Smålensgata 4C

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Informasjon borettslag / sameie

Regnskap / Budsjett:
Årsregnskapet for 2025, som ble godkjent på årsmøtet 21. april 2026, er vedlagt salgsoppgaven. Nøkkeltall fra regnskapet: * Årsresultat for 2025: overskudd på kr 211 999,-. * Budsjettert resultat for 2026: overskudd på kr 88 912,-. * Disponible midler per 31.12.2025: kr 420 340,-. Balansen i årsregnskapet viser en negativ egenkapital. I en note til regnskapet bemerker styret at dette skyldes at eiendelene er bokført til opprinnelige priser, og at den reelle verdien av selskapets eiendommer er høyere. Den faktiske egenkapitalen vurderes dermed som positiv.

Vedtekter / Husordensregler:
Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dyrehold:
Det er tillatt å holde hund/katt i Smålensgata Borettslag på følgende betingelser: 1. Hunder skal føres i bånd innen borettslagets område. Lufting av dyr må ikke foregå i borettslagets bakgård eller på plener mot gaten. 2. Hunde- og katteeiere er forpliktet til straks å fjerne ekskrementer som deres dyr måtte etterlate seg på trapper, veier, plener og i oppganger. 3. Hunde- og katteeiere er ansvarlige og erstatningspliktige for enhver skade som deres hund/katt måtte påføre person eller eiendom i borettslaget, inkludert skader på grøntanlegg, dører og karmer. 4. Dersom det kommer berettigede klager over at dyreholdet sjenerer naboer, forplikter eieren seg til straks å fjerne dyret fra leiligheten, hvis ikke en minnelig ordning kan oppnås. Styret avgjør i tvilstilfelle om en klage er berettiget. 5. Brudd på disse bestemmelsene betraktes som et vesentlig brudd på husordensreglene og kan føre til oppsigelse.

Beboernes forpliktelser:
Det avholdes dugnader i borettslaget; i 2025 ble det gjennomført to dugnader. Renhold av fellesarealer utføres av et firma, men beboere plikter å fjerne dørmatter og lignende før renholdsdagen. Andelseier har ansvar for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger fram til borettslagets felles-/hovedledning.

Styregodkjennelse:
Kjøper skal godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Blir kjøper ikke godkjent som ny eier må kjøper besørge videresalg av andelen. Hjemmelen overføres til kjøper og oppgjør utbetales til selger.

Forkjøpsrett:
Andelseierne i borettslaget og deretter øvrige medlemmer i OBOS har forkjøpsrett. Internt i borettslaget går andelseiere med lengst ansiennitet i borettslaget foran. Ved lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. Meldefrist utgikk den 14. juli. Pr. 15.07.2026 er det meldt interesse fra en person for benyttelse av forkjøpsrett.

Innskudd:
kr 62 900

Felleskostnader

kr 5 263,60 pr. mnd.

Felleskostnader inkluderer

Månedlige felleskostnader dekker internett, varmtvann, driftskostnader, herunder kommunale avgifter som renovasjon, vann og avløp, samt bygningsforsikring. Spesifikasjon av månedlige felleskostnader: - Felleskostnader: kr 3 954,- - Etterslep felleskostnader: kr 1 309,60 Felleskostnader justeres i hht KPI hvert år. Øvrig evnt økning fastsettes årlig, og er avhengig av kommunale kostnader. For 2026 er det økt med 4 % per juni 2026. Det er ikke planlagt ytterligere økning. Styret: - Ny varmtvannsbereder er foreløpig ikke planlagt før 2027-2028. Det avsettes midler så langt det lar seg gjøre slik at nytt låneopptak kan unngås. Dette er vanskelig å planlegge for, da det kan oppstå uforutsette situasjoner som ikke kan vente. Men planen er å avsette midler. Større vedlikehold er hovedtavle og varmtvannsbereder. Begge anslås 2027-2028, avhengig av avsatte midler. - Balkongtak: dette er det ikke behov for, så det utgår. Det har lagt til grunn krav om OBOS-medlemskap for å eie eller erverve boligen, og medlemskontingenten kreves inn via felleskostnadene. Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse. Eier må selv dekke kostnader forbundet med eget strømforbruk, forsikring av innbo og løsøre samt andre kostnader som ikke dekkes av felleskostnadene.

Fellesgjeld

kr 169 135,69
Dette utgjør andelens fellesgjeld pr. 07.07.2026

Borettslaget har følgende lån: Bank: OBOS-banken AS Lånenummer: 98208784757 Type: Annuitetslån, 12 terminer per år Restsaldo pr. 08.07.2026: kr 14 489 798,- Andel av saldo: kr 169 135,69 Innfrielsesdato: 30.04.2051 Type Rente: Flytende rente Rente: 5,34 % IN-ordning: Nei

Forsikringspolise

81697479

Sikringsordning

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtalen varer til den blir sagt opp av en av partene med seks måneders oppsigelsestid. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Areal

BRA: 65 m²
BRA-i: 59 m²
BRA-e: 6 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Borettslaget disponerer et garasjeanlegg hvor enkelte andeler har bruksrett til parkeringsplass. Denne andelen har ikke egen parkeringsplass, men det er tidvis mulighet for å leie plass av andre andelseiere. Ifølge styret leies disse normalt ut for omkring kr 1 000 per måned.

Eiendom

Tomteareal er 3 048 m² på eiet tomt.

Borettslagets eiet tomt er pent opparbeidet med asfalterte gangveier, beplantning og grøntarealer. Tomten er planert i et noe skrånende terreng. Borettslaget har en hyggelig felles bakgård som benyttes til sosiale arrangementer, lek og dyrking i plantekasser. Her er det også en lekeplass som kontrolleres årlig. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk. Tomtearealet på 3048,2 m² er hentet fra tilstandsrapporten, da areal ikke er oppgitt i arealbekreftelsen fra kommunen.

Byggeår

1980

Innhold

Leiligheten ligger i underetasjen og består av følgende rom: Entré, bad, kjøkken, soverom og stue. I tillegg disponerer leiligheten en bod på 6 m² på loftet.

Standard

Dette er en arealeffektiv leilighet i bygningens underetasje, med en praktisk planløsning som omfatter entré, stue, kjøkken, soverom og bad. Boligen har en gjennomgående standard med nyere overflater i de fleste rom og et kjøkken fra 2020. Oppvarming er elektrisk. Entré: Entréen har plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Rommet har laminatgulv fra mai 2026, som fortsetter videre inn på kjøkkenet. Kjøkken: Kjøkkenet har en IKEA-innredning fra 2020 med slette fronter i stål og benkeplate i laminat. Av utstyr er det integrert komfyr med platetopp, og en vegghengt avtrekksvifte med kullfilter og komfyrvakt. Det er avsatt plass til et frittstående kjøleskap med frys. Oppvaskkummen i stål har et ett-greps blandebatteri, og avløpsrørene her ble skiftet i forbindelse med at kjøkkenet var nytt. Det er også opplegg til oppvaskmaskin på kjøkkenet. Stue: Stuen har herdet parkett på gulvet og plass til både sofagruppe og spisebord. Vinduene er fra 2009. Soverom: Soverommet har plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Også her er det herdet parkett på gulvet. Bad: Badet er romslig, med flislagt gulv og malte vegger. Rommet er utstyrt med et dusjkabinett med to-greps blandebatteri, gulvmontert toalett og en baderomsinnredning med underskap og heldekkende servant. Det er opplegg for vaskemaskin. Badet er fra byggeåret og har et oppgraderingsbehov. Overflater: Gulv: Laminat i entré og kjøkken, herdet parkett i stue og soverom, og fliser på bad. Vegger: Malte slette flater, malte strier og fliser over kjøkkenbenk. Himling: Malte betongflater. Lagring: Leiligheten disponerer en bod på loftet på 6 m². For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Hvitevarer

Alle hvitevarene i leiligheten medfølger salget, også frittsående (vaskemaskin og kjøleskap). Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Adkomst

Se digitalt kart i finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 15.07.2026. Bygning: Boligbygg med flere boenheter, byggeår 1980. Bygningen er en lavblokk oppført i betong og murkonstruksjoner med etasjeskiller av betong. Utvendig fasade er tekket med fasadeplater og blekk. Bebyggelsen er forankret med støpt såle til grunnmasser. Tak: Innvendig takkonstruksjon er bygget opp av bjelkelag og trevirke. Skrånet utvendig sal-tak. Vinduer: Vinduene har innvendige tre-karmer og er utvendige tekket med blekk. Vinduene er fra 2009. Eier har nylig fått skiftet ut innvendige pakninger i karmene. Dører: Brannklassifisert ytterdør (B-30) fra 1979, produsent: Sagadøren AS. Innvendige dører bestående av eldre malte lettdører. Trapper/adkomst: Det er støpte trapper i felles trappeoppgang. VVS-installasjoner: Det er eldre kobberrør i leiligheten, som ser ut til å være fra byggeår. Hovedstoppekran er plassert utenfor boligens bruksareal. Innvendige avløpsrør består av plast. Eier har fått skiftet ut avløpsrør på oppvaskkum ved kjøkken. Ventilasjon: Leiligheten er bygget opp med naturlige ventilasjonskanaler i form av luker i tak og spalter i overkant av vinduer. Baderommet har naturlig ventilasjon i form av luke i tak og spalte i dør. Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet. Tekniske detaljer: Oppvarming er elektrisk. Det er fremlagt slukkeapparat i leiligheten og det er montert røykvarsler i tak. Kjøkken har etablert komfyrvakt og opplegg til oppvaskmaskin. Elektrisk anlegg: Sikringsskapet er plassert i felles oppgang og består av eldre skrusikringer. Det er felles måler-rom i borettslagets fellesareal ved underetasje. I etterkant av befaringen har eier hatt elektriker for ferdigstillelse av arbeid, samt en generell gjennomgang i forbindelse med salg. Eier opplyser at samsvarserklæring vil bli fremlagt før eventuell overtagelse. Det er fremlagt tilsynsrapport fra Elvia.no datert 05.03.2012 uten åpne avvik. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Bad - Generell | Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Angitt tilstandsgrad settes automatisk av rapportsystemet ut fra våtrommets alder. Angitt prisvurdering er satt ut fra hva det kan koste å oppgradere våtrommet etter dagens krav til tette bad. Skal badet videre benyttes i det stand det er, så må dagens løsning videre benyttes der avløpsrør fra kabinett er direkte tilknyttet til avløp og sluk. - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk | Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 22 år. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Konsekvensen er at membranen kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet. Konsekvensen er at membranen kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet. Det anbefales å gjøre ytterligere undersøkelser av tettesjikt selv om dette krever nye målinger der det tidligere er tatt hull for fuktmålinger, eventuelt åpne tilstøtende konstruksjoner eller utvidet hulltaking eller montere kontinuerlig fuktføler. Det kan også være nødvendig å demontere terskel, dørlister, sanitærkomponenter som dusjarmatur, dekk-kopper, demontere overflatemateriale i ikke direkte fuktbelastede områder, utføre vanntester med tilhørende fuktmålinger, osv. Angitt tilstandsgrad er vurdert ut fra alder, da det ikke lengre er noe garanti for at membran, tettesjikt og sluk kan oppreolde sin funksjon eller holde tett. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Ytterdører | Døren har ut fra alder generell bruksslittasje i overflaten. Pakninger i eldre dører som dette blir over tid mer porøse og har redusert elastisitet. Utskifting av pakninger anbefales for å opprettholde god tetthet. På generelt grunnlag og ut fra dørens alder kan det på sikt anbefales utskifting av ytterdøren. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet alder og bruksslittasje. - Overflater - gulv | Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Angitt tilstandsgrad er vurdert ut fra gulvflate ved soverom og stue. Disse gulvene fremstår med noe bruksslittasje og riper i overflater. Unormal slitasje kan føre til redusert funksjon og levetid på overflater. Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov. Angitt tilstandsgrad er vurdert ut fra bruksslittasje i overflater. - Innvendige dører | Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører. Det anbefales å utbedre avvikene ved justering, vedlikehold eller utskifting etter behov. Enkelte dører må justeres. Angitt tilstandsgrad er vurdert ut fra dørenes alder, samt noe justeringsbehov. - Bad - Dokumentasjon for våtrom | Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt. Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. Angitt tilstandsgrad er vurdert ut fra denne mangelen. - Bad - Overflater, vegger og himling | Overflatene fremstår i hel og grei stand men vurderes ut fra alder til angitt tilstandsgrad. Overflatene er ikke bygget opp etter dagens krav til tette våtrom. Dagens løsning med dusjkabinett må derfor videre benyttes for videre bruk av badet. Angitt tilstandsgrad er vurdert ut fra overflatenes alder, samt usikkerhet vedrørende oppbyggingen av veggenes tettesjikt. - Bad - Overflater gulv | Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Agitt tilstandsgrad er vurdert grunnet alder og bruksslittasje, samt ikke tilfredstillende fallforhold. - Bad - Ventilasjon | Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Et avtrekkssystem som ikke fungerer tilfredsstillende kan føre til utilstrekkelig fjerning av fukt og forurenset luft. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst, dårlig inneklima og fuktskader. Det anbefales å kontrollere og utbedre avtrekkssystemet slik at det oppnår tilstrekkelig kapasitet og funksjon. Dette kan innebære rensing, justering eller utskifting av vifte og kanaler. Angitt tilstandsgrad er vurdert da det ikke er tilfredstillende styrke rundt luftutvekslingen. - Kjøkken - Avtrekk | Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Kun kullfilterventilator uten mekanisk avtrekk medfører at fukt, matos og fettpartikler ikke føres ut av boligen. Dette kan gi dårlig inneklima, økt fuktbelastning og opphopning av fett i rommet. Det er vanskelig å etablere andre løsninger. Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen. - Innvendige vannledninger | Hovedstoppekran er ikke merket/lett tilgjengelig for betjening eller har manglende funksjon. Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Manglende merking, tilgjengelighet eller funksjon kan føre til forsinket avstenging av vann ved lekkasje, med økt risiko for vannskader. Hovedstoppekran er plassert utenfor boligens bruksareal. På generelt grunnlag kan det anbefales å montere innvendig stengekran så nært hovedinntaket som mulig. Dette for å få raskere tilgang til avstenging dersom en lekkasje skulle oppstå. Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader. Det anbefales å planlegge utskifting eller oppgradering av rørsystemet for å sikre videre driftssikkerhet. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet vannrørenes alder, manglende dokumentasjon, samt manglende lekkasjesikring. - Innvendige avløpsrør | Det er påvist begrenset avrenning ved samtidig tapping i utstyr. Begrenset avrenning kan indikere redusert kapasitet eller begynnende tilstopping, med risiko for driftsproblemer og tilbakeslag over tid. Angitt tilstandsgrad er satt grunnet treg avrenning ved servant, samt alder av aløpsrør og sluk. Det anbefales derfor rens av avløpsrør og sluk. - Ventilasjon | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Ventilasjonsanlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon. Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig inneklima, opphopning av fukt og risiko for mugg- og kondensproblemer. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden ventilasjonsanlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet eldre naturlig ventilasjonssystem. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Eiendomstype

Andelsleilighet

Oppvarming

Elektrisk oppvarming, som betales utenom felleskostnadene.

Strømforbruk

Selger opplyser om et årlig strømforbruk på ca. 3 700 KwH. Med dagens strømleverandør har kostnadene kommet på ca. kr 800 - 900,- pr. mnd.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Andel fellesformue

kr 5 702
Dette utgjør andelens fellesformue pr. 30.12.2025

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil.   Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler.   Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger.   Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver - også en med lavere bud - anbefales overfor selger.   For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode.   Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale. Det gjøres oppmerksom på at det kreves styregodkjennelse av kjøper (20 dager fra mottatt søknad). Eiendommen kan ikke overtas før styregodkjenning foreligger.

Andre relevante opplysninger

Noe tekst, bildetekst og sammenstilling av informasjon i dette oppdraget er laget ved hjelp av AI, og kvalitetssikret av megler/fagansvarlig/ansvarlig megler. Selger har lest og godkjent innholdet i salgsoppgaven.

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr 8 600.     Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company.   Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert.   Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/    Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/    Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 873 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for borettslagseiendom. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak.

Forsikringsselskap

Gjensidige Forsikring Asa

Avgiftsbeskrivelse

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Moderniseringer og påkostninger

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år: 2026: - Nytt laminatgulv lagt fra entré til kjøkken - I etterkant av takstmannens befaring har eier hatt elektriker for ferdigstillelse av arbeid, samt en generell gjennomgang i forbindelse med salg. Eier opplyser at samsvarserklæring vil bli fremlagt så fort det oversendes av elektriker. Likevel ikke senere enn eventuell overtagelse. 2020: - Ny Ikea kjøkkeninnredning med slette stålfronter installert - Installert kullfilterventilator på kjøkkenet Ukjent årstall: - Skiftet avløpsrør til oppvaskkum på kjøkkenet, utbedret av Stor-Oslo rørleggerservice AS Vedlikeholdshistorikk Smålensgata Borettslag: 2026: - Utført termografering av el-tavler og varmtvannsbereder - Utskifting av batterier i røykvarslere i boenhetene, samt kontroll av brannslukningsapparater og rømningsveier 2025: - Gjennomført kontroll av elektrisk anlegg med påfølgende utbedring av avvik - Montert røykvarslere i oppgangene i 2. og 4. etasje - Sjekk og justering av grunnvannspumpe etter alarmer - Beskjæring av lønnetre over lekeplassen

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon til meglerforetakets klientkonto før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker tinglysing av skjøtet med overføring av hjemmel til seg, må det tas forbehold om dette i bud. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen frem til betaling skjer, selv om deler av kjøpesummen er gjort opp til rett tid.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag. Andelseier kan uten å søke godkjenning leie ut boligen i opptil 30 døgn i året. Dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan boligen leies ut i inntil tre år med styrets samtykke, jf. burettslagslova §§ 5-5 og 5-6.

Radon

Det er utført radonmåling. Målt verdi er 36 Bq/m³, som er under tiltaksgrensen på 100 Bq/m³.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.avhendingsloven § 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon Dersom kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.