Ringstadveien 139

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 275 m²
BRA-i: 230 m²
BRA-e: 45 m²
TBA: 15 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Etasje

3

Parkering

Parkering på singlet gårdsplass mellom boligen og annekset.

Eiendom

Tomteareal er 4 832 m² på eiet tomt.

Eiet tomt på 4832 kvm. Selve tomten er en småkupert jord-/naturtomt, opparbeidet med grøntanlegg, beplantet med diverse vintergrønt og diverse bærbusker. Stor singlet gårdsplass.

Byggeår

1951

Innhold

Boligen består av følgende rom: Kjeller: 4 stk lagerrom. 1. etasje: Entré/gang, bad/vaskerom, stue/kjøkken og spisestue. 2. etasje: Gang, soverom 1, soverom 2, soverom 3 og lagerrom/uinnredet rom. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.  Vi gjør oppmerksom på at antall soverom som er angitt i salgsoppgave er etter Forbrukertilsynets retningslinjer, og kun inkluderer soverom som er godkjent til varig opphold. De rommene som er opplistet ovenfor er angitt av bygningssakkyndige i tilstandsrapport og er etter takstbransjens retningslinjer, der det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet som er opplyst i tilstandsrapport kan likevel være i strid med byggetekniske forskrifter og/eller manglende godkjennelse, bruksendringer til rom for varig opphold m.m.

Standard

Gulv: Gulv av laminat, furu, fliser og belegg. Vegger: Trepanel og malte plater. Himling: Malte plater, trepanel og himlingsplater. Kjøkken: Kjøkkenet er innredet med moderne innredning i vinkel, med glatte, hvite fronter og mørk benkeplate i laminat. Det er integrert platetopp med intergrert avtrekksvifte med utkast ut av yttervegg, oppvaskmaskin og stekeovn i underskap. Det er frittstående kjøleskap med frysedel i amerikasnsk type plassert mot vegg. Over benkeplaten er det montert åpen hylleløsning i tre og metall, og kjøkkenet har vindu over benk som gir godt lysinnslipp. Armatur og vask er nedfelt i benkeplate på kjøkkendel mot stue. Overflater består av malte panelvegger og laminat på gulv. Belysningen er utført med innfelte downlights i himling. Det er integrert platetopp med Intergrert avtrekksvifte med utkast ut av yttervegg. Bad/vaskerom: Fliser på gulv med elektrisk gulvvarme. Det er nedsenket dusjnisje med ca. 6 mm fall til sluk. Det ble med krysslaser målt en helling på ca. 18mm topp overflate gulv ved døråpning til topp sluk. Det er slukrenne ved vegg i dusjsonen. Rommet er innredet som et kombinert bad og vaskerom. Det er installert servantskap med slette fronter og heldekkende servant med to ett-greps kraner, samt overliggende speil med integrert belysning. I hjørnet er det montert et høyskap for oppbevaring, og rommet har vegghengt dusjarmatur med sluk i gulv. Langs veggen under vinduet er det montert benkeplate med nedfelt stålkum og ett-greps kran. Under benkeplaten er det opplegg og plass for vaskemaskin og tørketrommel. Rommet er i tillegg utstyrt med gulvstående toalett. Det er mekanisk avtrekk i rommet med tilluftspalte i topp av vinduskarmer. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt i/under trapp inn mot bad. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 9,5%. Begrensninger i undersøkelsen Det var ikke mulig å foreta hulltaking mot deler av dusjsonen som grenser til yttervegger. Disse områdene er derfor ikke kontrollert, og det kan ikke gis garanti for eventuelle skjulte avvik eller fuktskader i disse delene av konstruksjonen. Aktuell byggeforskrift er teknisk forskrift 2017. Dokumentasjon: faktura. Veggene har fliser. Taket har malt panel med 6.stk downlights. Fliser på vegger. Terrasse: Terrasse på totalt ca. 15 kvm med konstruksjon og gulv av impregnert materiale understøttet av tre pilarer. Modernisering 2025 Utført av person med tømrerutdanning: Etterisolering nord vegg penstue og loft. Skrapet gamle yttervegger. Malt alle yttervegger hvite. (Info hentet fra kundens egenerklæringsskjema). 2025 GlobalConnect. Beskrivelse av arbeidet: Installasjon av fiberutstyr/fibernett. Beskrivelse av arbeidet: Nedgraving av fibernett kabel. 2025 Bygget terrasse utenfor huset. Utført av person med tømrerutdanning. (Info hentet fra kundens egenerklæringsskjema). 2023 Beskrivelse av arbeidet: Skiftet fra gammel vedovn til ny rentbrennende vedovn. Gjort av person med tømrerutdanning: Ufaglært arbeid. (Info hentet fra kundens egenerklæringsskjema). 2022 Smaalenene Elektro AS. Beskrivelse av arbeidet: Nytt opplegg til varmepumpe i kjøkken/stue i 1.etg. Ny kurs varmepumpe. (Info hentet fra kundens egenerklæringsskjema). 2021 Installatøren Oslo AS. Elektroarbeid ift. oppussing av hele badet. Satt inn skjult el-anlegg: Montert stikkontakter, dimmerbrytere til lys og bryter til varmekabler, varmekabler i gulv, baderomsvifte med på/av knapp, speil med lys og LED spotlys tak. Gang: Satt inn skjult elanlegg: Montert stikkontakter, dimmerbrytere til lys og bryter til varmekabler, varmekabler i gulv og LED spotlys i tak. (Info hentet fra kundens egenerklæringsskjema). 2021 MUR OG FLISLEGGER Per Johansen. Beskrivelse av arbeidet: Membran- godkjenning med fiber og mansjeter, gulv/vegger på bad i 1.etg. Flislagt vegger og gulv. (Info hentet fra kundens egenerklæringsskjema). 2021 Proff Eiendomsservice AS. Beskrivelse av arbeidet: Oppussing av hele badet: Revet alt fra gulv og vegger opp til tak, byttet stenderverk i vegg, bunnstokker, revet gammelt bjelkelag, m.m. (pga råte). Nye avløpsrør, nye vannrør og sluk, fylt med løs leca, 20-15cm med isopor, støpt gulv, nytt reisverk fra gulv til tak, isolasjon, vindsperre, utvendig panel og listverk utvendig. Finerplater vegger, aquaproplater vegger, membran i alle skjøter og hjørner samt over alt av skruehull. To komp sementbasert membran på gulv. Fliser på vegger og gulv, nytt 120 servantskap m armaturer, nytt toalett, sluk i dusj og under vaskemaskin, ny vask ved dusj m benk, 1 stk ny bæring i tak. 2 stk nye vinduer. (Info hentet fra kundens egenerklæringsskjema). 2021 Proff Eiendomsservice AS. Beskrivelse av arbeidet: Vinduer: Skiftet alle vinduer unntatt kjellervinduer og vindu på loft. Totalt montert 13 nye Nordan vinduer fra Windoornet.no. Inkludert utforinger, listverk ute og inne og vannbrett. Dører: Satt inn ny dobbel utgangsdør, 3 nye dører i 1.etg og 4. nye dører i 2.etg. Skyvedør penstue: Satt inn brukt skyvedør, satt inn H bjelke som bæring og listing utvendig skyvedør. (Info hentet fra kundens egenerklæringsskjema). 2021 Proff Eiendomsservice AS. Beskrivelse av arbeidet: Revet gammel del (gamle gangen og badet): revet alt fra gulv og vegger opp til tak, byttet stenderverk i vegg, bunnstokker, revet gammelt bjelkelag, m.m (pga råte). Ny gang/ bad: Revet alt gammelt. Nye avløpsrør, nye vannrør og sluk, fylt med løs leca, 20-15cm med isopor, støpt gulv, nytt reisverk fra gulv til tak, isolasjon, vindsperre, utvendig panel og listverk utvendig. Gang: Ny innvendig panel på vegger, nytt panel i tak, satt inn 2 stk nye bæringer for 2.etg i tak, nytt listverk, fliser på gulv. Se spesifikasjoner for arbeid for våtrom under våtrom, overskrift nr. 2. (Info hentet fra kundens egenerklæringsskjema). 2021 Proff Eiendomsservice / Rørconsult AS. Beskrivelse av arbeidet: Kjøkken/stue: nytt røranlegg Ny gang/bad: nye avløpsrør, nye vannrør og sluk Bad: Nytt 120 servantskap m armaturer, nytt røranlegg, nytt toalett, nytt dusjsett, sluk i dusj og under vaskemaskin og ny vask ved dusj m benk. (Info hentet fra kundens egenerklæringsskjema). 2021 Installatøren Oslo AS. Beskrivelse av arbeidet: Nytt innhold i sikringsskap. Nytt anlegg på bad, gang, kjøkken, stue, gang og penstue (ikke skjult anlegg på penstue). (Info hentet fra kundens egenerklæringsskjema). 1974 Tilbygg Antatt byggeår iht. mottatte tegninger.

Hvitevarer

Det gjøres oppmerksom på at kun integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger ved overdragelsen. Disse leveres uten noen form for garantier, ut over eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Adkomst

For veibeskrivelse henvises det til vedlagte kart i salgsoppgaven. Det vil bli skiltet med EiendomsMegler 1-skilt ved fellesvisning.

Byggemåte

Frittliggende enebolig med enkelte utbedringsbehov, med kjeller, 1. etasje og 2. etasje. Bygningen ble oppført i 1951. Tilbygg i antatt ca. 1974. Bygningen er oppført med grunnmursvegger av betong, med innvending, pusset tresonitt. Yttervegger er lette bindingsverksvegger i tre, som er kledd utvendig med stående trekledning. Bærende takkonstruksjon i tre, type saltak, tekket med betongtakstein Boligen fremstår i hovedsak som fra byggeåret og fremstår med enkelte oppgraderingsbehov og noe etterslep på vedlikehold. Utvendig: Bygningen har støpt plate på mark og grunnmursvegger er av betong, med innvending, pusset tresonitt. Ringmur av betong i del mot nord. Etasjeskiller av betongdekke mellom kjeller og 1.etasje og trebjelkelag mellom 1. og 2- etasje. Yttervegger er lette bindingsverksvegger i tre, som er kledd utvendig med stående trekledning. Antatt oppført og isolert etter de forskriftskrav som var gjeldende ved oppføringstidspunktet. Ingen spesielle problemer eller vesentlige skjevheter ble påvist i den synlige delen av konstruksjonen. Veggkonstruksjonen ble ikke inspisert, da den er lukket, og destruktive åpninger ble ikke utført på befaringsdagen. Det må forventes at konstruksjonen på opprinnelig konstruksjon ikke oppfyller dagens krav til isolasjon og tetthet. Bygningen er sannsynligvis isolert etter byggeårets gjeldende krav, men dette kan ikke bekreftes med sikkerhet, da det er skjult i konstruksjonen. Bærende takkonstruksjon i tre, type saltak, tekket med lekter, sløyfer og betongtakstein, undertak er trefliser og underpanel. Tilgang til kaldt loft i hoveddel via nedfellbar stige i taket i gangen. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Nedløp, takrenner og beslag av plastbelagt stål. Renner og nedløp fremstår som forventet ut fra alder og slitasje. Kontroll ble utført fra bakkenivå, og ingen større avvik ble observert, bortsett fra normal bruksslitasje. Siden det var oppholdsvær på befaringsdagen, er det vanskelig å bekrefte renner og nedløps funksjon med sikkerhet. Erfaringsmessig kan det ikke utelukkes dårlige skjøter og lekkasjer fra takrenner etc. Bygningen har malte trevinduer med isoler glass i 1 etasje og 2.etasje. Bygningen har malt dobbel hovedytterdør med glassfelt fra 2020, skyvebalkongdør i malt tre fra 1994 og enkel eldre kjellerdør i tre. Terrasse på totalt ca. 15 m2 med konstruksjon og gulv av impregnert materiale understøttet av tre pilarer. Inngangspartiet er oppført med et mindre takoverbygg tekket med takstein. Konstruksjonen bæres av to stolper i front og er utført med trekledning og synlige sperrer. Overbygget gir beskyttelse mot nedbør ved inngangsdøren. Det er etablert rekkverk i tre på begge sider av inngangspartiet, og gulvet består av skiferbelagt støp dekke. Det er montert utvendig belysning på hver side av døren. Konstruksjonen fremstår enkel og funksjonell, men bør jevnlig kontrolleres for fuktopptak i treverk, spesielt ved bunnsviller og stolpeføtter som står nær bakkenivå. Utvendig trapp i betong uten rekkverk/håndløpere ned langs inngangspartiet. Innvendig: Innvendig har boligen i hovedsak slette og malte fyllingsdører. Dør med glassfelt mellom gang og stue i 1.etasje. Boligen har tett tretrapp mellom 1- og 2.etasje. Mursteins pipe. Det er i følge tidligere takstrapport opplyst i tidligere prospekt at det er montert nytt rør i pipe, alder er ukjent, men før 2005. Grundig undersøkelse av piper og ildsteder anbefales utført i samråd med offentlige godkjenningsmyndigheter. Takstmannen har ikke kontrollert pipa. Dette gjøres av brann- og feiervesenet. Takstmann har begrenset mulighet for å kontrollere pipe og ildsteder. Piper er kun visuelt kontrollert fra utside. Ildsteder, med tanke på funksjon er ikke kontrollert. Kjeller: Gulvet er av betong. Grunnmursvegger er av betong, med innvending, pusset tresonitt. Hulltaking er ikke foretatt. Rommet har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig. Tidligere krypkjeller under nåværende bad og vindfang/gang er, ifølge eier, blitt tettet. Eier opplyser at bjelkelaget er revet, krypkjelleren fylt med lecakuler og isolert, og at det deretter er støpt en betongplate på dette området. Det er enkel tre trapp ned til kjeller. Tomteforhold: Byggegrunn: Eksakte grunnforhold er ikke dokumentert, og derfor ikke beskrevet. Fuktsikring og drenering: Dreneringen er av ukjent alder. Grunnmur og fundamenter: Grunnmursvegger er av betong, med innvending, pusset tresonitt. Ringmur av betong i del mot nord. Forstøtningsmurer: Foran kjeller inngangen er det oppført en enkel støttemur på begge sider av nedgangen. Terrengforhold: Terrenget er tilnærmet flatt rundt boligen, med noe fall inn mot muren stedvis. Takstmannens erfaring er at dette sjeldent oppfylles på de fleste eiendommer, og at denne eiendommen ikke er et unntak. TG2 vurderes da det stedvis er dårlig fall eller flatt mot grunnmur. Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør er av ukjent type. Det er septiktank av ukjent årgang. Utvendige vannledninger er av jernrør fra eldre tid/byggeår. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Septiktank: Eier opplyser at septiktanken er av ukjent type og ukjent alder. Tekniske installasjoner: VANN/AVLØP: Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør) og kobber. Rørføringer fremstår som en kombinasjon av eldre metallrør og nyere plast komponenter. Hoved vanninntaket er plassert i kjeller. Det er installert vannmåler og eldre type stoppekran på hovedvanninntaket i kjeller. Stoppekranen er ikke funksjonstestet på grunn av høy alder og risiko for lekkasje eller skade ved bruk. Det er montert utekran på grunnmur mot nord, under kjøkkenvinduet. Kranen er ikke funksjonstestet, og tilstanden er derfor ikke vurdert. Funksjon og tetthet er ukjent. Eldre eller feilmontert utekraner kan være utsatt for lekkasje eller frostskader dersom de ikke er utstyrt med tilbakeslags ventil og frost sikring. Tiltak: Det anbefales funksjonstest og visuell kontroll av utekranen utført av kvalifisert rørlegger. Ved behov bør utekran med innebygget tilbakeslags ventil og frost sikring monteres for å tilfredsstille dagens krav. Røropplegg og installasjoner er ikke vurdert utover visuell besiktigelse i denne rapporten, da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Takstmann er ikke godkjent innenfor området VVS, det anbefales derfor å få en autorisert rørlegger til å gjennomgå anlegget dersom dette er ønskelig. Anlegget er kun visuelt besiktiget da dette krever spesielt utstyr og kompetanse. Røranlegget innbygd i konstruksjonen er ikke vurdert. Synlige avløpsrør i plast. Avløpsrør er ikke kamera-inspisert. Dette betyr at det er ikke brakt klarhet i hvilken tilstand avløpsrør har. Tilstand på anlegg er ikke kontrollert utover at det er operativt. Høiax bereder, på 200 liter fra 2013 er plassert i kjeller. Varmtvannsbereder er tilkoblet med plugg (støpsel). Det anbefales fast tilkobling uten plugg/støpsel, da det ofte oppdages varmgang (lysbue) i slike overganger med høy belastning. Dette kan igjen medføre brann. Jf. FEL §16. Normalt vil fabrikkår indikere tilstanden og samtidig forventet brukstid ut fra en gjennomsnittsbetraktning. Brukerfrekvens, vannkvalitet, vedlikehold og kvalitet vil være avgjørende for brukstid. Normalt intervall for utskifting av varmtvannsbereder, elektrisk er mellom 15 og 25 år. VENTILASJON: Boligen har naturlig ventilasjon og mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad. Bygningsdelen er iht. datidens krav. Naturlig ventilasjon betyr at luftsirkulasjonen ikke er hjulpet av vifter og baserer seg kun på naturlig avtrekk gjennom ventiler og kanaler. Dette kan medføre dårlig luftsirkulasjon i boligen. Naturlig avtrekk var vanlig før og mange boliger har denne løsningen enda. Det stilles i nyere boliger krav til balansert ventilasjon av hensyn til inneklima og energieffektivitet. STRØM: Sikringsskap er plassert i trappegang i 2.etasje med automatsikringer. Takstmannen har ikke foretatt komplett kontroll av det elektriske anlegget da han ikke besitter tilstrekkelig kompetanse. Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. Det anbefales på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjon ved eierskifte. Dette kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. Det må foretas nærmere undersøkelser/utbedringer. Estimert kostnad på nærmere undersøkelser/utbedringer: 10 000,- Kommentar til estimert kostnad: Kostnadsestimat er en estimert sum for en ytterligere kontroll utført av alle bygg utført av fagmann innen elektrikerfaget og eventuell enkel utbedring, om kontroll avdekker ytterligere skader/feil/mangler så må det påberegnes ytterligere kostnader til utbedring. BRANNTEKNISK: Det ble gjennomført en enkel undersøkelse av det branntekniske anlegget i boligen. Her ble de branntekniske forholdene rundt branncelleinndelig, rømningsveier og andre forhold som åpenbart påvirker helse, miljø og sikkerhet undersøkt. Her ble det ikke observert noen åpenbare ulovligheter. Eier er forpliktet i henhold til forskrifter, at røykvarslere og brannslukningsutstyr skal være installert når boligen omsettes. TG2 Taktekking Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekkingen er snødekt og utelukkende vurdert ut ifra alder, mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på selve taktekkingen. Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Betongtakstein har en levetid som overstiger halvparten av forventet brukstid, noe som gir tilstandsgrad 2 (TG 2). Taktekkingen viser stedvis synlig mosevekst og tegn på slitasje som følge av elde. Gjennomføringer i taktekket er som regel svake punkt hvor det fort oppstår lekkasje. Kontinuerlig tilsyn er anbefalt. Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Konsekvens: Slitasje, elde og manglende vedlikehold kan føre til lekkasjer. Tiltak: Taket bør inspiseres på taket, da en sikkerhetsmessig forsvarlig undersøkelse ikke kunne gjennomføres på befaringstidspunktet. Tilstanden bør overvåkes jevnlig. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må både tekking og undertak skiftes, men det er vanskelig å fastslå nøyaktig når dette vil bli nødvendig, da det avhenger av slitasjeutviklingen. Generelt anbefales inspeksjon av taket to ganger i året, gjerne om våren og høsten. Sjekk spesielt for skader forårsaket av is eller snørydding, og kontroller at beslag, samt tetting rundt piper, ventiler og rør, er intakte. Taket bør vedlikeholdes for å opprettholde god funksjon og forlenge levetiden. Kommentar til estimert kostnad: Kostnadsestimat er en estimert sum for en ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring, om kontroll avdekker ytterligere skader/feil/mangler så må det påberegnes ytterligere kostnader til utbedring. Veggkonstruksjon Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng ved inngangspartiet. - Direkte fuktopptak fra bakken og sprutvann fører til økt risiko for råte i nedre del av kledningen og bunnsvill. Musebånd er noe deformert på vegg mot bad ved terasse. - Redusert beskyttelse mot gnagere og insekter som kan komme inn bak kledningen. Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning. Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Konsekvens: Manglende lufting kan føre til oppfuktning bak kledningen, noe som øker risikoen for råte, soppvekst og redusert levetid på ytterveggen. Treverket mister sin beskyttelse mot fukt, og sprekker kan føre til vanninntrengning, oppfukting og råte. Dette reduserer kledningens levetid. Direkte kontakt mellom kledning og terreng medfører risiko for fuktopptak, råte i nedre bord og skader på bunnsvill. Deformert musebånd gir redusert beskyttelse mot gnagere og insekter som kan komme inn bak kledningen. Tiltak: Avvik må utbedres. Det anbefales generelt å utføre en grundig sjekk av fasadene. Punktvise skader på materialet og overflatebehandlingen bør identifiseres og utbedres. Kommentar til estimert kostnad: Kostnadsestimat er en estimert sum for en ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring, om kontroll avdekker ytterligere skader/feil/mangler så må det påberegnes ytterligere kostnader til utbedring. Dører Skyvebalkongdør i malt tre fra 1994 - Eier opplyser: Satt inn brukt skyvedør i 2021. - Døren er eldre (over 30 år) og har normal alder- og bruksslitasje. - Manglende utvendig trapp eller platting gjør døren ikke sikker i bruk. - Tettlister, beslag og karm er trolig slitt og har redusert funksjon. - Eier opplyser i egenerklæringsskjema at det kan være punktert glass i skyvedør i penstue. Det er observert “streker” på høyre glassfelt som ikke forsvinner ved rengjøring, noe som kan tyde på punktering av isolerglassruten. Tilstanden er ikke nærmere undersøkt av takstmann, og det anbefales eventuelt kontroll av glassmester for å bekrefte om punktering foreligger og behov for utskifting. Enkel uisolert kjellerdør i tre – vanskelig å åpne, dårlig teknisk stand. - Eldre utførelse uten isolasjon og med slitt karm og beslag. Konsekvens/tiltak: Konsekvens: Skyvebalkongdør i malt tre fra 1994 - Fare for fallulykke dersom døren åpnes uten at det finnes gulv/trapp på utsiden. - Varme- og luftlekkasjer på grunn av slitasje og aldring. - Potensiell fuktskade på karm og terskel ved mangelfull tetting. - Redusert komfort og energieffektivitet i rommet. Enkel uisolert kjellerdør i tre – vanskelig å åpne, dårlig teknisk stand. - Døren har redusert funksjon og kan sette seg fast. - Varme- og luftlekkasjer fører til dårlig energieffektivitet og mulig kondens i kjeller. - Råtefare og videre forringelse av treverk og karm. Tiltak: - Steng døren midlertidig eller sikre med fysisk sperre for å unngå uhell. - Vurder utskifting av dør til ny, isolert balkongdør med bedre tetthet og energieffektivitet. - Bytt kjellerdøren til en moderne, isolert og fuktsikker kjellerdør i tre eller stål. Kommentar til estimert kostnad: Kostnadsestimat er en estimert sum for en ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring, om kontroll avdekker ytterligere skader/feil/mangler så må det påberegnes ytterligere kostnader til utbedring. Overflater Det registreres enkelte skader på overflater som eksempelvis laminat som har sklidd fra hverandre i enkelte skjøter og hull i belegg o.l. Det registreres også stedvis noe knirk i gulvoverflater. Slitasje og elde. Skadene kan skyldes naturlige bevegelser i undergulv og materialer over tid, temperatursvingninger eller mangelfull tilpasning ved legging. Knirk i gulv kan oppstå som følge av friksjon mellom gulvbord eller mellom gulv og underlag. Konsekvens/tiltak: Konsekvens: Overflatene får redusert estetisk kvalitet, og skadene kan på sikt utvikle seg videre dersom de ikke utbedres. Knirk kan virke sjenerende og gi inntrykk av redusert kvalitet. Tiltak: Utbedre skjøter og hull i belegg med egnet reparasjonsmetode eller utskifting av skadede felt. Det er ikke behov for umiddelbare tiltak, dog må avvik utbedres om avviket skal lukkes. Det må alltid påregnes noe overflate oppussing ved kjøp av en brukt bolig. Etasjeskille/gulv mot grunn Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er ikke uvanlig å oppleve skjevheter i gulvet i eldre boliger, og dette skyldes ofte at materialene er underdimensjonert i forhold til dagens byggemåte. I praksis vil alle trebjelkelag ha en viss permanent nedbøying. Det merkes særlig ved at skap o.l. luter ut fra veggene som følge av golvhelningen. Slik nedbøying kan skyldes at bjelkelaget er underdimensjonert, men årsaken er ofte varig last, krypning i trematerialene i ombinasjon med fuktpåvirkninger eller manglende oppretting i byggeperioden. Det vil alltid oppstå rystelser i etasjeskilleren når man går på golvet. Rystelsene oppfattes først og fremst som sjenerende når det klirrer i skap eller gjenstander beveger seg. Hvorvidt bjelkelaget oppfattes som utilfredsstillende, er subjektivt og avhenger blant annet av tidligere boligvaner og -erfaringer. Vanligvis har man høyere forventninger til stivhet i bjelkelag i nye bygninger enn i eldre hus. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. Det må alltids påregnes noe skjevheter på eldre konstruksjoner grunnet krymp, nedbøyninger osv. Det gjøres oppmerksom på at alle flater ikke er kontrollert grunnet møblering og div. Radon Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Ingen radonmåling foreligger. Ifølge NGU kartverk er det moderat til lav forekomst i området. På generelt grunnlag anbefales radonmåling i bolig. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger. Konsekvens: Radon gir økt risiko for lungekreft. Når du puster inn luft som inneholder radon, bestråles lunger og luftveier. Årlig medvirker radon til rundt 370 nye tilfeller av lungekreft i Norge. Risikoen øker med radonkonsentrasjonen i inneluften og med oppholdstiden. Jo høyere radonnivået er, jo høyere er risikoen. Men det er ikke bare radonnivået som har betydning, det er også hvor mange år du oppholder deg ved for høye nivåer. Tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må det foreligge radonmålinger av bolig med godkjente verdier. På generelt grunnlag anbefales radonmåling i bolig. Pipe og ildsted Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. - Ildfast plate på gulvet under peisen i 1. etasje har mindre dybde enn kravet om minimum 300 mm ut fra peisdør. - Det er registrert isolasjonsmateriale (Glava) rundt røykrør i tilkoblingen til pipe i 1. etasje. - Det er påvist sprekker og/eller riss i pipeoverflaten. Årsak For liten ildfast plate kan skyldes feil eller mangelfull utførelse ved montering. Bruk av Glava rundt røykrør kan ha vært gjort for tetting eller isolering, men materialet er ikke egnet for høye temperaturer. Sprekkdannelser i pipe kan oppstå som følge av setninger, temperatursvingninger eller aldring av materialet. Konsekvens/tiltak: Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. Konsekvens Manglende tilstrekkelig ildfast plate medfører økt risiko for antennelse av gulv eller nærliggende brennbart materiale ved bruk av ildstedet. Feil type isolasjonsmateriale rundt røykrør kan medføre fare for overoppheting og brann. Sprekker i pipe kan føre til lekkasje av røyk og avgasser, redusert trekk og i verste fall brann- eller helserisiko. Tiltak: Ytterligere undersøkelse utført av kvalifisert fagperson må utføres. Ildfast plate må forlenges slik at den dekker minst 300 mm ut fra peisdør, i henhold til krav i gjeldende forskrift. Glava rundt røykrør skal fjernes og erstattes med godkjent, varmebestandig tettemateriale beregnet for røykrør tilkobling. Pipa bør kontrolleres av kvalifisert fagperson (for eksempel murmester eller feier) og nødvendige reparasjoner eller rehabilitering bør utføres. Kommentar til estimert kostnad: Kostnadsestimat er en estimert sum for en ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring, om kontroll avdekker ytterligere skader/feil/mangler så må det påberegnes ytterligere kostnader til utbedring. Rom Under Terreng Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Overflaten har fuktskjolder. Spor av mugg/sopp på innredning i kjeller. Registrert sprekker/avskallinger /saltutslag og fuktskjolder i grunnmur. Dette kan komme av svikt i dreneringen og/eller kapilæroppsug fra grunn. Boligen er bygget i 1951 og har ingen fuktsperre eller isolasjon mot grunnen, det må derfor påregnes fukt fra grunnen. Mange av eneboligene i Norge som er bygget før 1970, har ingen eller liten fuktsikring for kapillært fuktoppsug fra grunn. Formålet med kjelleren var absolutt ikke oppholdsrom, men oppbevaring av ting som poteter, hermetikk og kull, samt vaskerom og eventuelt fyrrom. Klassiske tegn på at kjellerkonstruksjonen er fuktig er saltutslag, løs murpuss og maling og misfarging på gulv og vegger – ofte på nedre del av yttervegger. Dette kommer av fukt avdamping ut i kjellerside fra fuktig betong-/murkonstruksjon. Kondenserings problematikk er også et vanlig fuktproblem i eldre kjellere. Konsekvens/tiltak: Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Fuktskjolder er ofte et tegn på underliggende fuktproblemer, som kan føre til vekst av mugg og sopp. Dette kan skje både på synlige overflater og skjult inne i konstruksjonen. Konsekvens Fuktinntrenging og kapillæroppsug fra grunnen kan føre til forhøyet fuktighet i kjellerkonstruksjonen. Dette gir risiko for mugg- og soppdannelse, dårlig innemiljø og reduksjon av byggets tekniske levetid. Sprekker i grunnmur kan forverre problemet ved å gi vann lettere tilgang til konstruksjonen. Over tid kan dette også føre til nedbrytning av materialer og luktproblemer. Tiltak: Det må gjennomføres en ytterligere undersøkelse. På generelt grunnlag anbefales det jevnlig kontroll og det kan følgelig ikke garanteres mot skader skjult i konstruksjonen. Eventuelle sprekker i grunnmur bør repareres med egnede tettemasse eller ved pussing/reparasjon av mur. Vurder forbedring eller etablering av drenering rundt bygget for å lede bort overflate- og grunnvann. Sørg for god ventilasjon i kjeller for å redusere fuktbelastningen. Fjern mugg- og soppangrepne materialer og rengjør berørte flater med egnet middel. Kommentar til kostnad: Beløpet er et anslag for ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring. Dersom undersøkelsene avdekker skjulte eller mer omfattende skader, må det påregnes tilleggskostnader for videre utbedringstiltak. Innvendige trapper Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Trapp mellom 1. og 2. etasje mangler håndløper mot vegg, og åpningene i rekkverket er større enn dagens krav. Trappen har derfor avvik fra gjeldende forskriftsmessige krav til sikkerhet og utførelse. Dette er forhold som ofte forekommer i eldre boliger, hvor trappeutforming ikke er tilpasset dagens standarder. Trappen til kjelleren er vurdert som noe bratt og har begrenset funksjonalitet. Høyden fra trinn til tak er lavere enn dagens krav, og det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Trappens utforming og høydeforhold avviker fra gjeldende byggtekniske krav, noe som er typisk for eldre boliger. Konsekvens/tiltak: Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger. Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Konsekvens: Manglende håndløper reduserer sikkerheten ved bruk og øker risikoen for fall, spesielt for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. For store åpninger i rekkverk kan medføre fare for at små barn kan falle gjennom eller sette seg fast. Avvikene påvirker trappens sikkerhet og brukervennlighet negativt. Tiltak: Det bør monteres håndløper på vegg i hele trappeløpets lengde, i korrekt høyde (ca. 0,9 m over trinnforkant), for å sikre trygg bruk. Åpninger i rekkverk bør reduseres slik at de tilfredsstiller dagens krav – maks 0,10 m mellom spiler (TEK17 §12-15). Tiltakene kan normalt gjennomføres som en enkel oppgradering uten full ombygging av trappen. Kommentar til kostnad: Beløpet er et anslag for ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring. Dersom undersøkelsene avdekker skjulte eller mer omfattende skader, må det påregnes tilleggskostnader for videre utbedringstiltak. Innvendige dører Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Ved funksjonstesting, ble det påvist at enkelte dører subber mot karm eller terskel, noe som skyldes monteringsavvik. Også påvist noe slitasje utover normal slitasjegrad på enkelte dører. Monteringsavvik på innvendige dører, herunder dører som tar i karm og skjevheter, skyldes ofte unøyaktig montering, bevegelse i bygningskonstruksjonen over tid, svelling i karm/dørblad som følge av fuktpåvirkning, eller manglende justering og vedlikehold. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas tiltak på enkelte dører. Konsekvens: Dører som tar i karm eller står skjevt kan være vanskelige å åpne og lukke, noe som reduserer funksjonaliteten og brukervennligheten. Det kan føre til unødvendig slitasje på beslag og hengsler, samt risiko for skade på dørblad, karm eller veggflater. Over tid kan problemet forverres dersom det ikke utbedres. Tiltak: Det anbefales at dørene kontrolleres og justeres for korrekt innfelling og klaring mot karm. Dette kan innebære justering av hengsler, sliping eller planing av dørblad, eller i enkelte tilfeller utskifting av deformerte deler. Vedvarende skjevheter kan indikere bevegelse i konstruksjonen, og bør da følges opp med ytterligere bygningsmessig vurdering. Kommentar til kostnad: Beløpet er et anslag for ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring. Dersom undersøkelsene avdekker skjulte eller mer omfattende skader, må det påregnes tilleggskostnader for videre utbedringstiltak. Uinnredet rom i 2.etasje. Overflater er revet, og isolasjon, undertak, undergulv og deler av konstruksjonen er synlige. Det registreres misfarging på undertaket i de åpnede delene. Det var mye inventar i rommene, noe som vanskeliggjorde en komplett inspeksjon av alle flater og konstruksjoner. Konsekvens/tiltak: Konsekvens: Konstruksjonen er eksponert og kan være utsatt for fukt, temperatursvingninger eller skader dersom den står ubeskyttet over tid. Manglende ferdig overflate og ukjent oppbygging gjør at tilstanden til bakenforliggende konstruksjoner ikke kan vurderes fullt ut. Feil gjenoppbygging kan medføre fuktskader, dårlig isolasjonsevne eller manglende lufttetthet. Tiltak: Konstruksjonene bør vurderes av fagkyndig før rommet tilbakeføres, for å sikre korrekt teknisk oppbygging i henhold til gjeldende krav. Det må utføres ytterligere undersøkelser av isolasjon, dampsperre og undertak før gjenoppbygging. Arbeidet bør utføres av kvalifisert håndverker, og det bør benyttes preaksepterte/forskriftsmessige løsninger. Kommentar til kostnad: Beløpet er et foreløpig anslag som omfatter nødvendig kontroll, vurdering og tilbakeføring/utbedring av konstruksjonene. Dersom videre undersøkelser avdekker skjulte eller mer omfattende skader, må det påregnes tilleggskostnader for ekstra utbedringstiltak. 1.Etasje - Bad/vaskerom - Overflater vegger og himling Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er vindu og innredning av ikke fuktbestandige materialer plassert i våtsonen ved dusjen. Løsningen og materialvalget anses som uegnet for bruk i denne sonen. Konsekvens/tiltak: Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. Dersom det ikke gjøres tiltak, kan dette medføre oppfukting, oppsvelling og forringelse av materialer over tid og fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Konsekvens Ikke-fuktbestandige materialer i våtsone kan suge opp vann og fukt, noe som over tid fører til heving, misfarging, råte eller delaminering. Dette kan også medføre sekundære skader på tilstøtende konstruksjoner og bidra til muggdannelse. Tiltak Uegnede materialer bør skiftes ut med fuktbestandige alternativer. Kommentar til kostnad: Beløpet er et anslag for ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring. Dersom undersøkelsene avdekker skjulte eller mer omfattende skader, må det påregnes tilleggskostnader for videre utbedringstiltak. 1.Etasje - Bad/vaskerom - Overflater Gulv Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Konsekvens/tiltak: Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Konsekvens: Ved manglende fall til sluk vil det medføre vannansamlinger på gulv, som igjen kan føre til redusert sklisikkerhet og økt slitasje over tid på gulv. Hulrom under flis er ofte årsakssammenhengene med at deler av flisen ikke er i kontakt med flislimet og vil normalt ikke medføre en kortere levetid på selve badet. Det presiseres at hullyder har ulike årsaker hvor flere ikke er en skaderisiko, mangel eller kvalitetsforringelse. Tiltak: Våtrommet fungerer med avviket, dog må det gjøres tiltak om avviket skal lukkes. Det anbefales utbedring av fallforhold. Avviket må utbedres om avviket skal lukkes. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må de aktuelle flisene fjernes og det må legges nytt heldekkende flislim under ny flis. Det må presiseres at en stor andel flislagte gulv har hulrom under enkelte fliser, og at dette sjeldent utbedres. Kommentar til kostnad: Beløpet er et anslag for ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring. Dersom undersøkelsene avdekker skjulte eller mer omfattende skader, må det påregnes tilleggskostnader for videre utbedringstiltak. 1.Etasje - Bad/vaskerom - Sluk, membran og tettesjikt Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll". Membranens utførelse og tetthet kan ikke verifiseres kun ved visuell kontroll i sluk. Kontroll av membran krever dokumentasjon fra utførende eller eventuelt destruktive undersøkelser, som ikke er utført. Det er registrert en usikker rørgjennomføring i vegg under benkeplate. Rundt avløpsrør er det benyttet synlig silikon som tettemateriale. Eier opplyser i egenerklæringsskjema at det tidligere har vært feil ved sluk på badet, hvor sluket var montert skeivt i forhold til vannlåsen, slik at vannlåsen ikke lot seg ta opp. Feilen skal ifølge eier være utbedret i 2025, ved at sluket ble flyttet og korrekt plassert over vannlåsen. Arbeidet er opplyst å være utført av person med tømrerutdanning, og ikke av godkjent fagperson innen våtrom. Det foreligger ingen dokumentasjon eller samsvarserklæring på utført arbeid. Konsekvens/tiltak: Innhent dokumentasjon, om mulig. Dersom det ikke foreligger dokumentasjon i forhold til våtrommets utførelse kan det ikke med sikkerhet sies om våtrommet er bygget i henhold til gjeldende forskrifter og standarder på byggetidspunktet. Konsekvens: En utett/ufullstendig membran på badet kan føre til svært kostbare fuktskader ved en eventuell lekkasje. Tiltak: Få tak i dokumentasjon på "uavhengig kontroll". Kommentar til kostnad: Kostnaden er et anslag for å Få tak i dokumentasjon på membran og på "uavhengig kontroll"/kontroll av rørgjennomføring i vegg og eventuell utbedring med godkjent tettemansjett eller annen forskriftsmessig løsning utført av kvalifisert håndtverker. Dersom det ved nærmere undersøkelse avdekkes mangelfull fuktsikring eller behov for inngrep i veggkonstruksjon, må det påregnes tilleggskostnader. 1.Etasje - Bad/vaskerom - Sanitærutstyr og innredning Benkeplaten over vaskemaskin og tørketrommel er utført med bein i røff utførelse. Det er ikke montert kantlister på benkeplaten, og hulltakingen til vask fremstår ufagmessig utført. Vasken er heller ikke tilstrekkelig festet. Det registreres i tillegg drypplekkasje fra hånd dusjen. Årsak Benkeplaten og tilhørende innredning ser ut til å være utført som egen montert løsning uten fagmessig tilpasning. Manglende kantlister, ujevn hulltaking og svak innfesting av vask tyder på ufaglært utførelse. Drypplekkasje fra hånddusj skyldes trolig slitt pakning eller utilstrekkelig tilkobling. Konsekvens/tiltak: Konsekvens Ufagmessig utførelse og manglende fuktsikring kan føre til vanninntrenging i benkeplaten, opp svelling, misfarging og redusert levetid. Løs innfesting av vask øker risikoen for lekkasje, mens drypplekkasje fra hånddusj kan gi fuktpåvirkning og potensielle skader på tilstøtende overflater og konstruksjoner. Tiltak Benkeplate bør utbedres eller skiftes, med korrekt utførte kantlister og tetting rundt utskjæring til vask. Vask må festes forsvarlig og tettes fagmessig. Drypplekkasje fra hånddusj må utbedres – bytte pakning, stramme tilkobling eller eventuelt skifte armatur ved behov. Det anbefales at arbeidet utføres av fagkyndig for å sikre forskriftsmessig og fuktsikker løsning. Kommentar til kostnad: Beløpet er et anslag for ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring. Dersom undersøkelsene avdekker skjulte eller mer omfattende skader, må det påregnes tilleggskostnader for videre utbedringstiltak. 1.Etasje - Stue/kjøkken - Overflater og innredning Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder. Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. Konsekvens/tiltak: Komfyrvakt må monteres. Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. Konsekvens: Å ha en komfyrvakt/lekkasjestopper installert gir deg ekstra sikkerhet og trygghet. Den smarte enheten sørger for at kjøkkenet er sikkert, om man er distrahert eller glemmer å slå av komfyren eller om det skulle oppstå en lekkasje. Tiltak: Det må monteres lekkasjestopper og komfyrvakt da dette var et krav når kjøkkenet ble rehabilitert. (2021) for å lukke avvikene. Kommentar til kostnad: Kostnaden er et anslag for montering av lekkasjestopper og komfyrvakt i henhold til gjeldende krav for kjøkken som er rehabilitert etter 2010. Tiltaket vil lukke avvik knyttet til manglende sikkerhetsutstyr. Arbeidet skal utføres av kvalifiserte fagpersoner (autorisert elektriker og rørlegger) for å sikre forskriftsmessig installasjon. Vannledninger Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger. Rør-i-rør-systemet er utført i strid med dagens krav, da det mangler vannfordelerskap. Rør-i-rør ikke er endetettet der hvor rør ikke er avsluttet med fast punkt (under kjøkkenbenk). Et korrekt utført rør-i-rør-system skal ha vannrør (innerrør) ført i varerør som ender i et fordelerskap med tett bunn, tette gjennomføringer og avløp til sluk via siklemikk. Dette sikrer at eventuelle lekkasjer ledes trygt til sluk uten å skade bygningskonstruksjonen. Manglende eller feil utført fordelerskap reduserer vannskade sikkerheten og gjør det vanskelig å oppdage og håndtere lekkasjer på en trygg måte. Årsak Manglende fordelerskap skyldes trolig ettermontering uten oppgradering til dagens standard. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas tiltak på anlegget som sikrer bedre løsning på eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system. Anlegget bør sjekkes av fagperson. Konsekvens Feil eller manglende fordelerskap reduserer sikkerheten mot vannskader. Eventuelle lekkasjer i rørsystemet vil ikke bli synliggjort på en kontrollert måte og kan føre til skjult vanninntrenging i bygningskonstruksjonen, med risiko for fuktskader og muggutvikling. Tiltak Anlegget bør vurderes av rørlegger for å etablere forskriftsmessig fordelerskap med avløp til sluk. Ved rehabilitering av våtrom eller utskifting av rør bør hele rør-i-rør-systemet oppgraderes til dagens krav. Arbeidet skal utføres av kvalifisert og godkjent rørlegger for å sikre korrekt og trygg installasjon. Kommentar til kostnad: Beløpet er et anslag for ytterligere kontroll utført av kvalifisert rørlegger og eventuell enkel utbedring. Dersom videre undersøkelser avdekker skjulte eller mer omfattende skader, må det påregnes tilleggskostnader for videre utbedringstiltak eller utskifting av komponenter. Avløpsrør Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Innvendige avløpsrør fungerer i dag, men alder øker risikoen for lekkasjer eller tilstopping. Regelmessig inspeksjon anbefales. Kommentar til kostnad: Beløpet er et anslag for ytterligere kontroll utført av kvalifisert rørlegger og eventuell enkel utbedring. Dersom videre undersøkelser avdekker skjulte eller mer omfattende skader, må det påregnes tilleggskostnader for videre utbedringstiltak eller utskifting av komponenter. Varmtvannstank Varmtvannsbereder er registrert å være ca. 12 år gammel og tilkoblet med vanlig plugg/støpsel. Normalt vil fabrikkår indikere tilstanden og samtidig forventet brukstid ut fra en gjennomsnittsbetraktning. Brukerfrekvens, vannkvalitet, vedlikehold og kvalitet vil være avgjørende for brukstid. Normalt intervall for utskifting av varmtvannsbereder, elektrisk er mellom 15 og 25 år. Konsekvens/tiltak: Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at tanken fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Dette punktet vurderes opp mot dagens forskrift. Den krever fast tilkoblet ledning, og ikke stikkontakt. Loven har ikke tilbakevirkende kraft, men etablering av fast tilkobling er anbefalt. Varmtvannsberederen bør fast tilkobles av autorisert elektriker i samsvar med gjeldende forskrifter. Fuktsikring og drenering Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for dreneringen er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Drensplasten mangler topplist og er kun montert på deler av grunnmursvegger mot vest. Det er ikke registrert synlig drensplast mot ringmur på delen mot nord. Mangelfull eller delvis utført fuktsikring tyder på eldre eller ufullstendig drenerings arbeid. Årsak: Manglende topplist på grunnmurplast skyldes trolig at den ikke ble montert ved opprinnelig utførelse eller har blitt fjernet over tid. I eldre eller enklere installasjoner ble dette ofte utelatt, selv om det er et viktig ledd i en korrekt fuktsikringsløsning. Konsekvens/tiltak: Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Det bør gjøres lokale tiltak. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Konsekvens Fravær av topplist kan føre til at regnvann, snøsmelting eller overflatevann renner ned bak grunnmursplasten. Dette kan medføre fuktinntrenging i grunnmuren, redusert dreneringseffekt og risiko for fuktskader over tid. I kombinasjon med alder på drenering og tettesjikt øker dette risikoen for fuktbelastning mot kjellervegger. Tiltak Det bør monteres topplist eller beslag i øvre kant av grunnmursplasten, i henhold til anbefalinger i Byggforskserien: Utvendig fuktsikring av bygninger. Utførelsen bør sikre tett overgang mellom grunnmursplast og vegg, slik at vann ledes bort fra konstruksjonen. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må terrenget åpnes og det må legges nytt drenssystem rundt bygningen. Ved mangelfull drenering vil det være stor risiko for vann- , fukt- og råteskader. Ofte er skadene omfattende og utbedringskostnadene store. Det må foretas nærmere undersøkelser. Kommentar til estimert kostnad: Kostnadsestimat er en estimert sum for en ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring, om kontroll avdekker ytterligere skader/feil/mangler så må det påberegnes ytterligere kostnader til utbedring. Samtidig anbefales visuell kontroll av drenering og overflateforhold for å vurdere behov for ytterligere tiltak. Grunnmur og fundamenter Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert sprekker/deformasjon som gir grunn til å overvåke konstruksjonen. - Registrert riss/sprekker i mur. Når det oppstår sprekker i puss/mur vil vannbelastningen og faren for frostskader øke. Skrå sprekker/riss er et symptom på setninger. Horisontal sprekk/ riss i grunnmur skyldes sannsynligvis innpressing av kjellervegg. Anbefaler å følge med videre utvikling. - Registrert kalk- og fuktutslag på vegger i kjelleren. Målt etter fuktindikasjon ved hjelp av et Tramex, registrert unormale fuktverdier. Årsak: Riss og sprekker i grunnmur og puss skyldes trolig naturlige bevegelser og setninger i konstruksjonen over tid, kombinert med alder og varierende fuktpåvirkning. Horisontale sprekker kan også oppstå som følge av trykk fra masser og vann mot kjellervegg. Kalk- og fuktutslag på innside av mur indikerer fuktinntrenging, trolig som følge av utilstrekkelig drenering, mangelfull fuktsikring eller kapillæroppsug fra grunnen. Konsekvens/tiltak: Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Lokal utbedring må utføres. Konsekvens: Sprekker i puss og mur øker vannbelastningen på konstruksjonen og faren for frostskader. Vedvarende fuktinntrenging kan føre til misfarging, saltutslag, svekkelse av murverket og i verste fall frostavskalling. Fuktig miljø kan også bidra til muggsoppdannelse og dårlig innemiljø i kjeller. Skrå sprekker kan indikere mindre setningsbevegelser som bør overvåkes for å oppdage eventuell videre utvikling. Tiltak: Riss og sprekker bør kartlegges og dokumenteres, samt følges opp over tid for å avdekke eventuell endring i omfang. Det bør utføres nærmere kontroll av drenering og fuktsikring rundt grunnmur, med eventuelle utbedringer ved behov. Skadede puss- og murflater bør repareres etter at årsaken til fuktinntrenging er avklart og utbedret. Kontroll og eventuelle utbedringer bør utføres av fagkyndig entreprenør eller murmester. Tilstanden må holdes under oppsikt / overvåkes. Det anbefales nøyere undersøkelser. Tiltak må påregnes. Kommentar til estimert kostnad: Kostnadsestimat er en estimert sum for en ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring, om kontroll avdekker ytterligere skader/feil/mangler så må det påberegnes ytterligere kostnader til utbedring. Samtidig anbefales visuell kontroll av drenering og overflate forhold for å vurdere behov for ytterligere tiltak. Terrengforhold Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Marin leire - eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas terrengjusteringer. Ytterligere undersøkelser anbefales. Årsak: Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmur. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca. 3 meter være 1:50 fall vekk fra husets mur. Dette kun til orientering og anbefalt på generelt grunnlag. Tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må terrengfallet graves ca. 1:50 fall ca. 3 meter vekk fra husets grunnmur. Avledning av overflatevann og håndtering av takvann må kartlegges. De utvendige forholdene bør observeres under kraftig nedbør og under snøsmeltingen. Kommentar til estimert kostnad: Kostnadsestimat er en estimert sum for en ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring, om kontroll avdekker ytterligere skader/feil/mangler så må det påberegnes ytterligere kostnader til utbedring. Samtidig anbefales kontroll av overflate forhold for å vurdere behov for ytterligere tiltak. Utvendige vann- og avløpsledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Kombinasjonen av alder og materiale på utvendige vann- og avløpssystemet tilsier at man må regne med utskiftinger. Årsak: Utvendige vann- og avløpsledninger er trolig fra opprinnelig byggetid eller av eldre dato. Eldre rørmaterialer som soil, betong eller galvanisert stål har begrenset levetid og er utsatt for korrosjon, avleiringer og mekanisk slitasje. Kombinasjonen av alder og materialtype tilsier at anlegget nærmer seg slutten av sin tekniske levetid. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Avløpsanlegget må sjekkes. Konsekvens: Eldre vann- og avløpsrør har økt risiko for lekkasjer, brudd, tilstoppinger og innsig av grunnvann. Dette kan medføre fuktproblemer, forurensning, driftsstans og økte vedlikeholdskostnader. Ved plutselig svikt kan reparasjonsarbeid bli omfattende og kostbart, særlig dersom rør ligger under støpte flater eller terreng. Tiltak: Det anbefales å gjennomføre en tilstandsvurdering av de utvendige vann- og avløpsledningene, fortrinnsvis med kamerainspeksjon. På bakgrunn av undersøkelsen bør det vurderes utskifting eller rehabilitering av ledningene. Nye anlegg bør etableres med moderne, korrosjonsbestandige materialer (for eksempel PE/PP) og med korrekt fall, tilstrekkelig dybde og frostbeskyttelse. Arbeidet bør utføres av godkjent entreprenør eller rørleggerfirma i henhold til gjeldende normer og kommunale krav. Kommentar til estimert kostnad: Kostnadsestimat er en estimert sum for en ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring, om kontroll avdekker ytterligere skader/feil/mangler så må det påberegnes ytterligere kostnader til utbedring. Septiktank Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank. Ingen dokumentasjon på septiktank/utførelse. Septiktanken er av eldre dato, og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Det foreligger ingen dokumentasjon på utførelse, alder, materiale eller tidligere vedlikehold. Manglende informasjon gjør det vanskelig å fastslå tilstanden og om anlegget oppfyller dagens krav til tetthet, kapasitet og funksjon. Eiendommer med privat avløpsanlegg som IKKE er tilknyttet kommunalt avløp og som har slamavskiller / septiktank / tett tank. INFO: Tilknytning til offentlig vann og avløp - Indre Østfold kommune Eiendommen har privat avløpsanlegg og er ikke tilknyttet offentlig avløp. En årlig tømming av slamavskiller/tett tank faktureres av kommunen. Eier av anlegget skal sørge for at alle kumlokk er sikret til enhver tid, jf. plan- og bygningsloven § 28-6. Eiendommen er oppført med en eldre avløpsløsning som ikke klarer gjeldende rensekrav. Eiendommen vil få pålegg om enten oppgradering av det private avløpsanlegget eller tilknytning til offentlig avløp dersom dette er mulig. Alt arbeid med det private avløpsanlegget er huseierens ansvar, og huseieren må dekke alle kostnadene for dette. Opprydningsplan for private avløpsrenseanlegg i spredt bebyggelse 2024-2033 ble vedtatt av kommunestyret 12.03.2024. Målet er at alle mindre avløpsanlegg i Indre Østfold kommune skal oppfylle gjeldende rensekrav senest i 2033. Kommunen er delt inn i tiltakssoner. Opprydningen vil skje i prioritert rekkefølge fra sone 0 til 6. På kommunens hjemmeside finnes det mer informasjon om opprydningen og kart som viser hvilken tiltakssone eiendommen ligger i. Fra pålegg blir gitt vil eiendommen få to års frist for gjennomføring. Webadresse/Lenke til planen på nett: https://pub.framsikt.net/plan/io/plan-00f5ba51-2396-4b94-a25e-19c865455040-45542/#/ Ta kontakt med kommunen for å undersøke om det er startet en påleggssak på eiendommen som gjelder vann og/eller avløp. Konsekvens/tiltak: Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Konsekvens: Eldre septiktanker kan få redusert funksjon, lekkasjer eller tilstoppinger som kan føre til forurensning av grunn og omkringliggende miljø. Utdatert eller skadet tank kan også føre til dårlig rensing av avløpsvann og luktproblemer. Manglende dokumentasjon gjør det usikkert om anlegget er godkjent og i samsvar med lokale forskrifter. Tiltak: Det anbefales å innhente informasjon fra kommunen om registrert anlegg og eventuelle krav til dokumentasjon eller oppgradering. Det bør utføres tilstandskontroll av septiktanken, inkludert vurdering av tetthet og funksjon, utført av fagkyndig. Ved usikker eller dårlig tilstand bør tanken skiftes ut eller rehabiliteres i henhold til gjeldende forskrifter for utslipp og avløpsløsninger. Arbeidet skal utføres av autorisert entreprenør med godkjenning for vann- og avløpsarbeid. Kommentar til estimert kostnad: Kostnadsestimat er en estimert sum for en ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring, om kontroll avdekker ytterligere skader/feil/mangler så må det påberegnes ytterligere kostnader til utbedring. TG3 Nedløp og beslag Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra takrenne på takoverbygg ved inngangspartiet. - Fare for isdannelse på bakken om vinteren, som kan skape glatte forhold ved inngangen. Det er ikke etablert snøfangere på taket, noe som var et krav da taket ble lagt om i 1999. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur ved terrasse. Konsekvens/tiltak: Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav. Konsekvens: Som huseier er du ansvarlig for å sikre at snø ikke raser fra taket og skader noen. Manglende snøfanger medføre fare for liv/ helse ved store snømengder, ved avrenning på tak og må derfor etableres. Overflatevann samler seg inntil grunnmur, noe som øker risikoen for fuktinntrenging i kjeller. Tiltak: Etabler snøfangere i henhold til dagens forskrifter og produsentens anbefalinger. Kontroller takets bæreevne og innfestningspunkter før montering. Prioriter områder over inngangsparti, ganglinjer og oppholdsarealer. Utbedringer av beslag, renner og nedløpsrør må påregnes i fremtiden. Takrenner bør renses minst én gang i året. Etabler drenerings ledning eller forleng utkast fra nedløp minimum 1–2 meter bort fra grunnmur. Kommentar til estimert kostnad: Kostnadsestimat er en estimert sum for en ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring, om kontroll avdekker ytterligere skader/feil/mangler så må det påberegnes ytterligere kostnader til utbedring. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000. Takkonstruksjon/Loft Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er ingen lufting i konstruksjonen. Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten. Det er registrert symptom på fuktskader i konstruksjonen. Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. Muselort på loft: Åpninger i takfot, ventiler eller gjennomføringer som tillater mus å komme inn. Manglende tetting og vedlikehold. Loftsluke ikke damptett: Loftsluke er kun av panel uten dampsperre og isolasjon. Manglende tetting mot himling. Forhøyede fuktverdier under pipe: Lekkasjer ved pipe inndekning, beslag eller undertak. Dårlig tetting eller kondens problemer. Manglende luftesjikt i skråtak: Taket er utført uten ventilasjons sjikt. Feil prosjektering eller utførelse ved ombygging. Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring bør utføres. Lufting/ventilering bør forbedres. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for ytterligere skadeutvikling. Påviste skader må utbedres. Konsekvens: - Skadedyr kan ødelegge isolasjon og trekonstruksjon, skape lukt og helserisiko. - Fuktig inneluft trenger opp på loftet og skaper kondens, mugg og råte. Varmetap og dårlig energieffektivitet. - Fukt- og råteskader i trekonstruksjon, muggvekst og redusert levetid på takkonstruksjon. - Kondensfare, råte og mugg i takkonstruksjon. Kortere levetid og dårligere inneklima. Tiltak: Det må utføres ytterligere undersøkelse/utbedringer av avvik og vurder ombygging til luftet tak ved vedlikehold. Kommentar til estimert kostnad: Kostnadsestimat er en estimert sum for en ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring, om kontroll avdekker ytterligere skader/feil/mangler så må det påberegnes ytterligere kostnader til utbedring. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000. Vinduer - kjeller Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Konsekvens/tiltak: Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket. Vinduer med råteskader må erstattes med nye. Konsekvens: Råteskader i vindu og avvik rundt innsettings detaljer kan føre til videre følgeskader i underliggende konstruksjon. Tiltak: Vinduer fra byggeår/eldre tid har passert sin forventede levetid og må i fremtiden påberegnes å byttes. Beslagløsninger rundt vinduer bør også ettergås. Kommentar til estimert kostnad: Kostnadsestimat er en estimert sum for en ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring, om kontroll avdekker ytterligere skader/feil/mangler så må det påberegnes ytterligere kostnader til utbedring. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000. Balkonger, terrasser og rom under balkonger Det er ikke montert rekkverk. Konstruksjonene har skjevheter. Enkel/Ufagmessig utførelse på fundamenter. Konstruksjonene har skjevheter. Konsekvens/tiltak: Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Lokal utbedring må utføres. Konsekvens – manglende rekkverk/ufagmessig utførelse: - Fare for fallulykker, spesielt for barn, eldre og personer med nedsatt bevegelighet. - Redusert brukssikkerhet og opplevd trygghet ved opphold eller ferdsel. - Potensiell økning i ansvar og erstatningsplikt for eier dersom skade skulle oppstå. - Redusert levetid og bæreevne, samt risiko for kostbare reparasjoner. - Setningsskader i konstruksjon som følge av dårlig bæreevne i grunn. Kombinasjon av alder og materiale tilsier at det er behov for tiltak. Tiltak: Det må påberegnes å oppgradere/utbedre terrasse. Fundamenter/skjevheter på terrasse må rettes for å lukke avviket. Det må foretas nærmere undersøkelser/utbedringer av avvik. Fundamenter bør forbedres. Kommentar til estimert kostnad: Kostnadsestimat er en estimert sum for en ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring, om kontroll avdekker ytterligere skader/feil/mangler så må det påberegnes ytterligere kostnader til utbedring. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000. Utvendige trapper Det er ikke montert rekkverk. Betongtrapp har mindre sprekker/skader. Konsekvens/tiltak: Påviste skader må utbedres. Konsekvens/Tiltak: For å hindre alvorlige fallulykker er rekkverk/håndløpere et av de viktigste virkemidlene: Man må ha noe å ta tak i dersom - eller når - man tråkker feil og mister balansen. Når det oppstår sprekker i betongtrapp vil faren for frostskader øke. Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Kostnadsestimat: Under 10 000. Forstøtningsmurer Forstøtningsmuren(e) er skjev(e) som følge av setningsskader. Foran kjeller inngangen er det oppført en enkel støttemur på begge sider av nedgangen. Muren er utført i stablede betongblokker uten synlig armering eller forankring, og deler av muren fremstår ustabil med forskyvninger og løse elementer. Det er ikke registrert topp avslutning eller drenerende tiltak bak muren. Det mangler også forskriftsmessig rekkverk på toppen av støttemuren, som er påkrevd der det er fare for fall. Konsekvens/tiltak: Forstøtningsmuren må rives og ny mur bygges. Konsekvens: Manglende forankring og drenering kan føre til økende deformasjoner og utglidning, spesielt ved frost eller vanntrykk bak muren. Dersom muren forskyver seg ytterligere, kan det føre til skade på tilstøtende konstruksjoner eller blokkering av kjellerinngangen. Fravær av rekkverk utgjør en sikkerhetsrisiko for personer som ferdes ved muren, med fare for fall og personskade. Tiltak: Muren bør bygges opp på nytt som en fagmessig støttemur med tilstrekkelig fundament, drenering og bakfyll av drenerende masser. Det bør monteres rekkverk i henhold til forskriftskrav (TEK17 §12-17) på toppen av muren for å ivareta personsikkerheten. Det bør etableres toppavslutning og kantbeskyttelse for å hindre vanninntrenging bak muren. Arbeidet bør prosjekteres og utføres av fagkyndig entreprenør med erfaring innen mur- og grunnarbeider. Kommentar til estimert kostnad: Kostnadsestimat er en estimert sum for en ytterligere kontroll og eventuell enkel utbedring, om kontroll avdekker ytterligere skader/feil/mangler så må det påberegnes ytterligere kostnader til utbedring. Samtidig anbefales visuell kontroll av drenering og overflate forhold for å vurdere behov for ytterligere tiltak. TGIU Andre VVS-installasjoner Det er montert utekran på grunnmur mot nord, under kjøkkenvinduet. Kranen er ikke funksjonstestet, og tilstanden er derfor ikke vurdert. Funksjon og tetthet er ukjent. Eldre eller feilmontert utekraner kan være utsatt for lekkasje eller frostskader dersom de ikke er utstyrt med tilbakeslags ventil og frost sikring. Tiltak: Det anbefales funksjonstest og visuell kontroll av utekranen utført av kvalifisert rørlegger. Ved behov bør utekran med innebygget tilbakeslags ventil og frost sikring monteres for å tilfredsstille dagens krav. Varmesentral Eier opplyser følgende: • Varmekabel i gulv på bad og i vf/gang i 1.etasje. • Mitsubishi luft til luft varmepumpe i stue fra 2021. • Elektriske panelovner. • Peisovn i stue/kjøkken i 1.etasje og svartovn på soverom i 2.etasje • Varmekilder er ikke funksjonstestet av takstmann og det er ikke foretatt kontroll om hvorvidt alle rom som eier har opplyst har en varmekilde. Ikke vurdert på tilstand. • Eier opplyser at varmekilder fungerer som de skal. UTHUS, LAGER; GARASJE/VERKSTED: Bygget har gjennomgående lav standard. Bygningen består av vedskjul og garasje/verksted. Konstruksjonen har enkel utførelse med nøktern standard og består av støpt plate på deler av bygningen, samt reisverkskonstruksjon kledd med trekledning. Takkonstruksjonen er av tre, tekket med flat sementtakstein. Bygningen har et generelt utbedrings- og vedlikeholdsbehov. Kombinasjonen av alder og materialbruk tilsier at det må påregnes tiltak på flere bygningsdeler. Det er behov for nærmere undersøkelser for å kartlegge tilstanden og omfanget av eventuelle skader eller svekkelser. Utføre en grundig tilstandskontroll av konstruksjon, kledning og taktekking. Gjennomføre nødvendige vedlikeholds- og reparasjonstiltak, inkludert eventuell utskifting av skadde eller slitte materialer. Arbeidet bør utføres av fagkyndig håndverker for å sikre korrekt oppbygging og videre levetid. Eier opplyser i egenerklæringsskjema at det er antydning til at det har vært, eller kan være, mus i uthuset. Det er observert minst ett hull med gnagemerker ved ytterveggen til venstre for lagerrom. Hullet skal ha vært der før lagerrommet ble pusset opp. Det anbefales jevnlig kontroll og eventuelt tetting av åpninger for å hindre at skadedyr kommer inn. Tilleggs bygg slik som uthus/garasje er ikke tilstandsvurdert, selv om det er gitt en enkel beskrivelse av disse på grunn av arealmåling. Vedlikehold Bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Se nærmere beskrivelse under Konstruksjoner.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

• Varmekabel i gulv på bad og i vindfang/gang i 1.etasje. • Mitsubishi luft til luft varmepumpe i stue fra 2021. • Elektriske panelovner. • Peisovn i stue/kjøkken i 1.etasje og svartovn på soverom i 2.etasje.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann via privat fordelingsnett og har tett tank til avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene henvises det til kommunen. Privat vei vedlikeholdes av brukerne. Informasjonen gjelder for: Eiendommer med privat avløpsanlegg som IKKE er tilknyttet kommunalt avløp og som har slamavskiller / septiktank / tett tank. Eiendommen har privat avløpsanlegg og er ikke tilknyttet offentlig avløp. En årlig tømming av slamavskiller/tett tank faktureres av kommunen. Eier av anlegget skal sørge for at alle kumlokk er sikret til enhver tid, jf. plan- og bygningsloven § 28-6. Eiendommen er oppført med en eldre avløpsløsning som ikke klarer gjeldende rensekrav. Eiendommen vil få pålegg om enten oppgradering av det private avløpsanlegget eller tilknytning til offentlig avløp dersom dette er mulig. Alt arbeid med det private avløpsanlegget er huseierens ansvar, og huseieren må dekke alle kostnadene for dette. Opprydningsplan for private avløpsrenseanlegg i spredt bebyggelse 2024-2033 ble vedtatt av kommunestyret 12.03.2024. Målet er at alle mindre avløpsanlegg i Indre Østfold kommune skal oppfylle gjeldende rensekrav senest i 2033. Kommunen er delt inn i tiltakssoner. Opprydningen vil skje i prioritert rekkefølge fra sone 0 til 6. På kommunens hjemmeside finnes det mer informasjon om opprydningen og kart som viser hvilken tiltakssone eiendommen ligger i. Fra pålegg blir gitt vil eiendommen få to års frist for gjennomføring. Webadresse/Lenke til planen på nett: https://pub.framsikt.net/plan/io/plan-00f5ba51-2396-4b94-a25e-19c865455040-45542/#/ Ta kontakt med kommunen for å undersøke om det er startet en påleggssak på eiendommen som gjelder vann og/eller avløp. Ihht info mottatt fra selger har tidligere eier søkt om å koble seg på kommunalt avløp. Tidligere eier har søkt og betalt for tilknytning for kloakk, men det er ikke ferdigattest på dette og han har ikke koblet seg på(frist for dette var i 2018). Ny eier må påregne eventuelt ny søknad/gebyr ifb fremtidig påkobling.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Budgivning

Eiendomsmeglere kan ikke formidle hemmelige bud og bud med kortere akseptfrist enn kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning hvor selger er forbruker, jfr. Informasjon om budgivning. Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og overtakelse skal sendes skriftlig til megler. Megler kan ikke formidle muntlige bud verken til selger, budgivere eller interessenter. Budgiver må legitimere seg med kopi av legitimasjon og underskrift. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser til budgiver, selger og interessenter. Aksept av bud skal sendes skriftlig til budgiver og selger. Budgiver kan benytte budskjema, elektronisk budgiving, skannet budskjema sendt på mail eller annen godkjent skriftlig kommunikasjonsform, f.eks. App’er i forbindelse med budgivningen. Konferer med megler. Megler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes teknisk feil. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere og kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles av megler.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Andre relevante opplysninger

Selger bærer risikoen for at kjøper kan få tinglyst skjøte uten heftelser. Alle panthavere har pr salgsstart samtykket i å slette sitt pant. Budaksept og salg er betinget av at det ikke blir tinglyst nye heftelser, som ikke lar seg innfri/slette. Manglende sletting av heftelser kan medføre at handelen ikke lar seg gjennomføre. Selger har lest og godkjent innholdet i salgsoppgaven.   Oppfordring til kjøper: Lese tilstandsrapport, eiendomsmeglers beskrivelse i salgsoppgaven og selgers egenerklæring nøye. Du kan ikke klage på forhold som du har fått opplysninger om i tilstandsrapporten, i salgsoppgaven eller på andre måter. Se på tilstandsgrad og anslått utbedringskostnad for å danne deg et bilde av hva du må regne med av kostnader og eventuelle arbeide på boligen fremover. Husk at en anslått kostnad ikke er det samme som faktisk kostnad. Merk også at anslått utbedringskostnad bare er  utbedring av konkrete avvik, etter den standarden som boligen har. Oppgradering til dagens standard kan koste mer. For eksempel å bytte fra gulvbelegg til parkett eller å etterisolere for bedre energibesparelse. Husk: Å kjøpe en brukt bolig er ikke det samme som å kjøpe en ny bolig. Gjør en vurdering av boligens alder, tilstand og type. I en eldre bolig, kan det være avvik som ikke er beskrevet, men som du ikke kan klage på til selger.

Boligselgerforsikring

Selger har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager mangler etter avhendingsloven. Kjøper må som hovedregel reklamere til boligselgerforsikringen eller selger innen 2-3 måneder etter at kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget den potensielle mangelen. Hvis det går lengre tid enn dette, vil retten til økonomisk oppgjør som regel bortfalle i sin helhet. Se nettsidene til Sparebank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4.200/5.500,- avhengig av boligtype i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring, samt et tillegg på kr. 1.000, - i honorar for Boligkjøperforsikring PLUSS. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Avgiftsbeskrivelse

Prognose 2025: Brannforebyggende avgift kr 495,00,- Vann a konto i år kr 3 270,71,- Vannabonnement pr boenhet kr 2 075,75,- Slamtank 1-4 m3 kr1 488,56,- Kontroll og tilsynsgebyr avløpsanlegg kr 716,00,- Sum kr 8 046,02,- Renovasjon, grunnbeløp pr. boenhet kr 3 393,00,- Renovasjonsbeholder 140L restavfall kr 1 648,00,- Totalt kr 13 087,02,-

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto to virkedager før overtakelse fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen til seg må det tas forbehold om dette i bud. Meglerforetaket forutsetter at innbetaling av egenkapitalen skjer samlet fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.   Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.    Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.§ 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Til informasjon kan EiendomsMegler1 offentliggjøre kjøpesum m.m i egen markedsføring. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter som henvender seg til megler vil bli registrert for videre oppfølging. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen, raskt. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtagelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Se Eiendomsmelger1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Annen informasjon

Konsesjon: Grunnet tomtens størrelse må ny eier søke om konsesjonsfrihet ved erverv av fast eiendom mv. Egenerklæring om konsesjon må undertegnes av kjøper og bekreftes av kommunen. Det er kommunen der eiendommen ligger som behandler egenerklæringen, og kontrollerer om ervervet tilfredsstiller kravene til bruk av egenerklæring om konsesjonsfrihet.Skjøte kan ikke tinglyses før egenerklæring om konsesjonsfrihet er registrert i matrikkelen. Dette er kjøpers ansvar.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 13 087