Ramnvegen 24

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 151 m²
BRA-i: 119 m²
BRA-e: 32 m²
ALH: 23 m²
GUA: 174 m²
TBA: 44 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Parkering på egen tomt med garasje og biloppstillingsplasser. Garasjen har leddport med elektrisk åpner, innlagt strøm og belysning, samt flislagt gulv. Innkjørsel og biloppstillingsplasser er opparbeidet med belegningsstein.

Eiendom

Tomteareal er 451 m² på eiet tomt.

Byggeår

1991

Innhold

Eneboligen går over 2 plan og består av følgende rom: 1. etasje BRA-i 72 m²: Bad, bod, entré, kjøkken, stue m/trapp. 2. etasje BRA-i 47 m²: Soverom, soverom 2, soverom 3, bad, bod, gang. Garasje BRA-e 32 m²: Bod, garasje. Terrasse mot sørvest og platting ved inngangsparti på til sammen 30 m², samt balkong på 6 m² utenfor soverom. Det er i tillegg en platting utenfor garasjen på 8 m². Utenfor og i sammenheng med garasjen er det en uisolert utebod. I 2. etasje i boligen er det et areal med lav himlingshøyde (ALH) på 22 m² som følge av skråtak. Garasjen har også et loft med lav himlingshøyde for lagring. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for boligen datert 06.02.1990 og for garasjen datert 29.09.1988. Dagens bruk samsvarer ikke med bygningsgodkjente tegninger. Dette gjelder fjerning av en bærevegg i 1. etasje, som er erstattet med en limtredrager (ved omgjøring av tidligere soverom til stue). Inngrep i bærende konstruksjoner er normalt søknadspliktig, og det er ikke funnet dokumentasjon på at tiltaket er omsøkt. Kjøper overtar ansvar og risiko for forholdet. Det er oppført balkong i 2. etasje og terrasse mot sørvest i 1. etasje. Det er ikke funnet dokumentasjon på at dette tiltaket er omsøkt og godkjent. Oppføring av balkong og terrasse er normalt søknadspliktig.

Standard

Eneboligen er fra 1991 og har god standard, tidvis oppgradert. Kjøkken: Kjøkkenet har innredning med laminerte skrog og profilerte fronter. Det er montert fliser mellom over- og underskap. Kjøkkenventilator blåser luften ut gjennom yttervegg. Laminatgulv ble lagt i 2023. Det er malte/tapetserte sponplater på vegger og folierte/malte himlingsplater i tak. Bad 1. etasje: Badet er bygget etter forskrifter fra før 1997. Det har fliser på vegger og himlingsplater i tak, samt fliser på gulv. Tettesjiktet består av smøremembran på gulv. Innredning med nedfelt servant, skap under servant, speil med lys over og veggskap. Gulvmontert WC og dusjkabinett. Opplegg for vaskemaskin. Elektrisk avtrekksvifte med ulike innstillingsmuligheter. Badet har et oppgraderingsbehov. Bad 2. etasje: Badet ble oppgradert i 2019 med nytt rør-i-rør-opplegg, nye elektriske installasjoner, nytt sanitærutstyr og ny innredning. Tettesjiktet består av smøremembran på vegger og gulv, dokumentert med samsvarserklæring fra utførende firma og faktura. Fliser på vegger og gulv, slettsparklet og malt gips i tak. Innredning med nedfelt servant, skap under servant, speil med lys over og veggskap. Hjørnebadekar og vegghengt WC. Opplegg for vaskemaskin. Varmekabler på gulv. Naturlig ventilasjon med ventil i tak. Overflater: Gulv: Laminat i stue, gang og soverom. Fliser på bad i 1. og 2. etasje. Gulvet i stue, gang og kjøkken ble lagt i 2023. Vegger: Sponplater med malt tapet. Fliser på bad. Himling: Malte og/eller folierte himlingsplater med slett overflate. Malt trepanel i himling i 2. etasje. Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskille mellom 1. og 2. etasje består av bjelkelag av trebjelker. Gulv mot grunn i 1. etasje består av støpt betongplate. Pipe og ildsted: Pipe er en murt elementpipe. Det er peisovn i stuen i 1. etasje. Innvendige trapper: Den innvendige trappen er av malt tre med lukkede trinn. Trinnene fikk nytt overflatebelegg og nye trappeneser i 2023. Innvendige dører: Innvendige dører er av typen malte profilerte fyllingsdører. Vannledninger: Boligen har rør-i-rør-system fra 2019 som dekker det oppgraderte badet i 2. etasje, med fordelerskap med avrenning til rom med sluk. For øvrig har boligen kobberrør fra byggeår, for det meste innebygget i vegg. Avløpsrør: Avløpsrør er av plast. Ventilasjon: Ventilasjonen består av mekanisk avtrekk fra våtrom, med spalte under dør som trekker luft inn gjennom ventiler i resten av boligen. Bad i 1. etasje har elektrisk avtrekksvifte. Bad i 2. etasje har naturlig ventilasjon med ventil i tak. Det er i tillegg periodisk avtrekk fra kjøkken med kjøkkenventilator som blåser luften ut gjennom yttervegg. Varmtvannstank: Det er en 200 liter elektrisk varmtvannsbereder fra byggeår. Elektrisk anlegg: Det elektriske anlegget er utført for det meste som skjult installasjon. Kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap er tette. Det finnes kursfortegnelse som er i samsvar med antall sikringer. Sikringsskapet inneholder automatsikringer. Det er utført elektriske arbeider i 2019 i forbindelse med oppgradering av bad i 2. etasje, samt skifte av elementautomater til jordfeilbrytere i 2017. Komfyrvakt og overspenningsvern er montert. Branntekniske forhold: Det er ikke registrert avvik. Lagring: Eiendommen har boder i 1. og 2. etasje. Garasjen har et loft med lav takhøyde som brukes til lagring, med tretrapp opp. Det er også en uisolert utebod ved siden av garasjen med egen inngangsdør. Verdt å bemerke: - Hyller på kontoret i 2. etasjen er spesialbygde av Nygård. - Skap og sengegavl på hovedsoverommet er spesialbygd fra Nygård. - Badet i 2. etasjen har innredning fra Nygård. - Innredning i gang 1. etasje er fra Nygård. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Våtrom 1. etasje bad - Sluk, membran og tettesjikt: Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Membran kan ikke konstateres, da den ikke er synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon. Det er sannsynligvis ikke membran på vegger, og det kan se ut som fliser er limt rett på en tapetsert vegg. Årsaken er at badet er fra byggeår og kun har fått noen estetiske oppgraderinger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på både membranløsning og slukløsning. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig - Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Luftingen er utført etter datidens norm med 23 mm lekter og 11 mm sløyflekter, som gir en 12 mm spalte for lufting. Det er steder hvor luftingen er blokkert, blant annet på fremsiden av huset mot parkeringen, hvor platting og belegningsstein hindrer tilkomst av luft. Det er også steder hvor nedre kant av kledningen er nært platting eller terreng, noe som gjør kledningen mer utsatt for vann. - Utvendig - Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelige å åpne/lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Årsaken er at karmene burde ha blitt malt, og at noe kan ha beveget seg over tid slik at vinduer burde ha blitt justert. Vinduene er fra byggeår. - Utvendig - Dører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Beslag under ytterdør er ikke korrekt montert. Dørblad til ytterdør har gått i oppløsning i nedkant, sannsynligvis som følge av fuktpåvirkning. - Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15 og 30 mm gjennom hele rommet på sørvest soverom i 2. etasje. Det er vanskelig å fastslå eksakt årsak til avviket; det kan være at det er bygget skjevt, eller at noe har satt seg. - Tekniske installasjoner - Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank i henhold til gjeldende forskrift. Berederen er fra byggeår og er over 20 år gammel. Berederen står i rom med sluk, men slik gulvet er utformet er det stor sannsynlighet for at noe av vannet ikke vil renne til sluk, da det ligger et krøllet belegg på gulvet uten fall mot sluk. - Våtrom 1. etasje bad - Overflater vegger og himling: Det er vindu av tre i våtsonen, noe som ikke er i tråd med våtromsnormen. Det er boret flere hull i flisene/fugemassen i våtsone, sannsynligvis etter demontert utstyr. Badet er bygget på en tid da disse kravene ikke eksisterte. - Våtrom 1. etasje bad - Overflater gulv: Det er mulighet for at vann ikke vil gå til sluk på våtrommet. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Årsaken er trolig at badet er fra byggeår, en tid hvor krav til fall ikke var slik det er i dag. - Våtrom 1. etasje bad - Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. Det er noen hakk i servanten som går gjennom overflaten, sannsynligvis forårsaket av at noe har falt ned i servanten. - Kjøkken 1. etasje kjøkken - Overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er noen hakk/riper i fronter på innredning. Årsaken er ikke mulig å fastslå, men noe har vært borti frontene og laget hakk. - Tekniske installasjoner - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Årsaken er kun alder, og at deler av røropplegg ikke har blitt utskiftet etter byggeår. Avviket gjelder ikke den delen av vannledninger som tilhører badet i 2. etasje. - Tekniske installasjoner - Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Avviket gjelder kun alder, og de delene som ikke er utskiftet sammen med nytt bad i 2. etasje i 2019. - Tekniske installasjoner - Varmesentral: Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral (luft/luft-varmepumpe) er oppbrukt. Eier opplyser at varmepumpen er fra før de kjøpte huset i 2017. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Tomteforhold - Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Tomten er relativt flat, og det er ikke optimale forhold for bortledning av vann. Årsaken er at terreng ble planert slik ved bygging. Det er ikke kjeller i huset, noe som begrenser konsekvensen av dårlig avrenning. - Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og utvendige vannledninger. Avviket gjelder kun alder. - Våtrom 2. etasje bad - Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Det er ikke tilstrekkelig generelt fall eller høy nok terskel ved dør til å oppfylle forskriftens preaksepterte ytelser. Det er imidlertid godt fall i praksis, og vannet vil renne til sluk, men med noe mindre effekt enn forskriften krever. Det er ingen dusjsone på badet, og det er et stort hjørnebadekar. - Våtrom 2. etasje bad - Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, for eksempel spalte/ventil ved dør. Helse, miljø og sikkerhet: - Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Innvendig trapp - Håndløper: Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Utdrag fra selgers egenerklæring: Pkt. 2: Faglært arbeid: Badet i 2. etasje ble oppgradert i 2019. VVS-arbeid ble utført, elektroarbeid ble utført, og membranarbeid ble utført med Litex-plater og smøremembran i skjøter, våtsoner og gjennomføringer. Hele badet ble bygd opp på nytt med nytt opplegg til sluk. Ufaglært arbeid: Resterende oppbygging av bad ble utført i 2019. Pkt. 4: Det har vært lekkasje i tak på hus. Faglært arbeid: Taket ble byttet i 2024 med fullt skifte av tak med undertak, takrenner, vindskier og øvrige beslag. Pkt. 5: Ufaglært arbeid: Noe kledning ble byttet på veggen mot vest, samt hjørnebord og bord rundt vinduer, i forbindelse med maling av huset i 2022. Pkt. 6: Det er noe dårlig tetning rundt vinduer i stue, som oppleves som kaldt mot karm ved lave utetemperaturer. Ikke utbedret. Pkt. 14: Det har vært lekkasje fra utekran mot nord, innvendig. Faglært arbeid: Utekran mot nord ble byttet i 2021. Utbedret som forsikringssak. Pkt. 18: Faglært arbeid: Vifte på bad i 1. etasje ble skiftet i 2022. Pkt. 23: Faglært arbeid: Elektrisk arbeid på bad i 2. etasje ble utført i 2019. Downlights i stue ble installert i 2019. Elementautomater i sikringsskap ble skiftet til jordfeilbrytere i 2017. Komfyrvakt og overspenningsvern er montert. Pkt. 26: Bygging av støttemur og opparbeiding av hage. Tiltaket er godkjent av kommunen. Støttemuren er oppført sammen med nabo mot nord og går i grense mot nabo.

Hvitevarer

Integrerte hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, og overtas uten noe form for garantier. Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven.

Adkomst

For detaljert veibeskrivelse fra din posisjon kan kart i FINN-annonsen benyttes. Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport: Takkonstruksjon/ taktekke: Taktekking av steinbelagte stålplater av typen Decra, Isola Powertekk eller tilsvarende. Tekkingen har ru overflate og dermed høy friksjon mot snø. Nytt tak, undertak, luftehatter, pipehatt, takrenner/nedløp og vindskier ble installert i 2024. Takkonstruksjonen er en sperrekonstruksjon med hanebjelke. Det er to hulrom som ikke lar seg inspisere: ett i to soverom på loftet hvor hanebjelken er innbygget i et flatt tak, og ett over karnapp i 1. etasje. Begge disse hulrommene har ingen tilkomst. Nedløp og beslag: Takrenner og nedløpsrør er av lakkert stål. Pipehatt og øvrige beslag er også av lakkert stål. Utstyret ble fornyet i 2024. Veggkonstruksjon: Veggkonstruksjonen består av bindingsverk av trestendere. Yttervegger er kledd med liggende bordkledning av tre. Kledningen har overflatebehandling av maling. Vinduer: Boligen har vinduer av malt tre med 2-lags glass. Vinduene har ventiler. Noen eller alle vinduer har sprosser. Det er en kombinasjon av vinduer som kan åpnes og fastkarmvinduer. Dører: Boligen har malte balkongdører av tre med vindu og malt ytterdør av tre med glass. Balkonger/terrasser: Det er balkonger/terrasser av trykkimpregnert trekonstruksjon. Balkongene har dekke og rekkverk av trykkimpregnert tre og rekkverk har brystning av malt tre. Balkong i 2. etasje på 6 m² er delvis tettet med takplater under, kun nærmest døren. Terrasse mot sørvest i 1. etasje på 30 m² ble fornyet i 2024 og fremstår som ny. Garasje: Garasje bygget i 1994. Bygget med bindingsverk av trestendere med utvendig liggende trekledning. Veggene er innvendig kledd med malte OSB-plater. Garasjen har leddport med elektrisk åpner med fjernkontroll. Det er innlagt strøm og belysning. Garasjen har et loft med lav takhøyde og gulv som brukes til lagring, med en tretrapp opp. Utvendig taktekking er med glatte stålplater med taksteinprofil. Garasjen er ikke isolert. Det er en uisolert bod ved siden av/i sammenheng med garasjen, med egen inngangsdør. Det er fliser på gulvet i garasjen.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Boligen varmes opp med luft til luft varmepumpe. Det er peisovn i stuen i 1. etasje og varmekabler på bad i 2. etasje. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Regulering

Eiendommen er regulert til boligformål innenfor felt B6, i reguleringsplanen Kulstad Felt G, vedtatt 17.12.1986. Planen fastsetter at Kulstadlia er hovedferdselsåre, og det er ikke tillatt med enkeltavkjørsler til boligtomtene fra denne vegen.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Andre relevante opplysninger

Medfølger ikke: - Louis Poulsen-lampene på stuen medfølger ikke salget. - Flos lampen i trappen medfølger ikke salget.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 04.06.2026 av takstmann

Takstmanns konklusjon:
Enebolig 1 etg er hele etasjen BRA-i. TBA består av terrasse mot sørvest og platting ved inngangsparti 2. etg. er skråtak. BRA-i er målt etter NS3940 til og med takhøyde 190 cm + 60 cm ut. ALH er resterende areal utenfor BRA-i. TBA er balkong utenfor soverom mot nord.

Boligselgerforsikring

Selgeren har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til SpareBank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Det er kun en bruksenhet i boligen. Enheten kan fritt leies ut i sin helhet.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette med mindre man leier ut. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no.

Sentrale lover

Avhendingsloven.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 20 745