1.kvartal 2023:

En uventet men tydelig nasjonal boligprisvekst i hver av første kvartals tre måneder, sørget for at regionsrapporten for denne perioden fra Eiendom Norge viser sterk boligprisvekst også for kvartalet samlet. Lokalt har også tallene vist oppgang i boligprisene alle de tre første månedene. Riktignok er dette nominelle tall, som betyr at det ikke er hensyntatt normale sesongvariasjoner i boligmarkedet. Men boligmarkedet står seg uansett sterkt, tatt i betraktning høye renter, høy generell inflasjon, og det faktum at Norge har både høy gjeldsgrad og hovedsakelig flytende rente. Momenter som alle burde tilsi at hver eneste renteheving ville dempe folks pengebruk, spesielt på en såpass kapitalkrevende investering som bolig.

Boligprisutviklingen

Nasjonalt har boligprisene økt så mye som 5,8% siste kvartal. Dette er veldig sterkt, selv uten å ta hensyn til alle faktorer som heller burde dempet boligprisene dette kvartalet. Lokalt har alle områder innenfor vår markedsregion også hatt positiv boligprisvekst det siste kvartalet, men veksten er litt varierende. Ingen er i nærheten av den nasjonale veksten, da det er Halden som har hatt høyest vekst med 3,0%. Lavest vekst lokalt har Vestby hatt, akkurat på plussiden med 0,1%. Hele rangeringen kan ses i tabellen under. Vestby som vi akkurat nevnte, står også for landets svakeste vekst siste kvartal, sammen med Midt-Telemark og Nome, altså med 0,1%. Sterkest prisutvikling denne perioden finner vi i Sunnfjord i Vestland med 5,3%, tett fulgt av Lindesnes med 5,1% og Stavanger Vest med 5,0%. For å sette dette inn i en større sammenheng, nevner vi også andre sterke områder like bak, som for eksempel Nordre Aker med 4,7% og Bydel Frogner 4,6% (begge i Oslo), samt Stavanger Nord og Haugesund og Karmøy, begge også med 4,6%. Dette forklarer en del om det faktum at Sør- og Vestlandet fortsatt skiller seg ut med sterkest vekst i landet.

Med blikket løftet enda litt lenger tilbake i tid, ser vi at tallene er svakere for de siste fire kvartalene samlet. Nasjonalt er veksten på såvidt på minussiden denne perioden, med -0,2%. Lokalt har også de fleste områdene negativ vekst, med kun to unntak på plussiden, som er Halden 1,2% og Fredrikstad 0,1%. På minussiden har vi Frogn -0,8%, Moss -1,0%, Sarpsborg og Vestby -1,9%, og til slutt Indre Østfold -3,1%. Det området med sterkest boligprisutvikling i landet  de siste fire kvartalene, er Lindesnes opp 10,1%, Arendal med 8,8% og Grimstad og Lillesand 7,3%. Svakest var Hamar med -4,7%.

Omsetningstid

Denne tiden av året krever normalt noe lengre salgstid, og vi ser at salgstiden økte markant i alle områder av vår region. Se tabellen under.

De raskeste omsetningene i landet første kvartal, hadde Bydel Grorud og bydel Sagene i Oslo, samt Bergen Vest, med et snitt på 22 dager. Det tregeste omsetningssnittet hadde Midt-Telemark med Nome og distriktene i Troms og Finnmark, med 115 dager.

I tabellen under kan dere se omsetningstiden rangert fra lavest til høyest innenfor vår region, samt Norge totalt til sist. I tillegg er det en sammenligning mot kvartalet før (4.kvartal 2022), og samme kvartal de to tidligere årene.

Prisnivå:

Eiendom Norge oppgir prisnivået med tre forskjellige målenheter, i regions-/kvartalsrapportene. Disse er: Pris pr m2 (salgspris delt på antallet kvadratmeter), Medianpris (lister opp i rekkefølge alle boligsalgspriser, og trekker ut den midterste) og Gjennomsnittsprisen (alle boligpriser lagt sammen og delt på antallet boliger). På denne måten kan vi sammenligne for å se etter en praktisk sammenheng med boligprisutviklingen i et område, og hvordan dette eventuelt slår ut innenfor disse tre målemetodene for prisnivået. 

Vi har laget en tabell med alle tre målenhetene under, og der kan dere se siste kvartals fasit. Det er som regel ikke store utslagene fra måned til måned, men for siste kvartal er det to av områdene i vår region hvor alle tre måleenhetene er redusert fra forrige kvartal, og dette er Frogn og Vestby. I Sarpsborg og Halden har kvadratmeterprisen gått opp, mens de to andre gikk ned. I Indre Østfold gikk både kvadratmeterprisen og gjennomsnittsprisen opp, mens medianprisen var flat, altså uendret fra fjerde kvartal i fjor. I Moss og Fredrikstad økte alle tre enhetene.

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

Vi er nå tilbake til nivåene før pandemien slo til når det gjelder volumet solgte boliger i Norge, og det er faktisk bare i rekordåret 2021 at det er solgt flere denne perioden. I fjor startet året med ny avhendingslov, derfor ble volumet boliger lagt ut for salg de første månedene kunstig lavt. Dette påvirket derfor også salgsvolumet til en viss grad. Vi ser første kvartal i år at salgsvolumet både lokalt og nasjonalt øker sammenlignet med samme kvartal i fjor. Lokalt er det kun ett unntak, og det er i Sarpsborg. Et annet unntak i motsatt retning er Fredrikstad, som hadde en økning på hele 30,5%. Dette kommer også frem av tabellen under.

Økningen er ikke like sterk når det kommer til nye bruktboliger lagt ut for salg. På landsbasis er det faktisk en nedgang første kvartal i år mot i fjor, med -5,1%. Lokalt har vi to områder med nedgang, som er Frogn og Sarpsborg. Stor variasjon lokalt, med et spenn fra Sarpsborg -11,5%, til Halden 40,9%. Vi ser vanligvis også på endringen hittil inneværende år, men siden vi nå ser på første kvartal, er denne endringen den samme som for kvartalet. Se for øvrig tabellen under, som viser dette som nå er forklart.

Konklusjon, og veien videre

Boligmarkedet så langt i 2023, har vist seg mindre rentesensitivt enn antatt ved nyttårstider. Mesteparten av boligprisfallet i fjor høst er nå hentet inn igjen, og boligprisveksten første kvartal er betydelig høyere enn det prognosen fra Eiendom Norge var i desember/årsskiftet. Det er uten tvil  flere faktorer som har sterk innvirkning på boligprisene i Norge nå, enn bare renteendringene fra Norges Bank. Norsk økonomi går mye bedre enn antatt, og lettelsene i utlånsforskriften har nok også hatt betydelig effekt. I tillegg har vi et nyboligsalg som har stupt de siste månedene, faktisk til det laveste nivået siden finanskrisen. Samtidig har vi meget lav boligbygging og prosjektering, parallelt med befolkningsvekst her i landet.

Med utgangspunkt i den sterke boligprisutviklingen, og de andre momentenes påvirkning, ligger det antageligvis an til brattere og tøffere rentehevinger fra Norges Bank enn tidligere antatt. Og dersom det ikke kommer en vårflom av nye bruktboliger på markedet fremover, vil det nok bli en ytterligere prisvekst i tiden som kommer- også dersom renten økes. Økonomien både nasjonalt og globalt fortsetter å være svært kompleks, og dermed også tilnærmet umulig å forutse fremover. Men boligmarkedet er robust, og fortsatt velfungerende pr i dag.

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.