Dørumvegen 112

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 885 m²
BRA-i: 885 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Eiendommen har gode parkeringsmuligheter. Det medfølger en garasje med plass til tre biler i garasjen med verksted. I tillegg er det en garasje og en overbygd carport i uthuset til utleieboligen 'Engen'.

Eiendom

Tomteareal er 1 144 600 m² på eiet tomt.

Eiendommens totale areal er i henhold til opplysninger fra NIBIO Gårdskart på ca. 1 144,6 dekar som fordeler seg slik: Fulldyrket jord, 585,3 daa Innmarksbeite, 59 daa Skog, høy bonitet, 347,2 daa Skog, middels bonitet, 107,4 daa Uproduktiv skog, 6,3 daa Åpen jorddekt fastmark, 9,7 daa Bebygd, samfunn, vann, bre, 29,7 daa Beskrivelse av arealene i landbrukstakst: Dyrket mark: Fulldyrket areal består ifølge gårdskart av 585,3 daa. Jorda drives i egen regi ifm. dyrking av korn og ett til toårig eng. Det dyrkes både bygg, havre og hvete. I 2025 ble det dyrket 425 daa eng og 610 daa korn (inkl. leiejord). I tillegg var det rundt 185 daa med beite. Jordressurskart viser ingen begrensninger på 63% av arealet, små begrensninger på 18% av arealet, 15% med moderate begrensninger og 4% av arealet med store begrensninger. Hovedbergart er kalkstein og noe sandstein i nordøst. Dyrka mark er varierende og preget av kalkstein i dagen, morene og dyp myr. Dermed finnes det både tørkesvake og tørkesterke områder, noe som er en basis for stabile gjennomsnittsavlinger. Jordsmonnet består av flere typer jord. Mesteparten består av phaeozem, et i utgangspunkt tørkesterkt og selvdrenerende jordsmonn med mørkt matjordlag, dvs. det gode mørke jordsmonnet som er typisk for området. Det er noen arealer med myr (histosol), gleysol og stagnosol. Stagnosol er det særlig på de 2 teiger øst for Hommelstadvegen, noe som stiller høyere krav til dreneringen i dette området. Dominerende tekstur i overflatesjikten er sandig/grusholdig leire. Det er noen områder med silt helt i nord og vest for tunet. Utviklingen av pH verdiene siden 2010 viser at det er behov for kalking. Ph-verdiene på flere skifter er på vei ned. Myrområdene ligger mellom 5,4 og 5,8. Eier opplyser om at grøftetilstanden er på et godt nivå med gode uttrekk, men at noe burde grøftes. Dette gjelder ifølge eier først og fremst et areal sør for dammen på den andre siden av Slettringen (veien); et område ca. 300 m vest for tunet på den nordre teigen og 2 områder helt ned på den søndre hovedteigen, øst for beitearealet. Arealet med behov for grøfting angis med 40 - 50 daa. Arealet som ikke er kjørbart per i dag, opplyses å være minimalt. Kornavlinger i normalt, gode år ligger ifølge eier i snitt på hele arealet på 500,- kg/daa. Det opplyses om gode grasavlinger. Arealet er tilkoblet vatningsanlegg fra 1993/94 med pumpehus ved dammen fra bekken i krysset Hommelstadvegen og Slettringen. Anlegget dekker hele jordvegen, også leiejorda. Tilkobling via diverse hydranter fordelt på eiendommen. Tømming av anlegget med trykkluft. Verdien av vatningsanlegg med pumpehus inngår i verdien på dyrket mark. Dyrka mark ligger samlet rundt eller i nærheten av tunet. Arealet må, med bakgrunn i bl.a. størrelse, hellingsgrad og beliggenhet i forhold til tunet, sies å ha en meget god arrondering. På befaringstidspunktet var jordvegen dekket med snø og kunne ikke befares. Opplysninger er stort sett gitt av eier. Det er stor etterspørsel etter tilleggsjord i området, noe som påvirker det generelle prisnivået på dyrka mark. Med tilskudd og etter fradrag for kostnader og eget arbeid, settes grunnlaget for kapitalisering til kr. 720 pr dekar. Kapitaliseringsfaktor 4 %, jf. rundskriv M-3 2002 og M-3/2017 fra Landbruksdepartement. Dekarverdien blir dermed kr 18 000,-. Den dyrkede marken er beskrevet som meget godt arrondert. Innmarksbeite: Innmarksbeite består ifølge gårdskart av 59 daa. Eier opplyser om at arealet (58,8 daa) er inngjerdet og brukes som beite. I tillegg er 2 hogstfelter brukt som beite. Arealene ligger i den vestre delen av skogsteigen og ble ikke plantet igjen. Også disse er gjerdet inn. Skogsbeitearealene tilsammen estimeres av eier til rundt 90 daa. Eier opplyser at planen er å omgjøre mest mulig av skogsareal til beite og dyrka mark. Han vurderer hele skogsteigen som dyrkbar jord, bortsett fra en nord/sør gående stripe med skrin jord på rundt 100 daa helt i øst. Verdivurderingen av skogsbeitearealet er tatt med under pkt "skog". Verdien på innmarksbeite gjelder arealet på 59 daa som er klassifisert som beite per i dag. Skogen: Produktiv skog består ifølge gårdskart av 454,6 daa fordelt på 347,2 daa høy bonitet og 107,4 daa middels bonitet. Det er utarbeidet skogbruksplan i 2019, framskrevet til 2025. Det er noe avvik mellom skogbruksplanens areal og det arealet som er oppgitt i NIBIO gårdskart, noe som skyldes stort sett at kantsone- og annet skogsareal ifm. dyrka mark ikke er tatt med i planen. Ved verdsetting er det lagt mest vekt på skogbruksplanens opplysninger. Produktivt areal ifølge skogbruksplanen er 401,1 daa, derav 389,9 daa med høy bonitet, tilsvarende 97%. Mesteparten er granskog (77,6%), resten er furu (18,5%) og lauvskog (4,3%). Arealet ligger samlet i én teig. Ifølge skogbruksplanen er det en total stående kubikkmasse på 7921 kbm, fordelt med 5600 kbm ( 71%) i hogstklasse 5 og 2321 kbm ( 29%) i hogstklasse 4. Tilvekst i hogstklasse 3-5 er angitt med 387 kbm pr år. Det betyr at det i årene som kommer vil være mulig å ta ut noe skog på eiendommen, men det kan ikke realiseres større verdier i nær framtid. Ifølge eier er det et område på rundt 80 daa i øst, hvor det står en del furu som er på tur til å bli hogstklar. Ifølge eier sto det 1200 kbm der i 2021. Adkomst til hogstfeltet i øst må tilrettelegges og i denne forbindelsen kan det oppstå kostnader for gården. Eier opplyser om at gården har veirett nordfra over Slettringen, men mangler veirett sørfra over Kongsvegen. Som nevnt er 2 hogstområder ikke plantet igjen og omgjort til inngjerdet skogsbeite. Det velges å verdsette disse arealer på tilsammen ca. 90 daa med en høyere beiteverdi, da dette styrker dagens drift som aktiv melkeproduksjonsbruk. Ved verdsetting av skogen er det gått ut fra en framtidig jevn hogst for å finne et gjennomsnitt pr år, og en forventet driftsnetto. Det er gjort fratrekk for topp/råte/lauvskog samt driftskostnader. Det er også hensyntatt at ikke all skog er like godt tilgjengelig. Det er benyttet en kapitaliseringsrente på 4 %. Eiendommen har et stort og solfylt tun med beplantning, gamle trær og flott utsikt. Det er registrert flere automatisk fredede kulturminner på eiendommen. Kjøper gjøres oppmerksom på at eiendommens grenser kan ha mangler eller være feilregistrert i matrikkelen. Arealet er beregnet, og avvik fra faktisk areal kan forekomme.

Byggeår

1830

Innhold

Eiendommen består av tre separate boenheter med følgende romfordeling: Hovedbygning (Dørumvegen 112): Kjeller: Kjellerrom på 6 m². 1. etasje: Hovedinngang, finstue, kjøkken, spisekammers, fyrrom, kontor, wc og dagligstue med peis. 2. etasje: TV-stue, gjennomgangsrom, lagerrom, wc, bad, 3 soverom, kontor(soverom) og festsal. Loftsetasje: Soverom og et annet rom. Kårbolig (Dørumvegen 110): Kjeller: Kjellerrom på 32 m². 1. etasje: Hovedinngang, kjøkken, wc, vaskerom, TV-stue, peisestue, samt en tidligere leilighetsdel med soverom, stue, tidligere kjøkken og bad. 2. etasje: To kontorer, stue, bad og fem soverom. Utleiebolig "Engen" (Dørumvegen 126): 1. etasje: Inngang, vaskerom med wc, kjøkken og åpen løsning med TV-stue og spisestue. 2. etasje: Bod, bad og tre soverom. Kårboligen har balkong i 2. etasje, samt platting og terrasse i 1. etasje. Til eiendommen hører en rekke drifts- og sekundærbygninger, inkludert: Driftsbygning med låve og løsdriftsfjøs, tre plansiloer, maskinhus, garasje med verksted, bryggerhus, gammel potetbu, pumpehus, smie og et uthus tilhørende utleieboligen "Engen" med garasje, vedskåle og carport.

Standard

Eiendommen omfatter tre separate bolighus, hver med sin egen historie og karakter. Her kombineres tradisjonsrik byggeskikk i laftet tømmer med funksjonelle løsninger for et moderne gårdsliv. Boligmassen gir en sjelden fleksibilitet, med en herskapelig hovedbygning, en romslig kårbolig og en adskilt utleiebolig. Hovedbygning (Dørumvegen 112) Bygningen har røtter tilbake til 1800-tallet og er oppført i laftet tømmer. Dette er et hus med en tydelig historisk atmosfære, fordelt over to etasjer pluss loft. 1. etasje: Fra hovedinngangen ledes man inn i husets sosiale soner. Etasjen rommer en finstue bevart i tradisjonell stil, og en separat dagligstue med peis. Kjøkkenet er et romslig samlingspunkt med god plass til et stort spisebord. Innredningen er i heltre fra rundt 1975. Etasjen inneholder også et kontor og et toalettrom ved kjøkkeninngangen. 2. etasje: En trappegang fører opp til andre etasje, som fungerer som en mer privat del av huset. Her er en TV-stue, et stort soverom og et kontor. Badet har standard fra 90-tallet, med dusjkabinett, servantskap og elektrisk gulvvarme. I tilknytning til badet ligger et separat toalettrom med standard fra 70-tallet. Loftsetasje: Loftet er innredet med et soverom på 25 m² i en tradisjonell og gjennomført stil. Skråtak og synlige konstruksjoner gir rommet særpreg. Kårbolig (Dørumvegen 110) Kårboligen fra 1830 er også en tømmerbygning over to etasjer, med en kombinasjon av bevarte detaljer og senere oppgraderinger. Hovedinngangen har elektrisk gulvvarme og synlig tømmerkasse som gir et autentisk førsteinntrykk. 1. etasje: Første etasje har et funksjonelt kjøkken fra 1986 med heltre innredning og senere oppgraderte hvitevarer. Videre finnes en TV-stue og en separat peisestue. Et praktisk vaskerom med gulvvarme har utgang til en platting og terrasse mot sør. I nordenden av etasjen ligger en tidligere leilighetsdel med stue, soverom og et bad av eldre, enkel standard hvor oppgradering må påregnes. 2. etasje: Andre etasje rommer hele fem soverom og en stue med utgang til balkong. Her er også to store kontorer hvor den synlige tømmerkassen er bevart, samt et stort bad på rundt 8 m² fra midten av 80-tallet. Badet er utstyrt med både dusjkabinett og badekar, to håndvasker og elektrisk gulvvarme. Utleiebolig "Engen" (Dørumvegen 126) Dette er en frittliggende bolig fra 1933, oppført i bindingsverk, som gjennomgikk en større innvendig rehabilitering i 2010. Boligen fremstår som moderne og funksjonell. 1. etasje: Inngangen leder inn til en åpen løsning med stue, spisestue og et moderne kjøkken fra 2010 med integrerte hvitevarer. To vinduer i kjøkkensonen gir godt med dagslys. Etasjen har også et lite vaskerom med toalett av eldre standard, med behov for oppgradering. 2. etasje: Andre etasje består av en gang, tre soverom og et bad. Badet er fra rehabiliteringen i 2010 og er utstyrt med servantskap og dusjkabinett. Overflater: Gulvoverflater: Hovedsakelig belegg og laminat. I hovedbygningen er det belegg i kjøkken og våtrom. I kårboligen er det belegg på bad i 2. etasje. I utleieboligen er det laminat i tørre rom og belegg på bad, med malt betonggulv i vaskerom. Vegger: Varierende overflater med blant annet plater, panel og malt panel. Synlig tømmerkasse i hovedinngang og kontorer i kårboligen. Fliser på bad i 2. etasje i kårboligen. Himling: Hovedsakelig plater og panel, både malt og umalt. Lagring: Hovedbygning: Spiskammer i 1. etasje, lagerrom i 2. etasje og flere uinnredede kott på loftet. Hvelvkjeller og sisterne med utvendig adkomst. Kårbolig: Bod i 2. etasje. Uisolert lagerrom på kaldloft. Kjeller med jordgulv og krypkjeller. Utleiebolig "Engen": Bod i 2. etasje og delvis kjeller. Tilhørende uthus med garasje, vedskåle og overbygd carport. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke bygningene nøye, gjerne sammen med bygningskyndig. Kjøper må innta sine vurderinger og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Hvitevarer

Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Adkomst

Se digitalt kart i finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 19.03.2026. Bygninger: Landbrukseiendom med tre våningshusboliger: **Hovedbygning (Dørumvegen 112):** Bygningen er SEFRAK-registrert med byggeår 1800-1824, men eldste del antas å være fra 16-1700-tallet. Konstruksjonen er av laftet tømmer og går over to etasjer pluss en loftsetasje. I 1895 ble 2. etasje løftet med tre lag tømmer. Utvendig er bygget kledd med stående panel av forskjellig alder, fra 1895 til 1980. Bygget er fundamentert på en tykk gråsteinsmur, hvor det nordøstre hjørnet ble skiftet ut for lenge siden. Det må forutsettes at det ikke er lagt drenering rundt huset. Underetasjen består av en hvelvkjeller i den østre delen med betonggulv og adkomst både innen- og utenfra, samt en sisterne under bakkenivå i den vestre enden med adkomst utenfra. Bygningen har ikke vært bebodd siden høsten 2025. Konstruksjon og utvendig standard Bygningen har en konstruksjon av laftet tømmer. Utvendig er bygget kledd med stående panel. Bordkledningen er av forskjellig alder: 1895 til 1980. Kledningen er best på vestsiden (fra 1896) men fremstår med behov for utskifting. Grunnmur/kjeller Bygget er fundamentert på tykk gråsteinsmur. Det må forutsettes at det ikke er lagt drenering rundt huset. Bygningen står imidlertid på en liten høyde og det er ikke langt til kalksteinfjellet. Det er hvelv-kjeller i den østre delen med lav ståhøyde. Adkomst innen- og utenfra. Målbart areal er 6 m2. Kjelleren er tørr. I den vestre enden er det sisterne under bakkenivå med adkomst utenfra. Sisterne ble ikke besiktiget under befaringen. Det opplyses at det nordøstre hjørnet av grunnmuren ble skiftet for lenge siden. Tak Taket er ifølge eier tekket med Dantegl fra 1993/94, samtidig ble det lagt nytt undertak m/papp. Utvendig inspeksjon ble utført fra bakkenivå. Taket var dekket med snø på befaringstidspunktet. Kjøkken Kjøkkeninnretningen er fra omkring 1975. Den er i heltre på 3 sider med overskap. Det er frittstående hvitevarer, opplegg for oppvaskmaskin, stor stålkum og fliser over benkeplate. Kjøkkenet fungerer som tiltenkt med vanlige bruksslitasjer. Himlingshøyde måles til ca. 2 meter. Belegg i gulvet og plater i himlingen. Kjøkkenet er romslig. Det er plass til et stort spisebord bak en skillevegg. Det er påregnelig med oppgradering etter hvert, men det er ingen nødvendig behov for umiddelbar utskifting. Bad/vaskerom/WC Det er wc-rom i 1. etasje og bad og wc i 2.etasje. Wc-rommet i 1.etasje ligger ved kjøkkeninngangen i den nordre delen. Det inneholder wc og håndvask og det er enkel standard fra 70-tallet. Innretningen er skiftet ut og hele rommet er rent og i orden. Oppvarming med panelovn. Wc-rommet i 2.etasje ligger sammen med badet. Det inneholder wc og håndvask og det er enkel og grei standard med belegg og plater. Innretningen antas å være fra 70-tallet. Oppvarming med panelovn. Badet måler rundt 5 m2 og inneholder dusjkabinett, servantskap m/skap og sluk. Standard ifølge eier fra 90-tallet, belegg på tregulv med betonggulv under, ellers plater. Oppvarming med elektrisk gulvvarme. Alle disse 3 rom har vinduer. Oppvarming Oppvarming med sentralfyr (el. kolbe) og radiatorer fra 1970. Det opplyses om at anlegget og sentralfyr fungerer bra. I tillegg er det oppvarming med ved, elektrisk gulvvarme og panelovner. Påkostninger, vedlikehold og standard: Det er gjennomført en god del løpende overflateoppussing og det er gjennomført tilpasninger. Inngangspartiet med de 2 store stuene er bevart i tradisjonell stil med en god stemning. Mat- og fyrromet bak kjøkkenet er det ikke noe gjort med. Kjøkkenet fungerer bra, men har behov for noe oppussing. Det nordøstre hjørnet i 1.etasje med kjøkkengang mm., har generelt behov for oppgradering, uten at dette må ansees som en hastesak. 2.etasje har en del rom som er godt vedlikeholdt, noen rom har behov for oppussing. Våtrommene fungerer som tiltenkt. Alle våtrom har teknisk sett levd sin levetid. Om det er akutt behov for utskifting må undersøkes ifm. med en tilstandsrapport, hvis dette ønskes. Loftsetasjen har 2 rom. Et rom er innredet som soverom med flott, tradisjonell standard. Det er ukjent hvorvidt noe er isolert på loftsetasjen. Adkomst til loftet over vanlig trapp i heltre med lukkede inntrinn. Vinduene i huset er både koblede, vara- og 1-lagsvinduer. Disse er ifølge eier stort sett fra 1960 - 1980 og skifting av disse må påregnes. Eier opplyser om at 5 vinduer er fra 1895 og at disse er godt vedlikeholdt uten aktuell behov for utskifting. Huset står i SEFRAK registeret med byggeår mellom 1800 - 1824. Eier opplyser om at huset er en god del eldre og at det er satt sammen av flere tømmerkasser. En indikasjon på dette er også at veggene på 1. og 2. etasje ikke står på hverandre, men er noe forskjøvet. Dette kan også sees ved buler i gulvet. Med bakgrunn i alderen er det derfor også selvsagt, at huset har diverse skjevheter, nivåforskjeller, skakke gulv og formidable høydeforskjeller. Dette må i utgangspunktet betraktes som nokså vanlig for slike gamle tømmerhus på gårdsbruk. Hovedbygningen (nr 112) ble brukt som kårbolig fram til høsten 2025, men er Dørums egentlige gamle hovedbygning. Eier opplyser at hovedbygningen (nr. 112) er i langt mindre grad egnet til utleie enn gårdens kårbolig (nr 110), hvor eier flyttet inn, fordi hovedbygningen denne gangen var opptatt av foreldrene til eier. Derfor er - i avtale med eier - boligen nr 112 i den foreliggende taksten definert som hovedbygning og nr. 110 definert som kårbolig. Boverditillegg Jfr rundskriv M1-2021 kan en tillegge boligen på gårdsbruk en ekstra boverdi på inntil kr 1 500 000,- i tillegg til byggets opprinnelige verdi, som hensyntar prisnivået for boliger i det området eiendommen ligger. Tillegget er knyttet til verdien av å bruke eiendommen som en bolig, med tanke på en attraktiv beliggenhet. Det er i dette tilfellet tillagt et boverditillegg på kr 1 000 000,- som er medregnet i verdien av bolighuset. Verdivurderingen tar utgangspunkt i nedskrevet kostnadsverdi. **Kårbolig (Dørumvegen 110):** Byggeår er 1830. Bygningen er i laftet tømmer og går over to etasjer pluss et kaldloft. Utvendig er bygget kledd med stående panel og er antagelig kun isolert med 5 cm matter på utsiden. Fundamenteringen er på en tykk gråsteinsmur, og det må forutsettes at det ikke er lagt drenering. I den søndre delen er det en kjeller med jordgulv og adkomst utenfra, som inneholder varmtvannsbereder og røropplegg. Arealet med ståhøyde over 1,90m er ca. 32m². I den nordre delen er det en krypkjeller. Det er i denne bygningen selger bor i dag. Konstruksjon og utvendig standard Bygningen har en konstruksjon av laftet tømmer. Utvendig er bygget kledd med stående panel. Bordkledningen fremstår med behov for utskifting. Grunnmur Bygget er fundamentert på tykk gråsteinsmur. Det må forutsettes at det ikke er lagt drenering rundt huset. Bygningen står imidlertid på en liten høyde og det er ikke langt til kalksteinfjellet. Eier opplyser om at det ikke er fuktinnsig i kjelleren. Tak Taket er ifølge eier tekket med Dantegl fra 1993/94, samtidig ble lagt ny papp. Utvendig inspeksjon ble utført fra bakkeniv . Taket var dekket med snø på befaringstidspunktet. Kjeller Det er krypkjeller i den nordre delen. I den søndre delen er det kjeller med jordgulv, med adkomst utenfra. Kjellerne brukes ikke. Den søndre kjelleren inneholder kun VVB og vanlig røropplegg. Det er satt på varmeovn for sikkerhets skyld. Eier opplyser om at kjellerne er tørre og greie. Kjøkken Kjøkkenet er fra 1986 med oppgraderinger. Innretningen er i heltre med overskap, opplegg for oppvaskmaskin og nedfelt kum. Oppgradering seinere med nedfelt keramisk kokeplate og moderne hvitevarer. Benkeplate i tre. Fungerer som tiltenkt med normale bruksslitasjer. Bad/vaskerom/WC 1.etasje har et lite bad, vaskerom og wc. Vaskerom og wc er i gangen mot terrassen i sør. Begge rom har enkel og normal grei standard. Vaskerommet har elektrisk gulvvarme og inneholder bl.a. opplegg for vaskemaskin/tørketrommel, utslagsvask i stål og sluk. Wc-rommet under trappen har oppvarming med panelovn. Badet i 1.etasje er i en tidligere leilighets-del i den nordre enden. Badet har enkel og eldre 70-talls standard og inneholder wc, dusjkabinett og håndvask. Oppvarming med panelovn. Oppgradering må påregnes. 2.etasje har bad med elektrisk gulvvarme og standard fra midt på 80-tallet. Badet måler rundt 8 m2 og inneholder 2 håndvask, dusjkabinett, badekar og wc. Det er belegg på gulvet, panel og fliser på veggene og panel i himlingen. Dusjkabinettet ble satt inn etter en fuktskade fra taket ifm. negativ fall av ventilasjonsrør. Forholdet er rettet ifølge eier. Oppvarming Oppvarming ved hjelp av strøm og ved. Det er elektrisk gulvvarme i hovedinngangen. Uteplasser og tun Kårboligen har platting og terrasse med rekkverk mot sør. Overfor terrassen er det balkong. Eiendommen har et stort og solfylt tun. Det er en del beplantning og gamle trær, flott utsikt og en meget god og åpen atmosfære på tunet. Påkostninger, vedlikehold og standard Kårboligen er et stort og gammelt hus som er typisk for slike bygningen på gårdsbruk. Det sier seg derfor selv, at mange elementer og deler har formelt sett levd ut sin levetid, eller svarer ikke til dagens krav. Det er viktig at en framtidig eier er seg bevisst på dette. Dette gjelder også for slike ting som for eksempel høyde for rekkverk, nivåforskjeller/høydeforskjeller i gulvene og andre skjevheter etc. Samtidig er store deler av bygningen ført opp med stabile og solide materialer som i seg selv har en lang reell levetid. Eier opplyser om at taket er tett og at kjellerne er tørre uten vann/fukt inntrenging. Vinduene i huset er hovedsakelig varavinduer fra 1955. Noen vinduer har behov for utskifting. Dette gjelder særlig 4 vinduer i 2.etasje: 2 i soverommene i vest og 2 i soverommet i sørøst. Utvendig kledning har behov for utskifting. Eier opplyser om at det burde legges på vindsperre samtidig. Loftet er isolert med Glava. Eier opplyser om at dette og legging av gulvvarme i hovedinngangen, førte til en signifikant oppgradering mtp. hele oppvarmingsbehovet i huset. Eier opplyser om at bygget per i dag antagelig kun er isolert med 5 cm matter på utsiden. Det er en gjennomgående eldre, men likevel trivelig standard i huset. De aller fleste overflatene er godt vedlikeholdt/overflate - oppusset. En del er oppgradert og møter dagens krav på standard. Hovedinngangen nede og kontoret og hoved-soverommet i 2. etasje har synlig tømmerkasse, noe som gir en flott stemning. I den nordre enden i 1.etasje har det tidligere vært en leilighet. Denne delen har en grei bruksverdi, men til dels også tydelig behov for oppgradering. Huset fremstår både inn- og utvendig med behov for vedlikehold og oppgradering. Bygningen står rett og pent på den tykke gråsteinsmuren. Dørum ligger rundt 2 km unna Blæstad, Universitetet i Innlandets studiested for jordbruksutdanning med Master/bachelorgrad og års-studier for til sammen rundt 330 studenter per i dag. Med tanke på framtidig bruk av de 2 boliger på tunet, er det tydelig at kårboligen (nr. 110) i mye større grad er egnet til utleie til (for eksempel) Blæstad-studenter enn hovedbygningen (nr. 112). Det er i en viss grad påregnelig, at en framtidig eier kommer til å bo i hovedbygningen og leie ut kårboligen. Det kan tas utgangspunkt i at kårboligen kan leies ut til 4-5, maksimalt 6 studenter, til 5.000,-/mnd. Verdivurderingen tar utgangspunkt i påregnelig kapitalisert husleie med fradrag for forvaltning, drift og vedlikehold. Med bakgrunn i et sikkert utleiemarket, velges det en kapitaliseringsfaktor på 5%. Eldre bygninger vil normalt ha løpende behov for vedlikehold og påkostninger, og det må påregnes kostnader som følge av dette. For grundigere beskrivelse av bygningenes tilstand må det innhentes en tilstandsrapport. **Utleiebolig "Engen" (Dørumvegen 126):** Byggeår er 1933, med en stor innvendig rehabilitering rundt 2010. Bygningen er oppført i bindingsverk over en grunnflate på rundt 7 x 8 meter og har to etasjer. Utvendig er den kledd med malt stående panel. Det er en delvis kjeller under ca. 1/4 av huset med adkomst gjennom en lem i stuen. Det er ikke lagt drenering rundt huset. Ført opp i bindingsverk over en grunnflate på rundt 7 x 8 meter. Utvendig kledd med malt stående panel som er godt vedlikeholdt. Taket er tekket med betongstein. Taket på boligen og uthus er fra 2010. Eier tror også undertaket er fra samme året. Det er kjeller under ca. 1/4 av huset, adkomst gjennom lem i stua. Kjelleren ble ikke besiktiget under befaringen. Eier opplyser om at kjelleren er tørr. Huset har utvendig sisterne som ikke lenger er i bruk. Det opplyses om at det ikke er lagt drenering rundt huset. Vinduer i huset er av forskjellig alder. Der er noen gamle varavinduer igjen, ellers er det nyere 2-lagsvinduer. Oppvarming med ved og strøm. Huset står rett på fundamentet og fremstår utvendig som godt vedlikeholdt. Huset har gjennomgått en stor runde med innvendig rehabilitering omkring 2010. I denne sammenhengen ble hele 2. etasje omgjort og fornyet med en komplett ny planløsning som viser seg å være både praktisk og arealeffektiv. Også store deler av 1.etasje fremstår modernisert. Kjøkkenet er fra 2010. Det er integrerte hvitevare, nedfelt kum i laminert benkeplate og overskap. 2 vinduer gir mye lysinnfall og det er en god atmosfære på kjøkkenet. Vaskerom med wc og trappegangen nede har gammel standard med behov for oppgradering. Vaskerommet er liten og ligger delvis under trappen til 2.etasje. Det inneholder wc, lite håndvask og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Det er lufteventil med vifter i veggen og det er malte plater på veggene og i himlingen. Rommet har sliten, malt betonggulv og det er et lite vindu mot vest. Overflatene i de andre rom i 1. etasje er stort sett laminat og belegg på gulvet og malt panel i himlingen og på veggene. Badet i 2. etasje fra restaureringen i 2010 og inneholder wc, servantskap og dusjkabinett. Det er belegg i gulvet, plater på veggene og umalt panel i himlingen. Overflatene i 2. etasje er for øvrig er laminatgulv og umalt panel på veggene og i himlingen. Huset er per i dag bortleid til eiendommens gårdsarbeider på basis av standardkontrakt. Leietaker har bodd der i 1,5 år. Det antas at huset med uthus kan leies bort til kr 14 000 pr måned, enten til én leietaker eller til for eksempel 3 Blæstad-studenter. Det er i hvert fall et nokså sikkert utleiemarked i området. Med til eiendommen hører et uthus. Uthuset måler rundt 8 x 5 meter og inneholder garasje og vedskåle. I tillegg er det overbygd carport. Utleiebolig "Engen" med uthus har ikke eget gårds- og bruksnummer. Det antas at verdien som "enebolig" vil ligge et stykke over verdien som del av en landbrukseiendom. Det antas likevel at det skulle være mulig å fradele Engen fra hovedbølet. Det må tas de største forbehold om denne muligheten. Det vurderes som meget verdifullt at Dørum, som stor produksjonseiendom, har en slik bolig til en gårdsarbeider. Boligen ligger rundt 150 meter fra fjøset og det er mulig å følge luftlinjen til fjøset til fots, både om sommeren og om vinteren. Verdivurderingen tar utgangspunkt i påregnelig kapitalisert husleie med fradrag for forvaltning, drift og vedlikehold. Med bakgrunn i et nokså sikkert utleiemarket velges det en kapitaliseringsfaktor på 6%. Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning. Det er tre private avløpsanlegg for de tre boligene, fra slutten av 70-tallet og begynnelsen av 80-tallet, som består av kummer med infiltrasjon. Hovedbygning: Boligen har en sisterne under bakkenivå. Oppvarming skjer med sentralfyr (el-kolbe) og radiatorer fra 1970. Kårbolig: Kjelleren inneholder varmtvannsbereder og vanlig røropplegg. Utleiebolig "Engen": Huset har en utvendig sisterne som ikke lenger er i bruk. Ventilasjon: Kårbolig: Det er nevnt et ventilasjonsrør i forbindelse med en tidligere fuktskade fra taket. Utleiebolig "Engen": Vaskerommet har en lufteventil med vifter i veggen. Tekniske detaljer: Oppvarming: Hovedbygningen har sentralfyr med el-kolbe og radiatorer fra 1970, i tillegg til ved, elektrisk gulvvarme og panelovner. Kårboligen varmes opp med strøm og ved, og har elektrisk gulvvarme i hovedinngangen. Utleieboligen varmes opp med ved og strøm. Brannsikkerhet: Det er Elotec brannvarslingsanlegg i de fleste bygninger på tunet, inkludert hovedbygning og kårbolig. Internett: Eiendommen har innlagt fiberbredbånd, samt 5G-abonnement til boligene, fjøs og "Engen". **Driftsbygning (Låve og Fjøs): Driftsbygningen består av en gammel låve fra 1892 i laftet tømmer og uisolert bindingsverk, sammenkoblet med et nytt melkekufjøs fra 2004 i isolerte betongelementer. Låven er kledd med malt stående panel og taket er tekket med betongstein fra ca. 1965. Fjøset har tak tekket med betongstein. Låven er fundamentert på bakken med betonggulv, mens fjøset står på en mjøsaksjonskjeller fra 70-tallet og flere møkkjellere fra 1996 og 2014. Det er drenert rundt det meste av låven. Driftsbygningen består av en gammel låve fra 1892 som er sammenkoblet med et nytt melkekufjøs fra 2004. Låven er oppført i laftet tømmer i én etasje i den søndre enden og med et stort steinfjøs i nord. Bygget for øvrig er ført opp i uisolert bindingsverk som enhetslåve, med mellometasje og kjøring over hele lengden. Utvendig kledd med malt stående panel. Vinduer er fra byggeår, noen ble skiftet i 2010. Taket er tekket med betongstein fra omkring 1965. Takrenner og nedløp er montert. Eier opplyser om at låvetaket har fått ny mønekam. Bygget er fundamentert på bakken uten kjeller og det er betonggulv i alle garasje- og maskinrom i hovedetasjen. Eier opplyser at det er drenert rundt det meste i seinere tid. I den søndre delen er det oljefyrt varmluft korntørke fra 1993. Eier opplyser om at tørka er noe overdimensjonert, slik at den har en bra bufferkapasitet, også i vanskelige år. I tillegg er det tippesjakt og flere kornsiloer med en lagringskapasitet på 250 m3. Anlegget er i bruk i dag og fungerer ifølger eier som den skal. I tillegg er det en tradisjonell kaldlufttørke fra 2004 med 4 tekstil-siloer i mellometasjen. Kapasitet angis med 120 m3. Slik drifta er lagt opp i dag, er det dermed tilstrekkelig med tørke- og lagringskapasitet for hele kornavlingen. I midten på låven er mellometasjen fjernet, slik at det er åpnet opp til et stort maskinhall med limtredragere. Det er 3 løp på rundt 5 meter bredde og stor takhøyde i denne delen. Adkomst gjennom 2 store skyveporter fra tunet. Det høyre løpet med tippesjakt har i tillegg en stor skyveport på baksiden i øst, slik at det er mulighet til gjennomkjøring for å laste på. Ved siden av maskinhallen er det en garasje med lav takhøyde. Adkomst gjennom skyveport fra tunet. Steinfjøset i den nordre enden har kontor/oppholdsrom og sanitærrom ved siden av melkegangen med sluse og kontorhjørne. Ungdyrfjøset måler rundt 450 m2. Det er delt i en mindre avdeling med småkalver og binger i den søndre delen, og hoveddelen i nord. Hoveddelen har fôrbrett i midten og 2 rader med binger med strø/liggeareal og spiseareal på hver side. Spisearealet har gjødseltrekk. I tillegg er det 2 smale ganger på sidene og en smal gang i nord. Det er forholdsvis lav takhøyde og lite lysinnfall gjennom de små vinduer i den tykke steinmuren. Ungdyrfjøset har noe tradisjonelt og tungvindt over seg og det er begrensninger med tanke på automatiseringen. Mot øst er det gjennomgang til det nye fjøset fra 2004. Det virker som om det er løst på en god måte å koble begge fjøs sammen. Kjøringen oppe i låven brukes til lager. Adkomst over låvebro med en åpning inn til låven på ca. 3,50 m bredde og 2,80 m høyde. Låvebroa er sikret med en støttekonstruksjon i stål og er stabilisert ifølge eier. Låven er gammel og det må påregnes en del løpende vedlikehold. Låvetaket er bølgende og låven er skak. Eier opplyser om at den har hellet ca. 1 m sørover etter at noen skråstrever i konstruksjonen ble fjernet for mange år siden. Eier opplyser om at låven ikke har flyttet mer på seg siden 1990. Verdivurderingen tar utgangspunkt i nedskrevet kostnadsverdi. Låven har en høy bruksverdi for eiendommen. Fjøset fra 2004 Det nye melkekufjøset ble ført opp i isolerte betongelementer på støpt fundament. Taket har en konstruksjon av delvis selvbærende takstoler. Taket er tekket med betongstein. Takrenner og nedløp er montert. Fjøset er ført opp på en mjøsaksjonskjeller på 700 m3 fra 70-tallet og en møkkjeller fra 1996 på 950 m3. I tillegg er det gravd og støpt ny møkkjeller i 2014 i forlengelsen av fjøset mot øst på 2600 m3. Denne møkkjelleren har en støpt dekke på rundt 820 m2 og er laget slik, at det er mulig å forlenge fjøset mot øst. Det opplyses om eksisterende planer om forlengelsen av fjøset. Det opplyses om en setningsskade på denne gjødselkjelleren i nordøst som skal repareres av eier før overdragelse. Det vil bli gjort ved å pele ned til fjell og sikre/forankre kjellerveggene i denne pelinga. Kjelleren vil da bli stabilisert med de setningsskadene som er. Den vil da kunne benyttes fullt ut både som gjødsellager og som fundament for overbygg/utvidelse av fjøs. Møkkjellerne har stor bruksverdi for eiendommen. Verdien inngår i verdien på fjøset. Fjøsbygningen består av hovedrommet i tillegg til et lite påbygg i vinkelen i sør. Påbygget er på rundt 30 m2 og inneholder 2 rom med kompressoranlegg, tank på 6000 liter, VVB og annen teknisk installasjon. Tankrommet har utgang til rampe på baksiden. Hovedrommet inneholder stor fôrsentral, avdeling for sinkyr og løsdriftsareal med robot. Det er installert en mekaniseringslinje til fôring med takhengt Palfinger kran (2004), rundballeriver, fullfôrvogn, transportbånd og skinnegående utfôringsvogn. Fôringsutstyret - unntatt kran - er ifølge eier fra 2018, kostprisen angis med 1 million. Det melkes med selveid De Laval robot fra 2004. Det opplyses om at utstyret er i orden og godt vedlikeholdt og at roboten går greit og er i god stand. Også gjødseltrekket skulle gå noen år til ifølge eier. Utgjødslingen skjer med gjødselstrekk via flytehull til de enkelte gjødselkjellerne. Uttak fra 3 møkkpunkter i vinkel på baksiden i sør. Foran fjøset i nord står det en Boythorpe tårnsilo med Vestmek fôrtømmer på 600 m3 fra 1991 som ikke er brukt siden 2014/15. Siloen gikk ut av drift etter at det ble besluttet å investere i større kapasitet og enklere mekanisering med plansiloer. Siloen kan alternativt brukes til lagring av f.eks. havre. Samtidig er bruktpriser for slike siloer lave. Det settes derfor ingen verdi på siloen. Det drives aktiv melkeproduksjon på gården med 50 melkekyr pluss oppdrett. Det fôres opp en del oksekalver i tillegg og det er i snitt rundt 170 dyr på gården. Det drives på basis av en selveid kvote på 241 572 liter og en leid kvote på 140 977 liter (disponert grunnkvote). Ifølge rundskriv fra Landbruksdirektoratet skal det ikke settes en separat verdi på egen melkekvote, så lenge det er aktiv melkeproduksjon på eiendommen. Jfr. rundskriv om pris på landbrukseiendommer vil melkekvotens verdi på et bruk i produksjon fremkomme i den nedskrevne verdien av driftsbygningen. Fjøset fra 2004 fremstår godt vedlikeholdt og det er en god atmosfære i rommet med mye dagslys. Fôrsentralen er romslig med meget god adkomst utenfra. Plansiloene er i umiddelbar nærhet, og det virker som om hele mekaniseringslinjen på fôr er godt gjennomtenkt. Vanlig vedlikeholdbehov. Det er opparbeidet godt oppkultet plass rund bygningen. Ifølge ny gjødselforskrift blir det antagelig fra og med høst 2028, under visse forutsetninger, ikke lenger lov til å kjøre ut organisk gjødsel etter 1. september. Det er åpnet for dispensasjon med en fristforlengelse på et år i noen soner, etter søknad hos Statsforvalteren. I praksis kan det bety at en framtidig eier må være innstilt på å legge til rette for helårslagring fra og med 2028 eller 2029. En framtidig eier er nødt til selv å sette seg inn i gjeldende og framtidige regelverk. Eier opplyser om at gjødselkjellerne er store nok til å kjøre ut all møkka på vår/i vekstsesong. Beregning av spredearealet viser, at det burde være nok areal på gården (inkl. leiejord), også etter at de strengeste krav skal være implementert i 2033. Dog spiller det inn flere faktorer her, og en framtidig eier må tidsnok sette seg selv inn i regelverket. Verdivurderingen tar utgangspunkt i nedskrevet kostnadsverdi. Mekaniseringslinjen på fôr i fjøset og melkeroboten er inkludert i verdien på fjøset med rundt 7,7%. Verdivurderingen tar utgangspunkt i nedskrevet kostnadsverdi. Eldre driftsbygninger kan ha feil og mangler som ikke er kjent, og ikke lar seg avdekke ved visuell kontroll. Det må påregnes kostnader for vedlikehold, og det kan påregnes kostnader i forbindelse med krav til husdyrhold. Det anbefales å innhente tilstandsvurdering på enkeltelementer av personer særskilt fagkompetanse for å kontrollere eksempelvis elektrisk anlegg, konstruksjon, gjødselkjeller eller lignende. **Plansiloer: Tre støpte plansiloer med gjennomkjøring, bygget i 2015. Anlegget er dimensjonert for 50% overkapasitet. 3 stykk støpte plansiloer med gjennomkjøring. Dimensjonert for å komme fram til en overkapasitet på 50%. Lengden beregnet til 50 meter ruller med plastisk. Ført opp i forbindelse med ønske om å ha en mekaniseringslinje på gras og å unngå rundballer. Valget denne gangen sto mellom å sette opp to siloer til - i tillegg til eksisterende Boithorpe silo - eller å bygge plansiloer. Valget falt på plansiloer hovedsakelig på grunn av enklere mekanisering og større kapasitet ved innlegging. Kostpris angis med ca. 2 mill. Anlegget har en høy bruksverdi for eiendommen. Samtidig kan deler av siloanlegget antageligvis brukes alternativt som fundament til å sette opp en driftsbygning o.l. Verdien av siloanlegget er dermed ikke knyttet kun til aktiv drift av melkeproduksjon på eiendommen. Verdien tar utgangspunkt i nedskrevet kostnadsverdi. **Maskinhus: Bygget ca. 1950 i uisolert bindingsverk, fundamentert på støpt såle og ringmur. Utvendig kledd med stående malt panel. Taket er tekket med betongstein fra 2015, og takrenner og nedløp er montert. Ført opp i uisolert bindingsverk. Fundamentert ifølge eier på støpt såle og ringmur med dårlig støp. Utvendig kledd med stående malt panel. Taket er tekket med betongstein fra 2015. Takrenner og nedløp er montert. Snøfanger montert mot tunet. Kjøringen er fjernet bak innkjøringen oppe, bortsett fra et stykke med gulv helt i øst, som nå fungerer som materiallager overfor det høyre garasjeløpet. Denne delen er skilt fra resten av rommet med en enkel skillevegg som holder gulvet oppe. Resten av rommet er ett stort rom. Adkomst gjennom 3 skyvedører. Bygningen fremstår utvendig som godt vedlikeholdt, skyvedørene har behov for et malingsstrøk. Det er enkel innvendig standard uten vinduer. Maskinhuset har en god bruksverdi for eiendommen og skjermer tunet foran fjøset mot nord. Verdien tar utgangspunkt i nedskrevet kostnadsverdi. **Garasje m/verksted: Bygget ca. 1950 i bindingsverk på støpt såle og ringmur. Utvendig kledd med malt stående panel, og taket er tekket med aluminiumsplater fra ca. 70-tallet. Bygningen inneholder et mindre gårdsverksted som muligens er isolert, har vedovn og innlagt 3-fas strøm. Ført opp i bindingsverk på støpt såle og dårlig ringmur. Utvendig kledd med malt stående panel. Taket er tekket med aluminiumsplater fra omkring 70-tallet. Takrenne er montert mot tunet, men mangler på baksiden i sør. Det er bilgarasje til 3 biler i den vestre delen. Rommet er kledd med plater på vegger og tak og måler rundt 46 m2. Adkomst gjennom 3 vippeporter med motor. Portene måler ca. 2,50 m x 2,10 m (B x H). Ved siden av er det et enkelt lagerrom som er åpent til mønet. Adkomst gjennom skyveport fra nord. I midten er det 2 garasjeløp som brukes til traktor og lager. Adkomst gjennom skyveporter. I den østre enden er det et mindre gårdsverksted. Verkstedet er kledd med plater på vegg og tak og har gammelt betonggulv og vedovn. Det er 3 vinduer i den nordre gavlveggen, slik at det blir gode lysforhold i rommet. Verkstedet er muligens isolert. Adkomst til verkstedet gjennom enkel slagport som måler rundt 2,90 m x 2,90 m. Verkstedet har innlagt 3-fas strøm. Garasje/verkstedbygningen er en gammel og enkel bygning som ikke har gjennomgått noen relevant oppgradering eller oppussing, bortsett fra pipa i verksted og bilgarasjen som bl.a. fikk motoriserte vippeporter. Bygningen fremstår med behov for utvendig vedlikehold. Dette gjelder først og fremst dørene og deler av kledningen. Grunnmuren har sprekker enkelte steder. Bygningen har en relevant bruksverdi for eiendommen. Vedlikeholdsbehovet er hensyntatt i verdivurderingen. Verdivurderingen tar utgangspunkt i nedskrevet kostnadsverdi. **Bryggerhus: Gammel bygning, antatt byggeår ca. 1900. Oppført i uisolert bindingsverk med utvendig malt gammelt panel. Taket er tekket med bølgeblikk, antagelig fra 70-tallet. Fundamentert på stein og på bakken. Har ikke innlagt strøm. Ført opp i uisolert bindingsverk. Utvendig kledd med malt gammelt panel. Taket er tekket med bølgeblikk, antagelig fra 70-tallet. Fundamentert på stein og på bakken. Det er ikke innlagt strøm, men bygningen står i skjøteledningsavstand fra fjøset. Bygningen fremstår med stort behov for vedlikehold og brukes ikke i dag. Bryggerhuset har ingen bruksverdi for eiendommen og det settes ingen verdi på det. **Gammel potetbu: Antatt byggeår 1892. Oppført i uisolert reisverk over en gråsteinskjeller. Utvendig kledd med malt stående panel. Taket er tekket med aluminiumsplater fra ca. 70-tallet. Har ikke innlagt strøm. Ført opp i uisolert reisverk over gråsteinskjeller. Utvendig kledd med malt stående panel. Taket er tekket med aluminiumsplater fra omkring 70-tallet. Det er ikke innlagt strøm. Kjelleren brukes ikke i dag. 1.etasje har tregulv og brukes som materiallager og for å sette inn gamle traktorer og gammelt redskap/stauerstanger mm. Potetbua fremstår som greit vedlikeholdt. Bygningen har en lav bruksverdi for eiendommen som garasje med bakgrunn i generelt mye lagerplass på eiendommen. Det velges å sette kun en symbolsk verdi på eiendommen. **Pumpehus: Byggeår 1993/94. Bygningens verdi inngår i verdien på dyrket mark. **Smie: Gammel smie i bindingsverk, SEFRAK-registrert med byggeår 1875-1899. Har fått nytt tak og bunnsvill for ca. 40 år siden. Essen er intakt. Det hører en gammel smie i bindingsverk til eiendommen. Smia er markert med en fargeløs trekant i SEFRAK. Forholdet ble ikke undersøkt nærmere. Smia ble ikke besiktiget under befaringen. Eier opplyser om at smia har fått nytt tak og bunnsvill for rundt 40 år siden, at essen er intakt, men at bygningen ellers er tom og ikke i bruk. Bygningen har ingen bruksverdi for eiendommen. Det settes ingen verdi på smia. **Uthus (tilhørende Utleiebolig 'Engen'): Uthuset måler rundt 8 x 5 meter og inneholder garasje og vedskåle, i tillegg til en overbygd carport. Taket er fra 2010. Elektrisk anlegg: I driftsbygningen er det et el-rom. Verkstedet i garasjen har innlagt 3-fas strøm. Bryggerhuset har ikke innlagt strøm, men står i skjøteledningsavstand fra fjøset. Gammel potetbu har ikke innlagt strøm. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Landbrukstakstenen beskriver byggverkenes tilstand, men ikke så grundig som en tilstandsrapport ville ha gjort. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Eiendomstype

Gårdsbruk

Oppvarming

Hovedbygning: Oppvarming med sentralfyr (el. kolbe) og radiatorer fra 1970. Det er også vedfyring, elektrisk gulvvarme og panelovner. Dagligstuen har peis. Kårbolig: Oppvarming med strøm og ved. Elektrisk gulvvarme i hovedinngang, på vaskerom og på bad i 2. etasje. Panelovn finnes på wc-rom og bad i 1. etasje. Boligen har peisestue i 1. etasje. Utleiebolig 'Engen': Oppvarming med ved og strøm. Driftsbygning: Oljefyrt varmluft korntørke fra 1993. Garasje m/verksted: Vedovn i gårdsverksted. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning. Adkomst til eiendommen skjer via fylkesvei (Dørumvegen). Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig avløpsnett, men har private septikanlegg. Kommunen opplyser at avløpsanlegget er i dårlig stand og må byttes ut om kort tid. Det foreligger ingen kommunale pålegg per 16.03.2026, men da anlegget ikke er forskriftsmessig, må det påregnes pålegg om utbedring.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil.   Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler.   Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger.   Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver - også en med lavere bud - anbefales overfor selger.   For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode.   Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Overtagelse skjer etter nærmere avtale mellom partene, men normalt ikke før første konsesjonsbehandling. Hvis kjøper ikke får konsesjon med bakgrunn i de forhold han har konsesjonsrisiko for, skal overtagelse og oppgjør likevel gjennomføres senest 4 uker etter at opprinnelig avslagsvedtak er truffet, eller på det tidspunkt partene er blitt enige om. Alle bygg og utearealer overtas i utgangspunktet uten ytterligere rydding og rengjøring, men selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han ønsker av møbler og interiør. Eiendeler som ikke er fjernet innen overtakelse, eller som det ikke er skriftlig avtalt at selger skal beholde, overtas vederlagsfritt av kjøper.

Boligselgerforsikring

Selger har valgt ikke å kjøpe boligselgerforsikring, men har likevel fylt ut selgers egenerklæringsskjema som en del av opplysningsplikten sin. Interessenter og budgivere plikter å gjøre seg kjent med innholdet i egenerklæringen, forut for inngivelse av bud.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr 17 900.    Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company    Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert.   Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/    Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/    Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 7 709 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for enebolig/fritid/tomt. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.    Ved kjøp av landbrukseiendom, herunder småbruk, er det kun forhold vedrørende våningshuset som omfattes av forsikringen.    Ved kjøp av kombinasjonseiendom dekker forsikringsselskapet bare for skader ved den delen av boligen som er regulert til boligformål.

Forsikringsselskap

Selger informerer om at hele bygningsmassen er fullverdiforsikret.

Avgiftsbeskrivelse

Dette inkluderer vann, avløp (slam), renovasjon og feiing. Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Den totale årlige kostnaden vil variere etter eiers eget forbruk. Fakturert beløp i 2025: - Vann: kr 197 327,46 - Avløp (slam): kr 9 936,- - Renovasjon: kr 11 793,- - Feiing: kr 1 955,- - Eiendomsskatt: kr 13 918,- Totalt: kr 234 929,46 Årsprognose for eiendomsskatt for 2026 er kr 15 620,-.

Moderniseringer og påkostninger

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år: 2018: - Driftsbygning: Installert fôringsutstyr. 2015: - Bygget 3 plansiloer. - Maskinhus: Tak tekket med betongstein. 2014: - Driftsbygning: Ny møkkjeller gravd og støpt. 2010: - Utleiebolig "Engen": Stor innvendig rehabilitering, inkludert ny planløsning i 2. etasje. - Utleiebolig "Engen": Nytt tak på bolig og uthus. - Utleiebolig "Engen": Nytt bad i 2. etasje. 2004: - Driftsbygning: Nytt løsdriftsfjøs bygget i vinkel til gammel låve. - Driftsbygning: Installert tradisjonell kaldlufttørke med 4 tekstil-siloer. - Driftsbygning: Installert De Laval melkerobot.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon til meglerforetakets klientkonto før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker tinglysing av skjøtet med overføring av hjemmel til seg, må det tas forbehold om dette i bud. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen frem til betaling skjer, selv om deler av kjøpesummen er gjort opp til rett tid.

Adgang til utleie

Eiendommen kan leies ut, men vær oppmerksom på eventuell boplikt, samt andre krav som måtte stilles ved utleie av både bygninger og jordbruksarealer.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette, for mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no. Kjøper overtar fra overtakelsesdagen ansvaret for eventuelle utbedringstiltak som senere må igangsettes og betales.

Sentrale lover

Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til landbrukstakstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder. Med bakgrunn i eiendommens klare næringselementer og at den er i full drift, selges den som en næringseiendom og med de regler som gjelder for slike salg. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er derfor begrenset jf. avhendingsloven § 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder uansett for kjøper. Når det gjelder våningshusene, så selges disse i henhold til avhendingslovens bestemmelser og skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er avholdt tilstandsrapporter på våningshusene, men det foreligger landbrukstakst og selger har fylt ut egenerklæringer for alle våningshusene. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningskyndig før det legges inn bud. Våningshusene har en mangel dersom de ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis våningshusene ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).» En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper forutsatt at kjøper får konsesjon.

Personopplysningsloven

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.

Annen informasjon

Odelsrett: Det er odelsrett på eiendommen. Det foreligger odelsfraskrivelse fra alle kjente odelsberettigede. Dette er alikevel ingen garanti for at det kan eksistere andre odelsberettigede. Odelsrett må hevdes av eventuelle odelsberettigede innen 6 mnd. fra overdragelse/tinglysing av skjøte. Dersom odelsrett benyttes annulleres avtalen mellom kjøper og selger så snart dom på odelsløsning foreligger. Kjøper bærer selv økonomisk risiko for eventuelle tap i den forbindelse. Ytterligere informasjon kan fås av megler.
Konsesjon: Konsesjonslovens §§ 9, § 9a og 15a lyder slik (etter lovendringen som trådte i kraft 01.07.25): § 9. (særlige forhold for landbrukseiendommer) Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på:   1. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området,   2. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning,   3. om erververen anses skikket til å drive eiendommen,   4. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet.   Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes.   Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar og stiftelser. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket, og på om eierformen fører til fordeler for landbruksdriften sammenlignet med personlig eierskap.   Første ledd nr. 3 og § 9 a gjelder ikke sak der nær slekt eller odelsberettiget søker konsesjon fordi de ikke skal oppfylle boplikten etter § 5 andre ledd. I slik sak skal det i tillegg til første ledd nr. 1, 2 og 4 blant annet legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Søkerens tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment.   § 9 a. (priskontroll ved erverv av landbrukseiendom) Ved avgjørelse av en søknad om konsesjon på erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål, skal det, i tillegg til momentene som er nevnt i § 9, legges særlig vekt på om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. For bebygd eiendom gjelder første punktum bare dersom eiendommen har mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord, eller dersom den består av mer enn 500 dekar produktiv skog. § 15 a.(konsesjonsrisiko) Er en søknad om konsesjon avslått, og avslaget helt eller delvis er begrunnet i at den avtalte prisen er for høy, kan avtalen om overdragelse ikke gjøres gjeldende mellom partene eller overfor offentlige myndigheter. Det samme gjelder når erververen er et selvstendig rettssubjekt som nevnt i § 9 tredje ledd første punktum, og avslaget helt eller delvis er begrunnet i eierformen. Eieren av en eiendom som er omfattet av priskontroll etter første ledd, kan kreve en bindende forhåndsuttalelse fra konsesjonsmyndigheten om hvor høy pris som kan godtas. Departementet kan gi forskrift om at prisvurderingen etter første ledd skal unnlates ved erverv av bebygd eiendom med et brukbart bolighus, dersom den avtalte prisen ikke overstiger en fastsatt beløpsgrense. Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket. Kjøperen bærer alle kostnader knyttet til konsesjonssøknaden. Overtakelse og oppgjør kan ikke finne sted før konsesjon er innvilget. Selger har risikoen for at konsesjon avslås med begrunnelse som oppgitt i konsesjonslovens § 15a, jf. §§ 9 og 9a. Det vil si at avslaget er begrunnet i at prisen er for høy, eller at erverver er et selskap med begrenset ansvar eller stiftelse. Hvis konsesjon ikke blir gitt med bakgrunn i dette, kan avtalen ikke gjøres gjeldende mellom partene eller offentlige myndigheter. Partene kan ikke fremme krav mot hverandre som følge av slik oppsigelse av avtalen.  Kjøper har risikoen for at konsesjon nektes med grunnlag i konsesjonslovens øvrige bestemmelser, herunder at ervervsformålet er i samsvar med de hensyn konsesjonsloven ivaretar, jf. lovens §§ 1 og 9. Ved et videresalg må kjøper i et slik tilfelle bære en risiko for at man ikke oppnår samme pris som man har kjøpt for. Kjøper risikerer følgelig ved et slik utfall å lide et økonomisk tap. Følgende gjelder i alle tilfeller for konsesjonsnekt hvor kjøper har en eller annen form for konsesjonsrisiko: Dersom kjøper ikke gis konsesjon, skal oppgjøres likevel gjennomføres, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-5(1), jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9(3), men da senest 4 uker etter at opprinnelig avslagsvedtak er truffet. I stedet for vilkåret om at kjøpers skjøte på eiendommen er tinglyst, er det i disse tilfellene et vilkår for frigivelse av kjøpesummen at kjøper har fått nødvendig sikkerhet for kjøpesummen gjennom tredjemannspant i eiendommen eller at det blir enighet mellom partene om annen sikkerhet.
Boplikt: Ny eier må påregne at boplikt vil bli ilagt som vilkår for konsesjon jf. konsesjonslovens § 11 annet ledd.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 234 929,46
• Eiendomsskatt: kr 13 918
• Informasjon om eiendomsskatt: I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Eiendomsskatten utgjør 4 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Eiendomsskattegrunnlaget er kr 6 693 000,-. Se kommunens nettsider for mer informasjon.