Ådalsveien 179

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 198 m²
BRA-i: 103 m²
BRA-e: 95 m²
TBA: 57 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Etasje

2

Parkering

Parkering på gruset gårdsplass. Det gjøres oppmerksom på at deler av gårdsplassen ligger på naboeiendom uten tinglyst bruksrett. En tidligere garasje ble revet i 2020.

Eiendom

Tomteareal er 823 m² på eiet tomt.

Tomten er en eiet tomt på 822 m² og ligger i flatt terreng. Den er pent opparbeidet med plen og gruset gårdsplass.

Byggeår

1978

Innhold

Enebolig over to plan består av følgende rom: 1. Etasje: entré, bad/vaskerom, tre soverom, kjøkken, stue og toalettrom. Kjeller: innredet rom (tidligere kjellerstue), kjellerrom/bod og vaskekjeller. Eneboligen har utearealer på totalt 57 m², bestående av inngangstram i tre og en støpt platting på bakkenivå med utgang fra stuen. Eneboligen disponerer kjellerbod.

Standard

Velkommen inn i en velholdt og praktisk enebolig fra 1978, som har blitt betydelig oppgradert de siste årene. Boligen har en familievennlig planløsning med alle hovedfunksjoner samlet på ett plan, inkludert tre soverom, et moderne bad og en stue med utgang til uteplassen. I tillegg har boligen en innholdsrik kjeller med gode lagringsmuligheter og et stort, innredet rom. Omfattende utbedringer som nytt tak i 2013, totalrenovert bad i 2014 og ny drenering i 2020 gir en trygg og god base for de neste eierne. Entré: Du kommer inn i en entré med teppebelagt gulv som gir en lun velkomst. Fra entreen er det videre tilgang til boligens øvrige rom. Stue: Stuen er et lyst og romslig samlingspunkt med plass til både sofagruppe og spisebord. En vedovn gir ekstra varme og hygge, supplert av en effektiv luft-til-luft varmepumpe installert i 2018. Fra stuen er det direkte utgang til en støpt platting og hagen. Kjøkken: Kjøkkenet fra ca. 2010 har en tidløs innredning med slette fronter og takhøye overskap som utnytter plassen godt. Benkeplaten i laminat gir rikelig med arbeidsflate, og veggen over er flislagt. Kjøkkenet er utstyrt med integrert oppvaskmaskin, ventilator med avtrekk ut, og det er avsatt plass til frittstående komfyr og kjøleskap. Bad/vaskerom: Badet ble totalrenovert i 2014 og fremstår som moderne og funksjonelt. Rommet har flislagt gulv med varmekabler og fliser på veggene. Innredningen består av en servantmøbel og en dusj med innfellbare glassdører. Det er også opplegg for vaskemaskin, og rommet ventileres med et mekanisk, fuktstyrt avtrekk. Toalettrom: I tilknytning til gangen ligger et praktisk, separat toalettrom. Rommet er innredet med toalett og servant, og har laminat på gulvet og malte overflater. Soverom: Boligen har tre soverom i første etasje. Ett av soverommene ble pusset opp i 2019 med nytt panel på vegger og i tak, samt nye vinduer. De øvrige soverommene har laminatgulv og malte overflater. Kjeller: Kjelleretasjen byr på et betydelig tilleggsareal med stort potensial. Hele etasjen er definert som S-rom. I 2020 ble det utført en omfattende oppgradering med ny drenering, utvendig etterisolering og fuktsikring av grunnmuren. Kjelleren inneholder et stort, innredet rom som i dag benyttes til lagring, en vaskekjeller og ytterligere en stor bod. Bruksendringen av det innredede rommet fra disponibelt rom til rom for varig opphold er ikke omsøkt eller godkjent hos kommunen, og rommet har ikke godkjent rømningsvei. Overflater: Gulv: Hovedsakelig laminat og fliser i første etasje. Teppe i entré. Betonggulv i kjeller. Vegger: Malte plater, panel og MDF-panel i første etasje. Fliser på bad. I kjelleren er det i hovedsak pusset Leca og panel i det innredede rommet. Himling: Takess-plater og MDF-panel i første etasje. Panel på bad. Plater og panel i kjeller. Lagring: Eiendommen har svært gode lagringsmuligheter. Kjelleren inneholder et stort innredet lagerrom (tidligere kjellerstue), et kjellerrom/stor bod og en vaskekjeller. I tillegg er det et kaldt kryploft med adkomst fra loftsluke. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Hvitevarer

Det gjøres oppmerksom på at kun integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger ved overdragelsen. Det gis ingen garantier når det gjelder tilstand, funksjonalitet og levetid. Dersom hvitevarene skulle slutte å fungere før overtakelsen har funnet sted vil disse ikke bli erstattet.

Adkomst

For veibeskrivelse henvises det til vedlagte kart i salgsoppgaven. Det vil bli skiltet med EiendomsMegler 1-skilt ved fellesvisning.

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 24.09.2025. Bygning: Enebolig bygget i 1978. Fundamenter av betong på byggegrunn av løsmasser. Grunnmuren er av Leca, pusset utvendig. I 2020 ble kjelleren drenert, etterisolert med 50mm utvendig isolasjon og fuktsikret under terreng. Yttervegger er av bindingsverk, kledd med stående tømmermannskledning og liggende kledning på gavlveggene. Etasjeskillet er et bjelkelag. Kjelleren har grovstøpt betonggulv og vegger av ubehandlede eller pussede Leca-blokker. Kjellerstuen er utforet, isolert og kledd med panel. Tak: Saltak med W-takstoler i tre fra byggeår, som danner et kaldt kryploft med adkomst fra luke. Loftet er ventilert i gavler og ved raft. Yttertaket ble tekket med takshingel i 2013. Takrenner og nedløp i lakkert stål ble montert i 2020, mens øvrige beslagsdetaljer er fra 2013. Pipe/Ildsted: Elementskorstein fra byggeår med pusset pipestokk og brannmurer innvendig, og sotluke i kjeller. Over tak er skorsteinen helbeslått i lakkert stål. Det er installert vedovn i stue og i kjellerstue. Vinduer: Vinduer med malte karmer og isolerglass fra byggeår. I 2019 ble det satt inn nye vinduer på et soverom mot nord. Dører: Ny inngangsdør ble installert i 2019. Innvendige dører er malte tre- og finérdører. Trapper/adkomst: Innvendig er det en plassbygget tretrapp mellom etasjene. Utvendig er det en inngangstram av tre, bygget som et bjelkelag fundamentert med søyler i betongfundament, som ble fornyet i 2019. Det er også en tretrapp fra stuen ned til plattingen. Balkong/terrasse: Støpt platting på bakkenivå utenfor stuen, anlagt i 2020. Arealet for inngangstram og platting er totalt 57 m². VVS-installasjoner: Boligen har felles, privat vannforsyning fra en borebrønn med privat inntaksledning i plast. Vannrør i boligen er av kobber fra byggeår, med nyere plastrør til badet. Det er en samlestokk i taket i kjelleren. Avløpsrør er av plast, delvis fra byggeår og delvis fra oppussing av badet. Eiendommen har et privat avløpsanlegg fra byggeår med slamavskiller-kummer og infiltrasjon i grunnen. Varmtvann produseres av en bereder på ca. 200 liter, antatt fra slutten av 1990-tallet eller begynnelsen av 2000-tallet. Badet ble renovert med nytt sluk i 2014. Ventilasjon: Boligen har hovedsakelig naturlig ventilasjon med ventiler i vegger. Kjøkkenet har en ventilator med avtrekk ut. Badet har mekanisk, fuktstyrt avtrekk i yttervegg. Toalettrommet har naturlig avtrekk i taket. Tekniske detaljer: Oppvarming består av vedovn i stue og kjellerstue, en luft-til-luft varmepumpe i stuen installert i 2018, varmekabler på badegulvet, og for øvrig panelovner. Brannsikkerheten ivaretas av røykvarslere og brannslukningsapparat. Elektrisk anlegg: Den oppgitte tilstandsgraden er et resultat av en forenklet og forskriftsmessig begrenset inspeksjon. En slik overfladisk gjennomgang garanterer ikke at alle feil eller mangler ved det elektriske anlegget oppdages. Det elektriske anlegget har et nytt sikringsskap plassert i kjelleren som inneholder 3x63 amp overbelastningsvern og jordfeilautomater. Boligen er utstyrt med en strømmåler med automatisk fjernavlesning. Når ble det elektriske anlegget innstallert eller siste gang totalrehabilitert? - Ikke kjent. Er alle elektriske arbeider / elektrisk anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Nei Eier har fått hjelp av en bekjent til å utføre elektriker-arbeider. Arbeider på to soverom, samt montering av utvendig stikkontakt. Er det elektriske anlegget utført, eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 01.01.1999? - Ja Det er ikke fremvist samsvarserklæringer. Når ble det sist gjennomført vedlikehold på det elektriske anlegget (av en kvalifisert elektrofaglig person)? - Ikke kjent. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet, det lokale el-tilsyn (DLE) eller aventuelle andre tilsvarende kontrollinstanser? - Ikke kjent. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei I Følge eier. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? (Sjekk samtidig tilstanden på støpsel og stikkontakt for varmtvannsbereder.) - Nei I Følge eier. Finnes det kursfortegnelse, og er det i samsvar med antall sikringer? - Ja Ja, med unntak av at det står garasje isteden for utekontakt på kurs 17. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Er det synlig defekter på kabler, eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Foreligger det dokumentasjon for varmekabler og innfelt belysning? - Nei Ved uisolerte ledninger/koblinger som man kan komme i berøring med. Er kabelinnføringer og hull utette? - Nei Foreta en vurdering basert på den visuelle kontrollen som er utført, anleggets alder, anleggets allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Dersom ja, noter det i rapporten. - Ja TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Terrasser og plattinger på terreng - Trapp fra stue til platting | Trapp har råteskader. Naturlig å tenke at man bygger en ny trapp. Kostnaden reduseres betydelig med egeninnsats. - Rom under terreng - Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger) | Det er synlig fukt i listverk mot gulv på vegg mot syd og vest. Fuktsøk bekrefter skadelige fuktnivåer i både listverk og bunnsvill. Dette er en indikasjon på fuktinntrengning. Det vurderes å være en sannsynlig årsakssammenheng med observasjoner gjort i sjekkpunktet for drenering og taknedløp. Fukt som trenger inn bak grunnmursplast i dette området. Det ble ikke avdekket sopp- eller råteskader under inspeksjonen, men vedvarende fukt som dette utgjør en risiko for utvikling av sopp- og råteskader. Primært tiltak er utbedring som beskrevet i sjekkpunkt for drenering. Dersom dette ikke gir ønsket effekt, indikerer det en trolig svikt i drenering/fuktsikring av kjelleren i dette området. Det kreves da ytterligere undersøkelser for å kunne angi spesifikke tiltak. Et rimligere alternativ er å fjerne alt organisk materiale (panel, isolasjon, treverk) og tilpasse rommets ventilasjon og bruk deretter. Kostnadsestimatet omfatter montering av topplist på grunnmursplasten og utbedring av nedløp. - Toalett (ikke våtrom) - Sanitærutstyr og innredning | Det er registrert en sprekk i toalettets sisterne (vanntank). Selv om det ikke var synlig lekkasje på befaringsdagen, utgjør en slik sprekk en betydelig svakhet. Det er en overhengende fare for at sprekken kan utvikle seg til et brudd, noe som vil forårsake en akutt og omfattende vannlekkasje med potensial for store følgeskader. På grunn av den høye risikoen for en plutselig lekkasje, må toalett skiftes. - Elektrisk anlegg - Helhetsvurdering av det elektriske anlegget | Det foreligger ikke samsvarserklæring for det elektriske arbeidet som er utført på anlegget. Det er installert nytt, skjult elektrisk opplegg i to av soverommene i senere tid. Det er gitt opplysninger om at disse arbeidene ikke er er gjort gjennom en registrert installasjonsvirksomhet. Dette kan medføre en sikkerhetsrisiko og kan få konsekvenser ved et eventuelt forsikringsoppgjør. Ny eier overtar ansvaret for anlegget. Det anbefales en grundig gjennomgang av det elektriske anlegget av en uavhengig og autorisert el-fagmann for å verifisere at installasjonene er forskriftsmessig utført og for å få utstedt nødvendig dokumentasjon. Alle eventuelle feil som avdekkes under en slik kontroll, må utbedres. Kostnadsestimat gjelder å gjøre ytterligere undersøkelser. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Terrengforhold | Der er lite/dårlig fall eller flatt ut fra bygningen. Dette fører til at overflatevann kan bli stående inntil grunnmuren, noe som gir en unødvendig høy fuktbelastning og øker risikoen for fuktinntrenging i kjelleren. Hold vegetasjonen rundt bygningen nede og utfør regelmessige inspeksjoner av takrenner, nedløp og drensrør for å sikre at de fungerer som de skal og er fri for blokkeringer. Overvåke tilstand jevnlig. - Vann og Avløp (stikkledninger, offentlig eller privat) | e utvendige vann- og avløpsrørene er fra byggeåret, og på grunn av høy alder må plutselig funksjonssvikt påregnes. I tillegg er toppen av hovedstoppekranen i plan med gårdsplassen, noe som gjør den svært vanskelig å lokalisere og betjene vinterstid. Samlet utgjør dette et vesentlig avvik, da manglende adkomst til stoppekran ved en eventuell lekkasje utgjør en betydelig risiko for vannskader. Det må etableres en varig og synlig adkomst til stoppekranen; det anbefales å montere en ventilkum med lokk og dokumentere posisjonen. På grunn av rørenes alder bør tilstanden overvåkes jevnlig, og en utskiftning av anlegget bør påregnes og budsjetteres for. - Septiktank / minirenseannlegg / pumpestasjon | Det er to kjente historiske forhold opplyst i tidligere salgsoppgave: -Tilbakeslag av kloakk (2012): Tidligere salgsoppgave opplyser at det kom kloakk i retur i 2012, antatt fordi tidligere eier ikke hadde tømt anlegget. Problemet skal ikke ha gjentatt seg etter at kommunen startet med regelmessig tømming. -Uavklart varsel (2007): Det foreligger et eldre, uavklart varsel fra kommunen om høy vannstand, noe som indikerer en risiko for redusert infiltrasjonsevne. Det er ikke gitt opplysninger fra eier i dag som tilsier at det er noe galt med anlegget. Men grunnet anleggets alder og opplysninger gitt i tidligere salgsoppgave, må plutselig svikt i anlegget påregnes. På grunn av avvik og alder bør tilstanden overvåkes jevnlig, og en utskiftning av anlegget bør påregnes og budsjetteres for. - Grunnmur og fundamenter - Fundamenter | TG2 gis som en samlet vurdering sett i sammenheng med observasjoner på grunnmur. Det er påregnelig med utbedring av fundamenter i sammenheng med tiltak på overliggende konstruksjoner. Overvåke tilstand jevnlig. Se etter endringer på konstruksjoner. - Grunnmur og fundamenter - Grunnmur | Det observeres høy slitasje på synlige deler av grunnmuren over terreng. Overflaten, som trolig er behandlet med et pusslag. Det observeres en del vertikale sprekker. Trolig er dette eldre settningskader. Sprekker i grunnmuren kan redusere bæreevne og stabilitet, noe som i verste fall kan føre til strukturelle skader. De åpne sprekkene og manglende vannavvisende overflate på grunnmuren generelt utgjør også en risiko for fuktinntrengning, som kan medføre fuktskader, frostskader og redusert levetid på konstruksjonen, med påfølgende utbedringskostnader. Overvåke tilstand jevnlig. Det må påregnes noe vedlikehold i årene som kommer. - Drenering - Drenering og fuktsikring | Basert på observasjonene i kjelleren, er det påvist at det er feil med fuktsikring og/eller drenering. Utvendig isolasjon og grunnmursplast er ikke avsluttet korrekt over terrenget. Det mangler en topplist/et beslag som klemmer plasten mot grunnmuren og beskytter isolasjonen. Uten en tett avslutning i toppen kan overflatevann og nedbør trenge inn bak grunnmursplasten. Dette kan lede fukt ned langs grunnmuren og inn i kjelleren, og svekker funksjonen til dreneringen og fuktsikringen. For å hindre vanninntrenging bak grunnmursplasten, må det monteres en klemlist/et beslag i overkant. Listen skal sørge for en varig og tett klemming av plasten mot grunnmuren. Behovet for ytterligere utbedring av drenering/fuktsikring må vurderes. - Yttervegg - Konstruksjon | TG2 settes utelukkende bassert på alder. Et behov for utbedring kan melde seg i sammenheng med oppgraderings- eller vedlikeholdsarbeider. Gjør grundigere undersøkelser ved for eksempel utbytting av gjennomgående ventiler, eller utskifting av kledning. - Yttervegg - Kledning | Det er liten eller ingen lufting i nedre del av kledningen. Med begrenset lufting hindres uttørking av veggkonstruksjonen. Dette gir betydelig risiko for fuktansamling, som kan føre til råteskader i kledning og vegg. Overvåke tilstand og jevnlig. - Vinduer og ytterdører | Det er registrert vinduer fra byggeåret med punkterte isolerglass og høy slitasje på karmer/rammer. Punkterte glassruter gir økt varmetap og redusert bokomfort. Slitasje på karmer og rammer medfører risiko for fuktinntrengning. Vinduene har passert forventet levetid. To vinduer på soverom er skiftet i 2019 og er ikke omfattet av avviket. Utskifting av vinduer fra byggeår anbefales for å gjenopprette funksjon, redusere energitap og forebygge følgeskader. - Balkonger, terrasser, veranda og lignende - Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger eller terrasser) | Manglende rekkverk på trapp og høy slitasje på gulv. Inngangstrappen mangler rekkverk, noe som utgjør en sikkerhetsrisiko. Terrassebord på gulv og i trapp har høy slitasjegrad nor som vil forkorte levetiden. Anbefaler å montere rekkverk på trapp. Overvåke tilstand jevnlig og utføre normalt vedlikehold. - Takkonstruksjon | Det er observert svelleskader i takplater rundt pipen i stuen. På loftet er det funnet stedvis svertesopp på taktroen (undertaket), noe som tyder på periodisk kondens. Det ble ikke målt forhøyede fuktverdier på befaringsdagen. Funnene er klare tegn på en fuktpåvirkning. Svellingen i stuen kan skyldes en tidligere lekkasje eller kondensdrypp fra loftet. Uten tiltak er det risiko for at skadene forverres og at det utvikles skjulte fukt- og råteskader i takkonstruksjonen. Tegn til skadedyr (mus) på loft. Det er observert muselort i isolasjonen. For å fastslå årsaken til observasjonene, bør tilstanden overvåkes nøye over tid, spesielt ved vekslende værforhold. Det anbefales å få en fagkyndig vurdering av loftets ventilasjon med sikte på å etablere forbedrede eller supplerende luftinger (f.eks. flere ventiler i gavl eller ved raft) for å sikre tilstrekkelig uttørking. Musefeller bør settes ut og røktes jevnlig. - Yttertak - Tekking (undertak, lekter og yttertekking) | Halvparten av forventet levetid er nådd på taktekket. Taket er i en fase der proaktivt vedlikehold og overvåking er nødvendig for å unngå lekkasjer og følgeskader. Taket har ikke monterte stigetrinn til skorsteinen. Kravet er forankret i Forskrift om brannforebygging § 6. Den pålegger huseier å sørge for at feieren har tilfredsstillende atkomst til hele fyringsanlegget. Se etter sprekker og krumming på shingel. Mosevekst som kan holde på fuktighet må begrenses. Følg med etter skader rundt pipe og luftehatt. Dette gjør at man kan utføre små reparasjoner før de utvikler seg til store og kostbare lekkasjer. Det bør monteres stigetrinn til skorstein. - Renner, nedløp og beslag - Takrenner, nedløp og beslag | Overgang fra taknedløp til drenering er utett. Dette gir økt fuktbelastning på grunnmur. Se konsekvens beskrevet i sjekkpunkt drenering. Registrerer at det er brukt en del tape i skjøter på nedløp. Trolig er det noe lekkasjer, eller det er brukt litt ulike dimensjoner. Dette kan gi økt fuktbelastning på vegg/grunnmur. Lage en tett overgang fra nedløp til drenering. Rense takrenner regelmessig. Dersom taknedløp lekker må det gjøres tiltak for å forhindre dette. - Rom under terreng - Overflater - Gulv | Det er observert riss og sprekker i betonggulvet. Betongen fremstår også som noe porøs. Eier opplyser om tidligere vedvarende fuktproblemer før utvendig drenering ble utført. Langvarig fukteksponering kan ha medført en svekkelse av betongens fasthet og kan potensielt føre til ytterligere forvitring over tid. Gulvet fremsto som tørt på befaringsdagen. Gulvets tilstand bør overvåkes jevnlig. Vær spesielt oppmerksom på eventuell utvikling av eksisterende sprekker eller dannelse av nye. Ved tegn til forverring må det gjøres ytterligere undersøkelser. - Rom under terreng - Overflater - Vegger | Det er observert riss, sprekker og saltutslag på veggflatene. Saltutslag er et typisk tegn på tidligere fuktvandring gjennom murverket, noe som samsvarer med eiers opplysninger om fukt før utvendig drenering ble utført. Sprekkdannelser kan indikere setninger eller spenninger i konstruksjonen. Vegger oppleves som tørre på befaring. Overvåk riss og sprekker over tid for å avdekke eventuell utvikling. Ved tegn til endring eller vekst i sprekkene, bør en bygningskyndig kontaktes for en nærmere analyse av årsak og eventuelle tiltak. - Rom under terreng - Ventilasjon (gjelder kun for rom for varig opphold) | Enkelte ventiler er tettet. Ikke alle ventiler er ikke regulerbare. Dette gir begrenset kontroll over luftutskiftningen, noe som kan føre til unødvendig varmetap og kald trekk om vinteren. Om sommeren kan det føre til utilstrekkelig ventilasjon for å fjerne fuktig luft. Det anbefales å montere ventiler som kan åpnes og lukkes fra innsiden. Dette vil gi mulighet til å regulere luftmengden etter årstid og behov, og dermed oppnå bedre kontroll over kjellerens inneklima. - Bad - Overflater - Gulv | Bom i fliser: Det er registrert bom (hulrom) under fliser på et begrenset område utenfor dusjsonen og foran døren. Årsaken er mangelfull vedheft, noe som reduserer gulvets robusthet. Dette gir en økt risiko for at flisene sprekker eller løsner ved belastning over tid. Aldrende silikonfuger: Silikonfugen i overgangen mellom gulv og vegg er fra 2014. Silikon mister sin elastisitet over tid, og fugen nærmer seg derfor slutten av sin forventede levetid. En svekket fuge gir forhøyet risiko for fuktinntrenging i konstruksjonen, noe som kan føre til skjulte skader. Silikonfuger: Utskifting av silikonfuger bør planlegges. For å gjenopprette en tett overgang må området være helt rent og tørt før en ny, fagmessig utført fuge med egnet våtromssilikon legges. Bom i fliser: Gulvet kan brukes som det er, men tilstanden bør observeres. Om flisene løsner ytterligere, bør tiltak iverksettes. En mulig utbedringsmetode er å fylle hulrommet ved å injisere egnet flislim eller epoksy. - Bad - Overflater - Vegger | Aldrende silikonfuger: Silikonfugen i overgangen i hjørner vegg/vegg er fra 2014. Silikon mister sin elastisitet over tid, og fugen nærmer seg derfor slutten av sin forventede levetid. En svekket fuge gir forhøyet risiko for fuktinntrenging i konstruksjonen, noe som kan føre til skjulte skader. Utskifting av silikonfuger bør planlegges. For å gjenopprette en tett overgang må området være helt rent og tørt før en ny, fagmessig utført fuge med egnet våtromssilikon legges. - Bad - Membran, tettesjikt og sluk (i gulv eller vegger) | Dokumentasjon på utførelsen av tettesjiktet (membranen) foreligger ikke. Med en alder på over 10 år og en forventet teknisk levetid på 10-30 år, er mer enn halvparten av den forventede levetiden passert. Dette innebærer en gradvis økende risiko for at materialet svekkes og at lekkasjer kan oppstå. Det er ingen indikasjon på nåværende svikt, og umiddelbare tiltak er ikke påkrevd. På grunn av alderen bør man imidlertid være spesielt oppmerksom på tegn til fukt i tilstøtende rom. En renovering av badet, inkludert et nytt tettesjikt, bør tas med i betraktningen i fremtidige vedlikeholdsplaner. - Bad - Innfelte eller gjennomgående installasjoner mot kald sone | Både ventilasjonskanal for viften og den innfelte belysningen utgjør en risiko for å ha brutt dampsperren i henholdsvis vegg og tak. En utett dampsperre kan tillate varm, fuktig luft å trenge ut i kaldere deler av bygningskonstruksjonen. Over tid kan dette føre til kondens og skjulte fuktskader, som soppvekst og råte. Det ble ikke observert tegn (som misfarging eller skjolder) som indikerer problemer knyttet til dette på befaringsdagen. Det anbefales å overvåke overflatene i tak og vegg jevnlig for tegn til fukt. Dersom viften eller belysningen skal byttes i fremtiden, bør det samtidig gjøres en grundigere undersøkelse av dampsperrens tetthet rundt installasjonene, og eventuelle utettheter bør utbedres. - Toalett (ikke våtrom) - Ventilasjon | Det er synlig kondens på toalettsisternen og på kalde vannrør i rommet. Den nåværende ventilasjonen er ikke tilstrekkelig for å fjerne fuktig luft effektivt. Kondensdannelse er et tydelig tegn på for høy og langvarig luftfuktighet. Dette kan over tid føre til utvikling av misfarging, muggsopp og skader på overflater. Det anbefales å montere en mekanisk avtrekksvifte for å forbedre luftutskiftningen. Dette vil aktivt transportere fuktig luft ut og redusere risikoen for kondens og følgeskader. - Innvendige overflater - Innvendige dører | Skade i dør på soverom. Naturlig å tenke at det settes inn en ny dør. - Kjøkken - Innfelte eller gjennomgående installasjoner mot kald sone | Ventilasjonskanal fra ventilator og innfelt belysning i tak utgjør en risiko for å ha brutt dampsperren i henholdsvis vegg og/eller tak. En utett dampsperre kan tillate varm, fuktig luft å trenge ut i kaldere deler av bygningskonstruksjonen. Over tid kan dette føre til kondens og skjulte fuktskader, som soppvekst og råte. Det ble ikke observert tegn (som misfarging eller skjolder) som indikerer problemer knyttet til dette på befaringsdagen. Det anbefales å overvåke overflatene i tak og vegg jevnlig for tegn til fukt. Dersom viften eller belysningen skal byttes i fremtiden, bør det samtidig gjøres en grundigere undersøkelse av dampsperrens tetthet rundt installasjonene, og eventuelle utettheter bør utbedres. - Etasjeskiller og gulv på grunn - Etasjeskiller | Det er målt ett totalt avvik på 15mm på soverom. Oppretting av boligen vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. - Etasjeskiller og gulv på grunn - Gulv på grunn | Disse er ikke kontrollmålt, da de anses for å være grovstøpte gulv. Det må legges et sjikt med avrettingsmasse om man skal legge noe på gulvene. Tilstand ellers på gulvene er kommentert i sjekkpunkt for rom under terreng. Tiltak jfr årsak/konsekvens. - Innvendige trapper | Rekkverk er for lavt i forhold til forskriftskrav. Åpninger er for store i forhold til forskriftskrav. Det er fare for fallskader. Anbefaler å endre geometri på rekkverket slik at det oppfyller forskriftskrav. - Ildsteder og skorsteiner - Ildsteder | Ovn i kjeller har sprekte brennplater. Naturlig å tenke at om man skal bruke vedovn i kjellerstue byttes denne i en ny ovn. - Ildsteder og skorsteiner - Skorsteiner inne i huset | Mer en halvparten av forventet levetid er passert. Det er påregnelig med rehabilitering i nær fremtid. Overvåke tilstand jevnlig. Sørge for at skorstein blir feid regelmessig. - Radon | Boligen er oppført uten radonsperre jfr. byggeår. Det foreligger ikke målinger. At eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for radon er et varsel, ikke en endelig konklusjon om radonnivåene. Den reelle tilstanden er ikke kartlagt. Konsekvensen er usikkerhet om inneklimaets kvalitet. I henhold til Strålevernforskriften anbefales tiltak dersom målinger avdekker nivåer over 100 Bq/m³ i oppholdsrom. Anbefaler å gjennomføre målinger. - Geologiske forhold - Skredfare | At en eiendom ligger i et aktsomhetsområde er et varsel, ikke en endelig konklusjon. I henhold til standarden gis det likevel TG2, da forholdet utløser en lovpålagt undersøkelsesplikt ved fremtidige tiltak. Den praktiske konsekvensen er at eiendommen er omfattet av kravene i Byggteknisk forskrift (TEK17) § 7-3, som krever at sikkerhet mot skred og ustabil grunn må dokumenteres før en byggetillatelse kan gis. Det er ingen umiddelbare tiltakskrav for eksisterende bygning. Ved alle fremtidige terrenginngrep må eier dokumentere at sikkerheten er ivaretatt, jfr. Byggteknisk forskrift (TEK17) § 7-3. - Geologiske forhold - Flomfare | At en eiendom ligger i et aktsomhetsområde er et varsel, ikke en endelig konklusjon. I henhold til standarden gis det likevel TG2, da forholdet utløser en lovpålagt undersøkelsesplikt ved fremtidige tiltak. Den praktiske konsekvensen er at eiendommen er omfattet av kravene i Byggteknisk forskrift (TEK17) § 7-2, som krever at sikkerhet mot flom må dokumenteres før en byggetillatelse kan gis. Det er ingen umiddelbare tiltakskrav for eksisterende bygning. For fremtidige tiltak på eiendommen må eier dokumentere at sikkerhetskravene i TEK17 § 7-2 er oppfylt. - Tekniske anlegg, VVS-anlegg - Vannrør (stoppekran) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på vannrør av kobber. Det er ikke observert eller gitt opplystninger om funksjonsvikt. Men ut fra alder må plutselig svikt påregnes. Overvåke tilstand jevnlig. - Tekniske anlegg, VVS-anlegg - Avløpsrør | Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på avløpsrør. Det er ikke observert eller gitt opplystninger om funksjonsvikt. Men ut fra alder må plutselig svikt påregnes. Overvåke tilstand jevnlig. - Tekniske anlegg, VVS-anlegg - Varmtvannsbereder | TG2 settes grunnet alder og type elektrisk tilkobling. Berederen har med en antatt alder på over 20 år passert forventet teknisk levetid, noe som gir en økt risiko for plutselig lekkasje og påfølgende vannskade. I tillegg er berederen koblet med støpsel i stikkontakt, en løsning som ikke er i henhold til dagens forskriftskrav. Forholdet kan utgjøre en brannrisiko. Overvåke tilstand. Man bør oppgradere bereder med en fast tilkobling. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Det er en luft-til-luft varmepumpe i stuen, varmekabler på badet og panelovner i øvrige rom. I tillegg er det vedovn i stue og kjellerstue. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vei, vann eller avløp. Adkomst skjer via privat vei. Eiendommen har privat vannforsyning fra en grunnboret brønn som deles med tre naboer, og privat avløpsanlegg med septiktank og infiltrasjon i grunnen. Det er tinglyst veirett og vannrett. Kommunen opplyser at eiendommer som ikke er tilknyttet offentlig avløp vil få tilsyn i de nærmeste årene, og at det da kan kreves bygging av nytt eller oppgradering av eksisterende anlegg. Det er huskjøpers ansvar å innhente status på boligens avløpsanlegg.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Budgivning

Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Er selger næringsdrivende kan megler formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning.   Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler.   Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil.   Fra og med 1. juli 2025 kan megler ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.   Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger.   Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver – også en med lavere bud – anbefales overfor selger.   For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1 sin «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode.    Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta gjerne en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Andre relevante opplysninger

Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndige kan ha knyttet kommentarer til el-anlegget ut ifra helt enkle vurderingskriterier. Siden el-anlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på at det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, alder eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til «Det lokale eltilsynet» (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater eller rehabilitering av bad m/varmekabler samt innstalleringer el-bil lader.

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til Sparebank 1 (sparebank1.no/forsikring) for mer informasjon om hva  forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar inntil kr 3.500,- i honorar ved formidlet Boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Avgiftsbeskrivelse

Dette inkluderer renovasjon, vann- og avløpsavgifter og feiing. Årsprognose for 2025: - Vann (fastledd) kr 995 - Avløp (fastledd) kr 1638 - Eiendomsskatt kr 2882 - Feiing kr 565 Sum kr 6080 I tillegg kommer forbruksavhengige avgifter for vann og avløp. Følgende gjelder for eiendomsskatt: - Skattesatsen for bolig- og fritidseiendommer er nedjustert til 1,5 promille, det gis et bunnfradrag på kr 400.000,- pr. godkjente boenhet og boliger oppført etter 2022 fritas for eiendomsskatt.

Moderniseringer og påkostninger

2010-2013 Nytt kjøkken ca 2010. Nytt taktekket på boligen i 2013. 2014 Bad renovert med nytt sluk, røropplegg, tettesjikt. 2018 Varmepumpe luft-til-luft. 2019 Ny tram og ny inngangsdør. Soverom mot nord er pusset opp, med ny panel på tak og vegger. Nye vinduer. 2020 Garasje revet. kjeller er drenert, etterisolert og fuktsikret under terreng. Gårdsplass og hage anlagt. Støpt platting utenfor stue. Nye takrenner og nedløp

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtakelse. Det forutsettes at skjøtet tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen til seg må det tas forbehold om dette i bud.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Radon

Boligen er oppført uten radonsperre jfr. byggeår. Det foreligger ikke målinger.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene.  Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.   Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.    Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.§ 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp – definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.    Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.    Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Kjøper aksepterer at EiendomsMegler 1 kan offentliggjøre kjøpesum m.m. i egen markedsføring. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter som henvender seg til megler vil bli registrert for videre oppfølging.   For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen, raskt. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtagelsesdato o.l.) gjennom Altinn.

Kommunalinfo

• Eiendomsskatt: kr 2 882