Vekterveien 31A

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 148 m²
BRA-i: 132 m²
BRA-e: 16 m²
TBA: 49 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Parkering i egen garasje på eiet tomt, målt til 16 kvm. Enkel garasje på støpt såle. Vegger og bærende konstruksjoner i pusset lettklinker/leca-blokker. Tak med bærende konstruksjoner av trebjelker og tekket med bølgeblikk. Garasjen fremstår som manglende vedlikeholdt og er av teknisk dårlig forfatning.

Eiendom

Tomteareal er 536 m² på eiet tomt.

Byggeår

1956

Innhold

1. etasje: Entré, trapperom, kjøkken og stue med utgang til terrasse og hage. 2. etasje: Trapperom/gang, bad og 3 soverom. Kjeller: Trapperom, bad, bod og kjellerstue (ikke godkjent til varig opphold). Loft: Innredet loft har et målt gulvareal på 19 kvm. Innredet loft er ikke måleverdig grunnet skråtak. Garasje BRA 16 kvm Orginale bygningstegninger viser at kjelleren orginalt kun er boder og det er ikke søkt om bruksendring. Kjelleren er ikke godkjent som varig oppholdsrom. Loftet er heller ikke søkt om bruksendring men er innredet, det er heller ikke godkjent som varig oppholdsrom. Trappen opp til loftet er bratt og har ikke rekkverk, den er derfor ikke tilfredstillende. På generelt grunnlag for å sikre samsvar mellom faktisk bruk, arealdisponering og offentlige registre anbefales det at det utarbeides og innsendes oppdaterte tegninger. Kjøper overtar risikoen for endringene og ikke omsøkte tiltak.

Standard

Halvpart av vertikaldelt tomannsbolig godt beliggende på Manglerud i bydel Østensjø. Innvendig fremstår boligen som normalt godt vedlikeholdt med lyse og tidsriktige farger samt materialvalg. Boligen ble i 2020 modernisert på flere overflater og med to nye bad samt kjøkken. Utvendig fremstår boligen som noe vedlikeholdt, men er dog preget av værslitasje og elde. Kostander forbundet med vedlikehold må forventes. Egen stor markterrasse målt til ca. 49 kvm. Takhøyde stue 1. etg.: 2,39 m. Takhøyde soverom i 2. etg.: 2,39 m. Takhøyde loft (på det høyeste): 1,97 m. Takhøyde i kjellerstue: 2,07 m. Brannteknisk: Det er brannslukningsapparat i boligen. Røykvarsler montert i tak/oppunder tak i alle etasjer. BESKRIVELSE AV INNVENDIGE OVERFLATER (vegger, tak og gulv): Kjeller. Gulv: Flis på bad. Øvrige gulv med laminat. Vegger: Flis på bad. Øvrige vegger av malte flater. Tak: Malte flater/bjelker. 1. Etg. Gulv: Laminat i entré. Parkett i stue og kjøkken. Vegger: Flis over benkeplate på kjøkken. Øvrige vegger av malte flater. Tak: Malte flater. 2. Etg. Gulv: Flis på bad. Laminat på øvrige gulv. Vegger: Flis på bad. Øvrige vegger av malte flater. Tak: Malte flater. Loft. Gulv: Laminat. Vegger/tak: Malte flater. Merknader: Det ble registrert svanker/ujevnheter i gulv samt stedvis slitasje og fargeforkskjeller. I 2. etg. ble det registrert nivåavvik på mer enn hva standarden tillater (mer enn 1 cm over en 2 m lengde). Det er ikke uvanlig med ujevnheter i en slik type bolig mht. byggeskikk og alder. Det ble registrert noe bruksslitasje og tørkesprekker på malte flater. Noe håndverksmessig dårlig utført arbeid. Ovenstående merknader gis TG2. Grunn og fundamenter TG 2 Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet Byggegrunn er ikke kjent. Det er ikke påvist riss, sprekker eller skader på grunnmuren. Det er ikke påvist avskallet puss som fører til at isolasjonen har blitt eksponert. Det er ikke påvist skader slik at drenering og annen sikring mot vann og fuktighet er utett. Grunnmur av betong på støpt plate, antatt fundamentert til faste/stabile masser. Etter en visuell besiktigelse på tilgjengelige overflater ble det ikke registrert tegn til skader eller sprekker på befaringsdagen. Grunnmuren vurderes på bakgrunn av dette å være i god beskaffenhet. Det er synlig knotteplast over bakkenivå på østsiden av bygget. Øvrige deler er dekke av terrasse og således ikke mulig å kontrollere. Merknader: Gulvene er støpt uten mulighet for inspeksjon av eventuell fuktsperre. Ukjent alder på drenering. TG 1 Terrengforhold Fall fra grunnmur vurderes som tilstrekkelig. Større deler av terreng ligger under markterrassen. Således ikke mulig å kontrollere fall fra grunnmur. Terrengforhold ellers rundt boligen fremstår som tilfredsstillende mht. fall fra grunnmur og bortføring av overflatevann. Tomten ligger i skrånende terreng med fall fra vest mot øst, det vil således måtte bergenes tilsig av vann i grunn mot vestsiden av huset. Merknader: Vegetasjon, tette flater og terrengoppbygning kan også påvirke hvordan vann ledes og absorberes i grunnen. Det er derfor viktig at terrengforholdene vedlikeholdes slik at vann ikke blir stående eller ledes mot bygningen. Gode terrengforhold anses som et forebyggende tiltak for å redusere risiko for fuktproblemer og bidra til en mer robust bygningskonstruksjon. Yttervegger TG 2 Yttervegger Det er ikke påvist deformasjoner og/eller fuktskader i ytterveggens konstruksjoner. Fasade av pusset og malt mur. Merknader: Det ble registrert sprekker og avskallinger på murpuss og maling flere steder. Forholdet er utbredt. Kostnader forbundet med vedlikehold må påregnes. Vinduer og ytterdører TG 2 Vinduer og ytterdører Det er ikke påvist punkterte glass. Det er ikke påvist avvik ved beslag, vannbord, omramming, karm eller ytre tetting. Dører og vinduer vurderes som sikre mot vanninntrengning i konstruksjonen. Kjeller: Vinduer med med 2-lags isolerglass fra 1993. Et eldre vindu i trapperom med enkelt glass fra antatt byggeår 1. Etg.: Vinduer og balkongdør med 3lags isolerglass fra 2020. Ytterdør av tre og med 2 vertikale glassfelt. Produksjonsår er merket med 2016. 2. Etg.: Vinduer i bad og trapperom med 3-lags isolerglass fra 2020. Øvrige vinduer med 2-lags isolerglass fra 1988. Loft: Vindu med 3-lags isolerglass fra 2020. Merknader: Eldre vinduer er stedvis preget av elde og slitasje, ikke uvanlig alder tatt i betraktning. Kostnader forbundet med utskiftninger må på sikt forventes. Tak TG iu Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak Saltak med takstein. Merknader: Forhold ikke vurdert grunnet manglende adkomst samt mht. sikkerhet. Forhold som skader, slitasje, lekkasjepunkter eller andre avvik kan derfor ikke utelukkes. Det anbefales at yttertaket kontrolleres på nytt ved snøfrie forhold for en fullstendig vurdering av tilstand. Det mangler snøfanger. Viktig at takkonstruksjonen sikres for nedfall som kan skade materialer og personer. TG iu Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen) Det er ikke sikkerhetsforsvarlig å inspisere undertak, lekter og yttertekking. Taket vurderes slik at det er tilstrekkelig helning. Det anses ikke som sikkerhetsforsvarlig å inspisere skorstein. Undertak ble ikke vurdert da denne konstruksjonen ligger skjult under takstein. Merknader: Forhold ikke vurdert. Loft TG 2 Loft (konstruksjonsoppbygging) Loftet er innredet senere enn boligen ble bygget. Det er påvist biologiske skadegjørere fra kaldt-, kne-, hanebjelke-, eller kryploft. Det er ikke påvist lekkasjer, fuktskjolder, kondens og lignende ved piper, overganger, i bjelker eller takluker. Det er ikke påvist lekkasje rundt rør- eller kanalgjennomføringer. Det er ikke påvist ventilering av yttertaket. Enkelt innredet loftsareal med laminat på gulv og malte flater på tak og vegger. Det er etablert adkomst til kaldtloft på hver side. Merknader: Befaring utført 09.04.2026. Det ble registrert flere takbord som er preget av pågående fuktproblematikk. Det ble også registrert soppdannelser på undersiden av trevirke. Ved fuktmåling utført med Protimeter Surveymaster ble det registrert forhøyde verdier flere steder. Befaring utført 11.06.2026. Selger har lokalt utbedret fuktproblematikken ved å sette inn avtrekksvifter på gavlvegg samt ved bruk av vifteovner. Det ble ikke registrert forhøyde verdier ved fuktmålinger. Takstmann kan ikke konkludere med at forholdet er tilstrekkelig utbedret da den tekniske bruken av loftsareal er endret midlertidig. Problemet kan således vende tilbake dersom varmevifter og avtrekk ikke er i bruk til enhver tid. Forholdet må jevnlig undersøkes og holdes under oppsyn. Kostnader forbundet med vedlikehold og utbedringer kan således måtte forventes. Balkonger, verandaer og lignende TG 1 Balkonger, verandaer og lignende Konstruksjonen vurderes som forsvarlig festet. Det er ikke påvist svekkelser i forankring eller understøtting. Vannavrenning vurderes som tilstrekkelig. Oppkant mot vegg og dør vurderes som tilstrekkelig. Boligen disponerer egen stor markterrasse målt til ca. 49kvm. som omkranser den sydlige og vestlige delen av boligen. Bærende konstruksjoner av antatt impregnerte bjelker fundamentert til betongstolper i grunn. Terrassebord som toppgulv. Det er bygge levegg med stående panel på deler av terrassen mot syd samt mot nabo på den vestlige delen. Merknader: Terrassebord er stedvis preget av værslitasje. Normalt periodisk vedlikehold må påregnes. Våtrom Bad 2. Etg. TG 1 Overflate vegger og himling Det er ikke påvist riss og sprekker. Det er ikke påvist sprekker i fuger. Det er ikke påvist avvik på skjøter og underkant av plater. Det er ikke påvist bom (hulrom) under fliser. Det er ikke påvist fuktskader eller spor etter skadedyr. Det er ventiler som kan åpnes. Senket og malt gipstak med downlights. Flislagte vegger. Dusjnisje med skillevegg og svingbar dør i herdet glass. Garnityr på stang med både rainfall- og spylehode, blandebatteri med to vridere for varme og trykkregulering. Baderomsinnredning med modulskap med skuffer og overliggende dobbel servantplate av porselen og med to ett-greps blandebatterier. Vegghengt speilskap med integrert belysning. Vegghengt klosett. Merknader: Ingen merknader. TG 1 Overflate gulv Det er ikke påvist riss og sprekker. Det er ikke påvist sprekker i fuger. Det er ikke påvist bom (hulrom) under fliser. Det er ikke påvist spor etter råteskade, muggvekst eller skadedyr. Det er ikke påvist tilfredsstillende fall til sluket. Terskel er vurdert som tilfredsstillende. Det er ikke påvist knirk i gulvet. Det er påvist tilfredsstillende høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen. Det er ikke påvist flekker eller andre skader. Flislagt gulv. Varmekabel i støp som styres via en trinnløs regulator. Merknader: Det ble målt dårlig fall i dusjsonen. Dette resulterer i treg avrenning samt pyttdannelser. Badet fungerer med avviket, men er ikke konstruert iht. forskrift. Forholdet gir lokal TG2. TG 1 Membran, tettesjiktet og sluk Membranen er fra 2020 Det er ikke påvist avvik i forhold til sluk, rørgjennomføringer, mansjetter eller klemring. Det er muligheter for å rengjøre sluk. Det er ikke påvist tegn på feil utførelse, feil materialvalg, skadelig fukt eller utettheter. Arbeidet vurderes som fagmessig utført. Det er ikke boret hull i tilstøtende rom eller fra undersiden. Hjelpesluk av plast i dusjsonen. Hovedsluk av plast under servantskap. Synlig klemring og slukmansjett/membran. Det er fremvist bildedokumentasjon på membran samt fdv-dokumentasjon. Det er også utstedt sluttattest datert 16.12.2020 utført av Evensen bad og snekkerservice AS Merknader: Det ble ikke målt etter fukt da dette ikke var mulig uten å gjøre destruktive inngrep. Bad kjeller TG 1 Overflate vegger og himling Det er ikke påvist riss og sprekker. Det er ikke påvist sprekker i fuger. Det er ikke påvist avvik på skjøter og underkant av plater. Det er ikke påvist bom (hulrom) under fliser. Det er ikke påvist fuktskader eller spor etter skadedyr. Det er ventiler som kan åpnes. Senket og malt gipstak. Flislagte vegger. Dusjhjørne med svingbare foldedører i herdet glass. Garnityr på stang med spylehode, blandebatteri med to vridere for varme- og trykkregulering. Baderomsinnredning med modulskap med overliggende heltrukken benkeplate av tre og med nedfelt vaskekum i rustfritt stål og med ett-greps blandebatteri. Opplegg til vaskemaskin og tørketrommel. Gulvmontert klosett. Merknader: Ingen merknader. TG 3 Overflate gulv Det er ikke påvist riss og sprekker. Det er ikke påvist sprekker i fuger. Det er ikke påvist bom (hulrom) under fliser. Det er ikke påvist spor etter råteskade, muggvekst eller skadedyr. Det er ikke påvist tilfredsstillende fall til sluket. Terskel er vurdert som tilfredsstillende. Det er ikke påvist knirk i gulvet. Det er ikke påvist tilfredsstillende høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen. Det er ikke påvist flekker eller andre skader. Flislagt gulv. Varmekabel i støp som styres via en trinnløs regulator. Merknader: Det ble målt høydeforskjell på 2 cm fra flis ved terskel til overside av slukrist i dusjsonen, kravet er 2,5 cm. Det ble målt motfall på 0,5 cm. fra hovedsluk til flis ved terskel. TG 1 Membran, tettesjiktet og sluk Membranen er fra 2020 Det er ikke påvist avvik i forhold til sluk, rørgjennomføringer, mansjetter eller klemring. Det er muligheter for å rengjøre sluk. Det er ikke påvist tegn på feil utførelse, feil materialvalg, skadelig fukt eller utettheter. Arbeidet vurderes som fagmessig utført. Det er ikke boret hull i tilstøtende rom eller fra undersiden. Hjelpesluk av plast i dusjsonen. Hovedsluk av plast med synlig klemring og slukmansjett/membran. Merknader: Det er ikke fremvist noen form for dokumentasjon for badet. Arbeidet antas å være utført samtid som badet i 2. etg. Det tas forbehold om avvik mht. alder. Dokumentasjon bør rekvireres om mulig. Det ble ikke målt etter fukt da dette ikke var mulig uten å gjøre destruktive inngrep. Tilstøtende vegger er av mur. Kjøkken TG 1 Kjøkken Vanninstallasjonen er fra 2020 Det er ikke påvist knirk, skader eller fuktskjolder på gulvet. Det er ikke påvist fukt ved kjøleskap, vaskemaskin, varmtvannsbereder eller andre vanninstallasjoner. Det er ikke påvist avvik i forhold til trykk i vannkran. Det er ikke påvist avvik i forhold til avrenning fra avløp. Det er ikke påvist symptomer på fukt og råte i nabokonstruksjoner. Modulkjøkken fra IKEA. Installert i 2020. Integrerte hvitevarer som platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøl/frys. Slette folierte tremønstret fronter på over- og underskap. Benkeplate av hvit komposittstein med underlimt oppvaskkum i rustfritt stål og med ett-greps blandebatteri. Ventilator over platetopp med utkast via yttervegg. Det er montert komfyrvakt til platetopp/kokesone. Det r installert waterguard som lekkasjesikring for vann- og avløp samt tilkoblede apparater. Merknader: Det ble registrert noe bruksslitasje på fronter. Øvrige rom kjeller TG 2 Veggenes og himlingens overflater Det er ikke tilstrekkelig med ventiler i vegger og/eller vinduer. Rom under terreng er innredet senere enn byggeår. Det er ikke påvist noen nevneverdige riss eller sprekker. Det er ikke påvist setninger eller jordtrykk. Det er ikke påvist fuktskjolder, støvkondens, svertesopp og spor etter sopp, råteskader og/eller skadedyr. Tilluft og avtrekk er vurdert som ikke tilfredsstillende. Det er ikke mulig å undersøke diffusjonssperre uten å demontere bygningsdeler. Boligens kjeller er innredet etter byggeår. Malte murvegger og malte plater/bjelker i tak. Merknader: Det bør etableres ventiler på vegg eller spalter over vinduer for å bedre ventilasjonen. TG 1 Gulvets overflate Det er påvist knirk i gulvene. Det er ikke påvist sopp, råteskade og skadedyr. Gulv med laminat. Det er lagt gulvvarme i kjellerstuen Merknader: Det ble registrert svanker og ujevnheter på gulv, ikke uvanlig mht. datidens byggeskikk og alder. TG 2 Fuktmåling og ventilasjon Det er fuktkontrollert med egnet fuktmåleverktøy. Tilluft og avtrekk vurderes som ikke tilstrekkelig. Malte murvegger som yttervegger og mot grunn. Merknader: Det ble målt etter fukt flere steder på nedre del av yttervegger mot grunn (i kjellerstue, bod og under trapp). Det ble målt forhøyde verdier i nedre del av yttervegger, forholdende ble bedre desto høyere opp på vegg målingen ble foretatt. Det er ingen innvendig synlige pågående fuktproblematikker. Forhøyede verdier antas således å være grunnet kapillært oppsug fra grunn, noe som ikke er uvanlig i slike boligen da disse normalt ikke ble bygget med fuktsperre. Det er viktig med god ventilasjon og varme samt diffusjonsåpen maling på yttervegg. Møbler bør ikke plasseres inn mot yttervegg da dette flytter den termiske belastningen i veggen. Forholdet må jevnlig kontrolleres. VVS TG 2 WC og innvendige vann- og avløpsrør Hovedstoppekranen er lokalisert og funksjonstestet. Lekkasjevann fordelerskap ledes til sluk. Avløpskapasiteten vurderes som tilfredsstillende. Lukt fra avløpssystemet vurderes som tilfredsstillende. Avløp: Anlegget er skjult og uten dokumentasjon, men kan likevel fungere greit. Det er WC med innebygget sisterne. Det er ikke spalte på innebygget sisterne for WC. Det er ikke inspeksjonsmulighet på innebygget sisterne for WC. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på innebygget sisterner for WC. Vann- og avløpsrør i boligen fra 2020. Fordelerskap med stoppeventil til varmt vann. Synlig lekkasjerør med utløp på vegg. Hovedstoppekran lokalisert i vegg på bad i kjeller. Adkomst via luke. Merknader: Stoppekran i vegg på bad er ikke tilfredsstillende lekkasjesikret. Det er ikke etablert spalte for lekkasjevann, dokumentasjon samt inspeksjonsmulighet til skjult sisterne på bad i 2. etg. Vinduer må stå åpne for tilluft/ventilasjon. TG 1 Varmtvannsbereder Varmtvannsbereder er fra 2020 Det er ikke påvist avdrypp og fuktskjolder ved bereder. Berederens plassering er tilfredsstillende. Varmtvannsbereder på 281L plassert i bad i kjeller. Merknader: Ingen merknader. TG 2 Ventilasjon Ventilasjonsanlegget var nytt i 1956 Boligen har naturlig ventilasjon. Tilluft, avtrekk og luftutveksling vurderes som ikke tilfredsstillende. Tilluft via veggventiler og spalter over vinduer i 1. og 2. etg. Avtrekk via ventilator ventil på vegg i bad i kjeller samt avtrekksvifte i tak på bad i 2. etg. Merknader: Ventilator eller avtrekksvifte på bad må stå på for å aktivere avtrekk i boligen. Uten at disse er skrudd på vil avtrekk kunne oppleves som dårlig noe som kan føre til dårlig sirkulasjon. Elektrisk anlegg og samsvarserklæring Når det gjelder resultater fra det lokale el-tilsynet: Se eventuelt eiers egenerklæringsskjema. Det lokale el-tilsynet gjennomførte tilsyn sist i 07.05.2025 I følge eier/oppdragsgiver har det ikke vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget. Se eventuelt egenerklæringsskjema fra selger. I følge eier/oppdragsgiver løses ikke sikringene ut ofte. Se eventuelt egenerklæringsskjema fra selger. I følge eier/oppdragsgiver finnes det kursfortegnelse. I følge eier/oppdragsgiver er antallet sikringer i samsvar med kursfortegnelse. Det er ikke observert synlige tegn på termiske skader på kabler, brytere, downlights, stikkontakter eller elektrisk utstyr. Kabler er tilstrekkelig festet. Det er tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap er tette. Hovedsikring på 3 x 63 ampere. Det er installert overspenningsvern. Kombinert jordfeilbryter og automatsikringer til kurser. Spenning i boligen ble målt til 232V. Dette er iht. gjeldende leveringsvilkår fra nettleverandør. Det er fremvist samsvarserklæring/dokumentasjon ifm. en større el-installasjon i 2020 utført av Oslo & Akershus El-Installasjon AS. Det er fremvist dokumentasjon på avsluttet tilsynssak utført av ELVIA datert 21.08.2025. Merknader: Ingen merknader. Det er ikke montert rekkverk på begge sider i trappene innvendig og utvendig. Tiltak: Håndløper, rekkverk må utbedres for å lukke avviket. Opptrinn på utvendig trapp er større enn hva standarden tillater. Tiltak: Opptrinn må reduseres for å lukke avviket. De nedgravde vann- og avløpsrørene antas å være fra opprinnelig byggeår. Rørene er ikke undersøkt da de ligger skjult i grunnen, og deres tekniske tilstand er derfor ukjent. Sammendrag av tilstandsrapporten: TAKSTMANNENS VURDERING VED TG2: 1.1 Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet TG2 settes grunnet alder på selve konstruksjonen samt ukjent alder på drenering. Konstruksjonen har passert mer enn halvparten av forventet levetid. Risiko og konsekvens: Alder på konstruksjonen medfører økt risiko for slitasje og svekkede egenskaper over tid. Ukjent alder på drenering gir usikkerhet rundt funksjon og tilstand, og kan øke risikoen for fuktpåvirkning mot grunnmur og fundamenter. Dette kan på sikt medføre behov for tiltak eller utbedringer. 2.1 Yttervegger TG2 settes grunnet registrert sprekker og avskallinger på murpuss og maling flere steder. Risiko og konsekvens: Sprekker og avskallinger i murpuss og maling kan medføre økt fuktinntrengning i konstruksjonen. Over tid kan dette føre til videre nedbrytning av overflater og behov for vedlikehold eller utbedring. 3.1 Vinduer og ytterdører TG2 settes grunnet alder og slitasje på de vinduer som ikke er fra 2020. Disse har passert mer enn halvparten av forventet levetid. Risiko og konsekvens: Alder og slitasje på vinduer medfører økt risiko for svekkede egenskaper over tid. Dette kan føre til redusert tetthet og isolasjonsevne, med påfølgende trekk og varmetap. Forholdene kan medføre behov for vedlikehold eller utskifting på sikt. 5.1 Loft (konstruksjonsoppbygging) TG2 settes grunnet alder på konstruksjonen. I tillegg kommer avvik knyttet til første befaring satt opp mot lokal utbedring. Forholdet må jevnlig undersøkes og holdes under oppsyn. Kostnader forbundet med vedlikehold og utbedringer kan således måtte forventes. Risiko og konsekvens: Dersom fuktproblematikken vender tilbake vil taket ha behov for vedlikehold og utbedringer. 9.1.1 Øvrige rom kjeller Veggenes og himlingens overflater TG2 settes grunnet manglende ventiler/spalter over vinduer for ventilasjon i kjeller. Vinduer må stå åpne for tilluft/ventilasjon. Risiko og konsekvens: Manglende ventiler/spalter for ventilasjon i kjeller medfører begrenset luftutskifting dersom vinduer holdes lukket. Dette kan føre til dårligere inneklima og økt risiko for opphopning av fukt. Over tid kan forholdet bidra til fuktpåvirkning og behov for tiltak for å bedre ventilasjonen. 9.1.3 Øvrige rom kjeller Fuktmåling og ventilasjon TG2 settes grunnet ikke tilfredsstillende ventilasjon samt forhøyde verdier ved fuktmåling i nedre del av yttervegger. Risiko og konsekvens: Utilstrekkelig ventilasjon kan føre til opphopning av fukt og dårlig inneklima. Forhøyede fuktverdier i nedre del av yttervegger indikerer fuktpåvirkning, som over tid kan gi risiko for skader i konstruksjonen dersom forholdet ikke utbedres. 10.1 WC og innvendige vann- og avløpsrør TG2 settes grunnet manglende lekkasjesikring av hovedstoppekran. I tillegg kommer ikke etablert spalte for lekkasjevann, dokumentasjon samt inspeksjonsmulighet til skjult sisterne på bad i 2. etg. Risiko og konsekvens: Manglende lekkasjesikring av hovedstoppekran øker risikoen for vannlekkasjer og påfølgende fuktskader. Fravær av spalte for lekkasjevann kan hindre tidlig avdekking av lekkasjer. Manglende dokumentasjon og inspeksjonsmulighet for skjult sisterne gir usikkerhet rundt tilstand og utførelse, og eventuelle feil kan bli vanskelig å oppdage tidlig. Dette kan medføre behov for inngrep ved utbedring. 10.5 Ventilasjon TG2 sette grunnet naturlig ventilasjon. I tillegg kommer dårlig avtrekksløsning mht. at ventilator eller avtrekksvifte på bad må stå på for at avtrekk skal fungere. Risiko og konsekvens: Naturlig ventilasjon kombinert med utilstrekkelig avtrekksløsning kan føre til begrenset luftutskifting. Behov for bruk av ventilator eller vifte for å oppnå tilfredsstillende avtrekk kan gi mindre effektiv ventilasjon i perioder, noe som kan føre til opphopning av fukt og dårligere inneklima over tid. TAKSTMANNENS VURDERING VED TG3: 7.2.2 Bad kjeller Overflate gulv TG3 settes grunnet målt motfall på gulv samt utilstrekkelig høydeforskjell mellom sluk og terskel. Gulvet er dermed ikke utført med tilfredsstillende fall mot sluk. Risiko og konsekvens: Motfall og for liten høydeforskjell til terskel medfører at vann ikke ledes tilfredsstillende til sluk. Dette øker risikoen for vannansamling og fuktpåvirkning på gulv og tilstøtende konstruksjoner, og kan på sikt føre til skader og behov for utbedring. Utbedringskostnaden vurderes som lav, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser.

Adkomst

For veibeskrivelse henvises det til vedlagte kart i salgsoppgaven. Det vil bli skiltet med EiendomsMegler 1-skilt ved fellesvisning.

Byggemåte

Bygningen stod ferdig i 1956 og er oppført etter byggetidens byggeforskrifter. Støpt betongsåle, antatt fundamentert på fjell eller komprimerte faste masser. Antatt trebjelkelag som etasjeskiller samt støpt gulv i kjelleren. Yttervegger i betong som er pusset og malt. Fasaden er nymalt i 2024. Saltak i trekonstruksjoner tekket med takstein. Takrenner og nedløp i stål. Loftet er delvis innredet etter byggeår, men det er synlig over til naboens halvdel i råloftsdelene. Beskrivelse av byggemåte er hentet fra eiendommens tilstandsrapport.

Eiendomstype

Tomannsbolig

Oppvarming

Boligen varmes primært opp med elektrisk oppvarming. Varme i gulv på begge bad, samt i kjellerstue. Det er pipeløp i bygningen (teglsteinspipe). Eventuell etablering og tilkobling av ildsted må utføres av fagfolk og kontrolleres av de rette instanser. Pipeløp er formelt ikke testet eller vurdert og det forutsettes at de branntekniske krav er kontrollert og godkjent av den stedlige brann- og redningsetaten. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Strømforbruk

Selger opplyser om et årlig energiforbruk på ca. 26000 kWh. Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand. Selger har inngått avtale om Norgespris på strøm. Avtalen følger boligens målepunkt, og kjøper vil overta avtalen med gjenværende bindingstid. Bindingstiden varer ut 2026.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

I henhold til Hvitvaskingsloven har meglerforetaket plikt til å gjennomføre kundetiltak (ID kontroll, kontroll av reelle rettighetshavere, mv). Kundetiltak skjer løpende og vil blant annet gjennomføres når handel inngås og ved gjennomføring av oppgjøret, samt dersom det foreligger mistanke om hvitvasking eller terrorfinansiering. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. Meglerforetaket er forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim.

Budgivning

Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Dersom selger ikke er forbruker (firma/profesjonell aktør), gjelder ikke bestemmelsen om at megler ikke kan formidle bud med kortere akseptfrist enn kl 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning.   Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil.   Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler.   Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.   Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger.   Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver – også en med lavere bud – anbefales overfor selger.   For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode.   Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID.   Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Boligselgerforsikring

Kjøper har plikt til å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring. Egenerklæringen er lagt ved salgsoppgaven.

Boligkjøperforsikring

Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 6.400,- i kostnadsgodtgjørelse for hver forsikringsavtale som formidles på Advokatforsikring for boligeiere og kr 5.400,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto senest siste arbeidsdag før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen til seg må det tas forbehold om dette i bud.

Adgang til utleie

Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.    Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene.  Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.    Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.§ 3-9 1. ledd 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.    På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.    Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.    Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.    Forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.    En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.    Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.    Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).    Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.    Ikke-forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.    Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.    En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.    I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter som henvender seg til megler vil bli registrert for videre oppfølging. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen, raskt. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtagelsesdato o.l.) gjennom Altinn.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 21 946
• Eiendomsskatt: kr 671