Hystadveien 78

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 252 m²
BRA-i: 178 m²
BRA-e: 74 m²
TBA: 23 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Etasje

2

Parkering

Parkering i oppkjørsel til huset og egen parkering til annekset.

Eiendom

Tomteareal er 563 m² på eiet tomt.

Vakkert opparbeidet hagetomt med plen, hekk, busker og trær. Gruset innkjørsel.

Byggeår

1920

Innhold

1.etasje: Entré, toalettrom, gang, vaskerom, kjøkken, stue 1, stue 2 og trapperom. 2.etasje: Gang, bad, 3 soverom, gang med trapp. Kjeller: Bod. Anneks med garasje: Stue/kjøkken. Garasje. Loft: Bad og soverom.

Standard

Boligen opplyst oppført ca. 1913, med senere oppgraderinger og ombygninger, herunder fasadeendring med karnapp i stue (1993) og endringer i kjøkken (2021). Annekset er usikkert når ble bygget men tidligere salgsoppgaver skriver 1920, det ble totalrenovert innvendig i 1996/97. Eiendommen fremstår som jevnlig vedlikeholdt med flere oppgraderte bygningsdeler, men med naturlig slitasje sett opp mot alder. Bolig (hovedhus): Hovedhuset fremstår som eldre med normal slitasje, men med flere vesentlige avvik. Det er registrert fuktproblematikk i kjeller, ugunstige terrengforhold med fall mot bygning og behov for tiltak knyttet til drenering og bortledning av vann. Vaskerom er av eldre dato og må påregnes oppgradert. Det er videre påvist noe skjevheter i etasjeskiller, begrenset ventilasjon og enkelte overflateavvik. Begrenset inspeksjonsmulighet i enkelte konstruksjoner medfører økt usikkerhet. Anneks og garasje: Anneks og tilhørende garasje fremstår med enkel standard og normal slitasje sett opp mot alder. Det er registrert avvik som sprekker i grunnmur, manglende musesperre og behov for vedlikehold av bygningsdeler. Terrengforhold med fall mot bygning gir også her økt fuktbelastning. Eiendommen fremstår som en eldre, men brukbar bolig med utviklings- og forbedringspotensial. Det må påregnes vedlikehold og oppgraderinger, spesielt knyttet til fuktforhold, våtrom og terreng/drenering, for å opprettholde bygningenes funksjon og levetid. Enebolig Innvendige overflater: Innvendige overflater i 1. etasje består av gulv med parkett, laminat og fliser. Veggene har overflater av trepanel og malte plater, og himlinger er utført med malte plater, trepanel og himlingsplater. I øvrige deler av boligen er det gulv av furu, samt vegger med tapet, trepanel og malte plater, og himlinger med malte plater og trepanel. Det ble observert løse staver i parkett i stue. Kjøkken: Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og benkeplate i heltre. Det er integrerte hvitevarer bestående av kjøleskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp, mikrobølgeovn og stekeovn. Det er installert komfyrvakt. Mellom kjøkkeninnredning og pipe er det montert brannbeskyttende plate. Kjøkkenet har ventilator med avtrekk ført ut. Kjøkkenet fremstår som funksjonelt og med normalt god standard. Bad: Badet ligger i 2. etasje med adkomst fra gang. Våtrommet er opplyst oppusset i 2012, og utførelse vil dermed være etter teknisk forskrift (TEK10). Veggene har baderomsplater, og himlingen er malt. Overflatene fremstår med normal bruksslitasje sett opp mot alder. Gulvet har vinylbelegg med plastsluk og synlig belegg som tettesjikt. Rommet er utstyrt med innredning med nedfelt servant, toalett og dusjkabinett. Sanitærutstyr fremstår med normal bruksslitasje. Oppvarming skjer via panelovn. Rommet har naturlig ventilasjon. Vaskerom: Vaskerommet ligger i 1. etasje med adkomst fra gang. Rommet er av eldre dato, og eksakt alder er ukjent. Rørføringer er delvis synlige, og det er opplegg for vaskemaskin. Toalettrom: Toalettrommet har gulv med fliser, vegger med malte overflater og malt himling. Rommet er utstyrt med servant med kaldtvannskran, toalett med trelokk samt eldre panelovn montert på vegg. Anneks/garasje Innvendige overflater: Innvendig er det gulv av furu, vegger med trepanel og himlinger med trepanel. Kjøkken: Kjøkkenet har innredning med glatte fronter og benkeplate i heltre. Det er installert kjøleskap og stekeovn. Innredning og overflater fremstår med noe overflateslitasje, særlig på benkeplaten hvor det er synlige merker og bruksslitasje. Kjøkkenet har ventilator med avtrekk ført ut. Bad: Badet er plassert i loftsetasje med redusert måleverdig areal (ALH). Veggene har våtromstapet, og himlingen er utført med panel. Overflatene fremstår med normal bruksslitasje sett opp mot alder. Gulvet er flislagt. Rommet er utstyrt med innredning med nedfelt servant, toalett og dusj med forheng. Opplegg for vaskemaskin.

Hvitevarer

Det gjøres oppmerksom på at kun integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger ved overdragelsen. Eventuelle hvitevarer leveres uten noen form for garantier, ut over eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Adkomst

For veibeskrivelse henvises det til vedlagte kart i salgsoppgaven. Det vil bli skiltet med EiendomsMegler 1-skilt ved fellesvisning.

Byggemåte

Enebolig: Tomteforhold Byggegrunn er ukjent. Det foreligger ingen opplysninger eller dokumentasjon om drenering rundt bygningen. Ved befaring ble det ikke observert tegn til nyere drenering eller fuktsikringstiltak. Bygningens alder og konstruksjon tilsier at det mest sannsynlig ikke er etablert drenering rundt grunnmuren. Bygningen er fundamentert på grunnmur av betongstein. Ved visuell kontroll ble det registrert tegn til fuktpåvirkning. Innvendig er det observert fuktutslag og avskalling i overflater. Innvendige avslutninger rundt enkelte vinduer fremstår som uferdige. Utvendig terreng faller stedvis mot grunnmuren, og det er registrert forhold som kan medføre økt fuktbelastning mot konstruksjonen. Eiendommen ligger i skrånende terreng med naturlige høydeforskjeller, hvor terrenget faller inn mot bygningen på vest- og nordsiden. Dette gir ugunstige forhold for bortledning av overflatevann og øker belastningen mot grunnmuren. Forstøtningsmurer er utført i naturstein. Utvendige avløpsrør er av plast og opplyst fra 2016. Eiendommen er tilknyttet offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av plast (PEL) og opplyst fra 2016, med tilkobling til offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Utvendig Taktekkingen på hovedtaket er utført med betongtakstein. Over inngangsparti er taket tekket med papp. Taket (takkonstruksjon, tekking og skorstein) er kun besiktiget fra bakkenivå. Vurderingen er derfor begrenset, og det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å foreta nærmere inspeksjon fra tak eller via stige. Selv om det ikke ble registrert synlige skader ved befaringen, kan det ikke utelukkes skjulte avvik som kun vil avdekkes ved nærmere undersøkelse. Kontroll av fagperson anbefales ved behov. Takrenner, beslag og nedløp er utført i lakkert/plastbelagt stål, samt noe sinkrenner. Yttervegger er oppført i tømmerkonstruksjon med liggende bordkledning. Takkonstruksjonen er fra byggeår og er besiktiget fra loft via nedfellbar loftstrapp i gang i 2. etasje. Konstruksjonen fremstår som en tradisjonell sperrekonstruksjon. Det er registrert mindre fuktskjolder i undertaket. Fuktkvotemålinger i treverk viser verdier rundt 13–17 %, som vurderes innenfor akseptable nivåer på befaringstidspunktet. Det er begrenset ventilering av takkonstruksjonen, og det er ikke etablert ventiler i gavlvegger. Lufting skjer i hovedsak via loftsvindu. Det er observert noe skjevheter i konstruksjonen, samt tidligere utført forsterkning i forbindelse med gradrenne. Ifølge tidligere rapport er det utført behandling mot borebiller i 2004. Bygningen har malte trevinduer med hovedsakelig 2-lags glass, samt enkelte vinduer med koblet glass. Vindu i stue er datert 07.10.2016. På kjøkken er det montert nye vinduer og balkongdør fra 2021. Vinduene fremstår med varierende alder og normal bruksslitasje. Det er ikke registrert vesentlige skader på nyere vinduer ved befaringen. Terrasse på ca. 20 m² er utført i impregnert treverk med adkomst fra terreng og via dør fra kjøkken. Konstruksjonen fremstår med normal bruksslitasje. Balkong i 2. etasje er ca. 3 m² med adkomst fra stue. Balkongen er tekket med sink og fremstår med normal alder og slitasje basert på visuell befaring. Utvendige trapper er utført i impregnert treverk. Innvendig Innvendige overflater i 1. etasje består av gulv med parkett, laminat og fliser. Veggene har overflater av trepanel og malte plater, og himlinger er utført med malte plater, trepanel og himlingsplater. I øvrige deler av boligen er det gulv av furu, samt vegger med tapet, trepanel og malte plater, og himlinger med malte plater og trepanel. Det ble observert løse staver i parkett i stue. Etasjeskiller mellom 1. og 2. etasje er utført som trebjelkelag. Det erregistrert høydeavvik i gulv i soverom, med målt avvik på ca. 10 mm innen 2,0 m og ca. 15 mm totalt i ett rom, samt ca. 60 mm innen 2,0 m og ca. 100 mm totalt i soverom mot øst. Etasjeskiller mellom kjeller og 1. etasje er også utført som trebjelkelag. I stue ble det målt høydeavvik på ca. 15 mm innen 2,0 m og ca. 32 mm totalt gjennom rommet. Boligen har mursteinspipe som er rehabilitert med innvendig stålrør i 2021. Det er montert peis med innsats i stue. Siste tilsyn er registrert 27.01.2017 og siste feiing 02.12.2021. I tillegg er det en teglsteinspipe fra byggeår med feieluke på soverom i 2. etasje. Denne er ikke i bruk, og siste tilsyn og feiing er ukjent. Pipen fremstår med normal elde, men uten dokumentert tilstand, og må kontrolleres før eventuell bruk. Kjellerrom er utført med flislagt gulv på grunn og vegger i malt mur/betong. Himling har synlige ståldrager, og rommet fremstår med typisk kjellerpreg og lav temperatur. Ventilasjonen vurderes som mangelfull, og skjer kun via ventil i dør, som var lukket ved befaring. Det ble foretatt indikative fuktmålinger. Målinger på flis ga høye utslag, noe som er vanlig for denne målemetoden. Klima i rommet ble målt til ca. 60 % relativ luftfuktighet ved ca. 14 °C. Det er observert bom og løse fliser på gulv, samt fuktutslag i vegger og flisefuger. Eier opplyser om tidligere vanninntrenging fra østside, særlig ved snøsmelting. Kjeller har adkomst via utvendig nedgang fra terreng, hvor det er opplyst om risiko for vanninntrenging. Det er etablert en midlertidig løsning med matte for å lede vann bort fra inngangspartiet. Hulltaking er ikke foretatt grunnet utilgjengelighet. Det er krypkjeller under deler av boligen, med adkomst både fra kjeller og via utvendig luke. Krypkjelleren er etablert under trebjelkelag med stubbegulv og har støpte/murte yttervegger. Det er lav takhøyde og begrenset tilgjengelighet. Boligen har enkel innvendig trapp i malt tre mellom etasjene, som fremstår funksjonell sett ut fra alder. Det er også etablert sekundær adkomst til kjeller via kjellerlem og stige, i tillegg til utvendig inngang. Løsningen gir begrenset tilgjengelighet og fremstår som enkel utførelse. Innvendige dører er hovedsakelig malte fyllingsdører av eldre type. Dørene fremstår med normal bruksslitasje, men det er registrert enkelte avvik som kosmetiske skader, justeringsbehov og at ett dørblad mangler. Tekniske installasjoner Innvendige vannledninger er hovedsakelig utført i kobberrør. Det er etablert rør-i-rør-system til kjøkken. Rørføringer er i hovedsak synlige i kjeller, hvor det ble observert eldre kobberrør med normal bruksslitasje. Det er montert stoppekran samt enkelte nyere tilkoblinger og overganger. Avløpsrør er utført i plast. Boligen er oppført med naturlig ventilasjon. Lufttilførsel skjer via ventiler i yttervegger og vinduer, med avtrekk via ventiler og kanaler ført over tak fra blant annet våtrom, kjøkken og toalettrom. Det ble observert veggventiler i oppholdsrom, hvor enkelte var lukket ved befaring. Naturlig ventilasjon er en stillegående løsning, men luftutskiftingen er avhengig av temperatur- og trykkforskjeller. Det er installert varmepumpe. Varmtvannsbereder er av typen HØIAX, med kapasitet på ca. 187 liter, plassert i kjeller. Sikringsskap er plassert i gang i 2. etasje. Alder er ukjent. Anlegget har automatsikringer, og kursene er merket. Det er ikke montert skrusikringer. Hovedsikring er oppgitt til 63A. Det er installert varmekabler på bad og kjøkken, samt downlights i disse rommene. Anneks med garasje: Tomteforhold Grunnforhold, fundamentering og utvendige VA-forhold – anneks Byggegrunn er ukjent. Det foreligger ingen opplysninger eller dokumentasjon om drenering rundt bygningen. Ved befaring ble det ikke observert tegn til nyere drenering eller fuktsikringstiltak. Bygningens alder tilsier at det mest sannsynlig ikke er etablert drenering rundt grunnmuren. Annekset har grunnmur i betongstein. Garasjen er fundamentert med støpt plate på mark og grunnmur i betong. Ved visuell kontroll ble det registrert stedvise sprekker i grunnmur i garasje. Annekset ligger i skrånende terreng med naturlige høydeforskjeller. Terrenget skrår fra vest, og det er stedvis fall inn mot bygningen, noe som kan medføre økt fuktbelastning mot konstruksjonen. Utvendige avløpsrør er av plast og opplyst fra 2016. Eiendommen er tilknyttet offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av plast (PEL) og opplyst fra 2016, med tilkobling til offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Utvendig Anneks har taktekking av betongtakstein, mens garasje er tekket med papp/membran. Taket (takkonstruksjon, tekking og gjennomføringer) er kun observert fra bakkenivå. Det var ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å foreta nærmere inspeksjon fra tak eller via stige, og vurderingen er derfor begrenset. Takrenner, beslag og nedløp er utført i lakkert stål. Yttervegger er oppført i trekonstruksjon av ukjent utførelse, med liggende bordkledning. Takkonstruksjonen er utført som sperrekonstruksjon fra byggeår. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke mulig å foreta nærmere vurderinger utover alder og observasjoner fra underliggende etasje. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Anneks har malt hovedytterdør. Dør til garasje er utført som plassbygde slagdører i tre. Det ble registrert at døren er treg og vanskelig å åpne og lukke. Det er oppført garasje på ca. 12,5 m² i tilknytning til anneksets 1. etasje. Garasjen er fundamentert med støpt plate på mark og grunnmur i betong. Innvendige vegger er isolert og kledd med plater (gips), og det er montert folie i himling. Det er lagt opp til 3-fas strømtilførsel. Garasjeport er utført i tre. Ved visuell kontroll ble det observert stedvise riss og sprekker i grunnmur. Overflater og bygningsdeler bærer preg av noe slitasje og elde. Innvendig Innvendig er det gulv av furu, vegger med trepanel og himlinger med trepanel. Innvendige overflater er kontrollert med de begrensninger et møblert hjem medfører. Tunge møbler og inventar ble ikke flyttet på befaringen. Etasjeskiller er utført som trebjelkelag. Det er gjennomført stikkmålinger med laser for å kontrollere planhet og eventuelle høydeavvik i gulvene. Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag med stubbegulv. Boligen har innvendig trapp i lakkert tre. Innvendige dører er utført som malte fyllingsdører. Tekniske installasjoner Innvendige vannledninger er utført i kobberrør med plastkappe. Avløpsrør er utført i plast. Annekset har naturlig ventilasjon med ventiler i vegger i oppholdsrom. Varmtvannsbereder har en kapasitet på ca. 120 liter. Sikringsskap er plassert i stue og er fra byggeår. Det er installert automatsikringer, og kursene er merket. Hovedsikring er oppgitt til 50A. Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen som er inntatt i salgsoppgaven. Av rapporten fremgår det at en eller flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG 2) eller 3 (TG 3). TG3 (Store eller alvorlige avvik): Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000. Etasjeskille/gulv: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000. Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet. Pipevanger er ikke synlige. Kostnadsestimat: Under 20 000. Vaskerom - generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000. Terrengforhold: Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Ugunstig terrengfall mot bygningen gir risiko for oppsamling og avrenning av overflatevann mot konstruksjonen. Dette øker sannsynligheten for fuktinntrenging i kjeller og kan føre til fuktskader, soppdannelse, lukt og generell forringelse av materialer. Ujevn terrengoverflate vanskeliggjør også kontrollert bortledning av vann. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000 TGIU (Konstruksjoner som ikke er undersøkt): Vaskerom - tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. TG2 (Avvik som kan kreve tiltak): Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Taktekking er av eldre dato (ca. 1979) og har passert store deler av forventet levetid Taket er kun observert fra bakkenivå, og tilstanden er derfor ikke fullstendig kartlagt Det kan foreligge skjulte avvik/skader som ikke er synlige fra bakken. Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Takkonstruksjon/loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Begrenset ventilasjon av takkonstruksjonen, mangler ventiler i gavlvegger Det er registrert mindre fuktskjolder i undertak Noe skjevheter i konstruksjonen Lufting basert på loftsvindu gir usikker og varierende ventilasjon Vinduer: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Kledning og belistning rundt vinduer er lagt tett mot vannbrett og beslag uten luftspalte. Dette kan gi fuktansamling og risiko for råte. Dører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Dører av varierende alder. Synlig slitasje og mangelfull overflatebehandling på terrassedør, særlig i nedre del Generell elde på trebaserte dører. Balkong 2.etasje: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Innvendige overflater: Overflatene fremstår med normal bruksslitasje sett opp mot alder og bruk. Løse parkettstaver indikerer slitasje og behov for vedlikehold. Pipe og ildsted - 2: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Ved visuell kontroll fremstår pipen med normal elde, men uten dokumentasjon på tilstand eller nylig tilsyn. Pipen må påregnes kontrollert og eventuelt utbedret før den tas i bruk. Rom under terreng: Det er ikke mulig å foreta hulltaking i underetg i utsatte konstruksjoner. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Kjelleren viser tegn til fuktbelastning, med registrerte fuktutslag, tidligere vanninntrenging og begrenset ventilasjon. Bom i fliser indikerer påvirkning på konstruksjonen over tid. Midlertidige tiltak ved kjellerinngang vurderes ikke som tilstrekkelige. Krypkjeller: Krypkjelleren fremstår med plast/folie på grunn enkelte steder, samt utlagte plater. Det er begrenset oversikt grunnet lav høyde. Det er observert tegn til fuktpåvirkning i krypkjelleren, herunder misfarging på grunn og saltutslag på grunnmur. Saltutslag indikerer fukttransport gjennom konstruksjonen. Krypkjellere erfaringsmessig utsatt for fuktproblematikk som følge av fukt fra grunnen og begrenset ventilasjon. Påvist saltutslag på grunnmur bekrefter fuktvandring i konstruksjonen. Løsningen med stubbegulv over krypkjeller er en risikokonstruksjon sett opp mot dagens byggeskikk. Begrenset tilgjengelighet gir redusert kontrollmulighet, og skjulte skader kan ikke utelukkes. Krypkjeller - 2: Det ble ikke observert fritt vann i krypkjelleren på befaringstidspunktet. Det er imidlertid registrert noe saltutslag/skjolder på yttervegger, som indikerer fuktpåvirkning fra omkringliggende masser. Krypkjelleren fremstår som lagringsrom, noe som gir begrenset inspeksjonsmulighet. Krypkjellere er generelt utsatt for fuktpåvirkning som følge av fukt fra grunnen og begrenset ventilasjon. Påvist saltutslag på vegger bekrefter fukttransport i konstruksjonen. Lagring i krypkjelleren reduserer oversikt og kan bidra til dårligere lufting og økt fuktbelastning over tid. Innvendige trapper - 2: Adkomst via luke og stige anses ikke som fullverdig trappeløsning etter dagens standard, men kan fungere som alternativ rømningsvei. Løsningen vurderes som funksjonell, men ikke optimal med hensyn til sikkerhet og tilgjengelighet. Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Innvendige dører med alderstypisk slitasje. Påviste avvik vurderes i hovedsak som normale ut fra bruk og alder, men enkelte forhold bør utbedres for full funksjon og estetikk. Bad 2.etasje - overflater vegger og himling: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Bad 2.etasje - overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Bad 2.etasje - ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Kobberrør er en tradisjonell og driftssikker løsning, men eldre rørinstallasjoner har begrenset gjenværende levetid. Synlige rør og koblinger gir god kontrollmulighet, men det ble registrert variasjon i alder og utførelse på installasjonene. Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Løsningen vurderes som tradisjonell for bygningens alder. Lukking av ventiler kan redusere luftutskiftingen og påvirke inneklima negativt. Varmesentral: Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Varmepumper har normalt en forventet levetid på ca. 10–20 år, avhengig av type, bruk og vedlikehold. Anlegget vurderes å være i en alder hvor økt slitasje og redusert effektivitet må påregnes. Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren fremstår med normal alder og byggemåte, men med tydelige tegn til fuktpåvirkning. Terrengforhold og mulig mangelfull drenering vurderes å være medvirkende årsaker. Anneks med garasje: TG3 (Store eller alvorlige avvik): Vinduer: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Kledning og belistning rundt vinduer er lagt tett mot vannbrett og beslag uten luftspalte. Dette kan gi fuktansamling og risiko for råte. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000. TGIU (Konstruksjoner som ikke er undersøkt): Krypkjeller: Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Bad loft - tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. TG2 (Avvik som kan kreve tiltak): Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Det ble ikke registrert synlige skader fra bakkenivå, men vurderingen er begrenset. Det kan ikke utelukkes skjulte skader eller svakheter som kun vil avdekkes ved nærmere inspeksjon. Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Alder og slitasje tilsier at funksjon og levetid er redusert. Manglende snøfangere kan medføre økt risiko for snøras fra tak, spesielt over inngangspartier og gangsoner. Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det mangler musesperre enkelte steder. Takkonstruksjon/loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Manglende ventilasjon kan medføre økt risiko for kondens og fuktskader i takkonstruksjonen. Begrenset tilgang og manglende dokumentasjon gir usikkerhet knyttet til utførelse og tilstand. Dører: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Plassbygde dører kan ha noe bevegelse over tid som følge av fukt og temperaturvariasjoner. Funksjonssvikt tyder på behov for justering eller vedlikehold. Andre utvendige forhold: Sprekker i grunnmur vurderes som typiske svinn- eller setningsriss, men bør følges med på for eventuell utvikling. Garasjen fremstår ellers som enkelt utført med normal standard sett opp mot alder. Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Bad loft - overflater vegger og himling: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Bad loft - overflater gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Kjøkken - overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Kjøkkenet fremstår med normal funksjon, men med synlig slitasje på overflater, særlig benkeplate. Ingen tegn til fuktskader ved befaring. Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Varmtvannstank: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. Registrerte sprekker vurderes som typiske svinn- eller mindre setningsriss, men bør følges med på for eventuell utvikling Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Ugunstig fall mot konstruksjonen kan medføre at overflatevann ledes mot grunnmur, noe som øker fuktbelastningen. Konsekvens av avvikene og tiltak for å lukke avvikene finnes i tilstandsrapporten. Opplysningene i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapport utført på eiendommen. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i tilstandsrapporten, som ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Oppvarming med: Boligen: Varmekabler på bad i 2. etasje og kjøkken i 1. etasje. Videre er det installert varmepumpe og peis med innsats i stue. Anneks: Oppvarming med elektriske panelovner. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med. Varmekilder er ikke funksjonstestet. Brannvesenet var sist på eiendommen den 29.01.2024. Tilsyn ikke utført. Ikke behov ifølge eier.

Strømforbruk

Det antas et årlig forbruk på ca 20.000 - 30.000 kWh. Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode. Det anbefales en kontroll av det elektriske anlegget i trå med NEK 405-2-3. Det er ukjent alder på anlegget. Det ligger samsvarserklæringer i Boligmappa. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndige kan ha knyttet kommentarer til el-anlegget ut ifra helt enkle vurderingskriterier. Siden el-anlegget ikke er kontrollert av bygningssakyndig er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på at det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, alder eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard I Norge er det en av oppgavene til «Det lokale eltilsynet» (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater eller rehabilitering av bad m/varmekabler samt innstalleringer el-bil lader.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

I henhold til Hvitvaskingsloven har meglerforetaket plikt til å gjennomføre kundetiltak (ID kontroll, kontroll av reelle rettighetshavere, mv). Kundetiltak skjer løpende og vil blant annet gjennomføres når handel inngås og ved gjennomføring av oppgjøret, samt dersom det foreligger mistanke om hvitvasking eller terrorfinansiering.   Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven.   Meglerforetaket er forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim.

Budgivning

Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil. Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger. Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver – også en med lavere bud – anbefales overfor selger. For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode. Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Andre relevante opplysninger

Oppgitte arealer i salgsoppgave er hentet fra vedlagte takstrapport og megler har ikke kontrollmålt bygningene. Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegning ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, samt at avvik og feil kan forekomme. EiendomsMegler 1 Sør-Norge AS -et foretak i SpareBank 1 Sør-Norge konsernet Meglerforetaket mottar en fast godtgjørelse i form av markedsbidrag fra SpareBank 1 (morselskap) i forbindelse med markedsføring av banken i salgsoppgaven.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring, men fylt ut egenerklæringsskjema som kjøper må sørge for å sette seg inn i før budgivning.

Boligkjøperforsikring

Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 6.400,- i kostnadsgodtgjørelse for hver forsikringsavtale som formidles på Advokatforsikring for boligeiere og kr 5.400,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Avgiftsbeskrivelse

Vann og avløp: Kr 18 865,- i 2025. Boligen har ikke installert vannmåler. Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Renovasjon: kr 3 700,- i 2025 for standard renovasjon. Feiing og tilsyn: 264,- i 2025

Moderniseringer og påkostninger

Modernisering Skiftet linoleum på gulv og lagt respatex på vegger. Ny innredning og dusjkabinett. 2013 Modernisering Boligen ble malt utvendig. 2017 Modernisering Pipe til peis ble fullstendig oppgradert sammen med kjøkken. Pipevanger ble også etterisolert dobbelt opp, for å kunne sette kjøleskap inntil pipe. 2021 Modernisering Nytt opplegg for vann og avløp inn i huset. Thorolf Stenerssen as la om vannrør under kjøkken, ifbm oppgradering av kjøkken i 2022.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto senest siste arbeidsdag før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen til seg må det tas forbehold om dette i bud.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet. Det er et generelt krav om radonmåling ved utleie av bolig dersom boligen ligger i 2. etasje eller lavere.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.    Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene.  Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.    Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.§ 3-9 1. ledd 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.    På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.    Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.    Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.    Forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.    En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.      Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.    Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).    Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.    Ikke-forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.    Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.    En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.    I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.    

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter som henvender seg til megler vil bli registrert for videre oppfølging. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen, raskt. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtagelsesdato o.l.) gjennom Altinn.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 22 829
• Informasjon om eiendomsskatt: Sandefjord kommune fakturerer ikke eiendomsskatt.