Vi kan nok en gang gjenta oss selv og si at mai-tallene for det norske boligmarkedet viser en høyere stigning i år enn det alle trodde ved inngangen til året. Lokalt ligger prisoppgangen hittil i år på samme nivå som landssnittet - samt også lik Oslo som har et ekstra stort press i markedet på grunn av den store mangelen på boliger. Det ser altså ut til at rentehevingene nå begynner å ta tak i boligmarkedet, og flere eksperter anslår en flatere utvikling fremover, og muligens også noe nedgang utover høsten. Samtidig gis det rom for at Norges Bank vil komme med ytterligere rentehevinger de neste månedene.

Boligprisutviklingen

Prisvekst godt og vel hele det første halvåret i fjor og deretter prisfall utover høsten, var fasiten for fjoråret. Høy prisvekst så langt har vært gjennomgangsmelodien også i år, men det antas altså en mer moderat utvikling fremover. Mai er som regel den måneden i året med høyest aktivitet, og som nevnt var det også i år mange omsetninger og god tilvekst av nye bruktboliger i markedet. Selv om salget var høyt og tok unna en del av de nye bruktboligene som ble lagt ut, har lageret blitt større og dette vil nok påvirke ved å bremse markedet noe fremover.

Nominelt (uten å hensynta sesongvariasjoner) fortsatte boligprisene å stige i mai, på landsbasis 0,8%, mens den lokalt landet på 0,9% i Østfold og 1,0% i Follo. Til sammenligning endte den i Oslo på 1,1%. Når vi tar hensyn til sesongvariasjonene ligger utviklingen under den nominelle. For vår del lokalt, betyr dette at prisutviklingen på landsbasis var helt flat, altså 0,0%. Det samme også for Østfold, 0,0%. For Follo endte den på 0,6% i mai, og for Oslo 0,4% opp. 

Det område i landet med sterkest sesongjustert utvikling i mai, var Romeriket med en oppgang på 1,1%. Svakest utvikling denne måneden hadde Bodø m/Fauske, ned 1,0%.

Når vi løfter blikket og ser på utviklingen hittil i år, ligger det ganske likt lokalt og på landsbasis. 7,3% i Østfold og 7,2% i Follo er da fasiten. På landsbasis opp 7,7%, og Oslo likt som Østfold, altså 7,3%. Denne perioden er det Kristiansand som har hatt sterkest vekst med 12,5%, etterfulgt av Stavanger med omegn 11,8%. Disse to områdene skiller seg også ut fra resten av landet, med klart sterkest vekst. Svakest denne perioden var Tromsø, med 4,4% økning.

For å se boligprisutviklingen i et enda lengre perspektiv, viser tabellen under utviklingen både de siste tolv månedene, samt siste fem og ti årene.

Omsetningstid

Siden mai normalt er en måned med ekstra høy aktivitet, er gjerne salgstiden også lav. På landsbasis gikk salgstiden ned fra 40 dager i april, til 35 dager i mai. Lokalt gikk den faktisk noe opp i Østfold, fra 33 dager i april til 37 i mai. For Follo derimot gikk den ned fra 56 til 49 dager i mai. Oslo hadde marginal nedgang i omsetningstiden, fra 23 til 22 dager. Raskest gikk det å selge en bolig i Stavanger i mai, med et snitt på 20 dager. Lengst tid tok det i Tromsø, med et snitt på 58 dager.

I tabellen nedenfor kan dere se nærmere på hvordan salgstiden har variert de siste månedene, samt tilsvarende måned de siste årene.

Prisnivå:

Gjennomsnittsprisen for en bolig i Norge ved utgangen av april, var kr. 4.594.966,-. Gjennomsnittsprisen har økt gjennom mai-måned, og ved utgangen av mai var gjennomsnittsprisen kr 4.680.291,-.

Vi har dessverre ikke lokale tall for gjennomsnittsprisen, men Eiendom Norge/Eiendomsverdi oppgir to andre verdier for måling av prisnivået. Medianprisen (som er den midterste omsetningsprisen dersom vi rangerer omsetninger i stigende rekkefølge), samt pris pr kvadratmeter.

Som tabellen under viser, har kvadratmeterprisen endret seg kun marginalt den siste måneden, jevnt over med en svak oppgang. Den samme utviklingen ser vi også når det gjelder medianprisen. 

Tabellen under viser også tilsvarende tall for tidspunkter tilbake i tid, slik at man kan få et enda større bilde av utviklingen.

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

Det ble solgt 10.297 boliger i hele landet i mai, som er 1,3% færre enn samme måned i fjor. Lokalt ble det i samme periode solgt 3,6% færre boliger i Follo og 9,3% færre i Østfold. Samtidig var nedgangen i Oslo på -5,2%. Hittil i år sett mot samme tid i fjor, er det hovedsaklig økning. I Østfold er det hittil i år solgt 7,4% flere boliger i år enn i fjor. Og i Follo er det solgt 3,7% flere. For hele landet er økningen denne perioden på 2,0%. I Oslo var det derimot en liten nedgang denne perioden på -0,4%. 

Når det gjelder antallet nye bruktboliger lagt ut for salg i mai, er det preget av økning. Lokalt var det en økning på 10,6% i Østfold, og 4,9% for Follo. På landsbasis er økningen 9,9%, og for Oslo 4,8%. Så langt i år har det blitt lagt ut 9,7% flere boliger i Østfold i år enn i fjor, og 5,5% flere i Follo. For hele landet har det vært en oppgang på 3,0%, og i Oslo en nedgang på -2,2%. 

Det er solgt et stort antall boliger i mai, samt også hittil i år flere enn samme tid i fjor. I takt med at omsetningsvolumet har økt gjennom våren, har også tilbudssiden det samme. Med et høyere lager av boliger, forventes det også å være en faktor som er med på å dempe prisveksten fremover. Men det forventes likevel fra Eiendom Norge at det fortsatt vil være god aktivitet i boligmarkedet fremover.

Konklusjon, og veien videre

Nok en måned med prisvekst i boligmarkedet, men her er det også et men. Vekstraten er svakere enn den har vært de siste månedene, og vi ser det spesielt ved at den sesongjusterte veksten for hele landet i mai var 0,0%. Denne har etter januar kun vært på den positive siden. Samtidig kan vi legge merke til at det i årets mai ble solgt færre boliger enn samme måned i fjor. Ja, det er riktignok høy aktivitet i markedet, men det er også noen tegn som kan tyde på at vi nå ser starten på en liten nedkjøling av markedet. Norges Bank hadde ventet et sesongkorrigert fall i boligprisene i mai på 0,4%, og med dette som bakteppe kan det tolkes dithen at Norges Bank vil oppjustere rentebanen, altså legge opp til et enda høyere rentenivå fremover enn anslått. Det er som vi har gått gjennom de foregående månedene, mange faktorer som spiller inn på videre utvikling i boligmarkedet. Vi ser nå at en av de viktigste faktorene fremover vil være nyboligsalget. Eller snarere; mangelen på bygging av nye boliger, som gir et ekstra kunstig press i markedet.

De fleste eksperter regner nå med at prisveksten vil bli svakere fremover. Eiendom Norge regner også med en mer moderat utvikling fremover, og med et normalt konjukturløp de neste månedene med fallende priser gjennom høsten, vil vi trolig ende med en oppgang på 3-4% for inneværende år. Sterk kontrast til Eiendom Norges prognose ved inngangen til 2023, som var en nedgang på -3,5% totalt for hele 2023. Dersom det justerte estimatet på 3-4% blir riktig, er det ikke sikkert vi får en realboligprisvekst likevel. Da må i tilfelle konsumprisindeksen komme mye ned fremover!

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.