Spellmannsvegen 5

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 273 m²
BRA-i: 243 m²
BRA-e: 30 m²
TBA: 69 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Gode parkeringsforhold på store flater ved egen tomt, og i garasje.

Eiendom

Tomteareal er 551 m² på eiet tomt.

Byggeår

2003

Innhold

1. etasje BRA-i 121 m²: Hall m/trapp, stue, kjøkken, bad, vaskerom, soverom, bod/tek.rom. BRA-e 30 m²: Garasje. TBA 53 m²: Mark terrasse. Loftetasje BRA-i 122 m²: Loftstue m/trapp, loftstue, 4 soverom, bad, bod. TBA 16 m²: Balkong. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Byggemeldte tegninger fra 2002: - 1. etasje: Vegg mellom garasje og sportsbod er ikke oppført. Ikke søknadspliktig. - 1. etasje: Lettvegg i stuen er tatt bort. Ikke søknadspliktig. - Det opplyses at markterrassen er utvidet i ettertid og ikke samsvarer med opprinnelige bygningstegninger. Utvidelsen er ikke søknadspliktig. - Loft: Opprinnelig stue er delt i to på loftet. Ikke søknadspliktig. - Loft: Det bemerkes at balkongen er utvidet noe mer enn planlagt og har litt takoverbygg, slik at dagens størrelse avviker noe fra tidligere dokumenterte mål. Kjøper overtar ansvar og ev. risiko for avviket. Grunnet loftetasjens utforming av rom, kombinert med skråtak er boligen vanskelig å måle opp. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger.

Standard

Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon - jf. beskrivelse under konstruksjoner. Innvendige overflater: Innvendig er det gulv av korkvinyl, parkett og fliser. Veggene har tapet, trepanel og malte plater. Innvendige tak har trepanel og himlingsplater. Det er lagt nytt korkvinylgulv på stue og kjøkken i 2026. Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller av trebjelkelag mellom etasjene og støpt plate på mark. Pipe ildsted: Boligen har elementpipe, vedovn og sotluke i gang. Innvendige trapper: Boligen har malt tretrapp og beiset trinn. Håndløper på vegg er ikke montert men medfølger. Innvendige dører: Innvendig har boligen malte fyllingsdører. Noen bruksmerker på dører. Bad - på loft: Rommet har flislagt gulv med vannbåren gulvvarme. Veggene er kledd med Aquatiles-plater og taket har panel. Innredningen består av nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjkabinett. 1. etasje bad: Rommet har flislagt gulv og vegger, samt malt panel i taket med downlights. Innredningen består av profilerte fronter, laminert benkeplate med nedfelt servant, speil med overlys og to høyskap. Videre er det dusjnisje, badekar og vegghengt toalett. Vannbåren gulvvarme er installert. 1. etasje vaskerom: Rommet har flislagt gulv med vannbåren gulvvarme. Veggene er kledd med malte plater og taket har himlingsplater. Det er utslagsvask. Kjøkken: Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av heltre. Det er oppvaskmaskin, platetopp, mikrobølgeovn og stekeovn. Normal bruksslitasje i henhold til alder. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Vannledninger: Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør). Det er foretatt besiktigelse i rørskapet. Vannrør til kjøleskap og dusj på loftet er frakoblet i skapet grunnet defekt dusjkabinett og kjøleskap. Hovedstoppekran er montert på vaskerommet, testet og fungerer. Avløpsrør: Det er avløpsrør av plast. Ventilasjon: Boligen har balansert ventilasjon. Filterbytte ble utført i november 2025. Det anbefales rens av ventilasjonskanaler. Anlegget er fra byggeår 2003. Anlegget er vurdert etter NS 3600:2025, hvor det er satt en forventet brukstid på 30 år. Varmtvannstank: Varmtvannstanken er på 194 liter. Tilkoblet strøm via bryter. Vannbåren varme: Vannbåren varme lagt i alle gulv i 1.etg. og bad loft. Ekspasjonstank og reguleringsventilene er byttet i januar 2026. Dokumentasjon ligger i boligmappa. Elektrisk anlegg: Anlegget består av skjult installasjon fra byggeår. Linea har utført el-kontroll av boligen den 26.01.2023. Det ble avdekket feil i anlegget som i ettertid er bekreftet utbedret av registrert elvirksomhet. Vi gjør oppmerksom på at anlegget i ettertid kan være endret og anbefaler generelt at en registrert elvirksomhet gjennomfører en kontroll ved eiendomsoverdragelser, samt periodisk kontroll av anlegget hvert tiende år. Lagring: Innvendig bod på loft. Bod/teknisk rom i 1. etasje. Garasje med leddet garasjeport, overlys og motorstyring. Modernisering: - 2026: Utbedring av membran rundt sluk på bad loft, utskiftet reguleringsventiler på gulvvarme og nytt gulv (korkvinyl) på stue og kjøkken. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG2 – Utvendig: - Veggkonstruksjon: Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Brannvindu på soverom på loft mot vest. - Garasjeport: Det er bulker og skader i nederste portblad. Porten fungerer som normalt. TG2 – Innvendig: - Overflater: Fliser i hallen har bom og er delvis løse, og det mangler noen flisfuger. Det er også noen sprukne fliser i garderobeskapet. Det er gamle fuktmerker i parketten på soverom mot nordøst loft, men det var tørt ved befaring. Det må legges silikon eller list rundt fliser under vedovn. - Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Innvendige trapper: Trappen har en del slitasjegrad utover det som er normalt ut ifra alder. - Loft-bad: Det er uegnede materialer i våtsoner. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - 1. etasje bad: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Deler av utstyr på våtrommet er ødelagt. Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - 1. etasje vaskerom: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er uegnede materialer i våtsoner. - Avløpsrør: Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. - Ventilasjon: Ventilasjonsaggregatet er 23 år gammelt, noe som medfører økt usikkerhet rundt videre funksjon og levetid, da over halvparten av forventet levetid for slike anlegg er overskredet. - Varmtvannstank: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. TG3 – Utvendig: - Loft-bad: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. TG3 – Innvendig: - Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Tekniske forskrifter 1997. § 7-45. Nedfall fra byggverk. Byggverk eller del av byggverk skal utføres slik at det ikke faller ned med fare for skade på mennesker, dyr eller utstyr. Fasadematerialer må utføres og festes slik at de under forekommende klimatiske forhold og dimensjonerende laster ikke faller ned. Byggverk skal sikres slik at is og sne ikke kan falle ned på steder hvor personer kan oppholde seg. Helse, miljø og sikkerhet: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Følgende forhold er vurdert opp mot åpenbar fare for helse, miljø og sikkerhet (HMS), men det settes ikke tilstandsgrad (TG) iht. NS 3600:2025 punkt 12.9. Rekkverk og håndløper på balkong/terrasse samt innvendig og utvendig trapp, elektrisk anlegg, branntekniske forhold, ildsteder og skorsteiner, radon, skredfare og flomfare er gjennomgått. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Utdrag fra selgers egenerklæring: Boligen selges av dødsbo. Selger/arvingene har selv ikke bebodd boligen på mange, mange år. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om boligen og det daglig bruk vil gi av innsikt, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Det oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig person, før inngivelse av bud. Det gjøres oppmerksom på at eiendommen ikke vil bli ryddet eller rengjort ytterligere, utover slik den fremstår på visning, før overtakelse. Det er allerede gjennomført utvask. Møbler m.m. som ikke inngår av tilbehørslisten vil bli tømt før overtakelse. Pkt. 1: Det har vært lekkasje fra sluk på bad på loft. Ble byttet sluk, lagt ny membran og fliser rundt sluken. Utført faglært i 2026 av Comfort Mosjøen og Maleservice. Pkt. 17: Feil med vannbårende gulvvarme, noen aktuatorer og ekspansjonstanken. Ekspansjonstank og aktuatorer ble byttet. Utført faglært i 2026 av Comfort Mosjøen. Pkt. 38: Bytte av gulv på kjøkken og stue som følge av en vannskade som hadde oppstått ved kjøleskapet. Utført faglært i 2026 av Okab AS. Pkt. 41: Mur i hagen mot veien er skadet enkelte plasser. Elkontroll av DLE i 2022/2023. Utbedret av Sinus, dokumentasjon fra Sinus ligger i Boligmappa.

Hvitevarer

Integrerte hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, og overtas uten noe form for garantier. Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven.

Adkomst

Eiendommen har adkomst via offentlig vei uten gjennomgående trafikk. For detaljert veibeskrivelse fra din posisjon kan kart i FINN-annonsen benyttes. Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport: Takkonstruksjon/ taktekke: Taktekkingen består av steinbelagte stålplater med undertak av brettex, og er fra byggeåret 2002/2003. Takkonstruksjonen består av A-takstoler i tre og sperrekonstruksjon. Nedløp og beslag: Takrenner, nedløp og takfotbeslag av metall. Takstige med faste trinn. Pipebeslag (fotbeslag) resten er forblendet med tegl. Veggkonstruksjon: Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Brannvindu på soverom på loft mot vest. Dører: Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre. Balkonger/terrasser: Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Mark terrasse fra hovedinngang og videre mot balkong/terrasse mot sørøst. Oppført i impregnerte materialer. Garasjeport: Leddet garasjeport med overlys og motorstyring.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Eneboligen oppvarmes med vedfyring, vannbåren varme og elektrisitet. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Regulering

Eiendommen er regulert til boligformål i reguleringsplan for Kulstad gate 9 og felt H med plan-ID 109, datert 06.11.1985.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.
Vannmåler: Det er installert vannmåler.

Andre relevante opplysninger

Vedr. bilder merket "illustrasjon" fra EFKT: 1) Bildet av boligens fremside tatt fra sørøstlig hjørne er AI-redigert fra dag til kveld for å vise kveldsstemning. 2) Dagtidbilde av boligens fasade fra sørvestlig hjørne er AI-redigert fra grå til blå himmel. 3) Bilder fra internlekeplassen, to bilder tatt fra boligens markterrasse og ett fra balkongen er AI-redigert fra grå til blå himmel.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 03.02.2026 av takstmann

Takstmanns konklusjon:

Boligselgerforsikring

Selgeren har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til SpareBank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Det er kun en bruksenhet i boligen. Enheten kan fritt leies ut i sin helhet.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette med mindre man leier ut. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no.

Sentrale lover

Avhendingsloven.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 17 245