Strandgata 40

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Informasjon borettslag / sameie

Regnskap / Budsjett:
Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. * Årsresultat for 2025 viste et overskudd på kr 2 057 147,-. * For 2026 er det budsjettert med et overskudd på kr 2 242 000,-. * Borettslagets disponible midler var kr 1 127 292,- per 31.12.2025. * Borettslagets egenkapital var kr 17 485 918,- per 31.12.2025. På ekstraordinær generalforsamling 30.10.2025 ble det vedtatt å oppnevne KPMG Carve-out AS (Cedra) som borettslagets nye revisor fra 21. november 2025.

Vedtekter / Husordensregler:
Interessenter forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dyrehold:
Det er ikke anledning til dyrehold i borettslaget. Andelseier kan likevel søke styret om godkjennelse. Dersom det er gode grunner for dyrehold og det ikke anses å være til ulempe for andre beboere, vil søknaden bli innvilget. Normalt vil styret godkjenne at nye beboere som flytter inn og allerede har hund vil få aksept for å beholde denne.

Beboernes forpliktelser:
Den enkelte andelseier har vedlikeholdsplikt for boligen, som blant annet omfatter vinduer, rør, balansert ventilasjonssystem med filter og luftekanaler, sikringsskap, ledninger og innvendige flater. Ansvaret inkluderer også all innglassing på balkong, utvendig solavskjerming, oppstaking av innvendig kloakkledning frem til fellesledningen, og rensing av sluk på balkonger. Beboer er også ansvarlig for å fjerne snø og is fra egen balkong.

Styregodkjennelse:
Kjøper skal godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Blir kjøper ikke godkjent som ny eier må kjøper besørge videresalg av andelen. Hjemmelen overføres til kjøper og oppgjør utbetales til selger. Melding om nektelse må komme frem til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget, ellers regnes godkjenning som gitt. Innflytting kan ikke skje før kjøper er godkjent av styret.

Forkjøpsrett:
Andelseierne i borettslaget har forkjøpsrett. For enkelte andeler (3, 4, 5, 6, 7, 11, 12, 13, 14 og 15) har personer utpekt av Larvik kommune forkjøpsrett. Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende ved overdragelse til nær familie. Ansiennitet i borettslaget regnes fra dato for overtakelse av andelen. Forkjøpsretten utlyses og avklares av forretningsfører Larvik Boligbyggelag.

Innskudd:
kr 2 652 000

Felleskostnader

kr 14 199 pr. mnd.

Felleskostnader inkluderer

Felleskostnadene er kr 14 199,- per måned og inkluderer Renter og avdrag på fellesgjeld, renovasjon, felles bygningsforsikring, grunnpakke TV/internett (Telenor Frihet L), vann og avløp, strøm i fellesarealer, generell drift og vedlikehold av fellesarealer og bygg, forretningsførsel, styrehonorar mm. Felleskostnadene fordeles slik: - Driftskostnader: kr 4 411,- - Lånekostnader: kr 5 177,- - Lånekostnader: kr 4 452,- - Bredbånd: kr 159,- For beboere med elbil er det inngått en driftsavtale med Elaway. Ladeprisen er gjeldende spotpris, i tillegg til nettleie fastsatt av styret og et månedlig administrasjonsgebyr fra Elaway. Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse. Beløpet er opplyst av forretningsfører pr. 16.04.2026, og avhenger av de avtaler som borettslaget til enhver tid har inngått. Felleskostnadene kan være avhengig av forbruk.

Fellesgjeld

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 51 635 736,88 pr. 16.04.2026 og lånevilkårene er: Bank: Husbanken Lånenummer: 11511823 Type: Annuitetslån, 4 terminer per år Restsaldo pr. 16.04.2026: kr 27 359 789,- Andel av saldo: kr 1 339 653,- Restløpetid: 63 terminer Type Rente: Ikke spesifisert Rente: 4,05 % Innfrielsesdato: 30.12.2041 IN-ordning: Ja. Nedbetaling kan gjøres to ganger i året, i juni og desember. Forretningsfører må varsles innen 1. juni / 1. desember. Ved fastrente er det ikke anledning til å nedbetale individuelt.

kr 1 339 652
Dette utgjør andelens fellesgjeld pr. 15.04.2026

I henhold til opplysninger gitt av forretningsfører, tilbyr borettslaget individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning), noe som innebærer at den enkelte andelseier gis adgang til å betale ned på fellesgjelden som er knyttet til den aktuelle andelen og derigjennom få lavere månedlige felleskostnader.    Det gjøres imidlertid oppmerksom på at det kan være fastsatt betingelser for når en nedbetaling kan skje, minimumsbeløp, bestemte tidspunkt m.v., samt at det kan påløpe ekstrakostnader for overkurs dersom borettslaget har inngått en avtale om fastrente e.l. Det må også skaffes bekreftelse på sikkerhet for den individuelle nedbetalingen.    Andelen overdras med den fellesgjeld som fremgår av salgsoppgaven.

Forsikringspolise

SP0000562183

Sikringsordning

Borettslaget er med i en sikringsordning mot tap av felleskostnader. Tilbyder er Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Etasje

4

Parkering

Det medfølger garasjeplass i felles garasjeanlegg h0401 til garasje og bod. Det er tilrettelagt for lading av elbil på alle parkeringsplasser i anlegget, med en driftsavtale med Elaway. Fellesparkering ute er tilgjengelig for gjester.

Eiendom

Tomteareal er 2 129 m² på eiet tomt.

Borettslaget har en eiet tomt på 2129 m². Tomten er relativt flat og pent opparbeidet med plenarealer, beplantning og asfalterte internveier og gangarealer. Fellesarealene er velholdte med blomsterkasser og sittegrupper, og holdes ryddige av beboerne. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Byggeår

2011

Innhold

Leilighet i 4. etasje som består av følgende rom: 4. etasje: Entré, gang, bad, vaskerom, to soverom og stue/kjøkken. Kjeller: Bod og garasjeplass. Balkong på ca. 19,5 m².

Standard

En romslig leilighet i 4. etasje med en balkong på ca. 19 m² som vender mot fjorden. Bygget fra 2011 har betongkonstruksjoner og heisadkomst, og leiligheten er gjennomgående godt ivaretatt siden byggeår. Planløsningen fordeler seg over entré, gang, stue og kjøkken i åpen løsning, to soverom, bad og vaskerom. Balkongen er det bærende elementet i leiligheten: stor, overdekket og med utsikt over fjorden som preger hele den sosiale sonen. Entré: Velkommen inn! En romslig entré med parkett. Rommet gir god plass til å henge fra seg yttertøy og tar deg videre inn i gangen, som binder leilighetens rom sammen. Stue: Stuen er leilighetens største rom og henter lyset fra store vindusflater mot fjorden. Vinduene gir direkte utsikt over vannet, og skyvebalkongdøren i malt tre leder ut til balkongen. Det er plass til en sofagruppe og spisebord i den delen av rommet som vender mot gang og kjøkken. Planløsningen er åpen mot kjøkkenet med god takhøyde, malte betongflater i himlingen og parkett på gulvet. Balkongen er leilighetens sterkeste kort. Med et areal på ca. 19 m² og heldekkende glassfelt mot sør er den beskyttet mot vind og brukbar store deler av året. Mot vest er det montert utvendig markise for solavskjerming. Betongdekket og rekkverk i metall/glass gir en solid ramme. Utsikten fra balkongen strekker seg over fjorden, og det er god plass til loungemøbler på begge sider av rommet. Kjøkken: Klassisk kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminat benkeplate. Hvitevarene består av kjøleskap, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp. Kjøkkenventilator med avtrekk til det fri håndterer luftkvaliteten. Innredningen er i L-form og gir god arbeidsflate langs to vegger. Soverom: Det største soverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og et garderobeskap langs veggen. Vinduet gir dagslys og rommet ligger til den private delen av leiligheten. Det andre soverommet er kompakt, men har plass til seng og garderobeskap. Rommet passer godt som gjesterom, barnerom eller hjemmekontor. Bad: Flislagt bad med vannbåren gulvvarme. Rommet er innredet med nedfelt servant, skyllekar i stål, veggmontert toalett og dusjvegger/hjørne. Badet har balansert ventilasjon. Vaskerom: Veggene har fliser og taket er malt. Gulvet er flislagt med elektriske varmekabler. Rommet er utstyrt med servant, veggmontert toalett, dusjvegger/hjørne og opplegg for vaskemaskin. Innvendige overflater: Gulv: Parkett i stue, gang, entré og soverom. Fliser på bad og vaskerom. Vegger: Strie og malte flater. Himling: Malte betongflater. Lagring: Bod i kjeller på 5 m². Balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning er plassert i innvendig bod. Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen som er inntatt i salgsoppgaven. Av rapporten fremgår det at en eller flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak - Tekniske installasjoner - Varmtvannstank | Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Hvitevarer

Det gjøres oppmerksom på at det kun alle hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarer på bad medfølger ikke, eventuelt så kan tørketrommel medfølge. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Adkomst

For veibeskrivelse henvises det til vedlagte kart i salgsoppgaven. Det vil bli skiltet med EiendomsMegler 1 skilt ved fellesvisning.

Byggemåte

Beskrivelse av byggemåte er hentet fra eiendommens tilstandsrapport. Leiligheten er i en boligblokk oppført i 2011. Bygningens hovedkonstruksjoner er i betong med steinfasader. Etasjeskiller er av betongdekke. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass, og vinduer på steinfasader er utvendig beslått med aluminium. Leiligheten har en skyvebalkongdør i malt tre og en brann- og lydklassifisert entrédør.

Eiendomstype

Andelsleilighet

Oppvarming

Elektrisk oppvarming. Det er installert vannbåren gulvvarme på badet og elektriske varmekabler i gulvet på vaskerommet. Boligen er utstyrt med et balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Andel fellesformue

kr 24 565
Dette utgjør andelens fellesformue pr. 30.12.2025

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

I henhold til Hvitvaskingsloven har meglerforetaket plikt til å gjennomføre kundetiltak (ID kontroll, kontroll av reelle rettighetshavere, mv). Kundetiltak skjer løpende og vil blant annet gjennomføres når handel inngås og ved gjennomføring av oppgjøret, samt dersom det foreligger mistanke om hvitvasking eller terrorfinansiering. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. Meglerforetaket er forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim.

Budgivning

Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil. Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger. Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver – også en med lavere bud – anbefales overfor selger. For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode. Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Andre relevante opplysninger

Kjøper gjøres oppmerksom på at boligen ikke vil bli ytterligere rengjort/hovedrengjort i forbindelse med overtagelsen.

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring fra Fremtind forsikring. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til Sparebank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 5.100,- i kostnadsgodtgjørelse for hver forsikringsavtale som formidles på Advokatforsikring for boligeiere og kr 4.100,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Forsikringsselskap

IF Skadeforsikring

Avgiftsbeskrivelse

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto senest siste arbeidsdag før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen til seg må det tas forbehold om dette i bud.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Det gjøres oppmerksom på at det er begrenset adgang til å leie ut boliger i borettslag eller aksjelag, jfr. Lov om borettslag §§ 5-5 og 5-6. Andelseier har mulighet til å overlate bruken av boligen inntil 30 døgn i løpet av året, jfr § 5-4 i burettslagslova.

Radon

Leiligheten ligger i 4. etasje. I leiligheter som ligger i tredje etasje eller høyere, er det som hovedregel ikke nødvendig å måle radonverdier.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.    Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene.  Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.    Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.§ 3-9 1. ledd 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.    På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.    Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.    Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.    Forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.    En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.    Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.    Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).    Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.    Ikke-forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.    Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.    En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.    I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter som henvender seg til megler vil bli registrert for videre oppfølging. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen, raskt. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtagelsesdato o.l.) gjennom Altinn.