da senest 4 uker etter at opprinnelig avslagsvedtak er truffet. I stedet for vilkåret om at kjøpers skjøte på eiendommen er tinglyst (punkt 4.1, annet ledd, nr. 5) er det i disse tilfellene et vilkår for frigivelse av kjøpesummen at kjøper har fått nødvendig sikkerhet for kjøpesummen gjennom tredjemannspant i eiendommen eller at det blir enighet mellom partene om annen sikkerhet. Dersom endringene som er vedtatt i konsesjonsloven i mai 2025 trer i kraft før salg kommer i stand, vil disse bli lagt til grunn så langt de strider mot ordningen som er beskrevet her. Ta kontakt med megler for mer informasjon hvis dette virker uklart. Odel: Det hviler odel på eiendommen. Selger tilbyr kjøper av selger en såkalt odelsgaranti som betyr at 10 % av kjøpesummen settes på en sperret konto i preskripsjonstiden som for tiden er 6 måneder fra tinglyst skjøte. I dette beløpet vil det kun kunne kreves nominell forskjell mellom kjøpesum og eventuell lavere odelstakst. Det er betingelser ved denne odelsgarantien. Utkast til avtalen fås på forespørsel. Dersom odelsløsning benyttes iht. odelsloven § 40, er selger forpliktet å tilbakeføre kjøpers tap/differansen mellom kjøpesummen og odelstakst når dette er endelig fastsatt. Beløpet (10 % av kjøpesummen) står som sikkerhet for kjøpers eventuelle tap som følge av at odelsløsningssummen blir satt lavere enn kjøpesummen. Dersom tapet blir større enn tilbakeholdt beløp er dette kjøperens fulle og hele økonomiske risiko. Kjøper må selv bære sakskostnader i forbindelse med et eventuelt krav om odelsløsning. Dette gjelder også eventuelle tap av påløpte kostnader til dokumentavgift og tinglysningsgebyrer. Videre skjer alle påkostninger, investeringer eller liknende for kjøpers risiko fra overtakelse til endelig odelstakst er fastsatt. Det kan ikke reises krav mot selger som følge av tap ved slike påkostninger, investeringer eller lignende. Kjøper plikter å holde eiendommen forsvarlig ved like fra overtakelse til endelig odelstakst er rettskraftig, slik at den ikke forringes. I de tilfeller hvor preskribsjonstiden ikke er begynt å løpe innen 12 måneder etter overtagelse, overtar kjøper odelsrisikoen og den begrensede garantien utbetales selger.