Elling Holsts gate 4

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 142 m²
BRA-i: 113 m²
BRA-e: 29 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Etasje

2

Parkering

Parkering i garasje og på egen gårdsplass. Det bemerkes at det ikke foreligger noen avstandserklæring mht. garasjen som er bygget inntil eiendomsgrensen. Dette vil være et forhold som ny eier må ta ansvar for og evt. risiko dersom man ikke får gjennomført.

Eiendom

Tomteareal er 602 m² på eiet tomt.

Eiet tomt på 601,90 m2. Eiet tomt, opparbeidet med gressplen, beplantning og prydbusker. Parkering i egen gårdsplass og i dobbelgarasje.

Byggeår

1920

Innhold

Boligen inneholder: 2. etasje: Felles gang m/trapp, stue, kjøkken, 2 soverom og bad 1. etasje: Felles gang m/ trapp, stue, kjøkken, soverom m/åpen løsning til stue og bad U. etasje: Gang m/trapp og flere bodrom

Standard

Boligen har en enkel standard med vesentlig behov for oppgradering/oppussing. Det er i 2021 montert ny pipeforing i stål, og i 2023 er det montert solcelleanlegg på tak. Det er også montert lader til el-bil i dobbelgarasjen. Innvendig standard i fokusrom: 1. etasje: Entré: Gang med flislagt gulv. Det er videre adkomst til stue samt trapp til boligens 2. etasje. Stue: Lys og romslig stue med peisovn og varmepumpe. Kjøkken: Kjøkkeninnredning fra Ikea med slette fronter og benkeplate i heltre. Det er frittstående hvitevarer og fastmontert kjøkkenbord. Bad: Flislagt bad med varmekabler. Sanitærutstyr med klosett, dusjnisje med forheng, servant montert i innredning og opplegg for vaskemaskin. 2. etasje: Stue: Lys stue med plass til sofagruppe og spisebord. Kjøkken: Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplate av laminat. Det er frittstående hvitevarer. Bad: Bad med belegg på gulv og tapet på vegg. Sanitærutstyr med klosett, dusjnisje med forheng og servant montert i innredning. Soverom: 2 soverom med plass til seng og kommode. U. etasje: Det er godt med oppbevaringsplass i flere bodrom.

Adkomst

For veibeskrivelse henvises det til vedlagte kart i salgsoppgaven. Det vil bli skiltet med EiendomsMegler 1 skilt ved fellesvisning.

Byggemåte

Tomteforhold Det er ikke påvist kjente kultmasser i byggegrunnen. Eier opplyser i egenerklæring; Drenert med nye drensrør (plast) i 2003. (På 3 sider av huset (ikke ut mot gate). Fundament under grunnmur, konstruksjonen lar seg ikke besiktige/ eller kontrollere og er usikker. Vegger mot grunn/ grunnmur med betong/ murkonstruksjon. Boligen ligger i skrånede terreng, dette fører naturlig til fuktbelastning mot deler av grunnmur. Ideelt/ anbefalt fall bort fra grunnmur bør være 1:50 i 3 meters bredde fra grunnmur ut fra alle boligens sider. Offentlig vann- og avløp er tilknyttet eiendommen via private stikkledninger fra kommunal hovedledning og inn til boligen. Utvendig Takkonstruksjon med saltak, oppbygning i trekonstruksjon med taksperrer, undertak av bord fra byggeåret. Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater. Takrenner og nedløp av plastbelagt stål. Nedløp fra takrenne fører takvann til avløp for overvann/ drenering/ dreneringsgrøft (privat). Pipe beslått med fotbeslag. Yttervegger over grunnmur av reisverk av plank fra byggeåret. Utvendig kledning i treverk, stående panel. Hovedsakelig trevinduer med 2-lags glass fra år 2000, stedvis noe eldre vinduer. Takvindu montert på loft fra byggeår. Standard ytterdør i tre med glassfelt fra år 2002. Det er en platting ved inngangspartiet ved siden av garasjen. Innvendig Kjeller med støpte gulv, grovpusset. Overflater gulv med fliser, tregulv, tepper, laminat, belegg og fliser på baderom med varmekabler. Kjeller med pussede overflater. Overflater vegger med malte flater, tapet, brystningspanel, panel og fliser på baderom. Overflater himling (innvendige tak) med malte flater, firkant-/ rektangulære plater og panel. Etasjeskillere med bjelkelag i trekonstruksjon (med lastberegninger fra byggeåret). Boligen har mursteinspipe med nytt røykrør. Ildsted, peisovn med glass, er montert i stue fra år 2001. Hovedtrapp mellom 1.- og 2. etasje har tett tretrapp med malte vanger og inntrinn. Rekkverk i treverk med malte flater. Dører fra ulik årgang og utførsel, slette og profilerte dører. Tekniske installasjoner Vannledninger innvendig i plast og kobber. Vannmåler og hovedstengekran montert i bod (kjeller) Det er avløpsrør av plast. Boligen har naturlig ventilasjon fra byggeåret. Varmepumpe luft til luft montert i stue fra år 2017. Varmtvannsbereder (ca) 300 liter plassert i bod fra år 1985. Generelt om oppvarming, boligen hadde følgende varmekilder ved befaring; - varmes opp ved strøm/ panelovner - varmekabler på baderom - peis/ peisovn - varmepumpe luft til luft montert i stue Sikringsskap plassert i trapperom med automatsikringer, hovedsikring/ overbelastningsvern 63 AMP. Systemspenning 230V. Vesentlig åpent EL-anlegg. Strømmåler montert i skapet. Eier opplyser i egenerklæring; Installasjon av solcelleanlegg, utført av Otova (systemstørrelse 7,2 KW - 18 stk. paneler 400 W) i år 2023, ta kontakt med eier for nærmere informasjon rundt anlegget og virkningsgrader. Se vedlagte rapport avholdt av takstmann Petter Homstvedt den 17.02.2026 hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen. Takstmannen har satt tilstandsgrader på enkelte bygningsdeler i tilstandsrapporten; noen av dem på grunn av alder, men også på grunn av tilstand. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG 2) eller 3 (TG 3). TG3 (Store eller alvorlige avvik): Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert symptom på sopp/råte. Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt ca 18 mm høydeforskjell på gulv på soverom i 2. etasje gjennom hele rommet. Det er målt ca 22 mm høydeforskjell på gulv i stue i 2. etasje gjennom hele rommet. Det er målt ca 35 mm høydeforskjell på gulv i stue i hovedetasje gjennom hele rommet. Det er målt ca 35 mm høydeforskjell på gulv på kjøkken i hovedetasje gjennom hele rommet. Kjeller med grovstøpt gulv, målinger ikke gjennomført. Det er ved befaring målt høydeforskjeller/ retningsavvik med laser (Hilti PM 2LG). For denne boligen er kontroll av etasjeskille/ gulv mot grunn utført i henhold til NS 3600, med stikkprøvebaserte målinger i inntil to rom per etasje. Målingene er gjennomført uten flytting av møbler og inventar, noe som gir begrensninger i tilgang og målenøyaktighet. Dette innebærer at avvik kan være ikke fullt ut avdekket, og at måleresultatene kan avvike fra faktiske forhold i utilgjengelige soner. Det er ikke gjennomført kontroll/ beregning av bæreevne, da dette krever konstruksjonsmessig prosjektering som ligger utenfor rapportens omfang. Ved bekymring for bæreevne anbefales nærmere vurdering av fagkyndig. (Skjulte avvik i planhet/ skjevheter kan forekomme uten å være registrert. Uavklart bæreevne kan medføre behov for supplerende undersøkelser før tiltak som avretting, ombygging eller økt last. Kjøper må påregne videre utredning og eventuelle tiltak med tilhørende kostnader.) Eier opplyser i egenerklæring; Råteangrep i bjelkelag under bad. Ukjent skadeomfang. Ved befaring ble det gjennomført fuktmålinger i den råtne trebjelken, det er å bemerke at kjeller har høy luftfuktighet, men det var ved befaring begrensede utslag ved fuktmåling målt i bjelke med råte. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000. Baderom 2.etasje - generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tilstandsvurdering etter NS 3600. Våtrommet (baderom/ vaskerom/ rom med sluk) fremstår som eldre, og det foreligger ikke tilgjengelig dokumentasjon på oppbygning eller utførelse. Skjulte konstruksjoner som membran, overganger mellom vegg og gulv, mansjetter ved rørgjennomføringer samt vann- og avløpsinstallasjoner lar seg ikke inspisere uten bygningsmessige inngrep. Selv om overflater og sanitærutstyr på våtrommet kan være oppgradert i senere tid, fremstår eldre innebygde konstruksjoner som tettesjikt/ membran og vann- og avløpsinstallasjoner (VA) som ikke utskiftet. Det foreligger derfor usikkerhet om våtrommets oppbygning tilfredsstiller dagens krav til vanntette våtsoner, slik det forutsettes for å motstå fukt- og vannbelastning ved normal bruk. Våtrommet er i daglig bruk, noe som indikerer funksjon per i dag, men det presiseres at endret bruk, oppussing eller økt fuktbelastning kan medføre skadeutvikling og redusert levetid på underliggende konstruksjoner. Risikoen for skader vurderes som høyere dersom eksisterende tettesjikt har overskredet sin forventede funksjonstid. På bakgrunn av våtrommets alder og manglende dokumentasjon anbefales full renovering for å sikre at oppbygningen tilfredsstiller gjeldende tekniske krav og oppnår varig funksjon. Dette vil også redusere risikoen for fremtidige fukt- og vannskader. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000. Baderom 1.etasje - generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tilstandsvurdering etter NS 3600. Våtrommet (baderom/ vaskerom/ rom med sluk) fremstår som eldre, og det foreligger ikke tilgjengelig dokumentasjon på oppbygning eller utførelse. Skjulte konstruksjoner som membran, overganger mellom vegg og gulv, mansjetter ved rørgjennomføringer samt vann- og avløpsinstallasjoner lar seg ikke inspisere uten bygningsmessige inngrep. Selv om overflater og sanitærutstyr på våtrommet kan være oppgradert i senere tid, fremstår eldre innebygde konstruksjoner som tettesjikt/ membran og vann- og avløpsinstallasjoner (VA) som ikke utskiftet. Det foreligger derfor usikkerhet om våtrommets oppbygning tilfredsstiller dagens krav til vanntette våtsoner, slik det forutsettes for å motstå fukt- og vannbelastning ved normal bruk. Våtrommet er i daglig bruk, noe som indikerer funksjon per i dag, men det presiseres at endret bruk, oppussing eller økt fuktbelastning kan medføre skadeutvikling og redusert levetid på underliggende konstruksjoner. Risikoen for skader vurderes som høyere dersom eksisterende tettesjikt har overskredet sin forventede funksjonstid. På bakgrunn av våtrommets alder og manglende dokumentasjon anbefales full renovering for å sikre at oppbygningen tilfredsstiller gjeldende tekniske krav og oppnår varig funksjon. Dette vil også redusere risikoen for fremtidige fukt- og vannskader. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000. Baderom 1.etasje - tilliggende konstruksjoner våtrom: Det anbefales nærmere undersøkelser og utbedring av registrert råteskade i bjelkelaget under baderommet, se konstruksjon; Etasjeskille. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000. TGIU (Konstruksjoner som ikke er undersøkt): - Balkonger, terrasser og rom under balkonger. - Tilliggende konstruksjoner våtrom - baderom 2.etasje. TG2 (Avvik som kan kreve tiltak): Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. Eier har i egenerklæringen opplyst om en mindre vannlekkasje i pipeforingen/ skorsteinen. Forholdet er ikke nærmere verifisert ved befaring, og årsak/omfang er ikke avklart. (Vanninntrengning i pipe kan medføre fukt- og frostsprengskader, nedbrytning av pipeforing og tilstøtende konstruksjoner, samt økt risiko for funksjonssvikt og eventuelle avvik knyttet til brannsikkerhet. Det anbefales nærmere undersøkelse av fagkyndig (pipebeslag/pipehatt/foring og tetting), og utbedring må påregnes.) Ved befaring av denne boligen er taket vurdert i tråd med NS 3600, men undersøkelsen er gjennomført innenfor forsvarlige HMS-rammer. Arbeid i høyden innebærer risiko, og det forelå ikke trygg adkomst/ tilstrekkelig sikring for å inspisere takflaten nærmere. Befaringen er derfor begrenset til visuell vurdering fra bakkenivå og via tilgjengelige adkomstmuligheter, der dette var hensiktsmessig. Det tas forbehold om at skjulte skader/ avvik kan forekomme, herunder forhold ved lekter, undertak, beslag og gjennomføringer som ikke kan verifiseres uten sikker tilkomst. Det anbefales supplerende kontroll utført av fagkyndig med nødvendig utstyr og kompetanse for arbeid i høyden. (Eventuelle feil/ skader kan være uoppdaget ved denne befaringen, og kjøper må påregne nærmere undersøkelser og eventuelle tiltak med tilhørende kostnader.) Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Eier har i egenerklæringen opplyst om en mindre vannlekkasje i pipeforingen/ skorsteinen. Forholdet er ikke nærmere verifisert ved befaring, og årsak/omfang er ikke avklart. (Vanninntrengning i pipe kan medføre fukt- og frostsprengskader, nedbrytning av pipeforing og tilstøtende konstruksjoner, samt økt risiko for funksjonssvikt og eventuelle avvik knyttet til brannsikkerhet. Det anbefales nærmere undersøkelse av fagkyndig (pipebeslag/pipehatt/foring og tetting), og utbedring må påregnes.) Ved befaring av denne boligen er det registrert eldre takrenner og nedløp med antydninger til aldersslitasje og lokale skader. Det anbefales en gjennomgang av renner, nedløp, skjøter/ fester og bortledning av takvann, inkludert kontroll av at renner har tilstrekkelig fall mot nedløp og at vann ikke blir stående. Videre anbefales jevnlig rensing av renner og nedløp (løv/ is/ smuss) for å sikre fri avrenning. Utbedring/ utskifting av skadde deler må påregnes. (Manglende fall eller tilstopping kan gi vannansamling, overløp og lekkasje, med økt fuktbelastning på fasade og grunnmur og risiko for fuktskader/ frostskader over tid. Utbedring kan medføre kostnader.) Ved befaring av denne boligen er det registrert eldre pipebeslag (lekkasje rundt / ved pipe) med behov for oppgradering. Beslag og tilslutninger rundt pipe er et spesielt utsatt punkt for lekkasjer. Det anbefales nærmere kontroll av innfesting, skjøter og tetting mot tekking, samt oppgradering/ utskifting ved behov. Ved utskifting må det sikres korrekt oppbygging, inkludert undertetting/ underbeslag og tett tilslutning mot undertak/ taktekking. (Svekket pipebeslag kan medføre vanninntrengning og fukt-/ råteskader i undertak og takkonstruksjon, som kan utvikle seg skjult og gi økte utbedringskostnader. Utbedring kan kreve lokal demontering av taktekking og tilstøtende konstruksjoner.) Ved befaring av denne boligen er det registrert manglende snøfangere på hele eller deler av taket. I henhold til TEK17 § 10-3 (nedfall fra byggverk) skal snø og is ikke medføre fare for ras på områder der personer/ husdyr normalt oppholder seg. Det anbefales å gjennomføre en vurdering av behovet basert på takets utforming/ helling, taktekking, lokale snøforhold og beferdede arealer ved bygget, og etablere nødvendige snøsikringstiltak der dette kreves. (Manglende snøsikring kan medføre snø- og isras med risiko for personskade og skade på eiendom, samt mulig pålegg og kostnader til utbedring.) For bygningsdelen takrenner, nedløp og utvendige beslag anbefales jevnlig ettersyn og vedlikehold, herunder kontroll av innfesting/ skjøter og tegn til lekkasje, samt rensing av renner og nedløp (minst vår/ høst og ved behov). Fallretning/ fall på takrenner er ikke kontrollert i denne rapporten. Det er foretatt visuelle observasjoner, av HMS-hensyn ble taket kun vurdert fra bakkenivå. (Manglende vedlikehold, feil fall eller tilstopping kan medføre vannansamling, overløp og lekkasje, med økt fuktbelastning på fasade og grunnmur og risiko for fukt-/ frostskader over tid. Utbedring/ utskifting kan medføre kostnader.) Pipe har feieluke på loft og derfor ikke behov for adkomst via tak. Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Ved befaring av denne boligen er det registrert at deler av kledningsbordene fremstår aldersslitt, med stedvise sprekker i treverket som vurderes å skyldes normal uttørking og værpåvirkning. Utvendig kledning på denne boligen har behov for vedlikehold med overflatebehandling, samt utskifting av sprukket/ uttørket og skadet treverk. (Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan sprekkdannelser og slitasje gi økt risiko for fuktopptak bak kledningen og videre skadeutvikling (råte/ skader i kledning og underliggende konstruksjon), med mulighet for mer omfattende utbedringer og høyere kostnader over tid.) Ved befaring av denne boligen er det registrert lokale råteskader i utvendig kledning. Det anbefales utbedring med utskifting av råteskadet/ aldersslitt treverk og nødvendig overflatebehandling. Videre anbefales kontroll av underliggende konstruksjoner (lekter/ vindsperre/ stenderverk) i berørte områder, da skadeomfanget ikke kan fastslås uten åpning/ demontering. (Råteskader kan ha utviklet seg bak kledningen og kan medføre svekket funksjon og videre fukt-/ råteutvikling dersom tiltak ikke gjennomføres. Det kan derfor bli behov for lokal åpning, utskifting av kledning og eventuelle konstruksjonsdeler, med tilhørende kostnader. Nærmere undersøkelser og utbedring må påregnes.) Ved befaring av denne boligen er det registrert at kledningsbord enkelte steder er montert tett ned mot vannbrett, uten tilstrekkelig luftespalte. Dette vurderes som et avvik, da kledning normalt bør ha ca. 7 mm åpning (± 2 mm) mot vannbrett for å redusere risiko for fuktoppsug og råte. Det anbefales nærmere kontroll og utbedring slik at korrekt åpning/ avstand etableres. (Når kledningen står tett mot vannbrett kan vann bli stående/ trekkes opp i treverket, noe som øker risiko for fuktskader og råte i kledning og tilstøtende bygningsdeler. Dersom avviket ikke utbedres, kan dette over tid medføre behov for utsatt utskifting/ reparasjoner og økte kostnader.) Ved befaring av denne boligen er det registrert at det enkelte steder er manglende/ ikke tilstrekkelig luftespalte i nedkant bak kledningen (utlufting i bunn). Dette vurderes som et avvik, da redusert lufting kan hindre uttørking og gi økt fuktbelastning i veggkonstruksjonen. Det anbefales nærmere undersøkelser i berørte fasadefelt (inkl. kontroll av vindsperre/ lekter og eventuelle fukt-/ råteskader) og utbedring slik at nødvendig lufting etableres. (Manglende lufting i bunn kan medføre oppfukting og redusert uttørking bak kledningen, med økt risiko for fuktskader/ råte i kledning og underliggende konstruksjon. Utbedring kan kreve demontering av kledning lokalt, og det må påregnes kostnader til undersøkelse og eventuelle reparasjoner.) Ved befaring av denne boligen er det registrert stedvis ufagmessig utførelse ved utvendig kledning og tilhørende detaljer/ tilslutninger. Det anbefales nærmere undersøkelser av berørte fasadefelt/ områder/ detaljer (eventuelt åpning lokalt) og utbedring slik at kledning, lufting, beslag og tetting fungerer som forutsatt. (Ufagmessige detaljer kan medføre økt fuktbelastning og vanninntrengning i veggkonstruksjonen, som over tid kan gi fukt-/ råteskader, svekket isolasjonsevne og behov for mer omfattende reparasjoner. Utbedring kan kreve demontering av kledning lokalt og kan medføre kostnader.) Eier opplyser i egenerklæring; Riving av gammel kledning. Utlekting og utvendig etterisolering med 100 mm Glava, montert vindsperre, utlekting 10 mm og ny kledning. Arbeider utført i år 2002. Takkonstruksjon/loft: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Takkonstruksjonen i denne boligen er besiktiget fra loft der det forelå gulv/ tilgjengelig gangbane. Dette gir et overordnet inntrykk av konstruksjonen, men innebærer begrenset befaring av hele loftsarealet, og det er derfor begrensede muligheter for å kontrollere alle deler av takkonstruksjonen, herunder lokale forhold ved raft, møne, gjennomføringer og skjulte/ avgrensede områder. (Lokale skader eller avvik (f.eks. fukt-/ lekkasjespor, råte, skadedyrangrep eller ventilasjonsforhold) kan ikke utelukkes. Kjøper må derfor påregne supplerende undersøkelser og eventuelle utbedringer med tilhørende kostnader.) Denne boligen har skråtak, og deler av takkonstruksjonen er lukket (innvendige skråhimlinger) uten tilgang for inspeksjon. Ved befaring forelå det ikke adkomst til konstruksjonen utover visuell vurdering av tilgjengelige innvendige og utvendige overflater. Oppbygging, isolasjon, lufting og fuktsikring kan derfor ikke kontrolleres uten fysisk åpning. Konstruksjonen vurderes som en risikokonstruksjon med tanke på kondens og fukt. Det foreligger ikke dokumentasjon som avklarer oppbygging/ utførelse av konstruksjonen. (Skjulte fukt-/ kondensskader kan ikke utelukkes. Kjøper må påregne supplerende undersøkelser (ev. åpning/ kontrollpunkter) og eventuelle utbedringer/ rehabilitering, som kan bli omfattende og kostnadskrevende.) Ved befaring av kaldtloftet i denne boligen vurderes det at loftet med fordel kan etterisoleres og luftes bedre. Det anbefales å kartlegge dagens oppbygging og tetthet mellom varm og kald sone, herunder kontroll av dampsperre/ tettesjikt (plast/ diffusjonssperre) og tetting rundt gjennomføringer (elektro, ventilasjon, pipe m.m.). Videre anbefales vurdering av tiltak for økt lufting av loftsrommet, eksempelvis ventiler i gavlvegger og/ eller lufting ved gesims/ raft. (Mangelfull isolering og lufttetting kan gi varmetap og økt energibruk, samt at varm, fuktig inneluft kan lekke opp og gi kondens/ fuktskader på kaldtloft (mugg/ råte). Bedre isolering, tetting og ventilasjon kan redusere risikoen, men tiltak kan kreve åpning/ ombygging og medføre kostnader.) Ved befaring av kaldtloftet i denne boligen er undertaket stedvis misfarget, vurdert som følge av kondens. Mulige årsaker vurderes å være utilstrekkelig lufting/ ventilasjon av loftet, lekkasje av varm og fuktig luft fra varm sone, avvik/ punkteringer i dampsperre/ lufttetting mot kald sone, uisolerte gjennomføringer/ rør (avløpslufting og ventilasjonskanaler) og/ eller mangelfull tetting rundt gjennomføringer. Forholdet krever nærmere utredning, og utbedring må påregnes for å stoppe fuktbelastningen. (Skjulte fukt- og muggskader i undertak og trekonstruksjoner kan ikke utelukkes. Kjøper må påregne undersøkelser (ev. åpning), tiltak og eventuelle kostnader.) Eier har i egenerklæringen opplyst om en mindre vannlekkasje i pipeforingen/ skorsteinen. Forholdet er ikke nærmere verifisert ved befaring, og årsak/omfang er ikke avklart. (Vanninntrengning i pipe kan medføre fukt- og frostsprengskader, nedbrytning av pipeforing og tilstøtende konstruksjoner, samt økt risiko for funksjonssvikt og eventuelle avvik knyttet til brannsikkerhet. Det anbefales nærmere undersøkelse av fagkyndig (pipebeslag/pipehatt/foring og tetting), og utbedring må påregnes.) Vinduer: Ved befaring av denne boligen er det registrert at enkelte overflater fremstår noe slitt, med lokale skader/ uttørking. Det anbefales vedlikehold med utbedring av skader og nødvendig overflatebehandling av berørte områder. (Dersom vedlikehold ikke utføres, kan slitasje og uttørking redusere overflatenes beskyttelse og gi økt risiko for fuktopptak og videre nedbrytning, med behov for mer omfattende reparasjoner/ utskifting og tilhørende kostnader.) Ved befaring av denne boligen er det registrert at vinduskarmer og rammer er værslitte utvendig, med sprekker i trevirket. Det anbefales vedlikehold med nødvendig overflatebehandling og lokal utskifting/ reparasjon av uttørket/ aldersslitt treverk, samt nærmere kontroll av tilslutninger/ beslag. (Dersom vedlikehold ikke gjennomføres, kan sprekker og slitte flater gi økt fuktopptak med risiko for råte, redusert levetid og funksjonssvikt (tetthet/ åpneog lukkefunksjon). Utbedring kan etter hvert kreve mer omfattende reparasjon eller utskifting, med tilhørende kostnader.) Ved befaring av denne boligen er det registrert at tetningslister ved vinduer fremstår slitte/morkne, med redusert tetteeffekt. Det anbefales nærmere kontroll av omfang og utbedring ved behandling eller utskifting av tetningslister. (Reduserte tetningslister kan gi trekk, økt varmetap og risiko for fuktinntrengning lokalt ved regn/ vind, med mulig kondens og redusert innekomfort. Utbedring er normalt et enkelt vedlikeholdstiltak, men bør gjennomføres for å hindre videre skadeutvikling og unødvendige energikostnader.) For denne boligen anbefales jevnlig drift og vedlikehold av vinduer, herunder rengjøring og nødvendig overflatebehandling av karm/ rammer, samt kontroll og utskifting ved behov av tetningslister. Det er i denne rapporten kun utført stikkprøvekontroll av åpne- og lukkemekanismer på tilfeldig valgte vinduer, og ikke full funksjonstest av samtlige vinduer/ beslag. (Manglende vedlikehold kan gi redusert tetthet og funksjon med trekk/ varmetap og økt risiko for fuktbelastning på karm/ ramme. Da kontrollen er stikkprøvevis, kan avvik på øvrige vinduer ikke utelukkes, og kjøper må påregne justering/ utskifting ved behov.) Takvindu: Ved befaring av denne boligen er takvindu vurdert å ha vedlikeholds-/ utskiftingsbehov som følge av alder og slitasje. Det er behov for vedlikehold av overflater/ funksjonsdeler og/ eller utskifting av vindu bør vurderes. Det anbefales nærmere kontroll av tetthet, innfesting og eventuelle fukt-/ skader i ramme/ karm før tiltak. (Slitasje kan gi redusert tetthet og funksjon med trekk/ varmetap, samt økt risiko for fuktinntrengning i glass/ ramme/ karm og påfølgende råteskader. Utbedring/ utskifting medfører kostnader.) Dører: Ved befaring av denne boligen er det registrert at enkelte overflater fremstår noe slitt, med lokale skader/ uttørking. Det anbefales vedlikehold med utbedring av skader og nødvendig overflatebehandling av berørte områder. (Dersom vedlikehold ikke utføres, kan slitasje og uttørking redusere overflatenes beskyttelse og gi økt risiko for fuktopptak og videre nedbrytning, med behov for mer omfattende reparasjoner/ utskifting og tilhørende kostnader.) Ved befaring av denne boligen er det registrert at dørkarmer og rammer er værslitte utvendig, med sprekker i trevirket. Det anbefales vedlikehold med nødvendig overflatebehandling og lokal utskifting/ reparasjon av uttørket/ aldersslitt treverk, samt nærmere kontroll av tilslutninger/ beslag. (Dersom vedlikehold ikke gjennomføres, kan sprekker og slitte flater gi økt fuktopptak med risiko for råte, redusert levetid og funksjonssvikt (tetthet/ åpne og lukkefunksjon). Utbedring kan etter hvert kreve mer omfattende reparasjon eller utskifting, med tilhørende kostnader.) Ved befaring av denne boligen er det registrert at tetningslister ved dører fremstår slitte/morkne, med redusert tetteeffekt. Det anbefales nærmere kontroll av omfang og utbedring ved behandling eller utskifting av tetningslister. (Reduserte tetningslister kan gi trekk, økt varmetap og risiko for fuktinntrengning lokalt ved regn/ vind, med mulig kondens og redusert innekomfort. Utbedring er normalt et enkelt vedlikeholdstiltak, men bør gjennomføres for å hindre videre skadeutvikling og unødvendige energikostnader.) Ved befaring av ytterdørene i denne boligen er det anbefalt jevnlig vedlikehold av karm, dørblad/ rammer og tetningslister, herunder rengjøring og nødvendig overflatebehandling der det er slitasje. Funksjonskontroll av åpne-/ lukkemekanismer er utført stikkprøvevis (tilfeldig utvalgte dører), og ikke alle beslag/ låser er testet. (Manglende vedlikehold kan gi redusert tetthet og funksjon med trekk/ varmetap og økt risiko for fuktbelastning i karm/ terskel. Da kontrollen er stikkprøvevis, kan funksjonsavvik på øvrige dører/ beslag ikke utelukkes, og kjøper må påregne justering/ utskifting ved behov.) Innvendige overflater: Ved befaring av denne boligen fremstår innvendige overflater (gulv, vegger og himling) i normal stand sett i forhold til alder, med forventet bruksslitasje (med bruksslitasje menes at det må påregnes vedlikehold, oppgraderinger av overflater med avvik (skader, gjenstående arbeider, bruks-/ og alderssittasje, e.l.). Det må påregnes ordinært vedlikehold og oppgraderinger/ utbedringer der det er registrert skader eller avvik. (Bruksslitasje og lokale avvik kan gi behov for vedlikehold/ oppgradering med tilhørende kostnader.) Ved befaring av denne boligen er det registrert stedvis «bom» i flislagte gulv. Forholdet indikerer mangelfull vedheft/ hulrom under fliser. Det anbefales nærmere undersøkelser av fagkyndig og utbedring (lokal utskifting/ omlegging) ved behov. (Bom kan medføre at fliser sprekker eller løsner over tid, med risiko for videre skader og behov for reparasjon med tilhørende kostnader.) Ved befaring av denne boligen er det registrert flislagte gulv på tregulv/bjelkelag, og oppbygningen varierer. Trebasert underlag kan bevege seg med temperatur- og fuktendringer, noe som øker risiko for bom, sprekker og løse fliser over tid. (Bevegelse i underlaget kan gi skadeutvikling i flis/ limfeste og utløse behov for lokal omlegging eller større utbedringer med kostnader.) Ved befaring av denne boligen er det registrert knirk i gulv. Forholdet kan skyldes bevegelse i gulv/ undergulv, mangelfull innfesting eller naturlige bevegelser i materialene over tid. Det anbefales nærmere vurdering for å avklare årsak og eventuelle tiltak. (Knirk er primært en bruksmessig/ lydmessig ulempe, men kan indikere bevegelse som kan gi økt slitasje og behov for utbedring med kostnader.) Eier opplyser i egenerklæring; Innvendig rehabilitering av gulv. I 1. etasje fjerning av gulvbelegg/plater, sliping og lakkering av tregulv. Arbeider utført i år 2002 Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. For rom under terreng i denne boligen er hulltaking vurdert som unødvendig ut fra konstruksjonsoppbyggingen. Ved fuktsøk (MMS2) er det målt forhøyede fuktverdier på overflater av grunnmur og kjellergulv. Målinger flere steder viser at det er høyere fukt i overgang gulv/ vegg i kontrollerte områder. (Forhøyet fukt kan gi lukt/ mugg, avskalling og redusert bruksegnethet, og kan indikere behov for tiltak (drenering/ fuktsikring/ ventilasjon). Utbedring kan medføre kostnader.) Ved befaring av rom under terreng i denne boligen er det registrert saltutslag på veggoverflater. Saltutslag er en indikasjon på fukttransport gjennom mur/ betong og kan skyldes fuktbelastning fra grunnen, mangelfull drenering/ fuktsikring, utilstrekkelig ventilasjon eller kondens. Det anbefales nærmere undersøkelser for å lokalisere fuktkilde (målinger og vurdering av drenering /utvendige forhold) og iverksette tiltak som fjerner årsaken. (Ved vedvarende fukt kan overflater og materialer brytes ned, og det kan oppstå lukt/ mugg og redusert bruksegnethet i rommene. Utbedring kan innebære tiltak som drenering/ fuktsikring, ventilasjon eller overflate-/ konstruksjonsarbeider, med tilhørende kostnader.) Ved befaring av denne boligen er det registrert misfarging på innside grunnmur, forenlig med fukt-/ kondenspåvirkning. Det anbefales nærmere undersøkelser for å lokalisere årsak (fuktinntrengning/ kondens/ ventilasjon/ drenering) og utbedre avvik. (Vedvarende fukt kan gi avskalling, lukt/ mugg og redusert bruksegnethet, og kan medføre behov for tiltak med tilhørende kostnader.) For rom under terreng i denne boligen foreligger det ikke dokumentasjon/ indikasjoner på særskilt isolering og fuktsikring mot grunn. Ved fuktig grunn kan det oppstå kapillært fuktoppsug i fundament/ grunnmur. (Fuktopptrekk kan gi misfarging, lukt/ mugg og redusert bruksegnethet, og tiltak som drenering/ fuktsikring/isolering kan bli nødvendig med tilhørende kostnader.) For rom under terreng i denne boligen anbefales oppgradering av drenering/ fuktsikring og bedre ventilering. Det anbefales å kartlegge mest egnede tiltak, herunder sikre fall på terreng bort fra grunnmur, føre tak-/ overvann bort fra bygget, og ved dreneringsarbeider vurdere drenerende masser og utvendig isolering/ fuktsikring av grunnmur. I tillegg bør ventilering i underetasje/ kjeller vurderes (ventiler/ mekanisk avtrekk/ balansert). (Uten tiltak kan fuktbelastning vedvare/ øke med risiko for lukt, mugg og materialnedbrytning samt redusert bruksegnethet og inneklima. Tiltak kan medføre kostnader.) Eier opplyser i egenerklæring; Råteangrep i bjelkelag under bad, se beskrivelse under konstruksjon; Etasjeskille. Innvendige dører: Ved befaring av denne boligen er det registrert at enkelte innvendige dører går tregt samt stedvis overflateslitasje. Det anbefales justering av karm/ dørblad og vedlikehold/ utbedring av dørblad, karm, foringer og listverk der det er behov, samt normalt renhold og overflatebehandling. (Forholdet kan gi redusert funksjon og økt slitasje, og kan medføre behov for reparasjon/ utskifting med tilhørende kostnader.) Ved befaring av denne boligen er det registrert at innvendige dører i hovedsak er eldre, med behov for vedlikehold og enkelte oppgraderinger. Det må påregnes vedlikehold/ utbedring og evt. utskifting av dørblad, karmer, foringer og listverk der det er slitasje eller funksjonsavvik. (Videre slitasje kan gi redusert funksjon og økte vedlikeholds-/ utskiftingskostnader over tid.) Andre innvendige forhold: Det er observert sølvkre på baderommet, jf. opplysninger fra eier i egenerklæringen. Kjøkken 2.etasje - overflater og innredning: Ved befaring av denne boligen er det registrert stedvis slitte fronter med fuktskjolder/ fuktskader og/ eller svelling grunnet fuktighet/ slitasje på innredning. Det må påregnes nærmere undersøkelser for å avklare omfang/ årsak og utbedring ved utskifting/ oppgradering av berørte deler. (Videre fuktpåvirkning kan gi økt nedbrytning av innredningen og behov for mer omfattende utskifting med økte kostnader.) For denne boligen anbefales montering av automatisk lekkasjestopper/ vannstopper for kjøkken (sensor ved lekkasjepunkt og magnetventil ved hovedstoppekran/ vanninntak). (Uten vannstopper kan en lekkasje utvikle seg uoppdaget og gi omfattende vannskader med utbedringskostnader og mulig driftstans.) For denne boligen anbefales montering av komfyrvakt på kjøkken (sensor som overvåker platetopp og strømavbryter som kutter strøm ved overoppheting/ brannfare). (Uten komfyrvakt øker risikoen for komfyrbrann og person-/ bygningsskade, med mulig omfattende utbedringskostnader.) Ved befaring av denne boligen fremstår kjøkkenets overflater og innredning i hovedsak i normal stand ut fra alder, med forventet bruks-/ aldersslitasje. Det må påregnes vedlikehold av overflater samt hengsler og øvrige bevegelige deler. Se punkt (er) for avvik som allerede er bemerket i rapporten. (Tekniske hvitevarer/ utstyr med noe alder har iboende risiko for funksjonssvikt, og forventet levetid må vurderes opp mot produsentens garanti-/ reklamasjonsperiode.) Kjøkken 2.etasje - avtrekk: Ved befaring av denne boligen er det registrert at lyskilde på kjøkkenventilator er defekt. Det anbefales utskifting/ utbedring. (Begrenset arbeidslys over platetopp kan gi redusert brukskvalitet og økt risiko for uhell ved matlaging. Utbedring må påregnes.) Ved befaring av denne boligen er det registrert at avtrekk fra kjøkkenventilator ledes til kaldtloft og ikke føres ut av boligen. Dette vurderes som en uheldig løsning. Det anbefales å føre avtrekket til det fri (over tak eller gjennom yttervegg). (Fuktig/ fettholdig luft kan kondensere på kaldtloft og gi fuktbelastning med risiko for mugg-/ råteskader og redusert levetid på takkonstruksjonen. Utbedring med tilhørende kostnader må påregnes.) For denne boligen anbefales jevnlig rengjøring og vedlikehold av kjøkkenventilator, inkludert fettfilter/ kullfilter og innvendige flater. (Manglende vedlikehold kan redusere avtrekkseffekt og gi økt fett- og fuktbelastning med lukt, tilsmussing og økt brannrisiko. Dette kan medføre behov for tidligere utskifting/ utbedring og kostnader.) Kjøkken 1.etasje - overflater og innredning: Ved befaring av denne boligen er det registrert stedvis slitte fronter med fuktskjolder/ fuktskader og/ eller svelling grunnet fuktighet/ slitasje på innredning. Det må påregnes nærmere undersøkelser for å avklare omfang/ årsak og utbedring ved utskifting/ oppgradering av berørte deler. (Videre fuktpåvirkning kan gi økt nedbrytning av innredningen og behov for mer omfattende utskifting med økte kostnader.) Ved befaring av denne boligen er det registrert at endelist på laminatbenkeplate er manglende. Det anbefales å montere/ etablere endelist, evt. utskifting av benkeplate dersom platen er skadet. (Manglende endelist øker risiko for fuktinntrengning i spon/ laminat med svelling og nedbrytning, og kan medføre behov for utskifting med kostnader.) Det er registrert at sokkellist under kjøkkeninnredningen delt/ delvis mangler. (Manglende sokkellist gir økt risiko for at smuss og fukt fra gulvvask og daglig bruk trenger inn under skapene. Dette kan over tid medføre svelling, misfarging og skade på innredningens underkant/sokkelområde, samt økt behov for vedlikehold og mulig utskifting av berørte deler. Det anbefales montering av sokkellist for å sikre tilfredsstillende avslutning og beskyttelse.) Ved befaring av denne boligen er det registrert ufagmessig montering av kjøkkeninnredning, med avvik fra normal utførelsesstandard og enkelte gjenstående arbeider. Det foreligger ikke dokumentasjon på at arbeidene er utført av fagkyndig. Det anbefales at innredningen kontrolleres og ferdigstilles/ utbedres av kvalifisert fagperson. (Ufagmessig og uferdig montering kan gi redusert funksjon, skjevheter og skader på innredning/ tilstøtende overflater, samt økt risiko for fukt-/ følgeskader, med mulig kostnadskrevende utbedring.) For denne boligen anbefales montering av automatisk lekkasjestopper/ vannstopper for kjøkken (sensor ved lekkasjepunkt og magnetventil ved hovedstoppekran/ vanninntak). (Uten vannstopper kan en lekkasje utvikle seg uoppdaget og gi omfattende vannskader med utbedringskostnader og mulig driftstans.) For denne boligen anbefales montering av komfyrvakt på kjøkken (sensor som overvåker platetopp og strømavbryter som kutter strøm ved overoppheting/ brannfare). (Uten komfyrvakt øker risikoen for komfyrbrann og person-/ bygningsskade, med mulig omfattende utbedringskostnader.) Ved befaring av denne boligen fremstår kjøkkenets overflater og innredning i hovedsak i normal stand ut fra alder, med forventet bruks-/ aldersslitasje. Det må påregnes vedlikehold av overflater samt hengsler og øvrige bevegelige deler. Se punkt (er) for avvik som allerede er bemerket i rapporten. (Tekniske hvitevarer/ utstyr med noe alder har iboende risiko for funksjonssvikt, og forventet levetid må vurderes opp mot produsentens garanti-/ reklamasjonsperiode.) Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vannrør med varierende alder og tilstand. Sikre boligen mot vannlekkasjer i rom uten sluk. Det anbefales å etablere automatisk vannstopper med magnetventil. (En vannstopper/ lekkasjestopper – er et system som stopper vanntilførselen dersom det oppstår en lekkasje i rommet. Et vannstopper-system består normalt av: Trådløse sensorer plassert i ulike rom som oppdager vannlekkasje. Hovedenhet som aktiverer selve vannstopperen / magnetventilen anbefales montert ved hovedstengekran/ vanninntaket i boligen.) Eier opplyser i egenerklæring; Flytting av rør i kjeller i år 2016 utført av ufaglært/ egenregi. Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Avløpsrør med varierende alder og tilstand. Lufting av avløpsanlegget over tak er ikke bekreftet ved befaring, og løsning/ utførelse er ikke dokumentert. (Manglende eller utilstrekkelig lufting kan gi undertrykk i avløpssystemet med fare for at vannlåser tømmes, noe som kan medføre lukt-/gassproblemer innvendig, klukking og redusert avløpsfunksjon. Det kan også øke risiko for tilbakeslag og driftsforstyrrelser. Forholdet bør avklares og kontrolleres av fagkyndig, og utbedring må påregnes ved avvik.) Eier opplyser i egenerklæring; Flytting av rør i kjeller i år 2016 utført av ufalfært/ egenregi. Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er påvist mangelfull ventilasjon i ett eller flere rom. For å sikre tilstrekkelig luftutskifting og opprettholde et godt inneklima, anbefales det å etablere eller forbedre ventilasjonsløsningen.(Etablering av mekanisk eller naturlig tilluft og avtrekk for å sikre tilstrekkelig luftutskifting. Montering av ventiler i yttervegg eller dører der dette mangler eller er utilstrekkelig. Vurdere balansert ventilasjonsanlegg for å møte dagens krav. Varmtvannstank: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Fuktsikring og drenering: Boligen ligger i skrånede terreng, dette fører naturlig til fuktbelastning mot deler av grunnmur. (Ideelt/ anbefalt fall bort fra grunnmur bør være 1:50 i 3 meters bredde fra grunnmur ut fra alle boligens sider.) Rommet har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig. Ved fuktsøk med MMS 2 på overflater på grunnmur og kjellergulv er det påvist avvik i konstruksjonen, målt fukt (forhøyede verdier). Det er gjennomført målinger flere steder på vegg /gulv og det er registrert at det er fuktigere i overgang gulv/ vegg på kontrollerte områder, se konstruksjon; Rom under terreng. Ved befaring ble det gjennomført hulltaking med fuktmåler på innvendig side av murer under utvendig terrengnivå. Det ble registrert fukt i utlektet vegg i underetasje/ kjeller, se konstruksjon; Rom under terreng. Det er registrert saltutslag på vegger. (Saltutslag på kjellervegger kan være et tegn på fuktproblemer og bør tas på alvor, måten å bli kvitt problemet er å utbedre årsakene til fukten – lokalisere kilden til fuktighet og eliminere denne.) Ved befaring av denne boligen er det registrert synlig fuktsperre/ knasteplast på utsiden av grunnmur som ikke er avsluttet/festet med topplist. Manglende topplist kan gi åpning i øvre kant og redusere funksjonen ved at vann og smuss kan komme bak fuktsperren. Det anbefales å montere topplist og kontrollere avslutning/ overlapp og eventuell drenering i området. (Dersom forholdet ikke utbedres kan vann trenge bak fuktsperren og bidra til økt fuktbelastning mot grunnmur, med risiko for fuktgjennomslag i underetasje/ kjeller og behov for senere utbedring/ drenering. Utbedring kan medføre kostnader.) Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. Utvendig grunnmur med riss/ sprekker og avflassing av puss. (Det må foretas utbedringer av riss, sprekker og avflassing av puss/ maling i grunnmur, dette for å sikre at den blir vann- og lufttett.) Det er ved nevilering av innvendige gulv registrert store retningsavvik, dette gjenspeiler at det har vært/ er bevegelse i grunn og nærmere undersøkelser må påregnes, se konstruksjon; Etasjeskille/gulv mot grunn. Overflater med mur og puss, det bemerkes at det kan forekomme bom (løs murpuss). (Murpuss slipper fra underlaget og er ikke tilstrekkelig festet. Det må foretas nærmere undersøkelser av fagkyndig og utbedring av avviket.) Innsiden av grunnmuren har misfarging. (Innvendig fuktighet/ kondens kjennetegnes av mugg eller brune skjolder – som igjen kan gi malingsavskalling, frostsprengning eller algevekst. Misfarging (fuktproblem) bør tas på alvor, måten å bli kvitt problemet er å utbedre årsakene – lokalisere kilden til fuktighet og eliminere denne, nærmere undersøkelser og utbedre avvik.) Det er registrert saltutslag på innsiden av vegger. (Saltutslag på kjellervegger kan være et tegn på fuktproblemer og bør tas på alvor, måten å bli kvitt problemet er å utbedre årsakene til fukten – lokalisere kilden til fuktighet og eliminere denne.) Det er ved nevilering av innvendige gulv registrert retningsavvik med TG 3 som konsekvens, dette gjenspeiler at det har vært/ er bevegelse i grunn og nærmere undersøkelser må påregnes. Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Utvendige terrengforhold – utilstrekkelig fall fra grunnmur. Terrenget har ikke tilstrekkelig fall bort fra boligen på alle sider. Veiledende krav/ anbefaling er ca. 1:50 fall i minst 3 meters bredde fra grunnmur. Dagens forhold kan lede overflatevann mot konstruksjonen og øke risikoen for fuktinnsig, skader i grunnmur/ kjeller/ kryperom og redusert levetid for bygningsdeler. (Anbefalt tiltak; etablere tilfredsstillende fall vekk fra boligen og/ eller anlegge ledegrøft/ overvannstiltak slik at vann bortledes fra byggverket. Takvann skal ledes i tette rør eller føres tilstrekkelig langt bort fra byggverket slik at bygningsdeler under terreng ikke fuktpåkjenes.) Utvendige vann og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Stikkledningene er normalt nedgravd og ikke tilgjengelige for visuell kontroll ved befaring. Alder, materialvalg og utførelse er ikke dokumentert. Forventet teknisk levetid varierer med materiale, utførelse og grunnforhold, og når mer enn halvparten av forventet brukstid anses oppbrukt. (Det kan ikke utelukkes økt risiko for lekkasje, innsig, brudd eller tilstopping. Det er ikke registrert funksjonssvikt pr. befaring, men på eldre anlegg kan skader oppstå plutselig. Kjøper må derfor påregne behov for undersøkelser og/ eller tiltak på et senere tidspunkt, herunder gravearbeider, utskifting eller oppgradering, med tilhørende kostnader. Ansvar og kostnader for private stikkledninger følger normalt eier. Helse, miljø og sikkerhet: - Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. - Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp. - Det er påvist avvik innen helse miljø eller sikkerhet. - Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Radon; For denne boligen fremgår det av kommunens plangrunnlag/ kommunedelplan (temakart) at eiendommen ligger i radonutsatt område. Boligen er oppført før 2010 og er ikke utført med radonsperre, og det foreligger ikke dokumentasjon på gjennomførte radonmålinger. (Radonnivået i inneluften anses uavklart, og det kan ikke utelukkes forhøyede verdier med mulig helserisiko. Det anbefales langtidsmåling i fyringssesong, og ved verdier over anbefalte nivåer bør radonreduserende tiltak vurderes/iverksettes (DSA tiltaksgrense 100 Bq/m³ og TEK17 grenseverdi 200 Bq/m³).) Elektriske anlegg; For denne boligen anbefales det at det elektriske anlegget gjennomgår utvidet el-kontroll/ el-tilsyn utført av registrert elektroinstallasjonsvirksomhet (eventuelt kontroll etter NEK 405-2), på bakgrunn av anleggets alder/ tilstand og/ eller manglende dokumentasjon for hele eller deler av anlegget. (Uavklarte feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt og driftsforstyrrelser, samt behov for påregnelige tiltak/ utbedringer når kontroll er gjennomført.) Kvikkleire; For denne boligen fremgår det av kommunalt plangrunnlag (kommune-/ kommunedelplan) og/ eller NVEs aktsomhetskart for kvikkleireskred (NVE Atlas/ Temakart) at eiendommen helt eller delvis berører aktsomhetsområde for kvikkleire/områdeskred. Kartgrunnlaget er på oversiktsnivå, og det er ikke utført geotekniske grunnundersøkelser eller stabilitetsvurdering som del av denne tilstandsrapporten. (Det kan foreligge økt risiko knyttet til grunnforhold/ stabilitet, og fremtidige tiltak som graving, terrengendringer eller utbygging kan utløse krav til geoteknisk prosjektering/ utredning i tråd med TEK17 § 7-3 og NVEs prosedyre/ veileder for kvikkleireskred. Det anbefales å avklare forholdet nærmere med kommunen og ved behov innhente vurdering fra geoteknisk fagkyndig.) Trapp til loft; Ved befaring av denne boligen er det registrert at innvendig trapp helt/ delvis mangler rekkverk/ fallsikring ved åpen side. Forholdet vurderes som avvik fra dagens sikkerhetskrav, jf. TEK17 om at trapp skal ha sikker avgrensing og rekkverk der det er fallfare. (Manglende rekkverk gir betydelig økt fallfare og risiko for personskade, særlig for barn og eldre. Det anbefales etablert rekkverk/ fallsikring (evt. kombinert med håndløper) slik at trappen får tilfredsstillende sikkerhetsnivå.) Konsekvens av avvikene og tiltak for å lukke avvikene finnes i tilstandsrapporten. Opplysningene i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapport utført på eiendommen. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i tilstandsrapporten, som ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Oppvarming med strøm og ved. Det er montert varmepumpe i stue i 2017 og det er gulvvarme på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med. Varmekilder er ikke funksjonstestet. Vårt firma har innhentet opplysninger fra brann- og feiervesen. Det var sist tilsyn med fyringsanlegget den 29.03.2021 og siste utførte feiing den 22.01.2025 Det ble under tilsynet ikke avdekket avvik ved anlegget og det foreligger ingen påbud om utbedring. 1. Avvik under feiing: Det ble avdekket at rehabilitering ikke er riktig montert. Beskrivelse: Det ble avdekket under feiing av skorstein på loft at stålforingen er løs (mangleravstandsholdere), feiing ble dermed utsatt for å hindre at stålforingen blir skadet. Vår anbefaling til teknisk løsning er at avstandsholdere monteres på stålforingen på godkjent måte. Feierseksjon har mottatt skriftlig tilbakemelding om oppfølging av avvik påpekt i tilsynsrapport. Tilbakemeldingen er tilfredsstillende. Feierseksjonen har ikke vært på etterhånd befaring å sjekket at avviket er tilfredstillende rettet.

Strømforbruk

Det antas et årlig forbruk på ca. 14 300 kWh av Glitre Energi Nett. Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode. Det elektriske anlegget i denne boligen bør få utført en utvidet el-kontroll/ el-tilsyn på bakgrunn av påviste avvik, alder/ tilstand og/ eller manglende dokumentasjon for hele eller deler av anlegget. Eier har gjennomført arbeider på det elektriske anlegget i sin tid som eier av boligen. Det foreligger dokumentasjon for deler av utførte arbeider på anlegget. Det finnes ingen dokumentasjon fra byggeåret eller for eventuelle arbeider utført av tidligere eiere. Anleggets totale utførelse og forskriftsmessige tilstand kan derfor ikke verifiseres. Vurderingen er basert på visuell observasjon, og det anbefales kontroll av eldre deler av anlegget av kvalifisert elektrofaglig personell. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndige kan ha knyttet kommentarer til el-anlegget ut ifra helt enkle vurderingskriterier. Siden el-anlegget ikke er kontrollert av bygningssakyndig er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på at det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, alder eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard I Norge er det en av oppgavene til «Det lokale eltilsynet» (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater eller rehabilitering av bad m/varmekabler samt innstalleringer el-bil lader.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

I henhold til Hvitvaskingsloven har meglerforetaket plikt til å gjennomføre kundetiltak (ID kontroll, kontroll av reelle rettighetshavere, mv). Kundetiltak skjer løpende og vil blant annet gjennomføres når handel inngås og ved gjennomføring av oppgjøret, samt dersom det foreligger mistanke om hvitvasking eller terrorfinansiering.   Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven.   Meglerforetaket er forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim.

Budgivning

Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil. Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger. Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver – også en med lavere bud – anbefales overfor selger. For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode. Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Andre relevante opplysninger

EiendomsMegler 1 Sørøst-Norge AS -et foretak i SpareBank 1 Sør-Norge konsernet Meglerforetaket mottar en fast godtgjørelse i form av markedsbidrag fra SpareBank 1 (morselskap) i forbindelse med markedsføring av banken i salgsoppgaven.

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring fra Fremtind forsikring. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til Sparebank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 6.400,- i kostnadsgodtgjørelse for hver forsikringsavtale som formidles på Advokatforsikring for boligeiere og kr 5.400,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Avgiftsbeskrivelse

Vann og avløp: Kr 9 637,- i 2025 for 79 kbm. Boligen har installert vannmåler. Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Renovasjon: kr 5 201,- i 2026 for standard renovasjon. Feiing og tilsyn: kr 608,- i 2026 tilsynsgebyr. Gebyr for feiing faktureres etter utført feiing eller tilsyn av fyringsanlegget.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto senest siste arbeidsdag før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen til seg må det tas forbehold om dette i bud.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet. Det er et generelt krav om radonmåling ved utleie av bolig dersom boligen ligger i 2. etasje eller lavere.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no. I henhold til områdeanalysen ligger eiendommen i et område med usikker aktsomhetsgrad for radon, for mer informasjon se vedlagte områdeanalyse i salgsoppgaven.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.    Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene.  Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.    Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.§ 3-9 1. ledd 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.    På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.    Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.    Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.    Forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.    En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.      Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.    Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).    Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.    Ikke-forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.    Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.    En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.    I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.    

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter som henvender seg til megler vil bli registrert for videre oppfølging. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen, raskt. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtagelsesdato o.l.) gjennom Altinn.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 15 446
• Informasjon om eiendomsskatt: Drammen kommune fakturerer ikke eiendomsskatt.