Boligsalgsrapport eller tilstandsrapport: Dette trenger du når du skal selge bolig

Av Line Rollve Røstad
23. november 2023

For to år siden kom det en endring i avhendingsloven som har konsekvenser for deg som skal selge bolig. Det er blitt enda strengere krav til innholdet i en tilstandsrapport, og du kan ikke lenger selge bolig med forbehold om at den «selges som den er». 

Hva betyr det for deg som skal selge bolig?

Hva er forskjell på takstrapport, tilstandsrapport og boligsalgsrapport?

• En takstrapport er en overflate-beskrivelse av boligen
• En tilstandsrapport gir i tillegg en vurdering av boligens tekniske tilstand, og gir informasjon om behov for utbedringer i årene framover.
• En boligsalgsrapport er den mest utbredte formen for tilstandsrapport. Den er rettet mot boligsalg, og beskriver i tillegg det som er viktig i forbindelse med eierskifte.

Hvordan utarbeides en boligsalgsrapport?

– Rapporten blir utarbeidet av en bygningssakkyndig, også kalt takstmann. Hen foretar en fysisk inspeksjon, gjennomgår relevant dokumentasjon knyttet til boligen, og skriver en vurdering av boligens tilstand på bakgrunn av dette. Med de nye forskriftene er det blant annet innført krav om fuktundersøkelser, som betyr at bygningssakkyndige skal måle fukt ved å borre et lite hull inn til våtrom for å måle. På den måten får kjøper en bedre oversikt over tilstanden til boligen.

Hva er de ulike tilstandsgradene?

– Boligsakkyndig går gjennom hele eiendommen, og vurderer hver enkelt del ut fra et system fra 0 til 3. Nummereringen angir hvilken tilstand boligen er i.

Bør jeg utbedre TG2 og TG3-tilstander før salg?

– Noen velger å gjøre det. Det kan være alt fra noen stikkontakter som er løse til litt større ting, som selger får anbefalt å fikse før salg. Da kommer bygningssakkyndig tilbake etter at feilen er utbedret, og oppdaterer vurderingen. Men det finnes ikke noe fasitsvar på dette spørsmålet, det må vurderes i hvert enkelt tilfelle.

Må jeg få utarbeidet en boligsalgsrapport når jeg skal selge bolig?

– Det er ikke lovpålagt å få utarbeidet en slik rapport, men jeg anbefaler alle selgere å gjøre det. En boligsalgsrapport eller tilstandsrapport, er en forutsetning for å tegne en boligselgerforsikring. Etter lovendringene for to år siden, er selgers ansvar utvidet. Det er derfor viktig at interessenter og kjøpere får riktig informasjon om eiendommen. Med en slik rapport og en forsikring, er sjansen større for at du unngår eventuelle konflikter og krav i ettertid. I tillegg er det blitt så vanlig med en slik tilstandsrapport at det vil fremstå som underlig hvis du ikke har det.

Hva slags konsekvenser får endringen i avhendingsloven for meg som skal selge?

– Du har fått en mer omfattende opplysningsplikt. Du kan bli erstatningsansvarlig for feil og mangler som overstiger 10 000 kroner, i opptil fem år etter salget. Derfor er det ekstra viktig å få utarbeidet en boligsalgsrapport før du skal selge boligen. Kjøper kan ikke komme med krav dersom informasjonen har vært kjent før avtalen ble inngått.

Les mer om endringene i avhendingsloven

Hva må jeg gjøre i forkant av en boligsalgsrapport?

– Du må finne fram relevant dokumentasjon i forbindelse med oppussing og reparasjoner av boligen. Den bygningssakkyndige må få tilgang til hele boligen, som betyr at kjeller og loft må være ryddet og lett tilgjengelig. Dersom du skal tegne en boligselgerforsikring må du fylle ut et egenerklæringsskjema. Denne egenerklæringen skal den bygningssakkyndig få tilgang til før hen starter arbeidet.

Dette vurderes i en tilstandsrapport / boligsalgsrapport:

• Byggeteknisk tilstand, blant annet måling av fukt mot våtrom
• Det som er synlig av VVS-tekniske anlegg
• Elektrisk anlegg, forenklet analyse
• Radon (kun vurdering av eksisterende målinger, hvis det foreligger)
• Egenerklæringsskjema fra eier
• Framlagt dokumentasjon, blant annet på utført arbeid av kvalifiserte håndverkere
• Måling av boligens areal