Kvernstua 1

Leiligheten har en sentral og attraktiv beliggenhet i et nyere og veletablert boligområde på Rotnes i Nittedal. Her bor man med en sjelden kombinasjon av umiddelbar nærhet til både servicetilbud og flott natur. Området er spesielt godt tilrettelagt for en aktiv og ukomplisert hverdag, noe som gjør det ideelt for alt fra etablerere til familier og voksne som ønsker en enklere bosituasjon. For barnefamilier er dette en ideell plassering med kort og trygg gangavstand til alle skolenivåer. Rotnes skole, Nittedal ungdomsskole og Bjertnes videregående skole ligger alle innen en liten spasertur. Det er også flere barnehager i nabolaget, hvorav den nærmeste er Nygård barnehage kun syv minutter unna til fots. Dagligvarehandelen gjøres enkelt på Coop Mega eller Rema 1000, og Mosenteret, med apotek, vinmonopol og kafeer som KRUTT Gastropub, er også en kort spasertur unna. Området byr på et rikt utvalg av fritidsaktiviteter for alle aldre. Rett utenfor døren finner du flotte turstier som tar deg inn i marka for løpe-, sykkel- eller skiturer. Nittedal Sentralidrettsanlegg og Bjertneshallen ligger kun ni minutters gange unna og tilbyr fasiliteter for fotball, friidrett og andre hallaktiviteter. For de kulturinteresserte huser Kulturverket Flammen både bibliotek og scener for konserter og arrangementer, mens det nye Elvetangenbadet gir moderne svømmefasiliteter for hele familien. Beliggenheten er også praktisk for pendlere. Nærmeste bussholdeplass er kun syv minutter unna (Nittedal Rådhus). Nittedal stasjon har gode togforbindelser. Med bil tar det rundt 30 minutter til Oslo sentrum og 35 minutter til Oslo Lufthavn Gardermoen, noe som gir en effektiv reisevei til både jobb og ferie.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til detaljreguleringsplan for Kvernstua felt B6, Arealplan-ID: 0233_256_2015, vedtatt 18.12.2017. Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel 2015-2027. Reguleringsplanen sikrer naturområde (o_N1) og offentlige friområder (o_F1, o_F2) i tilknytning til utbyggingen. Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Regnskap / Budsjett:
Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Disse ligger vedlagt salgsoppgaven. * Årsresultat for 2024: overskudd på kr 548 419,- * Årsresultat for 2023: underskudd på kr 441 916,- * Budsjettert resultat for 2025: overskudd på kr 198 200,- Sameiets opptjente egenkapital var kr 1 100 168,- per 31.12.2024, og disponible midler (arbeidskapital) var kr 2 080 175,- på samme dato. Budsjettet for 2025 er basert på en 5 % økning i felleskostnadene fra 01.01.2025.

Vedtekter / Husordensregler:
Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dyrehold:
Det er tillatt å ha hund og katt i sameiet. Hunder skal alltid føres i bånd på sameiets område. Alle som har dyr, må opptre slik at det ikke er til sjenanse for andre. Ekskrementer som et dyr etterlater seg på sameiets område, må umiddelbart fjernes av den som har ansvar for dyret.

Beboernes forpliktelser:
Beboer er ansvarlig for å skifte filter i leilighetens ventilasjonsanlegg vår og høst. Styret kan innkalle til felles dugnader for vedlikehold av fellesarealer. Snømåking fra egne terrasser må utføres uten sjenanse for andre.

Styregodkjennelse:
Det kreves ikke styregodkjennelse ved overdragelse av seksjon, men seksjonseier har plikt til å gi skriftlig melding om salg til sameiets forretningsfører.

Forkjøpsrett:
Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

Felleskostnadene inkluderer bygningsforsikring, utvendig vedlikehold, styrehonorar, forretningsførsel, revisjonshonorar og grunnpakke kabel-tv/bredbånd. Felleskostnadene fordeles slik: Felleskostnader bolig: kr 2 470,- Grunnpakke kabel-tv/bredbånd: kr 519,- Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse. Det betales i tillegg kr. 200,- pr. mnd. for garasjeplass.

Sameiet har ingen sikringsordning. De andre seksjonseierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet, begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Det medfølger én garasjeplass i låst garasjekjeller. Garasjeanlegget er organisert som en næringsseksjon, hvor parkeringsplassene eies som ideelle andeler i Kvernstua Parkeringssameie. Parkeringssameiet har egne vedtekter, som ikke er fremlagt for megler. Det er i forbindelse med salget avdekket at hjemmelen til garasjeseksjonen ikke ble tinglyst over på dagens eier ved forrige eierskifte. Forholdet anses som en formalitet, og tidligere megler har bekreftet at garasjeseksjonen vil bli skjøtet over til dagens eier så snart som mulig. Månedlig kostnad utgjør kr 200,- per parkeringsplass og kommer i tillegg til leilighetens felleskostnader. Det er anledning til å etablere ladepunkt for elbil med godkjent type lader. Nærmere avklaring må innhentes fra styret. Det er også tilgang til gjesteparkering både utendørs og i garasjeanlegget.

Sameiets fellestomt er pent opparbeidet med gressplener, internveier og felles infrastruktur som adkomstveier, gangforbindelser og gjesteparkering. Det er også tilrettelagt for gode uteoppholdsarealer og lekeplasser av høy kvalitet.

Leiligheten ligger i 6. etasje og består av følgende rom: Hall, bad, to soverom og åpen stue-/kjøkkenløsning. Balkong på 8 m². Leiligheten disponerer en bod på 5 m² i inngangsetasjen. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Leiligheten ligger i byggets 6. etasje med heisadkomst, og holder en moderne standard fra byggeåret 2021. Boligen har en arealeffektiv planløsning med vannbåren gulvvarme i stue og entré, balansert ventilasjon og energiklasse B. Entré: Leiligheten har en brann- og lydklassifisert entrédør. Det er plass til oppheng av yttertøy og sko. Stue/kjøkken: Stuen ligger i åpen løsning mot kjøkkenet og har plass til både sofagruppe og spisebord. Store vinduer slipper inn herlig dagslys. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen. Balkongen er oppført i betong- og stålkonstruksjon, med spaltegulv av impregnert treverk og rekkverk av metallspiler. Kjøkkenet er praktisk utformet i åpen forbindelse med stuen. Innredningen har glatte fronter og benkeplate i laminat. Det er integrerte og monterte hvitevarer bestående av induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin, samt kjøkkenventilator med avtrekk ut. Bad: Badet er et prefabrikkert modulbad fra byggeåret 2021 med teknisk godkjenning. Rommet er utstyrt med fliser på vegger og flislagt gulv med elektriske varmekabler, samt himlingsplater av metall. Innredningen består av nedfelt servant, vegghengt toalett, dusjhjørne med hengslede vegger og opplegg for vaskemaskin. Rommet har balansert ventilasjon. To soverom: Boligen har to soverom med parkett på gulv og malte overflater. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Garderobeskap på begge soverom medfølger. Overflater: Gulv: Parkett. Flislagt gulv på bad. Vegger: Malte plater og betongvegg. Fliser på bad. Himling: Malte plater. Himlingsplater av metall på bad. Lagring: Det tilhører en ekstern bod i inngangsetasjen på 5 m². Leiligheten fremstår som godt vedlikeholdt med gjennomgående god standard og begrenset bruksslitasje. I tilstandsrapporten er det ikke registrert forhold som har gitt tilstandsgrad 2 (TG2) eller tilstandsgrad 3 (TG3). Interessenter oppfordres likevel til å sette seg grundig inn i tilstandsrapporten og øvrig salgsdokumentasjon.g egenerklæring.

Det gjøres oppmerksom på at kun integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger ved overdragelsen. Det gis ingen garantier når det gjelder funksjonalitet og levetid. Dersom hvitevarene skulle slutte å fungere før overtakelsen har funnet sted vil disse ikke bli erstattet.

Se kart.

For opplysninger om byggemåte, se vedlagte takstdokument. Bygning: Boligbygg med flere boenheter, oppført i 2021. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner er i betong. Bygget er jevnlig vedlikeholdt og har normal standard ut ifra alder og konstruksjon. Vinduer: Vinduene er av tre, beslått med aluminium, og har 3-lags glass. Dører: Det er brann- og lydklassifisert entrédør og malt balkongdør i tre med 3-lags glass. Glasslist på utsiden av balkongdøren gliper noe i nedre kant. Innvendig er det malte glatte dører. Balkong/terrasse: Det er balkong med betong-/stålkonstruksjon, spaltegulv av impregnert treverk og rekkverk av metallspiler. VVS-installasjoner: Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør) og besiktiget i rørskap. Innvendige avløpsrør er av PP-plastrør. Det er sentral varmtvannsberedning. Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning og avløpsnett via private stikkledninger. Ventilasjon: Det er balansert ventilasjon, herunder på våtrom. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut. Tekniske detaljer: Det er fjernvarmeanlegg. Vannbåren varme i gulv i stue og gang, samt elektriske varmekabler på bad. Det er installert røykvarslere, pulverapparat og sprinkleranlegg. Elektrisk anlegg: Det elektriske anlegget er montert i 2021, og det er ikke gjort endringer på anlegget i ettertid. Det er fremvist samsvarserklæring fra byggeår.

Fjernvarme og elektrisitet. Vannbåren gulvvarme i gang og stue, samt elektriske varmekabler på bad. Vi ber interessenter gjøre seg kjent med hvilke beboelsesrom som eventuelt ikke har elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Totalt strømforbruk i 2025 var 3 399 kWh. Det er ikke bestilt Norgespris på strøm for denne eiendommen.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

kr 8 300
Dette utgjør andelens fellesformue pr. 23.09.2026

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Er selger næringsdrivende kan megler formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning. Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil. Fra og med 1. juli 2025 kan megler ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger. Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver – også en med lavere bud – anbefales overfor selger. For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1 sin «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode. Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta gjerne en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til Sparebank 1 (sparebank1.no/forsikring) for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder. Selger har ikke bodd på eiendommen og er derfor ikke kjent med feil eller mangler utover det som fremkommer av salgsmaterialet. Da selgers kunnskap om eiendommen på denne måte er begrenset, oppfordres kjøper til å foreta nødvendige undersøkelser. Egenerklæringsskjema er ikke utfylt da selger ikke har bebodd eiendommen, med mindre selger likevel har kjennskap til eiendommen.

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar inntil kr 3.500,- i honorar ved formidlet Boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Tryg Forsikring og Protector Forsikring ASA

Kommunale avgifter kommer i tillegg til felleskostnadene. Dette inkluderer faste avgifter for renovasjon, målerleie, vann og avløp, samt en beregning av forbruksbaserte avgifter for vann og avløp. Årsprognose for 2026: - Avfallsbrønn: kr 4 704,- - Målerleie: kr 522,- - Abonnementsgebyr vann: kr 2 704,- - Abonnementsgebyr avløp: kr 4 254,- Totale faste kostnader kr 12 184,- - Forbruksgebyr vann pr. kubikk kr 31,96 - Forbruksgebyr avløp pr. kubikk kr 50,74 Tar man utgangspunkt i et forbruk på 50 kubikk, utgjør dette kr 4 135,-. De totale kommunale avgiftene utgjør da ca. kr 16 319,- eksklusive eiendomsskatt.

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtakelse. Det forutsettes at skjøtet tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen til seg må det tas forbehold om dette i bud.

Seksjonseier har full rettslig disposisjonsrett over sin seksjon, inkludert rett til utleie. Det foreligger ingen krav om styregodkjenning for utleie av boligseksjonen. Imidlertid plikter seksjonseier å gi skriftlig melding om bortleie til sameiets forretningsfører. Denne meldingen skal inneholde leilighetsnummer, fullt navn på leietaker, utleiers navn og nøyaktig overdragelsesdato. For HMS-hensyn og informasjonsflyt oppfordrer styret til å registrere leietaker og kontaktinformasjon, gjerne via VIBBO. Det er ingen kjente tidsbegrensninger eller spesifikke regler for korttidsutleie av boligseksjonen i de foreliggende dokumentene. Seksjonseier er fullt ut ansvarlig for leietakers handlinger eller unnlatelser overfor sameiet og de øvrige seksjonseierne. Utleie av garasjeplass er tillatt innad i sameiene (Kvernstua og Kruttverksporten Boligsameie), og melding om utleie av garasjeplass skal også gis til styret for registrering. Det er ingen kjente krav til botid eller ventetid før utleie kan finne sted.

Leiligheten ligger i 6. etasje. I leiligheter som ligger i tredje etasje eller høyere, er det som hovedregel ikke nødvendig å måle radonverdier.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.§ 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp – definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Kjøper aksepterer at EiendomsMegler 1 kan offentliggjøre kjøpesum m.m. i egen markedsføring. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen. I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter som henvender seg til megler vil bli registrert for videre oppfølging. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen, raskt. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtagelsesdato o.l.) gjennom Altinn.