Fra 01.01.22 gjelder nye regler for kjøp og salg av bolig. De nye reglene skjerper kravet til opplysningene som boligselger må gi ved et boligsalg, men reglene forplikter også boligkjøperen til å undersøke boligen nøye, og sette seg inn i all den informasjonen som fremlegges.
Nye krav til tilstandsrapport
Stortinget har vedtatt en ny forskrift som virker inn på kjøp og salg av bolig. Formålet er å skape en tryggere bolighandel, der det er satt strengere krav til tilstandsrapportene, og innhenting av informasjon. Det er lagt mer fokus på at informasjonen skal formidles klart og tydelig før boligen selges. Målet med dette er at det skal bli mindre rom for uventede tilstandsavvik i ettertid av kjøp, og dermed redusere antall tvister. Med en grundigere undersøkelse og tilstandsrapport, vil naturligvis prisen på tilstandsrapporten også øke.
Slik det var frem til årsskifte 21/22 ble det ikke stilt noen konkrete krav til hva en tilstandsrapport skulle inneholde. Resultatet av dette var at tilstandsrapportene var ulike, både når det gjaldt kvalitet og innhold. Bakgrunnen for de fleste tvister ved boligkjøp lå derfor på en for lav kvalitet i tilstandsrapportene. Ved å heve kvaliteten på tilstandsrapportene vil man redusere konfliktnivået. Risiko og svakheter skal nå legges fram på en konkret og forståelig måte slik at kjøper og selger lett får forståelse for informasjonen som står i rapporten. Det vil gi innsikt i hva det betyr for eiendommens tilstand og behovet for utbedring.
Dette må du være klar over hvis du skal selge bolig
Selger har nå fått en strengere opplysningsplikt, og de nye tilstandsrapportene vil være med på å oppfylle denne plikten. Det burde derfor være høy motivasjon for selger å innhente en slik rapport.
Tidligere var hovedregelen at boligen ble solgt med et «som den er»-forbehold. Dette ble endret fra og med 1. januar 2022. Det gjør at boligselger nå har et større ansvar for å oppgi vesentlige opplysninger om boligen. Når du ikke lenger kan selge «som den er», betyr dette at du som skal selge bolig kan bli ansvarlig for feil og mangler ved eiendommen, også de skjulte feilene. Derfor er det viktigere enn før med en grundig og godt dokumentert gjennomgang av bygningssakkyndig. Ved en slik undersøkelse klargjøres tilstanden utover det en vanlig boligselger selv har forutsetning for å vite, og dermed reduseres sannsynligheten for at det etter salget oppdages skader eller feil som selger blir ansvarlig for. Alt som er opplyst i en godkjent tilstandsrapport anses kjøper å være kjent med. Selger er dermed beskyttet mot ansvar for det som er tydelig opplyst.
Dette må du være klar over hvis du skal kjøpe bolig
Nye bestemmelser i loven pålegger kjøperen undersøkelsesplikt. Dette betyr i praksis at kjøperen skal anses å kjenne til de forhold som kommer fram i tilstandsrapporten, eller annen relevant salgsdokumentasjon. Kjøperen kan dermed ikke vise til avvik som kommer fram i rapporten som mangler. Kjøper må derfor sette seg inn i tilstandsrapporten og de dokumentene som hører til.
Ved mindre feil og mangler er det med de nye endringene innført en nedre grense for hvilke mangler kjøperen kan vise til ved bruktboligkjøp. Ifølge den nye forskriften må kjøper selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til kr 10 000.
Kort oppsummert:
Du kan ikke lenger selge boligen «som den er»
Undersøkelse av boligen er blitt strengere. En bolig har en mangel dersom det avviker fra det kjøperen kunne forvente og dette ikke står beskrevet i tilstandsrapporten.
Strengere krav til tilstandsrapport og bygningssakyndig
Det stilles strengere krav til bygningssakkyndig (takstmann), i tillegg til tilstandsrapporten og informasjonen som skal med.
Kjøper pålegges undersøkelsesplikt
Kjøper skal kjenne til forhold som kommer frem i tilstandsrapporten eller annen dokumentasjon, og kan ikke kreve erstatning for det som er beskrevet her.
Beløpet for hva som ses på som en mangel, reduseres.
Kjøper må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kr.