Bergevegen 27 og 29

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 373 m²
BRA-i: 332 m²
BRA-e: 41 m²
TBA: 74 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Etasje

3

Parkering

Eiendommen har en frittstående dobbelgarasje med plass til to biler og innlagt strøm. Det er asfaltert innkjøring til garasjen.

Eiendom

Tomteareal er 2 922 m² på eiet tomt.

Eiet tomt. Tomten er skrånende med opparbeidede, flate partier og består av asfaltert innkjøring, plenarealer og variert beplantning. Eiendommen består av to teiger. Den sørlige grensen for hovedteigen går gjennom veibanen til Bergevegen. Grensene er i hovedsak nøyaktig oppmålt, men enkelte segmenter langs sørsiden er registrert med lavere nøyaktighet. Eiendommen er ikke oppmålt, men skylddelt. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra faktisk areal. Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med skylddelingsforretningen og registrerte tomtegrenser. Eventuelle arealavvik aksepteres av kjøper.

Byggeår

1950

Innhold

Eiendommen består av en enebolig og en kårbolig, og inneholder følgende rom: Enebolig (Bergevegen 29) 1. etasje: Entré, gang, trapperom, toalettrom, kjøkken, kontor, spisestue, tv-stue og to stuer. 2. etasje: Gang, trapperom, bad og tre soverom. Kjeller: Gang, trapperom, vaskerom og fire boder. Kårbolig (Bergevegen 27) 1. etasje: Vindfang, gang, stue, spisestue, kjøkken, bad, soverom og bod. I tillegg har eneboligen en terrasse på 42 m² ved 1. etasje og en terrasse på 17 m² ved 2. etasje, samt en utvendig bod. Kårboligen har en terrasse på 15 m² og en bod. På eiendommen er det også en frittstående dobbelgarasje på 30 m² og et uthus på 11 m² med vedbod. Garasjen og uthuset er medtatt som BRA- e i areal oppsettet. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndig ihht. vedlagte rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av plan- og bygningsmyndigheten.   Vi gjør oppmerksom på at antall soverom som er angitt i salgsoppgave er etter Forbrukertilsynets retningslinjer, og kun inkluderer soverom som er godkjent til varig opphold. De rommene som er opplistet ovenfor er angitt av bygningssakkyndig i tilstandsrapport og er etter takstbransjens retningslinjer, der det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet som er opplyst i tilstandsrapport kan likevel være i strid med byggetekniske forskrifter og/eller manglende godkjennelse, bruksendringer til rom for varig opphold m.m.    Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i kommunens arkiv for hovedhuset (Bergevegen 29). Boligen er oppført ca 1950, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. Det foreligger følgende dokumentasjon i kommunens byggesaksarkiv: Kårbolig – Bergevegen 27 Ferdigattest for nybygg bolig (kårbolig), datert 25.11.1975. Det foreligger ikke godkjente plantegninger som viser innvendig rominndeling. Ut fra tilgjengelig fundamentplan og fasadetegning fremstår utvendig bod som utvidet i forhold til opprinnelig tegning. Slike tilbygg er normalt søknadspliktige tiltak. Det foreligger ikke opplysninger om godkjenning av denne endringen. Enebolig – Bergevegen 29 Godkjente byggetegninger for tilbygg og endringer, datert 1996. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. Godkjente byggetegninger for verandatilbygg fra 2000. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Godkjente byggetegninger for 1. etasje, datert 03.05.1996. Innvendig planløsning i 1. etasje samsvarer med dagens bruk. Terrasse med utgang fra stue er ikke inntegnet på disse tegningene. Det foreligger ikke tegninger for kjeller og 2. etasje fra byggeår i kommunens arkiv. Det er derfor ikke mulig å kontrollere samsvar mellom godkjente tegninger og dagens planløsning for disse etasjene. Garasje/carport Godkjente tegninger for garasje/garasjetilbygg fra 1977. Godkjente tegninger for carport fra 1981. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltakene. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. Det foreligger godkjent byggesaksdokumentasjon for flere av tiltakene på eiendommen, men dokumentasjonen er ikke komplett for alle bygninger og etasjer. Det foreligger blant annet ikke godkjente plantegninger som viser rominndelingen i kårboligen, eller tegninger for kjeller og 2. etasje i eneboligen. Det er derfor begrenset mulighet til å kontrollere samsvar mellom godkjente tegninger og dagens bruk for disse arealene.   Se utfyllende informasjon i tilstandsrapport og i salgsoppgaven bl.a. under "Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse". Vi gjør oppmerksom på at vi benytter kunstig intelligens (AI) som støtteverktøy i arbeidet med enkelte tekster og oppsummeringer. Tjenesten bidrar med utkast og struktur, men alt innhold er gjennomgått, kvalitetssikret og bearbeidet av ansvarlig megler.

Standard

To selvstendige boliger på én og samme eiendom: eneboligen på Bergevegen 29, oppført i 1950 og utvidet i 1996 og 2000, og kårboligen på Bergevegen 27 fra 1975. Begge ligger på en stor tomt på nesten 3 000 m² med frodig hage, dobbelgarasje og uthus. Eneboligen har 1½ etasje og kjeller, med tre stuer, spisestue, kjøkken, toalettrom og kontor i 1. etasje, tre soverom og bad i 2. etasje, og vaskerom med boder i kjelleren. Kårboligen er en etasjes bolig med stue, spisestue, kjøkken, bad, soverom og terrasse. Begge boligene bærer preg av sin alder og har overflater og tekniske installasjoner som gjenspeiler byggeårene. Den som kjøper denne eiendommen, overtar to boliger med god beliggenhet og romslige utearealer, men må påregne oppgradering av overflater og tekniske anlegg i begge bygg. Enebolig (Bergevegen 29) Entré: Den laminerte ytterdøren med teakoverflate møter deg i vindfanget, som ble tilbygget i 1996. Flislagt gulv skiller vindfanget fra resten av 1. etasje. Herfra åpner gangen seg mot trappen til 2. etasje og videre inn i boligens oppholdsrom. Langs veggen i gangen er det plass til yttertøy, og en åpen vedovn med metallplate som brannsikring mot gulv gir et uventet varmt innslag i passeringsrommet. Stue: Stuen i 1. etasje har tregulv, downlights i himlingen og vedovn med teglsteinspipe som strekker seg opp mot taket. Metallplaten under ovnen er brannsikringen mot gulvet. Luft/luft-varmepumpe er fra 2008, med service utført i 2026. En rundbue i veggen leder videre mot spisestuen. Rommet har plass til full sofagruppe og gir god forbindelse til resten av 1. etasje. Tv-stue: Tv-stuen ligger i den sørvestlige delen av 1. etasje, utvidet i 1996. Panelt himling og laminatgulv gir rommet et eget uttrykk sammenlignet med stuen. Rommet har plass til sofagruppe og tv-møblement og fungerer godt som et mer tilbaketrukket oppholdsrom. Spisestue: Spisestuen ligger i åpen løsning med stuen og har vinduer som slipper inn godt dagslys. Det er plass til et stort spisebord med mange stoler. Herfra er det utgang til terrassen mot syd/sydvest. Kjøkken: Kjøkkenet i 1. etasje har innredning fra 2008 med laminerte fronter og skrog samt laminerte benkeplater. Veggflatene over kjøkkenbenken er flislagt, med overgang i mykfuge. Oppvaskkum i metall. Delvis integrerte hvitevarer: platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin er integrert, mens kjøl/frys er frittstående. Ventilator med avkast via yttervegg. Kjøkkenet mangler lekkasjevakt og komfyrvakt. Et vindusbord med sittebenk ved kjøkkenvinduet gir utsyn mot hagen. Kontor: Kontoret ligger i nordvesthjørnet av 1. etasje med tregulv og vindu mot hagen. Rommet har plass til arbeidsplass med skrivebord og oppbevaring. Toalettrom: Toalettrommet i 1. etasje har fliser på gulv, malt strietapet på vegg og himlingsplater i himling. Installasjoner: gulvmontert WC, servant i innredning og sluk på gulv. Ventilasjon via naturlig avtrekk gjennom himlingen, med tilluft ved åpen dør. Toalettrommet har et oppgraderingsbehov på ventilasjonssiden. Terrasse 1. etasje: Terrassen mot syd/sydvest er dels overbygget med takoverbygg fra 2000 og fundamentert på pilarpunkter. Terrassebordene og rekkverket har overflateslitasje og vedlikeholdsbehov. Rekkverkshøyden tilfredsstiller ikke dagens krav. 2. etasje gang: Oppe i 2. etasje møter du en gang med skråhimling og tregulv. Langs veggen er det innebygde garderobeskap som gir god oppbevaringsplass rett ved soverommene. Trappen opp har rekkverk med håndløper, men mangler håndløper på vegg. Soverom 2. etasje: De tre soverommene i 2. etasje er ulike i karakter. Det ene har dør med adkomst til den overbyggede terrassen mot nord/nordvest, og rommet har plass til dobbeltseng. Et annet soverom har panelte vegger og teppegulv, med vindu mot hagen. Det tredje har laminatgulv og vindu. I ett av soverommene er det målt en høydeforskjell i gulvet på 15 mm gjennom rommet, noe som kan merkes ved legging av nye gulv. Skråhimlinger reduserer noe av den målbare høyden i deler av etasjen. Bad 2. etasje: Badet i 2. etasje er opplyst fra 1975 og ble modernisert i 2010 med nytt baderomsbelegg og vegghengt toalett. Gulv med belegg og oppbrett på vegger, vegger med våtromsbelegg fra 2010 og oppbrett bak vinylbelegg. Himling med himlingsplater. Oppvarming med elektrisk panelovn. Installasjoner: servant i innredning, gulvmontert WC fra 1975 og vegghengt toalett fra 2010, samt dusjhjørne med forheng. Mekanisk ventilasjon med ventil på himling og tilluftsspalte ved dørterskel. Badet har betydelig overskredet forventet levetid for våtrom og har et oppgraderingsbehov. Terrasse 2. etasje: Den overbyggede terrassen mot nord/nordvest ble tilbygget i 2000 og nås fra soverommet i 2. etasje. Gulv med impregnerte terrassebord og beiset rekkverk. Terrassen er romslig og overbygget, noe som gir bruksmuligheter også i regnvær. Kjeller: Kjelleren nås via innvendig trapp og inneholder vaskerom samt fire boder. Vaskerommet har betonggulv, betong-/murvegger med puss og panel/bordkledning i himling. Installasjoner: bereder med volum på 200 liter, veggmontert vaskekum og opplegg for vaskemaskin. Vannmåler og hovedstoppekran er plassert i vaskerommet. Vaskerommet mangler tilfredsstillende vanntett sjikt og ventilasjon, og har et oppgraderingsbehov. Det er registrert indikasjoner på fuktgjennomtrenging i kjellergulv og kjellermur, samt tegn til svertesopp. ----------------------- Kårbolig (Bergevegen 27) Vindfang og gang: Kårboligen har inngang via vindfanget med tretrapp opp til inngangspartiet. Innerdørene er med heltre dørblad fra byggeåret. Gangen leder videre til boligens rom. Stue: Stuen i kårboligen har laminatgulv og vedovn på metallplate med brannsikring mot gulv. Stuevinduet har punktert isolerglass. Det er registrert en skjevhet i gulvet på 12 mm gjennom rommet. Rommet har plass til sofagruppe og gir adkomst til terrassen mot vest. Spisestuen ligger i åpen løsning med stuen og har plass til spisebord. Vinduene vender mot terrassen og hagen. Kjøkken: Kjøkkenet i kårboligen er fra byggeåret 1975 og har innredning med malte laminerte fronter og laminerte skrog. Heltre benkeplater og oppvaskkummer i metall. Ventilator over komfyrplass. Opplegg for oppvaskmaskin. Flis på vegger over benkeplater med list i overgangene. Åpne løsninger for hvitevarer. Kjøkkenet mangler lekkasjevakt og komfyrvakt. Stoppekranen er plassert i kjøkkenbenken. Kjøkkeninnredningen er fra byggeåret og har alders- og bruksrelatert slitasje. Soverom: Soverommet i kårboligen har laminatgulv og vindu mot hagen. Ustyrt med garderobeskap. Bad: Badet i kårboligen er fra byggeåret 1975. Veggenes våtromsbelegg og gulvets vinylbelegg er fra byggeåret. Himling med himlingsplater. Panelovn som varmekilde. Installasjoner: gulvmontert WC, servant i innredning og dusjhjørne med dusjforheng. Opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekksvifte i himlingen og tilluft via spalte under døren. Badet har betydelig overskredet forventet levetid for våtrom. Veggenes våtromsbelegg har et oppgraderingsbehov. Terrasse: Kårboligen har en inntrukket terrasse mot vest med trebjelkelag og terrassebord, fundamentert på pilarpunkter. Takoverbygget er understøttet av stolper. Terrassen har trapp ned til terreng. Det er registrert aldersrelatert slitasje og oppsprekking i trevirket, og overflatebehandlingen har vedlikeholdsbehov. Rekkverkshøyden er lav. Overflater: Gulv: Enebolig (Bergevegen 29): Betong i kjeller, laminat, vinylbelegg og tregulv i øvrige rom. Kårbolig (Bergevegen 27): Laminat, vinylbelegg og tregulv. Vegger: Enebolig (Bergevegen 29): Malte plater, panel, tapet og malt strie. Kårbolig (Bergevegen 27): Malte plater, strie, malt strie og vinylbelegg. Himling: Enebolig (Bergevegen 29): Panel, malte plater og himlingsplater. Kårbolig (Bergevegen 27): Malt panel, malte plater og himlingsplater. Lagring: Eneboligen (Bergevegen 29) har fire boder i kjelleren samt en utvendig bod tilknyttet tilbygget fra 1981. I tillegg er det innebygde garderobeskap i gangen i 2. etasje. Kårboligen (Bergevegen 27) har en bod i 1. etasje. På tomten er det en frittstående dobbelgarasje fra 1997 med plass til to biler, inndelt med murvegg og to vippeporter. Garasjen har innlagt strøm og nytt tak fra 2025. Det er også et frittstående uthus med vedbod fra 1980. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Hvitevarer

Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Adkomst

Se digitalt kart i finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 03.08.2026. Enebolig (Bergevegen 29): Bygning: Enebolig med 1½ etasje og kjeller, oppført i 1950. Bygningen er konstruert i tre med yttervegger i bindingsverk og utvendig stående kledning fra byggeåret og 1996. Fasaden har ikke etablert lufting bak kledningen. Grunnmuren er av betong med innvendig pussede overflater, og kjellergulvet er av betong. Det er ikke opplysninger om fuktsikring. Det er en krypkjeller under deler av bygningen, men den er uten inspeksjonsmulighet. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Tak: Saltakskonstruksjon tekket med taksteinsprofilerte stålplater, fornyet i 1985. Undertaket er bordtak fra byggeåret. Renner og nedløp i metall er fra 1985. Det er montert stigetrinn til pipe, som er helbeslått over tak. Pipe/Ildsted: Innvendig ett-løps teglpipe fra byggeåret. Det er tilknyttet en vedovn i stuen og en åpen vedovn i gangen i 1. etasje. Det er også en teglsteinspipe som ikke er i bruk og som er avsluttet under tak. Vinduer: Hovedsakelig varevinduer. Enkelte vinduer med isolerglass fra 1992. Kjelleren har varevinduer. Vinduene er eldre enn 35 år. Dører: Innerdører med finerte dørblad fra byggeåret. Ytterdør i laminert teak-utførelse. Terrassedører med glassfelt. Dørene er av blandet, ukjent alder. Trapper/adkomst: Innvendig tretrapp mellom etasjene. Tretrapper til inngangsparti og terrasseplatting. Balkong/terrasse: Overbygget terrasse mot nord/nordvest i 2. etasje fra 2000, over underliggende boareal. Terrasse ved 1. etasje mot syd/sydvest, dels overbygget med takoverbygg fra 2000. Terrassen er fundamentert på pilarpunkter. VVS-installasjoner: Vanninntak med PE-rør. Vannførende rør er i hovedsak av kobber med åpne koblinger. Synlige avløpsrør er av PVC eller soil, mens bunnledninger er av sementrør eller soil. Det er lagt strømper i rør i kjellergulvet. Varmtvannsbereder på ca. 200 liter med ukjent alder. Ventilasjon: Bad i 2. etasje har mekanisk ventilasjon. Vaskerom i kjeller har ingen avtrekk. Toalettrom i 1. etasje har naturlig avtrekk. Kjøkkenet har ventilator med avkast via yttervegg. For øvrig naturlig ventilasjon med veggventiler og spalter i vinduskarmer. Tekniske detaljer: Oppvarming med elektrisk panelovn på bad i 2. etasje, vedovner i stue og gang i 1. etasje, samt en luft/luft-varmepumpe fra 2008 i stuen. Det er påvist røykvarsler i hver etasje og brannslukningsapparat i 1. etasje. Kårbolig (Bergevegen 27): Bygning: Kårbolig oppført i 1975. Bygningen har yttervegger i bindingsverk med utvendig stående kledning fra byggeåret, uten etablert lufting bak. Ringmurer i betong. Det er krypkjeller under hele bygningen, uten inspeksjonsmulighet. Etasjeskillet mot krypkjelleren er av trebjelkelag. Forstøtningsmurer av betong er etablert mot øst. Tak: Saltakkonstruksjon med kaldtloft, tekket med shingel fra byggeåret. Undertaket er av bord. Renner og nedløp i metall er fra byggeåret. Pipe/Ildsted: Innvendig ett-løps elementpipe. Det er tilknyttet en vedovn og en åpen vedovn i stuen. Vinduer: Vinduer med isolerglass fra byggeåret. Vannbrett med metallbeslag. Dører: Innerdører med heltre dørblad fra byggeåret. Laminert ytterdør med sidefelt i glass, fra byggeåret. Trapper/adkomst: Tretrapper til inngangspartiet og terrasseplattingen, med trappevanger fundamentert direkte på terreng. Balkong/terrasse: Inntrukket, takoverbygget terrasse på ca. 15 m² med trebjelkelag og terrassebord, fundamentert på pilarpunkter. VVS-installasjoner: Vanninntak med PE-rør og stoppekran i kjøkkenbenken. Innvendige vannledninger er hovedsakelig av åpne kobberrør fra byggeåret. Synlig avløp er i PP- eller PVC-plast. Bunnledninger er av PP eller PVC fra byggeåret. Bereder på ca. 100 liter er plassert i kjøkkenbenk, alder er ukjent. Det antas at eiendommene har felles vanninntak. Ventilasjon: Badet har mekanisk avtrekksvifte. Kjøkkenet har ventilator over komfyrplass. For øvrig naturlig ventilasjon med veggventiler og spalter i vinduskarmer. Tekniske detaljer: Oppvarming med panelovn på badet, samt vedovn og åpen vedovn i stuen. Det er påvist røykvarsler og brannslukningsapparat i 1. etasje. Garasje: Dobbelgarasje på 30 m² (BRA-e), oppført i 1997. Fundamentert med støpte såler, delvis grunnmur og støpt plate på mark. Yttervegger av Leca og bindingsverk med trekledning. To vippeporter uten automatikk. Saltak tekket med takshingel. Innlagt strøm. Bygningen er ikke tilstandsvurdert. Uthus: Enkelt uthus med vedbod på 11 m² (BRA-e), oppført i 1980. Fundamentert på pilarpunkter med terrenggulv. Yttervegger i bindingsverk med trekledning. Saltak tekket med bølgeblikkplater. Bygningen er ikke tilstandsvurdert. Elektrisk anlegg: Enebolig (Bergevegen 29): Inntak med jordkabel. Sikringsskap med jordfeilautomater plassert i bod. Kurser er merket. 230V anlegg med 35A hovedsikringer. Måler plassert i innvendigskap på 2 etasjen. Åpent og skjult ledningsnett. Downlights i himling på stue. Funksjon og tilstand må vurderes av fagkyndig. Kårbolig (Bergevegen 27): Inntak med jordkabel. Sikringsskap med jordfeilautomater plassert i bod. Kurser er merket. 230V anlegg med ukjent størrelse på hovedsikringer. Måler plassert i innvendig skap. Åpent ledningsnett. Funksjon og tilstand må vurderes av fagkyndig. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Enebolig - Kjeller Vaskerom - Vanntett sjikt, membran og sluk | Det er påvist manglende vanntetting mellom tettesjikt og sluk. Innstøpt plastsluk i betonggulv, ingen etablerte tettesjikt. Våtrommet mangler vanntett sjikt. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning. Det anbefales å utbedre tilkoblingen mellom tettesjikt og sluk slik at denne blir tett og korrekt utført. I mange tilfeller vil det være nødvendig å etablere ny membran og korrekt løsning med klemring i henhold til gjeldende våtromsnorm. Det bør etableres et dokumentert vanntett sjikt med korrekt tilslutning til sluk og vegger for å hindre vanninntrenging og redusere risikoen for fuktskader i underliggende eller tilstøtende konstruksjoner. Manglende vanntett sjikt på våtrommet gir høy risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen. Dette kan føre til omfattende fuktskader, muggvekst og nedbrytning av materialer. Det er viktig å etablere et godkjent vanntett sjikt (membran) i henhold til gjeldende våtromsnorm. I mange tilfeller vil det være nødvendig å rehabilitere våtrommet med korrekt oppbygning for å sikre en tett og varig løsning. Det bør etableres et dokumentert vanntett sjikt med korrekt tilslutning til sluk og vegger for å sikre tilfredsstillende beskyttelse mot vanninntrenging både ved brukssituasjon og ved lekkasjer. Konsekvensen av manglende vanntett sjikt er økt risiko for fuktbelastning og skader i underliggende eller tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales å kontrollere fallforholdene og utbedre disse slik at krav til fall mot sluk oppfylles. Ved større avvik kan det være nødvendig å bygge opp gulvet på nytt i henhold til gjeldende våtromsnorm. Arbeidet bør utføres av kvalifisert fagperson. Avvik i høydeforskjell eller fall på våtrommet kan føre til at vann ikke ledes korrekt mot sluk. Dette øker risikoen for vannansamlinger, fuktinntrengning og påfølgende skader på konstruksjon og overflater. Våtrommet er av eldre dato, og det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen. Det er ikke registrert vanntett sjikt på vegger og gulv. Gulvet har heller ikke tilfredsstillende høydeforskjell mellom sluk og terskel. Forholdene medfører risiko for at lekkasje- og bruksvann ikke ledes effektivt til sluket, men renner ut av våtrommet eller trenger inn i underliggende og tilstøtende konstruksjoner. Direkte vannbelastning på overflatene må unngås. Våtrommet må oppgraderes med dokumentert vanntett sjikt, fagmessig tilslutning til sluk og tilstrekkelig høydeforskjell mellom sluk og terskel. På grunn av høy skadefare og behov for omfattende utbedring vurderes forholdet til TG3. - Enebolig - Kjeller Vaskerom - Ventilasjon | Rommet har utilstrekkelig ventilasjon. Utilstrekkelig ventilasjon kan føre til opphopning av fukt og dårlig luftkvalitet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst, luktproblemer og fuktskader over tid. Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres. Det bør etableres mekanisk avtrekk og tilfredsstillende tilluft i rommet for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Konsekvensen av utilstrekkelig ventilasjon er økt risiko for fuktproblemer, dårlig inneklima og mulige følgeskader på bygningsdeler. Vaskerommet mangler tilfredsstillende avtrekksventilasjon og tilluft. Dette gir utilstrekkelig luftutskifting og kan føre til høy luftfuktighet, kondens, lukt og økt risiko for sopp- og fuktskader. Det bør etableres mekanisk avtrekk med avkast til friluft og tilstrekkelig tilluft, eksempelvis gjennom spalte under dør eller egen tilluftsventil. Forholdet vurderes til TG3. - Kårbolig - Takkonstruksjon/Loft | Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er påvist fukt-/råteskader i takkonstruksjonen. Det er registrert fuktmerker, soppvekst og lokale fuktskader i takkonstruksjonen. Skadene kan ha sammenheng med kondens fra ventilasjonskanalen fra underliggende bad eller fuktinntrengning ved den pussede pipen. Det anbefales at forholdet undersøkes nærmere av fagkyndig for å avklare årsaksforholdene og omfanget av skadene. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Fuktskader i takkonstruksjonen kan føre til råte, svekket bæreevne og videre skadeutvikling. Fuktskjolder og skader i takkonstruksjonen bør undersøkes nærmere for å avdekke årsak og omfang. Utbedring må gjennomføres for å hindre videre fuktskader, råte og redusert bæreevne i konstruksjonen. Dersom årsaken ikke utbedres, kan det føre til omfattende skader og økte utbedringskostnader. Fukt- og råteskader i takkonstruksjonen kan føre til svekket bæreevne og omfattende skader over tid. Det anbefales at en fagkyndig foretar en grundig undersøkelse av takkonstruksjonen for å avklare årsak til fuktmerker, soppvekst og lokale fuktskader, samt omfanget av skadene. Tiltak bør iverksettes for å utbedre skadene og hindre videre fuktinntrengning eller kondens, for å unngå økt risiko for råte, soppdannelse og svekkelse av konstruksjonen. Det er registrert fuktmerker, soppvekst og lokale fuktskader i takkonstruksjonen. Forholdet kan skyldes kondens fra ventilasjonskanalen fra underliggende bad og/eller fuktinntrengning ved den pussede pipen. Skadeårsaken og skadeomfanget er ikke endelig avklart. På grunn av påvist soppvekst og fuktskade gis TG3. Forholdet bør undersøkes nærmere av fagkyndig, og årsaken til fuktbelastningen må utbedres. Skadde materialer må tørkes ut og eventuelt skiftes. - Kårbolig - Tomteforhold - Forstøtningsmurer | Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i forstøtningsmurer. Det er viktig å få utført en fagkyndig vurdering og gjennomføre nødvendige sikringstiltak eller utbedringer for å stabilisere muren. Skaden må utbedres. Forstøtningsmuren bør utbedres eller eventuelt rives og bygges opp på nytt for å sikre stabilitet og hindre videre forringelse. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt risiko for ytterligere skader, kollaps og fare for personer og eiendom i nærheten. Det er registrert større skjevheter og deformasjoner i forstøtningsmuren av betong mot øst. Forholdet kan skyldes jordtrykk, telepåvirkning, setninger eller mangelfull fundamentering og drenering. Skjevhetene kan utvikle seg videre og medføre redusert stabilitet eller brudd i muren. På grunn av omfattende skjevheter og usikkerhet knyttet til murens stabilitet gis TG3. Årsak og skadeomfang bør undersøkes av fagkyndig. Oppretting, stabilisering eller gjenoppbygging av muren samt utbedring av drenering og fundamentering må påregnes. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Enebolig - Taktekking | Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Undertak (Diffusjonsåpent) er eldre enn 13 år. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for papp-, shingel- eller folietekking ca 25 år. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for bordtak som undertak ca 60 år. Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Taktekkingens alder tilsier at det er økt risiko for slitasje, lekkasjer og redusert funksjon. Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere utskifting av taktekking og eventuelt undertak ved tegn til lekkasje eller ytterligere forringelse, for å unngå fuktskader på underliggende konstruksjoner. Når undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må undertak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Undertaket og sekundærtekkingen bør følges opp med jevnlig kontroll for å avdekke eventuelle tegn til slitasje eller skader, da alder kan medføre redusert funksjon og økt risiko for lekkasjer eller fuktskader i takkonstruksjonen. Taket er vurdert fra bakkenivå og har derfor ikke vært tilgjengelig for nærmere kontroll. Taktekking av taksteinsprofilerte stålplater er opplyst fornyet i 1985 og har dermed høy alder. Mer enn halvparten av forventet brukstid vurderes som passert. Undertaket fremstår som bordtak fra byggeåret, mens utførelse, alder og tilstand på eventuell sekundærtekking er ukjent. Skjulte skader eller svekkelser kan derfor ikke utelukkes. Alder medfører økt risiko for rustdannelse, svekkede innfestinger, utettheter og redusert funksjon i beslag og plateskjøter. Vindskier, isbord og tilhørende metallbeslag har også behov for jevnlig kontroll og vedlikehold. Det anbefales en nærmere kontroll av taktekking, innfestinger, beslag, vindskier, undertak og eventuell sekundærtekking utført av fagkyndig. Vedlikehold og utskifting av deler av takkonstruksjonen må påregnes. På bakgrunn av alder, begrenset kontroll og usikkerhet knyttet til undertak og sekundærtekking vurderes forholdet til TG2. - Enebolig - Nedløp, beslag og skorsteiner over tak | Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Mangelfull bortledning av vann kan føre til fuktbelastning på grunnmur, med risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Det anbefales å etablere tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp, slik at vann ledes bort fra grunnmuren. Det bør etableres tilfredsstillende system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur, for å unngå økt fuktbelastning og risiko for vanninntrenging i konstruksjonen. Terrenget fremstår stedvis flatt inn mot boligen, noe som kan medføre redusert avrenning av overflatevann og ytterligere øke risikoen for fuktskader. Fleksible rør anbefales montert for vekkledning av takvann fra grunnmurer. Det er registrert stedvis flatt terreng og mangelfullt fall bort fra boligen. Dette kan føre til at overflatevann blir stående eller ledes mot grunnmuren, med økt risiko for fuktbelastning og vanninntrenging i kjeller og fundamenter. Terrenget bør justeres slik at det etableres tilfredsstillende fall bort fra bygningen. Utvendige beslag fremstår som eldre og har på grunn av alder redusert gjenværende brukstid. Eldre beslag kan ha svekkede skjøter, innfestinger og overganger, med risiko for vanninntrenging i underliggende konstruksjoner. Beslagene bør kontrolleres nærmere, vedlikeholdes og skiftes ut ved behov. Forholdene vurderes til TG2. - Enebolig - Takkonstruksjon/Loft | Loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon på utførelsen. Begrenset inspeksjonsmulighet gir usikkerhet om tilstanden, og eventuelle skjulte feil eller skader kan ikke utelukkes. Det anbefales å være oppmerksom på risikoen og vurdere nærmere undersøkelser ved tegn til avvik eller i forbindelse med fremtidige arbeider. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Innhent dokumentasjon om mulig. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utførelsen av kaldloftet, og det anbefales å sørge for tilgang slik at inspeksjon kan gjennomføres. Konsekvensen av manglende dokumentasjon og utilgjengelighet is økt usikkerhet rundt konstruksjonens oppbygging, ventilasjon og tilstand, noe som kan medføre risiko for skjulte feil, fuktskader eller andre bygningsmessige mangler. Deler av takkonstruksjonen er fra byggeåret og har høy alder. Kaldtloft og kryploft er ikke besiktiget, da loftsluken ikke lot seg åpne. Oppbygning, isolasjon, dampsperre, lufting og tilstanden til skjulte konstruksjoner er derfor ukjent. Alder og manglende inspeksjonsmulighet medfører usikkerhet om konstruksjonens tilstand og gjenværende brukstid. Det bør etableres tilgang til loftsrommet og utføres en nærmere kontroll av takkonstruksjonen, med særlig vekt på lufting, fuktmerker, kondens, sopp- og råteskader. - Enebolig - Yttervegger/Veggkonstruksjon | Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er registrert noe avskalling av overflatebehandlingen samt oppsprekking i enkelte kledningsbord. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Manglende lufting kan føre til opphopning av fukt, med risiko for råte- og fuktskader i kledning og underliggende konstruksjon. Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. Det bør etableres tilstrekkelig lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmur for å sikre god uttørking og redusere risikoen for fuktskader og råte i konstruksjonen. Manglende lufting kan føre til oppfukting av kledning og underliggende konstruksjoner, noe som øker faren for skader over tid. Det bør utføres nødvendig forbehandling og ny overflatebehandling for å hindre videre avskalling og forringelse av kledningen. Oppsprukne eller skadde kledningsbord bør utbedres eller skiftes for å unngå fuktskader og redusert levetid på fasaden. Manglende opplysninger om isolering og overflatebehandling medfører usikkerhet om tilstand og risiko for skjulte skader. Ytterveggene er oppført i bindingsverk med utvendig stående trekledning. Fasaden fremstår med liten eller manglende luftespalte bak kledningen. Dette gir redusert luftsirkulasjon og uttørking av fukt som trenger inn bak kledningsbordene, og medfører økt risiko for fukt-, sopp- og råteskader i kledning og bakenforliggende konstruksjoner. Det er registrert stedvis avskalling av overflatebehandlingen og oppsprekking i enkelte kledningsbord. Forholdene kan føre til økt fuktopptak og ytterligere nedbrytning dersom nødvendig vedlikehold ikke utføres. Det foreligger ingen opplysninger om når kledningen sist ble overflatebehandlet. Kledningen bør rengjøres, skrapes og overflatebehandles. Oppsprukne eller skadde bord bør utbedres eller skiftes. Ved fremtidig utskifting av kledningen anbefales det å etablere tilfredsstillende luftespalte og lufting bak kledningsbordene. På bakgrunn av mangelfull lufting og registrert vedlikeholdsbehov vurderes forholdet til TG2. - Enebolig - Vinduer og takvinduer/takluker/overlys | Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. Mer enn halvparten av forventet brukstid oppbrukt på vinduer. I følge Byggforsk byggdetaljblad is middels levetid for vinduer normalt ca 40 år. Normal garantitid for isolerglass mot punktering is 5-10 år. Innvendig kondensering kan føre til fuktskader på vinduer og tilstøtende konstruksjon, samt indikere dårlig inneklima eller ventilasjon. Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet. Kondensering på enkelte vindusglass kan føre til fuktskader i tilstøtende treverk, noe som kan medføre behov for utskifting av vinduer på sikt. Det anbefales å forbedre ventilasjonen i rommene for å redusere risikoen for ytterligere skader. Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne, med fare for varmetap og kondensproblemer. Det anbefales å planlegge utskifting av vinduene for å sikre tilfredsstillende funksjon og energieffektivitet. Isolerglassruter eldre enn 35 år har usikker gjenværende levetid og økt risiko for punktering, varmetap og kondensproblemer. Det bør påregnes utskifting av vinduer med eldre isolerglass for å unngå redusert funksjon og eventuelle følgeskader på omkringliggende konstruksjoner. Vinduer har overskredet forventet brukstid og det må påregnes økt behov for vedlikehold, samt risiko for punktering av isolerglass og redusert funksjon. Utskifting eller oppgradering av vinduer bør vurderes for å unngå varmetap, trekk og eventuelle fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Vinduene er eldre enn 35 år og har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. I kjelleren er det eldre vinduer med enkle glass og varevinduer. På grunn av alder må det påregnes redusert isolasjonsevne, luftlekkasjer, kondens og behov for vedlikehold og justeringer. Skjulte råteskader kan heller ikke utelukkes. Vedlikehold og utskifting av enkelte vinduer må påregnes. Vinduene bør kontrolleres nærmere med tanke på tetthet, beslag, kitting og eventuelle fukt- og råteskader. Forholdet vurderes til TG2. - Enebolig - Ytterdører | Mer enn halvparten av forventet brukstid oppbrukt på dører. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for dører normalt ca 40 år. Normal garantitid for isolerglass mot punktering er 5-10 år. Det bør påregnes vedlikehold eller utskiftning av dører, da mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Konsekvensen av å ikke utbedre kan være redusert funksjon, økt varmetap, og risiko for fuktskader eller punktering av isolerglass. - Enebolig - Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner | Vanntett sjikt er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Ventilering eller lufting av yttertak er ikke tilgjengelig for kontroll og er derfor usikker. Eldre tettesjikt har økt risiko for svikt, med fare for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Det anbefales å planlegge for kontroll og eventuell fornyelse av tettesjiktet for å sikre videre funksjon. Det anbefales å vurdere utskiftning av det vanntette sjiktet, da alder gir økt risiko for redusert funksjon og lekkasjer til underliggende konstruksjoner. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt fare for fuktskader og følgeskader i underliggende rom. Nærmere undersøkelser anbefales. Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avklare om ventilering eller lufting av yttertak er tilstrekkelig. Konsekvensen av manglende eller utilstrekkelig ventilering kan være økt risiko for fuktskader, råte og redusert levetid på takkonstruksjonen. - Enebolig - Terrasser og plattinger på terreng | Terrassen har noe overflateslitasje. Et bord montert på utsiden for å dekke åpningen under terrassen, er løst og bør festes. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Det løse bordet på utsiden av terrassen bør festes for å hindre ytterligere skade og redusere risikoen for at det løsner helt. Overflateslitasje på terrassen bør utbedres for å forlenge levetiden og unngå forringelse av materialene. Rekkverkshøyde på balkong eller terrasse må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. Terrassebord og øvrige treoverflater har synlig overflateslitasje og behov for vedlikehold. Et bord som er montert på utsiden av terrassen for å dekke åpningen mot konstruksjonen under, har løsnet og har mangelfull innfesting. Løse bord kan falle ned eller løsne ytterligere og medføre fare for personskade. Mangelfull innfesting kan også føre til økt fuktbelastning og raskere nedbrytning av treverket. Det løse bordet bør festes forsvarlig eller skiftes. Terrassen bør rengjøres og overflatebehandles, og øvrige terrassebord, rekkverk, innfestinger, stolper og punktfundamenter bør kontrolleres nærmere. På grunn av registrert slitasje og behov for vedlikehold vurderes terrassen til TG2. - Enebolig - Utvendige trapper | Rekkverket ved overbygget areal foran inngangsparti er for lavt i forhold til dagens forskriftskrav. Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Rekkverket er såpass lavt at det på grunn av sikkerhetsmessige forhold anbefales økning av høyde. Rekkverkshøyden bør økes for å tilfredsstille dagens forskriftskrav, for å redusere risikoen for fallulykker og ivareta sikkerheten. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Det bør monteres rekkverk på utvendige trapper for å redusere risikoen for fall og personskader. Manglende rekkverk utgjør en sikkerhetsrisiko, spesielt for barn og eldre. - Enebolig - Overflater gulv | Gulv og enkelte øvrige innvendige overflater er hovedsakelig av eldre dato. Det er registrert normal bruks- og overflateslitasje, men det er ikke opplyst om vesentlige funksjonsmessige skader. Overflatene har passert forventet normal brukstid, og modernisering eller utskifting må påregnes ut fra ønsket standard. Overflatene fungerer med dagens bruksslitasje, men det må påregnes modernisering eller utskifting for å oppnå ønsket standard. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt risiko for ytterligere slitasje og redusert estetisk og funksjonell kvalitet over tid. Gulvoverflatene er av eldre dato og har synlig bruks- og overflateslitasje. Vedlikehold, oppgradering eller utskifting må påregnes. På grunn av alder og registrert slitasje vurderes forholdet til TG2. - Enebolig - Overflater vegger og himlinger | Vegger og enkelte øvrige innvendige overflater er hovedsakelig av eldre dato. Det er registrert normal bruks- og overflateslitasje, men det er ikke opplyst om vesentlige funksjonsmessige skader. Overflatene har passert forventet normal brukstid, og modernisering eller utskifting må påregnes ut fra ønsket standard. Modernisering eller utskifting av overflater bør vurderes for å oppnå ønsket standard, da overflatene har passert forventet brukstid. Konsekvensen av å ikke oppgradere kan være økt slitasje, redusert estetisk verdi og mulig behov for hyppigere vedlikehold. Veggoverflatene er av eldre dato og har synlig bruks- og overflateslitasje. Vedlikehold, oppgradering eller utskifting må påregnes. På grunn av alder og registrert slitasje vurderes forholdet til TG2. - Enebolig - Etasjeskiller og bærende konstruksjoner | På soverommet i 2. etasje er det målt en høydeforskjell på ca 6 mm over en lengde på 2 meter og ca 15 mm gjennom hele rommet. Høydeforskjellene bør vurderes nærmere dersom det er ønskelig med helt jevne gulv, eller dersom det oppstår ytterligere setninger over tid. Konsekvensen av slike høydeforskjeller er hovedsakelig estetisk og kan påvirke brukskomforten, men vurderes å ikke utgjøre noen umiddelbar bygningsmessig risiko. På soverommet i 2. etasje er det målt en høydeforskjell på ca 6 mm over en lengde på 2 meter og ca 15 mm gjennom hele rommet. Målingene viser at gulvet har noe skjevhet. Avviket kan skyldes naturlige setninger, nedbøyning eller bevegelser i konstruksjonen over tid. Det vurderes ikke å være behov for umiddelbare tiltak, men ved eventuell oppgradering bør årsaken undersøkes nærmere og avretting påregnes. På grunn av registrerte høydeforskjeller vurderes forholdet til TG2. - Enebolig - Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen | Utførelse ved himlinger/gulvoverflater hvor treverk tildekker murkrager ved teglpiper er ikke i henhold til brannforskrift. Manglende synlighet av pipevanger gir usikkerhet om tilstand og utførelse. Skjulte skader eller utettheter kan forekomme, noe som kan medføre økt risiko for brann og fare for liv og helse. Utførelse med påforinger, tildekkinger eller vinyltapet/strie foran pipevanger er ikke i henhold til regler for teglpiper hvor det kreves at alle 4 pipevanger skal være tilgjengelig for inspeksjon. Tildekking av murkrager med treverk må fjernes for å oppfylle brannforskriftenes krav til avstand fra brennbart materiale. Dersom tiltak ikke gjennomføres, øker risikoen for brannspredning og alvorlige skader på bygningen. Teglsteinspipen bør gjøres tilgjengelig for inspeksjon slik at avstand til brennbare materialer kan kontrolleres. Konsekvensen av manglende synlighet er økt risiko for skjulte skader, varmepåvirkning og brann, noe som kan utgjøre fare for liv og helse. Pipevanger bør gjøres tilgjengelige for inspeksjon slik at tilstanden kan vurderes. Manglende synlighet medfører usikkerhet om utførelse og mulig skjulte skader, noe som øker risikoen for brann og fare for liv og helse. Teglsteinspipen er ikke i bruk og er ikke ført over tak. Pipen er stedvis innkledd eller tildekket ved gjennomføringen i etasjeskillet. Pipens overflater og avstanden til brennbare materialer kunne derfor ikke kontrolleres. Skjulte skader, varmepåvirkning eller brennbare konstruksjoner plassert for nær pipen kan ikke utelukkes. Forholdet medfører usikkerhet om brannsikkerheten og kan innebære fare for brann samt liv og helse. Pipen bør gjøres tilgjengelig for inspeksjon, og utførelsen og avslutningen bør kontrolleres av kvalifisert fagperson or lokalt brann- og feiervesen. Eventuelle avvik bør utbedres. På grunn av manglende kontrollmulighet og usikkerhet om brannsikker utførelse vurderes forholdet til TG2. - Enebolig - Rom under terreng | Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er påvist skader på overflate som riss og sprekker. Det er påvist symptomer/tegn på svertesopp/muggsopp. Eier opplyser i egenerklæringen at det forekommer fuktighet i sommerhalvåret, mens forholdene er forholdsvis tørre i vinterhalvåret. Dette indikerer en sesongavhengig fuktbelastning. Årsak og omfang er ikke nærmere avklart. Fuktgjennomtrenging kan føre til oppfukting av gulv og tilstøtende konstruksjoner, med risiko for fuktskader og dårlig inneklima. Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Det anbefales å avdekke årsak til fuktinntrenging og iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen, som forbedret drenering eller fuktsikring. Det bør etableres tilfredsstillende fuktsikring av grunnmur og under kjellergulv for å redusere risikoen for fuktinntrenging og påfølgende skader på konstruksjonen. Manglende dokumentasjon på utvendig fuktsikring og fuktsikring under gulv medfører usikkerhet om utførelsen, noe som øker risikoen for skjulte feil, redusert levetid og fremtidige fuktskader. Fuktgjennomtrenging i kjellermur kan føre til oppfukting av vegger, med risiko for fuktskader, mugg og dårlig inneklima. Det anbefales å avdekke årsak til fuktinntrenging og iverksette tiltak, som forbedret drenering, tetting eller fuktsikring av muren. Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utvendig fuktsikring av grunnmur og fuktsikring under kjellergulv. Manglende dokumentasjon og påvist fuktgjennomtrenging medfører økt risiko for skjulte skader, sopp- og råteutvikling samt redusert levetid på konstruksjonen. Det anbefales å overvåke fuktnivået jevnlig og vurdere utbedring av fuktsikringen for å unngå ytterligere skader. Riss og sprekker i overflater i rom under terreng kan føre til fuktinntrengning fra grunnen. Dette øker risikoen for fuktskader, muggvekst og nedbrytning av materialer. Det anbefales å undersøke omfang og årsak til sprekkene, samt vurdere behov for tetting og utbedring av overflater. Eventuelle tiltak for å hindre fuktinntrengning, som forbedret drenering eller fuktsikring, bør vurderes. Riss og sprekker i overflaten bør utbedres for å hindre videre forringelse av konstruksjonen og redusere risiko for fuktinntrengning. Manglende dokumentasjon på utvendig fuktsikring medfører usikkerhet om konstruksjonens beskyttelse mot fukt, noe som øker risikoen for fuktskader og påfølgende skader som sopp og råte. Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon eller gjennomføre undersøkelser for å avklare om tilstrekkelig fuktsikring er etablert. Det anbefales å undersøke årsaken til fuktpåvirkningen, herunder drenering, ventilasjon og fuktsikring. Fuktkilden må utbedres, og angrepne overflater bør rengjøres eller skiftes ut for å hindre videre utvikling. Det bør iverksettes tiltak for å utbedre årsaken til svertesopp/muggsopp, for eksempel ved å forbedre ventilasjon og fuktsikring. Manglende dokumentasjon på utvendig fuktsikring og fuktsikring under kjellergulvet medfører økt risiko for fuktinntrengning og videre utvikling av sopp, noe som kan føre til skader på konstruksjonen og dårligere innemiljø. Det anbefales å gjennomføre nærmere undersøkelser for å kartlegge årsak og omfang av fuktproblematikken, samt vurdere drenering, terrengforhold, ventilasjon og øvrig fuktsikring. Manglende dokumentasjon på utvendig fuktsikring og fuktsikring under kjellergulvet medfører økt risiko for fuktinntrengning, lukt, soppvekst og råteskader i tilstøtende konstruksjoner. Tiltak bør iverksettes basert på resultatene av undersøkelsene for å redusere risikoen for fremtidige skader. Fuktsikring bør generelt etableres mellom treverk og murverk. Temperaturen ved kjelleren kan med fordel økes noe. Ventilering kan med fordel forbedres ved etablering av flere veggventiler. Det er registrert fuktinnsig og fuktpåvirkning fra grunnmur og kjellergulv. Eier opplyser i egenerklæringen at det forekommer fuktighet i sommerhalvåret, mens kjelleren er forholdsvis tørr i vinterhalvåret. Dette indikerer sesongavhengig fuktbelastning fra grunnen og omkringliggende terreng. Årsak og omfang er ikke nærmere avklart. Forholdet kan medføre fuktlukt, soppvekst og skader på organiske materialer og tilstøtende konstruksjoner. Drenering, terrengfall og utvendig fuktsikring bør undersøkes nærmere. Innvendige overflater bør holdes åpne og uten fuktømfintlige materialer inntil årsaken er kartlagt og nødvendige tiltak er gjennomført. Forholdet vurderes til TG2. - Enebolig - Innvendige trapper | Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet til 2.etasje. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Det er ikke montert rekkverk på kjellertrapp. For store åpninger i rekkverket kan medføre økt risiko for fall og personskader, særlig for barn. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at åpningene tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. Åpningene i rekkverket bør reduseres slik at de tilfredsstiller dagens forskriftskrav, for å hindre at barn kan komme seg gjennom eller sette seg fast. Konsekvensen av for store åpninger er økt risiko for personskade, spesielt for små barn. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Rekkverkshøyden bør økes for å tilfredsstille dagens forskriftskrav, for å redusere risikoen for fall og personskader. Lav rekkverkshøyde gir økt fare for ulykker, spesielt for barn og eldre. Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet. Håndløper bør monteres på vegg i trappeløpet for å ivareta sikkerhet og brukervennlighet. Konsekvensen av manglende håndløper er økt risiko for fall og personskader, spesielt for barn, eldre og personer med nedsatt bevegelighet. Manglende rekkverk kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere rekkverk på trappen for å sikre trygg bruk og bedre sikkerhet. Åpningene bør reduseres, manglende rekkverk må etableres, og det bør monteres sammenhengende håndløper på begge sider. På grunn av sikkerhetsrisikoen vurderes forholdet til TG2. - Enebolig - Innvendige dører | Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører. Enkelte dører må justeres. - Enebolig - 2. Etasje Bad - Generell | Badet har betydelig overskredet forventet levetid for våtrom (50 år). I følge Byggforsk byggdetaljblad kan man på overflater ikke forvente lengre levetid enn ca 20 år. Dette er helt avhengig av bruken. Badet har betydelig overskredet forventet levetid, og det foreligger ingen dokumentasjon på utførelsen. Det anbefales full oppgradering av våtrommet for å sikre at det tilfredsstiller dagens krav til fuktsikring og bruk. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt risiko for fuktskader, lekkasjer og følgeskader på tilstøtende konstruksjoner. - Enebolig - 2. Etasje Bad - Dokumentasjon for våtrom | Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader. Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utførelse av vanntett sjikt. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om utførelsen er fagmessig, noe som øker risikoen for skjulte feil, redusert levetid og mulige fuktskader i konstruksjonen. Manglende dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone gir usikkerhet om konstruksjonens evne til å hindre fukttransport. Dette kan føre til kondens i konstruksjonen og økt risiko for skjulte fuktskader og muggvekst. Det bør fremskaffes dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om utførelsen er korrekt, noe som øker risikoen for fuktskader og kondens i konstruksjonen. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelsen av gulvets vanntette sjikt. Eier har i egenerklæringen opplyst at gulvet ikke har membran. Ved befarigen ble det imidlertid registrert våtromsbelegg på gulvet, som normalt fungerer som gulvets vanntette sjikt når det er korrekt montert og tilsluttet sluk og vegger. Opplysningen i egenerklæringen fremstår derfor som unøyaktig eller mangelfull. På grunn av manglende dokumentasjon kan det ikke bekreftes at våtromsbelegget og tilslutningene er utført forskriftsmessig. Forholdet gis TG2. Dokumentasjon bør om mulig innhentes, og utførelsen bør vurderes nærmere av fagkyndig. - Enebolig - 2. Etasje Bad - Overflater gulv | Våtrommet er opplyst etablert i 1976. Gulvbelegget fremstår som nyere, men det foreligger ikke dokumentasjon på alder, utførelse eller eventuell rehabilitering. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført gulvbelegg og eventuell rehabilitering. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om utførelsens kvalitet og om arbeidet er fagmessig utført, noe som øker risikoen for skjulte feil og fremtidige skader. Våtrommet er opplyst etablert i 1976. Gulvbelegget fremstår som nyere, men det foreligger ikke dokumentasjon på alder, utførelse eller eventuell rehabilitering. Det kan derfor ikke fastslås når belegget ble lagt, eller om det vanntette sjiktet og tilslutningen til sluket er utført i samsvar med gjeldende krav på utførelsestidspunktet. På grunn av manglende dokumentasjon og usikkerhet om alder og gjenværende brukstid gis forholdet TG2. Nærmere undersøkelser og dokumentasjon anbefales. - Enebolig - 2. Etasje Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk | Våtromsvinyl med synlige sveiseskjøter på gulv er eldre enn 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Våtrommet er opplyst etablert i 1976. Gulvbelegget fremstår som nyere, men det er ikke fremlagt dokumentasjon på alder, utførelse eller gulvets vanntette sjikt. Veggene har vinylbelegg som er opplyst å være fra 2010. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelsen av veggenes vanntette sjikt eller tilslutningene mellom veggvinyl, gulvbelegg og øvrige gjennomføringer. Det kan derfor ikke bekreftes om de vanntette sjiktene og tilslutningene er utført fagmessig. Konsekvensen er at membranen / tettesjikt kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet. Det anbefales årlig visuell kontroll. Det anbefales å gjøre ytterligere undersøkelser av tettesjikt, - f.eks innhente FDV-dokumentasjon og/eller opplysninger fra tidligere eiere, kontakte tidligere håndverkere, osv. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utførelse og alder for det vanntette sjiktet på både gulv og vegger, samt tilslutninger mellom disse og gjennomføringer. Konsekvensen av manglende dokumentasjon er økt usikkerhet rundt kvaliteten og fagmessigheten på utførelsen, noe som gir økt risiko for skjulte feil, lekkasjer og fremtidige fuktskader. Dersom dokumentasjon ikke kan fremskaffes, anbefales det at en fagperson vurderer løsningen. Våtrommet er opplyst etablert i 1976. Gulvbelegget fremstår som nyere, men det er ikke fremlagt dokumentasjon på alder, utførelse eller gulvets vanntette sjikt. Veggene har vinylbelegg som er opplyst å være fra 2010, uten fremlagt dokumentasjon på utførelsen. Det kan derfor ikke bekreftes om de vanntette sjiktene, skjøtene og tilslutningene til sluk og gjennomføringer er fagmessig utført. På grunn av manglende dokumentasjon og usikkerhet om utførelse og gjenværende brukstid gis TG2. - Enebolig - Kjeller Vaskerom - Generell | Rommet anses ikke å oppfylle krav til våtrom med tetthet og ivaretagelse av lekkasjevann som tilfredsstiller dagens krav til våtrom. Levetidsbetraktninger som våtrom kommer ikke til anvendelse. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utførelse av våtrommet. Manglende dokumentasjon og utførelse etter eldre forskrifter medfører økt risiko for at rommet ikke har tilstrekkelig tetthet eller sikring mot lekkasjevann, noe som kan føre til fuktskader i omkringliggende konstruksjoner. Det anbefales å oppgradere rommet for å ivareta dagens krav til fuktsikring og lekkasjehåndtering. Inntil dette er gjort, bør rommet brukes med forsiktighet og med bevissthet om at det ikke tilfredsstiller dagens våtromskrav. - Enebolig - Kjeller Vaskerom - Overflater vegger og himling | Det er påvist tegn til fuktskader i overflater. Fuktskader kan føre til muggvekst over tid, noe som kan påvirke inneklimaet. Dersom skadene utvikler seg, kan dette svekke bygningens konstruksjon og medføre større skader på tilstøtende konstruksjoner. Overflater med tegn til fuktskader bør utbedres eller skiftes for å hindre videre skadeutvikling og redusere risiko for mugg- og råteskader. Årsak til fuktskaden bør kartlegges og utbedres for å unngå gjentakende problemer. Det bør gjennomføres utbedring eller utskifting av skadede overflater. Fuktskader kan føre til videre forringelse av materialene, økt risiko for sopp- og muggdannelse, samt redusert inneklima. Det er registrert mindre saltutslag og fuktmerker på overflaten. Forholdet vurderes som begrenset og uten påviste følgeskader. Overflaten bør holdes under observasjon, og årsaken til fuktpåvirkningen bør vurderes dersom forholdet utvikler seg. Forholdet vurderes til TG2. - Enebolig - Kjeller Vaskerom - Overflater gulv | Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist avvik på varmekilde. Mulighet for vannlekkasje uten at vann ledes til sluk kan føre til vannansamlinger og fuktinntrengning i konstruksjonen. Dette øker risikoen for skjulte fuktskader, muggvekst og nedbrytning av materialer. Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet. Det anbefales å kontrollere fallforholdene og utbedre disse slik at krav til fall mot sluk oppfylles. Ved større avvik kan det være nødvendig å bygge opp gulvet på nytt i henhold til gjeldende våtromsnorm. Arbeidet bør utføres av kvalifisert fagperson. Det bør etableres en fastmontert varmekilde i rommet for å sikre tilstrekkelig oppvarming og komfort. Manglende varmekilde kan føre til lavere bokomfort og økt risiko for fuktproblemer. Det bør utbedres avvik på varmekilde for å sikre tilfredsstillende oppvarming og komfort. Manglende tiltak kan medføre redusert funksjon og økt risiko for skader på gulv eller inneklima. Det er ikke registrert fastmontert varmekilde i våtrommet. Gulvet fremstår som forholdsvis flatt, med utilstrekkelig fall mot sluk. Det er heller ikke påvist eller dokumentert vanntett sjikt i gulvet. Forholdene medfører risiko for vannansamlinger, mangelfull avrenning og fuktskader i underliggende og tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet bør oppgraderes med tilstrekkelig fall mot sluk, dokumentert vanntett sjikt og egnet varmekilde. På grunn av manglende tettesjikt og behov for omfattende utbedring vurderes forholdet til TG2. - Enebolig - Kjøkken - Overflater og innredning | Kjøkken uten lekkasjevakt og komfyrvakt, ikke krav ved byggetidspunktet. Det anbefales å montere lekkasjevakt og komfyrvakt for å ivareta brannsikkerhet og redusere risiko for vannskader, selv om dette ikke var et krav ved byggetidspunktet. Manglende slike sikkerhetstiltak kan medføre økt risiko for skade ved lekkasje eller brann. Det er ikke montert lekkasjesikring ved vanninstallasjoner eller komfyrvakt. Det er i tillegg registrert mindre skader og slitasje på kjøkkenets overflater. Manglende lekkasjesikring kan medføre at vannlekkasjer ikke oppdages eller stanses tidlig, mens manglende komfyrvakt gir økt risiko for branntilløp ved tørrkoking eller overoppheting. Det anbefales å montere automatisk lekkasjestopper og komfyrvakt. Skadde overflater bør utbedres etter behov. Forholdet vurderes til TG2. - Enebolig - Kjøkken - Avtrekk | En kjøkkenventilator kan forventes å vare i gjennomsnitt 10 til 15 år, avhengig av kvaliteten og hyppigheten av bruk. Ventilatoren er vesentlig eldre enn forventet levetid og bør vurderes for utskifting for å sikre tilfredsstillende avtrekk og redusere risiko for funksjonssvikt. Konsekvensen av å ikke utbedre kan være redusert luftkvalitet og økt risiko for skader på kjøkkenet grunnet utilstrekkelig ventilasjon. - Enebolig - Innvendige vannledninger | Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader. Det anbefales å følge med på tilstanden. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader. Det anbefales å planlegge utskifting eller oppgradering av rørsystemet for å sikre videre driftssikkerhet. Innebygde rørinstallasjoner og elementer som ikke er direkte tilgjengelige er vanskelig å tilstandsvurdere. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Enebolig - Innvendige avløpsrør | Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Avløpsrør rehabilitert med relining (epoxy/strømpe) er eldre enn 25 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Opplyst i egenerklæring at det ble lagt strømper i rør i kjellergulvet og ut og ned til kommunale rør. Mer enn halvparten av levetiden er oppbrukt ved mesteparten av avløpsrørene. Plast avløpsrør har levetid på 50 år. Normal forventet levetid på støpejernsrør er ca 40 år. Normal forventet levetid på sementrør er ca 40 år. Mangelfull lufting kan føre til dårlig avrenning, luktproblemer og risiko for undertrykk i avløpssystemet. Det anbefales å etablere tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget for å sikre god funksjon og redusere luktproblemer. Det bør etableres tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget, og funksjon samt tilstand bør vurderes av fagkyndig. Manglende eller utilstrekkelig lufting kan føre til dårlig avrenning, luktproblemer og økt risiko for skader på rørsystemet. Manglende stakemulighet kan gjøre det vanskelig å rense og vedlikeholde avløpsanlegget, med økt risiko for tilstopping og driftsproblemer. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Det bør etableres tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegget. Manglende stakemulighet medfører økt risiko for at eventuelle blokkeringer eller problemer i rørsystemet ikke kan utbedres på en enkel måte, noe som kan føre til kostbare skader og vanskeliggjøre vedlikehold. Funksjon og tilstand bør vurderes av fagkyndig. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Det anbefales å planlegge utskifting eller oppgradering av rørsystemet for å sikre videre driftssikkerhet. Tilstand ved bunnledninger bør kontrolleres. Funksjon og tilstand på avløpsrørene bør vurderes av fagkyndig for å avdekke eventuelle skjulte skader eller behov for utskiftning. Konsekvensen av å ikke undersøke eldre rør er økt risiko for lekkasjer, tilstoppinger og fremtidige skader, noe som kan medføre kostbare reparasjoner og følgeskader på bygningsmassen. Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet eller lufting av avløpsanlegget. Utførelsen og funksjonen er derfor usikker. Manglende stakemulighet kan vanskeliggjøre rensing ved tilstopping, mens mangelfull lufting kan føre til lukt, undertrykk og redusert funksjon i avløpssystemet. Anlegget bør undersøkes nærmere av godkjent rørlegger. Det bør dokumenteres eller etableres tilfredsstillende stakemulighet og lufting. Forholdet vurderes til TG2. - Enebolig - Varmtvannsbereder/tank | Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Mangelfull el-tilkobling kan innebære økt risiko for elektrisk feil, brannfare og redusert sikkerhet. Det anbefales å få kontrollert og utbedret el-tilkoblingen av autorisert fagperson i henhold til gjeldende forskriftskrav. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Gulvstående varmtvannsbereder, fremstår med volum på ca 200 liter. Alder og produksjonsår er ukjent. Berederen var delvis tildekket av lagrede gjenstander. Rørtilkoblinger, sikkerhetsventil og toppen av berederen kunne derfor ikke kontrolleres. Det ble ikke registrert synlige lekkasjer på tilgjengelige deler. Området rundt og over berederen bør ryddes, slik at tilkoblinger og sikkerhetsutstyr kan kontrolleres. Eventuell lekkasjesikring og avledning fra sikkerhetsventilen bør undersøkes nærmere. - Enebolig - Andre VVS-installasjoner | VVS-installasjoner har nådd en alder som gjør at de har en usikker fremtidig funksjon. Normal levetid luft/luft varmepumper 12-15 år. Eldre VVS-installasjoner har økt risiko for svikt, lekkasjer og redusert funksjon, med fare for vannskader og driftsproblemer. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden VVS-installasjonen(e) fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre VVS-installasjoner Anlegget bør kontrolleres av fagmann. Montert luft/luft varmepumpe i stue i 1. etasje, varmepumpe fra 2008. Det er opplyst at det er utført service på varmepumpen i 2026. Funksjon og tilstand bør vurderes av fagkyndig. - Enebolig - Tomteforhold - Fuktsikring og drenering | Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv. Det er påvist symptomer som svelling, svertesopp/muggsopp, misfarging eller fuktskjolder som kan indikere fukt i konstruksjonen. Eldre fuktsikring og drenering kan ha redusert funksjonsevne og økt risiko for svikt. Dette kan føre til fuktinntrengning, fuktskader på konstruksjonen og dårlig inneklima over tid. Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere behov for oppgradering eller utskifting. Ved tegn til svikt bør drenering og fuktsikring fornyes for å sikre tilfredsstillende funksjon. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Det bør etableres eller oppgraderes dreneringssystem og fuktsikring rundt grunnmuren for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot fuktinntrengning. Konsekvensen av manglende eller eldre fuktsikring er økt risiko for fuktskader på grunnmur og innvendige konstruksjoner, noe som kan føre til redusert levetid og behov for kostbare utbedringer. Eldre fuktsikring og drenering kan ha redusert funksjonsevne og økt risiko for svikt. Dette kan føre til fuktinntrengning, fuktskader på konstruksjonen og dårlig inneklima over tid. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Det bør etableres tilfredsstillende dreneringssystem og fuktsikring rundt grunnmuren for å redusere risikoen for fuktinntrengning og skader på konstruksjonen. Manglende eller utilstrekkelig fuktsikring kan føre til fuktskader, redusert brukstid og økte vedlikeholdskostnader. Manglende eller sannsynlig manglende utvendig fuktsikring av grunnmur øker risikoen for fuktinntrengning i kjeller eller underetasje. Dette kan føre til fuktskader, muggvekst, dårlig inneklima og nedbrytning av konstruksjonen over tid. Det anbefales å vurdere behov for etablering eller oppgradering av utvendig fuktsikring og eventuell drenering rundt grunnmuren. Tiltak bør planlegges og utføres i henhold til dagens anbefalinger for å sikre en varig løsning. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser Det bør etableres utvendig fuktsikring og dreneringssystem ved grunnmuren for å hindre fuktinntrengning i kjeller/underetasje. Konsekvensen av manglende fuktsikring er økt risiko for fuktskader, muggdannelse og forringelse av bygningskonstruksjonen. Forhøyet fuktnivå kan føre til utvikling av fuktskader, mugg og råte, samt bidra til dårlig inneklima over tid. Det anbefales å utføre nærmere undersøkelser. Det bør etableres tilfredsstillende dreneringssystem og fuktsikring av grunnmur for å redusere fuktbelastning mot kjeller og yttervegger. Konsekvensen av manglende drenering og fuktsikring er økt risiko for fuktskader, muggdannelse og forringelse av bygningskonstruksjonen. Det anbefales å undersøke årsaken til symptomene og iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen og hindre videre skadeutvikling. Det bør etableres tilfredsstillende dreneringssystem og fuktsikring of grunnmur for å redusere risikoen for fuktskader i konstruksjonen. Manglende tiltak kan føre til økt fare for fuktinntrengning, sopp- og muggdannelse, samt skader på bygningsmaterialer og innemiljø. Manglende eller ukjent drenering og fuktsikring medfører økt risiko for fuktinntrenging gjennom grunnmur og kjellergulv, særlig ved nedbør, snøsmelting og høy grunnfuktighet. Dette kan føre til fuktige kjellerflater, lukt, soppvekst og skader på organiske materialer og tilstøtende konstruksjoner. Eier opplyser at det forekommer fuktighet i sommerhalvåret, mens forholdene er forholdsvis tørre om vinteren. Det anbefales nærmere undersøkelser av drenering, terrengforhold og utvendig fuktsikring. Etablering av drenering og tilfredsstillende fuktsikring må påregnes. På bakgrunn av manglende drenering og registrert sesongavhengig fuktbelastning vurderes forholdet til TG2. - Enebolig - Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter | Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Tildekkede eller dels utilgjengelige grunnmurer kunne ikke besiktiges. Sprekker i grunnmuren kan føre til fuktinntrenging og i noen tilfeller indikere bevegelser eller svekket konstruksjon. Det anbefales å vurdere omfang og årsak til sprekkene, og utbedre disse samt iverksette nødvendige tiltak for å hindre videre utvikling. Lokal utbedring må utføres. Sprekkdannelser i grunnmuren bør utbedres for å hindre videre utvikling av skader og redusere risiko for fuktinntrenging og svekkelse av konstruksjonen. Mindre sprekker og skjevheter kan skyldes normale bevegelser eller setninger, men kan utvikle seg over tid. Lokal utbedring må utføres. Sprekker og skjevheter bør utbedres for å hindre inntrenging av fukt og videre forringelse av konstruksjonen. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan dette føre til økte skader på grunnmuren over tid. Det anbefales å fjerne tildekking og sørge for bedre tilgjengelighet slik at grunnmurer og fundamenter kan inspiseres. Konsekvensen av utilgjengelige eller tildekkede grunnmurer er at eventuelle skader eller svakheter ikke oppdages, noe som kan medføre økt risiko for skjulte feil, fuktskader eller redusert levetid på konstruksjonen. Det er registrert mindre sprekker i grunnmuren. Sprekkene kan skyldes naturlige bevegelser, svinn eller mindre setninger. Det er ikke registrert forhold som på befaringsstids-punktet indikerer vesentlig konstruksjonssvikt, men utviklingen bør følges over tid. Sprekkene bør tettes for å begrense fuktinntrenging, og nærmere undersøkelser anbefales dersom de øker i omfang eller bredde. Forholdet vurderes til TG2. - Enebolig - Tomteforhold - Terrengforhold | Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren. Det anbefales å etablere fall bort fra bygningen og sikre god bortledning av vann fra grunnmuren. Terrenget bør justeres slik at det oppnås tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren, minimum 2 cm per meter over minst 3 meter. Manglende fall øker risikoen for vannansamling ved grunnmuren, noe som kan føre til fukt- og vannskader på bygningskonstruksjonen. Det er registrert utilstrekkelig terrengfall bort fra grunnmuren, med risiko for at nedbør og smeltevann samler seg inntil bygningen. Dette medfører økt fuktbelastning på grunnmur og kjellerkonstruksjoner og kan føre til fuktinntrenging, lukt, soppvekst og skader på tilstøtende materialer. Terrenget bør justeres med tilstrekkelig fall bort fra bygningen, slik at overflatevann ledes sikkert vekk. Forholdet vurderes til TG2. - Enebolig - Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger | Vannledninger av plast er eldre enn 40 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Avløpsrør rehabilitert med relining (epoxy/strømpe) er eldre enn 25 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Opplyst i egenerklæring at det ble lagt strømper i rør i kjellergulvet og ut og ned til kommunale rør. Manglende dokumentasjon for vann- og avløpsanlegg. Eldre vannledninger har økt risiko for svikt, med fare for lekkasjer og vannskader. Vannledningene bør kontrolleres av fagperson for å vurdere tilstand og eventuelt behov for utskifting, da plastledninger eldre enn 40 år har usikker funksjon og økt risiko for lekkasjer eller brudd. Konsekvensen av manglende tiltak kan være plutselige vannskader og driftsavbrudd. Eldre relinede ledninger har økt risiko for svekkelse i foringen, delaminering og redusert tetthet, noe som kan føre til lekkasjer og funksjonssvikt. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. Avløpsrør med relining som er eldre enn 25 år bør kontrolleres av fagperson for å vurdere tilstand og eventuell behov for utskifting. Konsekvensen av manglende oppfølging er økt risiko for lekkasjer eller funksjonssvikt, noe som kan medføre vannskader og kostbare reparasjoner. Det bør fremskaffes dokumentasjon for vann- og avløpsanlegget, inkludert offentlige betingelser for eiendommen. Konsekvensen av manglende dokumentasjon er økt usikkerhet om anleggets utførelse og tilstand, noe som kan medføre risiko for skjulte feil, driftsproblemer eller behov for uforutsette utbedringer. Det anbefales at funksjon og tilstand vurderes av fagkyndig for å avdekke eventuelle avvik eller behov for tiltak. Vann- og avløpsinstallasjonene fremstår som eldre, men nøyaktig alder er ikke dokumentert. På grunn av alder vurderes mer enn halvparten av forventet brukstid å være passert. Det må påregnes økt risiko for lekkasjer, redusert funksjon og behov for utskifting. Anlegget bør kontrolleres av fagkyndig, og utskifting av eldre rør, koblinger og øvrige komponenter må påregnes. Forholdet vurderes til TG2. - Kårbolig - Taktekking | Det er påvist sprekker, mose, ujevnheter og andre symptomer på svekkelse. Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Undertak (Diffusjonsåpent) er eldre enn 13 år. Svekking av taktekkingen kan føre til økt risiko for lekkasjer og fuktskader i underliggende konstruksjon. Det anbefales å kontrollere tilstanden nærmere og utbedre eller fornye taktekkingen ved behov. Det bør gjennomføres tiltak for å utbedre sprekker, fjerne mose og rette opp ujevnheter for å forhindre ytterligere svekkelse av taktekkingen. Dersom tiltak ikke iverksettes, øker risikoen for lekkasjer, fuktskader og redusert levetid på taket. Det bør gjennomføres tiltak for å utbedre sprekker, fjerne mose og rette opp ujevnheter for å forhindre ytterligere svekkelse av taktekkingen. Konsekvensen av å ikke utbedre forholdene er økt risiko for lekkasjer, fuktskader og redusert levetid på taket. Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Taktekkingens alder tilsier at den nærmer seg slutten av forventet levetid, og det er økt risiko for lekkasjer og følgeskader på underliggende konstruksjoner. Det anbefales å planlegge for utskifting av taktekking for å unngå vanninntrenging og påfølgende skader. Taktekkingens alder tilsier at det er økt risiko for slitasje, lekkasjer og redusert funksjon. Det anbefales å vurdere utskifting av taktekking for å unngå fuktskader og følgeskader på underliggende konstruksjoner. Når undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må undertak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Takshingelen har oppnådd høy alder, og det er registrert mosevekst på takflatene. Mer enn halvparten av forventet brukstid vurderes som oppbrukt. Moseveksten holder på fuktighet og kan fremskynde nedbrytning av tekkingen. På grunn av alder, slitasje og redusert gjenværende brukstid gis TG2. Taket bør rengjøres skånsomt og kontrolleres jevnlig. Vedlikehold og utskifting av taktekkingen må påregnes. - Kårbolig - Nedløp, beslag og skorsteiner over tak | Det er registrert mosevekst på og langs forkantbeslaget. Moseveksten holder på fuktighet og kan hindre tilfredsstillende vannavrenning, samt medføre økt fuktbelastning og raskere nedbrytning av beslag og tilstøtende taktekking. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringsstids-punktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere. Mosevekst på forkantbeslaget bør fjernes for å sikre tilfredsstillende vannavrenning og redusere fuktbelastning. Dersom tiltak ikke utføres, øker risikoen for raskere nedbrytning av beslag og tilstøtende taktekking, samt mulighet for fuktskader. Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner. Det er registrert mosevekst på og langs forkantbeslaget. Moseveksten holder på fuktighet, kan redusere vannavrenningen og medføre økt belastning på beslaget og tilstøtende taktekking. På bakgrunn av dette gis TG2. Mosen bør fjernes skånsomt, og beslaget bør rengjøres og kontrolleres for skader, korrosjon og mangelfull innfesting. - Kårbolig - Yttervegger/Veggkonstruksjon | Kledningen er tett montert uten etablert lufting bak kledningsbordene, og tidspunkt for siste utvendige overflatebehandling er ukjent. Kledningen bør vedlikeholdes og kontrolleres jevnlig. Etablering av luftet kledning bør vurderes ved fremtidig utskifting eller rehabilitering. Kledningen bør vedlikeholdes og kontrolleres jevnlig for å forhindre forringelse og redusert levetid. Etablering av lufting bak kledningsbordene bør vurderes ved fremtidig utskifting eller rehabilitering, da manglende lufting øker risikoen for fuktskader og kortere brukstid på kledningen. Ukjent tidspunkt for siste overflatebehandling gir usikkerhet om vedlikeholdsbehov, noe som kan føre til økt risiko for råte og skader på fasaden. Ytterveggene are oppført i bindingsverk med utvendig stående trekledning. Det foreligger ingen opplysninger om isolering. Kledningen er utført uten etablert luftespalte, og konstruksjonen er fra byggeåret. Tidspunktet for siste utvendige overflatebehandling er ukjent. Manglende lufting reduserer muligheten for uttørking og gir økt risiko for fukt-, sopp- og råteskader i kledning og bakenforliggende konstruksjoner. På grunn av konstruksjonsutførelsen og alderen gis TG2. Kledningen bør vedlikeholdes og kontrolleres jevnlig. Etablering av luftet kledning bør vurderes ved fremtidig utskifting eller rehabilitering. - Kårbolig - Vinduer og takvinduer/takluker/overlys | Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. Stuevinduet har punktert isolerglass, opplyst av eier i egenerklæringsskjema. Mer enn halvparten av forventet brukstid oppbrukt på vinduer. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for vinduer normalt ca 40 år. Normal garantitid for isolerglass mot punktering er 5-10 år. Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet. Kondensering på enkelte glass har medført fuktskader i treverk og kan medføre utskiftningsbehov av enkelte vinduer. Det anbefales å forbedre ventilasjon og inneklima, samt kontrollere vinduenes isolasjonsevne. Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne, med fare for varmetap og kondensproblemer. Stuevinduet bør skiftes ut eller få byttet isolerglass for å gjenopprette isoleringsevnen og forhindre ytterligere fuktskader i treverket. Konsekvensen av å ikke utbedre punktert isolerglass er redusert isolasjon, økt varmetap og risiko for fuktskader i omkringliggende konstruksjon. Vinduer nærmer seg slutten av forventet levetid og bør følges opp med jevnlig kontroll for tegn til punktering, råte eller andre skader. Ved påviste skader eller redusert funksjon bør vinduene skiftes ut for å unngå varmetap, fuktskader og redusert bokomfort. Vinduene har en høy alder. Det er registrert avflassing av overflatebehandlingen og fuktmerker. På grunn av alder er det også økt risiko for punktering av isolerglass og redusert tetthet. Vinduene har passert mer enn halvparten av forventet brukstid, og TG2 gis på bakgrunn av alder, registrert slitasje og redusert gjenværende brukstid. Vedlikehold og lokal utbedring må utføres, og utskifting av enkelte vinduer eller glass må påregnes. - Kårbolig - Ytterdører | Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Mer enn halvparten av forventet brukstid oppbrukt på ytterdør. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for dører normalt ca 40 år. Normal garantitid for isolerglass mot punktering er 5-10 år. Utetthet mellom dørblad og karm kan føre til trekk, varmetap og risiko for fuktinntrenging. Det anbefales å justere, tette eller utbedre døren for å sikre god tetthet og funksjon. Ytterdøren har overskredet forventet brukstid og det må påregnes behov for utskiftning eller oppgradering. Konsekvensen av å ikke utbedre kan være redusert isolasjonsevne, økt varmetap, og risiko for funksjonssvikt eller punktering av isolerglass. Dørene har høy alder og redusert gjenværende brukstid. Tettelistene er slitte og har delvis mistet tettefunksjonen, noe som kan føre til luftlekkasjer og varmetap. På grunn av alder og registrert slitasje gis TG2. Tettelistene bør skiftes, og justering og vedlikehold av dørene må påregnes. Utskifting av isolerglass eller komplette dører kan bli nødvendig som følge av elde. - Kårbolig - Terrasser og plattinger på terreng | Det er registrert aldersrelatert slitasje, noe oppsprekking i trevirket og behov for fornyelse av overflatebehandlingen. Det bør gjennomføres nødvendig vedlikehold, inkludert fornyelse av overflatebehandling og utbedring av oppsprekking i trevirket, for å forhindre videre forringelse og redusere risikoen for råte og skader på konstruksjonen. På grunn av registrert slitasje og vedlikeholdsbehov gis TG2. Trevirket bør rengjøres, kontrolleres og overflatebehandles. Skadde eller svekkede bord bør skiftes. - Kårbolig - Utvendige trapper | Trevirke ligger stedvis mot eller nært terrengnivå og utsatt for fuktskader. Det bør etableres tiltak for å hindre direkte kontakt mellom trevirke og terreng, for eksempel ved å løfte trappevanger opp fra bakken eller benytte egnet fundamentering. Dette vil redusere risikoen for fuktopptak og råteskader, som kan forkorte trappenes levetid og medføre behov for kostbare utbedringer. - Kårbolig - Overflater gulv | Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov. Overflatene er fra byggeåret og fremstår med alders- og bruksrelatert slitasje. Det er registrert slitasjemerker og behov for vedlikehold og oppgradering. På grunn av alder, slitasje og vedlikeholdsbehov gis TG2. Lokal utbedring og fornyelse av overflatebehandlingen må påregnes. - Kårbolig - Overflater vegger og himlinger | Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov. Overflatene er fra byggeåret og fremstår med alders- og bruksrelatert slitasje. Det er registrert slitasjemerker og behov for vedlikehold og oppgradering. På grunn av alder, slitasje og vedlikeholdsbehov gis TG2. Lokal utbedring og fornyelse av overflatebehandlingen må påregnes. - Kårbolig - Etasjeskiller og bærende konstruksjoner | Det er registrert skjevhet i gulvet i stuen, med en høydeforskjell på ca 12 mm gjennom rommet og ca 3 mm over en lengde på 2 meter. Det anbefales å overvåke utviklingen av skjevheten over tid og vurdere nærmere undersøkelse dersom forholdet forverres. Konsekvensen av skjevhet i gulvet kan være redusert komfort og i enkelte tilfeller indikere underliggende konstruksjonsmessige utfordringer, som over tid kan medføre økt risiko for skader på bygningskonstruksjonen. Det er registrert skjevhet i gulvet i stuen, med en høydeforskjell på ca. 12 mm gjennom rommet og ca. 3 mm over en lengde på 2 meter. Målingene viser at gulvet ikke er helt plant. Årsaken til skjevheten er ikke nærmere undersøkt, men forholdet kan skyldes normal aldring, setninger eller deformasjoner i bjelkelaget. På grunn av registrert høydeforskjell gis TG2. Skjevheten kan påvirke brukskomforten og vanskeliggjøre legging av nye gulv. Utviklingen bør følges over tid, og konstruksjonen bør undersøkes nærmere dersom skjevheten øker eller det oppstår andre tegn til bevegelse. - Kårbolig - Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen | Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse. Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. Det mangler brannsikring av ubrennbart materiale på gulvet under sotluken. Ved uttak av sot og aske kan glør eller varmt materiale falle ned og antenne eller skade brennbart gulv. Forholdet medfører økt risiko for brann og personskade. Det bør monteres en fast plate av ubrennbart materiale under og foran sotluken, med tilstrekkelig utstrekning etter gjeldende krav og anvisninger. Forholdet vurderes til TG2. - Kårbolig - Krypkjeller | Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Det er heller ikke mulig å utføre en utvendig inspeksjon på befaringsstids-punktet. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er umulig eller meget vanskelig å utføre en innvendig inspeksjon av hele krypkjelleren. Situasjonen er derfor uavklart. Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Det er krypkjeller under hele bygningen. Krypkjelleren er uten tilgjengelig inspeksjonsåpning og kunne derfor ikke undersøkes innvendig ved befaringen. Det er registrert enkelte ventiler, men ventilasjonens kapasitet og funksjon kunne ikke kontrolleres. Krypkjellere regnes generelt som risikokonstruksjoner fordi fukt fra grunnen, innsig av overflatevann og kondensering ved temperaturforskjeller kan gi høy luftfuktighet. Dette kan over tid føre til lukt, sopp- og råteskader i bunnsviller, trebjelkelag og andre tilstøtende konstruksjoner. Selv om det ikke er registrert synlige tegn til skade fra tilgjengelige områder, kan skjulte skader ikke utelukkes. Det bør etableres en inspeksjonsmulighet, slik at krypkjelleren kan undersøkes nærmere av fagkyndig. Grunnforhold, fuktnivå, ventilasjon, drenering og tilstanden til trekonstruksjonene bør kontrolleres. - Kårbolig - Innvendig - Skadedyr og fuktkrevende insekter | Det er registrert spor etter mus i boligen. Det er ikke avklart hvor musene har kommet inn, om det fortsatt pågår aktivitet, eller om det foreligger skader og forurensning i skjulte konstruksjoner. Mus kan skade isolasjon, dampsperre og elektriske ledninger, samt medføre lukt og hygieniske ulemper. Mulige inngangspunkter bør lokaliseres og tettes, og omfanget bør undersøkes nærmere. Omfanget av museaktivitet bør undersøkes nærmere, og mulige inngangspunkter bør lokaliseres og tettes for å hindre videre inntrenging. Ved tegn til fortsatt aktivitet anbefales det å kontakte skadedyrfirma for profesjonell vurdering og utbedring. Konsekvensen av å ikke utbedre forholdet er økt risiko for skader på isolasjon, dampsperre og elektriske ledninger, samt lukt og hygieniske ulemper. Det er registrert spor etter mus i boligen. Det er ikke avklart hvor musene har kommet inn, om det fortsatt pågår aktivitet, eller om det foreligger skader og forurensning in skjulte konstruksjoner. Mus kan skade isolasjon, dampsperre, treverk og elektriske ledninger samt medføre lukt og hygieniske ulemper. På grunn av registrerte spor og usikkerhet knyttet til omfang og skjulte skader gis TG2. Mulige inngangspunkter bør lokaliseres og tettes, og konstruksjonene bør undersøkes nærmere. Ved tegn til fortsatt aktivitet bør skadedyrfirma kontaktes. - Kårbolig - Bad - Generell | Badet har betydelig overskredet forventet levetid for våtrom (51 år). I følge Byggforsk byggdetaljblad kan man på overflater ikke forvente lengre levetid enn ca 20 år. Dette er helt avhengig av bruken. Badet har betydelig overskredet forventet levetid, og det anbefales oppgradering eller totalrenovering for å sikre funksjon og redusere risiko for fuktskader og lekkasjer. Manglende dokumentasjon på utførelse medfører usikkerhet om kvalitet og utførelse, noe som øker risikoen for skjulte feil og fremtidige skader. - Kårbolig - Bad - Overflater gulv | Gulvbelegget er fra byggeåret og har svært høy alder. Belegget og skjøtene har vesentlig redusert gjenværende brukstid, og tilfredsstillende tetthet kan ikke forventes. Dette medfører økt risiko for fuktinntrengning og skjulte skader i bakenforliggende konstruksjoner. Utskifting av våtromsbelegget må påregnes. Det anbefales å skifte ut gulvbelegget for å sikre tilfredsstillende tetthet og redusere risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i underliggende konstruksjoner. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt fare for fuktskader, som kan føre til kostbare reparasjoner og redusert levetid for våtrommet. Gulvbelegget fremstår fra byggeåret 1975 og har svært høy alder. Belegget har vesentlig overskredet forventet brukstid, og det må påregnes aldersrelatert svekkelse i materialet, skjøtene og overgangene mot sluk, vegger og rørgjennomføringer. Beleggets vanntette funksjon kan derfor ikke forventes å være tilfredsstillende, selv om det ikke er registrert tydelige tegn til lekkasje ved befaringen. Eventuell svikt kan føre til fuktinntrengning og skjulte fukt-, sopp- og råteskader i gulvkonstruksjonen og tilstøtende bygningsdeler. På grunn av svært høy alder, overskredet forventet brukstid og usikker tetthetsfunksjon gis TG2. Utskifting av gulvbelegget og etablering av et nytt, dokumentert vanntett sjikt må påregnes. - Kårbolig - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk | Våtromsvinyl med synlige sveiseskjøter på vegg er eldre enn 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Våtromsvinyl med synlige sveiseskjøter på gulv er eldre enn 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det vanntette sjiktet består av synlige overflatebelegg. Det foreligger ikke dokumentasjon på type, utførelse eller alder. Basert på konstruksjonens alder vurderes det som økt risiko for redusert tetthet og begrenset gjenværende brukstid. Konsekvensen er at membranen / tettesjikt kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet. Det anbefales årlig visuell kontroll. Det anbefales å gjøre yttererdere undersøkelser av tettesjikt, - f.eks innhente FDV-dokumentasjon og/eller opplysninger fra tidligere eiere, kontakte tidligere håndverkere, osv. Det bør fremskaffes dokumentasjon på type og utførelse av det vanntette sjiktet. Manglende dokumentasjon og høy alder medfører økt usikkerhet rundt utførelsens kvalitet og levetid, noe som gir risiko for redusert tetthet, fuktskader og behov for utskifting på kort sikt. Det vanntette sjiktet består av synlig gulv- og veggbelegg. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på type, utførelse eller tidspunkt for montering. Beleggene er fra byggeåret og har vesentlig overskredet forventet brukstid. Det er derfor usikkerhet knyttet til tettheten i skjøter, overganger, gjennomføringer og tilslutning mot sluk. Eventuell svikt kan føre til fuktinntrengning og skjulte skader i tilstøtende konstruksjoner. På grunn av svært høy alder, overskredet forventet brukstid og usikker tetthetsfunksjon gis TG2. Rehabilitering med nytt, dokumentert vanntett sjikt må påregnes. - Kårbolig - Kjøkken - Overflater og innredning | Kjøkkeninnredningen er fra byggeåret og har normal bruksslitasje. Løsningene anses som umoderne. Kjøkken uten lekkasjevakt og komfyrvakt, ikke krav ved byggetidspunktet. Det bør påregnes utskiftning eller oppgradering av kjøkkeninnredningen for å sikre funksjonalitet og estetikk. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt risiko for slitasje, redusert brukervennlighet og eventuelle fremtidige skader på grunn av alder og slitasje. Det anbefales å montere lekkasjevakt og komfyrvakt for å ivareta brannsikkerhet og redusere risiko for vannskader, selv om dette ikke var et krav ved byggetidspunktet. Manglende slike sikkerhetstiltak øker risikoen for skade ved lekkasje eller brann. Kjøkkeninnredningen er eldre og fremstår med umoderne standard samt alders- og bruksrelatert slitasje. Innredningen har redusert gjenværende brukstid, og vedlikehold, lokal utbedring eller utskifting må påregnes. På grunn av alder og registrert slitasje gis TG2. - Kårbolig - Kjøkken - Avtrekk | En kjøkkenventilator kan forventes å vare i gjennomsnitt 10 til 15 år, avhengig av kvaliteten og hyppigheten av bruk. Ventilatoren har betydelig overskredet forventet levetid og bør vurderes for utskifting for å sikre tilfredsstillende avtrekk og redusere risiko for funksjonssvikt. - Kårbolig - Innvendige vannledninger | Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader. Det anbefales å følge med på tilstanden. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader. Det anbefales å planlegge utskifting eller oppgradering av rørsystemet for å sikre videre driftssikkerhet. Det anbefales å vurdere utskifting av de eldre kobberrørene, da alder medfører økt risiko for lekkasjer og vannskader. Eierforhold og vedlikeholdsansvar for felles vanninntak bør avklares for å unngå fremtidige tvister og sikre korrekt vedlikehold. Vanninntaket er utført med PE-rør, med stoppekran plassert i kjøkkenbenken. Innvendige vannledninger består hovedsakelig av åpne kobberrør med loddede, klemte eller andre typer skjøter. Røropplegget fremstår som fra byggeåret og er eldre enn 33 år. Rørene har derfor passert mer enn halvparten av forventet brukstid og har usikker gjenværende funksjon. Aldersrelatert svekkelse av rør og skjøter kan medføre økt risiko for lekkasjer og følgeskader. Vannmåler og hovedstoppekran fremstår plassert i vaskerommet i Bergevegen 29. Dette kan tyde på at eiendommene har felles vanninntak. Eierforhold, tilgang til hovedstoppekranen, vedlikeholdsansvar og eventuell avtale om felles vannforsyning bør avklares. På grunn av røroppleggets alder og usikre gjenværende brukstid gis TG2. Rørene bør kontrolleres jevnlig, og utskifting må påregnes. - Kårbolig - Innvendige avløpsrør | Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Mer enn halvparten av levetiden er oppbrukt ved mesteparten av avløpsrørene. Plast avløpsrør har levetid på 50 år. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Skal avviket lukkes må løsning på lufting av kloakk dokumenteres/fremvises. Det bør etableres tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget for å sikre korrekt funksjon og forhindre luktproblemer samt risiko for fukt- og råteskader i tilstøtende konstruksjoner. Manglende lufting kan føre til redusert levetid på rørsystemet og økt fare for fremtidige skader. Manglende stakemulighet kan gjøre det vanskelig å rense og vedlikeholde avløpsanlegget, med økt risiko for tilstopping og driftsproblemer. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Det bør etableres tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegget for å sikre mulighet for rensing og vedlikehold. Manglende stakemulighet medfører økt risiko for tilstopping og vanskeliggjør utbedring ved eventuelle avløpsproblemer. Det anbefales at røropplegget kontrolleres av fagkyndig for å vurdere funksjon og tilstand, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt. Konsekvensen av å ikke gjennomføre kontroll er økt risiko for lekkasjer, tilstopping eller andre skader på avløpssystemet, noe som kan medføre følgeskader på bygningen. Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget over tak, og det er heller ikke registrert tilgjengelig stakeluke. Manglende lufting kan føre til undertrykk, luktproblemer og redusert funksjon i vannlåser og avløpssystemet. Manglende stakemulighet kan vanskeliggjøre rensing og vedlikehold ved tilstopping. På grunn av manglende påvisning og usikkerhet om avløpsanleggets utførelse og funksjon gis TG2. Lufting og stakemulighet bør undersøkes nærmere av rørlegger og etableres dersom dette mangler. - Kårbolig - Varmtvannsbereder/tank | Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Varmtvannstank/berederen er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Ukjent vedr strømtilkobling. Bereder plassert i kjøkkenbenk uten sluk. Eldre varmtvannstank har økt risiko for svikt og lekkasjer, med fare for vannskader og redusert driftssikkerhet. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. Det anbefales å vurdere utskifting av varmtvannsberederen, da alder og ukjent tilstand medfører økt risiko for plutselig svikt og lekkasje. Manglende dokumentasjon på rør- og strømtilkobling samt lekkasjesikring og drenering gir usikkerhet om anleggets sikkerhet og funksjon, noe som kan føre til vannskader eller elektriske feil. Det bør innhentes dokumentasjon eller utføres kontroll av kvalifisert fagperson for å avklare tilstand og sikre forskriftsmessig utførelse. Manglende tilgang gir usikkerhet om tilstand og funksjon, med risiko for at feil eller lekkasjer ikke oppdages i tide. Det bør etableres tilgang til varmtvannsberederen for inspeksjon og vedlikehold. Konsekvensen av manglende tilgang er at tilstanden på berederen, rør- og strømtilkobling, samt eventuell lekkasjesikring og drenering ikke kan vurderes, noe som øker risikoen for skjulte feil, lekkasjer og følgeskader. Lekkasjevakt i tilknytning bereder evt flytting av bereder til rom med sluk anbefales. Det er montert en eldre kjøkkenbenkbereder med begrenset tilgang for kontroll, vedlikehold og eventuell utskifting. Berederen har høy alder og usikker gjenværende brukstid. Aldersrelatert svekkelse kan medføre økt risiko for lekkasje og vannskader, og den begrensede tilgangen kan gjøre det vanskelig å oppdage lekkasjer på et tidlig tidspunkt. På grunn av alder, usikker gjenværende brukstid og mangelfull tilgjengelighet gis TG2. Det bør etableres tilfredsstillende tilgang, og utskifting av berederen må påregnes. Lekkasjesikring bør kontrolleres og eventuelt etableres. - Kårbolig - Tomteforhold - Fuktsikring og drenering | Byggegrop fremstår som utført uten etablert dreneringssystem. Ingen synlige utvendige fuktsikringer ved grunnmurer. Det bør etableres dreneringssystem og utvendig fuktsikring ved grunnmurer for å hindre fuktinntrengning i konstruksjonen. Konsekvensen av manglende drenering og fuktsikring er økt risiko for fuktskader, muggdannelse og forringelse av bygningsmaterialer, noe som kan medføre kostbare utbedringer på sikt. - Kårbolig - Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter | Tildekkede eller dels utilgjengelige grunnmurer kunne ikke besiktiges. Grunnmurer og fundamenter som er tildekket eller utilgjengelige bør kontrolleres nærmere når dette er mulig, for å avdekke eventuelle skader eller mangler. Konsekvensen av manglende kontroll er økt risiko for skjulte feil, fuktskader eller svekket bæreevne, noe som kan medføre kostbare utbedringer på sikt. - Kårbolig - Tomteforhold - Terrengforhold | Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren. Dårlig fall kan føre til vannansamlinger mot grunnmuren, med økt risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Det anbefales å etablere fall bort fra bygningen og sikre god bortledning av vann fra grunnmuren. Ytterligere undersøkelser anbefales. - Kårbolig - Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger | Vannledninger av plast er eldre enn 40 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Avløpsledninger av PVC plastrør er eldre enn 35 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Eldre vannledninger har økt risiko for svikt, med fare for lekkasjer og vannskader. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader. Eldre PVC-ledninger har økt risiko for sprøhet, deformasjoner og lekkasjer, noe som kan føre til redusert funksjon og økte driftsproblemer. Det anbefales å gjennomføre tilstandskontroll (f.eks. TV-inspeksjon) og utarbeide en plan for eventuell rehabilitering eller utskifting av de mest utsatte strekningene. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Enebolig - Krypkjeller | Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Det er heller ikke mulig å utføre en utvendig inspeksjon på befaringsstids-punktet. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Det bør etableres tilkomst til krypkjelleren slik at inspeksjon kan gjennomføres. Manglende inspeksjonsmulighet medfører økt risiko for skjulte fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelag og tilstøtende konstruksjoner, noe som kan føre til omfattende skader over tid dersom forholdene ikke oppdages og utbedres. Det anbefales jevnlig kontroll av krypkjelleren når tilkomst er etablert, for å redusere risikoen for uoppdagede skader. Kryperommet har manglende adkomst og kunne derfor ikke inspiseres innvendig. Tilstanden i bjelkelag, bunnsviller, fundamenter og øvrige skjulte konstruksjoner er dermed ikke kjent. Kryperom er en risikokonstruksjon som kan være utsatt for fukt, kondens, sopp- og råteskader. At skader ikke er påvist, betyr derfor ikke at slike skader ikke foreligger. Det bør etableres tilfredsstillende inspeksjonsadkomst, og kryperommet bør undersøkes nærmere av fagkyndig. Eventuelle tiltak må vurderes på bakgrunn av undersøkelsen. Helse, miljø og sikkerhet - Enebolig - Helse, miljø og sikkerhet | Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverket ved overbygget areal foran inngangsparti er for lavt i forhold til dagens forskriftskrav. Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper. Eier opplyser at det ble gjennomført radonmåling i 2005, uten at målerapport eller opplysninger om måleresultat er fremlagt. Målingen kan derfor ikke legges til grunn for vurdering av dagens radonnivå. Radonmåling bør utføres i vinterhalvåret, fra midten av oktober til midten av april, med en varighet på minst to måneder. DSA anbefaler ny måling omtrent hvert tiende år ved tidligere dokumenterte lave verdier, og alltid etter større ombygginger eller endringer i ventilasjonen. Manglende synlighet av pipevanger gir usikkerhet om tilstand og utførelse. Skjulte skader eller utettheter kan forekomme, noe som kan medføre økt risiko for brann og fare for liv og helse. Utførelse med påforinger, tildekkinger eller vinyltapet/strie foran pipevanger er ikke i henhold til regler for teglpiper hvor det kreves at alle 4 pipevanger skal være tilgjengelig for inspeksjon (NB 3 sider hvor det er luftekanal). Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet til 2.etasje. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Det er ikke montert rekkverk på kjellertrapp. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Samsvarserklæringer for arbeider utført etter 01.01.1999 er ikke fremvist. Rekkverkshøyde på balkong eller terrasse må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Rekkverket er såpas lavt at det på grunn av sikkerhetsmessige forhold anbefales økning av høyde. Rekkverkshøyden bør økes for å tilfredsstille dagens forskriftskrav, for å redusere risikoen for fallulykker og ivareta sikkerheten. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Det bør monteres rekkverk på utvendige trapper for å redusere risikoen for fall og personskader. Manglende rekkverk utgjør en sikkerhetsrisiko, spesielt for barn og eldre. Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. På grunn av opplysninger om målingens alder og manglende dokumentasjon anbefales det å gjennomføre en ny radonmåling. Det bør gjennomføres radonmålinger for å avdekke eventuelle forhøyede radonverdier, da det ikke er installert radonsperre i bygget. Manglende målinger medfører usikkerhet om innemiljøet og mulig helserisiko ved forhøyede radonverdier. Teglsteinspipen bør gjøres tilgjengelig for inspeksjon slik at avstand til brennbare materialer kan kontrolleres. Konsekvensen av manglende synlighet er økt risiko for skjulte skader, varmepåvirkning og brann, noe som kan utgjøre fare for liv og helse. Pipevanger bør gjøres tilgjengelige for inspeksjon slik at tilstanden kan vurderes. Manglende synlighet medfører usikkerhet om utførelse og mulig skjulte skader, noe som øker risikoen for brann og fare for liv og helse. For store åpninger i rekkverket kan medføre økt risiko for fall og personskader, særlig for barn. - Kårbolig - Helse, miljø og sikkerhet | Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringsstids-punktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Samsvarserklæringer for arbeider utført etter 01.01.1999 er ikke fremvist. Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner. Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. Behov for kontroll av det elektriske anlegget indikerer usikkerhet rundt tilstand og sikkerhet. Eventuelle feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt og skade på utstyr. Det elektriske anlegget må kontrolles av kvalifisert elektrofaglig person. Eventuelle avvik bør utbedres for å sikre en trygg og forskriftsmessig installasjon. Det bør fremskaffes samsvarserklæringer for arbeider utført etter 01.01.1999. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om arbeidenes kvalitet og om de er utført i henhold til gjeldende forskrifter, noe som øker risikoen for skjulte feil og fremtidige skader på det elektriske anlegget. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Enebolig (Bergevegen 29): Det er montert en luft-til-luft-varmepumpe i stuen i første etasje (produksjonsår 2016, montert i 2008, service utført i 2026). Det er plassert en vedovn i stuen samt en åpen vedovn i gangen i første etasje. Badet i andre etasje har elektrisk panelovn. Det er ikke registrert fastmontert varmekilde i vaskerommet i kjelleren. Det foreligger ingen kjente pålegg eller krav etter tilsyn fra brann- og feiervesen datert 12.05.2026. Siste feiing er utført 30.07.2019. Kårbolig (Bergevegen 27): Det er montert en panelovn på baderommet. I stuen i første etasje er det tilknyttet en vedovn på metallplate samt en åpen vedovn med metallplate foran. Det foreligger ingen kjente pålegg eller krav etter tilsyn og feiing fra brann- og feiervesen datert 12.05.2026.. Dette er likevel ingen garanti for at det ikke vil kunne komme pålegg eller krav ved nye kontroller. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Strømforbruk

Boligen er ikke tilknyttet strømavtalen Norgespris. Det antas et årlig forbruk på ca. 20 000 - 30 000 kWh. Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen. Adkomst til eiendommen skjer via privat vei som vedlikeholdes av brukerne.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil.   Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler.   Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger.   Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver - også en med lavere bud - anbefales overfor selger.   For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode.   Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Andre relevante opplysninger

Robotgressklipper Husqvarna ny 2025 medfølger i kjøpet. Veiledende pris 2025 var kr. 65.000,-.

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr 17 900.    Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company    Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert.   Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/    Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/    Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 7 709 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for enebolig/fritid/tomt. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.    Ved kjøp av landbrukseiendom, herunder småbruk, er det kun forhold vedrørende våningshuset som omfattes av forsikringen.    Ved kjøp av kombinasjonseiendom dekker forsikringsselskapet bare for skader ved den delen av boligen som er regulert til boligformål.

Avgiftsbeskrivelse

Dette inkluderer vann, avløp, renovasjon og feiing. Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Den totale årlige kostnaden vil variere etter eiers eget forbruk. Fakturert beløp i 2025: - Vann: kr 13 199,15 - Avløp: kr 8 650,94 - Renovasjon: kr 5 419,- - Feiing: kr 1 168,- - Eiendomsskatt: kr 5 872,- Totalt: kr 34 309,09 Årsprognose for 2026 er kr 45 767,50. Eiendommen har vannmåler. Siste avlesning 31.12.2025 viste forbruk på 639 m³. Ifølge SSB er estimert gjennomsnittlig husholdningsforbruk pr. person 65 m³.

Moderniseringer og påkostninger

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år: 2025: - Nytt tak på garasje 2016: - Montering av luft-til-luft-varmepumpe i stue i 1. etasje 2010: - Nytt baderomsbelegg og montering av vegghengt toalett på bad i 2. etasje ca. 2008: - Ny kjøkkeninnredning i 1. etasje 2000: - Tilbygg med takoverbygd terrasse i 2. etasje mot nord - Tilbygg med takoverbygd terrasse i 1. etasje mot syd 1996: - Tilbygg i 1. etasje mot nord 1975: -Etablering av nytt bad i 2. etasje. 1981: - Tilbygg med bod mot vest. 1985: - Ny taktekking. 1985: - Utbedring av tette sementrør. 1992: - Etablering av enkelte vinduer med isolerglass.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon til meglerforetakets klientkonto før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker tinglysing av skjøtet med overføring av hjemmel til seg, må det tas forbehold om dette i bud. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen frem til betaling skjer, selv om deler av kjøpesummen er gjort opp til rett tid.

Adgang til utleie

Eiendommen består av to boliger, hovedbygningen og kårboligen. Begge bygningene er godkjent som én boenhet. Kårboligen har vært utleid siden 2001. Det er ikke kjent om det foreligger en løpende leiekontrakt på salgstidspunktet. En bolig som er godkjent som én boenhet kan som hovedregel leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at arealet inngår i boligens godkjente hoveddel og består av rom godkjent for beboelse/varig opphold. Den utleide delen må ikke være fysisk eller funksjonelt adskilt som en selvstendig boenhet. Etablering av en separat boenhet vil normalt være søknadspliktig. Det gjøres oppmerksom på at utleie ikke i seg selv innebærer at et areal er godkjent for beboelse eller varig opphold. Kjøper må selv undersøke eventuelle krav til godkjenning, bruksendring og øvrige offentlige forhold knyttet til ønsket utleie.

Radon

Alle boliger/leiligheter som leies ut og som ligger i 3. etasje eller lavere, er pålagt radonmåling. Eier har ikke gjennomført målingen av boligen. Se www.dsa.no for info. Radonmåling må gjennomføres over en periode på minst 2 måneder i tidsrommet 15.10. - 15.04 hvert år. Kjøper overtar ansvaret/risikoen av for høyt radonnivå (tiltaksgrense er p.t 100 Bq/m³) fra overtakelsen, samt for ev. utbedringstiltak som må igangsettes. Kjøper er gjort kjent med at for høye verdier kan være oppsigelsesgrunn for leietaker. Eiendommen ligger i et område med høy aktsomhet for radon.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.avhendingsloven § 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon Dersom kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.

Annen informasjon

Konsesjon: Eiendommen er bebygd, tomten er større enn 2 dekar, men mindre enn 100 dekar totalt og har ikke mer enn 35 dekar fulldyrket og/eller overflatedyrka jord. Kjøper er klar over at konsesjonsfriheten er betinget av at man ikke foretar bruksendring i strid med plan og at dette bekreftes overfor plan- og bygningsmyndigheten ved utfylling av egenerklæringsskjema om konsesjonsfrihet.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 28 437,09
• Eiendomsskatt: kr 5 872
• Informasjon om eiendomsskatt: Skattetaksten danner grunnlaget for beregningen av den kommunale eiendomsskatten.