Boligåret 2022:

2022 viste seg å bli et ruglete og uoversiktlig år, med måneder og perioder som endte med noe uventede resultater. Det begynte med en uventet historisk sterk boligprisvekst i første kvartal, primært grunnet innføringen av ny avhendingslov 1.januar i fjor. I andre enden ble bolighøsten dominert av et vesentlig fall i boligprisene, hovedsakelig som følge av Norges Banks rentehevinger. Dette var derfor også forventet. I sum endte dermed fjoråret med en relativt svak boligprisvekst på 1,5%. Tar vi her hensyn til en inflasjon på 5-6%, kan vi konkludere med et fall i realboligprisene.

4.kvartal 2022:

Boligprisene sank i samtlige områder av Norge fjerde kvartal. Nasjonalt endte siste kvartal ned 4,9% nominelt, altså uten å ta hensyn til sesongvariasjoner slik vi gjør i månedsrapportene. Lokalt ble ikke fasiten veldig sprikende fra landssnittet, med en prisnedgang innenfor intervallet -2,6% til 5,4%.

Boligprisutviklingen

Med et lengre tidsmessig blikk, kan vi begynne med å se på boligprisutviklingen for de siste fire kvartaler, altså hele 2022. Våre sju lokale områder innenfor vår markedsregion, hadde da en jevnt over positiv utvikling med kun ett bitte lite unntak, nemlig Indre Østfold med -0,1%! I andre enden, med størst prisvekst, ligger Fredrikstad med en oppgang på 3,3%. Halden endte like bak med 3,0%, og deretter Vestby med 2,9%. Ett prosentpoeng under er Moss med 1,9%, deretter Frogn 1,5% og Sarpsborg med 0,7%.

Når vi så også løfter blikket geografisk for å sette våre lokale tall i et større perspektiv, er det Lindesnes som hadde landets sterkeste boligprisutvikling i fjor, med 10,5%. Tett fulgt av Arendal med 10,0%, og deretter Kinn i Vestland med 8,0%. I andre enden av skalaen hadde Gjøvik svakest boligprisutvikling denne perioden, med -2,5%, etterfulgt av Hamar -2,1% og Ringsaker -1,1%. Norge totalt sett hadde en utvikling på 1,5%.

Tallene for fjerde kvartal er som allerede nevnt negative, som vil si boligprisnedgang i hele Norge. Og for landet totalt ble nedgangen på -4,9%. Lokalt er det Frogn som hadde høyest prisutvikling dette kvartalet med -2,6%, og deretter Vestby rett under med -2,7%. Videre ligger Moss, Halden og Fredrikstad tett med henholdsvis -4,4%, -4,5% og -4,7%. Størst lokal boligprisnedgang i fjerde kvartal har Sarpsborg med -5,2% og Indre Østfold med -5,4%.

Arendal, Grimstad og Lillesand hadde sterkest boligprisvekst nasjonalt fjerde kvartal, alle med en nedgang på -1,6%. Eidsvoll endte så med -1,7% og Stavanger Vest, Haugesund og karmøy med -2,1%. Svakest utvikling i landet dette kvartalet hadde Ringerike med -6,5%, fulgt av Hamar med -6,1% og Kongsvinger -6,0%.

Som man også kan se fra denne statistikken, er det sør- og vestlandet som skilte seg ut med sterkest vekst i 2022. Resten av landet har hatt svakere utvikling grunnet allerede høyere boligpriser og de økende rentene. Og det er spesielt Østlandet som skiller seg ut med den svakere utviklingen.

Tabellen under viser siste kvartals boligprisutvikling lokalt, samt de foregående kvartalene dette året, og samme kvartal i fjor. 

Omsetningstid

Høst og vinter betyr som regel lengre omsetningstid i boligmarkedet, og vi ser at fem av våre sju lokalområder hadde lengre omsetningstid per bolig, enn kvartalet før. Ett område hadde flat utvikling, altså samme som tredje kvartal, mens ett område hadde raskere snitt i fjerde enn tredje kvartal.

Som vi kan se i tabellen under, er det Indre Østfold som hadde den raskeste omsetningstiden i vår markedsregion fjerde kvartal, med et snitt på 26 dager - faktisk ned fra 35 dager i tredje kvartal. Flat utvikling hadde Sarpsborg med 29 dager, altså likt som i tredje kvartal. Og det var også nest raskest lokalt. Videre hadde både Halden og Moss 34 dager i snitt. Fredrikstad 35 dager; mens Frogn og Vestby hadde henholdsvis 40 og 43 dager.

Landssnittet lå siste kvartal på 37 dager, som er fire dager tregere enn kvartalet før. De raskeste omsetningene i landet fjerde kvartal hadde Bydel Grorud i Oslo med et snitt på 14 dager, og tregest gikk det i distriktene i Rogaland med 84 dager.

For hele 2022 så er det Sarpsborg som har hatt det raskeste boligmarkedet innenfor vår region med et snitt på 27 dager. Moss hadde et snitt på 28 dager, og deretter Indre Østfold og Fredrikstad, begge med 30 dager. Halden hadde et snitt på 31 dager, Frogn 32 dager, og lengst omsetningstid hadde Vestby med 38 dager i fjor.

I tabellen under kan dere se hvordan omsetningstiden har variert over tid.

Prisnivå:

Eiendom Norge oppgir prisnivået med tre forskjellige måleenheter, i regions-/kvartalsrapportene, som vil si; pris pr m2 (salgspris delt på antallet kvadratmeter), medianpris (lister opp i rekkefølge alle boligsalgspriser, og trekker ut den midterste) og gjennomsnittsprisen (alle boligpriser lagt sammen og delt på antallet boliger). På denne måten kan vi se en praktisk sammenheng med boligprisutviklinngen i et område, og hvordan dette slår ut.

Vi har laget en tabell pr måleenhet under, og der kan dere se siste kvartals fasit, i geografisk sammenheng og utvikling i tidsperspektiv. Det er som regel ikke store utslagene fra måned til måned, men når vi ser nærmeret på kvadratmeterprisen, går gjennomsnittet ned for seks av våre sju lokale områder fra tredje til fjerde kvartal. Det er kun i Vestby den øker noe.

Ser vi på medianprisen, er det to av våre områder hvor den stiger, mens i de fem andre går den ned. Den stiger noe i Vestby og Halden, og dette er også fasiten når det gjelder gjennomsnittsprisen.

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

Vi er nå tilbake til nivåene før pandemien slo til, når det gjelder volumet solgte boliger i Norge. Mer konkret betyr dette at vi i 2022 endte ganske likt som i 2019. Det er ingen tvil om at pandemien stimulerte boligmarkedet i sterk grad. Samt at årene 2020 og 2021 vil utpeke seg spesielt i historien, når det også kommer til boligmarkedet.

Volumet av solgte boliger i fjerde kvartal har generelt en sterk nedgang fra samme tid i fjor, når det gjelder vår markedsregion. Jevnt over en nedgang på 20-tallet i prosent for samtlige av våre områder, med ett unntak; Vestby har en liten økning på 1,9%! De seks andre områdene ligger innenfor et spekter fra -21,6% til -26,5%. Se tabellen under for nærmere fordeling. For hele Norge gikk volumet siste kvartal ned med -13,7% sammenlignet med samme tid året før.

Negativ trend for salgsvolumet også når vi setter fokuset på et lengre tidsperspektiv. For hele 2022 gikk salgsvolumet ned for samtlige lokalområder, sammenlignet med 2021. Nedgangen strekker seg fra -4,9% i Sarpsborg, til -19,1% i Fredrikstad. Mellom her endte Halden på -5,4%, Indre Østfold -5,9%, Vestby -11,1%, Moss -17,2% og Frogn -18,7%. Til sammenligning var endringen for hele landet denne perioden på -10,3%.

For å selge boliger, må de først legges ut for salg. Og tar vi en nærmere kikk på utviklingen for denne delen, er tallene generelt sett mer på den positive siden. Altså at antallet var høyere i 2022 enn 2021, eller at nedgangen ikke var fullt så stor som for solgte boliger. Med blikket rettet mot fjerde kvartal, er det en økning for tre av våre lokale områder. Dette gjelder Frogn, Vestby og Moss. Se tabellen under for spesifikke tall. Kan legge til at tilsvarende utvikling for hele landet, endte med 4,7% økning i volumet samme periode.

Sammenligner vi volumet som er lagt ut for salg hele 2022 mot 2021, er det fire av lokalområdene våre som hadde økning. Det er Sarpsborg 0,2%, Vestby 5,3%, Indre Østfold 5,5% og Frogn 7,2%. De tre områdene med nedgang, var Halden -3,7%, Moss -5,0% og Fredrikstad -9,8%. Til sammenligning nevner vi også her at det på landsbasis ble lagt ut 1,4% færre boliger i fjor enn året før.

Se for øvrig tabellene under for å sammenligne utviklingen i både tid og geografisk.

Konklusjon, og veien videre

Hvor tilgjengelige boligene er rent økonomisk, varierer stort i ulike deler av landet vårt. Eiendom Norge lanserte nylig en helt fersk utgave av sykepleierindeksen, med utgangspunkt i siste halvår 2022. Denne viser at andelen boliger i vår region (definert ved Fredrikstad/Sarpsborg) som var tilgjengelig for en enslig person med vanlig lønn/sykepleierlønn, var lavere enn på lenge! Kun 31,4% av alle boliger for salg ville økonomisk sett være tilgjengelig for denne gruppen. Når vi ser nærmere på disse tallene per område i vår region, så er spennet stort fra Vestby med kun 3% tilgjengelighet, til Halden med 53%. I Oslo var kun 1,5% av boligene mulig å kjøpe for denne gruppen. "Skremmende tall, men vår flotte beliggenhet innebærer nok at denne situasjonen vil fortsette å tilføre oss innflyttere på grunn av prispress og få tilgjengelige boliger i Osloregionen", kommenterer Administrerende Direktør Håkon Fossvik hos EiendomsMegler1.

Norges Bank har i løpet av 2022 hevet styringsrenten fra 0,5% til 2,75%. Effekten av dette drøyde lengre i tid enn forventet, men fallet i boligprisene som følge av dette kom for fullt utover høsten. Selv om 2022 på landsbasis endte med en svak boligprisvekst på 1,5%, var det flere steder i landet som endte med nedgang, også her på Østlandet. Mange andre områder endte også såvidt med positiv utvikling.

Veien videre er selvfølgelig komplisert. Det viktigste er å snu inflasjonen. Men det antas nå at rentetoppen er nær, og at vi sannsynligvis kun får én renteheving til i løpet av første halvår. Men her er det mye spekulasjoner, og faktum er jo tross alt at veien blir til mens man går. Kanskje spesielt nå i disse ruglete tider. Som vi også skrev i desember-rapporten for boligprisutviklingen, er Eiendom Norges prognose en svak utvikling i boligprisene dette året, og spesielt første halvår. I sum er prognosen -3,5% boligprisutvikling for inneværende år på landsbasis. Det ventes likevel en oppgang i boligprisene nå i januar, som er helt normalt - men den såkalte "januar-effekten" blir trolig svakere enn vanlig. Så gjenstår det å se.

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.