Vardeveien 25A

Boligen ligger i et meget fredelig og barnevennlig område, noe som gjør Ekeberg til et populært sted å bosette seg på. Vardeveien har en usjenert beliggenhet omkranset av en trivelig grønn hage og trær. God offentlig kommunikasjon med nærhet bussholdeplass noen minutters gang unna. Her går buss 23 regelmessig. Buss 34 som tar deg til sentrum. Nærmeste t-bane er på Ryen eller Brattlikollen. Dagligvarehandelen kan gjøres ved Spar i Vårveien, Rema 1000 og Kiwi på Ryen. Gåavstand fra boligen til den hyggelige lokale kafè/restauranten Svingen. En kort biltur på 5-10 minutter tar deg til Holtet som tilbyr et meget godt serviceutvalg. Blant annet finner du delikatessforretningen Jacobs, Mester Grønn, Jernia, Kaffebrenneriet, Åpent Bakeri og Lofthus samvirkelag med byens beste pizza. I tillegg er det kort vei til Oslo sentrum med alt et rikt byliv kan tilby. Nærhet til skole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, blant annet Kongshavn, Holtet og Lambertseter. Brumlebassen, Lille Ekeberg barnehage og Vårveien barnehage ligger like i nærheten. Området inviterer også til et rikt tur- og friluftsliv. Like utenfor døren finner du Brannfjell og Ekebergsletta som er et av de første skogsområdene i hovedstaden som blir bart på vårparten, noe både hundeeiere, barnefamilier, terrengsyklister og idrettsutøvere vet å benytte seg av. Det er stier over hele åsen, alt fra brede lysløyper til små skogsstier og svabergpartier. Et besøk i Skulpturparken kan absolutt anbefales. I tillegg er det kort vei til Østensjøvannet og Østmarka. Østmarka har et bredt lysløypenett, samt flotte bade-, fiske- og padlevann som Ulsrudvann og Nøklevann. Det er også kort vei til fjorden med flere populære badeplasser langs Bunnefjorden, inkludert Nordstrand Bad, Bekkelagsbadet og Sydstranda på Ulvøya. Et kvarters gange eller 3 minutters biltur tar deg til det store idrettsområde på Ekebergsletta som tilbyr alt fra fotball på gress/kunstgress, minigolf, frisbee, cricket, til EKT rideskole og husdyrspark, samt KFUM-hallen. Det er forøvrig enkel adkomst til E6 og under 10 minutters reisetid med bil til Oslo sentrum, og ca 40 minutters reisetid til Oslo Lufthavn.

Eiendommen er avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg, nåværende i kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger gjennom Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen), S-4220, vedtatt 15.03.2006, revidert 12.06.2013, og 17.03.2015. Eiendommen er omfattet av midlertidig forbud mot tiltak innenfor småhusplanen. Søknaden er likevel ikke omfattet av forbudet, ettersom tiltaket faller inn under de vedtatte unntakene fra forbudet. I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for planinnsyn er følgende planer under arbeid i nærområdet til eiendommen: - Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen S-4220). Saksnummer: 202102096/202300230. - Midlertidig forbud mot tiltak i forbindelse med pågående revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (S-4220). Saksnummer: 202204703/202304720. Det er følgende pågående byggesaker i nærheten pr. 08.10.2026: - Vardeveien 22 C - oppføring av garasje - Vardeveien 22 B - påbygg, fasadeendringer og innvendig ombygging - Vardeveien 17 F - reparasjon av bolig etter brann- og vannskader - Vardeveien 18 - delvis riving og ombygging av enebolig

Sameiet Vardeveien 25 (gnr. 149, bnr. 431 i Oslo kommune) består av seksjon 3 og seksjon 4, som til sammen utgjør hele sameiet. Adkomstvei, gårdsplass samt areal for avfallskontinere og postkasser er fellesareal. Det er i tillegg avsatt et område til snødeponi og eventuell sykkelparkering. Følgende bruksregler gjelder i sameiet: - Grensehekk kan etableres i skillet mellom seksjonenes bruksområder. - Fasadeendringer er ikke tillatt uten felles vedtak og enighet mellom samtlige sameiere. Dette gjelder også utvendig farge på bygninger. - Alle endringer som gjøres på eiendommen skal være lovlige. - Fellesarealer skal ikke benyttes til lagring av noe slag.

Vedtekter / Husordensregler:
Interessenter plikter å sette seg inn i sameiets vedtekter. Disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Det medfølger integrert dobbelgarasje. Det leveres lysarmatur i garasjen samt trekkerør og opplegg for billader. Selve ladeboksen er tilvalg. Vegger i garasje leveres med synlig innfestning. Vegger leveres uten overflatebehandling. Innvendig bredde er ca. 600 cm i dobbeltgarasje.

Tomteareal er 1 192 m² på eiet tomt.

Det blir opparbeidet utomhusarealer med gruset/singlet gårdsplass. Gangstier leveres gruset/singlet. Øvrige arealer leveres ihht terrenglinjer i utomhusplan. Det leveres matjord og ferdigplen, men ikke beplantning. Det opparbeides plass for plassering av avfallscontainere på fellesareal. Mindre restarealer leveres grovplanert med stedlige masser. Det blir etablert nytt sort nettinggjerde mot Vardeveien.

Prosjektet bygges etter de nyeste tekniske forskrifter. (TEK 17). Grunnmur leveres som kompakt mur med utvendig isolering og dreneringsplate med radonsperre. Utvendige vegger i underetasje leveres med utvendig sprøytebetong. Innvendig lekting, isolasjon og gipsplater. Utvendig monteres XPS isolasjon og knotteplast med topplist. Betonggulv leveres med avtrukket overflate og isolert ihht forskrifts krav (Tek-sjekk ). Innvendige vegger kles med gips. Vegger i garasje med gips sparklet og malt med toleranseklasse K2, farge lys grå eller tilsvarende.

Elektrisitet og vedfyring. Panelovner, samt gulvvarme i rom med fliser på gulv (ikke i teknisk rom) og i oppholdsrom (kjøkken/stue og TV-stue). Vedovn med stålpipe. Gulvvarme i følgende rom: U. etg: Tre ganger, soverom, stue og bad og vaskerom. 1. etg: Entré, to bad, gang og TV-stue. 2. etg: Stue/kjøkken og soverom/arbeidsrom.

Eiendommen vil tillknyttes offentlig vei, vann og avløp. Pumpekum for avløp vil ved behov bli etablert. Hvis det i byggeperiode avdekkes behov for pumpekum for drensvann, vil dette også bli etablert uten kostnad for kjøper. Driftskostnader /service for alle anlegg vil i måtte dekkes av sameiet. Det gis ikke kompensasjon for dette. Det anbefales å etablere en serviceavtale for pumpeanlegg.

I henhold til Hvitvaskingsloven har meglerforetaket plikt til å gjennomføre kundetiltak (ID kontroll, kontroll av reelle rettighetshavere, mv). Kundetiltak skjer løpende og vil blant annet gjennomføres når handel inngås og ved gjennomføring av oppgjøret, samt dersom det foreligger mistanke om hvitvasking eller terrorfinansiering. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. Meglerforetaket er forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim.

Ved avvik mellom prospekt/annonse og leveransebeskrivelse er er det alltid leveransebeskrivelse so mer styrende for leveransen.

Yttervegger i u.etg leveres med bindingsverk for sprøytebetong, innvendig lekting, isolasjon og gipsplater. Øvrige yttervegger over svill har oppbygning med gipsplater, plastfolie, 48+198 mm bindingsverk med isolasjon, vindtette plater, utlekting og utvendig kledning. Det er lagt til grunn utlekting utenfor bindingsverk for stående kledning. Stående kledning type lektekledning. Kledning leveres med ett fabrikkmalt strøk beis farge Jotun Trebitt 0683 Sotgrå. Kledning blir ikke overmalt på plassen. Sagsnitt behandles på plassen med samme farge som kledning. Deler av fasaden leveres med teglstensfliser montert på Sto ventec plater som luftet kledning. Teglforblending med teglfliser type STO Brick eller tilsvarende.

Utvendig: Ytterdører fra Gilje m/Yale Doorman eller tilsvarende. Fabrikkmalt karm og dørblad, mørk farge innvending og utvendig RAL7022. Dør fra garasje leveres som tett ytterdør farge RAL7022 m/Yale Doorman eller tilsvarende. Balkongdører fra Gilje aluminiums beslått utside med farge RAL7022, innside RAL7022 fabrikkmalt fra leverandør. Karm og utforing leveres som hvitmalt furu. Balkongdører leveres med hakelås på innside og blindskilt utvendig. Brystningshøyde leveres ihht fasadetegning. Innvendig: Innvendige dører fra Swedoor eller Scanflex tilsvarende Uniqe, m/dempelist. Fabrikkmalt karm og dørblad, farge hvit S0502-Y. Dørene leveres med flat terskel i std farge EK30. Inspeksjonsluker eller dører med mål mindre enn 7x20 leveres hvite glatte. Innvendige dører farge S0502-Y fra Swedoor eller Scanflex tilsvarende Uniqe, m/dempelist. Vinduer: Vinduer leveres fra Gilje. Utvendig aluminiumsbelagt farge RAL7022 og innvendig leveres vinduene i fabrikkmalt RAL7022. I alle vinduer er det benyttet vakumimpregnert furu. Super energiglass og fabrikkmalt med utforing i hvit. Gjennomsnittlig U-verdi på vinduer er 1,0. Lukkevinduer leveres med barnesikring. Lukkevinduer er markert med L på tegning og faste vinduer markert med F. Det leveres personsikkerhetsruter i samsvar med forskriftenes krav.

Yttertak leveres som kompakttak med selvfall mot innvendig nedløp, forskriftsmessig isolasjon ihht varmetapsberegninger. Det er beregnet innvendig nedløp fra tak og balkong. Blikk og beslag leveres i farge RAL7022. Utenfor takterrasser leveres Sedum tak. Eventuelle utvendige takrenner/nedløp leveres av type Kaiser sort.

Utvendig leveres NEK399 m/jordingsanlegg, el-skap og trekkerør til El.bil lader. (lader er tilvalg) Innvendig leveres el-punkter ihht NEK 400, se vedlagte oversikt. Skjult el-anlegg og sikringsskap med automatsikringer og overspenningsvern. Panelovner, downlights og utelamper, se vedlagte oversikt Elektriske varmekabler i rom med fliser på gulv (ikke i teknisk rom) Alle stikkontakter leveres doble. (Tekniske stikk enkle). Det leveres ringeklokke, samt ringeknapp montert ved hovedinngang. Ett stk TV og tele-uttak (tomrøranlegg) leveres. Flere uttak kan leveres som tilvalg. Det leveres brannvarsling med 3 stk seriekoblede detektor-sirener. Jordfeilbryter og overspenningsvern er med i leveransen. Sikringsskap plasseres i teknisk rom eller i entre som vist på tegning. Jordfeilautomater er med i leveransen. Det leveres forskriftsmessig utvendig strømskap på hver bolig.

Brann- og røykvarslere i henhold til gjeldene forskrift.

Tilvalg håndteres av hovedentreprenør Follohus og bestilles der. Utbygger Bien Eiendom AS tar ikke påslag på Follohus sine priser.

Forventet ferdigstillelse Q1 2028, forutsatt salg av en enhet i prosjektet innen utløpet av Q4 2026.

Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet. Korttidsutleie: Det følger av eierseksjonsloven § 24 at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger. Med korttidsutleie menes utleie inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Kopi av eventuelle vedtekter ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Grunnmur leveres med radonsperre, og det leveres radonsikring i henhold til gjeldende forskrifter.

Avtaleforholdet er underlagt bestemmelsene i lov av 13. juni 1997 nr. 43 om avtaler med forbruker om oppføring av ny bustad (bustadoppføringslova). Bustadoppføringslova bruker betegnelsen entreprenøren og forbrukeren, mens her brukes uttrykkene selger og kjøper om de samme betegnelsene. Bustadsoppføringslova sikrer kjøper rettigheter som ikke kan innskrenkes i kjøpekontrakten, jfr. bustadoppføringslova § 3. Prosjektet retter seg mot kjøper som ønsker å erverve bolig til eget bruk.

Annet: Underetasje: Stue, tre soverom, to bad, vaskerom, garderobe, bod/teknisk rom og gang. Egen inngang. 1. etasje: Entré, gang, TV-stue, bad, soverom og sov-/arbeidsrom. Balkong og integrert garasje. 2. etasje: Stor, åpen stue-/kjøkkenløsning og separat WC. To terrasser og balkong. Trapp til takterrasse. Takplan: Stor takterrasse. STANDARD Entré Boligen får en innbydende entré i 1. etasje, med videre adkomst til boligens øvrige rom og den integrerte garasjen. Entréen leveres med flislagt gulv og elektriske varmekabler. Vegger og himling utføres med malt gips, med listefri overgang mellom vegg og himling samt listefri utførelse rundt vinduer. Ytterdør leveres fra Gilje med Yale Doorman eller tilsvarende. Innvendige dører leveres fra Swedoor eller Scanflex tilsvarende Unique, med hvitmalte dørblad og karmer. Innvendig trapp leveres fra NorTrapp med hvitmalte vanger, håndløper, balustere og trinn. Stue og kjøkken Boligens naturlige hovedoppholdsrom ligger i 2. etasje. Her ligger kjøkken og stue i en stor, åpen løsning med peis og store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys. Fra oppholdsrommet er det utgang til flere uteplasser og balkong. Egen trapp fører videre opp til den store takterrassen. Kjøkkeninnredning med hvitevarepakke leveres fra Sigdal innenfor en samlet kostnadsramme på kr 300.000 inkl. montering, frakt og mva. Kjøkkenet utarbeides i samarbeid med kjøper og Studio Ski XL-Bygg, noe som gir gode muligheter til å påvirke utformingen. Siemens hvitevarepakke kan inngå og omfatter stekeovn, platetopp med ventilator, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det leveres Oras Saga kjøkkenbatteri samt vannstopper til oppvaskmaskin. Oppholdsrommet får 1-stavs parkett av type Kährs Eik Newington eller tilsvarende samt varmefolie i gulvet. Vegger og himling leveres med malt gips. Listefrie overganger mellom vegg/himling og vindu/vegg bidrar til et rent og moderne uttrykk. Det leveres stålpipe og vedovn av type Vision Line BLK 100 eller tilsvarende fra Peisselskabet, med klar glassplate. TV-stue I 1. etasje ligger en separat TV-stue. Dette gir boligen en ekstra oppholdssone adskilt fra hovedstuen og kjøkkenet i etasjen over, og gjør planløsningen godt egnet for en større familie. TV-stuen får varmefolie og en gjennomarbeidet elektroleveranse med syv stikkpunkter, to brytere og to tak-/veggpunkter. Soverom og garderobe Boligen er prosjektert med fem soverom fordelt mellom underetasje og 1. etasje. Tre av rommene ligger i underetasjen, mens 1. etasje har et soverom samt et kombinert sov-/arbeidsrom. Oppholdsrom leveres som hovedregel med 1-stavs parkett av type Kährs Eik Newington eller tilsvarende samt sparklet og malt gips på veggene. Garderobeskap inngår ikke i standardleveransen, men garderobeløsninger kan bestilles som tilvalg gjennom Studio Ski XL-Bygg. Den fleksible romfordelingen gir gode muligheter for en familie med behov for både soverom, hjemmekontor og gjesterom. Bad 1 – underetasje Underetasjen har et romslig bad med vegghengt Vikingbad Vito toalett med TECE innbyggingssisterne og hvit TECE Loop betjeningsplate. Baderomsinnredningen er Linn Bad Hilde med Balder-servant og speil med LED-belysning. Det leveres 1904 Ada servantbatteri i krom. Dusjsonen leveres med Oras Saga dusjbatteri, Oras Apollo dusjgarnityr og dusjdør med klart glass. Det er også opplegg for badekar med varmt- og kaldtvann samt sluk. Badet leveres med membran og fliser. Standard flispakke er LF Meco fra Flisekompaniet, med fliser på gulv og vegger samt mosaikk i dusjsonen. Gulvet får elektriske varmekabler. Bad 2 – underetasje Underetasjen har ytterligere et komplett bad. Her leveres vegghengt Vikingbad Vito toalett med TECE innbyggingssisterne og TECE Loop betjeningsplate. Servantmøbelet er Linn Bad Hilde med Balder-servant og speil med LED-belysning. Videre leveres Ada servantbatteri, Oras Saga dusjbatteri, Oras Apollo dusjsett og dusjvegg med klart glass. Badet er også prosjektert med opplegg for badekar. Badet får flislagte overflater og elektrisk gulvvarme. Bad 3 – 1. etasje I 1. etasje ligger boligens tredje komplette bad. Badet leveres med vegghengt Vikingbad Vito toalett, TECE innbyggingssisterne, hvit TECE Loop betjeningsplate og Linn Bad Hilde baderomsinnredning med Balder-servant. Over servanten monteres speil med LED-belysning. Videre leveres 1904 Ada servantbatteri, Oras Saga dusjbatteri og Oras Apollo dusjgarnityr. Badet får elektriske varmekabler og downlights. WC I 2. etasje, i nær tilknytning til kjøkken og stue, ligger et separat WC-rom. Her leveres vegghengt Vikingbad Vito toalett med soft-close sete, TECE sisterne og hvit TECE Loop betjeningsplate. Rommet får også Linn Bad Hilde innredning med Balder-servant, speil med LED-belysning og Oras Saga servantbatteri. Vaskerom Underetasjen har et separat og romslig vaskerom. Rommet leveres med vaskekar for vegg, Oras Safira dusjkran, svingbar Oras utløpstut, sluk, vaskemaskinkran og avløp for vaskemaskin. Gulvet leveres med LF Meco-fliser og sokkelflis samt elektriske varmekabler. Underetasje / praktikantdel Underetasjen har egen inngang og inneholder blant annet stue, tre rom med soveromsbetegnelse, to bad, vaskerom, garderobe og bod/teknisk rom. Lysgraver bidrar med dagslys til flere av rommene. Den innholdsrike planløsningen gir en fleksibel praktikantdel med egen inngang, samtidig som arealene har god forbindelse med resten av boligen. Teknisk rom får blant annet 300 liters varmtvannsbereder, fordelerskap for tappevann, varmtvannssirkulasjon og sluk. Uteplasser og terrasser Boligen får flere uteplasser fordelt over ulike nivåer. I 1. etasje er det en balkong på 2,6 kvm, mens hovedoppholdsrommet i 2. etasje har direkte forbindelse til to terrasser på henholdsvis 16,3 og 13,1 kvm samt en balkong på 2,7 kvm. Fra denne etasjen fører egen utvendig trapp videre opp til takterrassen. På taket etableres en stor takterrasse på 49,6 kvm. Takterrassen leveres med impregnerte terrassebord og elegant, stolpeløst glassrekkverk med syrefast topplist. Rundt takterrassen etableres sedumtak. Balkongene leveres med trykkimpregnerte terrassebord og glassrekkverk med syrefast håndløper. På bakkeplan får boligen tilhørende hageareal. Utomhusarealene leveres med matjord og ferdigplen, mens gårdsplass og gangstier opparbeides med grus/singel. Beplantning inngår ikke. Det er også mulighet for å etablere terrasseplatting på terreng som tilvalg.