Det kraftige fallet i boligprisene som vi har sett i høst, avtok i desember. Dette var ikke forventet, men kommer som et punktum på et boligår med svært store svingninger. 2022 begynte med en historisk sterk oppgang i første kvartal, hovedsakelig grunnet ny avhendingslov innført 1.januar i fjor. Høsten har som kjent vært preget av et kraftig fall i boligprisene, primært som følge av Norges Banks rentehevinger. Fjoråret endte dermed totalt med en relativt svak boligprisvekst på 1,5%. Tar vi her hensyn til en inflasjon på 5-6%, kan vi konkludere med et fall i realboligprisene.

 

Boligprisutviklingen

Overraskende sterk boligprisutvikling i desember. Nominelt (altså uten å ta hensyn til sesongvariasjoner) endte det lokalt med nedgang i boligprisene både i Follo og Østfold (målt i Sarpsborg og Fredrikstad). Ned hele -3,2% i Follo og -0,9% i Østfold. For hele Norge var også den nominelle nedgangen -0,9% i desember, mens den til sammenligning faktisk endte på den positive siden i Oslo, med marginale 0,1%. 

Når vi tar hensyn til de normale sesongvariasjonene, er veksten i boligprisene i desember jevnt over sterkere. I vår markedsregion betyr dette at boligprisene i Follo gikk ned med 1,8%, og i Østfold ble det en oppgang på 0,8%. På landsbasis endte det marginalt på plussiden med 0,2%. For Oslo gikk det motsatt vei, fra en positiv nominell vekst til en sesongjustert nedgang på -0,3% for desember. Landets sterkeste sesongjusterte prisvekst hadde Ålesund med omegn og Bodø med Fauske, begge opp 1,6%. På motsatt ende av listen finner vi den svakeste sesongjusterte prisveksten i Asker og Bærum samt Romerike, med en nedgang på 1,9% i desember.

Siden vi nå tar for oss årets siste måned, vil utviklingen hittil i år og siste tolv måneder være den samme. I vår markedsregion har vi ett område som har positiv utvikling, og ett på den negative siden. Follo fikk en nedgang i boligprisveksten for 2022 på -1,7%, mens den i Østfold endte opp 0,8%. Som nevnt tidligere var veksten for hele landet på 1,5% i fjor, og for Oslo 1,8%. Landets sterkeste prisutvikling i 2022 hadde Kristiansand med 5%, etterfulgt av Ålesund med omegn 4,4% og Tønsberg med Færder 3,8%. Svakest utvikling hadde vårt område Follo med -1,7%, etterfulgt av Asker og Bærum -1,5% og Romerike -1,1%.

Eiendom Norge antok da november-rapporten ble sluppet for en måned siden, at flere områder ville komme til å ende 2022 med negativ årsutvikling når denne desember-rapporten ble presentert. Dette viser seg å stemme godt når vi ser på de områdene med svakest utvikling. Dette selv om prisutviklingen ble sterkere enn ventet.

I tabellen under kan dere se hvordan prisutviklingen har vært i et kort perspektiv, som vil si sist måned, videre til hvordan utviklingen har vært siste ti år.

Omsetningstid

Som det kan ses i tabellen under, har salgstiden økt nevneverdig i alle områder fra november til desember. Økning i salgstiden er helt normalt på denne tiden av året, men det er faktisk slik at det fortsatt går relativt sett svært raskt å selge bolig i Norge. I desember gikk altså snittiden nasjonalt for å selge en bolig opp til 47 dager, fra et snitt på 34 dager i november. Lokalt gikk snittiden i Østfold opp ti dager fra 31 dager i november, til 41 dager i desember. I Follo økte salgstiden med hele 24 dager, fra 40 dager i november, til 64 dager i desember.

I desember gikk boligsalgene raskest i Oslo, med et snitt på 32 dager. Tregest gikk det i snitt i Hamar med Stange, med 77 dager. I tabellen nedenfor kan dere se nærmere på hvordan salgstiden har variert den seneste tiden, og de siste årene.

Prisnivå:

Ved årsslutt var gjennomsnittsprisen på en bolig i Norge kr. 4.002.099,-. Dette er ned mer enn kr. 200.000,- fra hva den var ved utgangen av november, som var kr 4.208.039,-.

Vi har dessverre ikke lokale tall for gjennomsnittsprisen, men Eiendom Norge/Eiendomsverdi oppgir utover dette to verdier for måling av prisnivået. Det er medianprisen (som er den midterste omsetningsprisen dersom vi rangerer omsetninger i stigende rekkefølge), samt pris pr kvadratmeter.

Som tabellen under viser har kvadratmeterprisen endret seg kun marginalt den siste måneden. I vår markedsregion gikk den marginalt opp, mens den i Oslo og for hele landet gikk marginalt ned. Vi kan også se at kvadratmeterprisen har økt i alle fire områdene i tabellen i løpet av 2022. Av disse fire er det Østfold og Oslo som har høyest økning, begge med 4,8%. Norge har en økning på 4,1%, og Follo 1,6%. Sammenligner vi utviklingen her med prisutviklingen tidligere i artikkelen, kan vi se at tendensene samsvarer ganske godt.

For å sette medianprisen i et perspektiv, kan vi utifra tabellen under se at forskjellene i medianprisen ved inngangen til 2022, ikke er så forskjellig fra utgangen. For Østfold er endringen kun kr 50.000,-, og for Follo snaut kr 120.000,-. For hele Norge totalt er den kr 150.000,-, mens den i Oslo er snaut kr 200.000,-.

Tabellen under viser også tilsvarende tall for tidspunkter tilbake i tid, slik at man kan få et enda større bilde av utviklingen.

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

Volumet solgte boliger i Norge, er nå tilbake til nivåene før pandemien slo til, som betyr at vi i 2022 endte ganske likt som i 2019. Det er ingen tvil om at pandemien stimulerte boligmarkedet veldig. Samt at årene 2020 og 2021 vil utpeke seg spesielt i historien, når det også kommer til boligmarkedet.

I desember ble det på landsbasis solgt 25,2% færre boliger i Norge, enn samme måned i fjor. Og nedgangen er stor også for de andre områdene vi ser nærmere på. Lokalt var nedgangen i Follo denne måneden ganske lik den nasjonale, med -22,8%. I Østfold var nedgangen betydelig større enn dette, med -42,3%. Oslo var ned 25,0%. 

Nedgang jevnt over også når vi ser på hele 2022. I vår markedsregion var nedgangen på 13,2% i Østfold, og -7,3% i Follo. Ganske lik utvikling også denne perioden mellom Norge og Oslo, med -10,3% for førstnevnte, og -10,8% for sistnevnte. 

Ser vi nærmere på nye bruktboliger lagt ut i markedet i desember mot tilsvarende måned i fjor, har utviklingen vært mer positiv. Unntaket er Østfold som hadde en nedgang på hele 36,6%. Follo hadde derimot en økning på 23,5%. For hele landet var økningen for desember på 12,5%, mens den i Oslo var på hele 29,4%. 

For hele 2022, er ikke endringene like betydelige sammenlignet med året før. En nedgang på 5,5% i Østfold, og en økning på 7,8% i Follo. Kun en liten endring for hele Norge, som betyr -1,4%. I Oslo gikk det ned 5,8% denne perioden.

 

Konklusjon, og veien videre

I løpet av 2022 hevet Norges Bank styringsrenten fra 0,5% til 2,75%. Det tok lengre tid enn ventet før effekten kom, men på høsten gikk boligmarkedet på et fall i prisene som følge av dette. Selv om 2022 på landsbasis endte med en svak boligprisvekst på 1,5%, var det flere steder i landet som endte med nedgang, også på Østlandet. Andre områder endte såvidt med positiv utvikling, for eksempel Hamar med Stange 0,1%, Bergen 0,5% og Bodø med Fauske 0,9%.

Veien videre er selvfølgelig komplisert. Det viktigste er å snu inflasjonen. Men det antas nå at rentetoppen er nær, og at vi sannsynligvis kun får én renteheving til i løpet av første halvår. Eiendom Norges prognose er også derfor svak utvikling i boligprisene dette året, og spesielt første halvår. I sum er prognosen -3,5% boligprisutvikling for dette nye året. Det ventes likevel en oppgang i boligprisene nå i januar, som er helt normalt - men den såkalte "januar-effekten" blir trolig svakere enn vanlig.

Godt nytt år!

 

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.