Høybråtenveien 78

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 203 m²
BRA-i: 186 m²
BRA-e: 17 m²
TBA: 41 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Etasje

2

Parkering

Parkering gjøres både på asfaltert og gruset gårdsplass, i tillegg til i frittstående garasje på 17 m².

Eiendom

Tomteareal er 873 m² på eiet tomt.

Eiet tomt på 873 m². Tomten er pent opparbeidet med asfaltert gårdsplass, gruset biloppstillingsplass, gjerder, plen, diverse beplantning og trær. Arealbekreftelse for tomten mottatt kommunen datert 20.02.2026 viser at tomtens areal er på 937 m². Det gjøres oppmerksom på at 64 m² av tomtens nordside blir overført til nabotomt gnr/bnr 107/1065 (Tomines vei 32). Arealet blir overført i forbindelse med arveoppgjør i 2011. Erklæring om arealoverføring er sendt inn til kommunen og er per 02.04.2026 under behandling. Dokumentasjon ligger vedlagt i salgsoppgaven og gjeldende areal som overføres vises som skravert på tegning.

Byggeår

1968

Innhold

Boligen går over to etasjer og består av: 1. etasje: To vindfang, fire boder, entré, et soverom, kjøkken, stue, toalettrom og baderom. 2. etasje: Stue, kjøkken, bad og to soverom.

Standard

1. ETASJE Seksjon nr. 1 Vindfang: Praktisk vindfang med tilgang til to boder og entré. Fra den ene boden er det trapp ned til krypkjeller. Entré: Romslig entré med gode innrednings- og oppebevaringsmuligheter ved innsetting av garderobe eller kommode. Her er det adkomst til alle rom i denne seksjonen med unntak av soverom. Kjøkken: Eldre kjøkkeninnredning med folierte skrog, slette fronter, laminert benkeplate, og frittstående hvitevarer som komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er mekanisk avtrekk over komfyr med avtrekk gjennom yttervegg. Kjøkkenet har adkomst fra både stue og entré. Toalett: Separat toalettrom med en innredning bestående av gulvmontert toalett, servant og speil. Bak toalettet er det skap hvor det er plassert en varmtvannsbereder som er tilkoblet via stikkontakt og ikke fast elektrisk tilkobling. Toalettrommet har belegg på gulv, og vegger og himling er kledd med plater. Baderom: Videre har man et baderom som er innredet med badekar, vegghengt servant og opplegg for vaskemaskin. Baderommet har overflater bestående av flis på gulv, og plater på vegger og i himling. Soverom: Fra stuen er det tilgang til soverommet som er av god størrelse med plass til å innrede med dobbeltseng, nattbord og mediemøbler. Langs vegg er det en skyvedørsgarderobe med delvis speilfront og glatte fronter. Soverommet har store vinduer ut mot hage som sørger for et pent utsyn og godt med lysinnslipp. Stue: Stuen har en fin utforming som gir rom for gode og naturlige møbleringssoner. Her kan man fritt innrede med en sofagruppe, stuebord, spisestue og mediemøbler. Fra stuen er det utgang til terrasse. Terrasse: Boligen har to flotte terrasser hvor den ene har adkomst fra stuen. Denne terrassen ligger nordvestvendt og er på 20 m² med god plass til ønsket utemøblement. Fra terrassen er det trapp ned og videre ut til hagen. Den andre terrassen er ved inngangspartiet til snr. 2. Den ligger sørvendt og er på 21 m². Oppbevaringsplass: To boder med adkomst fra vindfang. Trapp ned til krypkjeller fra den ene boden. Seksjon nr. 2 Vindfang: Boligens andre seksjon har adkomst fra terrasse. Man kommer inn i et vindfang som har tilgang til en innvendig bod og videre inn til en entré. Entré: Både vindfanget og entréen har flislagt gulv, og fra entréen har man adkomst til en til innvendig bod. Her er det trapp opp til boligens 2. etasje. Oppbevaringsplass: To innvendige boder. 2. ETASJE Seksjon nr. 2 Stue: Lys og luftig stue med store vindusflater som gir et godt utsyn utover nærområdet i tillegg til rikelig med dagslys inn i rommet. Her er det gode møbleringsmuligheter med plass til sofa, stuebord og mediemøbler. Kjøkken: Kjøkkeninnredning med folierte skrog, profilerte fronter, laminert benkeplate, og frittstående hvitevarer som stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Over stekeovn er det mekanisk avtrekk med avtrekk i egen kanal gjennom yttervegg. Ved vindu er det plass til en spisegruppe. Baderom: Lyst og romslig baderom med flislagt gulv og baderomsplater på vegger og malte plater i himling. Baderomsinnredningen består av gulvmontert toalett, servant med underskap, speil, dusjsone og varmtvannsbereder. Soverom: I denne etasjen har man to gode soverom, og felles for begge soverommene er at de har god plass til dobbeltseng, nattbord og mediemøbler, i tillegg til store vindusflater og godt med oppbevaringsplass i kott. Oppbevaringsplass: To boder i 1. etasje. Flere kott tilknyttet soverom. Se oversikt over tilstandsgrad TG 2 og TG 3 under punktet "Byggemåte" samt i vedlagt tilstandsrapport. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke forholdene som er gitt TG 2OG TG 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelle andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Adkomst

Se digitalt kart i Finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 13.03.2026. Bygning: Tomannsbolig oppført i 1968. Boligen er oppført i trekonstruksjon med yttervegger i bindingsverk, etasjeskillere i trebjelkelag og saltak i trekonstruksjon. Fundamentering er på grunnmur i betong. Bygningen har to etasjer. Det foreligger ferdigattest fra 1972 for om- og tilbygging av hytte til bolighus, og ferdigattest fra 1988 for til- og ombygging av tomannsbolig. Yttervegger er kledd med stående trekledning, og lufting av kledningen er ikke verifisert, noe som er normalt for byggeåret. Etasjeskillere er i trebjelkelag. Over krypkjelleren er det etablert en enkel understøttelse med stenderverk fra fjell. Fundamentering er på en ringmur i plasstøpt betong mot krypkjelleren. Adkomst til krypkjeller er via en trapp fra en bod i første etasje. Det er observert ventiler, men ingen synlig fuktsperre på grunn. Byggegrunnen består av fjell. Dreneringens alder er ukjent, men antas å være fra byggeår. Takvann ledes ikke bort i et lukket system, men avsluttes ved terrenget. Terrengfallet fra grunnmuren kunne ikke kontrolleres på grunn av snø. Tak: Boligen har en saltakskonstruksjon i tre, antatt fra byggeåret. Det er skrå himling i 2. etasje uten tilgjengelig loftsrom. Taket er tekket med lakkerte stålplater, lagt om på et ukjent tidspunkt. Undertakspapp, sløyfer og lekter er fra byggeåret. Takrenner og nedløp er i plastbelagt stål av eldre dato, og takvannet ledes ut på terrenget. Det er en presenning rundt pipen, og det opplyses at pipebeslag bør etableres for en permanent løsning. Pipe/ildsted: Boligen har teglpipe med en tilkoblet vedovn av eldre modell i stuen. Det er også et pipeløp til den andre delen av tomannsboligen. Vinduer: Vinduene er hovedsakelig trekarmvinduer med 2-lags isolerglass, datostemplet fra 1984 og 1988. Dører: Ytterdørene er fra byggeår. Innvendige dører er lettdører uten pakninger i karmen. Innvendige trapper: Innvendig trapp i trekonstruksjon med åpne opptrinn går fra 1. til 2. etasje. Terrasse: Det er en terrasse på 21 m² med utgang fra vindfang og en terrasse på 20 m² med utgang fra stue. Begge er oppført i trekonstruksjon med impregnert trevirke. VVS-installasjoner: Boligen er tilknyttet kommunalt vann og avløp. Det er to varmtvannsberedere; en er innbygget på toalettrommet i første etasje, og den andre er plassert på badet i andre etasje i et lukket rom med sluk. På badet i første etasje er vannrørene i kobber og avløpsrørene i plast. På badet i andre etasje er det plastvannrør (rør i rør) og plastavløp. Rørinstallasjonene på kjøkkenene fremstår som eldre, og det er ikke installert automatisk vannstopper. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon. Kjøkkenene i første og andre etasje har mekanisk avtrekk over stekesonen, med avtrekk gjennom ytterveggen. Tekniske detaljer: Oppvarming er basert på elektrisitet via panelovner/varmekabler og en vedovn. Frittstående garasje: Frittstående garasje oppført i trekonstruksjon med utvendig stående trekledning og saltak. Taket er tekket med papp, som ble lagt ny i 2020. Garasjen har støpt betonggulv. Innvendig er konstruksjonen enkel med synlige bindingsverkskonstruksjoner og uisolerte vegger. Elektrisk anlegg: Boligen har to separate elektriske anlegg. Anlegg Del-1 har et sikringsskap med skrusikringer i entré/gang. Anlegg Del-2 har et sikringsskap med automatsikringer i boden i første etasje, og det er tegn til oppgraderinger. For begge anleggene er det spesifisert at nye varmtvannsberedere over 1500W skal fast tilkobles i henhold til NEK400:823.55 fra 2014. Del-1: Er det gjort arbeid på boligen etter originalt byggeår? - Nei Del-1: Foreligger det samsvarserklæring? - Ja. Det ligger samsvarserklæring inne i skapet datert 17.02.2017. Det er ukjent for takstmann hva denne gjelder. Del-1: Er det kursfortegnelse i skapet? - Ja Del-1: Ble det funnet synlige avvik? - Nei. Den bygningssakkyndige skal forklare konsekvens av avvik og feil som er avdekket. Den bygningssakkyndige skal ikke sette tilstandsgrad på det elektriske anlegget. Del-1: Spørsmål til selger: Løses sikringene ofte ut? - Nei Del-1: Spørsmål til selger: Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? - Nei Del-1: Hvordan er bereder tilkoblet strøm? - Varmtvannstanken er tilkoblet i stikkontakt. I 2014 kom det nye krav, der hvor at nye varmtvannsberedere som monteres over >1500W skal fast tilkobles. NEK400:823.55 Del-1: Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales? - Ja. Da boligen ikke har vært kontrollert av eltilsynet siste 5 år anbefales dette på generelt grunnlag. Anbefaler alltid en kontroll av EL-anlegget av EL-fagmann i forbindelse med eierskifte av bolig dette med bakgrunn i EL-sikkerhet og at takstmannen ikke innehar spesialkompetanse på EL-anlegg. Dersom EL-arbeider er utført etter 01. juli 1999 er det huseiers ansvar og oppbevare, eventuelt fremskaffe samsvarserklæring fra utførende elektriker. Del-2: Er det gjort arbeid på boligen etter originalt byggeår? - Ja. Det er tydelige oppgraderinger siden byggeår med tanke på materialvalg. Det er ukjent for takstmann når dette evt er oppgradert. Del-2: Foreligger det samsvarserklæring? - Ja. Det ligger samsvarserklæring inne i skapet datert 08.11.2018. Det er ukjent for takstmann hva denne gjelder. Del-2: Er det kursfortegnelse i skapet? - Ja Del-2: Ble det funnet synlige avvik? - Nei. Den bygningssakkyndige skal forklare konsekvens av avvik og feil som er avdekket. Den bygningssakkyndige skal ikke sette tilstandsgrad på det elektriske anlegget. Del-2: Spørsmål til selger: Løses sikringene ofte ut? - Nei Del-2: Spørsmål til selger: Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? - Nei Del-2: Hvordan er bereder tilkoblet strøm? - Varmtvannstanken er tilkoblet til fast kontakt uten bruk av stikkontakt. I 2014 kom det nye krav, der hvor at nye varmtvannsberedere som monteres over >1500W skal fast tilkobles. NEK400:823.55 Del-2: Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales? - Ja. Da boligen ikke har vært kontrollert av eltilsynet siste 5 år anbefales dette på generelt grunnlag. Anbefaler alltid en kontroll av EL-anlegget av EL-fagmann i forbindelse med eierskifte av bolig dette med bakgrunn i EL-sikkerhet og at takstmannen ikke innehar spesialkompetanse på EL-anlegg. Dersom EL-arbeider er utført etter 01. juli 1999 er det huseiers ansvar og oppbevare, eventuelt fremskaffe samsvarserklæring fra utførende elektriker. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Grunnmur og fundamenter | Punktet må sees i sammenheng med: krypkjeller og drenering. Grunnmuren er oppført i plasstøpt betongkonstruksjon som danner ringmur mot krypkjeller. Ved befaring registreres fuktmerker og saltutslag på innsiden av grunnmuren, noe som indikerer fuktpåvirkning fra grunnen eller omkringliggende masser. Det er også registrert vanninntrenging i krypkjeller. Forholdet vurderes i sammenheng med observasjoner i krypkjeller og antatt svikt eller utilstrekkelig funksjon i drenering/fuktsikring mot grunn. Pågående fuktpåvirkning mot grunnmuren kan føre til økt fuktbelastning i krypkjeller og tilstøtende konstruksjoner. Dette kan over tid bidra til svekkede materialegenskaper i trekonstruksjoner, samt påvirke inneklimaet i boligen negativt. Ved vedvarende fuktbelastning foreligger det forhøyet risiko for råte, soppvekst og nedbrytning av trekonstruksjoner i etasjeskiller og øvrige konstruksjoner mot krypkjeller. Fuktforhold i krypkjeller kan også medføre økt risiko for luktproblematikk og påvirkning av innemiljø i boligen. Det anbefales snarlig nærmere undersøkelser av fagkyndig for å kartlegge årsak til fuktpåvirkning og vanninntrenging. Aktuelle tiltak kan blant annet være utbedring eller etablering av drenering, forbedret fuktsikring mot grunn, terrengjustering eller tiltak i krypkjeller for å redusere fuktbelastning. - Drenering | Punktet må sees i sammenheng med: krypkjeller. Dreneringens alder er ikke kjent, men antas å være fra byggeår. Terrengfall fra grunnmur kunne ikke kontrolleres på befaringsdagen på grunn av snødekke. Det kan derfor ikke utelukkes at enkelte områder har fall mot bygningen. Takvann føres fra takrenner til nedløp og avsluttes med utkast ved terreng. Det registreres fuktforhold i krypkjeller som kan ha sammenheng med forhold knyttet til drenering, terrengfall og håndtering av takvann. Mangelfull bortledning av overflatevann og takvann kan føre til økt fuktbelastning mot grunnmur og masser rundt bygningen. Dette kan bidra til økt fuktinnhold i krypkjeller og tilstøtende konstruksjoner. Ved eldre eller mangelfull drenering øker risikoen for fuktinntrenging i grunnmur og krypkjeller. Dette kan over tid føre til fuktskader, soppvekst og svekkelse av konstruksjoner, samt påvirke inneklima i boligen. Det anbefales nærmere undersøkelser av dreneringsforholdene rundt bygningen. Tiltak kan omfatte kontroll av terrengfall, etablering av bedre bortledning av takvann, samt vurdering av oppgradering eller utskifting av dreneringssystemet. Tiltak bør ses i sammenheng med registrerte forhold i krypkjeller. - Krypkjeller | Punktet må sees i sammenheng med: “Grunnmur og fundament” og “Drenering”. Det registreres vanninntrenging fra grunnen i krypkjeller. Det er etablert stenderverk som understøtter etasjeskilleren fra fjell. Utførelsen fremstår som en enkel understøttelse og vurderes ikke å være en permanent konstruksjonsmessig løsning. Det registreres fukt, soppdannelse og saltutslag i krypkjeller og i trapperom. Deler av krypkjelleren kunne ikke inspiseres på grunn av begrenset fremkommelighet. Fuktpåvirkning i krypkjeller kan føre til nedbrytning av bygningsmaterialer, utvikling av sopp og dårligere inneklima. Midlertidige understøttelser kan også påvirke konstruksjonens stabilitet dersom bæringen ikke er tilstrekkelig dimensjonert eller permanent løst. Ved vedvarende fuktbelastning fra grunnen øker risikoen for råte, soppvekst og svekkelse av konstruksjoner i krypkjeller og tilstøtende bygningsdeler. Dersom bæring er løst med midlertidige tiltak kan det også foreligge risiko for setninger eller konstruksjonsmessige utfordringer over tid. Det anbefales nærmere undersøkelser av fagkyndig for å avklare årsak til vanninntrenging og vurdere nødvendige tiltak. Videre anbefales vurdering av permanent konstruksjonsmessig løsning for understøttelse/bæring der dette er etablert midlertidig. Tiltak for å redusere fuktbelastning i krypkjeller bør vurderes, eksempelvis drenering, fuktsikring eller ventilasjon. - Yttervegger og fasader | Yttervegger er kledd med stående trekledning. Ved visuell kontroll fra bakkenivå, kombinert med stedvise stikktakinger, registreres betydelig slitasje på kledningen. Det registreres sprekkdannelser, slitte overflater og stedvise råteskader i kledningen. Råteskader er registrert flere steder, og skadeomfanget kan være større enn det som fremkommer ved visuell kontroll. Kledningen fremstår flere steder som overmalt til tross for underliggende skader, noe som vanskeliggjør vurdering av skadeomfang ved visuell kontroll. Forholdene er spesielt fremtredende på værutsatte fasader. Det er ikke registrert muse- eller insektsikring i nedkant av kledning. Lufting av kledning er ikke verifisert. Dette vurderes å være normalt for byggets alder og byggemåte. Svill og innvendige konstruksjoner er ikke kontrollert. Slitt og skadet kledning reduserer fasadens evne til å beskytte veggkonstruksjonen mot vær og fukt. Når overflatebehandling er nedbrutt og det forekommer sprekkdannelser og råteskader i kledningen, øker risikoen for at nedbør og fukt trenger inn i konstruksjonen. Overmaling av skadet kledning kan skjule underliggende skader og gjøre det vanskelig å avdekke skadeomfang ved visuell kontroll. Dette kan medføre at skader i konstruksjonen er mer omfattende enn det som fremkommer ved befaring. Manglende muse- og insektsikring i nedkant av kledning kan gi økt risiko for at skadedyr tar seg inn i konstruksjonen. Dersom lufting bak kledningen er mangelfull eller fraværende, kan dette bidra til økt fuktbelastning og redusert uttørking av konstruksjonen. Samlet sett kan registrerte forhold føre til økt fuktpåvirkning, nedbrytning av materialer og redusert levetid for ytterveggskonstruksjonen. Ved fortsatt nedbrytning av kledningen øker risikoen for fuktinntrenging i veggkonstruksjonen. Over tid kan dette føre til utvikling av råte, soppvekst og nedbrytning av bærende trekonstruksjoner i ytterveggene. Ettersom råteskader allerede er registrert flere steder, er det risiko for at skadeomfanget også omfatter bakliggende konstruksjoner som ikke er synlige ved en visuell kontroll. Manglende muse- og insektsikring kan medføre at skadedyr etablerer seg i konstruksjonen. Dette kan føre til ytterligere skade på isolasjon og bygningsmaterialer. Dersom forholdene ikke utbedres, vil kledningens funksjon som værbeskyttelse gradvis svekkes, og risikoen for videre skadeutvikling i ytterveggskonstruksjonen øker. Store deler av kledningen vurderes å være i en tilstand som tilsier utskifting. Det anbefales å gjennomføre nærmere undersøkelser av veggkonstruksjonen i forbindelse med utbedring. Ved utskifting av kledning bør det samtidig vurderes behov for etterisolering samt etablering av korrekt lufting bak kledningen. Det anbefales også å etablere muse- og insektsikring i nedkant av kledningen. Eventuelle skader i bakliggende konstruksjoner bør utbedres i forbindelse med arbeidene. - Overflater, bad i andre etasje | Våtrommet har flis på gulv, baderomsplater på vegger og malte plater i himling. Hjemmelshaver opplyser at badet er oppgradert i 2011. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på oppgraderingen. Det registreres bom i enkelte gulvfliser, sprukne fuger samt mangelfull og stedvis utett overgang mellom gulvfliser og baderomsplater på vegg. Overgangen mellom gulv og vegg er en kritisk del av våtrommets tettesjikt og skal være tett for å hindre vanninntrenging i konstruksjonen. Registrerte forhold indikerer svikt i våtrommets tetthet i denne overgangen. Ved normal bruk av badet, spesielt i dusjsonen, vil konstruksjonen kunne bli utsatt for vannbelastning. Fallforhold mot sluk er kontrollert med laser og det er registrert tilfredsstillende fall mot sluk. Forholdet må sees i sammenheng med våtrommets øvrige oppbygning, herunder membran, tettesjikt og tilslutning til sluk. Tilstandsgrad 3 er satt på grunn av utette og mangelfulle overganger mellom gulv og vegg, med stor risiko for fuktinntrenging i konstruksjonen. Utette overganger mellom gulv og vegg kan medføre at vann trenger ned i konstruksjonen ved bruk av dusj eller ved annen vannbelastning på gulvet. Over tid kan dette føre til oppfukting av underliggende materialer og utvikling av skjulte fuktskader i konstruksjonen.. Ved fortsatt bruk av dusj direkte på overflater vurderes det å være høy risiko for vanninntrenging i konstruksjonen gjennom utette overganger mellom gulv og vegg. Manglende tetthet i denne overgangen kan føre til fuktbelastning i konstruksjonen og økt risiko for fuktskader dersom forholdet ikke utbedres. Det anbefales å etablere tett overgang mellom gulv og vegg i henhold til gjeldende krav til våtrom. Inntil forholdet er utbedret anbefales det å benytte dusjkabinett eller annen løsning der vann ledes direkte til sluk, slik at vannbelastningen på gulv og vegger reduseres. Med bakgrunn i registrerte forhold bør det påregnes utbedring av våtrommets tettesjikt. Tiltaket må sees i sammenheng med membran, tettesjikt og tilslutning til sluk, og det kan ikke utelukkes behov for mer omfattende rehabilitering av våtrommet. - Membran, tettesjikt og sluk, bad i andre etasje | Punktet må sees i sammenheng med registrerte utettheter i overgang mellom gulv og vegg. Det er etablert et eldre sluk som er støpt i gulvkonstruksjonen. Sluket var tilgjengelig for inspeksjon på befaringsdagen. Ved kontroll av sluket ble det ikke registrert synlig slukmansjett eller membran klemt i sluket. Tettesjiktets tilslutning til sluket kunne derfor ikke verifiseres. Sluket fremstår som en eldre løsning og utførelsen vurderes å være etter tidligere byggeskikk. På grunn av våtrommets alder og manglende dokumentasjon er oppbygningen av tettesjiktet og tilkoblingen til sluket ikke kjent. Manglende synlig mansjett eller membran i sluket innebærer at tettesjiktets funksjon i overgangen mot sluket ikke kan anses dokumentert eller sikker. Tilstandsgrad 3 er satt da tettesjiktets tilslutning til sluk ikke kan verifiseres og det foreligger økt risiko for fuktinntrenging i konstruksjonen. Dersom tettesjiktet ikke er korrekt tilsluttet sluket kan vann trenge ned i konstruksjonen ved vannbelastning på gulvet. Over tid kan dette føre til oppfukting av underliggende materialer og utvikling av skjulte fuktskader. Ved normal bruk av våtrommet, særlig i forbindelse med dusjing, vil gulvet bli utsatt for gjentatt vannbelastning. Dersom tettesjiktets tilslutning til sluket ikke er tilfredsstillende kan dette føre til vanninntrenging i konstruksjonen. Det anbefales nærmere undersøkelser av slukets tilslutning til tettesjiktet. Med bakgrunn i registrerte forhold bør det påregnes utbedring av våtrommets tettesjikt i forbindelse med sluk. Tiltaket må sees i sammenheng med våtrommets membran, tettesjikt og øvrige konstruksjonsoppbygning, og det kan ikke utelukkes behov for mer omfattende rehabilitering av våtrommet. - Frittstående garasje | Frittstående garasje oppført i trekonstruksjon med utvendig stående trekledning og saltak. Garasjen fremstår som en eldre konstruksjon. Det registreres betydelig slitasje og værpåvirkning på utvendig trekledning. Spesielt nederst på kledningen er det registrert tydelige tegn til råteskader, oppflising og nedbrutt trevirke. Skadene vurderes å være et resultat av langvarig fuktbelastning og begrenset vedlikehold over tid. Overflater fremstår generelt med avflassing av maling og slitt overflatebehandling. Enkelte kledningsbord har synlige skader og deformasjoner. Det er også registrert knust glass i vindu på garasjen. Garasjen er tekket med papp. Taktekningen vurderes å ha passert forventet levetid. Det er ikke registrert lekkasje på befaringstidspunktet, men tekkingen fremstår som eldre og med begrenset restlevetid. Takrenner og beslag fremstår også som eldre. Det er observert at takrennen har feil fall, noe som kan medføre redusert avrenning av vann. Det er ikke utført nærmere kontroll av taktekking utover visuell vurdering fra bakkenivå. Garasjen er oppført med støpt betonggulv. Det registreres sprekkdannelse i betonggulvet. Sprekken fremstår som en gjennomgående riss i platen. Det kan ikke fastslås om dette skyldes svinn, setninger eller andre bevegelser i konstruksjonen uten nærmere undersøkelser. Innvendig fremstår konstruksjonen som enkel med synlige bindingsverkskonstruksjoner og uisolerte vegger. Overflater bærer preg av alder og normal bruksslitasje. Det er registrert generelt vedlikeholdsetterslep på flere av bygningsdelene. Samlet sett fremstår garasjen med tydelig slitasje og behov for oppgraderinger. Råteskader i trekledning kan føre til redusert styrke og holdbarhet i bygningsdelene dersom forholdet ikke utbedres. Nedbrutt kledning og manglende overflatebehandling kan også bidra til økt fuktpåvirkning på underliggende konstruksjoner. Taktekking som har passert forventet levetid har økt risiko for lekkasjer og inntrenging av fukt i takkonstruksjonen. Eventuell vanninntrenging kan føre til fuktskader, råte eller nedbrytning av bærende konstruksjoner over tid. Takrenne med feil fall kan føre til oppsamling av vann i renna. Dette kan bidra til økt belastning på takrennesystemet og medføre overløp eller økt fuktpåvirkning på fasade og konstruksjoner. Knust vindu kan medføre økt eksponering for nedbør, fukt og trekk inn i konstruksjonen. Sprekkdannelse i betonggulvet kan føre til ytterligere oppsprekking eller mindre bevegelser over tid. Samlet sett kan registrerte forhold medføre økt vedlikeholdsbehov og redusert funksjon for garasjen. Dersom råteskader og nedbrutt kledning ikke utbedres, kan skadene utvikle seg videre og føre til ytterligere nedbrytning av trekonstruksjonen. Taktekking som har passert forventet levetid kan utvikle lekkasjer uten forvarsel. Dette kan føre til fuktskader i takkonstruksjonen og videre nedbrytning av materialer. Takrenne med feil fall kan føre til at vann ikke ledes bort som forutsatt. Over tid kan dette bidra til økt fuktbelastning på bygningsdeler og økt risiko for skader. Åpninger i konstruksjonen, som knust vindu, kan bidra til økt fuktbelastning og risiko for videre skader på materialer. Sprekk i betonggulv kan over tid utvikle seg videre ved belastning eller bevegelser i underlaget. Samlet sett medfører forholdene økt risiko for forverring av tilstanden dersom tiltak ikke gjennomføres. På bakgrunn av registrerte forhold vurderes garasjen å ha et betydelig vedlikeholdsetterslep. Det er registrert råteskader i kledning, nedbrutte overflater, knust vindu, eldre taktekking med passert forventet levetid, takrenne med feil fall samt sprekkdannelse i betonggulv. Samlet sett vurderes tilstanden slik at garasjen må anses å ha behov for omfattende utbedringer. Det må påregnes en gjennomgående oppgradering av flere bygningsdeler, herunder utskifting av skadet trekledning, ny overflatebehandling, utskifting av taktekking, justering eller utskifting av takrennesystem for korrekt fall, samt utskifting av knust vindu. Videre anbefales det å kontrollere konstruksjonen nærmere for eventuelle skjulte skader i forbindelse med utbedringsarbeidene. Sprekkdannelse i betonggulvet bør også vurderes nærmere. Basert på garasjens alder, tilstand og registrerte skader må det påregnes at bygget i praksis krever en omfattende rehabilitering, og tiltakene kan samlet sett tilsvare en tilnærmet totalrenovering av garasjen. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Vinduer og dører | Vinduer er hovedsakelig trekarmvinduer med 2-lags isolerglass. Det er registrert datostempling på isolerglass fra 1984 og 1988. Vinduene vurderes dermed å være fra samme periode eller kort tid etter. Isolerglass har normalt en forventet levetid på ca. 20–30 år. Med registrert alder på rundt 35–40 år er vinduene betydelig over normal teknisk levetid. Det registreres generelt slitasje og elde på vinduer og dører. Utvendig registreres slitasje på karmer og overflater, samt stedvise råteskader i utvendig belistning rundt enkelte vinduer. Innvendig registreres også slitasje på karmer og overflater. Forholdene vurderes i hovedsak å være alders- og bruksrelaterte. Det er videre registrert vinduer plassert i våtsone på bad i både første og andre etasje. Vinduer plassert i våtsone er generelt mer utsatt for fuktbelastning og stiller økte krav til korrekt utførelse av tetting og fuktsikring rundt gjennomføringer og tilslutninger mot vegg og overflater. Det ble ikke registrert punkterte glass på befaringsdagen. Med bakgrunn i isolerglassenes alder må det likevel påregnes økt risiko for punktering på kortere eller lengre sikt. Eldre vinduer kan ha redusert tetthet og isolasjonsevne, noe som kan gi økt varmetap og trekk. Råteskader i utvendig belistning kan bidra til økt fuktbelastning mot tilstøtende konstruksjoner dersom forholdene utvikler seg videre. Vinduer plassert i våtsone kan medføre økt fuktbelastning på omkringliggende konstruksjoner dersom tetting og fuktsikring rundt vinduene ikke er tilfredsstillende. Med økende alder øker risikoen for punktering av isolerglass, noe som vil gi redusert isolasjonsevne og behov for utskifting av glass eller hele vinduet. Videre nedbrytning av treverk kan på sikt føre til råteskader og redusert funksjon i vinduer og tilhørende bygningsdeler. Ved utilstrekkelig tetting rundt vinduer i våtsone kan det være risiko for fuktinntrenging i tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales vedlikehold av vinduer og utskifting av skadet utvendig belistning. Tettingen rundt vinduer bør kontrolleres, særlig rundt vinduer plassert i våtsoner på bad. Med bakgrunn i alder og registrert slitasje bør det påregnes utskifting av vinduer på sikt. - Terrasse med adkomst fra stue | Terrassen er etablert i trekonstruksjon. Terrassen var snødekket på befaringsdagen, og det var derfor ikke mulig å foreta en fullstendig visuell kontroll av dekke, underliggende konstruksjoner og festepunkter. Tilstanden til terrassebord og underkonstruksjon kunne dermed ikke vurderes fullt ut. Det kan forekomme slitasje og eventuelle råteskader som ikke lot seg avdekke på befaringsdagen. Rekkverkshøyden er målt til under 1,0 meter og oppfyller dermed ikke dagens krav til rekkverkshøyde. Begrenset inspeksjon på grunn av snødekke gjør at tilstanden til terrassekonstruksjonen er usikker. Lav rekkverkshøyde kan gi redusert sikkerhet ved bruk. Ved skjulte skader eller nedbrytning i terrassebord eller underkonstruksjon kan bæreevnen være redusert. Lav rekkverkshøyde kan øke risiko for fall. Det anbefales ny kontroll av terrassen når den er snøfri for å kunne vurdere tilstand på terrassebord, underkonstruksjon og festepunkter. Eventuelle skader eller slitasje bør utbedres ved behov. Det anbefales også å vurdere oppgradering av rekkverk for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. - Terrasse med adkomst fra entré | Terrasse oppført i impregnert trevirke med adkomst fra entré. Det registreres generell slitasje på terrassebord med værpåvirkning, uttørking og stedvise deformasjoner i treverket. Overflater fremstår noe slitt og vedlikeholdsbehov er registrert. Det kan forekomme behov for utskifting av enkelte terrassebord. Rekkverk er etablert. Rekkverkshøyden er målt til under 1,0 meter. Terrassen ligger imidlertid under 0,5 meter over terreng, og det stilles derfor ikke krav til rekkverk etter dagens forskrifter. Slitasje og nedbrytning av terrassebord kan føre til redusert levetid på materialene og økt behov for vedlikehold eller utskifting av enkeltbord over tid. Ved manglende vedlikehold kan nedbrytningen i treverket øke, noe som kan føre til råteskader i terrassebord og eventuelt i underliggende konstruksjoner. Det anbefales vedlikehold av terrassekonstruksjonen, herunder rengjøring og overflatebehandling av treverket. Det må påregnes utskifting av enkelte terrassebord. Videre anbefales jevnlig kontroll av terrassekonstruksjon og festepunkter for å sikre tilfredsstillende funksjon og levetid. - Takkonstruksjon | Boligen har saltak med takkonstruksjon i tre, antatt oppført etter vanlig byggemåte for byggeåret. Boligen har skrå himling i 2. etasje, og det er ikke registrert tilgjengelig loftsrom over etasjen. Takkonstruksjonen er derfor ikke inspisert fra innsiden. Takkonstruksjonen er inspisert fra utvendig bakkenivå. På grunn av takets høyde og manglende sikker adkomst var det ikke mulig å foreta en nærmere kontroll av takkonstruksjonen, taktekking, beslag og gjennomføringer. Undertak og øvrige konstruksjonsoppbygning er ikke kontrollert da dette ikke er tilgjengelig uten inngrep i konstruksjonen. Det ble ikke registrert synlige tegn til nedbøyninger eller skjevheter i takkonstruksjonen fra bakkenivå på befaringsdagen. Takkonstruksjonen vurderes å være fra byggeår. Da konstruksjonen kun er vurdert fra bakkenivå og uten nærmere tilgang til takflaten, kan skjulte skader eller svakheter i undertak, konstruksjonsvirke eller taktekking ikke utelukkes. Eldre takkonstruksjoner og undertak kan over tid være utsatt for slitasje, fuktpåvirkning og naturlig aldring. Dette kan medføre økt risiko for lekkasjer eller svekkelser i konstruksjonen dersom vedlikehold ikke gjennomføres. Det anbefales jevnlig kontroll av taktekking, beslag og gjennomføringer. Ved fremtidig vedlikehold eller utskifting av taktekking bør undertak og bærende takkonstruksjon kontrolleres nærmere. Dersom det er behov for mer sikker vurdering av takkonstruksjonen anbefales inspeksjon fra tak eller loft der dette er tilgjengelig. - Taktekking og beslag | Taket er tekket med lakkerte stålplater. Hjemmelshaver opplyser at taktekkingen er lagt om, men tidspunkt for utført arbeid er ikke kjent. Undertakspapp samt sløyfer og lekter opplyses å være fra byggeår. Taket er inspisert fra bakkenivå på befaringsdagen. På grunn av takets høyde og manglende sikker adkomst har det ikke vært mulig å foreta nærmere kontroll av taktekking, beslag og gjennomføringer på befaringsdagen. Det registreres presenning rundt pipe. Dette fremstår som en midlertidig løsning og kan indikere tidligere eller pågående behov for tetting. Hjemmelshaver opplyser at det tidligere har vært vanninntrenging ved pipen, men at dette skal være tettet. Det opplyses videre at pipebeslag burde vært etablert for permanent tetting. Undertakspapp, sløyfer og lekter opplyses å være fra byggeår. Midlertidige løsninger rundt pipe kan medføre risiko for fortsatt eller fremtidig vanninntrenging. Eldre undertakspapp kan ha redusert funksjonsevne og levetid. Det foreligger risiko for lekkasjer ved gjennomføringer dersom pipe ikke er korrekt beslaglagt. Høy alder på undertaket øker også risikoen for at undertakspapp kan være svekket eller ha redusert tetthet. Det anbefales å etablere forskriftsmessig pipebeslag for å sikre en varig og tett løsning rundt pipen. Videre anbefales nærmere kontroll av taktekking, beslag og gjennomføringer ved sikker adkomst til taket. På grunn av undertakets alder må det påregnes behov for oppgradering eller utskifting. - Takrenner og nedløp | Det gjøres oppmerksom på at det ikke regnet på befaringsdagen. Eventuelle lekkasjer eller svekkelser i renneskjøter, nedløp eller ved overganger til utkast kunne derfor ikke kontrolleres. Takrenner og nedløp fremstår i plastbelagt stål og vurderes å være av eldre dato. Takvann føres fra takrenner til nedløp og avsluttes med utkast ved terreng. Det registreres ikke synlige større skader på renner eller nedløp fra bakkenivå på befaringsdagen. På grunn av takets høyde og snøforhold var det ikke mulig å kontrollere alle deler av systemet nærmere. Takvann ledes ikke bort i lukket system fra bygningen, men avsluttes ved terreng. Vann som avsluttes ved terreng nær bygningen kan føre til økt fuktbelastning mot grunnmur og konstruksjoner under terreng. Økt fuktbelastning mot grunnmur kan bidra til fuktinntrenging i konstruksjoner, herunder krypkjeller, og kan over tid gi grunnlag for fuktproblemer. Det anbefales å lede takvann lengre bort fra bygningen, for eksempel ved forlengelse av utkast eller etablering av løsning som fører vannet bort fra grunnmur. Det anbefales også jevnlig kontroll av takrenner og nedløp, samt rens og vedlikehold for å sikre tilfredsstillende funksjon. - Overflater, bad i første etasje | Våtrommet fremstår med overflater bestående av flis på gulv og plater på vegger og i himling. Overflatene fremstår med normal slitasje vurdert i henhold til alder og bruk. Badet vurderes å være fra byggeår. Med bakgrunn i alder må det påregnes begrenset gjenværende levetid på overflater og underliggende konstruksjoner. Det er utført kontroll av fall mot sluk med laser. Målingen er foretatt fra topp overflate ved dørterskel til topp overflate ved sluk. Det registreres tilnærmet flatt fall på gulvet. Våtrommets alder innebærer at overflater på gulv, vegger og himling kan ha redusert restlevetid. Slitasje og aldring av materialer kan medføre at overflatene gradvis mister sine opprinnelige egenskaper, og behov for oppgradering må påregnes. Eldre overflater på våtrom kan over tid bli mer utsatt for slitasje, sprekkdannelser og svekkelser. Med bakgrunn i våtrommets alder foreligger det økt risiko for at tettesjikt og tilhørende konstruksjoner kan ha redusert funksjonsevne. Det anbefales jevnlig kontroll av våtrommets overflater og slukområde. Ved fremtidig oppgradering av våtrommet bør det etableres tilfredsstillende fall mot sluk samt nytt tettesjikt og våtromskonstruksjon i henhold til gjeldende krav. Bruk av badekar eller dusjkabinett med direkte vannføring til sluk kan bidra til å redusere vannbelastningen på gulv og veggoverflater i våtrommet. Dette kan medføre at overflater og underliggende konstruksjoner utsettes for mindre fuktpåvirkning, noe som i enkelte tilfeller kan bidra til å forlenge våtrommets funksjonelle levetid. - Membran, tettesjikt og sluk, bad i første etasje | Det er etablert et eldre sluk av soil/støpejern. Sluket er tilgjengelig for inspeksjon. Ved visuell kontroll registreres det ikke synlig slukmansjett eller membran under klemring i sluket. Badet vurderes å være fra byggeår, og tettesjiktets utførelse er ikke kjent. Eldre sluk og ukjent tettesjiktsløsning kan innebære redusert sikkerhet mot fuktgjennomtrenging i konstruksjonen. Med bakgrunn i våtrommets alder og manglende synlig slukmansjett foreligger det økt risiko for svekkelser i tettesjikt og mulig fuktpåvirkning i gulvkonstruksjon og tilstøtende bygningsdeler over tid. Det anbefales jevnlig kontroll av sluk og omkringliggende konstruksjon. Ved fremtidig oppgradering av våtrommet anbefales etablering av nytt sluk og nytt tettesjikt i henhold til gjeldende forskrifter. - Sanitært utstyr og ventilasjon, bad i første etasje | Sanitært utstyr består av badekar, vegghengt servant og opplegg for vaskemaskin. Vannrør er utført i kobber og avløpsrør i plast. Det ble ikke registrert avvik ved kontroll av vanntrykk eller avrenning fra servant og badekar på befaringsdagen. Baderomsinnredningen fremstår med aldersrelatert slitasje, og forventet levetid vurderes å være passert. Det er etablert naturlig ventilasjon på badet. Aldersrelatert slitasje på sanitært utstyr kan medføre redusert funksjon og behov for utskifting. Naturlig ventilasjon har generelt lavere kapasitet for luftutskifting enn mekanisk avtrekk. Begrenset ventilasjon kan føre til at fukt etter dusjing eller bading tørker langsommere opp. Over tid kan dette bidra til økt fuktbelastning på overflater og konstruksjoner. Det anbefales å påregne oppgradering av baderomsinnredning. Det anbefales også å etablering av mekanisk avtrekk for å forbedre ventilasjonen og redusere fuktbelastningen i rommet. - Sanitært utstyr og ventilasjon, bad i andre etasje | Det er ikke observert skader på fast innredning eller sanitærutstyr på befaringsdagen. Toalettet fremstår stabilt montert, og spylefunksjonen fungerte tilfredsstillende ved testing. Det ble registrert normalt vanntrykk ved tapping fra servant og dusj. Avrenning fra servant og dusj fremsto som tilfredsstillende ved enkel funksjonstest. Rør- og avløpsinstallasjonene fungerte tilfredsstillende ved enkel, ikke-destruktiv funksjonstest på stedet. Det ble ikke observert synlige lekkasjer fra tilgjengelige rørføringer eller tilkoblinger på befaringsdagen. Ventilasjonen i rommet er basert på naturlig ventilering. Naturlig ventilasjon har generelt mer begrenset kapasitet til å transportere bort fuktig luft sammenlignet med mekanisk avtrekk. Undersøkelsen er begrenset til visuelle observasjoner og enkle funksjonstester. Videre kontroll av rørinstallasjoner, herunder innvendig tilstand i rør og avløp, forutsetter bruk av spesialutstyr som for eksempel rørinspeksjon, og dette inngår ikke i oppdraget. Begrenset ventilasjonskapasitet kan føre til at fuktig luft blir værende i rommet over lengre tid etter bruk av dusj, noe som kan gi økt fuktbelastning på overflater og bygningsdeler. Ved utilstrekkelig luftutskifting kan det over tid oppstå økt risiko for fuktrelaterte forhold som kondens, misfarging eller muggsopp på overflater. Det anbefales jevnlig rengjøring av vannlåser for å redusere risikoen for tilstopping i avløp. For å bedre luftutskiftingen i rommet kan det vurderes å etablere mekanisk avtrekk eller annen løsning som sikrer mer effektiv ventilasjon av våtrommet. - Fuktsøk, bad i andre etasje | Fuktsøk utført på overflater i våtrom gir begrenset indikasjon på eventuell fukt i underliggende konstruksjoner. Flis og flislim kan holde på fukt over tid etter vannpåvirkning, og målinger i selve overflaten gir derfor ikke nødvendigvis et korrekt bilde av tilstanden bak tettesjiktet. Det er membranen bak flisene som skal hindre fukt i å trenge inn i vegg- og gulvkonstruksjonen. Fuktsøk er utført gjennom eksisterende inspeksjonshull under benkeplate på kjøkken, i vegg mot bad der vanninstallasjoner er plassert og hvor risiko for lekkasjer vurderes å være størst. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier i de tilgjengelige konstruksjonene. Målinger ble foretatt på trevirke i konstruksjonen over bunnsvillnivå, da tilkomst til nedre del av veggen – der bunnsvillen til badet normalt ligger – ikke var mulig å kontrollere. Fuktmålingene viste verdier under 6 %, uten utslag som indikerer unormale forhold. Det ble heller ikke registrert synlige tegn til fuktskader på befaringsdagen. Begrenset tilgang til konstruksjonen medfører at kritiske områder i nedre del av veggkonstruksjonen, herunder bunnsvill og tilstøtende konstruksjon mot gulv, ikke har vært mulig å kontrollere. Eventuelle fuktpåvirkninger i disse områdene kan derfor ikke avdekkes uten ytterligere åpning av konstruksjonen. Mangelfull tetting i overgang mellom gulvfliser og veggplater, kombinert med begrenset kontroll av nedre del av konstruksjonen, medfører en usikkerhet knyttet til mulig fuktinntrenging i underliggende bygningsdeler. Dersom vann trenger ned i konstruksjonen kan dette over tid føre til skjulte fuktskader i bunnsvill eller tilstøtende konstruksjoner. - Piper og ildsteder | Undertegnede har ikke spesiell kompetanse vedrørende vurdering av piper og ildsteders forskriftsmessige tilstand. For detaljert informasjon og krav, anbefales kontakt med lokalt feievesen. Boligen har teglpipe med tilkoblet vedovn i stue. Vedovnen fremstår som en eldre modell. Boligen har også pipeløp til annen del av tomannsboligen, hvor det ikke er registrert tilkoblet ildsted i den delen som er befart. Det er ikke fremlagt dokumentasjon eller rapport fra brann- og feiervesen vedrørende tilstand eller eventuelle merknader til pipe og ildsteder. Ved utvendig befaring er det registrert presenning rundt den ene pipen. Dette kan indikere tidligere eller pågående behov for midlertidig tetting. Hjemmelshaver opplyser at det tidligere har vært vanninntrenging rundt pipen, og at forholdet skal være midlertidig tettet. Det må se i sammenheng med punkt: Taktekking og beslag. Manglende dokumentasjon fra brann- og feiervesen gjør at pipe og ildsteder ikke kan vurderes opp mot eventuelle tidligere påpekte avvik eller merknader. Eldre ildsteder kan også ha redusert funksjon og kan være mindre energieffektive sammenlignet med nyere ovner. Midlertidige løsninger rundt pipe kan medføre økt risiko for fuktinntrenging dersom permanente beslag- eller tettingsløsninger ikke er etablert. Uten tilgjengelig dokumentasjon fra brann- og feiervesen foreligger det usikkerhet knyttet til pipens tekniske tilstand og eventuelle tidligere registrerte avvik. Alder på ildsted og pipeløp kan også medføre økt risiko for slitasje, sotdannelse eller andre forhold som kan påvirke sikker bruk dersom vedlikehold ikke er fulgt opp. Midlertidig tetting rundt pipe kan over tid medføre risiko for vanninntrenging og fuktpåvirkning i tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales å innhente opplysninger fra lokalt brann- og feiervesen vedrørende tilsyn, feiing og eventuelle tidligere merknader til pipe og ildsteder. Videre anbefales det å etablere permanent beslag eller annen fagmessig tetting rundt pipegjennomføringen i taket for å redusere risiko for vanninntrenging. Ved behov bør pipe og ildsted kontrolleres nærmere av fagperson før videre bruk. - Toalettrom i første etasje | Toalettrom med gulvbelegg. Vegger og himling er kledd med plater. Overflater fremstår som eldre og bærer preg av normal bruksslitasje i henhold til alder. Rommet fremstår funksjonelt på befaringsdagen, men det vurderes at over halvparten av forventet levetid på overflater og installasjoner er passert. Vannrør er utført i kobber. Varmtvannsbereder er plassert i skap over toalettet. Det er ikke registrert sluk eller annen synlig lekkasjesikring for eventuelt lekkasjevann fra varmtvannsberederen. Berederen er tilkoblet via stikkontakt og ikke fast elektrisk tilkobling. Installasjoner og rørføringer fremstår generelt som eldre. Manglende sluk eller annen lekkasjesikring for varmtvannsberederen kan medføre at eventuelle lekkasjer ikke ledes bort fra konstruksjonen. Dette kan føre til vannpåvirkning på tilstøtende bygningsdeler. Alder på overflater og installasjoner kan også medføre økt behov for vedlikehold eller utskifting over tid. Ved lekkasje fra varmtvannsberederen eller tilhørende rørinstallasjoner kan vann trenge ned i konstruksjoner eller tilstøtende rom før forholdet oppdages, noe som kan medføre fukt- eller vannskader. Eldre installasjoner kan generelt ha økt risiko for slitasje eller svikt over tid. Det anbefales å vurdere etablering av lekkasjesikring for varmtvannsberederen, for eksempel gjennom oppsamling og avrenning til sluk eller annen egnet løsning. Videre anbefales jevnlig kontroll av rørinstallasjoner og bereder med bakgrunn i alder. Oppgradering av rommets overflater og tekniske installasjoner bør påregnes på sikt. - Kjøkken i første etasje | Kjøkkeninnredning med folierte skrog, slette fronter og laminert benkeplate. Kjøkkeninnredningen fremstår som en eldre løsning og bærer preg av normal slitasje i henhold til alder og bruk. Det vurderes at kjøkkeninnredningen har passert over halvparten av forventet levetid. Vanninstallasjoner og rørføringer til kjøkken fremstår også som eldre. Det er registrert svelling i benkeplaten rundt vasken, noe som vurderes å være et tegn på fuktpåvirkning i materialet over tid. Mekanisk avtrekk er etablert over stekesone med avtrekk gjennom yttervegg. Det er ikke registrert integrerte hvitevarer i kjøkkeninnredningen. Det er ikke etablert komfyrvakt eller automatisk vannstopper. Fuktpåvirkning i benkeplaten kan føre til ytterligere oppsvelling og redusert levetid på benkeplaten. Med bakgrunn i kjøkkeninnredningens og vanninstallasjonenes alder må det påregnes økt vedlikeholdsbehov over tid. Manglende sikkerhetsutstyr som komfyrvakt og vannstopper gir redusert sikkerhet mot henholdsvis brann og vannlekkasjer. Dersom fuktpåvirkningen rundt vasken fortsetter, kan dette medføre ytterligere skade på benkeplate og tilstøtende kjøkkeninnredning. Eldre vanninstallasjoner og rørføringer kan også medføre økt risiko for slitasje eller lekkasjer over tid. Manglende komfyrvakt kan øke risikoen for branntilløp ved feil bruk av komfyr, og fravær av vannstopper kan øke risikoen for vannskader ved lekkasje fra vanninstallasjoner. Det anbefales å kontrollere tetting rundt vask og vanninstallasjoner for å hindre videre fuktpåvirkning. Ved behov bør skadet benkeplate utbedres eller skiftes. Det anbefales også å vurdere installasjon av komfyrvakt og automatisk vannstopper for å øke sikkerheten i kjøkkenet. - Kjøkken i andre etasje | Kjøkkeninnredning med folierte skrog, profilerte fronter og laminert benkeplate. Mekanisk avtrekk er etablert over stekesone med avtrekk i egen kanal gjennom yttervegg. Det er ikke registrert integrerte hvitevarer i kjøkkeninnredningen. Kjøkkeninnredningen fremstår som en eldre løsning og bærer preg av normal slitasje i henhold til alder og bruk. Rørgjennomføringer og tilkoblinger for vanninstallasjoner fremstår også som eldre. Det vurderes at både kjøkkeninnredning og tilhørende installasjoner har passert over halvparten av forventet levetid. Det er ikke etablert komfyrvakt eller automatisk vannstopper ved kjøkkeninstallasjonen. Alder på kjøkkeninnredning og vanninstallasjoner kan medføre økt sannsynlighet for slitasje og svekkelser over tid. Manglende sikkerhetsutstyr som komfyrvakt og automatisk vannstopper medfører redusert sikkerhet mot henholdsvis brann og vannlekkasjer i kjøkkenet. Eldre kjøkkeninnredning og installasjoner kan ha økt risiko for slitasjerelaterte skader eller lekkasjer over tid. Fravær av komfyrvakt kan øke risikoen for branntilløp ved feil bruk av komfyr eller dersom komfyr glemmes på. Manglende vannstopper kan øke risikoen for vannskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Det anbefales å vurdere installasjon av komfyrvakt og automatisk vannstopper for å øke sikkerheten mot brann og vannskader. Videre anbefales normalt vedlikehold og oppfølging av kjøkkeninnredning og vanninstallasjoner med bakgrunn i alder. - VVS-installasjoner | Det er registrert to varmtvannsberedere i boligen. Varmtvannsbereder i første etasje er tilkoblet stikkontakt bak toalett på toalettrommet. Det er ikke registrert synlig lekkasjesikring, som for eksempel sluk i rommet. Berederen er innbygget bak toalettet og har begrenset tilkomst for inspeksjon og kontroll. Varmtvannsbereder i andre etasje er plassert på bad i lukket rom med sluk. Plasseringen vurderes som tilfredsstillende med hensyn til håndtering av eventuelt lekkasjevann. Berederen fremstår som eldre, og det vurderes at over halvparten av forventet levetid er passert. Manglende lekkasjesikring for varmtvannsbereder i første etasje kan medføre at eventuelle lekkasjer ikke ledes bort fra konstruksjonen. Begrenset tilkomst kan også gjøre det vanskelig å oppdage eller kontrollere eventuelle feil eller lekkasjer. For berederen i andre etasje vil eventuell lekkasje i større grad kunne håndteres via sluk i rommet. Ved lekkasje fra varmtvannsberederen i første etasje eller tilhørende rørinstallasjoner kan vann trenge ned i konstruksjoner eller tilstøtende rom før forholdet oppdages, noe som kan medføre fukt- eller vannskader. Begrenset tilgjengelighet kan også øke risikoen for at lekkasjer oppdages sent. Berederen i andre etasje vurderes å ha lavere risiko for følgeskader ved lekkasje på grunn av plassering i rom med sluk, men alder kan medføre økt risiko for slitasje eller svikt over tid. Det anbefales å vurdere etablering av lekkasjesikring for varmtvannsberederen i første etasje, for eksempel gjennom oppsamling/avrenning til sluk eller annen egnet løsning. Det anbefales også å sikre bedre tilgjengelighet for inspeksjon dersom dette er mulig. Videre anbefales jevnlig kontroll av begge beredere og tilhørende rørinstallasjoner med bakgrunn i alder. Utskifting av eldre beredere må påregnes over tid. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Eiendomstype

Tomannsbolig

Oppvarming

Boligen har følgende oppvarmingskilder: - Panelovner - Varmekabler - Vedovn Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene, ta kontakt med kommunen.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil.   Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler.   Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger.   Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver - også en med lavere bud - anbefales overfor selger.   For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode.   Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtakelsesdato i vedlagte budskjema.

Andre relevante opplysninger

Noe tekst, bildetekst og sammenstilling av informasjon i dette oppdraget er laget ved hjelp av AI, og kvalitetssikret av megler/fagansvarlig/ansvarlig megler.

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr. 17 900.    Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company    Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert.   Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/    Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/    Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 7 709 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for enebolig/fritid/tomt. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.    Ved kjøp av landbrukseiendom, herunder småbruk, er det kun forhold vedrørende våningshuset som omfattes av forsikringen.    Ved kjøp av kombinasjonseiendom dekker forsikringsselskapet bare for skader ved den delen av boligen som er regulert til boligformål.

Avgiftsbeskrivelse

De kommunale avgiftene inkluderer renovasjon, feiing, og vann- og avløpsavgifter. Den totale årlige kostnaden vil variere etter eget forbruk. Dersom det er installert vannmåler, så vil estimert forbruk variere fra kommune til kommune, i gjennomsnitt ca. 50 m³ pr. person i vannforbruk. Vann- og avløpsgebyr: 16 592,12 kr Feie- og tilsynsgebyr: 472,00 kr Renovasjonsgebyr: 13 096,35 kr Avgiften er en kombinasjon av forskuddsbetaling for tjenester, abonnement og enkeltgebyrer som faktureres etter levert tjeneste. Først når året er omme vil kommunen ha informasjon om samlet gebyr for denne eiendommen.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon til meglerforetakets klientkonto før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker tinglysing av skjøtet med overføring av hjemmel til seg, må det tas forbehold om dette i bud. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen frem til betaling skjer, selv om deler av kjøpesummen er gjort opp til rett tid.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Bolig med en boenhet kan fritt leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for beboelse/varig opphold og så fremt den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette, for mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no. Kjøper overtar fra overtakelsesdagen ansvaret for eventuelle utbedringstiltak som senere må igangsettes og betales.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.avhendingsloven § 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon Dersom kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 30 161
• Informasjon om eiendomsskatt: I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Eiendomsskatten utgjør 1.7 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2026 er på inntil 4.9 millioner kroner. Se kommunens nettsider for mer informasjon.