Fallet i boligprisene er som forventet med grunnlag i Norges Banks rentehevinger. Både antallet solgte boliger, og antallet nye bruktboliger lagt ut i markedet i november, gikk generelt ned. Men nå skal det også sies at det i fjor ble solgt historisk mange boliger på slutten av året, både på grunn av pandemien og at mange ønsket å selge før ny avhendingslov tredde i kraft 1.januar i år. Det norske boligmarkedet fremstår fortsatt som velfungerende, selv om det nå er prisfall og at omsetningstiden øker noe.

 

Boligprisutviklingen

Prisfallet i november er altså tredje måned på rad med fall, etter at det litt overraskende var generell økning i boligprisene i august. Boligprisfallet i november er faktisk det sterkeste siden finanskriseåret 2008. Etter det  historisk høye boligsalget i slutten av fjoråret som førte til en flaskehals i markedet, tok det noe lenger tid før effekten av Norges Banks rentehevinger slo inn. Med negative tall for tredje måned på rad, er effekten av dette blitt veldig synlig. Samtidig må det sies at boligmarkedet normalt er roligere på denne tiden av året.

Jevnt over var det kraftig fall i boligprisene i november, og den nominelle prisutviklingen hvor det ikke tas hensyn til de naturlige sesongvariasjonene var for hele landet på hele -2,2% i november. Vårt lokale boligmarked lå ganske likt som landssnittet, med -2,0% i Follo og -2,4% i Østfold. Ikke fullt så stor nedgang i Oslo forrige måned, med -1,3%. 

Når vi hensyntar de normale sesongvariasjonene, er nedgangen noe lavere. For vår markedsregion betyr dette en nedgang på 1,2% i Østfold og ned 1,1% i Follo. Nasjonalt var nedgangen noe mindre, med 0,9% i november. Oslo hadde også her noe lavere nedgang, med kun 0,5% sist måned. Sterkeste sesongjusterte boligprisutvikling i november, finner vi i Kristiansand med en stigning på 0,4%. Landets svakeste prisutvikling sist måned hadde Bergen med -2,6%.

Over et noe lengre perspektiv, kan vi se nærmere på utviklingen hittil i år. Her ser vi at i denne perioden har begge områdene innenfor vår markedsregion fortsatt positiv utvikling, som betyr en oppgang på 3,6% i Østfold og 1,5% i Follo. På landsbasis har boligprisene gått opp 2,4% denne perioden, mens de i Oslo har økt med 1,6%. Det er Kristiansand som har sterkest boligprisvekst også denne perioden, med hele 8,4%, etterfulgt av Stavanger med omegn 6,8% og deretter Drammen med omegn 4,6%. Svakeste utvikling denne perioden har Tromsø hatt, så vidt på plussiden med 0,2%. Selv om den svakeste utviklingen i denne perioden ligger på plussiden, er det enkelte mindre områder i landet som likevel nå har negativ boligprisvekst hittil i år. Men disse tas ikke med i oversikten fordi tallmaterialet blir for lite. Men vi synes det er verdt å nevne likevel. Det blir fra Eiendom Norge også antatt at flere områder vil ende 2022 med negativ årsutvikling når desember-rapporten blir presentert på nyåret. Ser vi på utviklingen de siste tre månedene isolert sett, viser det på landsbasis en nedgang i boligprisene på hele 6,5%.

I tabellen under kan dere se hvordan prisutviklingen har vært i et kort perspektiv, som vil si sist måned, videre til hvordan utviklingen har vært siste ti år.

Omsetningstid

Som nevnt tidligere øker salgstiden noe, selv om markedet fortsatt er raskt. I snitt tok det 34 dager å selge sin bolig i november, noe som er fem dager tregere enn oktober, da snittet var på 29 dager. Lokalt var snittet i Østfold på 31 dager i november, noe som er kun en dag tregere enn måneden før. I Follo økte salgstiden fra 33 dager i oktober, til 40 dager i november.

Raskeste by i Norge i november var både Oslo og Bergen, begge med en gjennomsnittlig salgstid på 24 dager. Lengst tid tok det i snitt i Hamar iberegnet Stange, med 53 dager. I tabellen nedenfor kan dere se nærmere på hvordan salgstiden har variert den seneste tiden og årene.

Prisnivå:

Ved utgangen av november var gjennomsnittsprisen på en bolig i Norge kr. 4.208.039,-. Dette er ned ca kr. 120.000,- fra hva den var i oktober, som var kr 4.328.496,-.

Vi har dessverre ikke lokale tall for gjennomsnittsprisen, men Eiendom Norge/Eiendomsverdi oppgir utover dette to verdier for måling av prisnivået. Det er medianprisen (som er den midterste omsetningsprisen dersom vi rangerer omsetninger i stigende rekkefølge), samt pris pr kvadratmeter.

Vi begynner med sistnevnte, og som dere kan se av tabellen under har kvadratmeterprisen gått jevnt ned de siste månedene. For Follo må vi helt tilbake til februar for å se lavere kvadratmeterpris enn den i november. For Østfold må vi tilbake til april, og det gjelder også for Oslo. For hele landet totalt må vi tilbake til mai for en lavere kvadratmeterpris. Når det gjelder medianprisen kan vi også se av tabellen at den har gått svakt nedover de siste månedene, og både for Østfold og Follo må vi tilbake til mai for å finne lavere medianpris. For både Oslo og landet totalt må vi tilbake til mai.

Tabellen under viser også tilsvarende tall for tidspunkter tilbake i tid, slik at man kan få et bilde av utviklingen.

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

Antallet solgte boliger i Norge går sammenlignet med i fjor nedover, og slik har trenden vært de siste månedene. I november ble det solgt 14,0% færre boliger i Norge, enn samme måned i fjor. Det samme gjelder lokalt, med en nedgang på 11,3% i Follo, og -25,6% i Østfold for antallet solgte bruktboliger i november. Til sammenligning var nedgangen i antallet solgte boliger i Oslo sist måned på 14,8%. Hittil i år er det også solgt færre boliger enn samme tidsrom i fjor. I vår markedsregion var nedgangen denne perioden på 11,7% i Østfold, og ned 6,6% i Follo. For hele Norge ble det solgt 9,7% færre boliger denne perioden, og i Oslo var nedgangen 10,3%. 

Når det kommer til nye bruktboliger lagt ut i markedet, har tendensen vist at tallet har vært økende. Men når vi ser på årets november mot samme måned i fjor, er det en generell nedgang. Lokalt er nedgangen i Østfold på 2,2%, og i Follo ned 6,7%. For hele landet ble det lagt ut 2,1% færre boliger, mens nedgangen i Oslo var på hele 14,3%. Så må vi samtidig tenke på at det ble lagt ut historisk mange boliger i slutten av fjoråret. Med et litt lengre blikk, ser vi at det hittil i år generelt også er lagt ut færre boliger enn samme periode i fjor. For Østfold betyr dette en nedgang på 4,7%, mens Follo går mot strømmen og har en økning på 7,3% denne perioden. For hele Norge er det lagt ut 1,8% færre boliger, og i Oslo er nedgangen 6,5%. Bruktboligomsetningen er nå tilbake på samme nivåer som før pandemien. Dette betyr egentlig at vi nå ser normale omsetningsnivåer i november, og også sannsynligvis desember.

 

Konklusjon, og veien videre

Norges Bank har hevet renten seks ganger i år, og først nå ser vi effekten for alvor. Det ligger normalt en forsinkelse i markedet før effekten slår til, og det var med det ventet en nedgang i november. I tillegg er det også normalt med en prisnedgang på denne tiden av året, med påfølgende oppgang igjen på nyåret. Oppgangen på nyåret kan bli svakere enn normalt som følge av at markedet nå er i en nedadgående trend. Enkelte eksperter mener også at nedgangen forrige måned ikke var så kraftig som ventet. Videre er det også ventet nedgang i inneværende måned, altså desember. Det antas at vi nærmer oss en utflating av rentenivået, og at det ikke er snakk om et boligpriskrakk, men heller en dempet boligprisvekst neste år.

Veien videre er også avhengig av hvor strenge bankene blir med tanke på lån og mellomfinansiering. Mye snakk om utlånsforskriften er det også. Finanstilsynet varslet tidligere i høst at de ønsker flere tiltak som vil gjøre det vanskeligere å få lån. Dette vil i tilfelle også ramme førstegangskjøperne hardt, og Eiendom Norge er klare på at videre utvikling ligger i finansminister Vedums hender. Eiendom Norge mener utlånsforskriften bør avskaffes. Det advares mot at et stort boligprisfall også vil få store konsekvenser for hele den norske økonomien. Det er derfor betryggende at boligmarkedet per i dag fortsatt virker robust og stødig, selv om pristrenden er fallende.

 

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.