Rørbekkveien 8

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 171 m²
BRA-i: 150 m²
BRA-e: 21 m²
TBA: 103 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

På egen tomt.

Eiendom

Tomteareal er 2 308 m² på eiet tomt.

Tomten er nydelig opparbeidet, som en vakker park med gangveier og beplantning. Foran huset ender man opp på en "utsiktsplass" hvor man på første rekke kan beskue skipsfarten. En pen kombinasjon av opparbeidet hage, og naturlig hage i form av fjell, trær og lyng omkranser eiendommen. Noen trappetrinn tar deg ned til en flott sandstrand med nydelige bademuligheter, helt for deg selv. Det er lagt ut bøye for fortøyning av båt. Innkjørsel er asfaltert med varmekabler. En sjelden eiendom som er det blikkfang fra sjøsiden med sin vakre fasade og symmetri.

Byggeår

1990

Innhold

Huset har alle beboelsesrom på en flate, med liten kjeller. Innhold: Gang/hall, wc/vaskerom, forstue, hovedstue, 2 soverom, bad/wc og kjøkken. 2. etasje: Stort soverom/tv-stue (ikke godkjent) og uinnredet, stort loft. Boligen avviker fra opprinnelige bygningstegninger stemplet 31.10.1989, som er vedlagt i salgsoppgaven. 2. etasje er innredet og omgjort uten byggemelding til kommunen og uten at nødvendig godkjennelse er gitt. Det er derfor ikke foretatt noen offentlig kontroll av byggearbeidene. Selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller få godkjent omgjøringen nå i ettertid. Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor eier, ved f eks krav om tilbakeføring eller krav om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr mv. Kommunen kan kreve at dagens forskrifter og lovverk legges til grunn ved omsøking, disse setter bl. annet krav til takhøyde, lysflate, ventilasjon, rømningsvei, brannsikring, størrelse på uteareal, antall parkeringsplasser mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, blir dette kjøpers ansvar og risiko. Arealet i 2. etasje er målbart selv om de ikke er godkjent til varig opphold. På tegning er kjøkken vist i enden av rommet definert som "Hall" (i dag forstue), ved dagens bruk er kjøkken plassert i rom definert som "Oppholdsrom" på tegning.

Standard

Boligen har et nydelig herskapelig preg med vakker gulfarge, sprossede vinduer og glasert stein med halvmånevinduer. Flotte uteplasser på to sider av huset med søyler. Søyler går også igjen inne og skiller forstuen fra hovedstuen. To fløyet dør videre til soverommet. Heltre gulv gjennom hele, stor peis i stuen og praktisk soverom på innsiden kjøkken som benyttes til spisesplass. Wc har fliser på gulv og hovedbad har belegg. Fine romløsning. Det er utgang fra kjøkken og stue til uteplasser. Loftsstuen har beiset og malt panel med heltregulv. Informasjon fra eierskifterapport Det vises til eierskifterapport vedlagt salgsoppgaven, her finner du utfyllende informasjon, vurderinger og tiltak fra den bygningssakkyndige. En eierskifterapport beskriver synlige skader/avvik eller tegn på skader/avvik på boligen, rapporten fremhever vanligvis ikke positive egenskaper ved boligen. Det er også full anledning til å ta direkte kontakt med bygningssakkyndig dersom du har spørsmål som er ønskelig å drøfte. Bygningssakkyndig har angitt TG3 for følgende bygningsdeler/forhold: Terrengforhold - Terrenget heller inn mot boligen fra sør/vest og nord. Noe som gir betydelig risiko for fuktbelastning på konstruksjon og kryprom. På tomter med fjell og naturlig drenering kan dette føre til tilsig av vann, slik som observert på befaringsdagen. - På befaringsdagen ble det observert vann på gulv i kjellerrom, selger opplyser at dette er noe som skjer hver gang det er mye nedbør. Overflatevann samler seg i terrenget foran kjellerdør og trekker inn i kjellerrom. - Som nevnt i tidligere punkt, det ble registrert vann i en grop i krypkjeller på befaringsdagen. Vannet antas å stamme fra grunnvann eller overflatevann som trenger inn via grunnen. Forholdet medfører forhøyet fuktbelastning på konstruksjonen. Forholdet vurderes til TG3 da tiltak for å lede overflatevann bort fra grunnmur er nødvendig for å redusere belastningen og hindre følgeskader. Bad, membran, tettesjiktet og sluk - Våtrommets forventede levetid er passert. Direkte dusjing og fuktbelastning mot tapet og belegg innebærer risiko, da overflatebeskyttelsen kan være svekket. Dette øker faren for at fukt trenger inn og forårsaker skjulte skader i veggkonstruksjonen. Våtrommet vurderes derfor som modent for oppgradering eller rehabilitering for å sikre tilfredsstillende funksjon fremover. - Manglende synlig tettesjikt/membran på minimum 25 mm over ferdig gulv ved røropplegg. Dette innebærer økt risiko for fuktskader dersom lekkasje oppstår, da vann kan trenge ned i konstruksjonen uten tilstrekkelig oppkant. - Det mangler tilstrekkelig tetning rundt gjennomføringer til avløp under servant og vanntilførsel til toalett gjennom gulv. Det er synlig utetthet rundt gjennomføringen til toalettet. Gjennomføringer bør forsegles for å unngå unødvendig fuktbelastning mot konstruksjonen. Eventuelle oppståtte skader kan ikke avdekkes uten fysiske inngrep. - TG3 er satt på grunn av alder på membran, synlig utettheter rundt gjennomføringer, manglende høyde på tettesjikt over ferdig gulv og høydeforskjell topp sluk til topp membran ved dør. Bygningssakkyndig har angitt TG2 for følgende bygningsdeler/forhold: - Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet - Krypekjeller - Yttervegger - Vinduer og ytterdører - Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak - Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen) - Loft (konstruksjonsoppbygging) - Balkonger, verandaer og lignende - Bad, overflate vegger og himling - Bad, overflate gulv - Vaskerom, overflate vegger og himling - Vaskerom, overflate gulv - Vaskerom, membran, tettesjiktet og sluk - Kjøkken - Kjellerrom, veggenes og himlingens overflater - Kjellerrom, gulvets overflate - WC og innvendige vann- og avløpsrør - Ventilasjon Tilleggsopplysninger: - Innvendig trapp mangler tilstrekkelig med håndrekker på begge sider. - Rekkverkshøyde måles til 68cm og er for lav iht gjeldende krav ved oppføring og dagens krav til høyde. Høyde skal minimum være 1,0 meter når konstruksjonen er 0,5 meter over terreng.

Hvitevarer

Det gjøres oppmerksom på at kun integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger ved overdragelsen. Disse leveres uten noen form for garantier, ut over eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Adkomst

Se kart på finn-annonsen.

Byggemåte

Bygningen er oppført over kjeller, 1. og 2. etasje. Grunnmur og yttervegger mot terreng er oppført i Leca som utvendig er pusset. Etasjeskiller er utført i trekonstruksjon med stubbloftplater i krypkjeller og gips i kjellerrom. Yttervegger over terreng har trekledning med tradisjonelle omramminger og vannbrett. Taket er et saltak med oppløft, plassbygde takstoler, undertak av bordtak med takpapp og yttertekking med glassert teglstein. Renner, nedløp og beslag er i metall. Lecapipe er ført over tak. Vinduer og balkongdører i tre med 2-lags glass, datert rundt 1990, og to halvrunde vinduer er opplyst skiftet ca. 2022. Ytterdør er isolert og antatt fra 1990. Det vises for øvrig til eierskifterapport vedlagt salgsoppgaven.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Elektrisitet og vedfyring. Det foreligger ingen informasjon fra Halden kommune vedrørende tilstand på pipe/ildsted. Det anbefales at det gjennomføres et tilsyn før ildsted tas i bruk. Selger opplyser at pipen ble feiet september 2025 og det er byttet tettebånd i vedovn. Dersom rom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med. Eierskifterapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet kommentarer til el-anlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier.    Siden el-anlegget ikke er kontrollert av bygningssakkyndig er det ikke usannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på at det kan måtte foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, alder eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard.   I Norge er det en av oppgavene til «Det lokale eltilsynet» (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater eller rehabilitering av bad m/varmekabler, samt installeringer for el-bil lader.

Strømforbruk

Boligen er tilknyttet strømavtalen Norgespris, en fastprisavtale vedtatt av Stortinget som trer i kraft fra 1. oktober 2025. Avtalen følger målepunktet (strømmåleren) i boligen, og overtas automatisk av ny eier eller leietaker ved eierskifte. Bindingstid: •    Gjelder ut 2026 dersom avtalen er inngått mellom 1. oktober 2025 og 31. desember 2026. •    Ved avtaleinngåelse fra 2027 og videre gjelder bindingstiden ut kalenderåret fra bestillingstidspunktet. Ny eier må være innforstått med at dersom boligen har en aktiv Norgespris-avtale, vil denne videreføres i henhold til gjeldende vilkår.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann via private stikkledninger. Årlig kostnad til vannlaget er ca. 800 kr. Avløp til privat Biovac-system i kjeller (serviceavtale 4 ganger i året). Det foreligger ingen tinglyst veirett fra hovedveien (Gamle Svinesundsvei) og ned til eiendommen, og det finnes heller ingen skriftlig avtale om bruk av veien. Det samme gjelder for naboeiendommene Rørbekkveien 10, 12 og 14 - hvor nr. 10 kjører over denne eiendommen og 12 samt 14 går noe inn på denne eiendommen for å komme til stien som fører til deres eiendommer. Bruken har vært etablert over lang tid, og det er ikke kjent at det har vært innsigelser mot adkomstene. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår i dag, og oppfordres til å gjøre egne undersøkelser ved behov. Dog blir den private veien vedlikeholdt via et veilag, med en årlig kostnad på kr 3 000 (luting og måking).

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Budgivning

Eiendomsmeglere kan ikke formidle hemmelige bud og bud med kortere akseptfrist enn kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning hvor selger er forbruker, jfr. Informasjon om budgivning. Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og overtakelse skal sendes skriftlig til megler. Megler kan ikke formidle muntlige bud verken til selger, budgivere eller interessenter. Budgiver må legitimere seg med kopi av legitimasjon og underskrift. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser til budgiver, selger og interessenter. Aksept av bud skal sendes skriftlig til budgiver og selger. Budgiver kan benytte budskjema, elektronisk budgiving, skannet budskjema sendt på mail eller annen godkjent skriftlig kommunikasjonsform, f.eks. App’er i forbindelse med budgivningen. Konferer med megler. Megler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes teknisk feil. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere og kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles av megler.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Boligselgerforsikring

Selger har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager mangler etter avhendingsloven. Kjøper må som hovedregel reklamere til boligselgerforsikringen eller selger innen 2-3 måneder etter at kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget den potensielle mangelen. Hvis det går lengre tid enn dette, vil retten til økonomisk oppgjør som regel bortfalle i sin helhet. Se nettsidene til Sparebank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4.200/5.500,- avhengig av boligtype i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring, samt et tillegg på kr. 1.000,- i honorar for Boligkjøperforsikring PLUSS. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto to virkedager før overtakelse fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen til seg må det tas forbehold om dette i bud. Meglerforetaket forutsetter at innbetaling av egenkapitalen skjer samlet fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.   Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.    Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.§ 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Til informasjon kan EiendomsMegler1 offentliggjøre kjøpesum m.m i egen markedsføring. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter som henvender seg til megler vil bli registrert for videre oppfølging. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen, raskt. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtagelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Se Eiendomsmelger1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 19 410