Skåbuvegen 2387/2389/2391

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 499 m²
BRA-i: 341 m²
BRA-e: 158 m²
TBA: 69 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Etasje

2

Parkering

Det medfølger garasje fra 1990 med et bruksareal på ca 37 m². I tillegg er det parkering på gårdsplass.

Eiendom

Tomteareal er 2 164 m² på eiet tomt.

Eiet tomt på ca 2163 kvm. Gruset adkomst/gårdsplass. Eiendommen ligger vendt mot sør. Tomten er delvis flat og lett skrånende, og er i hovedsak opparbeidet med grøntarealer, prydbusker og spredte trær. Eiendommen er gjerdet inn. Ukjent byggegrunn.

Byggeår

1900

Innhold

VÅNINGSHUS 2389 går over to plan og kjeller og har følgende innhold: 1. etasje: - entré, gang, stue m/utgang til terrasse, spisestue, kjøkken og vaskerom. 2. etasje: - trappegang, 3 soverom, bad og bod. Kjeller m/utvendig adkomst: - bod. --------------- BOLIG 2387 går over to plan og kjeller og har følgende innhold: 1. etasje: - entré, gang, stue m/utgang til terrasse, spisestue, kjøkken, 1 soverom, toalettrom og bod. Loft: - gang og to rom innredet som loftstue og ekstra sengeplasser. Kjeller: - entré/gang, trappegang, 2 soverom, bad, vaskerom og 3 boder. --------------- I tillegg består eiendommen av: - uthus på ca 34 kvm med 4 boder. - uthus på ca 49 kvm (med stue, kjøkken og soverom). - to stabbur, begge på ca 9 kvm. - dobbelgarasje på ca 37 kvm. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagte rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Se vedlagte planskisser for boligens rominndeling.

Standard

Eiendommen består av to bolighus; Våningshus 2389 fra ca. 1900 og Bolig 2387 fra 1986. I tillegg består eiendommen av to uthus, to stabbur og dobbelgarasje. Dette gir en fleksibel eiendom med rom for både storfamilie og gjester, eller mulighet for utleie. Det er våningshus og bolighus som er beskrevet i dette avsnittet. De øvrige bygningene på eiendommen er ikke nærmere beskrevet. VÅNINGSHUS 2389 Våninghuset ble oppført i ca 1900 og ble senere tilbygd. I dag har boligen et totalt bruksareal på ca 161 kvm fordelt på to plan og kjeller. Boligen har normal standard ut fra alder og konstruksjon, men bygningens alder tilsier at det ved en evt ombygging/oppussing kan avdekkes feil og mangler utover det som er nevnt i vedlagte Tilstandsrapport. På bakgrunn av at bad og vaskerom har avvik som gir grunnlag for TG3, må det påregnes kostnader til oppgradering av disse rommene. 1. ETASJE - Entré Våningshus 2389 har en lun entré som leder inn til boligens oppholdsrom, samt trapp opp til loftetasjen. -Stue Boligen har en romslig og lun stue med god plass til sofagruppe mm. Vinduene slipper inn godt med naturlig lys, og de hvite karmene gir en flott kontrast til de beisede panelveggene. En flott peis pryder rommet og gir både varme og hygge, og luft-til-luft varmepumpe bidrar til et behagelig inneklima. - Kjøkken Det romslige kjøkkenet er funksjonelt innredet med en lys, klassisk innredning med profilerte fronter og benkeplate i laminat. Det er godt med oppbevaringsplass og integrerte hvitevarer som stekeovn, koketopp og oppvaskmaskin forenkler hverdagen. Frittstående kjøleskap i stålfinish gir kjøkkenet et moderne preg. En frittstående kjøkkenøy fungerer om et naturlig skille mot en spiseplass med god plass til langbord. Fra spisestua er det utgang til en sørvendt terrasse på 27 m² med god plass til utemøbler. Her kan man nyte både sol og flott utsikt mot Jotunheimen. - Vaskerom Tilknyttet hovedetasjen ligger et praktisk vaskerom med slitesterkt belegg på gulvet, baderomsplater på vegger og himlingsplater. Rommet er utstyrt med utslagsvask og har opplegg for vaskemaskin. Vaskerommet har oppnådd anbefalt brukstid og har avvik som indikerer at det krever oppgradering for å tåle normal bruk etter dagens krav. På bakgrunn av dette har rommet fått TG3. 2. ETASJE - Soverom Etasjen byr på tre gode soverom. Samtlige rom har beisede panelvegger og tregulv. To av rommene er i dag innredet med dobbletseng, og ett er innredet med familiekøye. - Bad Etasjen rommer et lyst baderom med belegg på gulvet, baderomsplater på vegger og himlingsplater. Rommet er utstyrt med skapinnredning med heldekkende servant, speil og belysning, dusjkabinett og gulvmontert toalett. Rommet varmes opp med panelovn, og mekanisk avtrekk sikrer god luftsirkulasjon. TG3 er satt med bakgrunn i at badet har oppnådd anbefalt brukstid og har avvik som krever oppgradering for å tåle normal bruk etter dagens krav, og for å forhindre fuktskader. - Bod I tillegg inneholder etasjen en praktisk bod. KJELLER Kjelleretasjen har utvendig adkomst. Boden i kjelleren er ca 20 kvm. Innvendige overflater er i hovedsak preget av: Gulv: heltregulv, belegg. Vegger: panel, plater, malte glatte flater, murpuss, mur, betong. Himling: panel, himlingsplater. Tekniske installasjoner: - Synlige, innvendige vannrør i plast (rør-i-rør). - Synlige, innvendige avløpsrør i plast. - Ventilasjon: mekanisk og naturlig avtrekk. - Luft/luft varmepumpe plassert i stue/spisestue. - Varmtvannstank på ca 200 liter plassert i vaskerom. - Elektrisk anlegg: automatsikringer. I hovedsak åpent ledningsnett. - Branntekniske forhold: Eier er ansvarlig for at boligen tilfredsstiller krav til branntekniske forhold og tilfredsstillende rømningsforhold fra alle plan og etasjer. --------------- BOLIG 2387 Bolighuset ble oppført i 1986 og har et totalt bruksareal på ca 200 kvm fordelt på hovedetasje, loft- og kjelleretasje. Boligen har normal standard ut fra alder og konstruksjon. På bakgrunn av bygningens alder vil det, utover normalt løpende vedlikehold, måtte påregnes kostnader til enkelte oppgraderinger. 1. ETASJE - Entré og gang Fra et overbygget inngangsparti er det dør inn til entré og gang, samt inn til bod. Overflater i gang og entré er holdt i lysbeisede panelvegger. Gangen leder videre inn til boligens oppholdsrom. - Stue Boligen har en romslig stue og spisestue. Panelte vegger og tregulv gjør rommene lune og trivelige, og vinduene gir godt med naturlig lys. Rommet kan enkelt møbleres i soner, og det er god plass til sofagruppe, lenestoler og spisebord mm. Peisovn sørger for både varme og hygge, og luft-til-luft varmepumpe gir jevn temperatur. Fra spisestua kan man nyte både måltider og utsikt, og fra stua er det utgang til en sørvendt veranda på 42 m² med takoverbygg. Fra verandaen er det trappeadkomst til uteområdet. - Kjøkken Kjøkkenet har lys innredning med glatte fronter og oppbevaringsplass i både skap og skuffer, og gode arbeidsflater. Den mørke benkeplaten i laminat har nedfelt stålkum. Skrogene er fra byggeår, men fronter og benkeplate er nylig fornyet. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn og koketopp, og en effektiv kjøkkenventilator er montert over komfyren. Videre er det tilrettelagt med plass for frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap. I tillegg er det plass til spisebord. Innenfor kjøkkenet er det tilgang til en praktisk bod. - Soverom Boligen har totalt tre soverom hvorav av ett ligger i hovedetasjen. De øvrige to ligger i kjelleretasjen. Soverommet i hovedetasjen er i dag innredet som kontor. Lyse garderobeskap med glatte fronter gir god oppbevaringsplass. - Toalettrom I tillegg inneholder etasjen et separat toalettrom med dels tapetserte, blåmalte vegger og dels panel. På gulv er det belegg. Rommet er utstyrt med servantskap, speil og gulvmontert toalett. Naturlig avtrekk sørger for luftsirkulasjon. Toalettrommet har avvik som kan kreve tiltak på grunn av manglende mekanisk avtrekk, og har derfor fått TG2. - Bod Bod med både utvendig og innvendig adkomst gir god lagringsplass. LOFTETASJE Denne etasjen inneholder to rom. Ett av rommene er i dag innredet som loftstue og det andre rommet er innredet som soverom. Etasjen byr på flere bruksmuligheter enten man ønsker ekstra oppholdssone, TV-stue eller et rom for ungdommen og gjester. KJELLER Boligen har en innholdsrik kjelleretasje med både innvendig og utvendig adkomst. Gangen i etasjen binder rommene sammen. Etasjen har egen vedovn. - Soverom Etasjen inneholder to gode soverom. Begge rom har plass til dobbeltseng, og i ett av rommene er det oppbevaringsplass i en romslig skyvedørsgarderobe med lyse fronter. - Bad Badet har lyse veggfliser og grå gulvfliser, samt gulvvarme. Rommet er innredet med en mørk, romslig skapinnredning med heldekkende servant, speil og belysning, dusjnisje, badekar med dusj, samt gulvmontert toalett. Ventilasjonen er naturlig avtrekk med tilluft via dør. På bakgrunn av bl.a. at gulvet ikke har tilstrekkelig fall mot sluk og det er dør i våtsone, har badet fått TG2. - Vaskekjeller I tillegg har boligen separat vaskekjeller med betonggulv, betongvegger og panel i himling. Rommet er funksjonelt for vaskeformål, men har avvik som gir grunnlag for TG2 på grunn av at rommet er bygget uten fokus på dagens krav til tetthet og fuktsikring for fullverdige våtrom. - Boder Tre boder i kjelleren tilbyr rikelig med lagringsplass. ØVRIG - Lagringsplass Utvendig er det flere boder i uthus samt boder i stabbur. Ett av uthusene er innredet med soverom, kjøkken og stue. - Parkering Det er parkering i dobbelgarasje på ca 37 kvm, samt på gårdsplass. - Uteområdet Uteområdet er i hovedsak opparbeidet med grøntarealer og byr på rikelig med boltreplass. Innvendige overflater er i hovedsak preget av: Gulv: heltregulv, fliser. Vegger: malte, glatte flater, panel, murpuss, mur, betong, fliser. Himling: panel. Tekniske installasjoner: - Synlige, innvendige vannrør i kobber/metall. - Synlige, innvendige avløpsrør i plast. - Ventilasjon: mekanisk og naturlig avtrekk. - Luft/luft varmepumpe plassert i stue. - Varmtvannstank på ca 160 liter fra byggeår er plassert i vaskekjeller. - Elektrisk anlegg: automatsikringer. I hovedsak skjult ledningsnett. - Branntekniske forhold: Eier er ansvarlig for at boligen tilfredsstiller krav til branntekniske forhold og tilfredsstillende rømningsforhold fra alle plan og etasjer. Helse, miljø og sikkerhet: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget hadde ikke krav til radonsperre. Årsgjennomsnittet av radonkonsentrasjon i rom bør ikke overstige 200 Bq/m³ i inneluft. Er det radonnivåer over 100 Bq/m³, bør det gjøres tiltak for å redusere nivået. Radonnivået bør være så lavt som praktisk mulig og alltid under 200 Bq/m³. Ved å gjøre radontiltak vil nivået kunne reduseres vesentlig. Det er krav til dokumentasjon av radonmålinger om hele eller deler av boligen er utleid. Mer informasjon kan leses på https://dsa.no/radon. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Opplistingen over er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å lese og sette seg grundig inn i alt salgsmateriell.

Hvitevarer

Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger i handelen. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, ut over eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Adkomst

Det vil bli skiltet med visningsskilt fra Eiendomsmegler1 under annonserte visninger.

Byggemåte

Tilstandsrapport omhandler "våningshus 2389" og "bolig 2387". Informasjon om boligen kommer lenger ned i dette avsnittet, etter det som står om våningshuset. Andre bygninger og installasjoner som garasje, uthus ol. er bare enkelt beskrevet og ikke undersøkt og er ikke teknisk vurdert. BYGGEMÅTE VÅNINGSHUS - BYGGEÅR 1900 - tilbygg 1986 Boligen er fundamentert med grunnmur i sparesteinsbetong og lettklinkerblokker. Kjelleren er en grovkjeller med synlig grunnmur. Etasjeskiller er i trekonstruksjoner. Taket er tekket med metallplater og betongtakstein, med mønet skråtak i trekonstruksjoner, plassbygde taksperrer, og kombinert kaldt loft og skråhimling. Yttervegger er i trekonstruksjoner og tømmer. Vinduer består av trevinduer med 2-lags isolerglass, samt eldre trevinduer med 2-lags isolerglass. Ytterdører er i treverk med 2-lags isolerglass og treverk med enkle glass. Det er en terrasse på 27m² mot sør med adkomst fra stue, med konstruksjoner, overflater, rekkverk og håndlist i treverk. Fuktsikring består av grunnmursplast som utvendig fuktsikring, synlig enkelte steder, men utførelsen under terreng er ukjent. BYGGEMÅTE BOLIG - BYGGEÅR 1986 Boligen er fundamentert med støpt plate på mark og grunnmur i lettklinkerblokker. Gulv mot grunn er støpt på grunn, men uten fuktsikring under plate på mark. Etasjeskiller er i trekonstruksjoner. Taket er tekket med betongtakstein, med mønet skråtak i trekonstruksjoner, plassbygde taksperrer, kombinert kaldt loft og skråhimling, samt luftespalte ved raft. Yttervegger er i trekonstruksjoner med liggende og stående utvendig trekledning. Vinduer er trevinduer med 2-lags isolerglass. Ytterdør og balkongdør er i treverk med 2-lags isolerglass. Det er en veranda på 42m² med takoverbygg mot sør med adkomst fra stue, med konstruksjoner, overflater, rekkverk og håndlist i treverk. Fuktsikring består av grunnmursplast som utvendig fuktsikring, synlig enkelte steder, men utførelsen under terreng er ukjent og det er ikke fuktsikring under plate på mark. BYGGEMÅTE UTHUS - BYGGEÅR 1940 Uthuset har grunnmur i gråstein. Ytterveggen er i trekonstruksjon med stående utvendig trekledning. Taket er et skråtak i trekonstruksjon, tekket med metallplater og har vindski i tre. Vinduer er trevinduer med 1-lag glass, og ytterdøren er i tre. BYGGEMÅTE STABBUR - BYGGEÅR 1890 Stabburet er punktfundamentert. Veggene er i tømmer. Taket er et skråtak i trekonstruksjon, tekket med metallplater og har vindski i tre. Etasjeskiller er med trebjelkelag, og ytterdøren er i tre. BYGGEMÅTE GARASJE - BYGGEÅR 1990 Garasjen har gulv støpt på grunn og grunnmur i murte blokker. Ytterveggen er i trekonstruksjon med stående utvendig trekledning. Taket er et flatt tak i betong, tekket med torv. Leddporten er av tre. BYGGEMÅTE UTHUS - BYGGEÅR 1890 Uthuset har grunnmur i gråstein. Ytterveggen er i trekonstruksjon med stående utvendig trekledning. Taket er et skråtak i trekonstruksjon, tekket med metallplater og har vindski i tre. Vinduer er trevinduer med 1 lags glass, og ytterdøren er i tre.     En takstmann vurderer en bygnings tilstandsgrad på en skala fra TG0 til TG3, der TG0 tilsvarer ingen symptomer og TG3 tilsvarer kraftige symptomer (også sammenbrudd/funksjonssvikt).   Tilstandsgrad gis ut fra følgende kriterier: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen avvik - Tilstandsgrad 1, TG1: Mindre eller moderate avvik - Tilstandsgrad 2, TG2: Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak - Tilstandsgrad 2, TG2: Avvik som kan kreve tiltak - Tilstandsgrad 3, TG3: Store eller alvorlige avvik (også sammenbrudd og total funksjonssvikt)   --------------- VÅNINGSHUS 2389 PÅ DENNE EIENDOMMEN HAR FØLGENDE FÅTT TG3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK: VÅTROM -Loft>Bad>Generell Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Etasje>Vaskerom>Generell Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Forventet brukstid er oppnådd og det kan være skjulte skader på eldre våtrom. Ved endret bruksmønster kan lekkasjer og vannskader oppstå på eldre våtrom. Det anbefales derfor å gjøre en vurdering av hvordan våtrommet skal brukes videre, og hvilke risiko som er forbundet med videre bruk av våtrommet. Kostnadsestimatet gis for full oppgradering med vanlig standard for våtrom. Våtrommet anbefales å totalrenoveres pga. elde. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000.    PÅ DENNE EIENDOMMEN HAR FØLGENDE FÅTT TG2 - AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK: UTVENDIG - Taktekking Taktekkingen er snødekt og utelukkende vurdert ut ifra alder. Mer enn halvparten av forventet funksjonstid er oppnådd på selve taktekkingen lekter og undertak. >Konsekvens/tiltak: Ut ifra alder kan skader oppstå på eldre taktekking. Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når den er snøfri. - Nedløp og beslag Takrenner og beslag har oppnådd mer enn halvparten av forventet funksjonstid. >Konsekvens/tiltak: Ut ifra alder kan skader og lekkasjer oppstå på eldre takrenner og beslag. - Veggkonstruksjon Deler av veggkonstruksjonen er skjult og har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil. Kledning bærer stedvis preg av elde og slitasje. Lufting av kledningen er ikke iht. dagens anbefalte løsning. Det er observert glipper/åpninger i overganger/lufting i veggkonstruksjon der skadedyr kan komme inn. >Konsekvens/tiltak: Deler av veggkonstruksjon er kledd inn og der kan være risiko for skjulte skader i veggen som ikke er mulig å avdekke uten fysiske inngrep. Vedlikeholdsarbeider må påregnes. Overflatebehandlingen er treverkets beskyttelse mot vann, tilsmussing og misfarging fra svertesopp eller alger. Om treverket blir stående uten beskyttelse vil dette øke risikoen for at treverket trekker til seg fukt som igjen kan føre til fuktskader. Lite lufting bak kledning. Utbedring av lufting vil ikke være lønnsomt som enkeltstående tiltak, men ved skifte av utvendig kledning bør det lages tilstrekkelig lufting. Manglende lufting gir økt risiko for fuktskader i konstruksjonen. Åpninger i veggkonstruksjon kan føre til at skadedyr etablerer seg, noe som kan skade bygningsmaterialer og medføre reparasjonskostnader. Man må tette glipper/åpninger over 6 mm for å hindre inntrengning. Ved utbedring må lufting av konstruksjonen ivaretas. - Takkonstruksjon/loft Deler av bygningsdelene er skjult og har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil. Bygningsdelene har oppnådd mye av sin forventede funksjonstid. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold. Bygningen er oppført etter eldre standarder og er konstruert for å tåle lavere snølaster og belastning enn nyere bygg. Skråhimling har begrenset lufting. >Konsekvens/tiltak: Da deler av konstruksjon er kledd inn anbefaler jeg ytterligere undersøkelser av takkonstruksjon. og om det er skader. Det må da gjøres bygningsmessige inngrep eller benytte termografi for å kunne avdekke manglende lufting, dårlig isolering eller skjulte fuktskader. For bygninger oppført før ca. 2000 tåler dårligere tung snø (Snølaster).og nedbøyninger kan forekomme vinterstid.. Ved store snølaster vil det derfor være påregnelig med nedbøyninger i takkonstruksjonen og tak må kontrolleres/måkes. Denne skrå, isolerte takflaten er å betrakte som en risikokonstruksjon som har høy skadefrekvens. Det er fare for fukt i konstruksjonen, samt ising over tak. Problemet kan være forårsaket av for eksempel feil oppbygning av konstruksjon og manglende lufting m.m. - Vinduer - 2 Mer enn halvparten av forventet funksjonstid på vinduer er oppnådd, eller nært forestående. >Konsekvens/tiltak: Oppgraderinger/utskiftninger bør påregnes. Konsekvens av avviket/eldre vinduer/dårlige vinduer, gir en fremtidig kostnad på fornyelse/vedlikehold. Eldre isolerglass medfører økt forbruk av energi til oppvarming. Varmetap fra vinduer kan forårsake at varm luft stiger inn på kaldtloft og er med på å skape kondens og ising på taktro i den kalde årstiden. - Dører Mer enn halvparten av forventet funksjonstid på dører er oppnådd, eller nært • Ytterdør / Balkongdør går tregt. forestående. Det ble ikke observert eller opplyst om punkterte isolerglass. Pga. temperatur og lysforhold kan dette være vanskelig å oppdage. Alder på dører tilsier at punktering kan forekomme selv om det ikke ble avdekket ved befaringen. >Konsekvens/tiltak: Ut ifra alder kan skader eller punkteringer oppstå på eldre dører. Dører med høyt varmetap medfører økt forbruk av energi til oppvarming. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dør skiftes. Treg funksjon på ytterdør/balkongdør kan medføre redusert brukskvalitet, vanskelig betjening og økt slitasje på vrider og låsemekanisme. Over tid kan dette gi svekket tetthet mot trekk og fukt, samt redusert sikkerhet dersom lås og beslag ikke fungerer som tiltenkt. Det anbefales justering, smøring og kontroll av hengsler, beslag og låsemekanisme. Dersom dette ikke gir tilfredsstillende funksjon, bør utskifting av slitte komponenter eller hele døren vurderes. - Balkonger, terrasser og rom under balkonger Overflater er dekket med snø på befaringsdagen og er derfor ikke vurdert. Avstanden/spalten mellom de horisontale spilene er større enn 20mm. Viktig å merke seg at høyder opptil 75 cm over gulvet kan ha horisontale spalter i rekkverket på maks 20 mm. Dagens krav til høyde på rekkverk er 100 cm der høyde til terreng er mer enn 0,5 meter. Rekkverket er lavere. >Konsekvens/tiltak: Det må foretas nærmere undersøkelser av balkong/terrasser når den er snøfri. Når snøen er borte bør det gjøres en kontroll av overflater, fallforhold, beslag, rekkverk og avrenning for å avdekke eventuelle skader eller behov for vedlikehold. Rekkverk med horisontale spalter som overstiger anbefalt åpning kan medføre redusert sikkerhet. For store åpninger øker risikoen for at barn eller gjenstander kan komme gjennom, noe som kan gi personskader. Det anbefales å utbedre eller supplere rekkverket slik at spaltene tilfredsstiller gjeldende anbefalinger og forskriftskrav. Rekkverk med lav høyde gir redusert sikkerhet. Dette øker risikoen for fallulykker og personskader, særlig for barn og eldre. Det anbefales å forhøye eller skifte ut rekkverket slik at det tilfredsstiller gjeldende krav til høyde og sikkerhet. INNVENDIG - Overflater Bruksmerker og knirk observert på gulv. Forventet funksjonstid er oppnådd for flere overflater, påregnelig med moderniseringer. >Konsekvens/tiltak: Knirk kan indikere underliggende problemer. Knirk i gulvet kan tyde på feil montering av overflater/underlag/skjevheter i underliggende konstruksjon. Avhengig av bruksmønster og krav til estetikk av kjøper kan det være påregnelig med utskiftning/utbedringer. - Etasjeskille/gulv mot grunn Deler av etasjeskiller er skjult. Det er påvist totalt høydeavvik over 15mm. og har en alder som øker sannsynligheten for fuktskader. Bygningsdelene har oppnådd mye av sin forventede funksjonstid. Eksakt tilstand kan ikke kontrolleres uten bygningsmessige inngrep. Jeg anbefaler ytterligere undersøkelser. Etasjeskiller vil alltid ha enkelte skjevheter. Knirk er registrert. >Konsekvens/tiltak: Det anbefales å gjennomføre nærmere undersøkelser for å avdekke eventuelle fukt- eller råteskader i deler av etasjeskiller som er skjult. Dersom slike skader påvises, kan det medføre behov for omfattende utbedringer og kostnader, samt redusert bæreevne og risiko for ytterligere skadeutvikling. Når konstruksjonen ikke kan inspiseres uten bygningsmessige inngrep, vil det alltid være en viss usikkerhet knyttet til faktisk tilstand. Skjevheter og knirk er normalt i eldre etasjeskillere og skyldes ofte naturlige bevegelser, materialsvinn og lang tids bruk. Slike forhold har i hovedsak estetisk og bruksmessig betydning, men kan i enkelte tilfeller indikere underliggende forhold som ikke kan utelukkes uten nærmere undersøkelser. Det anbefales å gjennomføre ytterligere undersøkelser dersom det oppstår endringer i knirk, økende skjevheter eller andre symptomer som gir grunn til mistanke om konstruktive avvik. Dette krever bygningsmessige inngrep eller termografi. Typiske skader kan være manglende isolasjon og fuktskader. For øvrig anses forholdet som normalt for bygningens alder, og tiltak vurderes som ikke påkrevd med mindre bruksmessige ulemper tilsier det. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Pipe og ildsted Mer enn halvparten av forventet funksjonstid er oppnådd, eller nært forestående på pipe/ ildsted. >Konsekvens/tiltak: Vurderingen er basert på konstruksjonens alder hvor pipe og/eller ildsted har oppnådd om lag halvparten av forventet funksjonstid. Det er ikke påvist vesentlige avvik på befaringstidspunktet, men alder og bruk tilsier økt sannsynlighet for funksjonssvekkelse over tid. Videre bruk forutsetter løpende oppfølging, og kostnader knyttet til fremtidig vedlikehold, oppgradering eller utskifting må påregnes.  - Rom under terreng Deler av bygningsdelene er skjult og har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil/skader. Bygningsdelene har oppnådd mye av sin forventede funksjonstid. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold. Det bemerkes at de utforede yttervegger og oppforede gulv under utvendig terrengnivå er en risikokonstruksjon fordi det er fare skjulte feil og skader. Det kan være fukt/råteskader som ikke er synlig for bygningssakkyndig og det må foretas inngrep i konstruksjon for å avdekke avvik. >Konsekvens/tiltak: Da deler av konstruksjon er kledd inn oppfordres det til ytterligere undersøkelser for å kunne avdekke eventuelle fuktskader. De innvendig utforede veggene og/ evt. oppforede gulv mot terreng innebærer økt risiko for skjulte fukt- og råteskader, ettersom konstruksjonene ligger mot fuktutsatte flater og ikke kan inspiseres uten inngrep. Eventuell fukt kan hope seg opp bak kledninger og i isolasjon uten synlige tegn i rommet, noe som gjør skadeutvikling vanskelig å oppdage før den er omfattende. Dette gir en usikkerhet knyttet til faktisk tilstand og fremtidig vedlikeholdsbehov. Det anbefales jevnlig observasjon av overflater for tegn til fukt, lukt eller misfarging, samt å sikre god ventilasjon og tilfredsstillende dreneringsforhold rundt bygningen. Dersom konstruksjonen skal bygges om, etterisoleres eller tas i bruk som oppholdsrom, bør det gjennomføres en nærmere faglig vurdering og eventuelt åpning av konstruksjonen for å avdekke skjulte forhold. Videre tiltak vurderes ved indikasjoner på fukt eller skade. - Krypkjeller Krypekjeller/blindrom er ikke inspisert. Krypkjelleren regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Adkomst ikke mulig. >Konsekvens/tiltak: Manglende adkomst gjør det umulig å vurdere krypkjelleren / blindrommet innvendig. Risikoen for fuktinnsig og kondensproblematikk innebærer at tilstanden kan være vesentlig dårligere enn antatt. Det anbefales å etablere forsvarlig adkomst og gjennomføre en grundig undersøkelse av krypkjelleren / blindrommet. Videre bør tilstanden overvåkes jevnlig. - Innvendige trapper Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er noe bruksslitasje og knirk i trapp. >Konsekvens/tiltak: Avhengig av bruksmønster og krav til estetikk av kjøper kan det være påregnelig med utskiftning/utbedringer. Manglende håndløper reduserer sikkerheten ved bruk av trappen og øker risikoen for fall, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt mobilitet. Det anbefales å montere håndløper på begge sider av trappen i høyde 0,8–0,9 m over trinnforkant. Håndløper bør være kontinuerlig, lett å gripe og føres forbi øverste og nederste trinn med avrundet avslutning. - Innvendige dører Halvparten av forventet brukstid på innerdører er oppnådd. Enkelte dører trenger justeringer >Konsekvens/tiltak: Dørene fungerer i dag, men ut ifra alder og funksjon er utskifting nært forestående. Justering av enkelte dører må påregnes. Når innerdører "går tregt mot karm" Dette er et typisk avvik som ofte oppstår på grunn av skjevheter, slitasje eller feil montering. Konsekvens er merker eller skader på karm og dørblad, samt at døren kan være vanskelig å lukke. Dørene må justeres eller skiftes. TEKNISKE INSTALLASJONER - Vannledninger Mer enn halvparten av forventet funksjonstid for røranlegg er oppnådd. >Konsekvens/tiltak: Når vannrørene har oppnådd mer enn halvparten av funksjonstid blir det økt risiko for lekkasjer og vannskader/ fuktskader. Funksjonstid avhenger av bruk og type rør. Tidspunkt for utskifting er vanskelig å angi eksakt. Oppgradering/vedlikehold må påregnes. - Avløpsrør Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet funksjonstid for avløpsrør er oppnådd. >Konsekvens/tiltak: Når avløpsrør har oppnådd mer enn halvparten av funksjonstid er det økt risiko for fremtidige lekkasjer. Funksjonstid avhenger av bruk og type rør. Tidspunkt for utskifting er vanskelig å angi eksakt. Oppgradering/vedlikehold må påregnes. - Ventilasjon Det er ikke veggventil på soverom. >Konsekvens/tiltak: Utilstrekkelig ventilasjon kan gi redusert luftkvalitet, opphopning av fukt, lukt- samt dårligere komfort i oppholdsrom og soverom. Manglende tilluft, spesielt på soverom, kan påvirke søvnkvalitet og inneklima negativt. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft, eksempelvis ved å montere veggventil på soverom eller forbedre eksisterende ventilasjonsløsning. TOMTEFORHOLD - Fuktsikring og drenering Fuktsikringen på bygget er skjult og er en risikokonstruksjon. Dreneringen har en alder som øker sannsynligheten for fuktskader og at dreneringen har en usikker fremtidig funksjon. Forventet funksjonstid er varierende, med type drenering, materiale, grunnforhold, avrenningsforhold og klimaendringer. >Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. - Grunnmur og fundamenter Grunnmur og fundamenter har oppnådd en alder som øker risiko for skader. Konstruksjonen er skjult og ligger under terreng utvendig, noe som gir svært begrensede inspeksjonsmuligheter. På grunn av alder, kan skjulte forhold eller avvik ikke utelukkes. >Konsekvens/tiltak: Begrenset inspeksjonsmulighet gjør at faktisk tilstand ikke kan fastslås, og det foreligger en usikkerhet knyttet til eventuelle skjulte skader. Eldre grunnmurer kan over tid være utsatt for fuktbelastning, setninger, riss eller nedbrytning som ikke nødvendigvis gir synlige tegn på innsiden. Skjulte forhold kan utvikle seg uten at det oppdages tidlig, og kan på sikt påvirke både konstruksjonens stabilitet og fuktforhold i tilstøtende rom. Det anbefales jevnlig observasjon av tilgjengelige flater for tegn til fukt, riss eller bevegelse. Dersom det planlegges ombygging, innredning eller andre tiltak som gir bedre tilgang til konstruksjonen, bør det gjennomføres en nærmere vurdering av grunnmurens tilstand. Videre undersøkelser bør vurderes dersom det oppstår symptomer på fukt, lukt, misfarging eller setningsskader. Forholdet anses ellers som normalt for bygningens alder. - Utvendige vann- og avløpsledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppnådd på utvendige vann- og avløpsledninger. >Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for strakstiltak ut ifra at anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Utbedringer og utskiftinger må påregnes. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette blir nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson. - Septiktank Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppnådd på septiktank. >Konsekvens/tiltak: Når mer enn halvparten av forventet brukstid er oppnådd på septiktanken, øker sannsynligheten for slitasje, korrosjon og funksjonssvikt. Eldre tanker kan ha redusert tetthet eller svekkede komponenter som ikke nødvendigvis er synlige uten nærmere undersøkelser. Dette kan over tid medføre risiko for lekkasje, forurensning av grunn og avløpsproblemer, samt potensielle kostnader knyttet til opprydding og utskifting. Det anbefales å innhente dokumentasjon på tankens alder, materiale og eventuelle tidligere kontroller. Dersom slik dokumentasjon ikke foreligger, bør det gjennomføres en faglig vurdering av tankens tilstand, gjerne med tetthetsprøving eller inspeksjon. Videre bør utskifting vurderes som et forebyggende tiltak dersom tanken nærmer seg eller har passert forventet levetid. Jevnlig oppfølging anbefales inntil forholdet er avklart. PÅ DENNE EIENDOMMEN HAR FØLGENDE FÅTT TGIU - IKKE UNDERSØKT/IKKE TILGJENGELIG FOR UNDERSØKELSE:   TOMTEFORHOLD -Terrengforhold Fallforhold er ikke vurdert pga. snø. Anbefalt fall på terreng er 1:50, 3 m fra grunnmur. (Det vil si jevnt fall på minimum 60 mm, 3 m fra grunnmur). VÅTROM - Loft>Bad>Tilliggende konstruksjoner våtrom Hulltaking er ikke foretatt da det er påvist avvik i konstruksjon/ membran/ tettesjikt. Fuktsøk på overflater er foretatt. - Etasje>Vaskerom>Tilliggende konstruksjoner våtrom Hulltaking for fuktmåling i tilstøtende konstruksjon er ikke gjennomført da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Utfra tegninger, og enkle undersøkelser på befaringsdagen, så fremgår det at det skal være konstruksjoner av betong rundt våtrommet. Fuktsøk på overflater er foretatt, se under membran tettesjikt. Når hulltaking for fuktmåling ikke er gjennomført, innebærer dette en begrensning i undersøkelsen. Det kan ikke utelukkes at skjulte fuktforhold eller skader i konstruksjonen. Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU) er derfor valgt for dette kontrollpunktet. --------------- BOLIG 2387 PÅ DENNE EIENDOMMEN HAR FØLGENDE FÅTT TG3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK: - Ingen bygningsdeler har fått TG3. PÅ DENNE EIENDOMMEN HAR FØLGENDE FÅTT TG2 - AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK: UTVENDIG - Taktekking Taktekkingen er snødekt og utelukkende vurdert ut ifra alder. Mer enn halvparten av forventet funksjonstid er oppnådd på selve taktekkingen lekter og undertak. >Konsekvens/tiltak: Ut ifra alder kan skader oppstå på eldre taktekking. Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når den er snøfri. - Nedløp og beslag Takrenner og beslag har oppnådd mer enn halvparten av forventet funksjonstid. >Konsekvens/tiltak: Ut ifra alder kan skader og lekkasjer oppstå på eldre takrenner og beslag. - Veggkonstruksjon Deler av veggkonstruksjonen er skjult og har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil. Det er observert glipper/åpninger i overganger/lufting i veggkonstruksjon der skadedyr kan komme inn. Lufting av kledningen er ikke iht. dagens anbefalte løsning. Kledning bærer stedvis preg av elde og slitasje. >Konsekvens/tiltak: Deler av veggkonstruksjon er kledd inn og der kan være risiko for skjulte skader i veggen som ikke er mulig å avdekke uten fysiske inngrep. Vedlikeholdsarbeider må påregnes. Overflatebehandlingen er treverkets beskyttelse mot vann, tilsmussing og misfarging fra svertesopp eller alger. Om treverket blir stående uten beskyttelse vil dette øke risikoen for at treverket trekker til seg fukt som igjen kan føre til fuktskader. Lite lufting bak kledning. Utbedring av lufting vil ikke være lønnsomt som enkeltstående tiltak, men ved skifte av utvendig kledning bør det lages tilstrekkelig lufting. Manglende lufting gir økt risiko for fuktskader i konstruksjonen. Åpninger i veggkonstruksjon kan føre til at skadedyr etablerer seg, noe som kan skade bygningsmaterialer og medføre reparasjonskostnader. Man må tette glipper/åpninger over 6 mm for å hindre inntrengning. Ved utbedring må lufting av konstruksjonen ivaretas. - Takkonstruksjon/loft Deler av bygningsdelene er skjult og har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil. Bygningsdelene har oppnådd mye av sin forventede funksjonstid. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold. Skrå, isolerte takflater er ikke mulig å inspisere uten bygningsmessig inngrep. Bygningen er oppført etter eldre standarder og er konstruert for å tåle lavere snølaster og belastning enn nyere bygg. >Konsekvens/tiltak: Da deler av konstruksjon er kledd inn anbefaler jeg ytterligere undersøkelser av takkonstruksjon og om det er skader. Det må da gjøres bygningsmessige inngrep eller benytte termografi for å kunne avdekke manglende lufting, dårlig isolering eller skjulte fuktskader. - For bygninger oppført før ca. 2000 tåler dårligere tung snø (snølaster) og nedbøyninger kan forekomme vinterstid. Ved store snølaster vil det derfor være påregnelig med nedbøyninger i takkonstruksjonen og tak må kontrolleres/måkes. - Denne skrå, isolerte takflaten er å betrakte som en risikokonstruksjon som har høy skadefrekvens. Det er fare for fukt i konstruksjonen, samt ising over tak. Problemet kan være forårsaket av for eksempel feil oppbygning av konstruksjon og manglende lufting m.m. - Vinduer Mer enn halvparten av forventet funksjonstid på vinduer er oppnådd, eller nært forestående. >Konsekvens/tiltak: Oppgraderinger/utskiftninger bør påregnes. Konsekvens av avviket/eldre vinduer/dårlige vinduer, gir en fremtidig kostnad på fornyelse/vedlikehold. Eldre isolerglass medfører økt forbruk av energi til oppvarming. Varmetap fra vinduer kan forårsake at varm luft stiger inn på kaldtloft og er med på å skape kondens og ising på taktro i den kalde årstiden. - Dører Mer enn halvparten av forventet funksjonstid på dører er oppnådd, eller nært forestående. Det ble ikke observert eller opplyst om punkterte isolerglass. Pga. temperatur og lysforhold kan dette være vanskelig å oppdage. Alder på dører tilsier at punktering kan forekomme selv om det ikke ble avdekket ved befaringen. >Konsekvens/tiltak: Ut ifra alder kan skader eller punkteringer oppstå på eldre dører. Dører med høyt varmetap medfører økt forbruk av energi til oppvarming. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dør skiftes. - Balkonger, terrasser og rom under balkonger Overflater er dekket med snø på befaringsdagen og er derfor ikke vurdert. Halvparten av forventet brukstid er oppnådd på terrasse. >Konsekvens/tiltak: Det må foretas nærmere undersøkelser av balkong/terrasser når den er snøfri. Når snøen er borte bør det gjøres en kontroll av overflater, fallforhold, beslag, rekkverk og avrenning for å avdekke eventuelle skader eller behov for vedlikehold. Det er ikke behov for strakstiltak, men ut ifra forventet brukstid kan det være behov for utbedringer. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må terrasse/ platting rehabiliteres. INNVENDIG - Overflater Bruksmerker og knirk observert på gulv. Bruksmerker, riper, hull etter bildeinnfesting, tv og møbler er påregnelig på alle overflater. >Konsekvens/tiltak: Knirk kan indikere underliggende problemer. Knirk i gulvet kan tyde på feil montering av overflater/underlag/skjevheter i underliggende konstruksjon. Avhengig av bruksmønster og krav til estetikk av kjøper kan det være påregnelig med utskiftning/utbedringer. - Etasjeskille/gulv mot grunn Deler av etasjeskiller er skjult og har en alder som øker sannsynligheten for fuktskader. Bygningsdelene har oppnådd mye av sin forventede funksjonstid. Eksakt tilstand kan ikke kontrolleres uten bygningsmessige inngrep. Jeg anbefaler ytterligere undersøkelser. Etasjeskiller vil alltid ha enkelte skjevheter. Knirk er registrert. Det er registrert manglende stivhet i etasjeskille ved belastning. >Konsekvens/tiltak: Når konstruksjonen ikke kan inspiseres uten bygningsmessige inngrep, vil det alltid være en viss usikkerhet knyttet til faktisk tilstand. Skjevheter og knirk er normalt i eldre etasjeskillere og skyldes ofte naturlige bevegelser, materialsvinn og lang tids bruk. Slike forhold har i hovedsak estetisk og bruksmessig betydning, men kan i enkelte tilfeller indikere underliggende forhold som ikke kan utelukkes uten nærmere undersøkelser. Det anbefales å gjennomføre ytterligere undersøkelser dersom det oppstår endringer i knirk, økende skjevheter eller andre symptomer som gir grunn til mistanke om konstruktive avvik. Dette krever bygningsmessige inngrep eller termografi. Typiske skader kan være manglende isolasjon og fuktskader. For øvrig anses forholdet som normalt for bygningens alder, og tiltak vurderes som ikke påkrevd med mindre bruksmessige ulemper tilsier det. Det oppfordres til ytterligere undersøkelser rundt etasjeskillerens stivhet. Det er påregnelig med avstivninger av etasjeskille dersom man ikke godtar noe svikt i etasjeskiller. - Pipe og ildsted Mer enn halvparten av forventet funksjonstid er oppnådd, eller nært forestående på pipe/ ildsted. >Konsekvens/tiltak: Vurderingen er basert på konstruksjonens alder hvor pipe og/eller ildsted har oppnådd om lag halvparten av forventet funksjonstid. Det er ikke påvist vesentlige avvik på befaringstidspunktet, men alder og bruk tilsier økt sannsynlighet for funksjonssvekkelse over tid. Videre bruk forutsetter løpende oppfølging, og kostnader knyttet til fremtidig vedlikehold, oppgradering eller utskifting må påregnes. - Rom under terreng Deler av bygningsdelene er skjult og har en al. Det er utført fuktsøk som indikerer forhøyede fuktverdier i innebygde konstruksjoner. Det bemerkes at de utforede yttervegger og oppforede gulv under utvendig terrengnivå er en risikokonstruksjon fordi det er fare skjulte feil og skader. Det kan være fukt/råteskader som ikke er synlig for bygningssakkyndig og det må foretas inngrep i konstruksjon for å avdekke avvik. der som øker sannsynligheten for skjulte feil/skader. Bygningsdelene har oppnådd mye av sin forventede funksjonstid. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold. >Konsekvens/tiltak: Da deler av konstruksjon er kledd inn oppfordres det til ytterligere undersøkelser for å kunne avdekke eventuelle fuktskader. Det anbefales å utføre ytterligere undersøkelser for å avklare omfanget av fukt og eventuelle skader på konstruksjonen. Ut fra resultatet av disse undersøkelsene og bruk av rommene treffes det beslutning om aktuelle utbedringstiltak. Konstruksjonen må åpnes eller det må foretas hulltaking på flere steder for å avklare årsak og omfang av fukt og eventuelle skader på konstruksjonen. Forhøyede fuktverdier har ofte sammenheng med dårlig/eldre drenering og/ eller kapilæroppsug av fukt. - Innvendige trapper Trapp har ikke rekkverk. Det er noe bruksslitasje og knirk i trapp. >Konsekvens/tiltak: Det er krav om rekkverk på trapper for å oppfylle teknisk forskrift. Uten rekkverk er det fare for å falle ned, noe som kan føre til alvorlige skader. Manglende rekkverk betyr som regel at konstruksjonen ikke er i samsvar med byggeforskrift. Rekkverk bør monteres. Avhengig av bruksmønster og krav til estetikk av kjøper kan det være påregnelig med utskiftning/utbedringer. - Innvendige dører Halvparten av forventet brukstid på innerdører er oppnådd. >Konsekvens/tiltak: Dørene fungerer i dag, men ut ifra alder og funksjon er utskifting nært forestående. VÅTROM -Kjeller>Bad>Overflater vegger og himling Det er dør i våtsone. >Konsekvens/tiltak: Dør er beskyttet mot fuktpåkjenning, men plasseringen i våtsone kan føre til vanninntrengning i konstruksjonen. - Kjeller>Bad>Overflater gulv Gulvet har ikke tilstrekkelig fall mot sluk. Sprang i enkelte flisfuger. >Konsekvens/tiltak: Vær oppmerksom ved bruk. Det vil sjelden være økonomisk rasjonelt å utbedre fall til sluk som et enkeltstående tiltak. Det kan forekomme vannansamlinger på gulv. Om kjøper har andre brukskrav, kreves det utbedring eller utskifting. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk. Bruker av våtrommet oppfordres til å vurdere konsekvens av sin bruk. - Kjeller>Bad>Sluk, membran og tettesjikt Ingen synlig membran i sluk. Sluk har en utførelse som gjør at det ikke kan vurderes hvordan tetthet er ivaretatt. >Konsekvens/tiltak: Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon på utførelse dersom dette er mulig. Dersom dokumentasjon ikke fremskaffes vil utførelsen ikke kunne verifiseres. - Kjeller>Bad>Ventilasjon Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. >Konsekvens/tiltak: Kun naturlig ventilasjon gir begrenset og væravhengig luftutskifting. Dette kan føre til opphopning av fukt etter dusjing og generell bruk, med økt risiko for kondens, muggvekst, dårlig luftkvalitet og fuktrelaterte skader på overflater og konstruksjoner. Naturlig ventilasjon gir normalt ikke tilstrekkelig kapasitet til å håndtere fuktproduksjonen i et våtrom. Det anbefales å montere elektrisk avtrekksvifte og løsning for tilluft til våtrommet. SPESIALROM - 1. etasje>Toalettrom>Overflater og konstruksjon Det er ikke mekanisk avtrekk. >Konsekvens/tiltak: Naturlig ventilasjon gir begrenset og væravhengig luftutskifting. Dette kan føre til redusert luftkvalitet, opphopning av lukt og økt fuktbelastning ved bruk. Mangelfull ventilasjon kan også bidra til vedvarende luktproblemer og dårligere inneklima over tid. Det anbefales å forbedre ventilasjonsforholdene ved å etablere mekanisk avtrekk og tilluft under dør. - Kjeller>Vaskekjeller>Overflater og konstruksjon Rommet bygget uten særlig tanke på tetthet og fuktsikring, slik det er krav om i dag. Rommet er ikke er bygget fuktsikkert,. Vannsøl må unngås på dette rommet. >Konsekvens/tiltak: Det kan ikke utelukkes at det må foretas utbedringer av konstruksjonen, avhengig av bruksintensitet. Det er ikke behov for strakstiltak sidens rommet fungerer for dagens eier. Fuktsikring av overflater og utskifting må påregnes om man har andre brukskrav eller ønsker fuktsikre overflater. TEKNISKE INSTALLASJONER - Vannledninger Mer enn halvparten av forventet funksjonstid for røranlegg er oppnådd. >Konsekvens/tiltak: Når vannrørene har oppnådd mer enn halvparten av funksjonstid blir det økt risiko for lekkasjer og vannskader/ fuktskader. Funksjonstid avhenger av bruk og type rør. Tidspunkt for utskifting er vanskelig å angi eksakt. Oppgradering/vedlikehold må påregnes. - Avløpsrør Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet funksjonstid for avløpsrør er oppnådd. >Konsekvens/tiltak: Når avløpsrør har oppnådd mer enn halvparten av funksjonstid er det økt risiko for fremtidige lekkasjer. Funksjonstid avhenger av bruk og type rør. Tidspunkt for utskifting er vanskelig å angi eksakt. Oppgradering/vedlikehold må påregnes. - Ventilasjon Begrenset ventilasjon, det er kun avtrekk på kjøkken/våtrom. >Konsekvens/tiltak: Luftespalter i dører anbefales etablert. Mekanisk avtrekk på vaskekjeller anbefales etablert. - Varmtvannstank Varmtvannsbereder har oppnådd forventet brukstid. >Konsekvens/tiltak: Lekkasjevarsler anbefales montert. En bereder bør byttes allerede etter 15 år for å unngå lekkasjefare. Vanligvis sier man at varmtvannsberedere i rustfritt stål har en brukstid på omtrent 15-20 år. Ingen tiltak nødvendig umiddelbart, men ut fra forventet brukstid kan det bli behov for reparasjoner/ utskiftinger for å få tilstandsgrad 1 eller 0 må bereder skiftes. TOMTEFORHOLD - Fuktsikring og drenering Halvparten av forventet brukstid eller mer på drenering/fuktsikring er oppnådd. Det er ikke fuktsikring under plate på mark. Det er tegn til kapilæroppsug i vegger. >Konsekvens/tiltak: Det anbefales redrenering og forbedring av fuktsikringen på grunnmuren. Det gjøres oppmerksom på risiko for skjulte skader i konstruksjonen. Konstruksjon rundt og under bygget kan ta skade dersom drenering ikke er tilfredsstillende/svikter. Ved oppføring av dette bygget var det ikke vanlig med fukstiskring og isolasjon under plate på mark. Det er registrert kapilæropptrekk i vegger, noe som fører til økt risiko for fuktskader. Viktig å følge med på utvikling. Konstruksjon rundt og under boligen kan ta skade dersom drenering ikke er tilfredsstillende/svikter. Det gjøres oppmerksom på at etablering eller utbedring av fuktsikring ikke automatisk gjør at fuktopptrekk i vegger og gulv forsvinner, da det må påregnes kapillæropptrekk fra grunnen. - Grunnmur og fundamenter Grunnmur og fundamenter har oppnådd en alder som øker risiko for skader. Konstruksjonen er skjult og ligger under terreng utvendig, noe som gir svært begrensede inspeksjonsmuligheter. På grunn av alder, kan skjulte forhold eller avvik ikke utelukkes. Sprekk/riss i grunnmur er et symptom på innpressing av vegg. >Konsekvens/tiltak: Begrenset inspeksjonsmulighet gjør at faktisk tilstand ikke kan fastslås, og det foreligger en usikkerhet knyttet til eventuelle skjulte skader. Eldre grunnmurer kan over tid være utsatt for fuktbelastning, setninger, riss eller nedbrytning som ikke nødvendigvis gir synlige tegn på innsiden. Skjulte forhold kan utvikle seg uten at det oppdages tidlig, og kan på sikt påvirke både konstruksjonens stabilitet og fuktforhold i tilstøtende rom. Det anbefales jevnlig observasjon av tilgjengelige flater for tegn til fukt, riss eller bevegelse. Dersom det planlegges ombygging, innredning eller andre tiltak som gir bedre tilgang til konstruksjonen, bør det gjennomføres en nærmere vurdering av grunnmurens tilstand. Videre undersøkelser bør vurderes dersom det oppstår symptomer på fukt, lukt, misfarging eller setningsskader. Forholdet anses ellers som normalt for bygningens alder. Overvåk tilstanden jevnlig. Tidspunktet for reparasjon og eventuelt når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetasje/kjeller vil også være avgjørende. Setningsskader i grunnmuren kan føre til svekkelse i konstruksjon under bygningen. Dette kan inkludere skjevheter, sprekker/riss i vegger og gulv. Setningsskader kan også føre til problemer med dører og vinduer som ikke lukker, og kan resultere i vanninntrengning og fuktighetsskader. Setningsskader kan være kostbare å utbedre, Eier opplyser at det ble gravet opp og muren forsterket like etter oppføring av bygget. - Utvendige vann- og avløpsledninger Halvparten av forventet brukstid er snart oppnådd på utvendige vann- og avløpsledninger. >Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for strakstiltak ut ifra at anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Utbedringer og utskiftinger må påregnes. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette blir nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson. - Septiktank Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppnådd på septiktank. >Konsekvens/tiltak: Når mer enn halvparten av forventet brukstid er oppnådd på septiktanken, øker sannsynligheten for slitasje, korrosjon og funksjonssvikt. Eldre tanker kan ha redusert tetthet eller svekkede komponenter som ikke nødvendigvis er synlige uten nærmere undersøkelser. Dette kan over tid medføre risiko for lekkasje, forurensning av grunn og avløpsproblemer, samt potensielle kostnader knyttet til opprydding og utskifting. Det anbefales å innhente dokumentasjon på tankens alder, materiale og eventuelle tidligere kontroller. Dersom slik dokumentasjon ikke foreligger, bør det gjennomføres en faglig vurdering av tankens tilstand, gjerne med tetthetsprøving eller inspeksjon. Videre bør utskifting vurderes som et forebyggende tiltak dersom tanken nærmer seg eller har passert forventet levetid. Jevnlig oppfølging anbefales inntil forholdet er avklart. PÅ DENNE EIENDOMMEN HAR FØLGENDE FÅTT TGIU - IKKE UNDERSØKT/IKKE TILGJENGELIG FOR UNDERSØKELSE:   TOMTEFORHOLD - Terrengforhold Fallforhold er ikke vurdert pga. snø. Anbefalt fall på terreng er 1:50, 3 m fra grunnmur. (Det vil si jevnt fall på minimum 60 mm, 3 m fra grunnmur). VÅTROM - Kjeller>Bad>Tilliggende konstruksjoner Hulltaking for fuktmåling i tilstøtende konstruksjon er ikke gjennomført da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Utfra tegninger, og enkle undersøkelser på befaringsdagen, så fremgår det at det skal være konstruksjoner av betong rundt våtrommet. Fuktsøk på overflater er foretatt, se under membran tettesjikt. Når hulltaking for fuktmåling ikke er gjennomført innebærer dette en begrensning i undersøkelsen. Det kan ikke utelukkes at skjulte fuktforhold eller skader i konstruksjonen. Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU) er derfor valgt for dette kontrollpunktet.   Det gjøres oppmerksom at en bygningsdel kan ha flere tilstandsgrader. Se vedlagte tilstandsrapport datert 19.03.2026, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, og for nærmere beskrivelse av eiendommen. Med henvisning til Avhendingslovens § 3-10, oppfordres kjøper til å undersøke eiendommen grundig og gjerne sammen med fagmann før avtale inngås (aksept av bud). Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen og andre tilgjengelige kilder.   

Eiendomstype

Småbruk

Oppvarming

VÅNINGSHUS 2389 Strøm og vedfyring. Boligen har pipe i teglstein, og det er installert peis og vedovn i stue. I baderom er det panelovn. BOLIG 2387 Strøm og vedfyring. Boligen har pipe i lettklinkerblokker, og det er installert peisovn i stue og vedovn i kjeller. I baderom er det gulvvarme.

Strømforbruk

Boligen er tilknyttet strømavtalen Norgespris, en fastprisavtale vedtatt av Stortinget som trer i kraft fra 1. oktober 2025. Avtalen følger målepunktet (strømmåleren) i boligen, og overtas automatisk av ny eier eller leietaker ved eierskifte. Bindingstid: Gjelder ut 2026 dersom avtalen er inngått mellom 1. oktober 2025 og 31. desember 2026.Ved avtaleinngåelse fra 2027 og videre gjelder bindingstiden ut kalenderåret fra bestillingstidspunktet.  Ny eier må være innforstått med at boligen har en aktiv Norgespris-avtale, og at denne videreføres i henhold til gjeldende vilkår.

Vei, vann og avløp

Vann: Eiendommen har tilgang på vann fra privat borehull fra 2022. Vannprøve er ikke foretatt, og nærmere undersøkelse anbefales. Avløp: Eiendommen har privat avløpsanlegg Eiendom som ikke er tilknyttet offentlig vann og avløp skal ha godkjent separat avløpsanlegg. Det er eiers ansvar at anlegget er riktig dimensjonert, og at det fungerer tilfredsstillende. Kjøper oppfordres til å kontrollere anlegget. Vei: Eiendommen har adkomst via offentlig veg.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

  I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.   Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.   Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Dersom innbetaling likevel må foretas på annen måte, må megler orienteres med begrunnelse og informasjon om innbetalers navn, før innbetaling av oppgjør.   Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfelle også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen via "gi bud"- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven. All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud. Eiendomsmeglere kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning hvor selger er forbruker. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere og kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til eiendomsmegleren. Husk alltid å ringe eiendomsmegleren etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles av megler.

Overtakelse

Overtakelse etter nærmere avtale. Budgiver oppfordres til å opplyse ønsket overtagelse i budskjema.

Boligselgerforsikring

Selger har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager mangler etter avhendingsloven. Kjøper må som hovedregel reklamere til boligselgerforsikringen eller selger innen 2-3 måneder etter at kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget den potensielle mangelen. Hvis det går lengre tid enn dette, vil retten til økonomisk oppgjør som regel bortfalle i sin helhet. Se nettsidene til Sparebank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 2.300/2.600/2.900,- i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring Pluss og kr 1.000,- i honorar for Boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Forsikringsselskap

Gjensidige

Avgiftsbeskrivelse

Årsprognosen for kommunale avgifter og gebyrer i 2026 er totalt ca kr 14.860.-. I dette beløpet inngår: - septiktømming, renovasjon og feiing med ca kr 8.720.- - Eiendomsskatt med ca kr 6.140.- Tjenestene vil normalt ha en prisøkning hvert år, samt at forbruk på de ulike tjenestene kan variere fra år til år.

Vedlegg til kjøpekontrakt

xxx

Moderniseringer og påkostninger

Følgende er gjort på våningshuset gjennom årene: - boligen ble tilbygget med stue i 1967. - Borring av brønn i 2022. 2017: - Montering av nytt baderomsmøbel med vask. - Ny varmtvannsbereder. - Maling av bad. - Badekar byttet ut med dusjkabinett. - Byttet vinduer. - Installert varmepumpe. - Nytt elektrisk anlegg med automatsikringer.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt til eiendomsmeglers klientkonto før overtakelse.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Det er ikke kjent at det foreligger regler som er til hinder for at eiendommen leies ut.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette i denne boligen.

Sentrale lover

Generelle bestemmelser Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.   Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.   Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Personopplysningsloven

Eiendomsmegler1 er behandlingsansvarlig og behandler personopplysninger som er nødvendige for å oppfylle den tjenesten du ønsker knyttet til et eiendomsmegleroppdrag, når du er interessent, visningsdeltaker/-påmelding, budgiver og kjøper. Det rettslige grunnlaget for behandlingen av personopplysninger, er personvernforordningen art. 6 nr. 1 bokstav b for å oppfylle avtale med deg. Informasjon og dokumenter knyttet til et eiendomsmegleroppdrag oppbevares i 10 år. Eiendomsmegler1 benytter din kontaktinformasjon for å sende ut spørreundersøkelser til kjøpere.

Annen informasjon

Konsesjon: Det kreves at egenerklæring om konsesjonsfrihet på grønt skjema signeres av kjøper, da eiendommens tomt er over 2 mål. Megler bistår med utfylling og innsending til kommunen.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 14 860
• Informasjon om eiendomsskatt: Eiendomsskatten er inkludert i de kommunale avgiftene. I 2026 utgjør dette beløpet ca kr 6.140.-.