Ludvig Karstens vei 4

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Informasjon borettslag / sameie

Regnskap / Budsjett:
Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Revisors beretning bekrefter at årsregnskapet for 2024 oppfyller lovkrav og gir et rettvisende bilde av borettslagets finansielle stilling. Årsresultatet for 2024 viste et underskudd på kr 4 178 465, som ble dekket av egenkapitalen. For 2025 er det budsjettert med et årsresultat på kr 5 302 708. Borettslagets disponible midler var kr 2 973 455 per 31.12.2024.

Vedtekter / Husordensregler:
Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dyrehold:
Det er tillatt med én hund eller katt per leilighet, men anskaffelse krever skriftlig søknad og godkjenning fra styret. Kamphunder er ikke tillatt, og raser som er ulovlige i Norge vil ikke bli godkjent. Avl eller oppdrett er forbudt i borettslaget.

Beboernes forpliktelser:
Andelseier er ansvarlig for en rekke vedlikeholdsoppgaver i egen bolig. Dette inkluderer blant annet årlig kontroll av brannvarsler og brannslukningsapparat, renhold av kjellerboder og egen dørmatte, samt å påse at rør ikke fryser. Ansvaret omfatter også tiltak mot fukt og mugg, bytte av kranpakninger, rensing av avløpsrør og å melde fra om skadedyr. Ved rehabilitering av bad må sluket ikke røres, og andelseier er ansvarlig for eventuelle skader.

Styregodkjennelse:
Kjøper skal godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Blir kjøper ikke godkjent som ny eier må kjøper besørge videresalg av andelen. Hjemmelen overføres til kjøper og oppgjør utbetales til selger.

Forkjøpsrett:
Andelseierne i borettslaget og deretter medlemmer i OBOS har forkjøpsrett. Ansiennitet i borettslaget gir fortrinnsrett. Det kreves medlemskap i OBOS for å kunne eie boligen. Overtakelse bør legges til etter at forkjøpsretten er avklart og styregodkjenning foreligger.

Innskudd:
kr 20 900

Felleskostnader

kr 5 131 pr. mnd.

Felleskostnader inkluderer

Internett (Ellingsrudåsen Kabelnett), betjening av fellesgjeld, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift og forretningsførsel. Felleskostnadene er fordelt slik: - Felleskostnader: kr 4 931 - Internett: kr 200 Borettslaget har planlagte prosjekter som inkluderer garasjerehabilitering og utredning av mulig utskiftning av vinduer, og det må påregnes en økning i felleskostnadene. Fellesvaskeriene er ikke lenger gratis, og beboerne betaler for bruken. Merk at flytende rente kan endres og påvirke månedlige kostnader. Medlemskap i OBOS er påkrevd for å eie boligen, og medlemskontingenten betales via felleskostnadene.

Fellesgjeld

kr 212 760,88
Dette utgjør andelens fellesgjeld pr. 23.04.2026

Borettslaget har totale lån og vilkår: Bank: OBOS-banken AS Lånenummer: 98208578367 Type: Annuitetslån, 12 terminer per år. Restsaldo pr. 24.04.2026: kr 122 674 858 Andel av saldo: kr 212 760,88 Innfrielsesdato: 30.05.2045 Type Rente: Flytende rente Rente: 4,89% Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

Forsikringspolise

3825907, 1466106

Sikringsordning

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. Dette innebærer at OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar risikoen for eventuell manglende innbetaling. Avtalen har en gjensidig oppsigelsestid på seks måneder. For krav knyttet til lagsforholdet har borettslaget lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Areal

BRA: 83 m²
BRA-i: 69 m²
BRA-e: 4 m²
BRA-b: 10 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Etasje

5

Parkering

Fast parkeringsplass i 1. etg. i parkeringshus merket med leilighetsnummer 5077. Det er mulig å montere elbillader i regi med Aneo mobility AS. Garasjene har infrastruktur for elbillading. Priser samt praktisk informasjon finnes på deres nettsider.

Eiendom

Tomteareal er 35 937 m² på eiet tomt.

Borettslaget har en pent opparbeidet felles eiet tomt. Tomten fremstår planert i et noe skrånende terreng, med grøntarealer, lekeplass og asfalterte gangveier.

Byggeår

1970

Innhold

Leiligheten ligger i 5. etasje og består av følgende rom: Entré, stue, kjøkken, to soverom, bad og bod. Leiligheten har innglasset balkong på 10 m². Det disponeres bod i kjeller på 4 m².

Standard

Entré: Fra felles trapperom med heis kommer du inn i en praktisk entré. Her er det plass til skoskap og oppheng i tillegg til medfølgende garderobeskap med speilfronter. Stue: Hjørneløsningen og de flere store vinduene gir stuen en lys og luftig atmosfære. Stuen har plass til både sofagruppe og spisebord. Veggene har dusmalte veggflater og gulvet er belagt med laminat. Fra stuen er det utgang til balkongen. Balkong: Den innglassede balkongen er på 10 m². Innglassingen gjør uteplassen anvendelig store deler av året. Fra balkongen er det utsyn over felles grøntarealer, og lite innsyn. Balkongen er vendt mot sydøstlige solforhold. Kjøkken (TG2): Kjøkkenet har innredning med slette, lyse fronter. Benkeplaten i laminat har nedfelt oppvaskkum. Alle hvitevarer er integrerte: komfyr, platetopp, oppvaskmaskin og kjøle-/fryseskap. Varmtvannsberederen ble installert i 2024 og er plassert i et skap med lekkasjesikring. Ved å etablere et rom i opprinnelig del av kjøkkenet er kjøkkenrommet nå uten tilførsel av dagslys via vindu, og oppfyller derfor ikke kravene for varig opphold. Soverom: Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og nattbord i tillegg til medfølgende garderobeskap. Det andre soverommet er etablert ved at en tidligere del av kjøkkenet er bygget inn. Det er i utgangspunktet ikke søknadspliktig å endre fra hoveddel til hoveddel, men kravene for varig oppholdsrom gjeldet fortsatt. Bad (TG3/2): Badet er flislagt og utstyrt med dusjkabinett, servantinnredning med skuffer, speil og et gulvmontert toalett. Det er også opplegg og plass til vaskemaskin. Rommet har mekanisk avtrekk. Badet har oppgraderingsbehov. Overflater (TG2): Gulv: Laminat og fliser. Noe linoleum. Vegger: Malte slette flater og fliser på kjøkken. Himling: Malte slette betongflater. Nedsenket himling med downlights. Lagring: Leiligheten disponerer en innvendig bod og en kjellerbod på 4 m². For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Hvitevarer

Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Adkomst

Se digitalt kart i finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 29.04.2026. Bygning: Høyblokk fra 1970 oppført i betong/mur-konstruksjon med bærende konstruksjoner i betong/mur. Bygningen er utvendig tekket med teglstein, mur og blekk. Etasjeskillere er støpte. Bygningen har et flatt utvendig tak som ikke ble besiktiget. Vinduer (TG2): Vinduene har innvendige trekarmer og er utvendig tekket med panel og blekk. De er fra 1995. Dører (TG2): Ytterdøren er en B-30/35-db, brann- og lydklassifisert dør. Innvendige dører er profilerte lyslakkerte lettdører. Balkongdøren er fra 90-tallet. Trapper/adkomst: Adkomst til leiligheten skjer via felles trapperom. Bygget har personheis. Balkong: Innglasset balkong på 10 m² med utgang via stue. VVS-installasjoner (TG2): Innvendige vannledninger består av eldre kobberrør, samt noe PVC/plast-rør som er tilkoblet varmtvannsbereder. Servant på bad har fleksible vannslanger som er tilkoblet til forkrommede rør, som er sammensatt videre til de eldre kobberrørene. Avløpsrør fra servant på bad og avløpsrør fra oppvaskkum på kjøkken består av plast, og er videre sammenkoblet til felles avløpsrør i blokken. Varmtvannsberederen ble koblet opp av rørlegger i 2024, er plassert i kjøkkeninnredningen og er lekkasjesikret med stengeventil og vannsensor. Hovedstoppekran befinner seg på badet. Ventilasjon (TG2): Ventilasjon består av naturlige ventilasjonsspalter i overkant av vinduer. Badet har mekanisk avtrekk. Kjøkkenet har integrert avtrekksvifte over platetopp. Tekniske detaljer: Bygget har personheis. Ytterdøren til leiligheten er en B-30 / 35-db brann- og lydklassifisert dør. Elektrisk anlegg: Sikringsskapet er plassert i felles skap ved oppgang. Sikringene består av automatsikringer og enkelte eldre skrusikringer. 1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei. 2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - Ukjent. 3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ukjent. Vet ikke 4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja. Eksisterer det samsvarserklæring? Nei, det er ikke fremlagt noe samsvarserklæring. 5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet - Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Nei. Eier har fremvist tilsynsrapport fra elvia uten registrerte avvik. Kontrollen ble utført i 2019. 6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei. I følge eier forekommer ikke dette ofte. 7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei. I følge eier har ikke dette vært tilfelle. 8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei. 9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei. 10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Ja. 11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ukjent. 12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja. Det anbefales alltid en utvidet el-kontroll ved eierskifte. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Bad - Sluk, membran og tettesjikt | Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Det var ikke mulig å kontrollere sluket tilstrekkelig da dusjkabinettet sto til hinder for dette. Fikk inspisert sluket fra den ene siden og sluket ser ut til å ha rustdannelse og noe avskalling i overflaten av slukets nedløp. Kunne heller ikke se noe form for membran til klemring og det er ikke fremlagt noe dokumentasjon for våtrommets oppbygging av membran eller tettesjikt bak fliser. Risiko rundt eldre sluk som dette er at sprekker plutselig kan oppstå og dette kan resultere til øvrige lekkasjer. Når sluket har begrenset tilgang, er det vanskelig å rengjøre sluket og å inspisere den for å oppdage skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å forhindre lekkasjer. Våtrommets tettesjikt/membran står foran utbedring/utskiftning. Utettheter i tettesjiktet på våtrommet kan føre til fuktskader i bakenforliggende konstruksjoner dersom det ikke blir foretatt tiltak på våtrommets tettesjikt. Konsekvens av lekkasjer er at det kan utvikle seg til fuktinntrengelse gjennom etasjeskille til underliggende boenhet. Dersom badet videre skal benyttes i den stand det er, så anbefales det at VVS kyndig fagmann tar en ytterligere vurdering av sluket. Dagens løsning bør uansett benyttes der avløpsrør fra kabinett er direkte tilknyttet til sluk. Sluket bør holdes under oppsyn og jevnlig renses ved videre bruk. Det stiller ingen garanti for hvor lenge dette kan holde tett. På generelt grunnlag og for å sikre seg mot fremtidige lekkasjer, kan det anbefales at sluket skiftes ut og at ny gulvmembran tilpasses til sluket. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Vinduer | Vinduer og balkongdør er fra 90 tallet. Disse fremstår i fungerende god stand, men det er noe bruksmerker i enkelte overflater. Slittasjen må ses i sammenheng med alder. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet alder da det kan forventes høyere varmetap fra eldre dører og vinduer, sammenlignet med dører og vinduer av nyere dato. En konsekvens av dette er at det fortere kan komme kondens på glass da pakninger i eldre vinduer ikke holder like tett sammenlignet med når de var nye. Ved redusert isolasjonsevne kan dette også medføre økt elektrisk forbruk ved kalde årsperioder. Det gjøres oppmerksom på at punktering kan være vanskelig å oppdage og særlig ved spesielle lysforhold. Ut fra det jeg kunne se ved befaringstidspunktet, fremsto dette å være i orden. - Dører | Ytterdøren fremstår i fungerende god stand, men det bruksslittasje i døren som tilsvarer angitt tilstandsgrad. Årsaken til dette må ses i sammenheng med alder. Det kan forventes høyere varmetap fra eldre dører og vinduer, sammenlignet med dører og vinduer av nyere dato. Dette fordi pakninger etterhvert blir slitt og mister sin opprinnelige tetthet. Ut fra overflate slittasje kan det anbefales at dører lakkeres opp, og eventuelt slipes. - Overflater | Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er noe svell i enkelte laminatskjøter og noe stedvis mindre bruksmerker. Enkelte gulvpartier har noe knirk. Risiko ved svell er at dette kan utvikle seg over tid til mer omfattende skader. Vegger og tak fremstår i hel og god stand, med mindre bruksmerker og normal slittasje. Konsekvens av svell kan føre til at fukt trenger mellom skjøter og at gulvet kan få mer omfattende skader. Anbefalte tiltak vil være å bruke minst mulig vann på gulvet når dette vaskes. Ut fra generell slittasjegrad kan det påregnes kostnader for utskifting på sikt. Ved overtagelse av brukt bolig kan det alltids være behov for noe tiltak. Borehull i vegger etter bilder og hyller samt noe bruksmerker i enkelte karmer og overflater må påregnes. - Innvendige dører | Det er noe mindre bruksmerker i karmer, samt noe bruksmerker i enkelte dørblad. Dette vurderes som normal bruksslittasje der strakstiltak for utbedring ikke anses som nødvendig. Dørene fremsto videre i funksjonell god stand, men terskelen til soverom via entre sitter løst til karm. Konsekvensen av dette er ikke annet en at terskelen er løs og at denne bør festes tilbake i riktig posisjon. - Bad - Overflater vegger og himling | Det er påvist avvik i fuger. Overflater ser ut til å være stort sett i hel og god stand, men det er noe flekker i enkelte fuger mellom fliser. Årsak til dette kan komme av høy luftfuktighet på badet ved bruk av dusj. Taket har noe skjolder i overflaten. Konsekvens rundt dette er at flekker kan videre utvikle seg til svartsopp på overflater. Dette kan ses i sammenheng med at baderomsdøren ikke har tilstrekkelig tilluftspalte mellom dørblad og terskel. Det kan anbefales at misfarget fuger skiftes ut, og at det tilpasses større spalte. Spalte kan forstørres med å bytte den profilerte dørterskelen til flat baderomsterskel uten profilert oppkant. Takflaten kan anbefales at males opp. - Bad - Overflater Gulv | Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det var ikke mulig å kontrollere fallforhold rundt sluk da dusjkabinettet var plassert i overkant av dette. Det var mindre fall på 2 til 3 mm fra langveggen mot sluket og øvrig gulvflate fremsto mer flatt. Ut fra disse målingene vurderes ikke fallforhold å være tilstrekkelig. Fall utenfor dusjsone er ikke et direkte krav man da må det være dokumentert at membran under gulv har tilstrekkelig oppbrett med vanntett sjikt mot terskel. Dette tettesjiktet skal da utgjøre minimum 15 mm fra topp av flis til topp av membran ved dørterskel. Baderommet har ikke dokumentert denne utførelsen og med bakgrunn av dette vurderes ikke terskel å være motstandsdyktig mot lekkasjevann dersom en lekkasje skulle oppstå. Fall i gulvet burde derfor hatt fall på 1 cm pr meter (1:100). Enkelte fliser har tegn til hulrom og dette kan skyldes mangelfull vedheft mellom flis og underlag. Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Konsekvensen av en lekkasje på badet er at vann kan presses mot terskelen og skape videre lekkasje til øvrige rom. Konsekvens av hulrom under flis er at disse kan sprekke dersom flisene blir tungt belastet. Anbefalte tiltak kan være å benytte stengekran for vanntilførselen til badet når man ikke oppholder seg i leiligheten. Dette kan redusere risikoen for at lekkasjer oppstår. Videre må dagens løsning benyttes der avløpsrør fra kabinett er direkte tilknyttet sluket. Dette sparer overflater for unødvendige fuktmengder og reduserer faren for lekkasje gjennom etasjeskille. Hulrom i underkant av flis får man ikke gjort så mye med annet enn å holde flisene under oppsyn. Dersom flisene skulle sprekke anbefales det at våtromssertifisert fagmann skifter ut disse. - Bad - Ventilasjon | Angitt tilstandsgrad er vurdert da det ikke er tilstrekkelig spalte mellom dørblad og terskel. Terskelen er også profilert som gjør at tilluft ikke får jevn retningsvei inn til badet. Dette kan ha en sammenheng med at enkelte fliser har utviklet misfarge i fuger og dette oppstår gjerne dersom våtrom ikke har tilstrekkelig luftutveksling. Det anbefales at det tilpasses tilstrekkelig luftespalte inn til badet. En konsekvens av dette er at kostnader kan påregnes for å skifte ut terskelen og eventuelt karm med dørblad. - Kjøkken - Overflater og innredning | Over platetopp er integrert avtrekksvifte bygget inn i overskapet. Bunnplaten som er tilpasset avtrekksviften har noe avskalling som gjør at utskjæringen ikke er tilstrekkelig overflate beskyttet mot damp. Risiko rundt dette er at bunnplaten lettere kan svelle opp. Den ene sokkelen som er festet mellom overskap sitter løst, og enkelte skapfronter har noe skjevheter. Dette resulterer i at skap tar i underliggende skuff når disse åpnes. Det kan anbefales at bunnplaten i overkant av kokesonen males opp med vannmotstandig maling, eller får tilpasset annet materiell rundt dette området som er tilegnet for damp. Enkelte dører og skuffer bør justeres og foring mellom skap bør festes tilstrekkelig på plass. - Kjøkken - Avtrekk | Eier kjenner ikke til om avtrekksviften har innebygget kullfilter. Dette bør kontrolleres videre og dersom viften ikke har innebygget kullfilter må dette ettermonteres. Kjøkkenet har mangelfull tilluftsløsning. Dette kan resultere i at damp og varmluft ikke like effektivt vil bli ført ut av rommet ved bruk av komfyr. Anbefalte tiltak vil være å ettermontere kullfilter dersom dette skulle mangle, samt lufte med vinduer for å tillføye nok friskluft inn til kjøkkenet ved behov. - Vannledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. De eldre kobberrørene vurderes til valgt tilstandsgrad ut fra alder. Det er ingen garanti for hvor lenge eldre kobberrør som dette kan opprettholde sin funksjon eller tetthet og lekkasjer fra eldre rør som dette kan plutselig oppstå. Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. En konsekvens ved eventuell lekkasje er at dette kan utgjøre omfattende vannskader som igjen kan trenge gjennom etasjeskille. Ut fra alder og før eventuelle lekkasjer utvikler seg kan det anbefales oppgradering av det innvendige VVS anlegget. Hovedstoppekran befinner seg på badet til siden for wc. Ved funksjonstest av denne var det tilstrekkelig avstenging av vanntilførselen. - Avløpsrør | Arbeid på avløpsrør er utført uten bruk av rørlegger. Angitt tilstandsgrad er vurdert etter manglende dokumentasjon for sammenkoblingen av disse. For å kunne vurdere VVS anlegg til TG1 eller TG0 må dokumentasjon være fremlagt og dette er et krav etter Norsk Standard NS 3600. Anlegget bør sjekkes av fagperson. En konsekvens dersom vann og avløpsrør ikke er sammensatt av rørlegger er at delene kan ha blitt feil sammensatt og lekkasjer kan oppstå. Alle synlige vann og avløpsrør ble funksjonstestet, og det viste ingen tegn til utettheter eller lekkasje ved befaringstidspunktet. Takstmann er ikke autorisert innenfor VVS anlegg, og kommentarer vedrørende dette punktet i rapporten er basert på generell kunnskap. På generelt grunnlag anbefales det gjennomgang av VVS-kyndig fagmann dersom noe skulle være uklart. - Ventilasjon | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Naturlig ventilasjon gis på generelt grunnlag tilstandsgrad 2, da dagens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt. Til tross for dette er denne typen ventilasjon normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden. Risiko ved naturlige ventilasjonsspalter er at disse ikke har like god luftutveksling slik som balansert ventilasjonanlegg. En konsekvens av dette er at det lettere kan danne seg kondens på overflater som igjen kan utvikle seg til mugg og sopp på overflater. Anbefalte tiltak vil være å jevnlig lufte med vinduer for å tilføye ekstra mengder frisk luft inn til boligen. Dette anbefales særlig etter bruk av våtrom eller kokesone på kjøkken. Helse, miljø og sikkerhet - Komfyrvakt og brannsikkerhet | Det bør etableres komfyrvakt på kjøkkenet over platetopp. Det er tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til el-anlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden el-anlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Eiendomstype

Andelsleilighet

Oppvarming

Elektrisk oppvarming.

Strømforbruk

Boligen er tilknyttet strømavtalen Norgespris, en fastprisavtale vedtatt av Stortinget som trer i kraft fra 1. oktober 2025. Avtalen følger målepunktet (strømmåleren) i boligen, og overtas automatisk av ny eier eller leietaker ved eierskifte. Bindingstid: Gjelder ut 2026 dersom avtalen er inngått mellom 1. oktober 2025 og 31. desember 2026. Ved avtaleinngåelse fra 2027 og videre gjelder bindingstiden ut kalenderåret fra bestillingstidspunktet. Ny eier må være innforstått med at boligen har en aktiv Norgespris-avtale, og at denne videreføres i henhold til gjeldende vilkår.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Andel fellesformue

kr 13 279
Dette utgjør andelens fellesformue pr. 30.12.2025

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil.   Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler.   Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger.   Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver - også en med lavere bud - anbefales overfor selger.   For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode.   Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale. Det gjøres oppmerksom på at det kreves styregodkjennelse av kjøper (20 dager fra mottatt søknad). Eiendommen kan ikke overtas før styregodkjenning foreligger.

Andre relevante opplysninger

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har befart boder og annet fellesareal. Noe tekst, bildetekst og sammenstilling av informasjon i dette oppdraget er laget ved hjelp av AI, og kvalitetssikret av ansvarlig megler.

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr 8 600.     Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company.   Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert.   Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/    Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/    Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 873 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for borettslagseiendom. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak.

Forsikringsselskap

Tryg Forsikring og Protector Forsikring ASA

Avgiftsbeskrivelse

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Moderniseringer og påkostninger

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år: 2024: - Installert varmtvannsbereder med lekkasjesikring. Vedlikeholdshistorikk fellesskapet: 2021: - Montert infrastruktur for lading av elbiler i garasjene.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon til meglerforetakets klientkonto før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker tinglysing av skjøtet med overføring av hjemmel til seg, må det tas forbehold om dette i bud. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen frem til betaling skjer, selv om deler av kjøpesummen er gjort opp til rett tid.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag. Andelseier kan uten å søke godkjenning leie ut boligen i opptil 30 døgn i året. Dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan boligen leies ut i inntil tre år med styrets samtykke, jf. burettslagslova §§ 5-5 og 5-6.

Radon

I leiligheter som ligger i tredje etasje eller høyere, er det som hovedregel ikke nødvendig å måle radonverdier da radon ikke strekker seg over tre etasjer.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.avhendingsloven § 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon Dersom kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.