Nyveien 13

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 219 m²
BRA-i: 164 m²
BRA-e: 43 m²
BRA-b: 12 m²
TBA: 22 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Eiendommen har en inntilbygget garasje mot nord med manuell leddport. I tillegg er det parkering på gårdsplassen, som er dels gruset og dels belagt med skiferheller.

Eiendom

Tomteareal er 2 508 m² på eiet tomt.

Eiet tomt på ca. 2 508. Eiendommen er ikke oppmålt, kun skylddelt. Arealet kan avvike fra det oppgitte/anslåtte areal. Kjøper forplikter seg til å gjøre seg kjent med skylddelingsforretning og tomtegrenser. Eventuelt arealavvik aksepteres av kjøper. Tomten er hovedsakelig flat til svakt skrånende og opparbeidet med plenarealer, prydbusker, hekkbeplantning og stedvis naturlig vegetasjon med lyng og furutrær. Adkomst og gårdsplass er dels gruset og dels belagt med skiferheller.

Byggeår

1958

Innhold

Eneboligen går over 1 1/2 etasje samt kjeller og består av følgende rom: Kjeller: Teknisk bod, to boder og kjølerom. 1. etasje: Entré, kjøkken og stue/spisestue. 2. etasje: Tre soverom og bad. Eiendommen disponerer et eksternt bruksareal der det er en inntilbygget bod og en inntilbygget garasje på totalt 43 m². Videre er det utgang fra 1. etasje til en innglasset terrasse på 12 m², en åpen terrasse på 16 m² og et overbygget inngangsparti på 4 m². I 2. etasje er det utgang til en balkong på 2 m². De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndig ihht. vedlagte rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av plan- og bygningsmyndigheten.   Vi gjør oppmerksom på at antall soverom som er angitt i salgsoppgave er etter Forbrukertilsynets retningslinjer, og kun inkluderer soverom som er godkjent til varig opphold. De rommene som er opplistet ovenfor er angitt av bygningssakkyndig i tilstandsrapport og er etter takstbransjens retningslinjer, der det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet som er opplyst i tilstandsrapport kan likevel være i strid med byggetekniske forskrifter og/eller manglende godkjennelse, bruksendringer til rom for varig opphold m.m.    2. eteasje er innredet og omgjort uten at dette er søkt om og uten at nødvendig godkjennelse er gitt av kommunen.   Se utfyllende informasjon i tilstandsrapport og i salgsoppgaven bl.a. under "Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse". Vi gjør oppmerksom på at vi benytter kunstig intelligens (AI) som støtteverktøy i arbeidet med enkelte tekster og oppsummeringer. Tjenesten bidrar med utkast og struktur, men alt innhold er gjennomgått, kvalitetssikret og bearbeidet av ansvarlig megler.

Standard

Enebolig fra 1958 over 1 1/2 etasje med kjeller, oppført i bindingsverk med stående kledning og saltak. Boligen har en gjennomtenkt romfordeling fordelt over tre plan: hoveddelen i 1. etasje med stue, spisestue og kjøkken, tre soverom i 2. etasje med bad, og kjeller med boder og tekniske rom. Oppvarmingen er lagt om til bergvarmepumpe med vannbårent sentralvarmeanlegg i 2018, og radiatorer og termostatventiler ble gjennomspylt og skiftet i 2026. Boligen bærer preg av sin tid og har et klart oppgraderingsbehov på bad og kjøkken, men byr på solide grunnmurer, god romhøyde i 1. etasje, og en romslig tomt med plen, prydbusker og naturlig vegetasjon rundt. Døren fra det overbyggede inngangspartiet mot øst åpner inn til et trapperom og gang i trepanel, med den innvendige tretrappen til 2. etasje rett foran deg. Veggene er kledd med trepanel, og himlingen likeså. Fra trapperommet/gangen er det adkomst videre inn til gangen i 1. etasje, der boligens øvrige rom nås. Gangen i 1. etasje er romslig nok til å henge fra seg yttertøy, og har parkett på gulvet. Radiatorer med malte fronter sørger for varme. Stue og spisestue i 1. etasje har åpen løsning og gir god plass til sofagruppe og spisebord side om side. Parkettgulvet løper gjennom hele rommet og binder de to delene sammen. Mot stuen er det et fastkarmvindu fra 2010, mens spisestuen har vinduer fra byggeåret. Himlingen i stuen er utført med malt strukket himlingsduk. Mot kjøkkenet er det en skyvedør som kan lukkes for å skille rommene. Fra stuen er det direkte adkomst til den innglassede terrassen mot vest og den åpne terrassen mot syd. Radiatorer med malte fronter, tilknyttet bergvarmepumpen, gir jevn varme. Kjøkkenet i 1. etasje har separat løsning med skyvedør mot stuen og adkomst fra gangen. Innredningen, montert rundt 1989, har laminerte fronter og skrog, laminerte benkeplater og oppvaskkum i metall. Over benkeplatene er det fliser på veggene med mykfuge i overgangene. Kjøkkenet har ventilator over komfyrplassen med avkast via yttervegg, opplegg for oppvaskmaskin, åpne løsninger for komfyr og oppvaskmaskin, samt integrert kjøleskap og mikrobølgeovn. Det er opplyst at det integrerte kjøleskapet og oppvaskmaskinen ikke er i funksjon. Kjøkkenet mangler lekkasjevakt og komfyrvakt. Den innglassede terrassen mot vest ble oppført i 1981 og innbygget med skyveglassfelt og glasskyvedør i 2008. Gulvet er lagt med impregnerte terrassebord, og taket er et uisolert sperretak. Konstruksjonen er uisolert, men gir et godt ly for vær og vind og forlenger sesongen utendørs. Herfra er det utgang til den åpne terrassen mot syd. Terrassen mot syd ble oppført i 1978 og måler 16 m². Gulvet er lagt med impregnerte terrassebord. Terrassen har plass til spisebord og stoler, og vender mot hagen. Rekkverket er lavere enn dagens krav til høyde. Opp tretrappen med lakkerte trinn og rekkverk med håndløper kommer du til gangen i 2. etasje, som gir adkomst til alle tre soverommene og badet. Alle soverommene har skråhimlinger som følge av saltaket, og vinduer med isolerglass fra 1996 med luftespalter. Det største soverommet har direkte adkomst fra gangen og innbyrdes dørforbindelse til et av de to andre soverommene. Rommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider, og skråhimlingen gir rommet et lunt preg. Garderobeskap langs en av veggene gir god oppbevaringsplass. De to øvrige soverommene er forbundet med hverandre via dør, og ett av dem har i tillegg direkte adkomst fra gangen. Det ene har terrassedør med glassfelt fra 1996 med utgang til den lille åpne balkongen mot syd. Alle tre soverommene har gulvteppe. Fra ett av soverommene i 2. etasje er det utgang via terrassedør til en liten åpen balkong mot syd. Gulvet er lagt med impregnerte terrassebord og rekkverket er beiset. Balkongen er liten, men gir direkte tilgang til frisk luft fra soverommet. Rekkverket er lavere enn dagens krav til høyde. Badet i 2. etasje har et klart oppgraderingsbehov. Gulvet har vinylbelegg med oppbrett bak fliser og opp mot en høy terskel, og soilsluk. Veggene er dels flislagt og dels kledd med våtromstapet. Himlingen har malte plater. Sanitærutstyret består av servant i innredning, gulvmontert WC og dusjkabinett fra 2018. Oppvarming via radiator tilknyttet det vannbårne anlegget. Ventilering skjer via åpningsbart vindu og luftespalte i overkarm vindu. Kjelleren nås via intern trapp fra entré/trapperom i 1. etasje. Her er det teknisk kjellerbod med bergvarmepumpen og det vannbårne sentralvarmeanlegget installert i 2018, samt vaskekummer i metall og opplegg for vaskemaskin. I tillegg er det flere boder med trereoler og et plassbygget kjølerom med adkomst fra bod, oppført i perioden 1985-1989 med kjøleromsaggregat. Kjelleren har støpt betonggulv, dels malebehandlet, pussede og malte murvegger, og trepanel i himlingen. Trapperom og gang i kjeller har påforede vegger med trepanel. Overflater: Gulv: Parkett i stue/spisestue og gang i 1. etasje. Vinylbelegg på bad i 2. etasje. Lakkert tregulv i entré/trapperom. Gulvteppe i soverom i 2. etasje. Impregnerte terrassebord på innglasset terrasse og åpen terrasse. Støpt betonggulv i kjeller, dels malebehandlet. Vegger: Trepanel i trapperom/gang og entré. Tapet og malt strie i øvrige rom. Fliser over benkeplater på kjøkken. Dels fliser og dels våtromstapet på bad. Pussede overflater på innsiden av yttervegger i kjeller, samt påforede vegger med trepanel i trapperom/gang i kjeller. Himling: Malt strukket himlingsduk i stue i 1. etasje. Trepanel i kjellerhimling og i entré/trapperom. Malte plater på bad. Skråhimlinger i 2. etasje. Lagring: Flere boder i kjeller: teknisk kjellerbod, bod og bod 2 med trereoler. Plassbygget kjølerom med adkomst fra bod i kjeller, oppført etter rom-i-rom-prinsippet med belegg på gulv, trepanel på vegger og himling, isolert dør, ventilrister og kjøleromsaggregat. Inntilbygget utvendig bod mot nord som del av garasjefløyen. Uinnredet kaldtloft og rafteloft. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Hvitevarer

Hvitevarer følger i utgangspunktet ikke med ved salget.

Adkomst

Se digitalt kart i finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 21.08.2026. Bygning: Enebolig oppført i 1958 med 1 1/2 etasje og kjeller. Yttervegger med bindingsverk og utvendig stående kledning. Det er ingen opplysninger vedrørende isolering, og fasadene har ikke etablert lufting bak kledningsbord. Grunnmurer fremstår oppført med Lettklinkerblokker, med utvendig pussbehandling over terreng. Det er ukjent om det er brukt U-blokkskifte. Innsiden av grunnmurene i kjelleren har puss- eller malebehandlet murverk, og i trapperom/gang er det påforinger. Kjellergulvene er støpt. Etasjeskillere mot kjeller og 2. etasje er av trebjelkelag, ukjent med hensyn til isolering. Byggegrunnen fremstår bestående av breelvavsetninger med høy sandsortering. Tak: Saltakskonstruksjon med kaldtloft, tekket med taksteinsprofilerte metallplater fra ca. 1983. Undertaket er et bordtak fra byggeåret. Takkonstruksjonen har plassbygde taksperrer. Renner og nedløp er i metall, fra 1983. Det er montert stigetrinn til pipe, men takflatene mangler snøfangere. Pipa er helbeslått over tak. Pipe/Ildsted: Innvendig ett-løps teglpipe fra byggeåret, med luftekanal. Pipeløpet er helbeslått over tak med regnskjerming. Synlige pipevanger og brannmurer i 1. og 2. etasje er pusset/malt, og det er dels synlig tegl i kjeller. Deler av pipevanger og murkrager er innkledd eller tildekket. Sotluke i kjeller. Skorsteinen er ved befaring ikke tilknyttet ildsted. Vinduer: Vinduer med isolerglass av blandet alder. Fastkarmvindu i stue i 1. etasje er opplyst fra 2010, mens isolerglass i 2. etasje er påvist fra 1996. Varevinduer i kjeller og fire varevinduer i 1. etasje er fra byggeåret. Vannbrett med metallbeslag. Dører: Malt ytterdør med glassfelt fra 2008. Malt terrassedør med glassfelt i 1. etasje fra 2010, og en tilsvarende i 2. etasje fra 1996. Innerdører med finerte dørblad og skyvedør mellom kjøkken og stue er fra byggeåret. Trapper/adkomst: Overbygget inngangsparti mot øst med betongtrapp belagt med skiferheller. Innvendig tretrapp mellom 1. og 2. etasje med lukkede opptrinn og lakkerte overflater. Balkong/terrasse: Åpen balkong på 2 m² mot syd med adkomst fra soverom i 2. etasje. Åpen terrasse mot syd på 16 m² (oppført 1978), i tilknytning til innbygget terrasse mot vest på 12 m² (oppført 1981, innbygget 2008). Den innbygde terrassen har uisolert bindingsverk med skyveglassfelt og tak tekket med metallplater. VVS-installasjoner: Vanninntak med PE-rør og stoppekran i kjeller. Vannførende rør er i hovedsak av kobber (Cu-rør) fra byggeåret. Synlige avløpsrør med soil og PP-rør. Bunnledninger fremstår som utført med sementrør fra byggeåret. Avløp er luftet over tak. Ventilasjon: Naturlig ventilasjon med veggventiler og spalter i vinduskarmer. Baderom i 2. etasje har ventilering via åpningsbart vindu og luftespalte i overkarm. Kjøkken har ventilator over komfyrplass med avkast via yttervegg. Tekniske detaljer: Sentralvarmeanlegg tilknyttet bergvarmepumpe, installert i 2018. Vannbåren varme distribueres via radiatorer i 1. og 2. etasje, samt kjeller. Radiatorer og røropplegg er fra byggeåret. Kjølerom med aggregat fra ca. 1986. Det er en nedgravd GUP-tank for fyringsolje på ca 3 000 liter på nordøstsiden av boligen, som ble rengjort i 2018. Inntilbygget garasje: Inntilbygget garasje mot nord fra 1966. Gulv med støpt plate på mark med sluk. Vegger med uisolert åpent bindingsverk og utvendig stående kledning. Saltak tekket med taksteinsprofilerte metallplater fra 1983. Innlagt strøm. Elektrisk anlegg: Inntak via jordkabel. Inntakssikring og sikringsskap i teknisk kjellerbod. Sikringsskap med digital måler, porselensikringer, overspenningsvern og to jordfeilautomater/kurser tilknyttet bergvarmepumpe. Merkede kurser. 3-fase 230V anlegg med 63A hovedsikringer. Stigerskap i kjellertrapp med porselensikringer og hovedbryter. Åpent, ujordet ledningsnett. Samsvarserklæring for installasjon av bergvarmepumpe datert 24.10.2018 er fremlagt. Funksjon og tilstand må vurderes av fagkyndig. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Bad - Generell | Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Grunnet våtrommets alder (56 år) og gammelt støpejernssluk (68 år) anses badet å ha høy risiko for lekkasjer ut av rommet både i brukssituasjon eller ved evt vannutstrømning ved lekkasjer fra røropplegg eller installasjoner. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Våtrommet bør totalrenoveres for å tilfredsstille dagens krav til tetthet og sikkerhet. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt risiko for lekkasjer, fuktskader og følgeskader på tilstøtende konstruksjoner, samt redusert brukstid for våtrommet. - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk | Det er påvist manglende vanntetting mellom tettesjikt og sluk. Vinylbelegget er ført og avsluttet over sluket. Utførelsen medfører økt risiko for at vann kan trenge inn mellom sluk og gulvbelegg. Våtromstapeten er 56 år gammel, har betydelig overskredet forventet brukstid og har usikker fremtidig funksjon. Våtromsvinyl med synlige sveiseskjøter på gulv er 56 år gammel, noe som medfører usikkerhet rundt videre funksjon og levetid. Manglende vanntetting mellom tettesjikt og sluk gir høy risiko for lekkasje i et kritisk punkt. Dette kan føre til fuktinntrengning i konstruksjonen og utvikling av skjulte fuktskader, mugg og råte. Det bør etableres korrekt vanntetting mellom tettesjikt og sluk for å hindre vanninntrenging i konstruksjonen. Manglende vanntetting medfører økt risiko for fuktskader, råte og følgeskader i tilstøtende bygningsdeler. Våtromstapeten bør skiftes ut, da den har betydelig overskredet forventet brukstid og har usikker fremtidig funksjon. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt risiko for fuktskader og lekkasjer, som kan føre til skader på underliggende konstruksjoner. Det anbefales å skifte ut våtromsvinyl med synlige sveiseskjøter, da alder og slitasje gir økt risiko for lekkasjer og fuktskader i underliggende konstruksjoner. Konsekvensen av å ikke utbedre er at det kan oppstå vannskader, med påfølgende kostnader til reparasjon og mulig skade på byggets verdi. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. - Bad - Ventilasjon | Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig. Rommet har utilstrekkelig ventilasjon. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft, for eksempel ved spalte under dør eller ventil i dør/vegg. Dette vil bidra til bedre ventilasjon og redusere fuktbelastningen i rommet. Utilstrekkelig ventilasjon kan føre til opphopning av fukt og dårlig luftkvalitet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst, luktproblemer og fuktskader over tid. Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres. Det er viktig å etablere tilfredsstillende ventilasjon, for eksempel ved installasjon av avtrekksventil, mekanisk vifte eller annen egnet løsning som sikrer tilstrekkelig luftutskifting i rommet. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. Kostnader er medtatt under punktet generell. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Taktekking | Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Forventet levetid for bordtaket er overskredet, noe som medfører økt risiko for skader eller svekkelser som ikke nødvendigvis er synlige ved befaring fra bakkenivå. Det anbefales nærmere undersøkelse av undertaket for å avdekke eventuell skade eller behov for utbedring. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for bordtak som undertak ca 60 år. Forventet levetid for taktekkingen er betydelig overskredet. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for tekking med stålplater ca 35 år. Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det anbefales å få en fagperson til å inspisere taket nærmere under sikre forhold, for å avdekke eventuelle skader eller svakheter som ikke er synlige fra bakkenivå. Siden bordtakets forventede levetid er overskredet, er det økt risiko for at undertaket har svekket funksjon, noe som kan føre til fuktinntrengning og skader på takkonstruksjonen. Det må påregnes utskiftning av tekkematerialet i nær fremtid basert på levetidsbetraktninger, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig og si noe om. - Nedløp, beslag og skorsteiner over tak | Nedløp med noe frostspreng, slitasje, avflassinger og malingssøl. I tillegg er det registrert noe rustdannelse på stigetrinnene til pipen. Beslag, renner og nedløp anses å ha betydelig overskredet alder for middels levetid. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for renner og nedløp ca 30 år. For beslag er middels levetid ca 25 år. Det mangler snøfangere på hele taket. Takvinkel og type taktekking tilsier at det på grunn av sikkerhet foreligger krav til snøfangere. Jevnlig kontroll av renner/nedløp og beslag anbefales, ut fra alder påregnelig med utskiftning av renner og nedløp samt beslag i nær fremtid. Snøfangere må monteres på hele taket for å oppfylle sikkerhetskrav og redusere risikoen for snø- og isras, som kan føre til personskader eller skade på eiendom. - Takkonstruksjon/Loft | Det er påvist fuktskjolder i takkonstruksjonen/treverket lokalt ved pipe. Fuktskjoldene fremstår å være av eldre dato, og det ble ikke registrert tegn til aktiv lekkasje ved befaring. Årsaken til fuktskjoldene kan være relatert til kondensproblematikk eller tidligere utettheter ved pipegjennomføring. Besiktigelsen av kaldloftet var begrenset til området ved loftsluken, da det ikke er etablert gangbaner for inspeksjon. Loftet er isolert med sagflis, som har lav isolasjonsevne, og det er ikke registrert dampsperre. Manglende dampsperre kan medføre økt risiko for fuktproblematikk i takkonstruksjonen, da varm og fuktig luft fra underliggende rom kan trenge opp i konstruksjonen og kondensere. Det er ujevn tykkelse på sagflisisolasjonen. Konstruksjonsløsningen er derfor utsatt for varmluftslekkasjer fra underliggende rom. Treverk er montert med liten avstand til pipevange. Utførelsen kan medføre økt risiko for varmepåvirkning av brennbart materiale. Avstanden bør være minimum 10 cm fra pipevangen. Det foreligger ikke informasjon om isolering og utførelse ved skråhimlinger. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Forholdet bør holdes under observasjon. Pipegjennomføring/beslag og ventilasjonsforhold i takkonstruksjonen bør kontrolleres nærmere. Ved tegn til ny fuktpåvirkning må årsaken lokaliseres og utbedres. Det anbefales å etablere gangbaner for bedre inspeksjonsmuligheter på loftet. Det bør vurderes å etterisolere loftet og etablere dampsperre for å redusere varmetap og risiko for fuktskader i takkonstruksjonen, da dagens isolasjon med sagflis har lav isolasjonsevne og manglende dampsperre øker faren for kondens og fuktproblemer. Utbedringer med etablering av dampsperre anses kostnadskrevende og kan evt avventes. Ujevn tykkelse på isolasjonen bør utbedres for å hindre varmluftslekkasjer og sikre jevn isolering. Det anbefales å innhente nærmere informasjon eller foreta undersøkelser av isolering og utførelse ved skråhimlinger, da manglende dokumentasjon gir økt usikkerhet og risiko for skjulte feil og fremtidige skader. - Yttervegger | Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Konstruksjoner fra byggeåret (68 år). Enkelte kledningsbord med noe endeoppsprekking. Ifølge Byggforsk byggdetaljblad bør trekledninger malebehandles i intervaller på fra 6 til 12 år. For dekkbeis i intervaller på fra 4 til 8 år og for beis i intervaller på fra 2 til 6 år. Normal levetid ved jevnlig vedlikehold er ca 50 år. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Manglende lufting kan føre til opphopning av fukt, med risiko for råte- og fuktskader i kledning og underliggende konstruksjon. Tett utførelse uten påviste følgeskader, forholdet bør sjekkes jevnlig. Lusinger eller musebånd bør sjekkes ut for hele boligen grunnet fare for inntrengning av skadedyr. Supplering med musebørste hvor lusinger/musebånd mangler anbefales. - Vinduer | Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter er eldre enn 35 år. Forventet brukstid er betydelig oppbrukt for varevinduer, og mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt for vinduer med isolerglass fra 1996. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for vinduer normalt ca 40 år. Normal garantitid for isolerglass mot punktering er 5-10 år. Ikke påvist punkteringer, men kan forekomme grunnet vinduenes alder. Tettelister ved åpningsbare vinduer har mistet noe tettefunksjon. Innvendig kondensering kan føre til fuktskader på vinduer og tilstøtende konstruksjon, samt indikere dårlig inneklima eller ventilasjon. Tiltak mot kondensering vinduer anbefales med bedre ventilering eller lufterutiner. Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne, med fare for varmetap og kondensproblemer. Det anbefales å planlegge utskifting av vinduene for å sikre tilfredsstillende funksjon og energieffektivitet. Det bør påregnes utskifting av vinduer med oppbrukt eller begrenset gjenværende brukstid for å unngå risiko for punktering av isolerglass, redusert isolasjonsevne, trekk og eventuelle fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Eldre vinduer kan også medføre økte vedlikeholdskostnader og redusert komfort. Tettelister bør byttes ved åpningsbare vinduer, mistet noe tettefunksjon. - Terrassedør 1996 | Terrassedør med noe overflateslitasje. Mer enn halvparten av forventet brukstid oppbrukt på dører. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for dører normalt ca 40 år. Normal garantitid for isolerglass mot punktering er 5-10 år. Ikke påvist punkteringer, men kan forekomme grunnet dørens alder. Det bør påregnes vedlikehold eller utskiftning av terrassedøren på sikt, da overflateslitasje og alder medfører økt risiko for funksjonssvikt, redusert isolasjonsevne og eventuelle fremtidige skader som følge av punktering av isolerglass. - Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner | Overflatebehandlinger med slitasje, svertesopp og mosedannelser. Terrassegulv utført med 21 mm terrassebord på senteravstand 60 cm bjelkelag anses underdimensjonert. Rekkverket på balkongen er målt til 0,85 meter, noe som er lavere enn dagens krav til høyde for rekkverk. Overflater med vedlikeholdsbehov, ny overflatebehandling må påregnes. Gulv ved terrasse utført med 21 mm terrassebord bør vurderes skiftet til tykkelse 28 mm. Jevnlig kontroll av terrasser anbefales. Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk. - Terrasser og plattinger på terreng | Overflatebehandlingene har synlig slitasje og det er behov for vedlikehold. Begrenset besiktigelse grunnet vegetasjon etc som tildekker deler av terrassen. Rekkverket på den åpne terrassen er målt 0,74 m og er for lavt i forhold til dagens krav. Overflatebehandling bør fornyes for å hindre videre slitasje og for å beskytte treverket mot fukt og råte, noe som kan forlenge terrassens levetid. Det anbefales å fjerne vegetasjon og andre hindringer slik at hele terrassen kan inspiseres grundig, for å avdekke eventuelle skjulte skader eller vedlikeholdsbehov. Manglende oversikt kan medføre risiko for at skader ikke oppdages og utbedres i tide. Jevnlig kontroll av terrasser anbefales. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. - Utvendige trapper | Betongtrapp med noe avskallinger, mose og algevekster. Betongtrappen bør utbedres ved å fjerne mose og algevekster samt reparere avskallinger. Dette bør gjøres for å forhindre videre forringelse av betongen, redusere risiko for glatte overflater og unngå økte vedlikeholdskostnader over tid. - Inntilbygget garasje | Betonggulvet har slitasje og gjennomgående sprekker. Manuell leddport har slitasje, og levetiden for porten vurderes som oppbrukt. Branntiltak mellom boenheten, utvendig bod og den inntilbygde garasjen er ikke ivaretatt. Betonggulvet bør utbedres for å hindre videre forringelse og redusere risiko for fuktskader eller svekket bæreevne. Manuell leddport bør vurderes skiftet ut, da slitasje og oppbrukt levetid medfører økt risiko for funksjonssvikt og redusert sikkerhet. Branntiltak mellom boenheten, utvendig bod og garasjen bør etableres i henhold til gjeldende forskrifter for å hindre spredning av brann mellom enhetene. Manglende branntiltak medfører økt risiko for rask brannspredning og fare for personskade og materielle skader. - Overflater - gulv | Gulvteppet på soverom i 2. etasje har enkelte lokale opprivinger/skader. Det anses ikke nødvendig med umiddelbare tiltak. Evt utbedringer kan vurderes ved planlagte rehabiliteringer. Omfang av utbedringer, oppgraderinger og vedlikehold må vurderes av den enkelte interessent. - Etasjeskiller og bærende konstruksjoner | Høydeavviksmålinger i gang ved 1.etasje med avviksregistreringer over normale toleranser, registrerte avvik opp mot 17 mm over hele rommets lengde. Høydeavviksregistreringer i soverom 2.etasje med avviksregistreringer opp mot 15 innenfor hele rommets målelengde. Høydeforskjeller fremstår i hovedsak fra byggeåret samt påvirket av noe langtidsnedbøyninger, setninger eller telehiv. Det anses ikke nødvendig med umiddelbare tiltak. Evt utbedringer kan vurderes ved planlagte rehabiliteringer. - Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen | Det er observert sotvann under sotluken. Dette vurderes å ha oppstått før skorsteinen ble helbeslått og regnskjerm ble montert over tak. Manglende synlighet av pipevanger gir usikkerhet om tilstand og utførelse. Skjulte skader eller utettheter kan forekomme, noe som kan medføre økt risiko for brann og fare for liv og helse. Innredning ved kjøkken i 1. etasje tildekker pipevangen, og pipen er tildekket med malt strietapet. I tillegg er pipevangen tildekket på én side i soverommet i 2. etasje. Utførelse med påforinger, tildekkinger eller vinyltapet/strie foran pipevanger er ikke i henhold til regler for teglpiper hvor det kreves at alle 4 pipevanger skal være tilgjengelig for inspeksjon (NB 3 sider hvor det er luftekanal). Utførelse ved himlinger/gulvoverflater hvor treverk tildekker murkrager ved teglpiper er ikke i henhold til brannforskrift. (NB ikke krav mot luftekanal). Sotvann under sotluken bør følges opp med jevnlig kontroll for å sikre at tiltakene med helbeslått pipe og regnskjerm har hatt ønsket effekt. Dersom problemet vedvarer, bør skorsteinen undersøkes nærmere av fagkyndig for å avdekke eventuelle skader eller behov for ytterligere utbedringer. Konsekvensen av manglende oppfølging kan være økt risiko for fuktskader og forringelse av skorsteinens konstruksjon. Det anbefales å tilrettelegge for kontroll av pipevanger eller være oppmerksom på risiko og følge med på eventuelle tegn til avvik. Det anbefales å tilrettelegge for inspeksjon av pipevanger, eventuelt ved nærmere undersøkelser utført av kvalifisert fagperson (feier/pipeinspektør), for å avklare tilstand og behov for tiltak. Funksjon og tilstand piper og ildsteder må vurderes av fagkyndig. Ingen fremlagte opplysninger om påbud etter feiertilsyn. - Rom under terreng | Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv og på grunnmuren. Murvegger og betonggulv med tradisjonelle tegn til fuktpåvirkning over tid med fuktskjolder, kalk- og saltutslag, løsnet puss og avskallinger. Ved befaringen ingen typisk fuktig kjellerlukt. Kjelleren fremsto ved befaringen med generelt normal fuktbelastning konstruksjon og alder tatt i betraktning. Ingen tegn til sviktende drenering eller fuktskader. Kjeller i trapperom/gang har risikokonstruksjoner ved at vegger er utforet og at gulv dels er utført med diffusjonsbegrensende overflater. Utførelsen vurderes som risikokonstruksjoner forbundet med rom under terreng utsatt for fuktskader. Slike skader kan oppstå før fukten kan oppdages på innsiden av vegger og gulvkonstruksjoner. Drenering på utsiden av grunnmuren har begrenset levetid, slik at konsekvenser ved feil på drenasjen blir råte- og muggskader på organiske materialer i skjulte konstruksjoner. Ukjent vedr evt pussbehandling bak påforede kjellervegger. Hulltaking er foretatt under kjellertrapp i påforet vegg, og det ble målt 11 vektprosent fukt i trevirke. Det ble ikke påvist skadelig fukt i aktuelt område, men dette kan ikke utelukkes i øvrige deler av de påforede veggene. Videre er det påvist EPS-isolasjon (isopor) bak trepanel på vegger. Materialet kan ved brannpåvirkning utvikle helseskadelige røykgasser. Fuktgjennomtrenging kan føre til oppfukting av gulv og tilstøtende konstruksjoner, med risiko for fuktskader og dårlig inneklima. Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Det anbefales å overvåke kjelleren jevnlig for å følge med på utviklingen av fuktindikasjoner, samt vurdere tiltak for å redusere fuktbelastningen dersom forholdene forverres. Konsekvensen av vedvarende fuktpåvirkning er økt risiko for skader på konstruksjonen, som råte, muggdannelse og forringelse av materialer, noe som kan medføre behov for kostbare utbedringer på sikt. Det anbefales å overvåke fuktutviklingen i kjellerens påforede vegger og gulv, samt vurdere åpning av vegger for nærmere inspeksjon for å avdekke eventuelle skjulte fuktskader. Dersom det avdekkes fukt eller skader, bør nødvendige utbedringer gjennomføres for å hindre råte- og muggskader på organiske materialer. Det bør også vurderes å forbedre ventilasjon og eventuelt oppgradere dreneringen dersom denne er av eldre dato, for å redusere risikoen for fremtidige fuktskader. Vær oppmerksom på at EPS-isolasjon bak trepanel kan avgi helseskadelige røykgasser ved brann, og det anbefales å vurdere brannsikringstiltak. Viktig med jevnlig tilsyn av kjeller for å følge med på utviklingen. Ny drenering kan vurderes ut fra arealbehov og eget krav til nytteverdi av kjelleren. - Innvendige trapper | Det er registrert noe slitasje på trinn og overflater, samt noe knirk i trappen. Åpningene i rekkverket er noe større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det bør vurderes å utbedre slitasje på trinn og overflater, samt undersøke og eventuelt utbedre årsak til knirk i trappen. Konsekvensen av manglende tiltak kan være økt slitasje, redusert levetid og forringet brukskomfort. For store åpninger i rekkverket kan medføre økt risiko for fall og personskader, særlig for barn. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at åpningene tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. Det anbefales å redusere åpningene i rekkverket slik at de tilfredsstiller dagens forskriftskrav, for å hindre at barn kan komme seg gjennom eller sette seg fast. Konsekvensen av for store åpninger er økt risiko for personskade, spesielt for små barn. - Innvendige dører | Forventet brukstid og levetid for dørene er vesentlig oppbrukt.I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for dører normalt ca 40 år. Det anses ikke nødvendig med umiddelbare tiltak. Evt utbedringer kan vurderes ved planlagte rehabiliteringer. - Bad - Overflater, vegger og himling | Overflater vegg har betydelig overskredet forventet levetid for våtrom (56 år). I følge Byggforsk byggdetaljblad kan man på overflater ikke forvente lengre levetid enn ca 20 år. Dette er helt avhengig av bruken. Overflatene bør skiftes, da de har betydelig overskredet forventet levetid. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt risiko for slitasje, fuktskader og redusert funksjon, noe som kan føre til kostbare reparasjoner på sikt. Se for øvrig punktet generell. - Bad - Overflater gulv | Lokalt fall i sluksonen er mindre enn dagens referansenivå. Det er målt ca. 4 mm fall over en avstand på 0,8 m, tilsvarende ca. 1:200. Dagens preaksepterte ytelse er minimum fall 1:50 i et område på minst 0,8 m ut fra sluket når dusjen er plassert over sluket. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. For å etablere fall til sluk iht til dagens forskrift må gulvet rehabiliteres. - Kjøkken - Overflater og innredning | Det er opplyst at kjøleskap og oppvaskmaskin er defekte. Kjøkkenet mangler lekkasjevakt og komfyrvakt, men dette var ikke et krav ved byggetidspunktet. Det anbefales å utbedre eller erstatte defekte hvitevarer for å sikre funksjonalitet på kjøkkenet. Selv om det ikke var krav om lekkasjevakt og komfyrvakt ved byggetidspunktet, bør slike sikkerhetstiltak vurderes installert for å redusere risiko for vannskader og brann. - Kjøkken - Avtrekk | Ventilatorens forventede levetid anses betydelig overskredet. En kjøkkenventilator kan forventes å vare i gjennomsnitt 10 til 15 år, avhengig av kvaliteten og hyppigheten av bruk. Ventilatoren bør vurderes for utskifting, da forventet levetid er betydelig overskredet. Konsekvensen av å ikke utbedre kan være redusert funksjon, økt risiko for driftsstans og dårligere luftkvalitet på kjøkkenet. - Kjølerom - Overflater og konstruksjon | Det foreligger ikke dokumentasjon for utførelsen av kjølerommet, noe som medfører usikkerhet om oppbygging og utførte løsninger. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utførelsen av kjølerommet. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om konstruksjonens oppbygging og kvalitet, noe som øker risikoen for skjulte feil, redusert funksjon eller fremtidige skader. - Kjølerom - Teknisk anlegg | Det tekniske anlegget er opplyst å være fra ca. 1985. Anlegget er eldre enn 15 år og har derfor usikker funksjon fremover. Tekniske anlegg eldre enn 15 år har økt risiko for slitasje, redusert driftssikkerhet og funksjonssvikt. Dette kan medføre behov for hyppigere vedlikehold og fare for uforutsette feil. Det anbefales å følge opp anlegget med jevnlig kontroll og vedlikehold. Det bør også påregnes utskifting eller oppgradering på sikt for å sikre stabil og tilfredsstillende drift. - Innvendige vannledninger | Kobberrør med loddede, klemte eller andre typer skjøter er eldre enn 33 år, og det er derfor usikkerhet knyttet til fremtidig funksjon. Anlegget er 68 år gammelt. Levetiden er betydelig oppbrukt for hoveddelen av vannrørene. Kobbervannrør har levetid på fra 25 til 50 år. Lekkasjevakt mangler på rom med vanninstallasjoner. Enkelte Cu-installasjoner har noe irring. Cu-rør tilknyttet utekran er montert med stor avstand fra vegg, og utførelsen fremstår som noe ufagmessig. Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader. Det anbefales å følge med på tilstanden. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Utskiftninger kan påregnes grunnet elde. Levetid på røropplegget anses overskredet, utskiftninger bør vurderes og må påregnes. Det bør monteres lekkasjevakt i alle rom med vanninstallasjoner for å redusere risikoen for vannskader. Irring på Cu-installasjoner bør utbedres for å forhindre lekkasjer og ytterligere korrosjon. Cu-rør tilknyttet utekran bør ettersees og eventuelt omarbeides av fagperson, da ufagmessig utførelse kan medføre økt risiko for lekkasjer og skader. Anlegget bør kontrolleres av fagkyndig. - Innvendige avløpsrør | Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Støpejernsrør fra før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Avløpsrørene fra byggeåret er nå 68 år gamle. Forventet levetid for slike rør er ca. 40 år, og denne er i stor grad oppbrukt for mesteparten av avløpsrørene. Manglende stakemulighet kan gjøre det vanskelig å rense og vedlikeholde avløpsanlegget, med økt risiko for tilstopping og driftsproblemer. Det anbefales å etablere tilfredsstillende stakemuligheter for å sikre enkel tilgang for rensing og vedlikehold. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Det anbefales å planlegge utskifting eller oppgradering av rørsystemet for å sikre videre driftssikkerhet. Utskiftninger kan påregnes grunnet elde. Levetid på røropplegget anses betydelig overskredet, utskiftninger bør vurderes og må påregnes. Tilstand ved bunnledninger bør kontrolleres. Ved anlegg som tas i bruk etter lengre tids opphold, kan medføre tiltetting av avløpsrør. Avløpsrør anbefales spylt opp før dette tas i bruk. Anlegget bør kontrolleres av fagkyndig. - Ventilasjon | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig inneklima, opphopning av fukt og risiko for mugg- og kondensproblemer. Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. - Vannbåren varme | Anlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon. Levetiden på vannbårne varmesystem varierer, generelt har rørsystem og radiator en forventet levetid på 30 - 50 år. Alder på anlegget gir økt risiko for svikt, redusert ytelse og uforutsette driftsproblemer. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må anlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at anlegget dokumenteres av fagperson. Anlegget bør kontrolleres av fagkyndig for å vurdere tilstand og behov for eventuelle utbedringer. Alderen på anlegget medfører økt risiko for driftsstans, lekkasjer og behov for kostbart vedlikehold eller utskifting på kort til mellomlang sikt. - Fuktsikring og drenering | Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv. Kjeller som helhet med normal fuktbelastning konstruksjon og årstid tatt i betraktning. Kjeller med tradisjonelle tegn til fuktpåvirkning over tid med fuktskjolder, kalk- og saltutslag, muggvekst, løsnet puss og avskallinger. Fuktproblemene i kjeller som kan settes i sammenheng med sviktende drenering. Ingen tegn til innsig av fritt vann ved befaringen. I følge Byggforsk byggdetaljblad er intervaller for utskifting av drenering fra 20 til 60 år. Begrenset besiktigelse grunnet terrasser/plattinger, vegetasjon etc som tildekker grunnmurer. Manglende eller sannsynlig manglende utvendig fuktsikring av grunnmur øker risikoen for fuktinntrengning i kjeller eller underetasje. Dette kan føre til fuktskader, muggvekst, dårlig inneklima og nedbrytning av konstruksjonen over tid. Det anbefales å vurdere behov for etablering eller oppgradering av utvendig fuktsikring og eventuell drenering rundt grunnmuren. Tiltak bør planlegges og utføres i henhold til dagens anbefalinger for å sikre en varig løsning. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Forhøyet fuktnivå kan føre til utvikling av fuktskader, mugg og råte, samt bidra til dårlig inneklima over tid. Det anbefales å iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen, samt følge opp med nærmere undersøkelser ved behov. Fuktproblemer som fuktskjolder, kalk- og saltutslag, muggvekst, løsnet puss og avskallinger indikerer at tiltak er nødvendig for å unngå videre forringelse av konstruksjonen og inneklimaet. Videre undersøkelser anbefales for å kartlegge omfanget av fuktproblemer, spesielt der besiktigelse var begrenset. Manglende drenering og fuktsikring øker risikoen for fremtidige skader og redusert levetid på bygningsdelen. Se for øvrig kommentarer ved rom under terreng. - Grunnmur og fundamenter | Grunnmuren har sprekkdannelser. Kjellergulv med noe omfang av oppsprekkinger. Grunnmurer med noe omfang av avskallinger, riss og sprekker, dels gjennomgående sprekker. Tildekkede eller dels utilgjengelige grunnmurer kunne ikke besiktiges. Lokal utbedring må utføres. Lokale tiltak med reparasjoner av sprekker/riss. Oppsprekkinger kjellergulv fremstår av eldre dato, bør holdes under oppsikt. Grunnmurer som var tildekket eller utilgjengelige ved befaringen bør kontrolleres. Jevnlig kontroll av grunnmurer anbefales. - Terrengforhold | Tilnærmet flatt terreng ved synlige grunnmurer. Terrenget skal ha fall minst 2 cm pr. meter og minst 3,0 meter ut i fra grunnmur. Eiendommen ligger i et flomutsatt område i henhold til kommunedelsplan/NVE. Dårlig fall kan føre til vannansamlinger mot grunnmuren, med økt risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Det anbefales å etablere fall bort fra bygningen og sikre god bortledning av vann fra grunnmuren. Det bør etableres tilstrekkelig fall på terrenget bort fra grunnmuren, minimum 2 cm per meter og minst 3 meter ut fra grunnmur, for å hindre at overflatevann ledes mot bygningen. Konsekvensen av manglende fall er økt risiko for fuktinntrengning og skader på grunnmur og kjeller. Ytterligere undersøkelser anbefales. - Utvendige vann- og avløpsledninger | Avløpsledninger av betongrør fra byggeåret (68 år) og har derfor usikker fremtidig funksjon. Manglende dokumentasjon for vann- og avløpsanlegg. Anlegget er av blandet alder, opplyst at utvendige avløpsledninger er fra byggeåret (68 år) Ingen opplysninger om lekkasjer, frostproblematikk eller problemer med avløp. Vannledning med ukjent alder. Normal forventet levetid på galvaniserte rør, støpejernsrør og sementrør er ca 40 år. I følge Byggforsk byggdetaljblad ligger generell levetid plastrør på opptil 50 år, plast avløpsrør har levetid på 50 år. Eldre betongledninger har økt risiko for slitasje, sprekkdannelser, lekkasjer og innlekking, noe som kan gi redusert funksjon og kapasitet. Det anbefales å gjennomføre tilstandskontroll/ytterligere undersøkelser og utarbeide en plan for eventuell rehabilitering eller utskifting av de mest utsatte strekningene. Det bør fremskaffes dokumentasjon på vann- og avløpsanlegget, inkludert offentlige betingelser for eiendommen. Funksjon og tilstand på anlegget bør vurderes av fagkyndig, da manglende dokumentasjon og høy alder på avløpsledninger medfører økt risiko for skjulte feil, lekkasjer og fremtidige skader. Dette kan føre til uforutsette kostnader og behov for utskiftninger. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Oljetank | Det er opplyst om nedgravd GUP-tank for fyringsolje på ca 3 000 liter, beliggende på nordøstsiden av boligen. Fremlagt faktura fra Arnkværn Miljø og Renovasjon AS dokumenterer tankrengjøring utført 14.09.2018. Ingen vurderinger. Helse, miljø og sikkerhet Det mangler snøfangere på hele taket. Takvinkel og type taktekking tilsier at det på grunn av sikkerhet foreligger krav til snøfangere. Rekkverket på balkongen er målt til 0,85 meter, noe som er lavere enn dagens krav til høyde for rekkverk. Rekkverket på den åpne terrassen er målt 0,74 m og er for lavt i forhold til dagens krav. Branntiltak mellom boenheten, utvendig bod og den inntilbygde garasjen er ikke ivaretatt. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Manglende synlighet av pipevanger gir usikkerhet om tilstand og utførelse. Skjulte skader eller utettheter kan forekomme, noe som kan medføre økt risiko for brann og fare for liv og helse. Innredning ved kjøkken i 1. etasje tildekker pipevangen, og pipen er tildekket med malt strietapet. I tillegg er pipevangen tildekket på én side i soverommet i 2. etasje. Utførelse med påforinger, tildekkinger eller vinyltapet/strie foran pipevanger er ikke i henhold til regler for teglpiper hvor det kreves at alle 4 pipevanger skal være tilgjengelig for inspeksjon (NB 3 sider hvor det er luftekanal). Utførelse ved himlinger/gulvoverflater hvor treverk tildekker murkrager ved teglpiper er ikke i henhold til brannforskrift. (NB ikke krav mot luftekanal). Åpningene i rekkverket er noe større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det er tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Eiendommen ligger i et flomutsatt område i henhold til kommunedelsplan/NVE. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Sentralvarmeanlegg tilknyttet bergvarmepumpe installert i 2018. Vannbåren varme distribueres via radiatorer i første og andre etasje. Pipeløpet er for øyeblikket ikke tilknyttet et ildsted. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Strømforbruk

Det antas et årlig forbruk på ca 20.000 - 30.000 kWh. Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode. Boligen er tilknyttet strømavtalen Norgespris, en fastprisavtale vedtatt av Stortinget som trer i kraft fra 1. oktober 2025. Avtalen følger målepunktet (strømmåleren) i boligen, og overtas automatisk av ny eier eller leietaker ved eierskifte. Bindingstid: Gjelder ut 2026 dersom avtalen er inngått mellom 1. oktober 2025 og 31. desember 2026.Ved avtaleinngåelse fra 2027 og videre gjelder bindingstiden ut kalenderåret fra bestillingstidspunktet.  Ny eier må være innforstått med at boligen har en aktiv Norgespris-avtale, og at denne videreføres i henhold til gjeldende vilkår.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil.   Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler.   Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger.   Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver - også en med lavere bud - anbefales overfor selger.   For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode.   Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Andre relevante opplysninger

Interessenter og budgivere gjøres spesielt oppmerksom på at eiendommen/boligen ikke vil bli ryddet eller rengjort ytterligere før overtakelse, den selges slik den fremstår på visningen.

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr 17 900.    Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company    Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert.   Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/    Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/    Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 7 709 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for enebolig/fritid/tomt. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.    Ved kjøp av landbrukseiendom, herunder småbruk, er det kun forhold vedrørende våningshuset som omfattes av forsikringen.    Ved kjøp av kombinasjonseiendom dekker forsikringsselskapet bare for skader ved den delen av boligen som er regulert til boligformål.

Avgiftsbeskrivelse

Dette inkluderer vann, avløp og renovasjon. Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Den totale årlige kostnaden vil variere etter eiers eget forbruk. Fakturert beløp i 2025: - Vann: kr 2 608,02 - Avløp: kr 2 041,82 - Renovasjon: kr 4 120,- - Eiendomsskatt: kr 4 704,- Totalt: kr 13 473,84 Årsprognose for 2026 er kr 14 330,60. Eiendommen har vannmåler. Siste avlesning 05.01.2026 viste forbruk på 22 m³. Ifølge SSB er estimert gjennomsnittlig husholdningsforbruk pr. person 65 m³. Vedr. feiing: Selger opplyser at pipe/skorstein er ikke blitt feid etter installasjon av ny varmepumpe i 2018, etter avtale med feier. Dette var en muntlig avtale.

Moderniseringer og påkostninger

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år: 2026: - Gjennomspyling og utskifting av 11 termostatventiler på radiatorene, utført av Amundrud VVS 2024: - Beisbehandling av sydveggen - Enkelte reparasjoner på åpen balkong mot syd 2018: - Installasjon av sentralvarmeanlegg tilknyttet bergvarmepumpe, tilkoblet nye kurser og utført av Amundrud VVS (samsvarserklæring foreligger) - Nytt dusjkabinett ca. 2008: - Innbygging av tidligere overbygget terrasse mot vest med glassfelt og glasskyveting, utført av Systemtre

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon til meglerforetakets klientkonto før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker tinglysing av skjøtet med overføring av hjemmel til seg, må det tas forbehold om dette i bud. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen frem til betaling skjer, selv om deler av kjøpesummen er gjort opp til rett tid.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Bolig med en boenhet kan fritt leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for beboelse/varig opphold og så fremt den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Radon

Kommunen har plikt til å informere om naturfarer som er kjent. På kart/plan som megler har mottatt fra kommunen er området der eiendommen ligger markert med fare, dvs. fare for radon. Radon er et radioaktivt grunnstoff og finnes i byggegrunnen, særlig i grunn med alunskifer og visse typer granitt. Lokale grunnforhold er derfor avgjørende for mengden radon som kan trenge inn i en bygning. Opphold i rom med høye radonkonsentrasjoner over lengre tid gir økt risiko for alvorlig sykdom. Du finner mer informasjon på hjemmesidene til Statens strålevern og Norges geologiske undersøkelse, www.stralevernet.no og www.ngu.no.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.avhendingsloven § 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon Dersom kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.

Annen informasjon

Konsesjon: Eiendommen er bebygd, tomten er større enn 2 dekar, men mindre enn 100 dekar totalt og har ikke mer enn 35 dekar fulldyrket og/eller overflatedyrka jord. Kjøper er klar over at konsesjonsfriheten er betinget av at man ikke foretar bruksendring i strid med plan og at dette bekreftes overfor plan- og bygningsmyndigheten ved utfylling av egenerklæringsskjema om konsesjonsfrihet.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 8 769
• Eiendomsskatt: kr 4 704
• Informasjon om eiendomsskatt: I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Eiendomsskatten utgjør 1.7 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2026 er på inntil 4.9 millioner kroner. Se kommunens nettsider for mer informasjon.