Skådalsveien 12

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 378 m²
BRA-i: 325 m²
BRA-e: 53 m²
TBA: 35 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Det er en integrert garasje i boligen og i tillegg er det en dobbelgarasje på tomten.

Eiendom

Tomteareal er 1 201 m² på eiet tomt.

Eiet tomt på 1204 m². Tomten er pent opparbeidet med gressplen, heller og gruslagt kjørevei. Arealet er hentet fra arealbekreftelse, og avvik kan forekomme ved en eventuell fremtidig oppmåling.

Byggeår

1937

Innhold

Enebolig over fire plan består av følgende rom: 1. etasje: Entré, kjøkken, stue/spisestue og peisstue 2. etasje: 4 soverom, 2 toalettrom, bad og kott Loft: Uinnredet loft Kjeller: Kjelleren er godkjent med boder og garasje. I dag fremstår boligen med bad, toalettrom, vaskerom, badstue (brukes som bod)og fire boder. Denne endringen er ikke omsøkt elle rgodkjent. Terrasse på 14,8 m² og veranda på 8,7 m². Uteplass på 9,7 m². Eneboligen har en integrert garasje i kjelleren på 15 m², samt en frittstående garasje med bod på 38 m².

Standard

Eneboligen fra 1937 er et tømmerhus fordelt over kjeller, to etasjer og uinnredet loft, plassert i et etablert nabolag under Vettakollen. Eiendommen byr på utskårne tredetaljer, blyglassvinduer og synlige tømmervegger som gir hjemmet sin egen historiske karakter. Planløsningen er åpnet opp og endret siden byggeåret, og tømmerkonstruksjonen setter stemningen i flere av rommene. Boligen bærer preg av alder med et gjennomgående behov for modernisering og vedlikehold av både overflater, våtrom og bygningsteknisk struktur. Det bemerkes at flere endringer i planløsningen i første og andre etasje, samt innredede rom i kjelleren, er etablert uten kommunal godkjenning. 1.etasje: Entré og hall: Et overbygget inngangsparti med utskårne tresøyler og rød inngangsdør tar deg inn i boligen. Entréen og hallen etablerer umiddelbart husets stiluttrykk med detaljerike trepaneler, et blyglassvindu med skipsmotiv og en grønnmalt svingdør. I hallen står en eldre etasjeovn i støpejern, og en bred svingtrapp i treverk leder opp til andre etasje. En vegg er tatt ned mellom tidligere vindfang og garderobe, et tiltak utført uten byggemelding, som skaper dagens åpne inngangssone. Stue, spisestue og peisstue: Stuen i første etasje har en takhøyde på 2,61 meter og en innholdsrik variasjon av originale overflater og detaljer. Himlingen er utført med dekorative trepaneler i stjenemønster, og treveggene gir varme til rommet. En stor hjørnepeis i tegl med murt og håndmalt kappe fra 1934 utgjør et naturlig blikkfang i peisstuen. Veggen som opprinnelig sto mellom stue og spisestue er fjernet (også dette uten byggemelding), noe som binder rommene sammen til en langstrakt sosial sone med plass til flere stuemøblementer og et spisebord. Det er fløyede tre- og glassdører som åpner rommet ut mot hagen. Først kommer du ut til en sørvendt uteplass med skiferfliser, før du kommer til en trapp ned til hagen. På uteplassen kan du nyte late sommerdager, mens barna leker i hagen. Kjøkken: Kjøkkenet grenser til stuen og er et stort, herlig rom med plass for spisebord. Det er montert en innredning med rikelig med benk- og skapplass med profilerte trefronter, heltre benkeplate og flislagte flater over arbeidssonen. Kjøkkenet er eldre og bærer preg av slitasje; overflatene, utstyret og den defekte kjøkkenventilatoren har behov for utskifting. Romarealet her ble utvidet ved at en tidligere tilstøtende bod ble revet, et tiltak som ikke er formelt omsøkt. 2.etasje: I andre etasje er det gjort endringer på rominndelingen, ved at kott, soverom og ganger er tilpasset annerledes enn på de originale byggetegningene. Disse endringene er ikke omsøkt. Soverom: Trapperommet leder til fire soverom plassert i boligens andre etasje. 2 av de har blitt gjort om til 3. Hovedsoverommet kjennetegnes av veggkonstruksjonen der tømmeret utgjør den ene flaten, med plass til dobbeltseng, nattbord, pult, garderobeskap eller andre møbler. En tofløyet balkongdør gir direkte utgang til vestvendt terrasse på 14,8 m². Her er det god plass for loungegruppe, terrassepalmer, lykter og liknende. Fra hovedsoverommet er det adkomst til det ene wc-rommet og kott med oppbevaringsplass. Soverom 2 er også av god størrelse og har plass for dobbeltseng og nattbord. Det er 2 innbygde garderobeskap. Soverom 3 har flere plassbygde skap og utgang til den sørvendte verandaen på 8,7 m². Verandaen som er takoverbygd har plass for en sittegruppe. Her kan du nyte morgenkaffen i fred og ro. Bad: Bad fra 1997 med overflater med tømmer, panel og fliser. Innredningen består av dusjkabinett og servantinnredning med servant. Wc-rom: Det er i tillegg et wc-rom fra gangen. Et av toalettrommene står i dag ubrukt, mens det andre er utstyrt med servant og frittstående toalett. Våtrommene i etasjen har et omfattende behov for oppgraderinger for å tåle normal bruk, og endringene av arealet sammenholdt med byggetegningene mangler kommunal tillatelse. Kjeller: Kjeller og boder: Kjelleren er en romslig råkjeller med stor lagerkapasitet som omfatter fire separate boder og en integrert garasje. Deler av arealet har gjennomgått uregistrerte endringer med etablerte tilleggsfunksjoner som bad, toalettrom, vaskerom og badstue. Kjelleren er ikke regulert til varig opphold på grunn av lav takhøyde (målt stedvis til under 1,90 meter) og ulovlige endringer av bruk. Våtromsdelene nede i kjelleren har ingen dokumentert utførelse og et betydelig behov for modernisering. Uteplasser: Boligen har flere koselige uteplasser. Ved stuene er det lagt en sørvendt uteplass i skiferstein. Soverommene i andre etasje har utgang til en sørvendt veranda og en terrasse med tregulv orientert mot vest. Hver av uteplassene har et vedlikeholdsbehov; skiferplattingene har ujevnheter, tregulvet krever ettersyn, og rekkverkshøyden og konstruksjonen på balkongene oppfyller ikke gjeldende krav. Overflater: Gulv: Teppe, treverk, fliser og betong. Vegger: Panel, strie, malt mur og delvis synlig tømmerkonstruksjon. Himling: Panel, plater, malte flater og malt panel/sperrer. Lagring: Lagringskapasiteten utgjøres i stor grad av kjelleretasjen. Her ligger flere forskjellige boder (hvorav den ene er avdelt som en badstue). Det er integrert garasje i kjeller. Eiendommen inkluderer videre et separat plassert garasjebygg av treverk med torvtak fra 1993, som i tillegg til to porter har et tilhørende og adskilt bodareal der biler parkeres. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Hvitevarer

Hvitevarer følger i utgangspunktet ikke med ved salget.

Adkomst

Se digitalt kart i finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 06.11.2025. Bygning: Enebolig fra 1937 med tømmerkonstruksjon, bestående av kjeller, 1. etasje, 2. etasje og loft. Veggene har tømmerkonstruksjon fra byggeår, og det er ukjent konstruksjonsoppbygning på vegger som er lektet ut på innsiden. Huset ble sist tjærebredd i 2024. Grunnmur og støpt dekke er fra 1937. Dreneringen er også fra byggeår, og det er ikke opplyst om oppgradering etter byggeår. Det er sannsynlig at utvendig fuktsikring av grunnmuren mangler, og det er dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmuren. Etasjeskillet mellom kjeller og 1. etasje er et betongdekke, mens etasjeskillene i 1. og 2. etasje er av treverk fra byggeår 1937. Gulv mot grunn er et betongdekke. Kjelleren har rom fra 1937 med gulv av fliser/betong og vegger av betong/mur. Tak: Taket er tekket med takstein med ukjent alder. Undertaket er fra byggeår 1937. Takkonstruksjonen er av treverk fra byggeår. Nedløp og beslag er i lakkert stål med ukjent alder. Pipe/Ildsted: Boligen har åpent ildsted og ovn. Pipeløpet er av teglstein fra byggeår. Vinduer: Eldre vinduer med karm og rammer i treverk utstyrt med 1-lags glassruter. Dører: Balkongdører med karm og rammer i treverk utstyrt med enkelt glass og isolerglass. Inngangsdør i treverk og dør med blekk. Innvendige dører med malte dørblader og en innvendig dør belagt med blekk. Trapper/adkomst: Innvendig trapp i treverk. Kjellertrapp i treverk. Inngangsparti oppbygget i treverkskonstruksjoner med rekkverkshøyde på 89 cm. Balkong/terrasse: Omtrent vestvendt terrasse på 14,8 m² med utgang fra soverom i 2. etasje, oppbygget i treverk med terrassebord. Omtrent sørvendt veranda på 8,7 m² med utgang fra soverom i 2. etasje, oppbygget i treverk med terrassebord. Omtrent sørvendt uteplass på 9,7 m² med utgang fra spisestue, med overflater belagt med skiferfliser og annen stein. VVS-installasjoner: Innvendige vannledninger består av eldre kobberrør. Stoppeventiler er ikke funksjonstestet grunnet alder. Synlige avløpsrør er av plast og støpejern, med stakeluker plassert i kjeller. Varmtvannstank på 300 liter er installert, men er ikke i bruk. Boligen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Materialtype på utvendige vann- og avløpsrør er ukjent. Rørene er vurdert ut fra byggeår, og det er ikke opplyst om utskifting. Ventilasjon: Boligens tilluftsløsning er gjennom enkelte ventiler. Bad i 2. etasje har ventilasjon gjennom elektrisk avtrekksventil. Bad i kjeller har ventilasjon gjennom veggventil med naturlig tilluft og tilluft gjennom luftespalte under dør. Kjøkkenventilator er defekt. Et toalettrom i 2. etasje har naturlig ventilasjon gjennom oppdriftsventil i tak, mens et annet toalettrom i samme etasje ikke har ventilasjon. Toalettrom i kjeller har ventilering gjennom veggventil. Tekniske detaljer: Bergvarmeanlegg. Det foreligger prosjektperm. Ordre er stemplet 2015. Anlegget ble i følge saksinnsyn byggemeldt i 1947 ved innstallering av oljefyringsanlegg. Enkelte radiatorer er i følge eier skiftet i senere tid. Boligen er utstyrt med brannvarslere. Det er en innmurt oljetank av ukjent type på eiendommen. Ifølge eier er tanken sanert, hvilket innebærer at den ikke lenger er i bruk og er tømt for olje. Tanken er imidlertid ikke fjernet, men fortsatt innmurt i konstruksjonen. Det foreligger ikke dokumentasjon på utført sanering. Garasje/bod: Garasje fra 1993 med to porter og tilhørende bod. Garasjen er oppført i trekonstruksjon med torvtak. Bygget er ikke tilstandsvurdert. Elektrisk anlegg: Varmekabler er installert på bad i 2.etasje og i vaskerom i kjeller, og de fungerer begge steder. Varmekabler blir ikke funksjonstestet ved befaring av takstingeniøren. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - Før 1995, i flg eier. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ja Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Nei Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Nei Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Ja Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Ja Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Balkongdører | Det er påvist knust rute/skade på en balkongdør. Knust rute eller skade på balkongdør reduserer både sikkerhet og isoleringsevne, og kan føre til fuktinntrengning og varmetap. Skadet glass bør skiftes ut, og døren bør kontrolleres for eventuelle følgeskader på karm og beslag. - Inngangsdører | Det er påvist at dører er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist skader på overflater. Sprekker i tredør. Det er påvist manglende pakninger. Bygningsdelen har skjulte løsninger og kan ha en feil/skade som ikke er synlig, ut i fra alder/gjenværende brukstid kan det være sannsynlighet for skjulte feil. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Dører som er vanskelige å åpne eller lukke kan skyldes skjevheter, svelling i treverk eller slitasje i beslag. Dette gir redusert funksjon og kan føre til ytterligere slitasje på ramme og karm ved bruk. Vinduer bør justeres og vedlikeholdes, og beslag smøres eller skiftes ved behov for å sikre normal funksjon og tetthet. Slitte karmer og sprekker i trevirket kan føre til fuktopptak, råtedannelse og redusert levetid på vinduene. Skadene kan også gi nedsatt tetthet og isoleringsevne. Karmene bør vedlikeholdes med rengjøring, skraping og ny overflatebehandling, og utskifting bør vurderes dersom treverket har begynnende råte eller betydelig slitasje. Eldre ytterdører kan ha redusert isolasjonsevne og dårligere tetthet mot trekk. Slitasje på pakninger og karm kan medføre varmetap. Økt risiko for funksjonssvikt (låsemekanisme eller hengsler) må også påregnes. Det anbefales å jevnlig kontrollere tetthet. Jevnlig vedlikehold (smøring av beslag, utskifting av pakninger) bør utføres. Utskifting på sikt må påregnes grunnet alder. - Etasjeskille (1 etasje) | Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Hvis du skal rette skjevheter med avrettningsmasse, må du først beregne dimensjonene på bjelkelaget. Kostnadene nedenfor gjelder bare retting av gulvet, og tar ikke hensyn til: dimensjonering og forsterkning av ny vekt på eksisterende etasjeskiller bytte av overflater endring knyttet til løfting av dører og åpninger etc.. Konsekvensen av å ikke utbedre høydeforskjellene er at gulvet kan oppleves som skjevt, og det kan oppstå utfordringer med bruk og innredning av rommet. - Etasjeskille (2 etasje) | Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Hvis du skal rette skjevheter med avrettningsmasse, må du først beregne dimensjonene på bjelkelaget. Kostnadene nedenfor gjelder bare retting av gulvet, og tar ikke hensyn til: dimensjonering og forsterkning av ny vekt på eksisterende etasjeskiller bytte av overflater endring knyttet til løfting av dører og åpninger etc.. Konsekvensen av å ikke utbedre høydeforskjellene er at gulvet kan oppleves som skjevt, og det kan oppstå utfordringer med bruk og innredning av rommet. - Pipe og ildsted | Pipevanger er ikke synlige. Pipevanger er ikke synlige, noe som medfører usikkerhet knyttet til tilstand og eventuell slitasje eller skade, og det bør derfor vurderes nærmere inspeksjon av pipeløpet for å avdekke behov for vedlikehold eller utbedring. Pipevanger må gjøres tilgjengelig. - Vannledninger | Det er drypplekkasje fra rør. Det er registrert drypplekkasjer fra rør, noe som medfører risiko for vannskader og ytterligere korrosjon, og rørene bør derfor skiftes ut eller repareres umiddelbart for å hindre skadeutvikling. - Avløpsrør | Sluk i andre rom enn våtrom med rust. Avløpsrør av jern har rustskader. Kombinasjon av alder og materiale. Avløpsrør og sluk av jern med rustskader har økt risiko for tæring, lekkasjer og tilstopping. Kombinasjonen av alder og materiale tilsier at levetiden er begrenset. Rørene bør følges opp med jevnlige kontroller, og utskifting bør planlegges for å unngå driftsproblemer og lekkasjer. Kostnadsestimat er gitt for lokalutbedring av synlige rustskader. Vær klar over at det kan være skjulte skader som ikke er med i kostnadsestimat. - Vannbåren varme | Kombinasjon av alder, material og påvist rustdannelser på rør. Radiator på bad i 2 etasje er løs. Tilstanden tilsier at rørene nærmer seg slutten av sin forventede levetid. Gjennomgang av fagperson og eventuell utskifting bør påregnes for å hindre vannskader og sikre et trygt og driftssikkert anlegg. Radiator må festes tilstrekkelig av fagperson for forhindre skader. - Branntekniske forhold | Boligen er forskriftsmessig utstyrt med brannvarslere ved befaring. 1. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Ja 2. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Ukjent 3. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Nei 4. Er det skader på røykvarslere? Nei - Utvendige vann- og avløpsledninger | Kombinasjonen av alder og typisk materiale ved byggetidspunktet på utvendige vann- og avløpssystemet tilsier at man må regne med utskiftinger på sikt. Basert på alder og typisk materialbruk ved byggetidspunktet må det påregnes slitasje og redusert funksjon i de utvendige vann- og avløpsledningene. Dette øker risikoen for lekkasjer og tilstoppinger. Anlegget bør følges opp med jevnlige kontroller, og utskifting bør planlegges for å sikre tilfredsstillende drift og levetid. Kostnadsestimat er gitt for kontroll av røropplegg da det ikke er opplyst om svikt i anlegget. Total utskifting av røropplegg: over 300 000,- - Toalettrom 2, 2. etasje - Overflater og konstruksjon | Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Rom og innredning bærer preg av alder og sviktende funksjon på utstyr. Toalettrom uten ventilering har utilstrekkelig luftutskifting og tilfredsstiller ikke kravene i NS 3600 for tilstandsgrad 0/1. Manglende ventilasjon kan føre til dårlig luftkvalitet, lukt og forhøyet fuktighet. Det må etableres mekanisk avtrekk og tilluftsløsning for å sikre forsvarlig ventilasjon og et godt inneklima. Rom og innredning har slitasje og funksjonssvikt. Fornying eller utskifting må utføres for å sikre tilfredsstillende funksjon og standard. - Bad, 2. etasje - Sluk, membran og tettesjikt | Skjulte konstruksjoner slik som tettesjikt (membran) bak fliser har passert anbefalt brukstid. Membran/tettesjikt på vegger kan ikke konstateres. Utførelse av tettesjikt/gjennomføringer er ukjent, da dette ikke er synlig og det foreligger ingen dokumentasjon. Det er påvist utette gjennomføringer og åpne kasser for rørføringer i våtsone. Det anbefales å oppgradere våtrommets tettesjikt/membran og sluk for å sikre at våtrommet tåler normal bruk etter dagens krav. Videre bruk av dusjkabinett/badekar, hvor vannet ledes direkte til sluk, kan redusere risikoen for fuktskader, men erstatter ikke behovet for nytt tettesjikt/membran. Eldre membraner kan miste sin vanntettende funksjon, noe som kan føre til vannlekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Overvåk tilstanden jevnlig, og vær oppmerksom på at normal levetid for bad er 20-25 år iht. Byggforskseriens detaljeblad. Utette gjennomføringer og åpne kasser for rørføringer i våtsone medfører risiko for vanninntrengning og fuktskader i underliggende konstruksjoner. Løsningen er ikke fuktsikker og oppfyller ikke dagens krav til tetthet i våtrom. Badet må påregnes oppussing i henhold til dagens krav. - Kjøkken, 1. etasje - Avtrekk | Avtrekksvifte er defekt. Defekt avtrekksvifte medfører mangelfull ventilasjon og redusert luftutskifting, noe som kan føre til forhøyet fuktighet, kondens og risiko for mugg- og soppdannelse. Viften må skiftes ut for å sikre tilfredsstillende ventilasjon og et godt inneklima. - Vaskerom, kjeller - Generell | Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er ikke tettesjikt/membran i rommet. Det er påvist rust i sluk. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - Bad, kjeller - Overflater Gulv | Målinger viser at det er 40 mm fra slukrist ned til flis ved terskel. (det er lokalt fall mot sluk inne i dusjsonen) Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist riss i fuger. Det er påvist sprekker i fliser. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Riss i fuger og sprekker i fliser svekker tettheten og øker risikoen for vanninntrengning i underliggende konstruksjoner. Dette kan på sikt føre til fuktskader og redusert levetid på våtrommet. Områdene bør følges opp med jevnlige observasjoner, og skadede fliser og fuger bør utbedres for å opprettholde et tett og funksjonelt gulv. - Bad, kjeller - Sluk, membran og tettesjikt | Utførelse av tettesjikt/gjennomføringer er ukjent, da dette ikke er synlig og det foreligger ingen dokumentasjon. Det kan ikke konstateres tettesjikt på badet. Skjulte konstruksjoner slik som tettesjikt (membran) bak fliser og sluk har passert anbefalt brukstid og må det i tiden som kommer påberegnes oppgradering av rommets tettesjkit. Det anbefales å oppgradere våtrommets tettesjikt/membran og sluk for å sikre at våtrommet tåler normal bruk etter dagens krav. Det bør monteres badekar/dusjkabinett, hvor vannet ledes direkte til sluk, kan redusere risikoen for fuktskader, men erstatter ikke behovet for nytt tettesjikt/membran. Eldre membraner kan miste sin vanntettende funksjon, noe som kan føre til vannlekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Overvåk tilstanden jevnlig, og vær oppmerksom på at normal levetid for bad er 20-25 år iht. Byggforskseriens detaljeblad. - Elektrisk anlegg | Det er påvist løse kabler, ufagmessige koblinger og løs lampe. Ut i fra deler av anleggets alder må det påregnes utbedringer/tiltak. Ut i fra påviste avvik og dels alder anbefales derfor en utvidet el-kontroll. El-kontrollen kan påvise feil/mangler på anlegget takstingeniøren ikke kan ha funnet ved visuell besiktigelse. Kostnadsestimat er gitt for utbedring av kommenterte avvik og el-kontroll. Det bør forventes utbedring av store deler av anlegget på sikt grunnet alder. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Taktekking | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Når mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekking og undertak, øker risikoen for slitasje, lekkasjer og redusert funksjon. Mosevekst og algepågroning holder på fuktighet og kan fremskynde nedbrytning av tekkingen. Taket bør følges opp med jevnlige inspeksjoner og rengjøres for mose. Utskifting eller vedlikehold bør planlegges for å sikre god vannavrenning og hindre fuktskader på underliggende konstruksjoner. - Nedløp og beslag | Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Mangelfull bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur kan føre til fuktbelastning og skader på grunnmur og drenering. Det bør utføres tiltak for bortledning av vann fra renner. Manglende snøfangere kan medføre fare for snøras og skader på underliggende konstruksjoner, men det var ikke krav om dette på oppføringstidspunktet. Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Når mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner, nedløp og beslag, øker risikoen for slitasje, korrosjon og lekkasjer. Dette kan føre til redusert avrenning og fuktbelastning på fasade og grunnmur. Komponentene bør følges opp med jevnlige kontroller og vedlikehold, for å sikre god funksjon og levetid. - Veggkonstruksjon | Det er stedvise sprekkdannelser treverk. Det er ved visuell besiktigelse påvist noe skjevheter i konstruksjonen. Områdene bør følges opp med jevnlige observasjoner, og tiltak bør vurderes dersom sprekkdannelser eller skjevheter øker. - Takkonstruksjon/Loft | Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. Begrenset eller mangelfull ventilering av takkonstruksjonen kan føre til oppfuktning, kondens og muggdannelse i kald sone. Dette kan på sikt gi redusert levetid og risiko for råteskader i treverk. Ventilasjonsforholdene bør vurderes nærmere, og forbedring av luftgjennomstrømning bør utføres for å sikre tilstrekkelig uttørking og fuktsikkerhet. Fuktskjolder i undertak eller takkonstruksjon tyder på tidligere (det ble ikke målt avvik i konstruksjon ved befaring) fuktinntrengning, for eksempel fra utettheter i tekking, gjennomføringer eller kondens. Dette kan føre til mugg- og råteskader dersom årsaken ikke utbedres. Omfanget bør undersøkes nærmere for å avdekke årsak og eventuelle skader, og nødvendige utbedringer bør gjennomføres for å sikre tett og fuktsikker takkonstruksjon. - Vinduer | Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist enkelte sprekker i vinduer. Det mangler innervindu på bad i 2 etasje. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det mangler underliggende blekk på vannbrett, enkelte vannbrett med råteskader. Bygningsdelen har skjulte løsninger og kan ha en feil/skade som ikke er synlig, ut i fra alder/gjenværende brukstid kan det være sannsynlighet for skjulte feil. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Vinduer som er vanskelige å åpne eller lukke kan skyldes skjevheter, svelling i treverk eller slitasje i beslag. Dette gir redusert funksjon og kan føre til ytterligere slitasje på ramme og karm ved bruk. Vinduer bør justeres og vedlikeholdes. Innervindu bør monteres og glass med sprekker må skiftes. Slitte karmer og sprekker i trevirket kan føre til fuktopptak, råtedannelse og redusert levetid på vinduene. Skadene kan også gi nedsatt tetthet og isoleringsevne. Karmene bør vedlikeholdes med rengjøring, skraping og ny overflatebehandling, og utskifting bør vurderes. Manglende underliggende blekk på vannbrett og råteskader i treverket medfører økt risiko for vanninntrengning i veggkonstruksjonen. Dette kan føre til fuktskader og redusert levetid på vinduer og kledning. Skadede vannbrett bør skiftes ut, og det bør monteres beslag eller blekk for å sikre tilfredsstillende avrenning og fuktsikring. Vinduer som nærmer seg eller har passert normal brukstid kan ha redusert isolasjonsevne, luft-/vannlekkasjer og skader som ikke er synlige uten inngrep. Kjøper bør påregne vedlikehold, reparasjon eller utskiftning av vinduer på sikt grunnet alder. - Balkongdører | Det er påvist at enkelte dører er vanskelig å åpne/lukke. Karmene i dører er slitte og det er sprekker i trevirket. Det mangler underliggende blekk fra terskler. Bygningsdelen har skjulte løsninger og kan ha en feil/skade som ikke er synlig, ut i fra alder/gjenværende brukstid kan det være sannsynlighet for skjulte feil. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Dører som er vanskelige å åpne eller lukke kan skyldes skjevheter, svelling i treverk eller slitasje i beslag. Dette gir redusert funksjon og kan føre til ytterligere slitasje på ramme og karm ved bruk. Vinduer bør justeres og vedlikeholdes, og beslag smøres eller skiftes ved behov for å sikre normal funksjon og tetthet. Slitte karmer og sprekker i trevirket kan føre til fuktopptak, råtedannelse og redusert levetid på vinduene. Skadene kan også gi nedsatt tetthet og isoleringsevne. Karmene bør vedlikeholdes med rengjøring, skraping og ny overflatebehandling, og utskifting bør vurderes dersom treverket har begynnende råte eller betydelig slitasje. Manglende underliggende blekk fra terskler medfører risiko for vanninntrengning til konstruksjonen ved nedbør og snøsmelting. Dette kan over tid gi fuktskader og redusert levetid på terskel og tilstøtende materialer. Det bør monteres egnet beslag eller blekk for å sikre tilfredsstillende avrenning og beskyttelse mot fukt. Eldre ytterdører kan ha redusert isolasjonsevne og dårligere tetthet mot trekk. Slitasje på pakninger og karm kan medføre varmetap. Økt risiko for funksjonssvikt (låsemekanisme eller hengsler) må også påregnes. Det anbefales å jevnlig kontrollere tetthet. Jevnlig vedlikehold (smøring av beslag, utskifting av pakninger) bør utføres. Utskifting på sikt må påregnes grunnet alder. - Balkonger, terrasser og rom under balkonger (vestvendt) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er observert mosedannelse på terrassebord. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Når mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran, øker risikoen for svekket funksjon og lekkasjer. Eldre membraner kan ha redusert elastisitet og tetthet, noe som gjør dem mer sårbare for bevegelser og belastning. Konstruksjonen bør følges opp med jevnlige observasjoner, og fornying av tettesjiktet bør planlegges for å opprettholde god fuktsikring. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Mosedannelse på terrassebord tyder på fuktige forhold. Dette kan gjøre overflaten glatt ved nedbør og øke risikoen for råte og forkortet levetid på treverket. Terrassen bør rengjøres jevnlig, og overflaten bør behandles med egnet trebeskyttelse for å redusere fuktopptak og bevare materialets holdbarhet. - Balkonger, terrasser og rom under balkonger (sørvendt) | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav. Når mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran, øker risikoen for svekket funksjon og lekkasjer. Eldre membraner kan ha redusert elastisitet og tetthet, noe som gjør dem mer sårbare for bevegelser og belastning. Konstruksjonen bør følges opp med jevnlige observasjoner, og fornying av tettesjiktet bør planlegges for å opprettholde god fuktsikring. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. - Inngangsparti | Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er observert noe skjevheter i konstruksjon. Det er påvist mosedannelse på gulvbord. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Skjevheter i konstruksjonen kan skyldes naturlige bevegelser, setninger eller svikt i underlaget. Forholdet vurderes å ha begrenset betydning dersom det ikke utvikler seg, men kan over tid påvirke stabilitet og funksjon. Området bør følges opp med jevnlige observasjoner, og faglig vurdering bør innhentes dersom skjevheten øker eller nye symptomer oppstår. Mosedannelse på terrassebord kan gjøre overflaten glatt ved nedbør og øke risikoen for råte og redusert levetid på treverket. Terrassebord bør rengjøres jevnlig, og overflaten bør behandles med egnet trebeskyttelse for å redusere fuktopptak og bevare materialets holdbarhet. - Uteplass | Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er påvist bomlyd i enkelte fliser, det er stedvise sprekker i fuger. Det er påvist noe skjevheter i trapp. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Bomlyd i fliser og sprekker i fuger tyder på mangelfull vedheft mellom flis og underlag. Dette kan over tid føre til at fliser løsner. Områdene bør følges opp med jevnlige observasjoner, og utbedring av fliser og fuger bør vurderes for å sikre et tett og stabilt overflatesjikt. Skjevheter i konstruksjonen kan skyldes naturlige bevegelser, setninger eller svikt i underlaget. Området bør følges opp med jevnlige observasjoner, og faglig vurdering bør innhentes dersom skjevheten øker eller nye symptomer oppstår. - Overflater | Overflatene bærer preg av slitasje og manglende oppgraderinger eller vedlikehold. Tepper løsner fra underlaget, merker i gulv etter lekkasje fra radiatorer, det er riper og hakk i gulv, riss og sprekker i overflater, samt stedvis knirk i gulv m.m. Overflater med slitasje, løse tepper, riper, hakk, riss og sprekker tyder på manglende vedlikehold. Knirk i gulv indikerer bevegelser i underlaget, og bør undersøkes ytterligere. Forholdene har hovedsakelig estetisk betydning, men vedvarende slitasje kan gi redusert levetid og funksjon. Overflatene bør vedlikeholdes eller oppgraderes. - Overflater kjeller | Overflatene bærer preg av slitasje og manglende oppgraderinger eller vedlikehold. Fliser og betong har løsnet, riss/sprekker og avflassing/smuldring i overflater m.m. Det er påvist setninger og sprekker i innvendige murte vegger. Overflater med slitasje tyder på manglende vedlikehold. Forholdene har hovedsakelig estetisk betydning, men vedvarende slitasje kan gi redusert levetid og funksjon. Overflatene bør vedlikeholdes eller oppgraderes. Setninger og sprekker i innvendige murte vegger kan tyde på bevegelser i konstruksjonen eller svikt i underlaget. Omfang og årsak bør vurderes nærmere av fagperson, og utbedring bør utføres dersom bevegelsene fortsetter eller skadene øker. - Etasjeskille/gulv mot grunn | Manglende fullførelse av betong rundt gjennomføring i dekket. Manglende fullførelse av betong rundt gjennomføring i dekke kan gi redusert tetthet og lokal svekkelse i konstruksjonen. Åpne eller ufullstendige gjennomføringer kan også føre til fuktopptak og luftlekkasjer. Forholdet bør utbedres ved å tette og komplettere betongen rundt gjennomføringen. - Gulv mot grunn (kjeller) | Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert symptom på sopp/råte. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Etasjeskille (1 etasje) | Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Radon | Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad. Det bør gjennomføres radonmålinger. - Pipe og ildsted | Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Det er påvist rennemerker på pipeløp. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Det er observert rustskader på luker. Det er påvist sprekker og rennemerker på pipeløpet, samt rustskader på luker, og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipen, noe som kan medføre lekkasje av røykgasser, redusert trekk og risiko for fukt- og korrosjonsskader, og pipen bør derfor kontrolleres av fagperson og utbedres eller rehabiliteres for å sikre trygg og forskriftsmessig funksjon. - Rom Under Terreng | Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er registrert insekter - symptom på fuktig miljø. Det er påvist høye verdier ved overflatesøk på vegger. Det er påvist indikasjoner på fuktgjennomtrenging i kjellermur, høye fuktverdier på vegger og forekomst av insekter som tyder på et fuktig miljø, dette kan medføre skader på konstruksjoner, dårlig innemiljø og ytterligere biologisk aktivitet, og det bør derfor gjennomføres tiltak for å redusere fuktbelastningen, herunder forbedring av drenering, ventilasjon etc.. - Innvendige trapp | Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det er stedvis knirk i trapp. Rekkverk i 2 etasje er løst. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. Det er stedvis knirk i trapp, noe som indikerer bevegelser i konstruksjonen og kan medføre ytterligere slitasje over tid, og trappen bør derfor kontrolleres og eventuelt etterstrammes eller utbedres for å sikre stabil og tilfredsstillende funksjon. Løst rekkverk i 2. etasje utgjør en sikkerhetsrisiko. Festepunkter og konstruksjon bør kontrolleres og sikres, slik at rekkverket oppfyller krav til sikkerhet. - Innvendige trapp (kjeller) | Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Trappen har en del slitasje, mindre skader og elde. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav for trapper og vurderes som såpass store at det ut fra sikkerhetsmessige forhold bør etableres mindre åpninger. Trappen har slitasje, mindre skader og preg av elde, noe som kan redusere sikkerhet, funksjon og estetisk kvalitet, og trappen bør derfor vedlikeholdes eller utbedres for å opprettholde tilfredsstillende standard. - Innvendige dører | Punktvise skader på materialet eller skader på overflatebehandlingen. Det er påvist at enkelte dører har skjevheter og subber i karmer og terskler. Det bør utføres lokal utbedring og overflatebehandling av skadede dører og karmer for å opprettholde funksjon og estetisk standard. Dører bør justeres for å sikre korrekt funksjon og forhindre unødig slitasje på dørblad, karm og terskel. - Bad, 2. etasje - Overflater vegger og himling | Det er påvist stedvis riss i fuger på flislagte overflater. Det er påvist manglede plater på vegger rundt radiator. Det er påvist missfarging i fuger. Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende forhold. Dersom sprekkene utvikler seg, kan dette medføre fuktinntrengning under/bak fliser. Sprekker bør følges opp med jevnlig kontroll for å avdekke eventuell videre utvikling. Dersom sprekkene øker eller nye oppstår, bør tiltak påregnes. Manglende plater på vegger rundt radiator medfører uferdig overflate og kan gi svekket estetisk inntrykk. Veggen bør ferdigstilles med egnede plater eller overflatebehandling for å sikre et pent og varig resultat. Misfarging i fuger skyldes normalt fuktpåvirkning, bruksslitasje eller mangelfull rengjøring. Forholdet har hovedsakelig estetisk betydning, men kan over tid redusere fugens motstand mot fukt og muggvekst. Fugene bør rengjøres grundig, og utskifting bør vurderes dersom misfargingen ikke lar seg fjerne eller fugene viser tegn til nedbrytning. - Bad, 2. etasje - Overflater Gulv | Det er påvist riss i fuger. Det er påvist sprekker i fliser. Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende forhold. Dersom sprekkene utvikler seg, kan dette medføre fuktinntrengning under/bak fliser, som igjen kan skade tettesjikt og underliggende konstruksjoner. Sprekker og riss må følges opp med jevnlig kontroll for å avdekke eventuell videre utvikling. Dersom sprekkene øker eller nye oppstår, må utbedring gjennomføres for å hindre fuktskader. - Bad, 2. etasje - Sanitærutstyr og innredning | Det er påvist skjolder og mindre skader på innredning. Skjolder og mindre skader på innredning skyldes normal bruk og fuktpåvirkning over tid. Forholdet har primært estetisk betydning, men kan ved vedvarende fukt føre til redusert levetid på materialene. Overflater bør holdes tørre og rengjøres jevnlig, og skader kan utbedres eller byttes ut ved behov. - Bad, 2. etasje - Ventilasjon | Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Manglende spalte under dørbladet hindrer lufttilførselen til badet og kan gi utilstrekkelig ventilasjon. Dette kan føre til høy luftfuktighet, kondens og risiko for mugg- og soppdannelse. Spaltehøyden bør økes i tråd med anbefalingene fra SINTEF Byggforsk (ca. 10 mm) for å sikre tilfredsstillende luftutveksling og fuktsikkerhet. - Vaskerom, kjeller - Tilliggende konstruksjoner våtrom | På grunn av eldre bygningsdeler, forventet gjenværende brukstid og fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet, gis det TG2, til tross for gjennomførte fuktsøk uten fuktfunn ved befaring. Punktet har sammenheng med øvrige bygningsdeler på badet, særlig manglende membran/tettesjikt, samt manglende dokumentasjon og/eller ukjent utførelse. Det presiseres at det kan oppstå skader på tilstøtende konstruksjoner som følge av alder og slitasje. Det anbefales å overvåke denne bygningsdelen for å sikre mot skader og følgeskader, da restlevetiden er, eller kan være, begrenset. - Bad, kjeller - Overflater vegger og himling | Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende forhold. Dersom sprekkene utvikler seg, kan dette medføre fuktinntrengning under/bak fliser. Forholdet bør følges opp med jevnlig kontroll for å avdekke eventuell videre utvikling. Dersom sprekkene øker eller nye oppstår, bør tiltak påregnes. - Bad, kjeller - Sanitærutstyr og innredning | Det er er påvist at det drypper fra dusjhodet. Drypp fra dusjhode skyldes normalt slitasje eller urenheter i pakninger eller armatur. Armatur og pakninger bør kontrolleres og eventuelt skiftes for å sikre tett og funksjonell installasjon. - Bad, kjeller - Ventilasjon | Rommet har kun naturlig ventilasjon. Elektrisk avtrekksvifte bør monteres dersom mulig. Dårlig ventilasjon på et våtrom kan føre til konsekvenser som fuktskader og muggvekst. - Kjøkken, 1. etasje - Overflater og innredning | Det er påvist skader og merker i benkeplate, det er påvist riss i fuger, svelling, skjevheter og mindre skader i innredning/fronter. Forholdet har hovedsakelig estetisk betydning, men kan redusert funksjon og levetid. Overflater bør holdes tørre og vedlikeholdes, og utbedring eller utskifting bør påregnes. - Toalettrom, 2. etasje - Overflater og konstruksjon | Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Toalettrom med kun naturlig avtrekk har begrenset luftutskifting og oppfyller ikke kravene i NS 3600 for tilstandsgrad 0/1. Dette kan medføre dårlig ventilasjon, lukt og forhøyet fuktighet. Det bør etableres mekanisk avtrekk for å sikre tilfredsstillende ventilasjon og redusere risikoen for fukt- og luktproblemer. Manglende tilluftsventilering på toalettrom reduserer luftutskiftingen og kan føre til dårlig ventilasjon, lukt og forhøyet fuktighet. Det bør etableres spalte under dør eller annen form for tilluft for å sikre tilfredsstillende ventilasjon og sirkulasjon i rommet. - Toalettrom, kjeller - Overflater og konstruksjon | Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Det er mindre skader, herunder avflassing på vegger samt mindre skader på fliser og innredning. Toalettrom med kun naturlig avtrekk har begrenset ventilasjonseffekt, noe som kan føre til dårlig luftutskifting og forhøyet fuktighet. Dette avviker fra kravene i NS 3600 for å oppnå TG 0/1. Det bør etableres mekanisk avtrekk for å sikre tilfredsstillende ventilasjon og redusere risikoen for lukt og fuktrelaterte skader. Overflatene bør vedlikeholdes, og utbedring eller oppussing bør vurderes ved behov for å bevare rommets funksjon. - Vannledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er registrert tydelige alderstegn, herunder irr og misfarging på kobberrør, som indikerer normal aldring og slitasje. Det er registrert redusert vannmengde ved funksjonstest. Når mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger, øker risikoen for tæring, lekkasjer og redusert vanntrykk. Irr og misfarging på kobberrør indikerer normal aldring og slitasje, og redusert vannmengde ved funksjonstest kan tyde på begynnende tilstopping. Anlegget bør følges opp med jevnlige kontroller, og utskifting eller utbedring bør planlegges for å sikre tilfredsstillende vanntrykk og driftssikkerhet. - Avløpsrør | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger, noe som innebærer økt risiko for lekkasjer og driftsproblemer, og det bør derfor vurderes nærmere tilstandskontroll og planlegging av utskifting. - Ventilasjon | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Mangelfull ventilasjon kan føre til høy luftfuktighet, kondens og dårlig luftkvalitet, og det bør etableres veggventiler eller vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har dette. - Varmesentral | Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Anlegget bør kontrolleres og vedlikeholdes av fagperson. Regelmessig service anbefales for å sikre drift og levetid. - Vannbåren varme | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Det er registrert trege justeringsventiler. Det er påvist stedvise sprekker i treverk rundt gjennomføringer av rør. Når mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme, øker risikoen for slitasje, lekkasjer og redusert funksjon. Trege justeringsventiler kan tyde på belegg eller korrosjon, og sprekker i treverk rundt rørgjennomføringer kan skyldes temperatur eller fuktpåvirkning. Anlegget bør kontrolleres av fagperson, og ventilene bør renses eller skiftes ved behov. Områdene rundt rørgjennomføringer bør følges opp for å hindre videre skader. - Drenering | Observasjoner som avflassing på innvendige overflater og forhøyede verdier ved overflatefuktmåling på vegger indikerer at drenering og/eller tettesjikt har begrenset effekt. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Eier opplyser at garasjen er utsatt for overvann. Dette fører til oppsprekking av betongdekket. Observasjoner som avflassing og forhøyede fuktverdier på vegger indikerer redusert effekt av drenering og/eller tettesjikt, noe som kan medføre fuktinntrengning og skader på grunnmur, og det bør derfor vurderes utskifting eller oppgradering av drenering samt etablering av ny utvendig fuktsikring for å opprettholde konstruksjonens funksjon. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Overvann som trenger inn i garasjen fører til fuktbelastning, skader på gulv og konstruksjoner. Årsaken bør undersøkes nærmere, og det bør etableres tiltak for bedre drenering eller avrenning slik at vann ledes bort fra bygningen og risiko for fuktskader reduseres. - Grunnmur og fundamenter | Det er observert manglende betong/sprekker i betongdekke. Innsiden av grunnmuren har misfarging. Det er registrert løs puss på muroverflater gjelder ute og inne. Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader. Grunnmuren har sprekkdannelser. Observerte sprekker, manglende betong, misfarging og løs puss på grunnmur og murte fasader indikerer fuktpåvirkning og bevegelser i konstruksjonen, noe som kan medføre videre oppsprekking, avskalling og redusert bestandighet, og det bør derfor gjennomføres nærmere undersøkelser av skadede områder samt vurderes tiltak for å bedre fuktsikringen, og det bør påregnes utbedringer. - Terrengforhold | Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur kan føre til at overflatevann samler seg og ledes mot bygningen. Dette medfører økt fuktbelastning på grunnmur. Terrenget bør justeres slik at det etableres tilstrekkelig fall bort fra bygningen, og overflatevann bør ledes vekk fra grunnmur for å hindre vannansamlinger. - Oljetank | Det er opplyst om at oljetank er sanert, men tilfredsstillende dokumentasjon mangler. Manglende dokumentasjon på sanering av oljetank gjør det usikkert om arbeidet er utført i henhold til gjeldende krav. Ufullstendig sanering kan medføre risiko for forurensning av grunn. Det bør innhentes eller utarbeides tilfredsstillende dokumentasjon fra fagfirma eller kommune som bekrefter korrekt sanering. - Elektrisk anlegg | Det foreligger ikke samsvarserklæringer/dokumentasjon for anlegget/deler av det innvendige elektriske anlegget i leiligheten og tilstandsgrad settes grunnet NS 3600 krav til dette. Det er ukjent hva tidligere eiere har gjort og det er ukjent om arbeider er utført i tråd med regler. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Boligen varmes opp med bergvarmeanlegg og vannbåren varme via radiatorer. Det er elektrisk oppvarming med varmekabler på bad i 2. etasje og i vaskerom i kjeller. I tillegg finnes åpent ildsted og ovn. Det er en innmurt oljetank av ukjent type som ifølge eier er sanert, men tilfredsstillende dokumentasjon mangler. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med. Det er ikke tillatt å bruke fossil olje eller parafin til oppvarming av boliger eller bygg. Kommunen kan/vil gi pålegg om at det oljefyrte oppvarmingssystemet og oljetanken må fjernes. Tanker som tas ut av bruk skal tømmes, graves opp og destrueres etter nærmere regler. Kjøper av eiendommen må innrette seg etter gjeldende regler, også forbudet, og er ansvarlig for kostnad og risiko ved fjerning av eksisterende oljetank. Ta kontakt med kommunen dersom du ønsker ytterligere opplysninger. Se www.oljefri.no for miljøvennlige alternativer til oljefyr.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig til privat vei.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil.   Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler.   Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger.   Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver - også en med lavere bud - anbefales overfor selger.   For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode.   Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Andre relevante opplysninger

Noe tekst, bildetekst og sammenstilling av informasjon i dette oppdraget er laget ved hjelp av AI, og kvalitetssikret av ansvarlig megler.

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr 17 900.    Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company    Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert.   Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/    Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/    Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 7 709 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for enebolig/fritid/tomt. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.    Ved kjøp av landbrukseiendom, herunder småbruk, er det kun forhold vedrørende våningshuset som omfattes av forsikringen.    Ved kjøp av kombinasjonseiendom dekker forsikringsselskapet bare for skader ved den delen av boligen som er regulert til boligformål.

Avgiftsbeskrivelse

Dette inkluderer vann, avløp, renovasjon og feiing. Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Den totale årlige kostnaden vil variere etter eiers eget forbruk. Estimerte kommunale avgifter for 2026: - Vann- og avløpsgebyr: kr 29 806,08 - Renovasjonsgebyr: kr 8 182,54 - Feie- og tilsynsgebyr: kr 237 - Eiendomsskatt: kr 12 717 Totalt: kr 50 942,62

Moderniseringer og påkostninger

Gamle radiatorer byttet ut 2020 og 2024 Utekran frostsikret 2024 Huset jevnlig tjærebredd, siste gang i 2024 Rekkverk installert på vestvendt soveromsveranda 2021 Trapp/inngangsparti nytt 2021 Reparasjon av varmepumpe ved Almløv bergvarme. Reparasjon av råte i bunnstokk og søyler 2026

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon til meglerforetakets klientkonto før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker tinglysing av skjøtet med overføring av hjemmel til seg, må det tas forbehold om dette i bud. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen frem til betaling skjer, selv om deler av kjøpesummen er gjort opp til rett tid.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Bolig med én boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette, for mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no. Kjøper overtar fra overtakelsesdagen ansvaret for eventuelle utbedringstiltak som senere må igangsettes og betales.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.avhendingsloven § 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon Dersom kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 38 225,62
• Eiendomsskatt: kr 12 717
• Informasjon om eiendomsskatt: I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Eiendomsskatten utgjør 1.7 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2026 er på inntil 4.9 millioner kroner. Se kommunens nettsider for mer informasjon.