Stull Hansens vei 31 A

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

P-rom: 91 m²
BRA: 107 m²
P-rom per etg: Kjeller: ca 32 kvm 1. etasje: ca 41 kvm 2. etasje: ca 34 kvm
BRA per etg: Kjeller: ca 32 kvm 1. etasje: ca 41 kvm 2. etasje: ca 34 kvm

Arealene er oppgitt av takstmannen på grunnlag av takstbransjens rettledning for arealmåling, senest revidert 2015. Av rettledningen fremgår det at også areal (unntatt boder) som ligger utenom selve bruksenheten skal inngå i BRA, og noen ganger også i P-Rom. Dette kan være beboelsesrom som ligger i kjeller, loftsrom, innglassede terrasser og garasjeplasser som f.eks. i følge seksjonering tilhører boenheten. Dette avviker fra veilederen til NS3940 fra 2012 og kan bety at areal inngår i oppgitt areal selv om eierrettigheten ikke er dokumentert. Hva som defineres som primærrom (P-ROM) eller sekundærrom (S-ROM) tar utgangspunkt i hvordan rommet er i bruk når eiendommen selges, selv om enkelte rom ikke er byggemeldt og godkjent til dagens bruk.

Parkering

Parkering for flere biler på eiendommen.

Eiendom

Tomteareal er 445 m² på festet tomt.

Byggeår

1954

Innhold

Kjeller: P-rom ca. 16 m²: Trapperom, gang og vaskerom. S-rom ca. 16 m²: 2 stk boder. 1. etasje: P-rom ca. 41 m²: Vindfang, trapperom, stue og kjøkken. S-rom 0 m². 2. etasje: P-rom ca. 34 m²: Trapperom, gang, bad og 2 soverom. S-rom 0 m². Felles vaskerom med nabo. Brukes p.t. ikke av nabo. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som fremkommer av denne oppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger. Dagens bruk samsvarer med bygningsgodkjente tegninger.

Standard

Boligen fremstår med behov for oppgraderinger av utvendige fasader, vinduer, ytterdører. bad, vaskerom, samt elektrisk anlegg innen rimelig tid. Kjøkkenet er oppgradert i 2023 og er ikke brukt. Framstår som nytt. Kjøkken: Kjøkken i 1. etg fra 2023: Lyse fronter på overskap og underskap, kitchenboard på vegg ved koketopp og vask, benkeplate av laminert spon, kjøkkenvask med enkel kum, opplegg til komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap. Kjøkkenet har aldri vært i bruk og framstår som nytt. Ventilator med avtrekk ut gjennom yttervegg. kjøkkenet er isolert med glava i vegger, tak og gulv. Gulvet er avrettet før gulvlegging. Bad: Belegg på gulv, baderomsplater, takplater, baderomsinnredning, stående wc, el. styrt avtrekk, Badekar m/dusj. Vaskerom: Råkjeller med opplegg til vaskemaskin. Innvendige overflater: Gulv: Laminat og gulv belegg. Vegg: Malte veggplater og veggtapet. Tak: Himlingsplater. Uisolert kjellergulv av betong fra 1954. Tradisjonell etasjeskiller av trekonstruksjoner fra 1954. Alle rom i kjeller er under terreng. Innvendig trapper av trekonstruksjon fra 1954. Overflater er malt og det er lagt teppe på inntrinn. Innerdører består primært av malte finerte dører fra ca. 1970. Pipe og ildsted: Teglsteinspipe fra 1954. Ildsted av type Dovre. Feieluke i kjeller. Eier informerer om at det ikke foreligger merknader fra brannvesenet. Vannledninger: Vanninntak i kjeller med stoppekran. Vannrør består av kobberrør som er montert åpent/synlig fra ca. 1970 tallet. Avløpsrør: Avløpsrør av type soilrør fra 1954. Ventilasjon: Naturlig ventilasjon via veggventiler og åpningsvinduer. Varmtvannstank: Varmtvannstank består av type 200l og produsert i 1993. Elektrisk anlegg: El anlegget er av type 3-fase (3 x 230V). Sikringsskap m/automatsikringer fra 1990 tallet. Branntekniske forhold: Røykvarslere i alle etasjer. Brannslukker av type 6 liter skum eller tilsvarende fra 2023. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 3 (TG3) eller 2 (TG2): TG2 – Utvendig: - Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er ikke montert musesperre. Utvendige fasader viser tegn til manglende vedlikehold over tid. - Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Over halvparten av forventet levetid vurderes å være oppbrukt. Vinduene er i hovedsak eldre vinduer med begrenset isolasjonsevne og slitasje på karmer etc. grunnet bruk, værslitasje m.m. Punkterte vinduer er vanskelig å oppdage i enkelte tilfeller/værtyper, eventuell punktering kan ikke oppdages før ved eks. et væromslag etc. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Dører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Balkonger/terrasser: Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Hanløperen og terrassebordene bærer preg av manglende vedlikehold. Det er ikke markisolert under terrassen, og det er synlig at terrassen er ustabil og løfter seg vinterstid. Det var ikke mulig å inspisere terrassen fra undersiden på grunn av store snømengder. - Grunnmur og fundamenter: Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Det må generelt forventes fukt transport i grunnmur og kjellergulv. - Fundament - Stubbegulv: Stålvinklene er skjeve, og det er påvist rustdannelser på overflatene. Vinklene er ikke typegodkjente og av eldre type. Det har ikke vært mulig å bevege seg inn i kryperommet for å undersøke fundamenteringen tilstrekkelig. Årsaken til dette er begrenset adkomst/høyde i kryperommet. - Vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. - Oljetank: Nedgravd oljetank. - Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. TG2 – Innvendig: - Overflater: Enkelte overflater er moden for oppgraderinger. - Etasjeskille: Noe skjevheter i gulv. - Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på pipe. Sprekkdannelse i puss ved røykerør, bak Ildsted i stue. - Rom under terreng: Det er påvist fukttransport i kjelleren, med synlige saltutslag i betongkonstruksjonene. Deler av kjelleren ble innredet på 1990-tallet, men oppbygningen er ukjent. Det er lagt parkett på gulvet, og kjellerveggene er lektret ut med veggpanel. Hulltaking er foretatt i bod, hvor det ble målt fuktverdier på 15–15,7 vektprosent. - Trapper: Det må generelt forventes skjevheter og knirk. Rekkverk er for lavt og har for store åpninger. - Dører: Det må forventes bruksmerker på innerdører. Enkelte dører tar i karm. - Vannledninger: Det er mistanke om at arbeid på anlegget ikke er utført av fagperson. Mangler tilstrekkelig klamring og oppheng. - Avløpsrør: Det er påvist ufagmessig utførelse på anlegget. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. - Varmtvannstank: Varmtvannstank er over 20 år. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. TG3 – Utvendig: - Trapper: Det er ikke montert rekkverk. Overflater har behov for vedlikehold. - Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er ukjent om det er montert dampsperre bak himlingen mot takkonstruksjonen for å hindre at varm, fuktig luft føres inn i takkonstruksjonen (skjult) og/eller inn på kaldloft. En dampsperre har som funksjon å hindre at fuktig inneluft trenger inn i takkonstruksjonen, noe som reduserer risikoen for kondens og fuktskader. Manglende dampsperre øker risikoen for slike skader. Det er etablert et bad som produserer mye fuktighet. Kombinasjonen av manglende ventilering og ukjent oppbygning medfører økt risiko for at varm, fuktig luft føres inn i konstruksjonen og kan kondensere mot kalde flater. Det er påvist misfarget taktro på kaldloft. Det er foretatt stikkmålinger med pigg uten å påvise unormale funn. Fuktverdier fra 13,1 - 13,7 vektprosent. Disse verdiene kan variere med årstidene. - Drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er påvist fukttransport i kjellergulv og grunnmur. - Oljetank: Det foreligger krav om sanering av oljetank. TG3 – Innvendig: - Vaskerom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Hulltaking er ikke utført fordi avvik med sannsynlighet for fuktskade allerede er påvist på annen måte. - Bad: Baderomsinnredning er fuktskadet. Fuktskader i takplater. Knirk og bevegelse i gulv. Badet på totalrenoveres. - Elektrisk anlegg: Ledningsnettet består av eldre type som er montert åpent/synlig. Det er avdekket skade på kontakt bad, feil med taklampe på soverom. - Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det anbefales at stubbegulvet undersøkes nærmere for å avdekke eventuelle skjulte avvik. Det er påvist lav høyde fra terreng, noe som medfører at konstruksjonen er svært utsatt for fuktpåvirkning. I tillegg er overflatene ikke synlige. Dette er en risikokonstruksjon som bør inspiseres nærmere. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema: - Pkt. 1: Badet er slitt og har fuktskader. Må renoveres. - Pkt. 4: Vet ikke noe mer enn det som er bemerket i tilstandsrapporten. Jeg har ikke bodd i boligen på 12 år selv. Gjelder om det er, eller har vært, vannlekkasje eller andre typer feil eller skader på tak, yttervegg, vinduer, dører, garasje, tilleggsbygninger eller lignende - Pkt. 6: Vinduer i andre etasje er dårlige. Ene soveromsvinduet sliter med åpning og lukking. Ellers er vinduene gamle. - Pkt. 8: Vet det er bemerket i tilstandsrapport. Har ikke sett dette selv. Gjelder om det er, eller har vært, skjevheter eller setningsskader i boligen, støttemur, terrasse eller lignende. - Pkt. 9: Se tilstandsrapport vedrørende feil, mangler eller skader med drenering. - Pkt. 10: Se tilstandsrapport. Gjelder om det er, eller har vært, fukt, råte eller vanninntrengning i underetasje, kjeller eller krypkjeller. - Pkt. 14: Leietaker sier det kan tidvis være lavt vanntrykk i dusjen, da knappen på blandebatteriet som går mellom dusj og badekar er dårlig. - Pkt. 17: Avtrekk på badet har dårlig sug. - Pkt. 21: Oljetanken er ikke fjernet iflg tilstandsrapport. Er ikke fjernet i mitt eie. - Pkt. 33: Har vært vannlekkasje i etasjeskille i 2023. Foreligger skaderapport fra Frøiland Bygg Skade AS. - Pkt. 37: Lite dukkehus kan bare rives vekk. Diverse: Platten foran inngangsparti sliter med telehiv, den beveger seg mye og det bør markisoleres under den. Selger har ikke bebodd boligen de siste 12 år. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om boligen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Kjøper oppfordres derfor til å foreta nødvendige undersøkelser, helst med bistand fra teknisk fagkyndig person. Eiendommen vil ikke bli ytterligere rengjort før overtakelse til ny eier.

Hvitevarer

Hvite- og brunevarer medfølger ikke handelen.

Adkomst

Adkomst til eiendommen fra Egne Hjems vei. For veibeskrivelse henvises det til vedlagte kart i salgsoppgaven. Det vil bli skiltet med EiendomsMegler 1-skilt ved fellesvisning.

Byggemåte

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport: Takkonstruksjon: Plassbygd takkonstruksjon av trekonstruksjoner fra 1954 (saltak). Tilgang til kaldloft via luke i gang 2.etg. Undergurt er isolert. Taktro av bord over sperrer. Takrenner, beslag og nedløp av stål eller tilsvarende fra 1980. Takvann føres ut til terreng. Yttertaket er tekket med metallplater på 1980 tallet. Veggkonstruksjon: Yttervegger består av trekonstruksjoner fra 1954 som vurderes å være uisolert, papp, lekter og utvendig liggende trepanel. Utvendige fasader er fra 1954 og er jevnlig vedlikeholdt. Det er ukjent når utvendige fasader sist ble malt. Vinduer: Malte trekarmer på vinduer av type 2-lags isolerglass fra 1980 og 1993. Dører: Eldre teak ytterdør fra ca. 1980. Fabrikkmalt verandadør fra 1993 og er montert i 1. etg. Balkonger/terrasser: Terrasse oppført i trekonstruksjoner fra ukjent årstall. Tilgang til terrasse via verandadør i 1.etg. Platting av trekonstruksjoner foran inngangspartiet. Utvendig trapp fra veranda og ned til terreng. Ukjent alder. Grunnmur og fundamenter: Grunnmur er uisolert og består av betong fra 1954. Utvendig er grunnmuren ubehandlet. Delvis drenering rundt boligen. På 2000 tallet ble 2 fasader drenert av tidligere eier (mangler dokumentasjon). Synlig knotteplast.

Eiendomstype

Vertikaldelt tomannsbolig

Oppvarming

Elektrisk og vedfyring. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med. Varmekilder er ikke funksjonstestet. Det opplyses å være en nedgravd oljetank på eiendommen. Det er ikke lenger tillatt å bruke fossil olje eller parafin til oppvarming av verken boliger eller bygg. Kommunen kan gi pålegg om at det oljefyrte oppvarmingssystemet må fjernes, herunder også oljetanken. Tanker som tas ut av bruk, skal tømmes, graves opp og destrueres etter nærmere regler. Kjøper av eiendommen er ansvarlig for kostnad og risiko ved fjerning av eksisterende oljetank og må innrette seg etter gjeldende regler samt forbudet. Ta kontakt med kommunen dersom du ønsker ytterligere opplysninger. Se www.oljefri.no for miljøvennlige alternativer til oljefyren.

Regulering

Eiendommen er uregulert, og avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel med plan-ID 2004105, datert 14.02.2018. Eiendommen ligger i nærhet av område avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Utsnitt av kommuneplanen ligger vedlagt salgsoppgaven, og tilhørende bestemmelser fås utlevert på forespørsel til megler.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen. Iflg ledningskart går det en vannledning under uthus.

Overtakelse

Snarest. Megler oppfordrer interessenter til å ha med ønsket overtagelsesdato i eventuelt bud.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 25.03.2026 av takstmann

Takstmanns konklusjon:
Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av takstbransjens rettledning for arealmåling. Av rettledningen fremgår det at også areal (unntatt boder) som ligger utenom selve bruksenheten skal inngå i BRA, og noen ganger også i P-Rom. Dette kan være beboelsesrom som ligger i kjeller, loftsrom, innglassede terrasser og garasjeplasser som f.eks. i følge seksjonering tilhører boenheten. Dette avviker fra veilederen til NS3940 og kan bety at areal inngår i oppgitt areal selv om eierrettigheten ikke er dokumentert. Hva som defineres som primærrom (P-ROM) eller sekundærrom (S-ROM) tar utgangspunkt i hvordan rommet er i bruk når eiendommen selges, selv om enkelte rom ikke er byggemeldt og godkjent til dagens bruk.
Boligens takstverdi: 1950000

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 12 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til Sparebank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/ småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Det er kun en bruksenhet i boligen. Enheten kan fritt leies ut i sin helhet.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette med mindre man leier ut. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 20 786,26
• Eiendomsskatt: kr 4 079