Øverbyvegen 42

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 223 m²
BRA-i: 173 m²
BRA-e: 50 m²
TBA: 21 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Etasje

2

Parkering

Eiendommen har en dobbelgarasje med leddporter og garasjeportåpner. Det er innlagt strøm i garasjen. I tillegg er det parkering på asfaltert gårdsplass.

Eiendom

Tomteareal er 1 220 m² på eiet tomt.

Eiet tomt som er flat til skrånende og opparbeidet med plen og beplantning. Gårdsplassen er asfaltert. Eiendommens grenser er nøyaktig oppmålt ved oppmålingsforretning i 2012. Eiendommen er ikke oppmålt, kun skylddelt. Arealet kan avvike fra det oppgitte/anslåtte areal. Kjøper forplikter seg til å gjøre seg kjent med skylddelingsforretning og tomtegrenser. Eventuelt arealavvik aksepteres av kjøper. Det fremgår av vedlagte grunnkart at en bygning delvis er plassert utenfor eiendommens tomtegrense. Ifølge eiendomsrapporten er denne bygningen revet, og kartgrunnlaget synes derfor ikke å være oppdatert.

Byggeår

1973

Innhold

Eneboligen går over to plan og består av følgende rom: 1. etasje: Entré, kjøkken, stue, tre soverom, bad og toalettrom. Kjeller: Bad, soverom og bod. Eiendommen har to terrasser på til sammen 21 m². På eiendommen er det også en garasje på 42 m² med to biloppstillingsplasser og en bod på 8 m². Garasjen er medtatt som BRA-e i areal oppsettet. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndig ihht. vedlagte rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av plan- og bygningsmyndigheten.   Vi gjør oppmerksom på at antall soverom som er angitt i salgsoppgave er etter Forbrukertilsynets retningslinjer, og kun inkluderer soverom som er godkjent til varig opphold. De rommene som er opplistet ovenfor er angitt av bygningssakkyndig i tilstandsrapport og er etter takstbransjens retningslinjer, der det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet som er opplyst i tilstandsrapport kan likevel være i strid med byggetekniske forskrifter og/eller manglende godkjennelse, bruksendringer til rom for varig opphold m.m.    Det er utstedt midlertidig brukstillatelse for nybygg, enebolig datert 31.10.1973. Tillatelsen var tidsbestemt til 01.06.1974. I følge tillatelsen gjenstår følgende arbeider: noe pussing og innredning i kjeller, samt å montere og pusse inn 2 stk. kjellervinduer. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent. Jf. plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 01.01.1998. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige. Det er utstedt ferdigattest for dobbel garasje med bod datert 27.03.2020. Det foreligger i tillegg byggegodkjente tegninger for tilbygg av stue (datert 10.08.1976, byggeår ifølge tilstandsrapport 1979) og for utvidelse av inngangsparti (udaterte byggetegninger med situasjonskart fra 08.08.2000, byggeår ifølge tilstandsrapport 2010). Det er ikke utstedt ferdigattest for disse utvidelsene av eneboligen. For stuetilbygget gjelder pbl. § 21-10 (5) om at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. For inngangspartiet fra nyere tid medfører manglende ferdigattest at saken ikke formelt er korrekt avsluttet hos kommunen. Dagens planløsning for eneboligen samsvarer ikke fulldekkende med de godkjente byggetegningene. - I kjelleren er arealer som på tegningene var merket som boder og "ikke utgravet" (tilleggsdel) i dag innredet og benyttet som bad, gang og innredet rom(rom for varig opphold). Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er normalt et søknadspliktig tiltak. - I 1. etasje avviker rominndelingen, idet opprinnelig hoveddel og stuetilbygg i dag fremstår sammenslått til en helhetlig planløsning med færre interne inndelinger og endrede romfunksjoner enn det godkjente tegninger viser. Endringer av romfunksjoner innad i eksisterende hoveddel utgjør vanligvis en søknadsfri innvendig ombygging, men inngrep som har medført fjerning av bærende konstruksjoner kan utløse søknadsplikt. Det foreligger ikke dokumentasjon i kommunens arkiv på at endringene er omsøkt eller godkjent for dagens bruk. På fasadetegningene er det inntegnet flere vinduer enn det som fremgår av bygningen i dag. Avviket er ikke nærmere undersøkt av megler, og kjøper oppfordres til å gjøre egne undersøkelser dersom forholdet anses å ha betydning. - Boligen har også en terrasse mot vest og en terrasse mot sør med direkte adkomst fra stue. Terrassene er ikke inntegnet på kommunens byggegodkjente tegninger, og det foreligger ikke dokumentasjon på at disse er byggemeldt i ettertid. Oppføring av terrasser over gitte terskelverdier for størrelse og høyde over terreng kan være søknadspliktige tiltak.   Se utfyllende informasjon i tilstandsrapport og i salgsoppgaven bl.a. under "Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse". Vi gjør oppmerksom på at vi benytter kunstig intelligens (AI) som støtteverktøy i arbeidet med enkelte tekster og oppsummeringer. Tjenesten bidrar med utkast og struktur, men alt innhold er gjennomgått, kvalitetssikret og bearbeidet av ansvarlig megler.

Standard

Eneboligen fra 1973 er oppført over én etasje med kjeller og ligger på en eiet tomt på 1220 m². Boligen har gjennomgått en rekke oppgraderinger gjennom årene: ny taktekking i 2017, nytt sikringsskap i 2018, kjøkkeninnredning fra 2010 med malte fronter fra 2019, og åpning mellom spisestue og kjøkken i 2024. Stuen ble utvidet mot sør i 1979, og inngangspartiet ble tilbygget i 2010. Fra stuen er det utgang til to terrasser, én mot vest og én mot sør. I kjelleren er det innredet rom som er bruksendret etter byggeåret, og rømningsveiene herfra tilfredsstiller ikke gjeldende krav. Badet i 1. etasje har et oppgraderingsbehov. Entré: Vindfanget fra 2010 tar imot ved inngangen og leder inn til gangen i 1. etasje. Sikringsskapet er plassert i mellomgangen. Innvendige dører er formpressede tredører. Stue: Stuen er boligens romsligste oppholdsrom og strekker seg inn i tilbygget fra 1979 mot sør. En luft-luft varmepumpe fra 2020, med ny innerdel skiftet i 2025, sørger for effektiv oppvarming. Vedovnen med elementpipe gir et alternativ til elektrisk varme og er et naturlig samlingspunkt i rommet. I tv-stuen er det montert tak-ess i 2026. Fra stuen er det utgang til begge terrassene. Kjøkken: Kjøkkeninnredningen fra 2010 har laminerte skrog og profilerte fronter som ble malt i 2019. Benkeplaten er i laminat med kjøkkenkum, og flislagt oppstilling over benken gir et praktisk arbeidsområde. Det er plass til frittstående komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin. Kjøkkenventilator er montert over komfyrplassen. I 2024 ble veggen mellom spisestue og kjøkken åpnet opp, slik at de to rommene nå henger sammen i en åpen løsning. Terrasser: To terrasser med adkomst fra stuen gir gode utemuligheter. Terrassen mot vest er fundamentert med stål direkte på grunn, mens terrassen mot sør hviler på betongsøyler. Begge er bygget i treverk. Terrassene har et vedlikeholdsbehov, og rekkverkshøyden tilfredsstiller ikke gjeldende krav. Bad (1. etasje): Badet er utstyrt med servant med underskap, dusjkabinett og panelovn. Ventilasjon skjer via mekanisk avtrekk med tilluft gjennom dør. Baderomsinnredning, dusj og wc ble skiftet i 2016, og badet ble oppgradert i 1998. Badet har et oppgraderingsbehov. Toalettrom: Toalettrommet har servant med underskap og gulvmontert toalett. Servantskap, blandebatteri, speilskap og panelovn ble skiftet i 2019. Ventilasjon er naturlig avtrekk med tilluft ved dør. Soverom (1. etasje): I 1. etasje er det tre soverom. Det største soverommet ble delt opp til to mindre rom med lettvegg i 2022. Rommene har laminatgulv og malte vegger. Kjeller: Kjelleren inneholder rom som er innredet etter byggeåret. Her er det et innredet rom, et bad, en gang og en bod. Innredet rom og gangarealet har gulvvarme. Rømningsveiene fra kjelleren tilfredsstiller ikke gjeldende krav, og kjøper overtar risikoen for fremtidig bruk og eventuelle pålegg fra myndighetene. Bad (kjeller): Badet i kjelleren ble etablert i 2010. Det har fliser på gulv og vegger og himlingsplater i taket. Utstyrt med servant, utslagsvask, innmurt badekar, gulvmontert wc og opplegg for vaskemaskin. Det er elektrisk gulvvarme. Ventilasjon er naturlig avtrekk med tilluft via dør. Overflater: Gulv: Laminat i stue og soverom. Gulvbelegg på bad i 1. etasje og toalettrom. Fliser på bad i kjeller. Vegger: Panel, panelplater, fliser og mur/puss/betong. Himling: Panel og himlingsplater. Lagring: Dobbel garasje fra 2015 med to biloppstillingsplasser, leddporter av metall med garasjeportåpner og innlagt strøm. Garasjevegger ble isolert og plateslått innvendig i 2024. Bod fra 2015 med lagerarealer. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Hvitevarer

Hvitevarer følger i utgangspunktet ikke med ved salget.

Adkomst

Se digitalt kart i finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 16.06.2026. Bygning: Enebolig oppført i 1973 over en etasje med liten kjeller. Del av stue mot sør er tilbygget i 1979, og inngangspartiet er tilbygget i 2010. Primærkonstruksjonen er isolert bindingsverk. Ytterveggene er i isolert bindingsverk med liggende og stående utvendig trekledning. Etasjeskiller er i trekonstruksjoner. Gulvet i kjelleren er støpt på grunn. Det er innvendige utforede vegger på grunnmur i rom under terreng. Grunnmuren er i betong i kjeller. Det er støpt ringmur med kryperom under deler av 1. etasje og tilbygget inngangsparti, og støpte vanger med kryperom under tilbygget del av stue mot sør. Byggegrunn er ikke kjent da grunnundersøkelser ikke er foretatt. Tak: Bygningen har et mønet skråtak i trekonstruksjon med plassbygde takstoler og undertaksbord. Det er et kaldt loft med lufteventiler i gavl og raft, og adkomst via luke. Taket er tekket med metallplater fra 2017. Bygningen har undertaksbord, men det er ukjent om undertak ble skiftet samtidig med taktekkingen. Takrenner, nedløp og utvendige beslag er av metall fra 2017. Vindskier er i treverk. Pipe/Ildsted: Det er elementpiper og vedovn i boligen. Vinduer: Vinduene er trevinduer med 2- og 3-lags isolerglass. Alder på isolerglass er i hovedsak fra byggeåret, 2000, 2006 og 2010. Dører: Ytterdøren er i treverk med 2-lags isolerglass fra 2014. Balkongdørene er i treverk med 2-lags isolerglass fra byggeåret og 2006. Innvendige dører er formpressede, lette/glatte og profilerte tredører. Trapper/adkomst: Det er en utvendig trapp i treverk. Innvendig er det en trapp av treverk mellom etasjene. Balkong/terrasse: Det er en terrasse mot vest på 21 m² med adkomst fra stue, fundamentert med stål direkte på grunn. Konstruksjoner, overflater, rekkverk og håndlist er i treverk. Det er også en terrasse mot sør med adkomst fra stue, fundamentert med betongsøyler. Konstruksjoner, overflater, rekkverk og håndlist er i treverk. VVS-installasjoner: De synlige innvendige vannrørene er i kobber/metall, og de synlige avløpsrørene er i plast. Rørene er av varierende alder. Varmtvannsberederen er på 198 liter fra 2000 og er plassert i kjeller. Innvendig hovedstoppekran og vannmåler er plassert i kjeller. Ventilasjon: Ventilasjonen består av mekanisk og naturlig avtrekk. Frisk tilluft tilføres gjennom ventil i yttervegg, ventiler i vindu eller gjennom aktiv lufting med vinduer. Tekniske detaljer: Oppvarming består av strøm og vedfyring, i hovedsak ved hjelp av panelovner, varme i gulv, varmepumpe og ildsted. En luft-luft varmepumpe fra 2020 er plassert i stuen. Garasje: Byggeår 2015. Gulvet er støpt på grunn med sokkel i blokker. Ytterveggene er i trekonstruksjon med liggende og stående utvendig trekledning. Bygget har skråtak i trekonstruksjon med undertak av plater og taktekking med metallplater. Takrenner og utvendige beslag er i metall. Ytterdøren har 2-lags isolerglass. Det er leddporter av metall med garasjeportåpner. Det er innlagt strøm. Bod: Byggeår 2015. Bygget er fundamentert direkte på grunn med lettklinkerblokker. Ytterveggene og pulttaket er i trekonstruksjon. Kledningen er liggende utvendig trekledning. Taktekkingen er med metallplater, og vindskiene er i tre. Ytterdøren er i tre. Elektrisk anlegg: El-anlegg med automatsikringer. I hovedsak åpent ledningsnett. Sikringsskapet er plassert i mellomgang i 1. etasje. 1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei 2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - Diverse rehabilitering/vedlikeholdsarbeid på deler av el-anlegg som naturlig har meldt seg i forbindelse med oppussing av enkelte rom er foretatt, det betyr ikke at hele el-anlegget er rehabilitert. 3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Nei 4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Nei Det er ikke fremlagt dokumentasjon på det elektriske anlegget. På arbeider utført på det elektriske anlegg etter 1999, skal det foreligge en samsvarserklæring. Alt arbeid på elektriske anlegg skal utføres av en el-virksomhet som er registrert i myndighetenes sentrale register. https://innmelding.dsb.no/elvirksomhetsregisteret/privatsok. 5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Nei Det lokale el-tilsyn utfører tilsyn med elektriske anlegg etter instruks fra Direktoratet for Samfunnssikkerhet og Beredskap (DSB). Intervallene på disse tilsynene vil i fremtiden være avhengig av lokale risikovurderinger. Historisk sett har boliger normalt blitt kontrollert omtrent hvert 20. år. Kontrollene er stikkprøvebasert og medfører ingen godkjenning. Uavhengig av opplysningene ovenfor kan vi derfor ikke gi noe garanti for at anlegget er uten feil/mangler, eller tilpasset dagens bruksmønster. Vi anbefaler at det utføres privat el-kontroll ved eiendomsoverdragelser. 6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei 7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei 8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei 9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei 10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei 11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja 12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja Jeg er ikke el. fagmann og jeg har ikke foretatt kontroll av det elektriske anlegget. Kontroll utført av sertifisert EL-kontrollør/takstmann anbefales. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Utvendige trapper | NS 3600:2025 angir at synlige HMS relaterte forhold normalt ikke skal tilstandsgraderes. I dette tilfellet er det imidlertid registrert avvik som innebærer brudd på krav i dagens gjeldende teknisk forskrift for denne bygningsdelen. Tilstandsgrad er derfor satt på bakgrunn av manglende oppfyllelse av krav i teknisk forskrift, og ikke som en vurdering av HMS forhold i seg selv. Det er ikke montert rekkverk på trappen. Det er krav om rekkverk på trapper for å oppfylle teknisk forskrift. Uten rekkverk er det fare for å falle ned, noe som kan føre til alvorlige skader. Manglende rekkverk betyr som regel at konstruksjonen ikke er i samsvar med byggeforskrift. - Bad, 1. etasje | Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Ved bruk av fuktindikator ble det ikke registrert unormale fuktverdier på tilgjengelige overflater. Søkene gjelder kun overflaten og kan ikke avdekke membranfeil eller skader i underliggende konstruksjoner. Skjulte skader kan derfor ikke utelukkes. Våtrommet har utlevd normal levetid, oppussing må påregnes. Membraner har en aldringsprosess og forventet brukstid. Dette kan også variere ut fra hvilken type membran som er benyttet, hvilke egenskaper denne har i kombinasjon med selve utførelsen, og ut fra bruksintensitet. Risiko for lekkasjer øker med alder. Sluk/avløp var ikke tilgjengelig for inspeksjon på befaringsdagen, fall og øvrige forhold er derfor ikke vurdert i dette området. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Forventet brukstid er oppnådd og det kan være skjulte skader på eldre våtrom. Ved endret bruksmønster kan lekkasjer og vannskader oppstå på eldre våtrom. Det anbefales derfor å gjøre en vurdering av hvordan våtrommet skal brukes videre, og hvilke risiko som er forbundet med videre bruk av våtrommet. Kostnadsestimatet gis for full oppgradering med vanlig standard for våtrom. Våtrommet anbefales å totalrenoveres pga. elde. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Taktekking | Ukjent om undertak ble skiftet samtidig med taktekking. Det oppfordres til ytterligere undersøkelser vedrørende om undertak er skiftet sammen med taktekkingen. Et eldre eller svekket undertak kan gi økt risiko for fuktinntrengning, skjulte skader og redusert funksjon ved kraftig nedbør eller snøbelastning. Gjør oppmerksom på at for å skifte undertak må taktekking, sløyfer og lekter fjernes. - Nedløp og beslag | Takvannet ledes ikke vekk fra bygningen. Takvann som ikke ledes vekk fra bygning påfører konstruksjonene (ringmur, grunnmur, drenering og fuktsikring) unødvendig høy fuktbelastning og skader kan oppstå over tid. Anbefaler at man kobler et 3-4m langt overvannsrør til nedløpet. Røret legges oppå terrenget eller graves ned for å lede vannet vekk fra grunnmuren/bygningen. - Veggkonstruksjon | Lufting av kledningen er ikke iht. dagens anbefalte løsning. Det er observert glipper/åpninger i overganger/lufting i veggkonstruksjon der skadedyr kan komme inn. Endeved på utvendig kledning har ikke dryppkant. Lite lufting bak kledning. Utbedring av lufting vil ikke være lønnsomt som enkeltstående tiltak, men ved skifte av utvendig kledning bør det lages tilstrekkelig lufting. Manglende lufting gir økt risiko for fuktskader i konstruksjonen. Åpninger i veggkonstruksjon kan føre til at skadedyr etablerer seg, noe som kan skade bygningsmaterialer og medføre reparasjonskostnader. Man må tette glipper/åpninger over 6 mm for å hindre inntrengning. Ved utbedring må lufting av konstruksjonen ivaretas. Ingen dryppkant forkorter kledningens funksjonstid. Det anbefales å etablere skråskjære nedre del av kledningen for å begrense fuktopptrekk i treverket. Viktig at endeved overflatebehandles. - Takkonstruksjon/Loft | Bygningen er oppført etter eldre standarder og er konstruert for å tåle lavere snølaster og belastning enn nyere bygg. Det er registrert fuktmerker på konstruksjoner / undertak. Det er lagret mye løsøre/gjenstander på loftet, noe som begrenset inspeksjonsmulighetene på befaringstidspunktet. Bygninger oppført før ca. 2000 tåler dårligere tung snø (snølaster), og nedbøyninger kan forekomme vinterstid. Ved store snølaster vil det derfor være påregnelig med nedbøyninger i takkonstruksjonen og tak må kontrolleres/måkes. Det er usikkert om fuktmerker skyldes eldre eller nyere vanngjennomtrengning. Fuktmerker kan ha oppstått ved spesielle værforhold. Gjennomføringer i tak må kontrolleres for å kartlegge årsak til misfarging/fuktmerker. Begrenset tilgang på loft grunnet løsøre/lagrede gjenstander kan innebære risiko for uoppdagede skader i konstruksjonen. Tilkomst bør frigjøres og det bør foretas ytterligere undersøkelser. - Vinduer | Vinduer med isolerglass fra 2000-tallet får tilstandsgrad. Mer enn halvparten av forventet funksjonstid på enkelte vinduer er oppnådd, eller nært forestående. Det ble ikke observert eller opplyst om punkterte isolerglass. Pga. temperatur og lysforhold kan dette være vanskelig å oppdage. Alder på enkelte vinduer tilsier at punktering kan forekomme selv om det ikke ble avdekket ved befaringen. Enkelte vinduer har høyt varmetap i forhold til dagens krav. Lav høyde mellom terreng og kjellervinduer. Omramming rundt vinduer er ført ned på beslag, risiko for fuktopptrekk i treverket. Oppgraderinger/utskiftninger bør påregnes. Konsekvens av avviket/eldre vinduer/dårlige vinduer, gir en fremtidig kostnad på fornyelse/vedlikehold. Eldre isolerglass medfører økt forbruk av energi til oppvarming. Varmetap fra vinduer kan forårsake at varm luft stiger inn på kaldtloft og er med på å skape kondens og ising på taktro i den kalde årstiden. Det er viktig å følge med på vinduer som ligger helt ned mot terrenget, risiko for vanninntrenging ved snøsmelting og mye nedbør. Dette kan forårsake fuktskader i nærliggende konstruksjoner. Spalte mellom vannbrett omramming rundt vinduer må lages større. Viktig å behandle snittflater med grunning/ maling. Konsekvens av fuktopptrekk er fare for råte/ sprekkdannelser på omramming. - Dører | Mer enn halvparten av forventet funksjonstid på ene balkongdøren er oppnådd, eller nært forestående. Det ble ikke observert eller opplyst om punkterte isolerglass. Pga. temperatur og lysforhold kan dette være vanskelig å oppdage. Alder på døren tilsier at punktering kan forekomme selv om det ikke ble avdekket ved befaringen. Ytterdør og ene balkongdøren går på karm. Ut ifra alder kan skader eller punkteringer oppstå på eldre balkongdør. Dør med høyt varmetap medfører økt forbruk av energi til oppvarming. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dør skiftes. Treg funksjon på ytterdør/balkongdør kan medføre redusert brukskvalitet, vanskelig betjening og økt slitasje på vrider og låsemekanisme. Over tid kan dette gi svekket tetthet mot trekk og fukt, samt redusert sikkerhet dersom lås og beslag ikke fungerer som tiltenkt. Det anbefales justering, smøring og kontroll av hengsler, beslag og låsemekanisme. Dersom dette ikke gir tilfredsstillende funksjon, bør utskifting av slitte komponenter eller hele døren vurderes. - Balkonger, terrasser og rom under balkonger | NS 3600:2025 angir at avvik angående sikkerhet ikke skal gis tilstandsgrad. I dette tilfellet er det imidlertid registrert avvik som innebærer brudd på krav i dagens gjeldende teknisk forskrift for denne bygningsdelen. Tilstandsgrad er derfor satt på bakgrunn av manglende oppfyllelse av krav i teknisk forskrift, og ikke som en vurdering av HMS forhold i seg selv. Dagens krav til høyde på rekkverk er 100 cm der høyde til terreng er mer enn 0,5 meter. Rekkverket er lavere. Konstruksjoner/overflater er værslitte. Konstruksjoner som er værutsatt og uten tak, vil alltid ha ekstra vedlikeholdsbehov. Konstruksjonene har skjevheter. Innfesting direkte i kledning er ikke anbefalt da denne ikke har tilstrekkelig bæring, tiltak anbefales. Sprekk i fundament av betong. Konstruksjoner fundamentert direkte på terreng vil normalt bevege seg som følge av setninger i grunnen og tele. Rekkverk med lav høyde gir redusert sikkerhet. Dette øker risikoen for fallulykker og personskader, særlig for barn og eldre. Det anbefales å forhøye eller skifte ut rekkverket slik at det tilfredsstiller gjeldende krav til høyde og sikkerhet. Vedlikeholdsarbeider må påregnes. Overflatebehandlingen er treverkets beskyttelse mot vann, tilsmussing og misfarging fra svertesopp eller alger. Om treverket blir stående uten beskyttelse vil dette øke risikoen for at treverket trekker til seg fukt som igjen kan føre til fuktskader. Innfesting direkte i kledning gir ikke tilstrekkelig bæring og kan medføre redusert stabilitet og funksjon. Over tid kan dette føre til deformasjoner, skader på kledningen og økt risiko for at konstruksjonen løsner eller svikter. Det anbefales å etablere korrekt innfesting i bærende konstruksjonsdeler. - Overflater | Gulv er ikke lagt etter legganvisning. Endeskjøter er ikke tilstrekkelig fra hverandre. Skade på laminatgulv. Bruksmerker, riper, hull etter bildeinnfesting, tv og møbler er påregnelig på alle overflater. Avhengig av bruksmønster og krav til estetikk av kjøper kan det være påregnelig med utskiftning/utbedringer. - Etasjeskille/gulv mot grunn | Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Deler av etasjeskiller er skjult og har en alder som øker sannsynligheten for fuktskader. Bygningsdelene har oppnådd mye av sin forventede funksjonstid. Eksakt tilstand kan ikke kontrolleres uten bygningsmessige inngrep. Jeg anbefaler ytterligere undersøkelser. Etasjeskiller vil alltid ha enkelte skjevheter. Knirk er registrert. Bjelkelag over krypkjelleren/blindkjelleren er en risikokonstruksjon. Denne konstruksjonen har høy skadefrekvens. Det er økt risiko for skjulte skader som ikke kan avdekkes uten bygningsmessige inngrep. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Når konstruksjonen ikke kan inspiseres uten bygningsmessige inngrep, vil det alltid være en viss usikkerhet knyttet til faktisk tilstand. Skjevheter og knirk er normalt i eldre etasjeskillere og skyldes ofte naturlige bevegelser, materialsvinn og lang tids bruk. Slike forhold har i hovedsak estetisk og bruksmessig betydning, men kan i enkelte tilfeller indikere underliggende forhold som ikke kan utelukkes uten nærmere undersøkelser. Det anbefales å gjennomføre ytterligere undersøkelser dersom det oppstår endringer i knirk, økende skjevheter eller andre symptomer som gir grunn til mistanke om konstruktive avvik. Dette krever bygningsmessige inngrep eller termografi. Typiske skader kan være manglende isolasjon og fuktskader. For øvrig anses forholdet som normalt for bygningens alder, og tiltak vurderes som ikke påkrevd med mindre bruksmessige ulemper tilsier det. Det anbefales å gjennomføre nærmere undersøkelser for å avdekke eventuelle fukt- eller råteskader i deler av etasjeskiller som er skjult. Dersom slike skader påvises, kan det medføre behov for omfattende utbedringer og kostnader, samt redusert bæreevne og risiko for ytterligere skadeutvikling. - Pipe og ildsted | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Pipe er besiktiget fra bakkenivå da det ikke var godkjent sikringsutstyr for arbeid på tak på befaringen. Det anbefales på generell basis alltid en kontroll av piper og ildsteder ved omsetning av boliger. Det gjøres oppmerksom på at det er det lokale brann- og feiervesen som fører tilsyn med piper og ildsteder i hver enkelt kommune. Ovner og oppvarmingskilder er ikke funksjonstestet av takstmann. Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp. - Rom Under Terreng | Deler av bygningsdelene er skjult og har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil/skader. Bygningsdelene har oppnådd mye av sin forventede funksjonstid. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold. Det bemerkes at de utforede yttervegger og oppforede gulv under utvendig terrengnivå er en risikokonstruksjon fordi det er fare skjulte feil og skader. Det kan være fukt/råteskader som ikke er synlig for bygningssakkyndig og det må foretas inngrep i konstruksjon for å avdekke avvik. Hulltaking og fuktmåling ble foretatt, jeg målte tørre verdier nederst i yttervegg mot bunnsvill. Målingene som er gjort er å betrakte som stikkprøver og sier bare noe om tilstanden i nærheten til området der målingen er utført. De innvendig utforede veggene og/ evt. oppforede gulv mot terreng innebærer økt risiko for skjulte fukt- og råteskader, ettersom konstruksjonene ligger mot fuktutsatte flater og ikke kan inspiseres uten inngrep. Eventuell fukt kan hope seg opp bak kledninger og i isolasjon uten synlige tegn i rommet, noe som gjør skadeutvikling vanskelig å oppdage før den er omfattende. Dette gir en usikkerhet knyttet til faktisk tilstand og fremtidig vedlikeholdsbehov. Det anbefales jevnlig observasjon av overflater for tegn til fukt, lukt eller misfarging, samt å sikre god ventilasjon og tilfredsstillende dreneringsforhold rundt bygningen. Dersom konstruksjonen skal bygges om, etterisoleres eller tas i bruk som oppholdsrom, bør det gjennomføres en nærmere faglig vurdering og eventuelt åpning av konstruksjonen for å avdekke skjulte forhold. Videre tiltak vurderes ved indikasjoner på fukt eller skade. - Krypkjeller | Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Krypekjeller under opprinnelig del ble besiktiget innvendig med stikktakninger. Kryperommet fremstod som tørr på befaringsdagen. Kryperommet har begrenset lufting. Blindrom under inngangspartiet. Lav høyde mellom grunnen og bjelkelag, dette er forhold som kan gi økt risiko for skader. Utvendig terreng ligger høyere enn kryperommet, dette gir risiko for fuktinnsig. Manglende adkomst gjør det umulig å vurdere blindrommet under inngangspartiet innvendig. Risikoen for fuktinnsig og kondensproblematikk innebærer at tilstanden kan være vesentlig dårligere enn antatt. Det anbefales å etablere forsvarlig adkomst og gjennomføre en grundig undersøkelse av blindrommet. Videre bør tilstanden overvåkes jevnlig. Manglende ventilasjon i kryperom eller blindrom medfører at fukt ikke transporteres ut av konstruksjonen. Dette gir økt risiko for kondens, forhøyet relativ luftfuktighet og mikrobiell vekst på treverk og overflater. Over tid kan dette føre til råteskader, svekket bæreevne, luktproblemer og redusert inneklima. Det anbefales å etablere tilfredsstillende ventilasjon i kryperom/blindrom, eksempelvis gjennom ventiler, luftespalter eller mekanisk ventilering der naturlig lufting ikke er tilstrekkelig. - Innvendige trapper | NS 3600:2025 angir at synlige HMS relaterte forhold normalt ikke skal tilstandsgraderes. I dette tilfellet er det imidlertid registrert avvik som innebærer brudd på krav i dagens gjeldende teknisk forskrift for denne bygningsdelen. Tilstandsgrad er derfor satt på bakgrunn av manglende oppfyllelse av krav i teknisk forskrift, og ikke som en vurdering av HMS forhold i seg selv. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger i opptrinn er større enn dagens forskriftskrav til opptrinn i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Åpninger i rekkverk som er større enn dagens krav kan medføre redusert sikkerhet, særlig for barn. Det foreligger økt risiko for fallulykker og personskader. Det anbefales å utbedre eller supplere rekkverket slik at åpningene tilfredsstiller gjeldende anbefalinger og forskriftskrav. Åpninger mellom opptrinn som er større enn dagens krav kan medføre redusert sikkerhet, særlig for barn. Det foreligger økt risiko for fallulykker og personskader. Det anbefales å gjøre så mellomrom mellom opptrinn blir under 10 cm slik at åpningene tilfredsstiller gjeldende anbefalinger og forskriftskrav. Manglende håndløper reduserer sikkerheten ved bruk av trappen og øker risikoen for fall, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt mobilitet. Det anbefales å montere håndløper på begge sider av trappen i høyde 0,8–0,9 m over trinnforkant. Håndløper bør være kontinuerlig, lett å gripe og føres forbi øverste og nederste trinn med avrundet avslutning. - Innvendige dører | Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte dører må justeres. Justering av enkelte dører må påregnes når innerdører "går tregt mot karm". Dette er et typisk avvik som ofte oppstår på grunn av skjevheter, slitasje eller feil montering. Konsekvens er merker eller skader på karm og dørblad, samt at døren kan være vanskelig å lukke. Dørene må justeres eller skiftes. - Kjøkken, 1. etasje - Overflater og innredning | Enkelte slitasjer er registrert. Det er ikke behov for strakstiltak da innredning fungerer for dagens eier, men om kjøper har andre brukskrav eller krav til innredningen så kreves det utbedring eller utskifting. Avhengig av bruksmønster og krav til estetikk av kjøper kan det være påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen. - Kjøkken, 1. etasje - Avtrekk | Halvparten av forventet brukstid eller mer er oppnådd på ventilator/ vifte. Sannsynlighet for feil/funksjonssvikt øker med alder. Effektivitet svekkes også med alder. Det anbefales å følge med på funksjon og lydnivå, samt gjennomføre regelmessig rengjøring og vedlikehold for å forlenge gjenværende brukstid. Eier bør påregne utskifting av ventilatoren/viften innen rimelig tid, og vurdere fornyelse dersom kapasitet eller driftssikkerhet svekkes ytterligere. - Toalettrom, 1. etasje - Overflater og konstruksjon | Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Naturlig ventilasjon gir begrenset og væravhengig luftutskifting. Dette kan føre til redusert luftkvalitet, opphopning av lukt og økt fuktbelastning ved bruk. Mangelfull ventilasjon kan også bidra til vedvarende luktproblemer og dårligere inneklima over tid. Det anbefales å forbedre ventilasjonsforholdene ved å etablere mekanisk avtrekk - Bad, kjeller - Overflater Gulv | Det er ikke tilstrekkelig sikring av lekkasjevann ved dørterskel. Fallforhold på gulvet rundt sluket er ikke inspisert pga. manglende adkomst. Ved eventuell lekkasje er det fare for at vann ikke føres til sluk. Fuktskader på konstruksjon kan oppstå. Gulvet skal avgrenses av en oppkant med vanntett sjikt på minst 25 mm på alle sider, unntatt mot døråpning der oppkanten må være minst 15 mm over ferdig gulv. Oppkant ved døråpning er under 15mm over ferdig gulv. Det oppfordres til ytterligere undersøkelser av fallforhold rundt sluket. - Bad, kjeller - Sluk, membran og tettesjikt | Ved bruk av fuktindikator ble det ikke registrert unormale fuktverdier på tilgjengelige overflater. Søkene gjelder kun overflaten og kan ikke avdekke membranfeil eller skader i underliggende konstruksjoner. Skjulte skader kan derfor ikke utelukkes. Det kan generelt ikke gis garanti for flislagte flater, da membran ikke kan kontrolleres. Dusjing direkte på gulv/vegger gir økt belastning på konstruksjonene. Det er ikke fremvist dokumentasjon på utførelse og materialer for våtrommets tettesjikt. Våtrommets tettesjikt er innebygd og er derfor ikke mulig å vurdere uten dokumentasjon. Ut fra alder på våtrommet er mer enn halvparten av forventet brukstid oppnådd på membran/tettesjikt. Membraner har en aldringsprosess og forventet brukstid. Dette kan variere ut fra hvilken type membran som er benyttet og hvilke egenskaper denne har i kombinasjon med selve utførelsen. Bruksintensitet vil også være avgjørende. Risiko for lekkasjer øker med alder. Sluk har redusert mulighet for inspeksjon/rengjøring. Det er ikke påvist synlig skade på våtrommet som kan kobles til membran/tettesjikt og lekkasjesikring, men det kan ikke verifiseres om våtrommet har fungerende tettesjikt. Ikke fungerende tettesjikt på våtrom kan føre til skjult skade på tilstøtende/innebygde bygningsdeler som kan være vanskelig å avdekke på et tidlig tidspunkt. Dersom det skal kunne verifiseres utførelse av tettesjikt på våtrommet må dokumentasjon i form av bilder/sjekklister/kontrollerklæring for utførelse og samsvar for benyttede materialer framlegges. Dersom dette ikke kan fremskaffes anbefales det å følge med på tilstand til våtrommet og tilstøtende bygningsdeler/rom. Eldre membran innebærer økt sannsynlighet for aldringsrelaterte svekkelser i tetthet og funksjon. Risikoen for fuktinntrengning, lekkasjer og påfølgende skader øker gradvis etter hvert som membranen nærmer seg slutten av sin tekniske levetid. Eldre membraner kan også være mer sårbare for mekanisk påvirkning og punktvise svakheter. Det anbefales å følge med på eventuelle fuktmerker, misfarging, lukt eller andre tegn på redusert tetthet. Regelmessig kontroll av tilstøtende konstruksjoner og overflater bør gjennomføres. Eier bør påregne utskifting eller rehabilitering av membranløsningen innen en normal tidshorisont, og vurdere tidligere tiltak dersom det oppstår indikasjoner på svekket funksjon. Regelmessig rengjøring av sluk må påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales. - Bad, kjeller - Ventilasjon | Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Kun naturlig ventilasjon gir begrenset og væravhengig luftutskifting. Dette kan føre til opphopning av fukt etter dusjing og generell bruk, med økt risiko for kondens, muggvekst, dårlig luftkvalitet og fuktrelaterte skader på overflater og konstruksjoner. Naturlig ventilasjon gir normalt ikke tilstrekkelig kapasitet til å håndtere fuktproduksjonen i et våtrom. Det anbefales å montere elektrisk avtrekksvifte. - Vannledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. Når vannrørene har oppnådd mer enn halvparten av funksjonstid blir det økt risiko for lekkasjer og vannskader/ fuktskader. Funksjonstid avhenger av bruk og type rør. Tidspunkt for utskifting er vanskelig å angi eksakt. Oppgradering/vedlikehold må påregnes. - Avløpsrør | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Når avløpsrør har oppnådd mer enn halvparten av funksjonstid er det økt risiko for fremtidige lekkasjer. Funksjonstid avhenger av bruk og type rør. Tidspunkt for utskifting er vanskelig å angi eksakt. Oppgradering/vedlikehold må påregnes. - Ventilasjon | Ventilasjonen tilfredsstiller ikke dagens krav til komfort. Det er ikke veggventil på soverom. Utilstrekkelig ventilasjon kan gi redusert luftkvalitet, opphopning av fukt, lukt- samt dårligere komfort i oppholdsrom og soverom. Manglende tilluft, spesielt på soverom, kan påvirke søvnkvalitet og inneklima negativt. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft, eksempelvis ved å montere veggventil på soverom eller forbedre eksisterende ventilasjonsløsning. - Varmtvannstank | Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det er innført krav i normen "NEK 400: Elektriske lavspenningsanlegg" om at nye varmtvannsberedere med effekt over 1500 watt ikke skal være tilkoblet med vanlig stikkontakt, men være såkalt fast tilkoblet. Kravet ble opprinnelig innført i 2010 og gjaldt da varmtvannsberedere med effekt over 2000 watt, men ble endret til 1500 watt i 2014. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Kontroller forholdet/ avviket med elektriker. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter dagens gjeldende krav. Tilkobling via støpsel og stikkontakt kan lede til varmgang/brannfare. En bereder bør skiftes allerede etter 15 år for å unngå lekkasjefare. Vanligvis sier man at varmtvannsberedere i rustfritt stål har en brukstid på omtrent 15-20 år. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må bereder skiftes. - Fuktsikring og drenering | Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Fuktsikringen på bygget er skjult og er en risikokonstruksjon. Dreneringen har en alder som øker sannsynligheten for fuktskader og at dreneringen har en usikker fremtidig funksjon. Forventet funksjonstid er varierende, med type drenering, materiale, grunnforhold, avrenningsforhold og klimaendringer. Halvparten av forventet brukstid eller mer på drenering/fuktsikring er oppnådd. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetasje/kjeller vil være avgjørende for nødvendige tiltak. Sviktende drenering/fuktsikring kan føre til fuktskader i konstruksjonen. Ved redrenering anbefales det å etterisolere på utsiden av muren. - Grunnmur og fundamenter | Grunnmuren har sprekkdannelser. Skrå/vertikale sprekker er et symptom på bevegelser i grunn. Overvåk tilstanden jevnlig. Skrå/vertikale sprekker er et symptom på bevegelser i grunn/ fundamenter. Setningsskader i grunnmuren kan føre til svekkelse i konstruksjon under bygningen. Dette kan inkludere skjevheter, sprekker i vegger og gulv. Setningsskader kan også føre til problemer med dører og vinduer som ikke lukker, og kan resultere i vanninntrengning og fuktighetsskader. Det er viktig å håndtere setningsskader i grunnmuren for å unngå ytterligere skade. Dette kan medføre kostnader til utbedringer. - Terrengforhold | Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Regnvann og smeltevann må ikke renne inn mot bygningen, vann fra taknedløp må ledes bort. Fuktsikring er normalt ikke dimensjonert for å ta unna takvann. Stedvis fall på terreng mot bygning, dette er avvik fra dagens krav. Anbefalt fall på terreng er 1:50, 3 m fra fundamentene. (Det vil si jevnt fall på minimum 60 mm, 3 m fra fundamentene). Viktig å lede vann bort fra fundamentene. Terrengforholdet fører til at overflatevann kan ledes til boligen. Dette kan føre til fuktskader. Det anbefales å etablere fall vekk fra boligen eller en ledegrøft for overvann. - Utvendige vann- og avløpsledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Avløpsanlegget må sjekkes. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson. Helse, miljø og sikkerhet - Radon | Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det bør gjennomføres radonmålinger. Radon: Radon er en usynlig og luktfri radioaktiv gass, som gjør den vanskelig å oppdage, med mindre man foretar en radonmåling. Radon dannes kontinuerlig i jordskorpa, hvor det er uranrike bergarter og/eller løsmasser. Utendørs er konsentrasjonen av radon vanligvis lav, men radon i luften innendørs øker risikoen for lungekreft. Radon kan være farlig når nivået overskrider grenseverdiene som er satt av DSA. Hvis du har målinger på over 100 Becquerel per kubikkmeter (Bq/m3) bør du gjøre tiltak for å redusere nivået. Du bør uansett ikke overskride 200 Bq/m3. Radonkartet viser at eiendommen ligger i et område med ukjent radon aktsomhetsgrad. Risikoen er uavklart, og nærliggende områder har høyere aktsomhet. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Elektrisitet og vedfyring. Fastmontert luft-til-luft varmepumpe fra 2020 plassert i stuen. Det er elementpiper med vedovn i boligen. For øvrig er det montert panelovner på baderom i første etasje og på toalettrommet, og det er elektriske varmekabler på badet i kjelleren. Ifølge opplysninger fra selger er det også gulvvarme i totalt tre rom i kjelleren. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med. Det foreligger ingen kjente pålegg eller krav etter tilsyn fra brann- og feiervesen datert 07.03.2023. Siste feiing er utført 07.05.2025. Dette er likevel ingen garanti for at det ikke vil kunne komme pålegg eller krav ved nye kontroller.

Strømforbruk

Boligen er tilknyttet strømavtalen Norgespris, en fastprisavtale vedtatt av Stortinget som trer i kraft fra 1. oktober 2025. Avtalen følger målepunktet (strømmåleren) i boligen, og overtas automatisk av ny eier eller leietaker ved eierskifte. Bindingstid: Gjelder ut 2026 dersom avtalen er inngått mellom 1. oktober 2025 og 31. desember 2026. Ved avtaleinngåelse fra 2027 og videre gjelder bindingstiden ut kalenderåret fra bestillingstidspunktet. Ny eier må være innforstått med at boligen har en aktiv Norgespris-avtale, og at denne videreføres i henhold til gjeldende vilkår. Det antas et årlig forbruk på ca. 20 000 - 30 000 kWh. Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen. Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, via privat adkomst fra tomtegrense.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil.   Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler.   Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger.   Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver - også en med lavere bud - anbefales overfor selger.   For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode.   Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr 17 900.    Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company    Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert.   Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/    Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/    Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 7 709 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for enebolig/fritid/tomt. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.    Ved kjøp av landbrukseiendom, herunder småbruk, er det kun forhold vedrørende våningshuset som omfattes av forsikringen.    Ved kjøp av kombinasjonseiendom dekker forsikringsselskapet bare for skader ved den delen av boligen som er regulert til boligformål.

Avgiftsbeskrivelse

Dette inkluderer vann, avløp, renovasjon og feiing. Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Den totale årlige kostnaden vil variere etter eiers eget forbruk. Fakturert beløp i 2025: - Vann: kr 5 096,97 - Avløp: kr 6 230,56 - Renovasjon: kr 6 313,54 - Feiing/tilsyn: kr 734,37 - Eiendomsskatt: kr 9 065,55 Totalt: kr 27 440,99 Årsprognose for 2026 er kr 25 705,47. Eiendommen har vannmåler. Siste avlesning 06.12.2025 viste forbruk på 74 m³. Ifølge SSB er estimert gjennomsnittlig husholdningsforbruk pr. person 65 m³.

Moderniseringer og påkostninger

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år: 2026: - Montert tak-ess i TV-stue (egeninnsats) - Malt tak innvendig i gang og spisestuedel (egeninnsats) - Satt opp tregjerde rundt deler av tomten (egeninnsats) 2025: - Skiftet til ny innerdel på varmepumpe som reklamasjon (utført av firma) 2024: - Åpnet opp mellom spisestue og kjøkken (egeninnsats) - Isolert og plateslått garasjevegger innvendig (egeninnsats) 2022: - Delt opp stort soverom i 1. etasje til to mindre soverom med lettvegg (egeninnsats) 2021: - Laget ny trapp ved hovedinngang (egeninnsats) 2020: - Installert varmepumpe (utført av firma) 2019: - Skiftet servantskap, blandebatteri, speilskap og panelovn på toalettrom i 1. etasje (egeninnsats) - Malt og tapetsert innvendige vegger (egeninnsats) - Malt fronter på kjøkkeninnredning (egeninnsats) - Rehabilitert hageområdet (egeninnsats) 2018: - Skiftet innmat og etablert nytt sikringsskap, utført av Raufoss Elektro 2017: - Ny taktekking, takrenner, nedløp og beslag, utført av Snekker AS Sevalvegen 39 - Lagt asfalt på gårdsplassen (utført av firma) - Malt utvendig kledning (egeninnsats) 2016: - Ny baderomsinnredning, dusj og wc i 1. etasje, utført av Bi Service Raufoss 2010: - Etablert bad i kjeller, utført av Bi Service Raufoss - Ny kjøkkeninnredning (egeninnsats) - Oppgradert diverse på det elektriske anlegget, utført av Raufoss Elektro - Oppgradert deler av vann- og avløpsrør i kjeller, utført av Bi Service Raufoss 1998: - Oppgradert bad i 1. etasje, utført av Bi Service Raufoss Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført: 2021: - Etablert plen (egeninnsats) 2015: - Satt opp ny dobbeltgarasje, utført av Snekker AS Sevalvegen 39 Bybrua 2010: - Inngangspartiet tilbygd

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon til meglerforetakets klientkonto før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker tinglysing av skjøtet med overføring av hjemmel til seg, må det tas forbehold om dette i bud. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen frem til betaling skjer, selv om deler av kjøpesummen er gjort opp til rett tid.

Adgang til utleie

Bolig med en boenhet kan fritt leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for beboelse/varig opphold og så fremt den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Radon

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no. Kjøper overtar fra overtakelsesdagen ansvaret for eventuelle utbedringstiltak som senere må igangsettes og betales. Eiendommen ligger i et område hvor aktsomhetsgrad for radon er klassifisert som usikker. Kommunen har plikt til å informere om naturfarer som er kjent. På kart/plan som megler har mottatt fra kommunen er området der eiendommen ligger markert med fare, dvs. fare for radon. Radon er et radioaktivt grunnstoff og finnes i byggegrunnen, særlig i grunn med alunskifer og visse typer granitt. Lokale grunnforhold er derfor avgjørende for mengden radon som kan trenge inn i en bygning. Opphold i rom med høye radonkonsentrasjoner over lengre tid gir økt risiko for alvorlig sykdom. Du finner mer informasjon på hjemmesidene til Statens strålevern og Norges geologiske undersøkelse, www.stralevernet.no og www.ngu.no.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.avhendingsloven § 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon Dersom kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 18 375,44
• Eiendomsskatt: kr 9 065
• Informasjon om eiendomsskatt: Skattetaksten danner grunnlaget for beregningen av den kommunale eiendomsskatten.