Arnestadgutua 24 & 28

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 1373 m²
BRA-i: 690 m²
BRA-e: 683 m²
TBA: 76 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Det er svært gode parkeringsforhold på eiendommen. Det er tre garasjeplasser under låvebrua. Det er også gode muligheter til parkering på gårdsplassene til alle tre boligene.

Eiendom

Tomteareal er 21 447 m² på eiet tomt.

Eiendommene består av to gårds- og bruksnummer; Arnestadgutua 22 og 24 (gnr. 24, bnr. 152) på 19 957,4 m² og Arnestadgutua 28 (gnr. 24, bnr. 146) på 1 489,9 m². Totalt areal består er på 21 447,30 m². I følge gårdskart har hovedeiendommen (24/152) 8,2 dekar produktiv skog, 0,5 dekar fulldyrket jord, 1,1 dekar annet markslag og 10,2 dekar bebygd/gårdstun etc. Et idyllisk og svært velholdt småbruk med et tun som fremstår både representativt og innbydende. Allerede ved ankomst ønskes man velkommen av en vakker bjørkeallé som leder inn mot gården og skaper en særegen og stemningsfull innramming av eiendommen. Tunet er pent opparbeidet med en rundkjøring som gir et herskapelig preg og binder bebyggelsen naturlig sammen. Uteområdene fremstår gjennomført og velstelte med store plenarealer, frodig beplantning og flotte trær som bidrar til et lunt og trivelig gårdsmiljø. For hesteinteresserte byr eiendommen på egen ridebane med gode treningsmuligheter, samtidig som de romslige arealene gir gode muligheter for både hobbydrift, dyrehold og rekreasjon. Arnestadgutua 28 (gnr. 24, bnr. 146) på 1 489,9 m² består av et flatt tun som er opparbeidet med plen og ulike trær og busker.

Byggeår

1917

Innhold

Hovedboligen (Arnestadgutua 24) inneholder følgende rom: 1. etasje: Vindfang, hall, bad, kjøkken, spisestue, stue, tv-stue, vaskerom, kjøkkeninngang og hunderom. 2. etasje: Gang, bad, to kott, fem soverom og stue. Kjeller: To lagerrom. Kårboligen (Arnestadgutua 22) inneholder følgende rom: 1. etasje: Vindfang, gang, kjøkken, stue, to soverom, bad og bod. Kristine-boligen (Arnestadgutua 28) inneholder følgende rom: 1. etasje: Hovedfløy: Gang, gang 2, kjøkken, stue, bad/vaskerom, trapperom, tre soverom og toalettrom. Sørfløy: Gang, kjøkken, stue, to soverom, bad, vaskerom, bod og hall. 2. etasje: Gang, kjøkken, stue, to soverom, bad/vaskerom og bod. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndig ihht. vedlagte rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av plan- og bygningsmyndigheten.   I tillegg er det oppført følgende bygninger på eiendommen: Driftsbygning på 577 kvm: 5 stallbokser, salrom, hobbyrom, smørebod, treningsrom, garasje og diverse lagerrom. Stabbur på 20 kvm med pub og selskapslokale. Bua på 41 kvm med to lagerrom. Hytte på 11 kvm med lager og kjøkkenkrok og to hytter på 11 kvm med oppholdsrom m/køyesenger. Gapahuk på 7 kvm. Arealene er medtatt som BRA-e i arealoppsettet.   Vi gjør oppmerksom på at antall soverom som er angitt i salgsoppgave er etter Forbrukertilsynets retningslinjer, og kun inkluderer soverom som er godkjent til varig opphold. De rommene som er opplistet ovenfor er angitt av bygningssakkyndig i tilstandsrapport og er etter takstbransjens retningslinjer, der det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet som er opplyst i tilstandsrapport kan likevel være i strid med byggetekniske forskrifter og/eller manglende godkjennelse, bruksendringer til rom for varig opphold m.m.    Se utfyllende informasjon i tilstandsrapport og i salgsoppgaven bl.a. under "Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse". Vi gjør oppmerksom på at vi benytter kunstig intelligens (AI) som støtteverktøy i arbeidet med enkelte tekster og oppsummeringer. Tjenesten bidrar med utkast og struktur, men alt innhold er gjennomgått, kvalitetssikret og bearbeidet av ansvarlig megler.

Standard

Store Arnestad Gård er et innholdsrikt gårdstun med to primære boliger: et herskapelig våningshus fra 1917 og en kårbolig fra 1977 samt en enebolig, Kristinehuset, som ligger på et eget gårds- og bruksnummer rett ved. Våningshuset er en stor enebolig over to etasjer med kjeller, og bærer preg av en gjennomgripende oppgradering i 2015–2019 der bergvarmepumpe med vannbåren gulvvarme, nytt bad, nytt kjøkken og nye vinduer ble etablert. Kårboligen er en enetasjes bolig med selvstendig planløsning. Kristinehuset er et innholdsrikt hus som opprinnelig ble bygget som en institusjonsbolig som et bofellesskap for personer som trengte litt veiledning. I tillegg til de tre boligene hører en rekke sekundærbygg med eiendommen: en stor driftsbygning med stallbokser, salrom, treningsrom, smørebod og garasje under låvebru, et restaurert stabbur med pub og selskapslokale, utleiehytte med felles gapahuk, og et eldre uthus brukt til lagring. Eiendommene har til sammen et areal på over 21 dekar og gir rom for et bredt spekter av aktiviteter. Våningshuset, entré og hall: Hovedinngang via betongtrapp fører inn i en romslig hall med malt panel og fliser på gulvet. Trappen til 2. etasje går opp herfra, med åpent rekkverk i mørkt stål og tretrinn. Til venstre åpner hallen seg mot stuen, og rett frem leder gangen videre mot kjøkken og øvrige rom. En etasjeovn i hallen gir supplerende varme. Kjøkkeninngangen på siden av huset har en egen platting og hunderom med sikringsskap. Våningshuset, stue 1. etasje: Fra hallen trer man inn i den fremre stuen, et lyst rom med malt panel på vegger og himling og lakkert/malt tregulv. Store vindusflater mot hagen slipper inn godt dagslys. Jøtul 602 vedovnen i hjørnet, innrammet av en mørk steinvegg, gir rommet karakter og varme utover det bergvarmepumpen leverer til gulvet. Herfra er det direkte forbindelse til spisestuen og til kjøkkenet, slik at de sosiale rommene i 1. etasje henger naturlig sammen. Våningshuset, spisestue og stue nr 2 i 1. etasje: Spisestuen ligger mellom stuen og kjøkkenet og har plass til et stort spisebord. Malt panel på vegger og himling, og laminatgulv med vannbåren varme. Terrassedør med 3-lags vindu fra 2019 gir utgang til den nye terrasseplattingen mot hagen. Fra spisestuen kommer man videre til enda en stue, med store vindusflater og lakkerte tregulv. Lyse, malte overflater. Vedovn. Våningshuset, kjøkken 1. etasje: Kjøkkenet ble modernisert i 2019 og er et stort rom med malte speilfronter, benkeplate i stein med nedfelt kum og hjørnestilt koketopp. Innebygd oppvaskmaskin, micro og stekeovn i høyskap, kjølehjørne og en kjøkkenøy med skuffer og vitrineskap gir god arbeids- og oppbevaringsplass. Kjøkkenet har egen spiseplass. Eksponerte taksperrer i tre gir rommet karakter. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Laminatgulv med vannbåren varme. En to-fløyet terrassedør med 3-lags vindu fra 2019 gir utgang til platting ved kjøkkeninngangen. Våningshuset, bad 1. etasje: Badet ble bygget nytt i 2016 og er et stort bad med fliser med varmekabler på gulv, fliser på vegger og malte plater med downlights i himling. Innredningen består av servantskap med glatte fronter og hel servantplate, speil med lys, dusj med rette dører, høyskap og vegghengt toalett med innebygd cisterne. Det er plass for hjørnebadekar. Utgang via verandadør tiltenkt veranda med jacuzzi. Ventilasjon er mekanisk avtrekk via elektrisk styrt vifte. Gulvet har i tillegg vannbåren varme. Badet har et oppgraderingsbehov knyttet til fallforhold og slukutførelse. Rommet var opprinnelig et kontor på byggetegningene og er ikke bruksendret og registrert som bad hos kommunen. Våningshuset, vaskerom 1. etasje: Vaskerommet ble modernisert i 2019 og har fliser med varmekabler på gulv, baderomsplater på vegger og malte plater i himling. Det inneholder skyllekum og arbeidsbenk med plass for vaskemaskin. Ventilasjon er elektrisk styrt vifte. Gulvet har vannbåren varme. Våningshuset, terrasser: Fra stuen er det utgang til en helt ny terrasseplatt fundamentert på eldre betongplatting, med plass til sittegruppe. Fra kjøkkeninngangen er det en platting fundamentert på Lecapunkter. Uteplassene vender mot hagen og gårdstunet. Våningshuset, 2. etasje: Tretrappen fra hallen leder opp til 2. etasje, som ble påbygd i 1975 i bindingsverk. Etasjen inneholder gang, bad, to kott, fire soverom og to disponible rom. Gangarealet fordeler rommene på begge sider. Soverommene varierer i størrelse og karakter: de største har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og walk-in garderobe, mens de mindre egner seg som barnerom eller gjesterom. Lakkert/malt tregulv går gjennom etasjen. Konvektor med vannbåren varme i et av de disponible rommene, og konvektorer i øvrige rom. En luftebalkong med utgang fra et av soverommene gir utsyn over gårdstunet. Et rom er brukt til loftstue, men dette rommet var opprinnelig to boder. Rommet er derfor ikke godkjent til varig opphold, og er omtalt som et disponibelt rom. Det er også et rom som er brukt som et femte soverom, som i byggetegningene er omtalt som disponibelt rom. Dette rommet er ikke godkjent til varig opphold. Våningshuset, bad 2. etasje: Badet er fra ca. 1992 og har fliser på gulv, malt panel og fliser på vegger og malt panel i himling. Innredningen består av innredning med servant, 2 overskap, speil med lys, høyskap, toalett og badekar. Ventilasjon er naturlig ventilering via klaffventil i veggen. Rommet har konvektorvarme. Badet har et oppgraderingsbehov. Innenfor badet ligger en bod. Kårboligen (Arnestadgutua 22): Kårboligen fra 1977 er en enetasjes bolig med godkjente tegninger som stemmer med dagens bruk. Vindfang og gang leder inn til en åpen planløsning med kjøkken, stue, to soverom, bad og bod. Stuen har en Jøtul etasjeovn og Panasonic luft-luft varmepumpe fra 2017. Fra stuen er det utgang til en terrasseplatt på 21 m² fundamentert på støpte punkter. Kårboligen har krypkjeller med påviste skader som krever utbedring. Kårboligen, kjøkken: Kjøkkenet har parkett på gulv, malt panel på vegger og himling. Innredningen har malte speilfronter, nyere laminat benkeplate med nedfelt kum, opplegg for oppvaskmaskin, komfyr, kjøleskap og egen spiseplass. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Kjøkkenet har noe bruksslitasje og modernisering må påregnes. Kårboligen, bad: Badet ble oppgradert i 1999 og har fliser med varmekabler på gulv, malt panel og flis på vegger og malt panel i himling. Det inneholder servantskap med profilerte fronter og hel servantplate, speil med lys, dusjkabinett, toalett og opplegg for vaskemaskin. Ventilasjon er naturlig ventilasjon via takventil. Badet har et oppgraderingsbehov. Kristinehuset (Arnestadgutua 28: Kristinehuset er en trebygning fra 1996, opprinnelig oppført som institusjonsbygg, og inneholder tre innredede enheter. Boligen er registrert som en enebolig med en boenhet, ikke en tremannsbolig. Selv om boligen ikke er godkjent med tre boenheter, er det for å få en helthetlig oversikt over hva boligen inneholder, gitt en beskrivelse av hver av leilighetene slik de fremstår i dag. For mer informasjon se avsnittet "Ferdigattest/brukstillatelse". Hovedfløyen i 1. etasje er den største innredede enheten med egen inngang, gang, kjøkken med barløsning mot stue, stue, bad/vaskerom, tre soverom og separat toalettrom. Stuen er stor og romslig, med lyse og pene overflater. Her er det god plass til en romslig sittegruppe samt en spisegruppe. Stuen har etasjeovn tilknyttet elementpipe og Panasonic luft-til-luft varmepumpe fra 2017. Veranda på terrengnivå med utgang fra stuen. Kjøkkenet har hvite fronter, benkeplate med nedfelt kum og kjøkkenventilator. Hovedfløy 1. etasje - Bad: Badet ble pusset opp i 2024. Vinylbelegg med varmekabler på gulv, våtromsplater på vegger og takess i himling. Inneholder servantskap med glatte fronter og hel servantplate, speil med lys, dusjkabinett, vegghengt toalett med innebygd sisterne og opplegg for vaskemaskin. Sørfløyen i 1. etasje er en mindre innredet enhet med egen inngang, hall, gang, kjøkken åpent mot stue, stue, to soverom, bad, vaskerom og bod. Kjøkkenet har grå fronter og kjøkkenventilator. Panasonic luft-til-luft varmepumpe fra 2017. Fra den åpne stue/kjøkkenløsningen er det utgang til terrassen. Sørfløyen 1. etasje - Bad og vaskerom: Belegg med varmekabler på gulv, baderomsplater på vegger og takess i himling. Inneholder servantskap med glatte fronter og nedfelt servant, dusj med buede dører og toalett. Vaskerommet har baderomsplater på vegger og takess i himling. Belegg på gulv med varmekabler. Sluk og opplegg for vaskemaskin. Leiligheten i 2. etasje nås via en egen inngang og innvendig trapp fra 1. etasje og inneholder gang, kjøkken, stue, to soverom, bad/vaskerom og bod. Kjøkkenet har hvite fronter og kjøkkenventilator. Luftebalkong over karnapp med utgang fra leiligheten. Leilighet 2. etasje - Bad: Vinylbelegg på golv, våtromsplater på vegger og panel i himling. Rommet har panelovn som varmekilde. Her er det servantskap med glatte fronter og nedfelt servant, 2 stk overskap, speil med lys, dusjkabinett, toalett og opplegg for vaskemaskin. Ny elektrisk veggvifte fra 2025. Driftsbygningen: Den store driftsbygningen med opprinnelig del fra ca. 1925 og tilbygg fra 1951 inneholder 5 stallbokser med vaskeplass, salrom for tørk av utstyr, hobbyrom, smørebod, treningsrom og diverse lagerrom. Under låvebrua er det etablert en ny garasje med støpt gulv, tilrettelagt for tre biler med tre porter. Låvebrua ble utbedret i 2018. Stabburet: Stabburet fra 1800 ble restaurert med nye fundamenter, nye tresøyler og dragere, nytt gulv mellom etasjene og nytt platetak i 2020. Det er etablert pub i 1. etasje og selskapslokale i 2. etasje. Utleiehyttene: Tre utleiehytter fra 2006 i lafteplank med shingeltekking, isolert gulv og himling og 2-lags vinduer. Hyttene har innvendige lakkerte furugulv og panel i himling. Hytte 1 til venstre inneholder kjøkkenkrok og lager og er felles hytte med kjøkkeninnredning og komfyr. Hytte 2 og 3 inneholder oppholdsrom med køyesenger. Hytte 2 og 3 deler en felles veranda. En gapahuk fra 2006 i lafteplank med asfaltshingel ligger ved hyttene. Det gjøres oppmerksom på at det i matrikkel kun er en av hyttene som er godkjent som campinghytte. Overflater: Gulv: Fliser med varmekabler på bad og vaskerom i 1. etasje i våningshuset, laminat på kjøkken og i stuer i 1. etasje, lakkert/malt tregulv i stuer og gang, parkett i kårboligens kjøkken, fliser på bad i 2. etasje i våningshuset, malt betong i kjeller, belegg og laminat i kårboligen. Vegger: Malt/umalt panel, brystpanel, MDF-plater, malte plater, panel og mur i kjeller, malt strie, baderomsplater. Himling: Malt/umalt/beiset panel, malte plater, MDF-panel, stubbeloft i kjeller, takess himlingsplater. Innvendige overflater har normal slitasje i forhold til alder og er godt vedlikeholdt. Lagring: Våningshuset har to lagerrom i kjelleren. Kårboligen har en bod som inneholder en 200 liters OSO bereder. Driftsbygningen inneholder garasje under låvebru med plass til tre biler, samt diverse lagerrom og redskapslager. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Hvitevarer

Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Adkomst

Se digitalt kart i finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 19.05.2026. Våningshus: Bygning: Bygningen er fra 1917, tilbygget i en etasje og ombygd i 1974. Opprinnelige vegger i 1. etasje er i laft, og 2. etasje er påbygd i bindingsverk i 1975. Utvendig er det stående, malt kledning fra 1975. Etasjeskiller er av trebjelkelag i kjøkken og stuer, og betongdekke fra 2016 i øvrige rom. Det er lagt vannbåren varme med isolasjon i gulv i 2015-16. Mellom 1. og 2. etasje er det trebjelkelag. Gulv mot grunn er støpt plate på mark i 1. etasje med unntak av kjøkken og stuer. I øvrige rom er det betongdekke fra 2016 med vannbåren varme og isolasjon i gulv fra 2015-16. Kjelleren har betonggulv og terrassegulv, med panel- og betongvegger. Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv under begge stuer, men det er ikke adkomst. Grunnmuren er en ringmur i betong. Byggegrunnen består av stabile løsmasser med sand/grus. Tak: Taktekkingen er av aluminiumsplater med steinprofil. Undertaket har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Takkonstruksjonen er et sperretak som er forsterket i nyere tid, isolert med 200 mm Rockwool og med luftespalte ved gesimsen. Det er takrenner i sort stål, takfotbeslag og vindskibeslag fra samme tid som taktekkingen. Nedløp og beslag på vinduer er av eldre, malt sink. Taknedløpene har avkast ut på terrenget. Pipe/Ildsted: To teglsteinspiper, hvorav den ene har sotluke i kjeller. Pipe 2 har ikke sotluke. Det er en Jøtul 602 i stuen og en etasjeovn i hallen. Vinduer: Nyere 3-lags sidehengslede vinduer med løse sprosser fra 2016 og 2019. I tillegg er det en del enkle, sidehengslede vinduer med innervindu og faste sprosser. Dører: Ytterdører med 2-lags vindu i hoveddel og ved kjøkkeninngang. Kjøkkenet har en tofløyet terrassedør med 3-lags vindu fra 2019, og stuen har en terrassedør med koblet vindu. Badet har en dør med 2-lags vindu og løse sprosser. Innvendig har boligen malte fyllingsdører. Trapper/adkomst: Betongtrapp ved hovedinngang, tretrapp ved kjøkkeninngang og tretrapp ved verandaen bak. Innvendig er det rette tretrapper til 2. etasje og kjeller. Balkong/terrasse: Platting ved kjøkkeninngang, fundamentert på Lecapunkter og forankret i vegg. Ny terrasseplatt med utgang fra stue, fundamentert på en eldre betongplatting. Det er en luftebalkong i 2. etasje med utgang fra et soverom. VVS-installasjoner: Vanninntak i PEL plastrør med stoppekran og måler i kjeller. Røropplegg i kobber og PEX rør-i-rør, mye nytt fra 2016 og 2019. Avløpsrør av plast, også mye nytt fra 2016 og 2019. Varmtvannsberederen er en 290 liters dobbeltmantlet bereder fra 2016, plassert i kjelleren. Ventilasjon: Mekanisk avtrekk fra våtrom og kjøkken. Badet i 2. etasje har klaffventil i veggen. Det er spalteventiler i vinduer og en del klaffventiler i øvrige rom. Tekniske detaljer: Bergvarmepumpe ble etablert i 2016 med vannbåren fordeling til gulv i de fleste rom i 1. etasje. Den innerste stuen har en veggmontert konvektor. I 2. etasje er det også konvektor. Termostatene har trådløs fjernstyring. Det mangler røykvarsler i kjelleren. Kårbolig: Bygning: Bygningen er en utleiebolig fra 1977. Veggene er i bindingsverk med stående kledning og plass til 100 mm isolasjon. Fasaden ble malt i 2025. Etasjeskilleren er et isolert trebjelkelag. Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv, med forhudningspapp som vindsperre under. Det er adkomst til krypkjelleren via en luke i muren. Fundamenteringen består av en ringmur i betong med støpte søyler som bæring på midten. Byggegrunnen består av løsmasser. Tak: Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater med A-profil. Både taktekking og undertak har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Takkonstruksjonen er et sperretak eller takstoler, isolert med en ukjent mengde mineralull. Det er malte sinkrenner og -nedløp, vindskibeslag, pipehatter og beslag på vinduer fra byggeåret. Pipe/Ildsted: Elementpipe med sotluke og en Jøtul etasjeovn i stuen. Vinduer: Sidehengslede, koblede vinduer (1+2) med faste sprosser og spalteventiler. Dører: Swedoor ytterdør med 2-lags vindu av ukjent alder. Verandadør i stuen med 2-lags vindu fra 2015. Innvendig har boligen malte fyllingsdører. Trapper/adkomst: En tre-trinns tretrapp ved inngangen. Balkong/terrasse: Terrasseplatt på støpte punkter/søyler, forankret i veggen. VVS-installasjoner: Vanninntak i plast (PEL) med stoppekran i oppvaskbenk. Røropplegg i plastbelagt kobber. Avløpsrør av plast. Varmtvannsberederen er en OSO-bereder på ca. 200 liter fra 2017, plassert i boden. Ventilasjon: Mekanisk avtrekk fra kjøkken. Ventilasjon på bad via takventil. Øvrige rom har naturlig ventilasjon via veggventiler og spalteventiler i vinduene. Tekniske detaljer: Panasonic luft-til-luft-varmepumpe fra 2017. Det er tre røykvarslere, hvorav én var defekt ved befaring, samt et pulverapparat. Kristinehuset: Bygning: Bygningen er en tremannsbolig fra 1996. Veggene er i bindingsverk med stående kledning og plass til 150 mm isolasjon. Første etasje er fundamentert på betongdekke, og etasjeskilleren er av trebjelkelag. Boligen er fundamentert på en støpt plate på mark med isolert ringmur. Byggegrunnen består av løsmasser. Tak: Taktekkingen er av betongtakstein. Både taktekking og undertak har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Takkonstruksjonen har A-takstoler i tre, med uinnredet loft over sørfløyen og en innredet leilighet over hovedfløyen. Det er 200 mm isolasjon i den kontrollerte delen over sørfløyen. Det er renner og nedløp i sort stål, med avkast ut på terrenget. I tillegg er det takfotbeslag, pipehatter og beslag på vinduer. Pipe/Ildsted: Elementpipe med sotluke og etasjeovn i stuen i den store leiligheten nede. Kun denne leiligheten har vedfyring. Vinduer: Sørfløyen har 2-lags toppsvingte vinduer med spalteventiler og løse sprosser. Hovedfløyens 1. etasje har toppsvingte og fastkarm 2-lags vinduer med løse sprosser og spalteventiler fra 1996, samt ett 3-lags vindu fra 2024. Dører: Ytterdør med 2-lags vindu fra 2017. Terrassedører med 2-lags vindu fra byggeåret 1996. Ny ytterdør i leiligheten i hovedfløyens 1. etasje. Innvendig har boligen malte fyllingsdører. Trapper/adkomst: Platt ved inngangen som er i ett med verandaen. Rett tretrapp med repos opp til leiligheten i 2. etasje. Balkong/terrasse: Luftebalkong over underliggende karnapp i leiligheten i 2. etasje. Balkongen ligger over et utstikk fra kjøkkenet nede og har asfaltpapp og terrassegulv. Rekkverket er målt til 95 cm. Veranda på terrengnivå er sammen med inngang og utgang fra stue for hovedfløyen, fundamentert på stein/betongpunkter og forankret i veggen. VVS-installasjoner: Inntak med stoppekran i vaskerom i leiligheten i sørfløyen, med røropplegg i kobber. Inntak med stoppekran og måler i bod i hovedfløyen, med opplegg i kobber og noe rør-i-rør. Leiligheten i 2. etasje har inntak med plastrør fra 1. etasje, uten egen stoppekran. Avløpsrørene er av plast. Det er en Høiax-bereder på ca. 200 liter fra 2021 i leiligheten i sørfløyen, en Høiax-bereder på ca. 200 liter fra 2018 i hovedfløyen, og en Høiax-bereder på ca. 200 liter fra 2017 i 2. etasje. Ventilasjon: Boligen har mekanisk avtrekk fra kjøkken og våtrom, og naturlig ventilasjon i øvrige rom. Det er satt inn nytt mekanisk avtrekk for 1. etasje, med vifteenheten plassert på kaldloftet over sørfløyen. Tekniske detaljer: Panasonic luft-til-luft-varmepumpe fra 2017 i begge boenhetene i 1. etasje. Flexit sentralstøvsuger i boden i hovedfløyen. Røykvarslerne i den store leiligheten i hovedfløyen, 1. etasje, er for gamle. Pulverapparatet i leiligheten i 2. etasje har ukjent alder. Driftsbygning: Tradisjonell, stor driftsbygning med opprinnelig del fra ca 1925 og tilbygg fra 1951. Fundamentert på støpt grunnmur og betongpilarer. Vegger i grovt bindingsverk med stående låvepanel. Saltak med tekking av bølgeblikkplater. Ny låvebru i gavl. Bygningen inneholder en husdyrdel med 5 stallbokser og vaskeplass, salrom, låve/lager, nyetablert garasje under låvebru, redskapslager, garasjer, verksted/hobby/smørebod, og et isolert rom brukt til treningsrom. I 2. etasje er det en varm- og kaldluftstørker for korn med kapasitet på 70 tonn. Resten av låven er beregnet for høy- og halmlager, og mye av bygget er ikke i bruk. Gammelfjøset ble ominnredet til hestestall i 1995. Stabbur: Byggeår 1800, restaurert med nye fundamenter i 2020. Fundamentert på steinpunkter. Nytt gulv mellom etasjene, samt nye tresøyler og dragere. Vegger i 2. etasje er i laft. Åstak med tekking av nytt platetak. Bygget er nylig rettet opp og inneholder pub i 1. etasje og selskapslokale i 2. etasje. Bua: Byggeår 1950. Fundamentert på pilarer. Vegger i uisolert bindingsverk. Mønetak med åser, sperrer, taktro og tekking med stålplater. Svalgang med tregulv. Inneholder 2 lagerrom. Hytte 1 til venstre: Byggeår 2006. Fundamentert på pilarer. Vegger i lafteplank. Sperretak med tekking av shingel. Isolert gulv og himling. 2-lags vinduer med løse sprosser. Innvendig lakkerte furugulv og panel i himling. Inneholder oppholdsrom med køyesenger. Felles hytte inneholder kjøkkeninnredning med komfyr og ventilator. Liten veranda ved inngangen. Hytte 2 i midten: Byggeår 2006. Fundamentert på pilarer. Vegger i lafteplank. Sperretak med tekking av shingel. Isolert gulv og himling. 2-lags vinduer med løse sprosser. Innvendig lakkerte furugulv og panel i himling. Inneholder oppholdsrom med køyesenger. Felles veranda på ca. 24 m² sammen med hytte 3. Hytte 3 til høyre: Byggeår 2006. Fundamentert på pilarer. Vegger i lafteplank. Sperretak med tekking av shingel. Isolert gulv og himling. 2-lags vinduer med løse sprosser. Innvendig lakkerte furugulv og panel i himling. Liten veranda ved inngangen. Felles veranda på ca. 24 m² sammen med hytte 2. Sikringsskap for alle tre hyttene med 2 kurser med automatsikringer. Gapahuk: Byggeår 2006. Gapahuk ved hyttene, fundamentert på pilarer. Vegger i lafteplank og pulttak med åser, bordtak og tekking med asfaltshingel. Lekestue: En liten, eldre lekestue med ukjent byggeår. Elektrisk anlegg: Våningshus: Hovedinntak med måler i låven. Sikringsskap i hunderommet ved kjøkkeninngangen med kombinerte sikringsautomater (jordfeilbrytere) og 56 Amp hovedbryter. Boligen har både skjult og åpen installasjon. Skapet i driftsbygningen ble ikke kontrollert. Takstmannen har ikke avdekket avvik, men har ikke kompetanse på elektriske anlegg. Kun åpenbart synlige feil eller mangler kan kommenteres. For en grundig vurdering må fagpersonell kontaktes. Kårbolig: Sikringsskap i bod med måler, skrusikringer, noen automatsikringer og 40 Ampere hovedbryter. Boligen har åpen installasjon. Takstmannen har ikke avdekket avvik, men har ikke kompetanse på elektriske anlegg. Kun åpenbart synlige feil eller mangler kan kommenteres. For en grundig vurdering må fagpersonell kontaktes. Med bakgrunn i anleggets alder må en oppgradering forventes ved modernisering. Kristinehuset: Sørfløyen har sikringsskap med 63 Amp hovedinntak og måler, kombinerte sikringsautomater, seriemåler, jordfeilvarsler og 63 Ampere hovedbryter. Både åpen og skjult installasjon. Leiligheten i hovedfløyens 1. etasje har sikringsskap i boden med kombinerte sikringsautomater, jordfeilvarsler og 40 Ampere hovedbryter, med skjult installasjon. Leiligheten i 2. etasje har sikringsskap med kombinerte sikringsautomater, seriemåler, 40 Ampere hovedbryter og åpen installasjon. Takstmannen har ikke avdekket avvik, men har ikke kompetanse på elektriske anlegg. Kun åpenbart synlige feil eller mangler kan kommenteres. For en grundig vurdering må fagpersonell kontaktes. Våningshus: 1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Våningshus: 2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - 1975 Det forutsettes at det ble foretatt tilnærmet ny installasjon i forbindelse med påbygging av 2.etg. i 1975. Dette er usikkert, men settes som utgangspunkt for el-anlegget. Våningshus: 3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ukjent Det er ingen indikasjoner på at arbeid ved det elektriske anlegget er utført av ufaglært. Våningshus: 4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Eksisterer det samsvarserklæring? - Ja Nei Det finnes ingen samsvarserklæring/dokumentasjon for den elektriske installasjonen i boligmappa.no Det er ikke fremlagt samsvarserklæring for arbeider som er foretatt etter 01.01.1999. Våningshus: 5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Ukjent Det foreligger ingen dokumentasjon på utført kontroll av det elektriske anlegget. Våningshus: 6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Ukjent Det er ikke gitt informasjon om dette i egenmeldingsskjemaet. Våningshus: 7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei Opplyst av eiere. Våningshus: 8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Våningshus: 9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Våningshus: 10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Våningshus: 11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Våningshus: 12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja Det må fremskaffes samsvarserklæring for installasjon og tilleggsarbeider på den elektriske installasjonen. Dette gjøres ved å få en godkjent installatør til å gå over anlegget, og utarbeide denne. Kårbolig: 1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Kårbolig: 2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - 1977 El-installasjonen er original fra byggeåret. Kårbolig: 3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ukjent Det er ikke gitt opplysninger om dette i egenmeldingen. Kårbolig: 4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Eksisterer det samsvarserklæring? - Ja Nei Det er montert overspenningsvern og jordfeilbryter for kurs 4 og 5, og arbeidet er gjort etter 1999. Det finnes ingen samsvarserklæring/dokumentasjon for den elektriske installasjonen i boligmappa.no Det er ikke fremlagt samsvarserklæring for arbeider som er foretatt etter 01.01.1999. Kårbolig: 5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Nei Det foreligger ingen dokumentasjon på utført kontroll av det elektriske anlegget. Kårbolig: 6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Ukjent Det finnes ingen information om dette. Kårbolig: 7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei Opplyst av eieren. Kårbolig: 8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Kårbolig: 9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Kårbolig: 10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Kårbolig: 11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Kårbolig: 12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja Det må fremskaffes samsvarserklæring for installasjoner og tilleggsarbeider på den elektriske installasjonen som er utført etter 1999. Dette gjøres ved å få en godkjent installatør til å gå over anlegget, og utarbeide denne. Kristinehuset: 1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Kristinehuset: 2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - 1996 Det er ikke utført en fullstendig utskifting av anlegget siden opprinnelig installasjon. Kristinehuset: 3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ja Opplyst av eier. Det er ingen indikasjoner på at arbeid ved det elektriske anlegget er utført av ufaglært. Kristinehuset: 4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Eksisterer det samsvarserklæring? - Ja Nei Det er utført noe elektrikerarbeider i nyere tid, sist i forbindelse med rehabilitering av badet i 2024. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring for eventuelle arbeider som er foretatt etter 01.01.1999. Det finnes ingen samsvarserklæring/dokumentasjon for den elektriske installasjonen i boligmappa.no Kristinehuset: 5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Ukjent Det foreligger ingen dokumentasjon på utført kontroll av det elektriske anlegget. Kristinehuset: 6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Ukjent Det finnes ingen information om dette. Kristinehuset: 7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Ukjent Det foreligger ingen information om dette. Kristinehuset: 8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Kristinehuset: 9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Kristinehuset: 10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Kristinehuset: 11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Kristinehuset: 12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja Det må fremskaffes samsvarserklæring for installasjon og tilleggsarbeider på den elektriske installasjonen. Dette gjøres ved å få en godkjent installatør til å gå over anlegget, og utarbeide denne. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Nedløp og beslag (Kårbolig) | Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Nedløp er ført ut på terrenget, og dette tilfører mye vann inntil grunnmuren. Alder på renner, nedløp, og beslag tilsier at forventet levetid er brukt. Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav. Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Snøfangere bør av sikkerhetsmessige årsaker monteres på hele taket. Tak som har tilstrekkelig fall og overflate for at snø kan rase, må sikres med snøfangere på hele taket for å unngå skade på personer, dyr og eiendom. Alder og tilstand på renner, nedløp og beslag tilsier at utskifting vil være naturlig i forbindelse med rehabilitering av taktekkingen. - Krypkjeller (Kårbolig) | Det er påvist skader på konstruksjoner i krypkjeller som er forårsaket av råte eller sopp. Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. Det er manglende fuktsperre på bakken. Det er påvist andre avvik: Det er noe råte i stubbeloftet, spesielt innenfor luken grunnet kondensproblemer. Det ble også målt noe høyt fuktinnhold her, 21 % innenfor luken. Vindsperren som er festet under stubbeloftet har på grunn av klima og råteskade begynt å falle ned. Skadet treverk må skiftes. Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Fuktsperre på bakken bør etableres. Fuktinnholdet i treverk bør ikke overstige 17 %, da dette kan medføre at skadelige mugg- eller råtesopper etablerer seg. Isolere luken anbefales, bytte råteskadet stubbeloft. Montere sløyfer som fester pappen eller bytte til stubbeloftplater. - Overflater vegger og himling (Kårbolig, Bad) | Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er panel/lister av tre i deler av våtsonen Våtromsløsningen med panel / laft er relativt vanlig i boliger. Det er viktig å presisere at den ikke tilfredsstiller kravet til tett våtsone, noe som gir TG3 i henhold til NS3600. Panel anses ikke som en vanntett løsning med tanke på dusjing eller annen form for vannsøl. Dusjkabinett regnes ikke som en del av våtrommets tettesjikt. Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - Nedløp og beslag (Kristinehuset) | Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Tak med mer enn 27° takfall, skal utstyres med snøfangere uavhengig av taktekkingsmateriale. Takstigen går opp på taket på motsatt side av mønet for pipa, og det er noe mangelfullt i området ved mønet. Plattform for feier må monteres. Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav. Tak som har tilstrekkelig fall og overflate for at snø kan rase, må sikres med snøfangere på hele taket for å unngå skade på personer, dyr og eiendom. Snøfangere bør av sikkerhetsmessige årsaker monteres på hele taket. Tilførsel av vann fra taknedløp ved fundamentene øker risikoen for frostrelaterte problemer som telehiv o.l. Det bør etableres takstige over mønet, i kombinasjon med feieplatå. - Overflater Gulv (Kristinehuset, 2. etasje Bad/vaskerom) | Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). Det er ca 10 mm motfall fra døra bort til dusjkabinettet. Det ble ikke målt fall under kabinettet. Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Vannlekkasje fra andre steder kan renne ut av rommet. det bør monteres følere med vannstoppventil som stenger stoppekran ved utilsiktet utstrømning av vann. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Taktekking (Våningshus) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Det er påvist andre avvik: Det er avskalling av overflater på plater spesielt på baksiden av huset. Aluminiumsplater har en forventet levetid på 60 år. Det kan være utfordring med at lakken skaller av. Dette påvirker ikke funksjonen eller levetiden, og er kun av estetisk betydning. Avskalling av maling på vindskier. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Andre tiltak: Taket må enten malen eller byttes for å rette opp. Vindskier bør males. Ved maling er det viktig at det benyttes riktige produkter og fremgangsmåte for et tilfredsstillende resultat. - Nedløp og beslag (Våningshus) | Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. For renner, nedløp, og beslag over 15 år regnes halvparten av forventet levetid å være oppbrukt. Alle tak med glatt overflate skal ha snøfangere. Kravet gjelder også i de tilfeller takfallet er mindre enn 14°. Det er noe rustangrep på pipehatt. Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Snøfangere bør av sikkerhetsmessige årsaker monteres på hele taket. Tak som har tilstrekkelig fall og overflate for at snø kan rase, må sikres med snøfangere på hele taket for å unngå skade på personer, dyr og eiendom. - Veggkonstruksjon (Våningshus) | Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Det registreres sporadisk råte, mest på ett hjørne og helt nederst. Det er noe avskalling av maling. Råteskadet trekledning må skiftes ut. Gavl mot sør skal males og noe vedlikehold skal utføres. Vegger har fungert med redusert lufting, og det er ingen symptomer på skader på grunn av dette. Manglende lufting gir noe risiko for fuktproblemer i konstruksjonen. Tørt klima i regionen er grunnen til at dette likevel fungerer. - Takkonstruksjon/Loft (Våningshus) | Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. Dette er normalt for eldre bygninger som dette. Andre tiltak: En nødvendig rehabilitering av takkonstruksjonen vil være naturlig i forbindelse med legging av ny taktekking. Det bør også monteres diffusjonssperre (plastfolie) mot loftet, og hele taket isoleres etter dagens standard. Dette vil være et godt fyringsøkonomisk tiltak. - Dører (Våningshus) | Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Det er påvist andre avvik: Terrassedør på kjøkken glipper litt nede. Verandadøren i spisestue har sprukket på hengslesiden. Dette skyldes som regel at døren har blåst opp. Dører må justeres. Justere dør i kjøkken eller montere ny tettelist. Dør i stue kan forsøkes reparert, ellers må den byttes. - Pipe og ildsted (Våningshus) | Det er påvist andre avvik: Det er vanskelig tilkomst til sotluke. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Sotluke på pipe 2 er ikke tilgjengelig, og må være blendet med bruddskifer eller mangler sotluke. Skorsteinens alder tilsier at mye av forventet levetid er brukt, og at rehabilitering med nytt røykrør er påregnelig. Andre tiltak: Gjøre tiltak for å få tilgang til sotluken. Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. Sotluke må etableres dersom pipe skal brukes. Rehabilitering av piper med ny foring innvendig anbefales, da skorsteiners forventede levetid er oppbrukt. - Rom Under Terreng (Våningshus) | Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er påvist andre avvik: Typisk gammel kjeller uten fuktsikring. Det er noe risiko forbundet med overflater av organisk materiale som panel o.l. Dette gir en viss risiko for at skadelige mugg- og råtesopper kan etablere seg. Andre tiltak: Mange gamle kjellere egner seg ikke som boligrom. Fram til rundt 1970 ble de fleste kjellere bygd uten nevneverdig fuktsikring eller isolasjon, og var kun egnet som grovlager. Selv med utvendige fuktsikringstiltak kan gamle fundamenter fortsatt stå i kontakt med fuktig byggegrunn. Fundamenter uten drenerende og kapillærbrytende underlag er vanskelige å utbedre. Kjelleren er bygget på en måte som gjør den uegnet for innredning med organiske overflater, og da spesielt med tette overflater. Noe risiko med panel og det er viktig at kjelleren holdes under jevnlig oppsikt. - Innvendige trapper (Våningshus) | Det er liten frihøyde i trappeløp. Kjellertrappen er bratt og vond å ferdes i. Andre tiltak: Kjellertrappen er ikke egnet for daglig ferdsel. - Innvendige dører (Våningshus) | Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte dører "tar" i karmen. Enkelte dører må justeres. Dører som tar i karmen må påregnes justering. - Vannledninger (Våningshus) | Det er irr på rør. Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system. Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system i benkeskap under kjøkkenvask. Irr på vannrør skyldes korrosjon av kobberrør, der det grønne belegget er en form for kobberoksid som dannes når metallet reagerer med vann. Andre tiltak: Når det mangler tettemuffer på enden av rør i rør, kan dette medføre at lekkasjevann strømmer ut andre steder enn i rom med sluk. Det anbefales at tettemuffer monteres. Irr oppstår når rørene kommer i kontakt med vann, og kan være symptom på lekkasje. Det er en indikasjon på at rørene kan trenge vedlikehold for å unngå større problemer som lekkasjer o.l. Litt irr på overflaten er ikke nødvendigvis farlig, det er faktisk et naturlig beskyttende sjikt som hindrer videre korrosjon. Det kan skyldes en mikroskopisk lekkasje i skjøter, eller at det kondenserer i enkelte tilfeller. - Ventilasjon (Våningshus) | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Badet i 2.etg. har kun naturlig avtrekk. Andre tiltak: I våtrom og tilsvarende anbefales det mekanisk avtrekk, og at det er samsvar mellom avtrekk og tilluft. - Fuktsikring og drenering (Våningshus) | Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Deler av kjelleren ligger inne under boligen der den vender mot kjellerløs del og tilbygget, og det er ingen mulighet for å fuktsikre denne fullstendig utvendig, da det ikke er mulig å komme til i dette området. Andre tiltak: Kjeller/underetasje er i utgangspunktet uegnet for innredning med organiske materialer. - Utvendige vann- og avløpsledninger (Våningshus) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. For rør over 25 år anses halvparten av forventet levetid å være oppbrukt. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Overflater Gulv (Våningshus, 1. etasje Bad) | Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er litt mindre fall enn anbefalt. Motfall fra dør v/utgang til sluket som er nærmest(tiltenkt badekar). Dette kan medføre at vannsøl som havner ved døra ikke renner til sluket, men blir stående der. Andre tiltak: Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Sluk, membran og tettesjikt (Våningshus, 1. etasje Bad) | Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll". Sluket har ingen synlig slukmansjett under klemringen. Dette er beskrevet som er riktig utførelse av tettingen mellom sluk og golvmembran. Dette gir usikkerhet til hvordan dette er ivaretatt. Overgang golv/membran og sluk er et utsatt punkt med tanke på fuktskader i våtrom. Konsekvensene av ikke-fagmessig utførelse rundt sluk og klemring på våtrom kan medføre lekkasjer og fuktskader. Usikker løsning rundt klemring gir økt risiko for at vann kan trenge ned mellom membranen og sluket. Dette kan føre til lekkasje og fuktskader i underliggende konstruksjoner over tid. Dersom det ikke foreligger dokumentasjon i forhold til våtrommets utførelse kan det ikke med sikkerhet sies om våtrommet er bygget i henhold til gjeldende forskrifter og standarder på byggetidspunktet. Dersom det mangler slukmansjett/membran under klemringen i sluket er det viktig med jevnlig rengjøring slik at det ikke blir stående vann høyt i sluket. Ved høy vannstand vil det kunne trenge inn fukt i overgang mellom sluk og golvet, da dette er et svært utsatt punkt i våtrom. - Overflater Gulv (Våningshus, 1. etasje Vaskerom) | Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Golvet har litt mindre fall enn anbefalt i teknisk forskrift ved oppføringstidspunktet. I TEK 17 er det krav om at gulvet avgrenses av en oppkant med vanntett sjikt på minst 25 mm over det ferdige gulvet på alle ytterkanter, unntatt mot døråpning der oppkanten må være minst 15 mm over det ferdige gulvet. Det er mindre enn 15 mm oppkant i døråpningen. Andre tiltak: Et våtrom med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Sluk, membran og tettesjikt (Våningshus, 1. etasje Vaskerom) | Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll". Sluket har ingen synlig slukmansjett under klemringen. Dette er beskrevet som er riktig utførelse av tettingen mellom sluk og golvmembran. Dette gir usikkerhet til hvordan dette er ivaretatt. Overgang golv/membran og sluk er et utsatt punkt med tanke på fuktskader i våtrom. Innhent dokumentasjon, om mulig. Dersom det ikke foreligger dokumentasjon i forhold til våtrommets utførelse kan det ikke med sikkerhet sies om våtrommet er bygget i henhold til gjeldende forskrifter og standarder på byggetidspunktet. Dersom det mangler slukmansjett/membran under klemringen i sluket er det viktig med jevnlig rengjøring slik at det ikke blir stående vann høyt i sluket. Ved høy vannstand vil det kunne trenge inn fukt i overgang mellom sluk og golvet, da dette er et svært utsatt punkt i våtrom. - Overflater Gulv (Våningshus, 2. etasje Bad) | Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Fallet på golvet avviker noe fra anbefalinger i forskriften som var gjeldende på tidspunktet for rehabiliteringen. Membran og tettsjikt er over forventet levetid. Det er ikke dokumentert at membranen er 25 mm over sluket eller mer ved terskelen. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Rommets alder tilsier at mye av forventet levetid er brukt, og at rommet må påregnes oppgradering. - Sluk, membran og tettesjikt (Våningshus, 2. etasje Bad) | Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Rommets forventede levetid er overskredet. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Badets alder tilsier at mye av forventet levetid er brukt. Ved bruk av badekar og kontrollert avrenning til sluket, kan badet benyttes i lang tid uten at fuktproblemer oppstår. - Ventilasjon (Våningshus, 2. etasje Bad) | Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Det bør etableres tilluft til våtrommet. Det anbefales at mekanisk ventilasjon etableres i rommet, og at det er samsvar mellom tilluft og avtrekk. - Taktekking (Kårbolig) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Det er avvik: Det er noe avskalling av lakk på takplatene. For stålplater over 25 år så er mer enn halvparten av forventet levetid brukt. For undertak mer enn 30 år er mer enn halvparten av forventet levetid brukt. Dette er en teoretisk gitt alder, og faktisk tilstand/levetid må vurderes individuelt i hvert enkelt tilfelle. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Tiltak: Takplatene kan males, forutsetter bruk av riktige produkter og riktig utførelse. Taktekkingens alder og generelle tilstand tilsier at rehabilitering/nylegging må påregnes. Undertaket må kontrolleres når luken i gavlen lar seg åpne. - Veggkonstruksjon (Kårbolig) | Det er påvist andre avvik: Det mangler musetetting bak overliggere på opprinnelig del. Det er antydninger til råte nederst på ett bord. Andre tiltak: Musebånd bør monteres bak kledningen nederst. Noe vedlikehold av utvendige fasader må påregnes. - Takkonstruksjon/Loft (Kårbolig) | Det er påvist andre avvik: Det er luke i gavlen, men denne satt fast i maling ved befaringen, så den ville blitt ødelagt dersom jeg hadde brukt mer kraft. Andre tiltak: Det må benyttes egnet sag for å sage opp sporet slik at luken lar seg åpne uten å ødelegges. Interessenter anbefales å kontrollere kaldloftet når adkomst er i orden. - Vinduer (Kårbolig) | Det er påvist andre avvik: Noe værslitt og avskalling av maling. Andre tiltak: Vinduer har behov for utvendig vedlikehold. - Utvendige trapper (Kårbolig) | Det er påvist andre avvik: Noe bruksslitasje. Andre tiltak: Behov for vedlikehold. - Etasjeskille/gulv mot grunn (Kårbolig) | Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert symptom på sopp/råte. Det er 15 mm avvik fra kjøkkenbenk til stue. Råteskadet treverk må skiftes. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det anses ikke nødvendig med omfattende tiltak, da planavviket vurderes å ikke påvirke normal bruk av boligen. - Pipe og ildsted (Kårbolig) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Forventet levetid på elementpiper er normalt mellom 30 og 50 år, men de kan vare opp mot 100 år ved optimalt vedlikehold. Levetiden påvirkes sterkt av bruksmønster, vedlikehold og om pipen har vært utsatt for pipebrann. Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. - Vannledninger (Kårbolig) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er irr på rør. For rør over 25 år anses halvparten av forventet levetid å være oppbrukt. Irr på vannrør skyldes korrosjon av kobberrør, der det grønne belegget er en form for kobberoksid som dannes når metallet reagerer med vann. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Andre tiltak: I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Den eldste installasjonen må påregnes rehabilitering - utskifting. Irr oppstår når rørene kommer i kontakt med vann, og kan være symptom på lekkasje. Det er en indikasjon på at rørene kan trenge vedlikehold for å unngå større problemer som lekkasjer o.l. Litt irr på overflaten er ikke nødvendigvis farlig, det er faktisk et naturlig beskyttende sjikt som hindrer videre korrosjon. Det kan skyldes en mikroskopisk lekkasje i skjøter, eller at det kondenserer i enkelte tilfeller. - Avløpsrør (Kårbolig) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. For rør over 25 år anses halvparten av forventet levetid å være oppbrukt. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Det vil være naturlig å oppgradere avløpsrør i forbindelse med oppussing av våtrom, kjøkken o.l. - Ventilasjon (Kårbolig) | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Bad mangler mekanisk avtrekk. Andre tiltak: I våtrom og tilsvarende anbefales det mekanisk avtrekk, og at det er samsvar mellom avtrekk og tilluft. - Varmesentral (Kårbolig) | Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Tilstandsgrad er satt med bakgrunn i alder da mye av forventet levetid er oppbrukt. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Forventet levetid for en luft-til-luft varmepumpe er vanligvis 12–15 år, forutsatt korrekt installasjon og regelmessig vedlikehold. Med svært godt vedlikehold kan de vare lenger, men teknologisk utvikling gjør ofte at det er gunstig å bytte ut pumpen etter 12-15 år for å få bedre effektivitet. - Varmtvannstank (Kårbolig) | Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Bereder er koblet med løst støpsel i veggkontakt. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Bereder bør kobles direkte med bryter ved anledning. Kravet ble opprinnelig innført i 2010 og gjaldt da varmtvannsberedere med effekt over 2000 W, men ble endret til å gjelde beredere over 1500 W i 2014. Kravet har ikke tilbakevirkende kraft, og er for eldre installasjoner en anbefaling. - Utvendige vann- og avløpsledninger (Kårbolig) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. For rør over 25 år anses halvparten av forventet levetid å være oppbrukt. Vann- og avløpsledningers alder tilsier at mye av forventet levetid er brukt. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Alder på vann- og avløpsledninger tilsier at rehabilitering/utskifting er påregnelig. - Septiktank (Kårbolig) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank. Det er ingen opplysninger om at avløpet har redusert funksjon, men eldre avløpsanlegg må påregnes rehabilitering ved økt eller endret bruk. Private avløpsanlegg har alltid en viss risiko for funksjonssvikt, og selv et anlegg av nyere årgang kan få driftsproblemer uten forvarsel. Dette er avhengig av stedlige grunnforhold, utførelse på anlegget, og hyppigheten av bruken. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Avløpsanlegget må påregnes oppgradering ved økt eller endret belastning. Tidspunktet for når problemer kan oppstå er umulig å forutsi, men en må ta høyde for at dette kan skje. Svikt i slike anlegg oppstår ofte i tilknytning til eierskifte/generasjonsskifte, da det i den forbindelse blir økt eller endret bruk av anlegget. - Overflater og innredning (Kårbolig, Kjøkken) | Det er påvist andre avvik: Det registreres noe bruksslitasje på innredningen. Andre tiltak: Kjøkkenet må påregnes oppgradering - modernisering. - Overflater Gulv (Kårbolig, Bad) | Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Fallet på golvet avviker noe fra anbefalinger i forskriften som var gjeldende på tidspunktet for rehabiliteringen. Det er ikke dokumentert at membranen er 25 mm over sluket eller mer ved terskelen. Andre tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Rommets alder tilsier at mye av forventet levetid er brukt, og at rommet må påregnes oppgradering. Ved bruk av dusjkabinett reduseres risikoen for fuktskader til et minimum. - Sluk, membran og tettesjikt (Kårbolig, Bad) | Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll". Sluket har ingen synlig slukmansjett under klemringen. Dette er beskrevet som er riktig utførelse av tettingen mellom sluk og golvmembran. Dette gir usikkerhet til hvordan dette er ivaretatt. Overgang golv/membran og sluk er et utsatt punkt med tanke på fuktskader i våtrom. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Dersom det ikke foreligger dokumentasjon i forhold til våtrommets utførelse kan det ikke med sikkerhet sies om våtrommet er bygget i henhold til gjeldende forskrifter og standarder på byggetidspunktet. Dersom det mangler slukmansjett/membran under klemringen i sluket er det viktig med jevnlig rengjøring slik at det ikke blir stående vann høyt i sluket. Ved høy vannstand vil det kunne trenge inn fukt i overgang mellom sluk og golvet, da dette er et svært utsatt punkt i våtrom. - Ventilasjon (Kårbolig, Bad) | Rommet har kun naturlig ventilasjon. Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Det anbefales at mekanisk ventilasjon etableres i rommet, og at det er samsvar mellom tilluft og avtrekk. - Taktekking (Kristinehuset) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Det er enkelte knekte taksten. Det er skader på takstein og noen mangler. For betongtakstein over 30 år er mer en halvparten av forventet levetid brukt. For undertak mer enn 30 år er mer enn halvparten av forventet levetid brukt. Dette er en teoretisk gitt alder, og faktisk tilstand/levetid må vurderes individuelt i hvert enkelt tilfelle. Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. Knekte takstein må skiftes. Ødelagte taksteiner må byttes. Taket rengjøres for mose. - Takkonstruksjon/Loft (Kristinehuset) | Det er påvist andre avvik: Det er påvist noen fuktskjolder og litt muggvekst på undertak i kilerenner som observeres fra kaldloftet. Det er usikkert om dette skyldes at det trenger vann inn langs blikket i kilerennene, eller om det er noe som skapes av kondens under særskilte forhold. Andre tiltak: Det må sjekkes om det er feil eller skader eller om det bare er et kondensproblem, og eventuelt iverksette nødvendige tiltak. - Vinduer (Kristinehuset) | Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist andre avvik: Dårlige tettelister. Pakninger/tettelister i vindusåpningene mister mye av sin elastisitet og effekt etter lang tids bruk, noe som reduserer vinduenes varmeisolering. Andre tiltak: Tettelister kan byttes. - Balkonger, terrasser og rom under balkonger (Kristinehuset) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Det er påvist andre avvik: Balkong er værslitt og det er mosegrodd tekking under golvet. Luftebalkonger som dette utgjør en risiko med tanke på lekkasjer eller kondensskader i golvet. Dette kan medføre omfattende skader i underliggende konstruksjoner. Andre tiltak: Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking. Tekking må påregnes ny i nær fremtid. En lekkasje vil medføre skader i underliggende rom. - Etasjeskille/gulv mot grunn (Kristinehuset) | Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Golv er kontrollert med laser på tilfeldig utvalgte steder i minst 2 rom i hver boenhet, og følgende er registrert: I leiligheter i 1.etg. er det kun registrert ubetydelige avvik på mindre enn 10 mm. I leiligheten i 2.etg. er det registrert ca 200 høydeforskjell gjennom rommet målt fra stua ved trappen, og bort til overgang mot kjøkken. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det anses ikke nødvendig med omfattende tiltak, da avviket vurderes å ikke påvirke normal bruk av boligen. Målt avvik i 2.etg. er over så stor avstand at det ikke merkes ved gange over golvet. - Pipe og ildsted (Kristinehuset) | Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Ildfast plate mangler på golvet under sotluke i stua. Forventet levetid på elementpiper er normalt mellom 30 og 50 år, men de kan vare opp mot 100 år ved optimalt vedlikehold. Levetiden påvirkes sterkt av bruksmønster, vedlikehold og om pipen har vært utsatt for pipebrann. Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. - Innvendige dører (Kristinehuset) | Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. En dør i den lille leiligheten nede har hull i dørbladet. Lokal utbedring må påregnes. Skaden kan repareres. - Vannledninger (Kristinehuset) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. For rør over 25 år anses halvparten av forventet levetid å være oppbrukt. Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system i benkeskap under kjøkkenvask i 2.etg. Det er ikke observert stoppekran i leiligheten i 2.etg. Dette medfører at en må ha tilkomst nede for å stenge hovedkran ved behov. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Når det mangler tettemuffer på enden av rør i rør, kan dette medføre at lekkasjevann strømmer ut andre steder enn i rom med sluk. Det anbefales at det monteres følere koblet til vannstoppventil som stenger hovedkran dersom det oppstår lekkasje i rom uten sluk. - Avløpsrør (Kristinehuset) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. For rør over 25 år anses halvparten av forventet levetid å være oppbrukt. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Det vil være naturlig å oppgradere avløpsrør i forbindelse med oppussing av våtrom, kjøkken o.l. - Ventilasjon (Kristinehuset) | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er avvik: Veggvifte fra bad/vaskerom i 2.etg.virket ikke ved befaring. Plastfolien som er montert utenpå isolerte kanaler på kaldloftet er dels revet av/ødelagt. Tiltak: Ventilasjonsløsningen må utbedres. Det bør monteres ny plast på kanaler på kaldloftet. Ødelagt plast reduserer isolerende egenskaper, og kan gi økt risiko for kondensering. - Varmesentral (Kristinehuset) | Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Tilstandsgrad er satt med bakgrunn i alder da mye av forventet levetid er oppbrukt. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Forventet levetid for en luft-til-luft varmepumpe er vanligvis 12–15 år, forutsatt korrekt installasjon og regelmessig vedlikehold. Med svært godt vedlikehold kan de vare lenger, men teknologisk utvikling gjør ofte at det er gunstig å bytte ut pumpen etter 12-15 år for å få bedre effektivitet. Nye varmepumper har også bedre effekt enn litt eldre. Det er ikke avdekket feil ved varmepumpen. - Varmtvannstank (Kristinehuset) | Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Begge beredere i 1. etg er koblet med løst støpsel i veggkontakt. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Bereder bør kobles direkte med bryter ved anledning. Kravet ble opprinnelig innført i 2010 og gjaldt da varmtvannsberedere med effekt over 2000 W, men ble endret til å gjelde beredere over 1500 W i 2014. Kravet har ikke tilbakevirkende kraft, og er for eldre installasjoner en anbefaling. - Utvendige vann- og avløpsledninger (Kristinehuset) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. For rør over 25 år anses halvparten av forventet levetid å være oppbrukt. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Septiktank (Kristinehuset) | Det er avvik: For septiktank i glassfiber som er mer enn 25 år, så anses halvparten av forventet levetid å være brukt. Tiltak: Avløpsanlegget må påregnes oppgradering ved økt eller endret belastning. Tidspunktet for når problemer kan oppstå er umulig å forutsi, men en må ta høyde for at dette kan skje. - Overflater Gulv (Kristinehuset, 1. etasje Bad/vaskerom - hovedfløy) | Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Fallet på golvet avviker noe fra anbefalinger i forskriften som var gjeldende på tidspunktet for rehabiliteringen. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Sluk, membran og tettesjikt (Kristinehuset, 1. etasje Bad/vaskerom - hovedfløy) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. I våtrom med vinylbelegg eldre enn 20 år, anses halvparten av forventet levetid å være brukt. Belegget er punktert under toalettet. Det ser ut som at et golvstående wc har stått det før, og at dette har vært festet med skruer til golvet. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Dersom det blir lekkasje fra cisternen/wc, så kan vann renne ned i hullene under wc, og fukt opp betongen under belegget. Kabinettet må flyttes for å få tilkomst til sluket. - Overflater Gulv (Kristinehuset, 1. etasje Bad- sørfløy) | Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Golvet har litt mindre fall enn anbefalt i teknisk forskrift ved oppføringstidspunktet. Det er sokkel med tettelist i dusjen og kun ett sluk i rommet. Sokkelen i dusjen er høyere enn terskelen mot gangen, noe som vil medføre skade i tilstøtende rom v/lekkasje fra andre installasjoner i rommet. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Tett sokkel i dusjen vil ved lekkasje fra andre steder i rommet hindre vannet å renne til sluket. Det bør etableres en spalte under sokkelen slik at dette unngås. - Sluk, membran og tettesjikt (Kristinehuset, 1. etasje Bad- sørfløy) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. I våtrom med vinylbelegg eldre enn 20 år, anses halvparten av forventet levetid å være brukt. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Sluk, membran og tettesjikt (Kristinehuset, 1. etasje Vaskerom -sørfløy) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. I våtrom med vinylbelegg eldre enn 20 år, anses halvparten av forventet levetid å være brukt. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Sluk, membran og tettesjikt (Kristinehuset, 2. etasje Bad/vaskerom) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. I våtrom med vinylbelegg eldre enn 20 år, anses halvparten av forventet levetid å være brukt. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Badets alder tilsier at mye av forventet levetid er brukt. - Ventilasjon (Kristinehuset, 2. etasje Bad/vaskerom) | Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. I følge leieboere har ikke baderomsviften fungert mens de har bodd der. Avtrekksystemet må utbedres. Viften må sjekkes eller byttes. Årsaken kan være at den starter med fuktføler, og at denne må justeres. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Krypkjeller (Våningshus) | Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Krypkjellere er benevnt som risikokonstruksjoner som har høyere skadefrekvens. Dette avhenger av stedlige forhold som ventilasjon, utforming og grunnforhold. Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Under bygget er det krypkjeller uten adkomst, og golv/trebjelkelag tilknyttet disse er ofte utsatt for fuktproblematikk i forbindelse med kondens og avdamping fra grunnen. Dette tilsier at mer enn 100 års bruk naturlig nok kan gi behov for rehabilitering. Under gunstige forhold kan det imidlertid finnes tilsvarende konstruksjoner som er helt uten feil eller skader. I tilfeller som dette, uten adkomst eller tilgjengelig spesialutstyr, er åpning av golvet for visuell kontroll den eneste sikre måten å kartlegge dette på. Golv er åpnet i forbindelse med rehabilitering i 2016, og det ble ikke påvist skade. Dette er likevel ingen garanti for at ikke problemer kan oppstå senere. - Tilliggende konstruksjoner våtrom (Våningshus, 1. etasje Bad) | Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig. Omsluttende vegger er i laft som er kledd på begge sider, i tillegg er to vegger yttervegger. Fuktsøk på overflater viser ingen tegn til skadelig fukt, og det er ingen visuelle symptomer på skader. - Tilliggende konstruksjoner våtrom (Våningshus, 1. etasje Vaskerom) | Hulltaking er ikke foretatt. Bruken av rommet tilsier lite vannsøl og fuktbelasting på utsatte overflater. Fuktsøk på overflater viser ingen tegn til skadelig fukt, og det er ingen visuelle symptomer på skader. - Tilliggende konstruksjoner våtrom (Kristinehuset, 1. etasje Bad- sørfløy) | Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. Våtrommets alder tilsier at tidspunkt for rehabilitering nærmer seg. TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking. - Tilliggende konstruksjoner våtrom (Kristinehuset, 1. etasje Vaskerom -sørfløy) | Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking. - Tilliggende konstruksjoner våtrom (Kristinehuset, 2. etasje Bad/vaskerom) | Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking. Helse, miljø og sikkerhet - Helse, miljø og sikkerhet (Våningshus) | Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er ikke montert rekkverk på balkong eller terrasse. Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper. Det er mangler/skader på røykvarslerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i utvendige trapper. Avstand til terrenget er målt til ca. 70 cm ved kjøkken, og 60 cm på terrasseplatt ved stue. Det mangler rekkverk på terrasseplatting med utgang fra stue, og rekkverket ved kjøkkeninngangen er ca 70 cm. Åpning i rekkverk på innvendig trapp til 2.egg. er på 19 cm. Det mangler rekkverk på trapp til kjelleren. Det mangler røykvarsler i kjelleren. Det skal være minst én detektor eller røykvarsler i hver etasje, som skal dekke kjøkken, stue, sone utenfor soverom og sone utenfor tekniske rom. Alarmen skal kunne høres tydelig på oppholdsrom og soverom når dørene mellom rommene er lukket. Rekkverk for utvendige trapper må monteres for å lukke avviket. Rekkverk må monteres på balkong eller terrasse for å lukke avviket. Det bør gjennomføres radonmålinger. Radonmåling anbefales. Dette for å kartlegge situasjonen, og for å kunne iverksette eventuelle tiltak om det er nødvendig for å ivareta innemiljøet i boligen. Det skal være rekkverk på 1 m når avstand til terrenget er over 50 cm. Det bør monteres rekkverk på platting ved stue. Åpninger i rekkverk på innvendig trapp burde gjøres mindre, og det bør etableres rekkverk på kjellertrappen. Det anbefales en generell gjennomgang av boligens branntekniske utstyr, og dette må påregnes å kompletteres i henhold til dagens krav. Det skal være minst én detektor eller røykvarsler i hver etasje, som skal dekke kjøkken, stue, sone utenfor soverom og sone utenfor tekniske rom. Alarmen skal kunne høres tydelig på oppholdsrom og soverom når dørene mellom rommene er lukket. - Helse, miljø og sikkerhet (Kårbolig) | Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er mangler/skader på håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging. Det er et pulverapparat som er for lite i forhold til kravet(6 kg). Røykvarslere skal byttes i inneværende år(2026). Innhent nytt brannslukningsutstyr. Det bør gjennomføres radonmålinger. Radonmåling anbefales. Dette for å kartlegge situasjonen, og for å kunne iverksette eventuelle tiltak om det er nødvendig for å ivareta innemiljøet i boligen. Det anbefales en generell gjennomgang av boligens branntekniske utstyr, og dette må påregnes å kompletteres i henhold til dagens krav. Boliger og fritidsboliger er pålagt å ha nødvendig slokkeutstyr. Dette kan være: a) formfast brannslange med innvendig diameter på minst 10 mm fast tilkoblet vannforsyningsnett. b) pulverapparat på minst 6 kg med ABC-pulver. c) skum- eller vannapparat på minst 9 liter. d) skum- eller vannapparat på minst 6 liter med effektivitetsklasse på minst 21A. e) annet manuelt slokkeutstyr med tilsvarende slokkekapasitet. Brannslokkere skal ikke være over 10 år, eller disse må være kontrollert senere enn dette. Det skal være minst én detektor eller røykvarsler i hver etasje, som skal dekke kjøkken, stue, sone utenfor soverom og sone utenfor tekniske rom. Alarmen skal kunne høres tydelig på oppholdsrom og soverom når dørene mellom rommene er lukket. - Helse, miljø og sikkerhet (Kristinehuset) | Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er mangler/skader på håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging. Det er mangler/skader på røykvarslerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverk på luftebalkong har høyde på 95 cm, dagen grav er 1,0 m. Det er for gamle røykvarslere i den store leiligheten i hovedfløyen, 1.etg. Ukjent alder på pulverapparat i leiligheten i 2.etg. Boliger og fritidsboliger er pålagt å ha nødvendig slokkeutstyr. Dette kan være: a) formfast brannslange med innvendig diameter på minst 10 mm fast tilkoblet vannforsyningsnett. b) pulverapparat på minst 6 kg med ABC-pulver. c) skum- eller vannapparat på minst 9 liter. d) skum- eller vannapparat på minst 6 liter med effektivitetsklasse på minst 21A. e) annet manuelt slokkeutstyr med tilsvarende slokkekapasitet. Brannslokkere skal ikke være over 10 år, eller disse må være kontrollert senere enn dette. Åpninger i innvendige trapper er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger. Det bør gjennomføres radonmålinger. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Innhent nytt røykvarslerutstyr. Rekkverk må lages høyere for å tilfredsstille dagens krav, men vurderes å ikke utgjøre noen stor risiko. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Eiendomstype

Småbruk

Oppvarming

Hovedboligen: Det er bergvarmepumpe som ble etablert i 2016 med vannbåren fordeling til gulv i de fleste rom i 1.etg. m/unntak av den innerste stua som har veggmontert konvektor. I 2.etg. er det også konvektor. Det er termostater med trådløs fjernstyring på vannsløyfer i hvert enkelt rom. Muligheter for vedfyring i med en jøtul 602 i stue og en etasjeovn i hall. Varmekabler i gulv på bad 1. etasje, vaskerom og bad 2. etasje. Kårboligen: Varmekabler i gulv på bad. Panasonic luft-luft varmepumpe fra 2017. Jøtul etasjeovn i stue. Panelovner på enkelte rom. Kristine-huset: Etasjeovn i stua i den store leiligheten nede. Varmekabler i gulv på bad hovedfløy, bad sørfløy, vaskerom sørfløy. Panelovner på enkelte rom. Panasonic luft-luft varmepumpe fra 2017 i begge leilighetene i 1.etg. Det er avvik knyttet til pipe og ildsted i våningshuset. Sotluke på pipe 2 er ikke tilgjengelig og må etableres dersom pipe skal brukes. Rehabilitering av piper med ny foring innvendig anbefales, da skorsteinens forventede levetid er oppbrukt. Det er avvik knyttet til pipe og ildsted i Kristinehuset. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Strømforbruk

Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode. Boligene er tilknyttet strømavtalen Norgespris, en fastprisavtale vedtatt av Stortinget som trer i kraft fra 1. oktober 2025. Avtalen følger målepunktet (strømmåleren) i boligen, og overtas automatisk av ny eier eller leietaker ved eierskifte. Bindingstid: Gjelder ut 2026 dersom avtalen er inngått mellom 1. oktober 2025 og 31. desember 2026.Ved avtaleinngåelse fra 2027 og videre gjelder bindingstiden ut kalenderåret fra bestillingstidspunktet.  Ny eier må være innforstått med at boligen har en aktiv Norgespris-avtale, og at denne videreføres i henhold til gjeldende vilkår.

Vei, vann og avløp

Arnestadgutua 22 og 24: Eiendommen er tilknyttet offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Eiendommen er tilknyttet egen septiktank, en stor eldre betongkum med nye spredegrøfter fra 2016. Eier opplyser at det foreligger kommunal tømmeavtale, og at tanken tømmes hvert 2. år. Arnestadgutua 28: Adkomst til offentlig vei går over hovedeiendommen, Arnestadgutua 22 og 24. Det er ikke tinglyst eller på annen måte dokumentert veirett til eiendommen. Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Eiendommen er tilknyttet egen septiktank av glassfiber som er mer enn 25 år. Overløp til grøft. Eier opplyser at det foreligger kommunal tømmeavtale og at tanken tømmes hvert 2. år.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil.   Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler.   Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger.   Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver - også en med lavere bud - anbefales overfor selger.   For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode.   Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr 17 900.    Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company    Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert.   Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/    Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/    Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 7 709 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for enebolig/fritid/tomt. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.    Ved kjøp av landbrukseiendom, herunder småbruk, er det kun forhold vedrørende våningshuset som omfattes av forsikringen.    Ved kjøp av kombinasjonseiendom dekker forsikringsselskapet bare for skader ved den delen av boligen som er regulert til boligformål.

Avgiftsbeskrivelse

De kommunale avgiftene inkluderer renovasjon, feiing, vann- og avløpsavgifter (slamtømming), og oppgitte beløp er sammenslått og gjelder for alle tre boenhetene (Arnestadgutua 22, 24 og 28). Den totale årlige kostnaden vil variere etter eget forbruk. Avgiften er en kombinasjon av forskuddsbetaling for tjenester, abonnement og enkeltgebyrer som faktureres etter levert tjeneste. Først når året er omme vil kommunen ha informasjon om samlet gebyr for denne eiendommen. Det er felles faktura for nr 22 og 24, og egen faktura for 28. Oppgitt eiendomsskatt er også sammenslått og gjelder for alle tre boenhetene.

Moderniseringer og påkostninger

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år: 2025: - Kårbolig: Utvendig malt - Kristinehuset: Ny avtrekksvifte på bad i andre etasje 2024: - Våningshus: Deler av fasaden malt utvendig - Kristinehuset: Modernisering av stor leilighet i første etasje, inkludert oppgradert bad 2021: - Kristinehuset: Ny varmtvannsbereder i leilighet sørfløyen. 2020: - Stabbur: Restaurert med nye fundamenter, nytt tak og nytt innvendig gulv, utført av Rena Snekkerservice 2019: - Våningshus: Modernisering av kjøkken og vaskerom - Våningshus: Skiftet ut vinduer og terrassedør på kjøkken - Våningshus: Elektrisk arbeid i forbindelse med nytt kjøkken, utført av Elektro Øst 2018: - Driftsbygning: Bygget garasje under låvebro med støpt gulv, tre porter og utbedret låvebro, utført av Rena Snekkerservice - Driftsbygning: Skiftet kledning på tverrvendt låvedel og utbedret gulv på låvebro, utført av Rena Snekkerservice - Kristinehuset: Ny varmtvannsbereder i hovedfløy. 2017: - Våningshus: Innvendig overflatebehandling og maling - Kårbolig: Installert Panasonic luft-til-luft varmepumpe - Kristinehuset: Ny ytterdør - Kristinehuset: Installert to Panasonic luft-til-luft varmepumper - Kristinehuset: Ny varmtvannsbereder i 2. etasje. 2016: - Våningshus: Bygget nytt bad i første etasje med fornyet tettesjikt, membran og sluk, utført av Rena Snekkerservice - Våningshus: Skiftet ut seks vinduer og satt inn to nye terrassedører, utført av Rena Snekkerservice - Våningshus: Etablert nytt avløp til bad, utført av Rena Snekkerservice - Våningshus: Installert bergvarmeanlegg med rørsløyfer i gulv i første etasje og radiatorer i andre etasje, utført av Elverum Rørservice - Våningshus: Utført elektrisk arbeid i forbindelse med bad, utført av Rena Elektriske - Våningshus: Nye utvendige avløpsrør og nye spredegrøfter fra septiktank - Våningshus: Støpt etasjeskille med vannbåren varme i deler av første etasje

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon til meglerforetakets klientkonto før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker tinglysing av skjøtet med overføring av hjemmel til seg, må det tas forbehold om dette i bud. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen frem til betaling skjer, selv om deler av kjøpesummen er gjort opp til rett tid.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Eiendommen består av 3 boenheter som fritt kan leies ut. Idag er Kristinehuset (Arnestadgutua 28) og kårboligen (Arnestadgutua 22) leid ut. Alle leieforholdene har en oppsigelsestid på 3 måneder med tidsubestemte avtaler. Leieforholdene følger eiendommen og vil bli overtatt av ny eier på samme vilkår, med mindre annet avtales mellom partene. Kjøper overtar rettigheter og forpliktelser knyttet til eksisterende leiekontrakter fra overtakelsestidspunktet. Dagens leieinntekter er som følger: Kristinehuset - hovedfløy 1. etasje: 8 500,-. Kristinehuset - sørfløy 1. etasje: 8 000,-. Kristinehuset - 2. etasje: 7 000,-. Kårboligen: 6 500,-. Arealene som er utleid/har vært utleid i Kristinehuset er ikke godkjent som tre egne enheter. Hvis kjøper ønsker en etablering av tre selvstendige boenheter, gjøres det oppmerksom på at dette vil være et søknadspliktig tiltak som vil utløse tekniske og formelle krav, bl.a vil det være krav til at enhetene skal ha alle hovedfunksjonene for bolig, ha egen inngang, samt at det ikke er en intern forbindelse mellom boenhetene. Boligen selges slik den fremstår.

Radon

Kommunen har plikt til å informere om naturfarer som er kjent. På kart/plan som megler har mottatt fra kommunen er området der eiendommen ligger markert med fare, dvs. fare for radon. Radon er et radioaktivt grunnstoff og finnes i byggegrunnen, særlig i grunn med alunskifer og visse typer granitt. Lokale grunnforhold er derfor avgjørende for mengden radon som kan trenge inn i en bygning. Opphold i rom med høye radonkonsentrasjoner over lengre tid gir økt risiko for alvorlig sykdom. Du finner mer informasjon på hjemmesidene til Statens strålevern og Norges geologiske undersøkelse, www.stralevernet.no og www.ngu.no.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.avhendingsloven § 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon Dersom kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.

Annen informasjon

Konsesjon: Eiendommen er bebygd, tomten er større enn 2 dekar, men mindre enn 100 dekar totalt og har ikke mer enn 35 dekar fulldyrket og/eller overflatedyrka jord. Kjøper er klar over at konsesjonsfriheten er betinget av at man ikke foretar bruksendring i strid med plan og at dette bekreftes overfor plan- og bygningsmyndigheten ved utfylling av egenerklæringsskjema om konsesjonsfrihet.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 23 224
• Eiendomsskatt: kr 12 725
• Informasjon om eiendomsskatt: I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Eiendomsskatten utgjør 4 promille av eiendomsskattegrunnlaget. Se kommunens nettsider for mer informasjon.