Søndre Gjekstadskog 7

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 288 m²
BRA-i: 218 m²
BRA-e: 70 m²
TBA: 119 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Etasje

2

Parkering

Parkering på asfaltert gårdsplass, samt i dobbel garasje. Det er installert lader for el-bil både utenfor garasjen, samt inne i garasjen.

Eiendom

Tomteareal er 1 061 m² på eiet tomt.

Eiet og solrik tomt som er pent opparbeidet med plen, beplantning, asfaltert gårdsplass og flere terrasser. Eiendommen er i stor grad innrammet av hekk, og grenser mot gang- og sykkelvei både i nord og vest.

Byggeår

1937

Innhold

Enebolig 1.etasje: Hall, gang, bad, tv-stue, stue, spisestue, kjøkken, gang 2 til sidebygg og trapperom. 2.etasje: Trapperom, 3 soverom, bad, gang, garderobe / bod. Kjeller: Trapperom, vaskerom og 2 boder. Sidebygg: 1.etasje: Gang, bad, kjøkken og soverom. Loft: Stue og soverom. Garasje og bod. Uthus.

Standard

Eiendommen fremstår som en svært innholdsrik og gjennomgående tiltalende bolig, hvor klassisk byggestil er kombinert med funksjonelle og gjennomtenkte oppgraderinger. Hovedhuset er jevnlig vedlikeholdt og modernisert over tid, og fremstår med en god og harmonisk standard sett i forhold til alder. Innvendig har boligen lyse og trivelige rom med oppgraderte overflater og en planløsning som gir både gode oppholdsrom og praktiske soner. Kjøkkenet er solid utført med heltre fronter, natursteinsbenkeplate og omfattende integrerte hvitevarer, og fremstår som et naturlig samlingspunkt i boligen. Bad er etablert i ulike perioder og fungerer godt i daglig bruk, med gulvvarme og god romfølelse. Boligen har flere oppvarmingsløsninger, inkludert vedovn, varmepumpe og elektriske varmekabler, som bidrar til god bokomfort gjennom hele året. Teknisk fremstår eiendommen godt ivaretatt med moderne sikringsskap og ryddige installasjoner. Opprinnelig bryggerhus/anneks, som ble innredet i 2014 og fungerer nå som tilleggsdel, gir et verdifullt tillegg i form av fleksible bruksarealer og fremstår som et sjarmerende supplement til hovedhuset. Garasjen er innredet i senere tid og holder en god, moderne standard. Samlet sett fremstår eiendommen som meget velholdt, funksjonell og innbydende, med en attraktiv kombinasjon av atmosfære, plass og bruksmuligheter. Dette er en bolig hvor det er lett å trives, samtidig som den gir rom for videre tilpasning etter nye eiers ønsker.

Hvitevarer

Det gjøres oppmerksom på at kun integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger ved overdragelsen. Eventuelle hvitevarer leveres uten noen form for garantier, ut over eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Adkomst

For veibeskrivelse henvises det til vedlagte kart i salgsoppgaven. Det vil bli skiltet med EiendomsMegler 1-skilt ved fellesvisning.

Byggemåte

Byggemåte – Enebolig Eneboligen er opprinnelig oppført i 1937 og består av kjeller, hovedetasje og loft/2. etasje. Bygningen er oppført med bindingsverkskonstruksjon i tre, fundamentert med betong grunnmur og plate på mark. Etasjeskillere er utført i trebjelkelag. Yttervegger er kledd med liggende trekledning, og takkonstruksjonen er utført som saltak med sperrekonstruksjon, tekket med betongtakstein. Boligen har malt trevinduer med 2-lags glass og malte ytterdører i tre. Boligen er tilbygget i 2001 og er senere modernisert og vedlikeholdt i flere omganger. Kjeller er utført i betong/mur, og deler av kjelleren har lavere takhøyde enn dagens forskriftskrav. Byggemåte – Opprinnelig bryggerhus / tilleggsdel Bryggerhuset er opprinnelig oppført i 1921 og senere oppgradert. Bygningen er oppført med bindingsverkskonstruksjon i tre, fundamentert med grunnmur i betongstein og trebjelkelag mellom etasjene. Bygningen har krypkjeller under deler av konstruksjonen. Yttervegger er kledd med liggende trekledning, og takkonstruksjonen er utført som saltak med sperrekonstruksjon, tekket med betongtakstein. Vinduer er av tre med 2-lags glass, og ytterdører er i tre. Bryggerhuset ble innredet innvendig i 2014, og fremstår tilpasset bruk som anneks, med standard og løsninger vurdert ut fra byggets alder og oppgraderinger. Tilstandsrapport – Sammendrag av vesentlige avvik Det er utarbeidet tilstandsrapport datert 29.04.2026. Boligen er opprinnelig oppført i 1937 og er oppgradert i flere perioder. Vurderingene er gjort med utgangspunkt i byggets alder, byggeskikk og tilgjengelig dokumentasjon. Tilstandsgrad 3 (TG3) – Store eller alvorlige avvik Varmesentral (varmepumpe): Det er opplyst av eier at varmepumpen ikke fungerer. Det foreligger ikke dokumentasjon på service eller vedlikehold. Forholdet medfører redusert funksjon på boligens oppvarmingssystem og behov for kontroll og utbedring. Kostnadsestimat: Tiltak er av takstmann anslått til under kr 20 000, basert på sannsynlig behov for service eller mindre reparasjon. Kostnadsestimat er veiledende og kan avvike fra faktiske kostnader. Tilstandsgrad 2 (TG2) – Avvik som kan kreve tiltak Utvendig: Det er registrert mangelfull eller manglende musesperre i deler av veggkonstruksjonen, som kan gi risiko for skadedyr og luftlekkasje. Rundt enkelte vinduer mangler det luftespalte mellom kledning/belistning og beslag, noe som over tid kan gi økt risiko for fuktpåvirkning. Innvendig: Det er målt høydeavvik i gulv/etasjeskillere utover anbefalte toleranser. Forholdet vurderes som typisk for bygningens alder. Slitasje på enkelte gulvoverflater, særlig i trafikkutsatte soner. Avviket er hovedsakelig av kosmetisk karakter. Våtrom: Bad 1. etasje: Avvik i fallforhold mot sluk, med stedvis motfall. Sluk- og membranløsning har høy alder og har passert mer enn halv forventet levetid. Det mangler løsning for synliggjøring av lekkasje fra innebygget sisterne. Bad 2. etasje: Avvik i fallforhold mot sluk sammenlignet med krav på byggetidspunktet. Vaskerom i kjeller: Sluk og membran har høy alder, og det foreligger begrenset tilgang for inspeksjon. Rommet har kun naturlig ventilasjon. Kjøkken: Det er registrert åpning bak kjøkkenventilator med direkte forbindelse til konstruksjonen, som kan medføre at matos og fukt trekkes inn i bygningsdeler. Tekniske installasjoner: Vann- og avløpsrør har enkelte mangler knyttet til merking og tetting rundt gjennomføringer. Naturlig ventilasjon med mangelfull tilluft i enkelte rom. Varmtvannstanker har høy alder og mangler dokumentert avrennings-/sikringsløsning. Luftavfukter i kjeller indikerer behov for aktiv fuktregulering. Tomteforhold: Drenering og fuktsikring har passert mer enn halv forventet levetid. Det foreligger historikk med vanninntrenging i kjeller ved ekstreme nedbørshendelser. Det er registrert mindre riss i grunnmur samt mangelfull tetting rundt enkelte rørgjennomføringer. Oppsummering Boligen fremstår med normal slitasje sett i forhold til alder og bruk. Flere av avvikene knytter seg til bygningsdelers alder, manglende dokumentasjon og forhold som er vanlige for eldre, moderniserte boliger. Kjøper må påregne løpende vedlikehold og enkelte utbedringer. Konsekvens av avvikene og tiltak for å lukke avvikene finnes i tilstandsrapporten. Opplysningene i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapport utført på eiendommen. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i tilstandsrapporten, som ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Oppvarming med varmepumpe, ved og elektrisitet. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med. Varmekilder er ikke funksjonstestet. Brannvesenet hadde sist tilsyn med fyringsanlegget den 04.08.2021 og siste feiing er utført samme dag. Brannvesenet bekrefter at det ikke er oppdaget avvik ved anlegget.

Strømforbruk

Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode. I følge egenerklæring er denne eiendommen tilknyttet strømavtalen Norgespris, en fastprisavtale vedtatt av Stortinget gjeldende fra 1. oktober 2025. Avtalen følger målepunktet (strømmåleren) i boligen, og overtas automatisk av ny eier eller leietaker ved eierskifte. Bindingstid: Gjelder ut 2026. Elektrisk anlegg – kontrollrapport Det er utført bolig- og brannforebyggende elkontroll av det elektriske anlegget den 27.01.2026, utarbeidet i henhold til NEK 400 del 6-62. Kontrollrapporten viser at anlegget er delvis oppgradert, med moderne sikringsskap utstyrt med jordfeilautomater og overspenningsvern. Ved kontrollen ble det avdekket enkelte TG1- og TG2-avvik, hovedsakelig relatert til mindre forhold og mangelfull utførelse av enkelte installasjoner. Alle registrerte avvik er utbedret og lukket per 10.02.2026, og det foreligger ingen åpne avvik. Det er ikke registrert TG3-avvik (alvorlige eller farlige forhold). Det elektriske anlegget vurderes dermed å være i forsvarlig stand basert på gjennomført kontroll og utførte utbedringer. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndige kan ha knyttet kommentarer til el-anlegget ut ifra helt enkle vurderingskriterier. Siden el-anlegget ikke er kontrollert av bygningssakyndig er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på at det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, alder eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard I Norge er det en av oppgavene til «Det lokale eltilsynet» (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater eller rehabilitering av bad m/varmekabler samt innstalleringer el-bil lader.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

I henhold til Hvitvaskingsloven har meglerforetaket plikt til å gjennomføre kundetiltak (ID kontroll, kontroll av reelle rettighetshavere, mv). Kundetiltak skjer løpende og vil blant annet gjennomføres når handel inngås og ved gjennomføring av oppgjøret, samt dersom det foreligger mistanke om hvitvasking eller terrorfinansiering.   Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven.   Meglerforetaket er forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim.

Budgivning

Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil. Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger. Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver – også en med lavere bud – anbefales overfor selger. For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode. Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Andre relevante opplysninger

EiendomsMegler 1 Sørøst-Norge AS -et foretak i SpareBank 1 Sør-Norge konsernet Meglerforetaket mottar en fast godtgjørelse i form av markedsbidrag fra SpareBank 1 (morselskap) i forbindelse med markedsføring av banken i salgsoppgaven.

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring fra Fremtind forsikring. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til Sparebank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 6.200,- i kostnadsgodtgjørelse for hver forsikringsavtale som formidles på Advokatforsikring for boligeiere og kr 5.200,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Avgiftsbeskrivelse

Kommunale avgifter dekker vann, avløp, renovasjon og branntilsyn/feiing. Den totale kostnaden kan variere etter eget forbruk. Det er ikke installert vannmåler .

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto senest siste arbeidsdag før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen til seg må det tas forbehold om dette i bud.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.    Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene.  Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.    Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.§ 3-9 1. ledd 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.    På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.    Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.    Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.    Forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.    En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.      Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.    Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).    Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.    Ikke-forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.    Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.    En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.    I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.    

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter som henvender seg til megler vil bli registrert for videre oppfølging. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen, raskt. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtagelsesdato o.l.) gjennom Altinn.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 18 812