Stasjonsbakken 39

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 321 m²
BRA-i: 252 m²
BRA-e: 69 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Eiendommen har en separat garasjebygning med to garasjeporter. For øvrig er det parkering på egen tomt med asfaltert og gruset gårdsplass.

Eiendom

Tomteareal er 1 052 m² på eiet tomt.

Eiet tomt på 1052,2 m². Tomten er tilnærmet flat og er opparbeidet med plen, asfaltert og gruset gårdsplass, samt noe beplantning. Deler av tomten fremstår som naturtomt. Ifølge tilstandsrapporten er det stedvis dårlig fall bort fra bygningen, noe som kan medføre risiko for vannansamlinger. Arealet er beregnet og avvik kan forekomme ved en eventuell fremtidig oppmåling. Deler av eiendommens grenser er av eldre dato med lavere nøyaktighet, og den nøyaktige plasseringen kan derfor avvike noe fra det som er angitt i kartet.

Byggeår

1946

Innhold

Eneboligen over tre plan består av følgende rom: 1. etasje: vindfang, kjøkken, stue, soverom, bad, vaskerom og bod 2. etasje: fire soverom, toalettrom og bod Kjeller: fire boder Eneboligen har veranda og terrasse. Eiendommen har en separat garasjebygning på 69 m² med garasjerom og to boder. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndig ihht. vedlagte rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av plan- og bygningsmyndigheten.   Vi gjør oppmerksom på at antall soverom som er angitt i salgsoppgave er etter Forbrukertilsynets retningslinjer, og kun inkluderer soverom som er godkjent til varig opphold. De rommene som er opplistet ovenfor er angitt av bygningssakkyndig i tilstandsrapport og er etter takstbransjens retningslinjer, der det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet som er opplyst i tilstandsrapport kan likevel være i strid med byggetekniske forskrifter og/eller manglende godkjennelse, bruksendringer til rom for varig opphold m.m.    2. etasje er innredet og omgjort uten at dette er søkt om og uten at nødvendig godkjennelse er gitt av kommunen. Se utfyllende informasjon i tilstandsrapport og i salgsoppgaven bl.a. under "Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse". Vi gjør oppmerksom på at vi benytter kunstig intelligens (AI) som støtteverktøy i arbeidet med enkelte tekster og oppsummeringer. Tjenesten bidrar med utkast og struktur, men alt innhold er gjennomgått, kvalitetssikret og bearbeidet av ansvarlig megler.

Standard

En romslig enebolig fra 1946 med to etasjer over kjeller, fem soverom og separat garasje på en tomt på over 1 000 kvadratmeter. Boligen ble tilbygd i 1983 og har gjennomgått flere oppgraderinger: fasaden ble etterisolert og fikk ny kledning i 2013, vinduene ble i hovedsak skiftet samme år, og taket ble lagt om med nye takrenner og nedløp. Stuen er stor og har vedovn og luft-til-luft varmepumpe. Kjøkkenet fikk nye fronter etter 2002. Kjelleren er meget fuktig og har betydelige skader som krever utbedring. Badet og vaskerommet i 1. etasje har behov for omfattende oppgradering. Boligen egner seg for kjøper som ønsker å sette sitt preg på en eiendom med god plass og solid grunnstruktur. Inngangspartiet har teak hovedytterdør med 2-lags glass fra 1996. Vindfanget leder inn til hallen i 1. etasje, der trappen opp til 2. etasje starter. Hallen er romslig og gir plass til å henge fra seg yttertøy. Herfra er det adkomst til stuen gjennom en rundbue og videre til kjøkkenet og de øvrige rommene i etasjen. Vinduet i hallen er et malt vindu med 2-lags glass fra 1995. Stuen er boligens største rom og strekker seg over en god del av 1. etasje. En vedovn tilkoblet boligens aktive mursteinspipe gir varme og karakter til rommet. Luft-til-luft varmepumpen, installert i 2009 og sjekket høsten 2025, supplerer oppvarmingen. Rommet er delt i to soner av en rundbue, noe som gir et naturlig skille mellom sitteplass og en mer tilbaketrukket del. Fra stuen er det utgang til terrassen. Stuen ble malt i 2011. Kjøkkenet ligger i tilknytning til stuen og har plass til et stort spisebord ved vinduet. Innredningen har profilerte fronter som ble skiftet etter 2002. Benkeplaten er i laminat med nedfelt oppvaskkum i stål. Over benken er det fliser på vegg. Det er plass til komfyr og kjøleskap, og det er opplegg for oppvaskmaskin. Kjøkkenventilator med avtrekk ut er montert. På 1. etasje ligger ett soverom med vindu mot hagen. Rommet har plass til dobbeltseng med nattbord og er tilknyttet resten av etasjen via hallen. Badet i 1. etasje er fra 1983-tilbygget. Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett og badekar med åpen dusj. Toalettet ble skiftet i 2024. Det er elektrisk gulvvarme. Badet har et oppgraderingsbehov. Vaskerommet ligger i tilknytning til badet og er også fra 1983-tilbygget. Det har utslagsvask i stål og opplegg for vaskemaskin. Elektrisk gulvvarme er installert. Vinduet fikk nytt glass i 2026. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov. Terrassen i 1. etasje ble oppført i 2014 i impregnert trevirke over fundament av lettklinkerblokker. Den har adkomst fra stuen og fra terrenget via en trapp i impregnert tre. Rekkverket er av behandlet tre. Terrassen gir plass til utemøbler. Trappen opp til 2. etasje er en malt tretrapp med lukkede trinn og rekkverk av malt tre. Gangen i 2. etasje er romslig og fordeler adkomsten til fire soverom, toalettrom, bod og veranda. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert i gangen. I 2. etasje er det fire soverom. To av soverommene ble pusset opp i 2013 etter en taklekkasje: ett fikk nytt tak, nytt gulv og nye veggplater, det andre fikk nytt tak og nye veggplater. De fire soverommene varierer noe i størrelse og gir god kapasitet. Alle har vinduer mot hagen eller omgivelsene. Ett av rommene er ihht. byggetegning omgjort fra kjøkken, og to andre fra stue. I 2. etasje er det et toalettrom med utslagskum i stål, toalett og servantskap. Rommet har belegg på gulv, våtromsplater på vegger og takess i himling. Rommet har naturlig ventilering og brukes i dag som toalettrom. Verandaen i 2. etasje har adkomst fra gangen og er oppført over et innvendig rom. Rekkverket er i malt tre. Verandaen har vedlikeholdsbehov. Kjelleren er en grovkjeller med betonggulv og vegger i hovedsak av betong og mur. Det er tilkoblet vedovn i kjelleren. Stoppekran, vannmåler og varmtvannstank er plassert i kjellerbod. Kjelleren er meget fuktig og har betydelige skader som krever utbedring. Overflater: Gulv: Laminat og belegg. Vegger: Malt strie, malt tapet, malt panel og malte plater. Himling: Takess og malt panel. Lagring: Kjelleren inneholder fire boder. En kjellerbod huser stoppekran, vannmåler og varmtvannstank. En bod ved kjøkkenet i 1. etasje ble pusset opp i 2010. I 2. etasje er det en bod samt et walk-in-areal. Separat garasjebygg med garasjeplass og to boder. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Hvitevarer

Hvitevarer som medfølger stekeovn, kjøleskap og oppvaskmaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti. Gammel søppelstativ, huskestativ uten husker, hyller i kjeller medfølger også.

Adkomst

Se digitalt kart i finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 28.05.2026. Bygning: Enebolig oppført i 1946 i to etasjer over kjeller, tilbygd i ca. 1983. Grunnmurer er av sparesteinsbetong, betong og teglstein. Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse med utvendig stående bordkledning. Fasadene ble etterisolert og fikk ny kledning i 2013. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Boligen har en grovkjeller med støpt betonggulv og vegger i hovedsak av betong/mur. Det kan være krypkjeller under deler av bygningen, men disse har ikke etablert adkomst. Byggegrunn er breelvavsetning. Tak: Taket har saltaksform og er oppført av sperrebind/takstoler i tre med taktro av trepanel. Taktekkingen er av granulerte stålplater, lagt om i 2013. Det er ukjent vedrørende undertaket. Over flate himlinger er det etablert kaldloft med adkomst via luke i gang. Renner og nedløp er utført i lakkert metall, nytt i 2013. Pipe/Ildsted: Boligen har to mursteinspiper, hvorav den ene er avsluttet under taket på loftet. Den aktive pipa kan være delvis innstøpt i betong, synlig i kjelleren, og er flislagt i 1. etasje. Sotluker er plassert i kjeller. Det er tilkoblet vedovner i kjelleren og i stue. Vinduer: Bygningen har malte vinduer med 2- og 3-lags glass. I kjeller er det et vindu med 3-lags glass fra 1981. Vinduet i hall har 2-lags glass fra 1995. Flesteparten av vinduene er malte trevinduer med 2-lags glass, skiftet i 2013. Vaskeromsvinduet fikk nytt glass i 2026. Dører: Bygningen har en hovedytterdør i teak med 2-lags glass fra ca. 1996. Fra kjelleren er det en dobbel ytterdør i malt utførelse. Det er malte balkongdører med 2-lags glass fra 2013. Innvendig har boligen malte fyllingsdører. Trapper/adkomst: Ved inngangspartiet er det en utvendig trapp i støpt betong. Ned til kjeller er det en utvendig trapp i støpt betong med støpte sidevegger og himling, med en treluke over. Kjellertrappen er en tretrapp med åpne trinn i øvre del og betong i nedre del. Trappen til 2. etasje er en malt tretrapp med lukkede trinn og rekkverk. Balkong/terrasse: I 2. etasje er det en veranda med adkomst fra gang, oppført over et innvendig rom. Den har sinktekking som tettesjikt og rekkverk i malt tre. I 1. etasje er det en terrasse med adkomst fra stue og terreng, oppført i 2014. Terrassen er i impregnert trevirke på fundament av muligens lettklinkerblokker, med rekkverk av behandlet tre og trapp til terreng. VVS-installasjoner: Innvendige vannledninger er av kobber. Stoppekran og ny hovedstoppekran fra 2017 er plassert i kjellerbod. Avløpsrør er synlig i plast, med sluk av støpejern i kjeller. Kloakklufting skjer via vakuumventil i toalettrommet i 2. etasje. Varmtvannstanken på ca. 200 liter er plassert i kjellerbod og er vurdert til å være eldre enn 20 år. Ventilasjon: Rom for varig opphold har naturlig ventilering med spalteventiler i vinduene. Bad, vaskerom og toalettrom har naturlig ventilering. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut. Tekniske detaljer: Oppvarming skjer via vedovner i kjeller og stue, en luft-til-luft varmepumpe i stue fra 2009, samt elektriske varmekilder. Røykvarsling og brannslukkingsapparater er etablert. Garasje: Garasje oppført i én etasje, delvis over kjeller. Bygningen er oppført over grunnmur av lettklinkerblokker og støpt gulv på grunn. Veggkonstruksjon er oppført i bindingsverk, og er kledd med stående og liggende panel. Taket har saltak og er tekket med lakkerte stålplater. Etasjeskille over kjeller er av trebjelkelag. Vinduer med enkelt glass. Det er montert garasjeport. Garasjen ble tilbygd i 1994. Elektrisk anlegg: Boligen har i hovedsak en åpen el-installasjon. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gang i 2. etasje. Det elektriske anlegget er delvis av eldre dato og mangler dokumentasjon. Feil kan ikke utelukkes. Vedlikehold og utskiftninger må påregnes i tiden som kommer. I kjeller er det delvis løse ledninger og ledninger uten tilkobling (avisolerte med berøringsfare). Det bemerkes videre at det opplyses at strømmen er frakoblet fra kjelleren. Årsaken til dette er ikke kjent. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - 1946 -Det tas utgangspunkt i byggeåret. Annen informasjon om opprinnelig eller eldste installasjon i boligen er ikke tilgjengelig. Det utelukkes ikke at dette avviker med faktisk opprinnelig installasjonsår. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ukjent -Det kan ikke bekreftes at alt arbeid i boligen er utført av en elektroinstallasjonsvirksomhet på grunn av manglende dokumentasjon. Det vil si helt tilbake til opprinnelig installasjonsår. Anlegget kan være av en alder hvor det ikke er usannsynlig at deler av anlegget ikke er utført av en virksomhet. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Nei Det er foretatt utvidelser/oppgraderinger periodevis. Sist kjente oppgradering skal ha vært skifte av sikringsskap, men det er ukjent når arbeidet ble utført. Omfang av andre oppgraderinger er ikke kjent, og det finnes ingen kjent dokumentasjon. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Ukjent -Boligen selges som dødsbo. Det er ukjent om det har vært tilsyn/kontroll innen siste 5 år. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei -Kontaktperson er ikke kjent med at det har løst ut sikringer ofte. Det bemerkes at informasjonen vil være begrenset, på grunn av at dette er et dødsbo. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei -Kontaktperson er ikke kjent med at det har vært brann eller varmgang i anlegget. Det bemerkes at informasjonen vil være begrenset, på grunn av at dette er et dødsbo. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Ja Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja -Det elektriske anlegget er delvis av eldre dato og mangler delvis dokumentasjon. Feil kan ikke utelukkes. Vedlikehold og utskiftninger må påregnes i tiden som kommer. Det anbefales en utvidet el-kontroll utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Vinduer | Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Kjellervinduet har råteskader innvendig. Glasset er også punktert. Vinduer med råteskader må erstattes med nye. Se utbedring i sammenheng med å få senket fuktnivået i kjelleren. Fuktnivået i luften og på overflater vurderes å ha vært årsaken til at vinduet i dag fremstår med råteskader. - Dører | Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Det er påvist råteskader i den innerste døren, samt antydning til påbegynt råteutvikling i bunn av ytre dør. Døren(e) står foran utskiftning. Se utbedring i sammenheng med å få senket fuktnivået i kjelleren. Fuktnivået i luften og på overflater vurderes å ha vært årsaken til at døren i dag fremstår med råteskader. - Balkonger, terrasser og rom under balkonger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter. Oppbyggingen av terrasse/balkong øker faren for skjulte skader i konstruksjonene. Tettesjiktet i overgang mot underliggende takoverbygg er utført med feil omlegg på beslagløsning. Dette kan medføre lekkasjer inn i underliggende konstruksjon ved vannpåkjenning. Inn mot det ene ytterhjørnet er det påvist utettheter i tettesjiktet hvor det kan bli lekkasjer ved vannpåkjenning. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjiktet. Dette er en risikokonstruksjon. Oppbyggingen er ukjent f.eks. med tanke på lufting, varmeisolasjon og dampsperre. Håndlist har noe overflateslitasje. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Tekkingen må skiftes/utbedres. Tettesjiktet må utbedres eller skiftes for å sikre løsninger som ivaretar tettheten mot underliggende konstruksjon. Nærmere undersøkelser må foretas av konstruksjonen ved utbedringen. Dagens løsning kan medføre lekkasjer og følgeskader ved vannpåkjenning. Sjablongmessig estimat er kun satt for lokale utbedringer. Eventuelt vann fra verandaen må kunne renne tilfredsstillende ut på underliggende tak. Ut fra alder kan det være behov for å skifte ut dagens tettesjikt. Foreta nærmere vurdering av dette i sammen med allerede nevnte utettheter. Foreta nærmere undersøkelser av konstruksjonen. Mange skader på slike konstruksjoner skyldes manglende prosjektering og feil utførelse. Det er avgjørende at terrassen har korrekt oppbygging. Hvis dette ikke ivaretas kan det oppstå fuktskader i underliggende konstruksjoner. Overflatebehandling av håndlist anbefales. - Utvendige trapper | Det er registrert større skader i sideveggene. Det er registrert synlig og rustet armering i himlingen. Grunnmuren over trappen har også sprekker, som tyder på at konstruksjonen er i bevegelse. Skader i betong kan fortsette å utvikle seg ved påkjenning av f.eks. fukt og smeltet snø som fører til frostspreng. Rust i armering kan fortsette å utvikle seg, og få rustspreng over tid. Dette kan skade betongen i området. Bevegelser i konstruksjonen kan føre til større skader i grunnmuren, ettersom det allerede er symptomer på sprekker i området. Det forutsettes riving av dagens trapp, og oppføring av ny trapp i f.eks. impregnert tre. - Etasjeskille/gulv mot grunn | Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er påvist fuktskader i etasjeskiller. Det er registrert symptom på sopp/råte. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er påvist råteskader og at det tyter vann ved stikk med kniv i etasjeskiller ute ved grunnmur. Avviket ble påvist i trappeløpet, og kan ikke utelukkes å finnes andre steder. Kjelleren er meget fuktig, og kondensering og fuktopptrekk fra grunnmur er mulige årsaker. Omfanget av skadene er meget usikkert, da etasjeskilleren stort sett er lukket. Videre er det påvist misfarging og noe mugg-/soppvekst i kledde overflater på etasjeskilleren. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Ved måling i toalettrom og bod i 2. etasje er det påvist ca. 40 mm helning på gulvene. Det er ikke samme tendens på gulvene i rommene på undersiden, slik at årsaken er ukjent. Ved måling i stue i 1. etasje er det påvist ca. 15 mm total høydeforskjell. I gang i 2. etasje er det ca. 15 mm total høydeforskjell, samt merkbar skjevhet i overgang ved døråpning i rommet. Råteskadet treverk må skiftes. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. Det må foretas nærmere undersøkelser for å påvise omfang av skader i etasjeskiller mellom kjeller og 1. etasje. Sjablongmessig estimat kan påvirkes av omfanget av skadene, og er meget usikkert i dag. Det må foretas tiltak for å senke fuktnivået i kjelleren. Se også "Rom under terreng" og "Drenering". Bod og toalettrom i 2. etasje har såpass store skjevheter at opprettinger må vurderes. Andre skjevheter i rom vurderes ikke å påvirke normal bruk av boligen. - Rom Under Terreng | Det er i hulltaking påvist fukt-/råteskader. Ved hulltakingen var det ikke mulig å komme seg gjennom med hullboret. Det ble banket pigger inn i trevirket. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ved hulltaking ble målt til 55%, og gir optimale forhold for utvikling av mugg, sopp, råteskader og forekomst av treskadeinsekter. Fibrene i trevirket er fullt mettet av vann. Fuktopptrekk i grunnmur vurderes å være årsaken. Måling på overflater av betong/mur viser høye fuktverdier. Dreneringen kan være sviktende, om det i det hele tatt foreligger. Fundamenter og kjellergulv er med bakgrunn i byggeår og byggemetode på oppføringstidspunktet etablert direkte mot grunnmasser uten fuktsperre på undersiden. Det vil derfor være påregnelig at kjellergulv og nedre del av grunnmur trekker fukt. Det er påvist råteskader og at det tyter vann ved stikk med kniv i etasjeskiller ute ved grunnmur. Avviket ble påvist i trappeløpet, og kan ikke utelukkes å finnes andre steder. Kjelleren er meget fuktig, og kondensering og fuktopptrekk fra grunnmur er mulige årsaker. Omfanget av skadene er meget usikkert, da etasjeskilleren stort sett er lukket. Videre er det påvist misfarging og noe mugg-/soppvekst i kledde overflater på etasjeskilleren. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Tidligere badstu har nedsenket himling av ukjent årsak. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt årsak og omfanget på eventuelle skader. Det må foretas tiltak for å utbedre årsak til fukt-/råteskadene samt utbedre råteskadene. Økning av ventilasjonen og etablering av avfukter kan være mulige tiltak. Se "Drenering" for videre omtale. Det anbefales utvendig etterisolering av grunnmurer i forbindelse med fremtidig skifte av drenering. Minst halvparten av all isolasjon må være på utsiden av en betongvegg. Det gir tørrere vegg og redusert risiko for fuktskader på innvendig side av veggen. - Innvendige trapper | Deler av trappen har råteskader. I hovedsak er dette i områder hvor den har stått i direkte kontakt med betong/mur. Det må etableres ny trapp. Se utbedring i sammenheng med å få senket fuktnivået i kjelleren. - Innvendige dører | Enkelte av innvendige dører har betydelige skader. 1 innerdør i kjeller har tydelig råteskade. I et par andre innerdører i kjelleren er det registrert symptomer på begynnende nedbrytning i karmer mot betong. Dørene er generelt slitte i etasjen. Det er påregnelig med utskiftning av flere innvendige dører. Se utbedring i sammenheng med å få senket fuktnivået i kjelleren. - Fuktsikring og drenering | Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt. Det kan mangle fuktsikring på grunnmur på opprinnelig del. Noe usikkert, siden dette vil ligge under bakkenivå og ikke kan kontrolleres uten nærmere undersøkelser. Ut fra boligens alder utelukkes det ikke at utvendig fuktsikring på grunnmur mangler. Om drenering er etablert vil den kunne være av en alder med med begrenset funksjon. Ut fra observasjoner i kjeller vurderes det nødvendig å redrenere rundt boligen. Det er meget fuktig i etasjen, og det har blitt skader blant annet på etasjeskilleren, samt at det er registrert tegn på svikt i grunnmur i form av mørtel/sement som smuldrer som kan komme av langvarig fuktpåkjenning. Grunnmurer har tydelig misfarging og saltutslag, og det er påvist høyt fuktnivå i overflater av mur/betong. Det er også registrert noe grønske i innvendig grunnmur. Nevnte forhold er symptomer på høyt fuktopptak i grunnmurer og gulv. Drenering må skiftes. Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Det forutsettes at drenering og fuktsikring etableres/skiftes rundt hele boligen. Bemerk at det er noe usikkerhet rundt konstruksjonsutførelsen med tanke på eventuelle krypkjellere. Manglende oppgradering av drenering/fuktsikring kan føre til at allerede påviste skader på bygningen videreutvikler seg. Av dette kan det også forekomme følgeskader. Se eventuelt en utbedring i sammenheng med nevnte forhold i "Grunnmur og fundamenter". En kan i tillegg vurdere utvendig tilleggsisolering av grunnmur for å bedre uttørkingsvilkårene i muren. - Bad, 1. Etasje | Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er påvist utettheter i enkelte overganger, samt løsnet belegg og våtromstapet. Enkelte plasser er det registrert luftlommer ved disse, som symptom på at de har løsnet fra underlaget. Ukjent årsak til hulrom. Tapet vil løsne over tid, da limet blir dårligere med alderen. Skjøtene er spesielt skadeutsatte ved dette materialet. Inne i hjørnet under dusjen er det symptom på mugg i overflaten. Usikkert om det er fuktskade eller eventuelt dårlig ventilasjon som årsak. Rommet har kun naturlig avtrekk og ingen tilluft. Dette øker risikoen for muggvekst. Det er vindu og dør i våtsonen med materialer som ikke tåler påkjenning av vann. Vinduslistene er blitt slitte. Rommet har aldrende tettesjikt og sluk. Tapet og belegg har passert sin forventede brukstid. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og påviste forhold. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Det må påregnes oppgraderinger for at rommet skal tåle normal bruksbelastning. Frem til dette må det tas i bruk et lukket dusjkabinett for videre bruk av rommet med dagens tilstand, samt at en må holde overflater under oppsikt. Sjablongmessig estimat er satt for renovering av et tilsvarende rom iht. dagens forskriftskrav fra bunnen av. Avvik kan forekomme ved innhenting av pristilbud. Valg av overflater vil kunne påvirke kostnaden. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Vaskerom, 1. Etasje | Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er stedvis løsnet våtromstapet. Belegget har noe hulrom på oppbrettet sokkel. Ukjent årsak til hulrom. Tapet vil løsne over tid, da limet blir dårligere med alderen. Skjøtene er spesielt skadeutsatte ved dette materialet. Belegget virker å være helt. Det er noe misfarging på belegget ved skap mot stue av ukjent årsak. Varmgang eller misfarging fra gulvvarmen er en mulig årsak. Rommet har kun naturlig avtrekk og ingen tilluft. Dette øker risikoen for muggvekst. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Det må påregnes oppgraderinger for at rommet skal tåle normal bruksbelastning. Frem til dette må en holde overflater under oppsikt. Sjablongmessig estimat er satt for renovering av et tilsvarende rom iht. dagens forskriftskrav fra bunnen av. Avvik kan forekomme ved innhenting av pristilbud. Valg av overflater vil kunne påvirke kostnaden. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Gulvvarmen kan ha behov for nærmere undersøkelse med tanke på misfarging i belegg. Eventuelt må en også sørge for at overflater holdes fri for utstyr tett mot overflaten. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Nedløp og beslag | Det ble registrert buling/deformasjon i nedløpsrør, som et symptom på frostspreng. Nedløp/renner er ikke funksjonstestet av undertegnede. Nærmere undersøkelser anbefales, og ved utettheter bør utskiftinger foretas. Deler med deformasjon må utover dette skiftes for å lukke avvik. Frostspreng i nedløpsrør må sies å være normalt i Fjellregionen/Østerdalen, og er erfaringsmessig registrert forholdsvis ofte. - Veggkonstruksjon | Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Ut fra synlig utførelse i nedre kant av kledning mot vindsperre/veggkonstruksjon registreres det redusert/manglende lufting. Deler av kledning har misfarging/slitasje. Kledning på utstikk i vegg ved inngangspartiet har noe slitt overflatebehandling. Innunder disse utstikkene er det ikke beslag i overgang mot veggen. Det kan trekke snø og annen nedbør inn her. Det er blitt småsprekker i bunn av kledning over enkelte vinduer og dører pga. at den er lagt for tett mot beslagene. Vann vil trekke opp i endeveden. På generelt grunnlag anbefales det utbedring av luftingen, men det er ikke registrert utvendige symptomer som følge av dårlig lufting. Dårlig lufting av kledning kan medføre fuktskader i veggen på grunn av sen uttørking av fukt i veggen, som kan oppstå på grunn av inndriv av nedbør og kondensering. Vær oppmerksom på dette. Deler av kledning har behov for rens og overflatebehandling. Det må etableres tilstrekkelig beslag e.l. under veggutstikk ved inngangspartiet. Risikoen ved avviket er at fukt fra nedbør kan trekke inn i konstruksjonen og øke faren for skadeutvikling. Kledning må tilskjæres mot beslagene for å hindre videre utvikling av skader i trevirket. - Takkonstruksjon/Loft | Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. Det er en del misfarging i treoverflater på loftet. Årsaken kan være at det ikke er etablert lufting i kombinasjon med manglende eller utett dampsperre mot varme rom. Konstruksjonen tyder å kunne være betydelig underdimensjonert, men det er ikke tegn på svikt. Ikke uvanlig å se dette i eldre takkonstruksjoner som dette. Ved pipa er det påvist noe muselort. Det er registrert angrep av treskadeinsekt i enkelte taksperrer. Ved befaringen var det ikke registrert svikt, men det er vanskelig å påvise om sperrene har vesentlige svekkelser uten nærmere undersøkelser. Ingen synlige insekter her ved sperrene under befaringen. Treskadeinsekter opptrer gjerne i fuktig trevirke, men det er ikke påvist noen skadelig fukt ved befaringen. Det tyder å være angrep i trevirke med barkrester. Insekter, som råteborebille, myk borebille og blåbukk, angriper hovedsakelig trevirke med barkrester eller råteskadet trevirke, og gir som regel ikke alvorlige bygningsmessige skader. Dette betyr likevel ikke at det ikke finnes skader. Lufting/ventilering bør forbedres. Lufting av takkonstruksjonen bør forbedres for å forebygge risiko for fuktskader pga. kondensering i konstruksjonen og isdannelse på taket. Endret bruk av boligen kan medføre behov for bedre lufting. Økt lufting kan medføre kondensproblemer, siden man tilfører kaldere luft til eventuell varm og fuktig luft innenfra. Vurder derfor først nærmere undersøkelser og eventuelt forebyggende tiltak, slik som etablering/tetting av dampsperre. Dampsperren har til hensikt å hindre varm vanndamp fra innvendige rom i å komme ut til kald side av konstruksjonen. I kombinasjon med disse tiltakene kan det også være aktuelt med etterisolering, med tanke på at dagens isolasjonslag vil ha begrenset isoleringsevne. Det må foretas nærmere undersøkelser av takkonstruksjonen. Selv om det ikke er påvist synlig svikt ved befaringen, kan det ikke utelukkes at forholdet kan forverre seg på vinterstid med mer belastning på taket. Dette med tanke på både symptomer på angrep fra treskadeinsekt, og at konstruksjonen kan være betydelig underdimensjonert. Skadene fra treskadeinsekter utvikler seg ofte over flere år, og det er viktig å identifisere hvilken art som har forårsaket skaden for å kunne vurdere riktige tiltak. Mus kan gnage på treverk, isolasjon og ledninger, noe som kan føre til dårlig energieffektivitet, brannfare og vannskader. Det kan være hensiktsmessig med en nærmere gjennomgang, da det er vanskelig å påvise eventuelle skjulte feil av undertegnede. Tiltak vurderes deretter. - Vinduer | Isolerglasset er mer enn 30 år gammelt, og det er økt risiko for punktering i tiden som kommer. Jevnlig kontroll av isolerglass anbefales med tanke på økt risiko for punktering. Utskiftinger vurderes fortløpende om punktering skulle oppstå. Enten selve glasset, eller hele vinduet. - Dører | Døren fremstår med noen fuktmerker i utvendig overflate. Isolerglass er mer enn 30 år gammelt, og det er økt risiko for punktering i tiden som kommer. Vedlikehold er påregnelig. Jevnlig kontroll av isolerglass anbefales med tanke på økt risiko for punktering. Utskiftinger vurderes fortløpende om punktering skulle oppstå. Enten selve glasset, eller hele døren. - Balkonger, terrasser og rom under balkonger | Overflater er noe slitte og har vedlikeholdsbehov. Trappen vipper ved skjevbelastning. Det anbefales vedlikehold. Trappen anbefales forankret bedre. - Utvendige trapper | Betongtrapp har mindre sprekker/skader. Det er påvist noen mindre sprekker i trappen. Enkelte av disse er tidligere forsøkt utbedret. Reparering av sprekker kan være påregnelig. Følg med på eventuell utvikling. - Pipe og ildsted | Den aktive pipa har noe sprekkdannelse i kjeller, samt at det delvis er påvist sprekker i pipe og brannmur i 2. etasje. Bunn av pipestokk på aktiv pipe har en del avskallet puss på 1 side i kjeller. Sotluke på aktiv pipe er slitt og vond å få lukket tilstrekkelig. Det er også noe misfarging og rust ved luka. Ovnsrøret i kjeller virker å ha utettheter. Fra loft er det en del synlig beksot på pipemuren. Usikkert om pipa har tilstrekkelig kontrollmulighet i kjeller. Bør vurderes videre av brann-/feiervesen. Pipa som er tatt ut av bruk er innkledd/tildekt. Sotluka har rustskader. Det bemerkes en del løs tegl inne i luka. Følg med på eventuell utvikling av riss/sprekker i pipe. For å lukke avviket må sprekker/riss utbedres, da disse kan tyde på svakheter i muren. Avskallinger i puss anbefales utbedret. Langvarig fuktpåkjenning kan ha svekket dagens puss. Det er behov for utbedringer av sotluka. Eventuelt må den skiftes. Luka må kunne lukkes tilstrekkelig for å bevare tettheten i åpningen. Om ovnen i kjeller fremdeles skal tas i bruk, må det foretas tiltak på ovnsrøret. Utvendig beksot på pipe tyder på at det også kan være en del beksot i pipeløpet. Pipebrann oppstår når tjæresot, kalt beksot, antennes og begynner å brenne. Beksot antennes lett. For å fjerne beksot må fyringsmønsteret endres eller skorsteinen må mekanisk fjernes ved at skorsteinen/pipa freses. Dette gjøres ved bruk av drill som festes til nylonstenger med kjetting, wire eller plastfibere i enden. Med bakgrunn i påviste avvik og for en vurdering av eventuelle tiltak anbefales en ytterligere kontroll av pipa/ildsteder utført av brann- og feiervesen. Pipe som er tatt ut av bruk er ikke vurdert videre av undertegnede. Eventuelt bør denne fjernes på forsvarlig vis. - Krypkjeller | Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Krypkjeller har en uavklart situasjon, konstruksjon med skadepotensiale. Det er ikke foretatt kartlegging av hvilke områder krypkjeller er etablert. I hovedsak er det vurdert krypkjeller hvor boligen er tilbygd under bad og vaskerom, samt ved vindfanget. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Det må foretas videre kartlegging. Vær oppmerksom på risikoen ved en krypkjeller som ikke har adkomst. Det bør etableres adkomst, samt at konstruksjonen bør undersøkes nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. - Innvendige trapper | Oppunder trappen er det påvist misfarging/muggvekst, synlig fra kjellertrappen. Dette kommer av fukt/kondensering fra kjelleretasjen. Se allerede nevnte punkter om kjelleretasjen med tanke på uttørking av denne. Tørrere luft i kjelleren vil bety at risikoen for muggvekst i trevirke blir mindre. - Vannledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er påvist at vannrør som er utsatt for kulde har mangelfull isolering. Boligen har vannrør av ukjent alder, men de vurderes å generelt ha passert halvparten av forventet brukstid. Vannrør i kjeller kan være frostutsatte. Det er påvist noe rusting ved stoppekranen. Dette vurderes å komme av fuktnivået i etasjen. Utekranen som er ført gjennom grunnmur på baksiden er opplyst å ikke være i bruk. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Vannrør må isoleres i kalde rom. Hold stoppekran under oppsikt. I dag er det ikke registrert skader som følge av rust, men dette kan utvikle seg. Nærmere påvisning av alder og eventuelle behov for tiltak anbefales med hjelp av en rørlegger. - Avløpsrør | Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Boligen har avløpsrør av ukjent alder, men de vurderes å generelt ha passert halvparten av forventet brukstid. Det er kun registrert lufting med vakuumventil og er en sekundærløsning for lufting av kloakk. Skal avviket lukkes, må løsning på lufting av kloakk etableres. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. I dag er det krav til at hovedkloakk skal luftes over tak. Nærmere påvisning av alder og eventuelle behov for tiltak anbefales med hjelp av en rørlegger. - Varmesentral | Forventet levetid på en varmepumpe er ca. 12-15 år. Med bakgrunn i alder vil det være risiko for feil på anlegget, eller at anlegget ikke fungerer optimalt, og som krever utbedring/utskifting. Vær oppmerksom at det på grunn av alder kan oppstå funksjonsfeil. Service anbefales annen hvert år. - Varmtvannstank | Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Tanken er plassert i rom uten sluk og har ingen annen lekkasjesikring. Tanken vurderes eldre enn 20 år. I samme rom står det også en eldre bereder som er tatt ut av bruk. Denne bør fjernes. Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Det anbefales å etablere lekkasjesikring direkte til avløp fra trykkventil. Eventuelt lekkasjevann kan fukte opp betongen og føre til økt fuktnivå i rommet. Ta kontakt med en rørlegger for videre vurdering med tanke på alder. - Grunnmur og fundamenter | Grunnmuren har sprekkdannelser. Grunnmur har stedvis sprekkdannelse og slitasje i pusslaget. Grunnmurer har stedvis smuldret mørtel/puss. Dette indikerer at bindemiddelet forvitrer og/eller har svakheter. Det er ikke påvist betydelige svekkelser, men tiltak anbefales. Bruk av tegl i grunnmur har flere risikomomenter, spesielt knyttet til fukt og frost. Av byggeforskrift 1949 (3 år etter oppføring av boligen), ble det forbudt å bruke teglstein i grunnmurer mot terreng, nettopp på grunn av risikoen for fuktopptak og frostsprengning. Påviste skader må utbedres. Foreta nærmere undersøkelser for å påvise fullt omfang. Observasjoner av sprekker anbefales over tid, for å bekrefte eller avkrefte en negativ utvikling. Påfør puss i sprekkene for å påvise eventuelle bevegelser. Tiltak kan vurderes deretter. Sprekker og riss kan også være symptom på redusert styrke i grunnmuren. Langvarig fuktpåkjenning kan vaske ut kalken i mørtelen, noe som gir redusert fasthet og strukturendringer. Dette kan føre til at mørtelen smuldrer opp, spesielt på fasader utsatt for slagregn eller dårlig drenering. Se tiltaket i forbindelse med en oppgradering av dreneringen. Per i dag er det ikke vurdert behov for umiddelbare tiltak, men en må påregne utbedringer for å begrense/stanse skadeutvikling, samt at det ut fra alder og byggematerialer kan foreligge skader som er vanskelig å påvise. - Terrengforhold | Terrenget rundt boligen er tilnærmet flatt eller har dårlig fall bort. Det er risiko for vannansamlinger inn mot bygningen med påfølgende økt belastning på fuktsikring/drenering. Det anbefales terrengjusteringer for å lede overflatevann tilfredsstillende bort fra grunnmur. Terrenget bør ha fallforhold på 1:50 minimum 3 meter ut fra bygningen for optimal avrenning iht. anbefaling i SINTEF Byggforsk. Dårlig/manglende fall ut fra grunnmuren kan medføre økt fuktbelastning på drenering/grunnmur, og øker risikoen for følgeskader. - Utvendige vann- og avløpsledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Utvendige vann- og avløpsledninger har delvis ukjent utførelse og alder. Det utelukkes ikke at de har nådd en alder med usikker restlevetid. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Det kan være hensiktsmessig å kontakte en rørlegger for nærmere undersøkelser. - Toalettrom, 2. Etasje | Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Rommet kan ikke brukes som våtrom med dagens tilstand, på grunn av utettheter i belegget og ca. 40 mm motfall fra sluket. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l. Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Elektrisk avtrekksvifte og tilluft bør etableres for optimal ventilering. Naturlig avtrekk vil ikke fungere optimalt når det er liten temperaturforskjell inne og ute og når det er vindstilt. NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 1. Om rommet tas i bruk som våtrom uten å foreta omfattende oppgraderinger, er det høy risiko for at det blir skader i tilliggende konstruksjoner. Det bør foretas opprettinger av gulvet, da dagens skjevheter er merkbare. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Taktekking | Taktekkingen er av granulerte stålplater. Ukjent vedrørende undertaket. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det var vanskelig å få reist stigen til taket på grunn av høyden opp til takfoten. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Kontrollen er såpass begrenset at det må påregnes ny undersøkelse ved tilstrekkelige sikkerhetsforhold for å sette tilstandsgrad. På grunn av høyden var det ikke mulig å se baksiden av taket, og det ble kun inspisert fra andre siden av veien på fremsiden. - Tilliggende konstruksjoner vaskerom, 1. Etasje | Relevante vegger for hulltaking er ikke tilgjengelig for kontroll, da de ligger etablert mot badet, og at disse har tettesjikt. Vegg mot stue vurderes ikke aktuell for kontroll, da dette er et vaskerom, og vil ha hatt minimalt eller ingen fuktpåkjenning her. Annen fuktkontroll viser ingen skadelig fukt, men det er en viss risiko for at fukt kan trenge inn i skjøter i tapet. Helse, miljø og sikkerhet - Rømningsveier | Det kan være avvik ved rømningsveier på 2 soverom i 2. etasjen, da det er mer enn 5 meter ned fra brystningen på vinduene. Alternativ rømningsvei skal være etablert fra minimum annen hvert rom for varig opphold i etasjer uten direkte adkomst til bakken (dvs. rømning i tilstøtende som har rømningsvei og direkte adkomst fra gjeldende rom). Det er noe usikkert om det er tilstrekkelig rømning via verandaen, da denne ikke har direkte adkomst fra soverommene. - Sikkerhet innvendige trapper | Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Trapp opp til 2. etasje: Trappen har kun 1 håndløper. Det er åpninger større enn 10 cm i rekkverket. Rekkverket er lavere enn 90 cm. Kjellertrapp: Trappen mangler rekkverk og håndløpere. Der over 10 cm avstand mellom trinn. Trapp opp til 2. etasje: Dagens forskrift setter krav til håndløper på begge sider i trapper. Manglende håndløper reduserer muligheten for støtte og stabilitet ved bruk av trappen, og øker risikoen for fallulykker, særlig for barn, eldre og personer med redusert balanse. Åpninger i rekkverk anbefales forminsket til maks 10 cm, slik at sikkerheten til barn og dyr ivaretas. Rekkverket bør forhøyes til minimum 90 cm. For lavt rekkverk gir redusert personsikkerhet og øker risikoen for fall. Kjellertrapp: Av hensyn til personsikkerhet anbefales det å etablere rekkverk i samsvar med gjeldende sikkerhetsnivå. Manglende rekkverk gir redusert personsikkerhet og øker risikoen for fall. Håndløper anbefales montert på begge sider av trappen for bedre sikkerhet ved bruk. Manglende håndløper reduserer muligheten for støtte og stabilitet ved bruk av trappen, og øker risikoen for fallulykker, særlig for barn, eldre og personer med redusert balanse. Dagens forskrift setter krav til håndløper på begge sider i trapper. Åpninger i trinn anbefales forminsket til maks 10 cm, slik at sikkerheten til barn og dyr ivaretas. - Sikkerhet veranda | Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Verandarekkverket i 2. etasje er under 100 cm, som er dagens krav. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. For å lukke avviket anbefales det at høyden endres til 100 cm, som er dagens krav. For lavt rekkverk gir redusert personsikkerhet og øker risikoen for fall. - Sikkerhet utvendige trapper | Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper. Utvendig kjellertrapp mangler rekkverk og håndløpere. Trapp ved terrasse mangler rekkverk og håndløpere. Det er krav om rekkverk der hvor det er mer enn 50 cm ned til bakkenivå. Av hensyn til personsikkerhet anbefales det å etablere rekkverk i samsvar med gjeldende sikkerhetsnivå. Manglende rekkverk gir redusert personsikkerhet og øker risikoen for fall. Håndløper anbefales montert på begge sider av trappen for bedre sikkerhet ved bruk. Manglende håndløper reduserer muligheten for støtte og stabilitet ved bruk av trappen, og øker risikoen for fallulykker, særlig for barn, eldre og personer med redusert balanse. Dagens forskrift setter krav til håndløper på begge sider i trapper. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Boligen varmes opp med elektrisitet og varmepumpe. Det er installert en luft-til-luft varmepumpe i stuen i 1. etasje. Elektrisk gulvvarme er på badet og på vaskerommet i 1. etasje. Vedovner er tilkoblet i både stue og kjeller. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med. Det foreligger følgende pålegg eller krav på eiendommen: - pulverapparat er over 10 år Pulverapparat over 10 år blir kastet og nytt blir kjøpt og plassert i 1.etasje

Strømforbruk

Det antas et årlig forbruk på ca 20.000 - 30.000 kWh. Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil.   Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler.   Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger.   Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver - også en med lavere bud - anbefales overfor selger.   For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode.   Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Andre relevante opplysninger

Interessenter og budgivere gjøres spesielt oppmerksom på at eiendommen/boligen ikke vil bli ryddet eller rengjort ytterligere før overtakelse, den selges slik den fremstår på visningen.

Boligselgerforsikring

Megler gjør særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke spesifikk kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene i denne salgsoppgaven. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand av bygningssakkyndig. Selger har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For landbruks- og kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for våningshus og boligdelen. Kjøper gjøres oppmerksom på at boligen ikke vil bli ytterligere rengjort/hovedrengjort i forbindelse med overtagelsen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr 17 900.    Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company    Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert.   Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/    Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/    Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 7 709 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for enebolig/fritid/tomt. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.    Ved kjøp av landbrukseiendom, herunder småbruk, er det kun forhold vedrørende våningshuset som omfattes av forsikringen.    Ved kjøp av kombinasjonseiendom dekker forsikringsselskapet bare for skader ved den delen av boligen som er regulert til boligformål.

Avgiftsbeskrivelse

Dette inkluderer vann, avløp, renovasjon og feiing. Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Den totale årlige kostnaden vil variere etter eiers eget forbruk. Basert på tilgjengelige data for 2026 er de årlige avgiftene som følger: - Vann: kr 4 533,- - Avløp: kr 3 377,- - Renovasjon: kr 4 985,- - Feiing: kr 616,- - Eiendomsskatt: kr 3 806,- Totalt: kr 17 317,- Årsprognose for 2026 er kr 13 511,-. Dette er basert på årlige satser for vann, avløp og renovasjon, samt fakturert beløp for feiing.

Moderniseringer og påkostninger

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år: 2024: - Nytt toalett installert på badet nede 2017: - Ny hovedstoppekran og montering av vannmåler 2013: - Omlegging av taktekking, samt nye takrenner, nedløp og pipehatt utført av Stein Nygjelten - Etterisolering av fasader og ny utvendig kledning utført av Stein Nygjelten 1997: - Utbedring etter lekkasje på bad i andre etasje, etterfølgende benyttet som toalettrom Ukjent årstall: - Sikringsskap med automatsikringer installert

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon til meglerforetakets klientkonto før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker tinglysing av skjøtet med overføring av hjemmel til seg, må det tas forbehold om dette i bud. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen frem til betaling skjer, selv om deler av kjøpesummen er gjort opp til rett tid.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Bolig med en boenhet kan fritt leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for beboelse/varig opphold og så fremt den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Radon

Kommunen har plikt til å informere om naturfarer som er kjent. På kart/plan som megler har mottatt fra kommunen er området der eiendommen ligger markert usikker aktsomhet for radon. Radon er et radioaktivt grunnstoff og finnes i byggegrunnen, særlig i grunn med alunskifer og visse typer granitt. Lokale grunnforhold er derfor avgjørende for mengden radon som kan trenge inn i en bygning. Opphold i rom med høye radonkonsentrasjoner over lengre tid gir økt risiko for alvorlig sykdom. Du finner mer informasjon på hjemmesidene til Statens strålevern og Norges geologiske undersøkelse, www.stralevernet.no og www.ngu.no.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.avhendingsloven § 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon Dersom kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 13 511
• Eiendomsskatt: kr 3 806
• Informasjon om eiendomsskatt: I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Se kommunens nettsider for mer informasjon.