Russånesveien 8

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

P-rom: 85 m²
BRA: 98 m²
P-rom per etg: 1. etasje BRA-i ca. 98 kvm
BRA per etg: 1. etasje BRA-i ca. 98 kvm

Arealene er oppgitt av takstmannen på grunnlag av takstbransjens rettledning for arealmåling, senest revidert 2015. Av rettledningen fremgår det at også areal (unntatt boder) som ligger utenom selve bruksenheten skal inngå i BRA, og noen ganger også i P-Rom. Dette kan være beboelsesrom som ligger i kjeller, loftsrom, innglassede terrasser og garasjeplasser som f.eks. i følge seksjonering tilhører boenheten. Dette avviker fra veilederen til NS3940 fra 2012 og kan bety at areal inngår i oppgitt areal selv om eierrettigheten ikke er dokumentert. Hva som defineres som primærrom (P-ROM) eller sekundærrom (S-ROM) tar utgangspunkt i hvordan rommet er i bruk når eiendommen selges, selv om enkelte rom ikke er byggemeldt og godkjent til dagens bruk.

Parkering

På egen tomt.

Eiendom

Tomteareal er 688 m² på eiet tomt.

Byggeår

1983

Innhold

Fritidsbolig: 1. etasje: BRA-i ca. 98 kvm: Stue/kjøkken, 2 soverom, 2 boder, vindfang, bad/vaskerom, anneksrom/stue, 2 ganger, anneks. - Hagestuen utgjør et tilbygg mellom anneks og hytte og er oppført på et tidligere balkongareal. Rommet er oppmålt til ca. 9,3 m², og konstruksjonen er etablert på eksisterende balkongbjelkelag med ca. 50 mm plastisolasjon og overliggende plater og gulvbelegg (opplyst). Det foreligger ingen byggesaksdokumentasjon som viser at rommet er omsøkt, godkjent eller oppført som innvendig areal i samsvar med krav i teknisk forskrift eller måleregler etter NS 3940. - Det foreligger ikke tilstrekkelig dokumentasjon for opprinnelig del av bygningen oppført i 1983. Det har derfor ikke vært mulig å verifisere om dagens bruk av boligen er i henhold til det som er søkt og godkjent. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette. - Fremlagte tegninger er antatt benyttet i byggesøknader i 2003 og 2004 og forutsettes å være godkjente, men dekker ikke de ovennevnte forholdene for hverken hagestue eller opprinnelig del. - Eiendommen er i matrikkelutskriften registrert som fritidsbygg/bolig. Fritidsboligen har imidlertid vært benyttet som helårsbolig over flere år, og ifølge eier er Saltdal kommune kjent med denne bruken. Det foreligger likevel ingen formell dokumentasjon som bekrefter endret bruksstatus. Manglende formell godkjenning utgjør ikke et teknisk avvik etter NS 3600, men er et forhold som kan ha betydning for videre bruk, forvaltning og eventuelle fremtidige søknadsprosesser. Det anbefales derfor å innhente formell godkjenning for helårsbruk, da omlegging av bruksstatus kan medføre kostnader og administrative krav. Opplysningen gis for orientering. - Manglende godkjent og tilstrekkelig dokumentasjon medfører usikkerhet knyttet til konstruksjonenes oppbygging, kvalitet og samsvar med krav i teknisk forskrift. For å avklare forholdene og sikre forskriftsmessig standard, bør følgende tiltak vurderes og gjennomføres der dette er påkrevd; 1. Innhente og gjennomgå tilgjengelig byggesaksdokumentasjon fra kommunen. 2. Avklare om tiltak er søknadspliktige, og sende inn nødvendig søknad dersom godkjenning mangler. 3. Utføre undersøkelser eller åpninger i konstruksjoner ved behov for å verifisere oppbygging, fuktsikring og bæreevne. 4. Dokumentere eventuelle oppgraderinger eller utbedringer slik at konstruksjonene tilfredsstiller gjeldende krav. - Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger.

Standard

Boligen er en fritidseiendom oppført i 1983, med tilbygg fra 2003–2005. Tilbygget/annekset fremstår som en frittstående konstruksjon, men er funksjonelt koblet til hovedboligen via en hagestue, som igjen ikke er dokumentert omsøkt eller godkjent som innvendig areal. Eiendommen har vært benyttet som helårsbolig, men er formelt registrert som fritidsbolig. Kjøper må kontakte Saltdal kommune for avklaring av bruksstatus og nødvendige formaliteter dersom man planlegger bruke eiendommen som helårsbolig. Bygningen består av én hovedetasje med senere tilbygg. Generell aldersslitasje og vedlikeholdsetterslep er registrert utvendig og innvendig. Taktekkingen er eldre og har passert forventet levetid, med påviste råteskader og mangelfull avrenning. Grunnmur har sprekker og manglende puss, og drenering/fuktsikring er ukjent. Terreng faller stedvis mot grunnmur. Innvendig fremstår overflater som normalt slitt. Det er planhetsavvik i gulv, samt risikoforhold i krypkjeller. Bad/vaskerom har overskredet teknisk levetid og mangler dokumentert tettesjikt, og må totalrenoveres. Vinduer, dører, kjøkkenbenk og tekniske installasjoner har registrerte avvik. Vann- og avløpsrør samt elektrisk anlegg er av eldre dato med økt risiko for feil. Samlet sett fremstår boligen med normal funksjon for sin alder, men med klare behov for oppgraderinger og usikkerhetsmomenter knyttet til teknisk tilstand, fuktsikring og byggesaksdokumentasjon. Innvendig: Innvendige gulv består av furugulv og gulvbelegg. Vegger og himlinger er utført med trepanel, malt eller ubehandlet. Overflatene fremstår med normal slitasje for bygningens alder og med et uttrykk som samsvarer med forventet tilstand. Det er ikke registrert vesentlige avvik, men normalt vedlikehold og overflatebehandling må påregnes etter behov. Etasjeskiller er oppført som trebjelkelag med stubbeloft. Det er registrert høydeforskjeller som overskrider standardens toleranser for planhet, med målte avvik på ca. 23 mm i stue og ca. 20 mm i hage-/vinterstue. I vinter-/hagestuen er gulvet etablert direkte på tidligere balkongbjelkelag med ca. 50 mm plastisolasjon som underlag. Denne løsningen kan gi økt risiko for bevegelser, ujevnheter, kuldebroer og fuktpåvirkning, og gir en viss teknisk usikkerhet sammenlignet med et tradisjonelt isolert og avrettet etasjeskille. Det er ikke observert forhold som tilsier umiddelbar konstruksjonssvikt, men ujevnhetene innebærer redusert komfort og avvik fra normalt planhetsnivå. Det er ikke gjennomført radonmålinger i bygningen, og det foreligger ingen dokumenterte tiltak som radonsperre eller radonbrønner. Eiendommen ligger innenfor et område med moderat til lav aktsomhet, men dette erstatter ikke kravet til måling. Uten måleresultater kan bygningen ikke vurderes opp mot anbefalte grenseverdier for radon i inneluft. Bygningen har elementpipe med vedovn og sotluke. Det har ikke vært mulig å kontrollere fundamentet for pipen på grunn av manglende adkomst til underliggende krypkjeller. Det er registrert manglende ildfast plate under sotluken, noe som er et avvik fra krav til brannsikkerhet. Rundt sotluken er det rennmerker etter sotvann, noe som indikerer lekkasje eller mangelfull tetting i pipeløpet. Slike forhold kan over tid føre til korrosjon, fuktpåvirkning og redusert sikkerhetsmessig kvalitet på konstruksjonen. Krypkjelleren er inspisert fra luke i grunnmur, men uten mulighet for å entre rommet. Det er registrert manglende fuktsperre på bakken, samt stubbeloftplater som mangler innfesting og har falt ned. Krypkjeller vurderes generelt som en risikokonstruksjon med økt sårbarhet for fuktbelastning, kondensering, råte og muggutvikling. Selv om det ikke er observert skader i overliggende konstruksjoner, kan dette ikke utelukke skader i selve kryprommet. De registrerte forholdene øker risikoen for fuktopptrekk og reduserer konstruksjonens varighet og ventileringsevne. Innvendige dører består av furu fyllingsdører og malte fyllingsdører. Flere dører har funksjonsavvik, som at de tar i karm, fremstår skjeve eller er vanskelige å betjene. Dette tyder på bevegelse i konstruksjonen, slitasje eller behov for justering, og gir redusert brukskvalitet. Det er registrert museavføring i kjøkkenbenk. Omfang og adkomstpunkter for skadedyr er ukjent. Krypkjeller og kaldloft har ikke adkomst, og det er derfor ikke mulig å fastslå om det finnes åpne gjennomføringer i stubbeloft, manglende eller ufullstendig musesperre bak kledning, eller andre mulige inngangspunkter. Slik usikkerhet innebærer risiko for inntrengning av skadedyr, som kan skade isolasjon, kabler, treverk og innemiljø. For utfyllende informasjon om skadedyr vises det til Folkehelseinstituttets veileder: https://www.fhi.no/nettpub/skadedyrveilederen/. Bad/vaskerom: Aktuell byggeforskrift er teknisk forskrift før 1997, og det foreligger ikke fagmessig dokumentasjon for utførelsen av våtromsarbeidene. Bad/vaskerommet er utstyrt med gulvmontert toalett, dusj med forheng samt baderomsinnredning med heldekkende servantplate, høyskap og lyssatt speil. Våtrommets alder overskrider forventet teknisk levetid, og det kan ikke verifiseres at rommet har membran, forskriftsmessig slukløsning eller korrekt oppbygde våtsoner. Våtrommet vurderes ikke å tåle normal bruk etter dagens krav. I henhold til veiledning fra Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) 26.09.2022 og Norsk takst skal våtrom av eldre dato vurderes både mot forskrift på oppføringstidspunktet og dagens krav, da bruksmønstre og vannbelastning har endret seg. Et våtrom uten dokumentert tettesjikt og moderne slukløsning er ikke egnet for dusjing direkte på gulv og må benyttes med dusjkabinett for å redusere risiko for vannskader. Der våtrommet avviker fra dagens krav til tettesjikt, våtsoner og sluk, enten som følge av alder, materialvalg, fravær av dokumentasjon eller endret bruk, skal det etter gjeldende retningslinjer gis TG3, også uten observerte lekkasjer eller fuktskader, da funksjonelle krav til fuktsikkerhet og vannbelastning ikke anses ivaretatt. Rommet har høy risiko for lekkasjer, fukt- og råteskader i gulv og tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet anses ikke å være fuktsikkert etter dagens krav, og full oppgradering må påregnes for å oppnå tilfredsstillende standard. Hulltaking er utført fra gang i tilknytning til våtrommet uten å påvise unormale forhold. Det ble målt en fuktkvote på 10 vekt%, som ligger innenfor normalområdet for tørt trevirke. Hulltakingen gir likevel ikke grunnlag for å verifisere våtrommets oppbygging eller fuktsikring. Kjøkken: Kjøkkenet er oppgradert med nye skapfronter i 2008 og har benkeplate av heltre (bjørk el.). Det er installert kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, stekeovn og induksjonstopp fra 2024. Innredningen fremstår med normal slitasje ut fra alder, men benkeplaten har synlig bruksslitasje, åpne skjøter og mangelfull tilpassing i skjøtene. Dette gir risiko for fuktinntrenging i endeved, som over tid kan føre til misfarging, deformasjon og redusert levetid på benkeplate og tilstøtende innredning. Kjøkkenet er utstyrt med ventilator med avtrekk ut av bygningen. Løsningen vurderes som funksjonell og i samsvar med vanlig standard for boliger av denne typen. Det er ikke registrert avvik ved ventilator eller avtrekksføring basert på visuell observasjon. Ventilatoren er opplyst å være fra ca. 2008. Tekniske installasjoner: - Innvendige vann og avløpsledninger: Innvendige vannledninger består av kobberrør med og uten plastkappe. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, og anlegget vurderes som aldersslitt, selv om det fungerer normalt. Det er registrert tilfredsstillende vanntrykk ved samtidig tapping i flere kraner, og det ble ikke avdekket synlige avvik. Eldre vannrør har likevel økt risiko for tæring, lekkasjer og plutselige skader, og ved fremtidig oppgradering av våtrom vil utskiftning av rørene være naturlig for å oppnå forskriftsmessig standard. Avløpsrørene er utført i plast der dette er tilgjengelig for inspeksjon, og det er registrert normal avrenning fra sluk. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Det er ikke påvist tilfredsstillende avlufting av avløpsanlegget, og det er heller ikke observert stakeluke på tilgjengelige deler. Det er uklart om lufting eller stakeluke kan være etablert i krypkjeller eller på kaldloft, da disse områdene ikke lot seg inspisere. Det ble ikke registrert vakuumproblematikk ved nedskylling i toalett, noe som indikerer at anlegget per i dag fungerer normalt. Manglende dokumentert lufting og usikkerhet rundt stakemulighet kan gi funksjonsavvik og utfordringer ved fremtidig vedlikehold. - Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon via veggventiler, vindusventiler og åpningsvinduer. Det er påvist mangelfull eller manglende ventilasjon i enkelte rom, herunder stue, kjøkken og anneks med bod. Løsningen oppfyller dermed ikke fullt ut kravene som gjaldt ved oppføringstidspunktet. Redusert ventilasjon kan over tid gi fuktproblemer, dårlig inneluft og uheldige forhold for inneklima og overflater. - Varmepumpe: Boligen har en luft-til-luft varmepumpe fra 2019, montert i stue. Det foreligger ingen dokumentasjon på gjennomført service, og anlegget har ikke vært kontrollert de senere år. Normalt anbefales service hvert 2.–3. år for å sikre effektiv og sikker drift. Manglende service kan redusere virkningsgrad, øke energiforbruk og forkorte levetid, og skjulte feil kan utvikle seg uten at dette avdekkes i vanlig bruk. - Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen er en innebygget benkmodell på ca. 120 liter, plassert i kjøkkenbenk. Det er ikke etablert tilfredsstillende avrenning eller kompenserende løsninger som lekkasjesikring, vannstopper eller oppsamlingsbrett. Plasseringen uten sikring innebærer forhøyet risiko for uoppdagede lekkasjer, som kan føre til fukt- og råteskader i kjøkkeninnredning og gulv. - Elektrisk anlegg: Det elektriske anlegget er i hovedsak fra byggeårene og fremstår som normalt for sin tid. Standard, kapasitet og omfang av stikk og belysning vurderes som tilfredsstillende sett opp mot alder og bygningstype, men lavere enn dagens kravsnivå. Det foreligger ingen dokumentasjon på kontroll eller vedlikehold etter opprinnelig installasjon, og det er uklart om senere arbeider er utført av kvalifisert personell. Manglende dokumentasjon gir usikkerhet knyttet til anleggets sikkerhet og forskriftsmessige utførelse. Skjulte feil kan ikke utelukkes. - Brannsikring: Det ble ikke registrert brann-/røykvarslere ved befaring. Eier opplyser at batteridrevet varsler vil bli montert i henhold til forskriftens krav om dekning, plassering og lydnivå. Funksjon og forskriftsmessighet kan derfor ikke vurderes. Det er etablert brannslukningsapparat (pulver), men funksjonskontroll er ikke gjennomført og det foreligger ingen dokumentasjon på at serviceintervall (minimum hvert 5. år) er fulgt. Manglende dokumentert kontroll av brannsikringsutstyret innebærer forhøyet risiko ved brann og manglende Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG3 – Utvendig: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Taktekking er snødekt, alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. Det er påvist råteskader. TG3 – Innvendig: - Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen. Det kan være feil og mangler om branntekniske forhold som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller rådgivning. - Bad/vaskerom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. TG2 – Utvendig: - Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Takrenner har punktvise lekkasjer. - Uisolert katteluke etablert i vegg mellom tilbygg/hagestue og bolig med adkomst mot terreng. En slik åpning kan medføre varmetap, luftlekkasjer og risiko for kondens eller fuktpåvirkning i tilstøtende konstruksjoner. - Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Det er registrert istapper fra taket vinterstid. - Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Utvendige beslagsløsninger er ikke fagmessig utført. - Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert løs puss på muroverflater. - Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. TG2 – Innvendig: - Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad Eiendommen ligger i et område som i NGU`s radonaktsomhetskart - Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Pipa har rennemerker etter sotvann. - Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Det foreligger manglende oversikt over mulige adkomstpunkter for skadedyr i bygningen. Forholdene i både krypkjeller og kaldloft er ikke fullt ut kontrollert (kaldloft og krypkjeller er uten adkomst), og det er derfor ukjent om det finnes åpne gjennomføringer ifbm kabler og rørgjennomføringer i stubbeloftet, samt om det er etablert eller mangler musesperre bak nedre kant av bordkledningen i sin helhet. Det er kun gjennomført punktvis kontroll av musesperre bak kledning, og omfanget av eventuelle mangler er ikke klarlagt. Det må også påregnes at overganger, åpninger og konstruksjonsskjøter kan utgjøre adkomstpunkter, uten at dette er verifisert. - Innredningen fremstår med normal slitasje for alder, men benkeplaten viser noe bruksslitasje, samt åpne skjøter og mangelfull tilpassing i skjøtene, noe som medfører risiko for fuktinntrenging i endeved og skader på treverket. Åpne skjøter og slitasje i benkeplaten kan føre til fuktopptrekk, misfarging, deformasjon og redusert levetid på benkeplaten. Over tid kan dette også medføre skader på tilstøtende innredning. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet. Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Varmepumpe: Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. - Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. - Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Utdrag fra selgers egenerklæring: - Pkt. 4: * Uisolert katteluke i vegg - i stua mot altan * Stedvis råteskader, samt malingsflass på nedre del av vindskier, samt råteskade taktro i nedre del mot takfot langs fasade sørøst * Bør legges ny taktekking på eldste del av bygningene - Indikasjon på varmelekasje/ for dårlig lufting som medfører istapper ved takfot * Gjennomgang og fornyelse av takrenne/-deler (plastrenner) * Manglende terskelbeslag på balkongdører * Enkelte vinduer bør justeres - Pkt. 5: Oppføring av hovedbygg. 1983. Oppføring av anneks 2004. Utvidelse stue 2005. Mellombygg mellom anneks og hovedbygg. - Pkt. 7: Utvidelse av terrasser 2004. - Pkt. 8: Grunnmuren har sprekkdannelser. Løs puss på muroverflate. - Pkt. 13: Har opplevd ekskrement fra mus i kjøkkenskap. - Pkt. 23: Installering av lys og kontakter i anneks 2003. Elkontroll utført av Arva i 2010. Installering av lys og kontakter i utbygg stue 2004. Elkontroll utført av Arva i 2010. - Pkt. 26: Bygget anneks tilknyttet hovedbygg og utvidet stue. - Pkt. 33: Vi har nå nettopp fått Tilstandsrapport. Befaring 13.11.25. - Pkt. 34: Naboeiendom til Rusånes Fabrikker.

Hvitevarer

Integrerte hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, og overtas uten noe form for garantier. Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven.

Adkomst

For detaljert veibeskrivelse fra din posisjon kan kart i FINN-annonsen benyttes. Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Fritidseiendom - Byggeår ca. 1983: - Drenering: Det foreligger ingen dokumentasjon på at drenering er etablert rundt bygningen, og eier har ikke kjennskap til om drenering er lagt. Dersom drenering finnes, antas den å være fra byggeåret 1983. Konstruksjonen er skjult, og visuell vurdering er ikke mulig uten kamerainspeksjon eller åpne inngrep. Utvendig fuktsikring av grunnmur er ikke registrert, og det vurderes som sannsynlig at slik fuktsikring ikke er etablert eller ikke lenger fungerer etter hensikten. Normal teknisk levetid for drenering er 20–60 år, og eventuell drenering vil ha passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Manglende dokumentasjon og alder medfører økt risiko for fuktbelastning mot grunnmur og tilstøtende konstruksjoner. - Grunnmur og fundamentering: Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker etablert på stripefundamenter av betong/blokker. Tilbygg er oppført på søylepunkter av støpt betong og lettklinkerblokker. Grunnmuren er kontrollert fra randsone og visuelt vurdert der dette har vært tilgjengelig. Det er registrert sprekkdannelser, herunder langsgående sprekker, trolig i overgang mellom betong og lettklinker, samt løs puss på deler av muroverflater. Forholdene tilsier behov for overvåkning for å avklare om sprekkene er stabile eller utvikler seg. Grunnmur og søylepunkt er ikke kjent telesikret, og det foreligger ingen dokumentasjon vedrørende fundamenteringen. Eier har heller ikke kjennskap til forholdet. Dette gir usikkerhet knyttet til frost- og setningssikkerhet. Lettklinkerblokker skal i henhold til produsentanbefalinger pusses eller slemmes for å hindre fuktopptrekk og frostnedbrytning; ubehandlede flater er mer utsatt. Sprekker, manglende puss og ukjent telesikring gir forhøyet risiko for fukt- og frostskader samt setningsrelaterte bevegelser. - Tomt og terreng: Bygningen ligger på en avsats i skrånende terreng, med fall mot naboeiendom. Eiendommen ligger innenfor et aktsomhetsområde for marin leire, som angitt av NVE. Dette innebærer ikke dokumentert forekomst av kvikkleire, og forholdet gir ingen indikasjon på svikt i byggverket, men opplysningen gis for orientering da det er et naturgitt forhold uten tiltakskrav etter NS 3600. Terrenget rundt bygningen var snødekt ved befaring, og vurderingen er derfor begrenset. Det er registrert stedvis dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur, særlig langs fasade mot Russånesveien. Slike forhold øker risikoen for vannansamlinger mot konstruksjonen. Etter teknisk forskrift skal terreng ha tilstrekkelig fall fra bygningen, normalt minimum 1:50 over 3 meter dersom ikke andre løsninger for bortledning av overvann er etablert. Manglende fall kan over tid gi fuktbelastning, erosjon og redusert bestandighet i grunnmur. - Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsledninger er opplyst å være av plast eller tilsvarende materiale fra 1983, med tilknytning til offentlig avløp via private stikkledninger. Ifølge eier er avløpet koblet til ledningssystemet ved Russånes Fabrikker før videreføring til offentlig nett, uten kjent formell avtale. Forholdet bør avklares. Utvendige vannledninger er av ukjent materiale, trolig plast, og antas også å være fra 1983, med tilknytning til offentlig vann via privat stikkledning. Vann- og avløpsrør i kryprom/kjeller er ikke inspisert på grunn av vanskelig adkomst, og tilstand, frostsikring og eventuelle lekkasjer er dermed ukjent. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for både vann- og avløpsledninger. Høy alder og ukjent materialkvalitet gir økt risiko for brudd, lekkasjer og funksjonssvikt. Anlegget fungerer i dag, men usikkerhet knyttet til skjulte deler og manglende dokumentasjon innebærer forhøyet risiko for plutselige skader. - Taktekkingen består av pappshingel med ulike leggeår, herunder opprinnelige takflater fra 1983 og senere tekking fra 2003–2005. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, spesielt for de eldste delene. Taket var snødekt ved befaringen, og visuelt tilsyn kunne derfor ikke gjennomføres. Vurderingen baseres på alder, eieropplysninger og kjente levetidsdata. Det er registrert stedvis råteskader, samt malingsflass, groing og råte i nedre del av vindskier, noe som indikerer vedlikeholdsetterslep. Eier opplyser også om råteskadet taktro ved takfot mot fasade sørøst. Omfanget er ukjent og må undersøkes nærmere, og utbedring må påregnes. Aldersslitasje og registrerte skader medfører økt risiko for lekkasjer, fuktinntrengning og følgeskader i underliggende konstruksjoner. Takrenner og nedløp er utført i stål og plast med alder fra 1983, 2003, 2004 og 2005. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for eldre komponenter, og det er registrert punktvise lekkasjer, manglende endelokk, utette skjøter samt manglende nedløp. Enkelte nedløp ender direkte mot bunndrager av tre under balkong, noe som øker risiko for fukt- og råteskader. Det foreligger ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra nedløp ved grunnmur, noe som kan gi erosjon og fuktbelastning på grunnmur. Det er også manglende tilfredsstillende adkomst til pipe for feier, i strid med krav om sikker adkomst ved tilsyn. Mangelfull avrenning og skader i renne- og nedløpssystem kan gi fuktproblemer, råteutvikling og skader i fasade og grunnmur. Fuktskader i vegg er ikke påvist, men kan ikke utelukkes uten destruktive undersøkelser. Yttervegger er oppført som bindingsverk med liggende, malt bordkledning av varierende alder. Kledningen viser normal aldersslitasje uten påviste alvorlige konstruktive skader. Vedlikeholdsbehov må forventes. Uisolert katteluke mellom tilbygg og bolig gir risiko for varmetap, luftlekkasjer og påvirkning av fuktforhold. Takkonstruksjonen består av sperrer og er gjenbygget uten adkomst til kaldloft. Tilstandsvurderingen er derfor begrenset til alder og observasjoner fra underliggende etasje. Istapper ved takfot og snøsmelting i overgang tak/vegg indikerer varmelekkasjer og mulig mangelfull isolering eller lufting. Dette kan gi risiko for isdannelser, redusert uttørking og fuktskader over tid. Bygningen har trevinduer med 2-lags glass og koblede vinduer. Vinduer i opprinnelig del (ca. 4 stk) har alder fra byggeåret, øvrige ca. 2004. Det er registrert funksjonsavvik, herunder vinduer som er vanskelige å åpne/lukke. Innsettingsdetaljer er stedvis feilutført med omramming for nær beslag, noe som øker risiko for fuktopptrekk og råte i endeved. Ett kjøkkenvindu lar seg ikke åpne grunnet hindring fra utvendig omramming. Slike forhold gir økt risiko for råte, redusert levetid og nedsatt lufttetthet. Ytterdør og balkongdører av tre har ikke-fagmessige beslagsløsninger og mangler terskelbeslag. Dette innebærer risiko for vanninntrengning og fuktdrev. Overganger og belistning mangler korrekt tetting, og ikke-fagmessig utførelse vil normalt medføre hyppigere vedlikeholdsbehov og mulige fuktskader. Boligen har balkonger mot sørøst og nordvest. Disse var snødekt ved befaring, og nærmere vurdering av konstruksjon og tilstand var derfor ikke mulig. Rekkverkshøyden er registrert som for lav etter krav på byggemeldingstidspunktet. Lavt rekkverk medfører økt fallrisiko. Eventuelle konstruksjonssvekkelser eller råteskader kan ikke utelukkes uten nærmere undersøkelse. Utvendige trapper mot hovedadkomst og nordvestvendt balkong var snødekt og kunne ikke vurderes. Trapp mangler mot sørøstvendt balkong. Det er ikke etablert rekkverk på trapper, og selv om dette ikke er et forskriftskrav ved høyder under 0,5 m, utgjør det et sikkerhetsmessig avvik, spesielt vinterstid. Manglende trapp mot sørøst gir redusert tilgjengelighet. Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport datert 13.11.25

Eiendomstype

Fritidsbolig

Oppvarming

Elektrisk, peis og varmepumpe. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Regulering

Kommuneplanens arealdel 2009–2013 legges til grunn for planlegging, forvaltning og utbygging i kommunen. Eiendommen ligger innenfor område avsatt til boligformål i henhold til arealbruk etter planID 2009005. Det anbefales at kjøper setter seg inn i gjeldende reguleringsplan med bestemmelser/endringer for område.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Megler oppfordrer interessenter til å ha med ønsket overtagelsesdato ved inngivelse av bud.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 12.11.2025 av takstmann
Boligens takstverdi: 1600000

Boligselgerforsikring

Selgeren har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til SpareBank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Det er kun en bruksenhet på eiendommen. Enheten kan fritt leies ut i sin helhet.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette med mindre man leier ut. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no.