Det har lenge vært spådd nedgang i boligprisene gjennom høsten, og det skulle nesten bare mangle ettersom prisene holdt seg utrolig godt helt frem til sommeren. Selv om pristrenden er nedadgående, har den ikke vært verken sterk, men heller moderat og kontrollert. Det spås derimot sterkere nedgang utover høsten, jo nærmere årsskiftet vi kommer. Prisveksten hittil i år er 3,7% ved utgangen av september, og Eiendom Norge antar at prisutviklingen vil ende på ca 0% når dette året går over til 2024. I den forbindelse mener Eiendom Norge at tilstanden i boligmarkedet har nådd metningspunktet for rentehevinger, og at den varslede økningen i desember kan og bør avlyses.

Boligprisutviklingen

Etter at første halvår var preget av positiv vekst i boligmarkedet, begynte vi i juli å se minustegnet foran noen av tallene. I september var det altså negative tall for prisutviklingen både for de nominelle (uten å hensynta sesongvariasjoner) og sesongjusterte utregningene. Den nominelle prisutviklingen for hele landet var i september -1,9%, mens den lokalt endte på -1,7% i Follo og -2,0% i Østfold (målt i tall for Sarpsborg og Fredrikstad). Til sammenligning var den -1,9% for Oslo, altså ganske likt nivå for alle fire områdene.

Hensyntar vi sesongvariasjonene, kan vi se at prisutviklingen såvidt er på minussiden. På landsbasis -0,2%, lokalt -0,3% i Follo og -0,4% i Østfold, samt kun -0,1% i Oslo. Den sterkeste sesongjusterte prisveksten i landet i september hadde Stavanger med omegn, med en vekst på 0,6%. I motsatt ende var det Bodø med omegn som hadde svakest sesongjustert vekst, med -1,6%.

Hittil i år har vi lokalt hatt en boligprisvekst på 2,5% i Follo, og 3,1% i Østfold. Dette er noe lavere enn for hele Norge og Oslo, som begge har hatt en prisvekst på 3,7%. Den sterkeste boligprisutviklingen hittil i år er det Kristiansand som har hatt med 10%, etterfulgt av Stavanger med omegn 9,6%. Svakest utvikling hadde Tromsø med 0,0%.

For å se boligprisutviklingen i et enda lengre perspektiv, viser tabellen under utviklingen både de siste tolv månedene, samt siste fem og ti årene.

Omsetningstid

Høsten er normalt en svakere tid i boligmarkedet, med lavere prisvekst. Fasiten fra Eiendom Norge for september viser jo også at vi nå er inne i en svakere trend, selv om det fra flere ekspert-hold nå er meldt at de hadde trodd at september skulle bli enda svakere. Og mange antar også nå at det blir relativt rolig i boligmarkedet jo lengre ut på høsten og mot jul vi kommer. Men det er samtidig viktig å merke seg at det fortsatt er relativt bra og stabil aktivitet i markedet, til tross for den svakere prisutviklingen. Omsetningshastigheten øker generelt noe fra måneden før, men likevel ikke markant mye. I Follo gikk faktisk gjennomsnittelig salgstid ned til 52 dager, fra 56 dager måneden før. I Østfold økte salgstiden med to dager til 49 dager i september. Snittet for å selge en bolig i Norge i september var 40 dager, som er kun to dager mer enn den var i august. Raskest gikk det i Oslo og Kristiansand med 26 dager, og lengst tid i september tok det i Hamar med Stange, med 64 dager i snitt.

I tabellen nedenfor kan dere se nærmere på hvordan salgstiden har variert de siste månedene, samt tilsvarende måned de siste årene.

Prisnivå:

Gjennomsnittsprisen for en bolig i Norge ved utgangen av september, var kr. 4.603.348,-. Gjennomsnittsprisen har dermed økt kun marginalt gjennom forrige måned, for ved utgangen av august var den kr 4.543.487,-. 

Vi har dessverre ikke lokale tall for gjennomsnittsprisen, men Eiendom Norge/Eiendomsverdi oppgir to andre verdier for måling av prisnivået. Medianprisen (som er den midterste omsetningsprisen dersom vi rangerer omsetninger i stigende rekkefølge), samt pris pr kvadratmeter.

Som tabellen under viser, har både kvadratmeterprisen og medianprisen endret seg kun marginalt den siste måneden. 

Tabellen under viser også tilsvarende tall for tidspunkter tilbake i tid, slik at man kan få et enda større bilde av utviklingen.

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

9.091 boliger ble det solgt totalt i hele landet i september. Dette er 7,2% færre enn samme måned i fjor. Lokalt ble det i samme periode solgt 8,8% færre boliger i Østfold, men faktisk 3,2% flere boliger i Follo denne perioden. Også i Oslo var det en nedgang i volumet, på 4,2%. Hittil i år sett mot samme tid i fjor, er det forøvrig en ørliten økning nasjonalt, på 0,3%. I Østfold er det hittil i år solgt 1,0% flere boliger i år enn i fjor, og i Follo 1,6% flere. I Oslo var det økning denne perioden på 0,9%. 

Antallet nye bruktboliger lagt ut for salg i september mot samme måned i fjor, viser litt mer varierende utvikling. Lokalt var det en økning på 3,4% i Østfold, og en nedgang på 5,3% for Follo. På landsbasis var det en nedgang på 4,8%, og for Oslo ned 6,5%. Så langt i år har det blitt lagt ut 8,2% flere boliger i Østfold i år enn i fjor, og 2,9% flere i Follo. For hele landet har det vært en oppgang på 4,0%, og i Oslo opp 1,2%. 

I september har tilbudssiden styrket seg ytterligere. Siden før sommeren har det vært sterk vekst i antallet nye bruktboliger lagt ut i markedet, men denne trenden ser nå ut til å avta. Det forventes fra både Eiendom Norge og de fleste eksperter dempet aktivitet, og derfor en svakere utvikling i boligmarkedet fremover de neste månedene.

Konklusjon, og veien videre

Presset i boligmarkedet ser ut til å roe seg, og dermed også prisutviklingen. Men som nevnt er det fortsatt stabil og god aktivitet i boligmarkedet. Men Eiendom Norge er nå svært klare i budskapet til Norges Bank; de må avlyse renteøkningen som er varslet for desember. De mener det allerede er lagt grunnlaget for fremtidig finansiell uro, ustabilitet og lavkonjunktur. Dette spesielt ved å tvinge nybyggingen til de laveste nivåer siden bankkrisen, som igjen fører til en svekkelse av BNP (brutto nasjonalprodukt/verdiskaping), og finansiell uro i lang tid. Eiendom Norge antar at årsutviklingen for 2023 vil ende på ca 0% mange steder i landet, som vil bety et faktisk realboligprisfall. Dette fordi den generelle inflasjonen/prisøkningen i Norge er vesentlig høyere enn boligprisøkningen.

I midten av oktober kommer fasiten for boligprisutviklingen i Norge for tredje kvartal. Denne tar for seg mindre lokale områder, og vi kan derfor lettere se status for ditt nærområde.

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.