Valhallveien 4D

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Informasjon borettslag / sameie

Regnskap / Budsjett:
Sameiets budsjett er utarbeidet av Usbl basert på opplysninger om eiendommen gitt av selger/utbygger og normaltall fra tilsvarende eiendommer som forvaltes av Usbl. Det tas forbehold om stipulerte inntekter og kostnader da styret vil kunne endre budsjettet og inngå avtaler som tilfører sameiet andre og/eller større kostnader.

Vedtekter / Husordensregler:
Interessenter plikter å sette seg inn i sameiets vedtekter og eventuelle husordensregler. Disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dyrehold:
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Styregodkjennelse:
Det er ikke vedtektfestet at kjøper skal godkjennes av styret i sameiet.

Forkjøpsrett:
Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Felleskostnader

kr 3 451 pr. mnd.

Felleskostnader inkluderer

Kommunale avgifter og renovasjon, forretningsførsel, forsikring, vedlikehold, avsetning fremtidig vedlikehold, revisjon, TV/Bredbånd, trappevask, driftskostnader, snømåking/strøing/feiing, styrehonorar, felles strøm, vaktmester m.m. Bygg D i sameiet har eget tillegg på felleskostnader som går til vedlikehold av heis. Budsjettet er utarbeidet av Usbl basert på opplysninger om eiendommen gitt av selger/utbygger og normaltall fra tilsvarende eiendommer som forvaltes av Usbl. Det tas forbehold om stipulerte inntekter og kostnader da styret vil kunne endre budsjettet og inngå avtaler som tilfører sameiet andre og/eller større kostnader. Endelig fastsettelse av budsjett og nivå på felleskostnader vil bli foretatt av styret i sameiet når samtlige leiligheter i sameiet er solgt. Felleskostnader fordeles mellom seksjonene i henhold til hver seksjons bruksareal (BRA-i), Arealmålinger og arealoppsett er basert på Norsk standard 3940:2023 Areal- og volum-beregninger av bygninger jf. arealangivelser i takstrapportene og tegninger utarbeidet i forbindelse med opprettelse av Ekebergskrenten Boligsameie Oktober 2025 utført av bygningssakkyndig Fredrik Oseth Nordby.

Fellesgjeld

Det er pt. Ingen fellesgjeld i sameiet.

Forsikringspolise

659472

Sikringsordning

Sameiet er ikke tilknyttet sikringsfond: Sameiet ved dets sameiere kan holdes ansvarlig for andres eventuelle mislighold av felleskostnader. Dette vil kunne medføre økte felleskostnader for de øvrige sameiere. Dersom en sameier ikke betaler sin andel har sameiet 1. prioritets pant i seksjonen for inntil 2G (folketrygdens grunnbeløp). Ved vesentlig mislighold kan sameiet kreve tvangssalg av seksjonen.

Areal

BRA: 45 m²
BRA-i: 45 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Etasje

3

Parkering

Sameiet disponerer 4 parkeringsplasser på fellesareal. Disse plassene er tiltenkt gjester og kan ikke benyttes av samme gjest i mer enn 24 timer.

Eiendom

Tomteareal er 1 219 m² på eiet tomt.

Boligsameiets tomt er på 1 219 m². Felles eiet tomt.

Byggeår

2015

Innhold

Leilighet i 3. etasje som består av følgende rom: 3. etasje BRA-i: Entré, stue/kjøkken, soverom og bad. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger som stemmer overens med dagens situasjon.

Standard

Leiligheten ligger i 3. etasje i et boligbygg oppført i 2015. Leiligheten består av entré, bad, stue/kjøkken og soverom. Entréen har brann- og lydklassifisert entrédør fra 2026 og parkettgulv. Stue og kjøkken er i åpen løsning med himlingshøyde på ca. 3,98 meter til mønebjelken. En hems nås via stige fra stuen. Kjøkkeninnredningen er fra 2026 med glatte fronter og benkeplate i laminat. Integrerte hvitevarer består av platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Kjøkkenet har avtrekk via kjøkkenventilator over platetoppen, med tilluft via ventil i himlingen. Automatisk lekkasjestopper er montert på kjøkkenet. Badet er fra 2015 med fliser på gulv og vegger samt slette overflater i himlingen. Innredningen har skap med glatte fronter. Sanitærutstyret består av servant, klosett og dusj på gulv, samt opplegg for vaskemaskin. Servant og toalettskål ble skiftet i 2026. Gulvvarme og balansert ventilasjon med avtrekk er installert. Varmtvannsbereder med kapasitet på ca. 107 liter er fra 2026. Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør). Automatisk lekkasjestopper er montert på bereder. Boligen har sprinkleranlegg og dørcalling. Overflater: Gulv: Parkett. Vegger: Sparklet/pussede og malte overflater. Fliser på bad. Himling: Sparklet/pussede og malte overflater. Fliser på bad. Himlingshøyde ca. 3,98 meter målt til mønebjelken i stue. Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen som er inntatt i salgsoppgaven. Av rapporten fremgår det at en eller flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak - Bad - Sanitærutstyr og innredning | Det ble ikke registrert synlig drensspalte under toalettet, og det foreligger ingen dokumentasjon på annen lekkasjesikring. Dette medfører usikkerhet om sisternen har tilfredsstillende sikring mot lekkasje. - Innvendige vannledninger | Vannfordelerskapet er ikke tett. Dersom en lekkasje skulle oppstått fra rørene eller fordelerstokken, er tilstøtende vegg/konstruksjoner utsatt for vann. Helse, miljø og sikkerhet - Elektrisk anlegg: Det mangler samsvarserklæring fra da anlegget var nytt, noe som medfører usikkerhet om arbeidet er utført av kvalifisert personell. - Branntekniske forhold: Brannslukningsapparatet har oversteget forventet levetid og bør skiftes ut eller gjennomgå service. Dette vil selger kjøpe inn.

Hvitevarer

Det gjøres oppmerksom på at kun integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger ved overdragelsen. Leveres uten noen form for garantier, ut over eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Adkomst

For veibeskrivelse henvises det til vedlagte kart i salgsoppgaven. Det vil bli skiltet med EiendomsMegler 1-skilt ved fellesvisning.

Byggemåte

Beskrivelse av byggemåte er hentet fra eiendommens tilstandsrapport. Eiendommen er et boligbygg med flere boenheter oppført i 2015. Yttervegger er i betong, stål- og trekonstruksjon, med pussede overflater. Etasjeskiller er i betong. Yttertaket er en trekonstruksjon tekket med takstein. Vinduer med isolerglass, produsert i 2014, 2015 og 2026. Entrédøren er brann- og lydklassifisert, uten datomerking.

Eiendomstype

Selveierleilighet

Oppvarming

Elektrisitet. Gulvvarme på badet. Selger har ikke bebodd eiendommen, kjøper oppfordres til å undersøke funksjon på visning.

Strømforbruk

I følge egenerklæring datert 18.08.2026 har selger på det nåværende tidspunkt ikke tegnet fastprisavtalen 'Norgespris' for denne eiendommen. Det gjøres oppmerksom på at selger har anledning til å tegne Norgespris når som helst i salgsperioden. Norgespris er en fastprisavtale for strøm vedtatt av Stortinget, med virkning fra 1. oktober 2025. Dersom selger tegner Norgespris for denne eiendommen før overdragelse, vil avtalen følge eiendommen og automatisk overtas av ny eier eller leietaker ved eierskiftet. Avtalen har bindingstid som gjelder ut 2026.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

I henhold til Hvitvaskingsloven har meglerforetaket plikt til å gjennomføre kundetiltak (ID kontroll, kontroll av reelle rettighetshavere, mv). Kundetiltak skjer løpende og vil blant annet gjennomføres når handel inngås og ved gjennomføring av oppgjøret, samt dersom det foreligger mistanke om hvitvasking eller terrorfinansiering.   Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven.   Meglerforetaket er forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim.

Budgivning

Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil. Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger. Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver – også en med lavere bud – anbefales overfor selger. For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode. Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema. Overtakelse må skje på en ukedag mellom 09-15.00.

Andre relevante opplysninger

Selger har ikke selv bebodd leiligheten og kjenner derfor ikke til skjulte feil eller mangler – undersøk derfor ekstra nøye, og gjerne sammen med en fagmann. Leiligheten selges slik den fremstår på visning, uten ytterligere rydding eller rengjøring. Ved denne handel følger som minimum en nøkkel til boligen. Overtakelse kan tidligst skje én måned fra budaksept og senest tre måneder fra budaksept. Budgivere bes opplyse i budet ønsket overtakelsesdato innenfor dette intervallet. Overtakelse må skje på en arbeidsdag innenfor tidsrommet 09.00-15.00. Kjøper vil ikke ha anledning til å befare eiendommen mellom budaksept og overtakelse for å ta mål eller befare av andre grunner. Kjøper må foreta nødvendige undersøkelser på visninger før bud legges inn. Selger aksepterer ikke åpent skjøte. Alle hvitevarer medfølger. Hvitevarenes tilstand er ikke vurdert, og det gis ingen garanti på disse.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring, men fylt ut egenerklæringsskjema som kjøper må sørge for å sette seg inn i før budgivning.

Boligkjøperforsikring

Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 5.600,- i kostnadsgodtgjørelse for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring Pluss og kr 4.600,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Forsikringsselskap

Knif Trygget. Det tas forbehold om at styret innhenter tilbud på forsikring gjennom Usbl som innhenter tilbud fra bla. IF og Gjensidige og at styret bytter dersom de får et bedre tilbud.

Avgiftsbeskrivelse

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Bunnfradraget i Oslo er i 2026 på inntil 4,9 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. For boliger og fritidsboliger er eiendomsskatten 1,7 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2026 er på inntil 4,9 millioner kroner. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg imellom.

Moderniseringer og påkostninger

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år: 2026: - Montert vinduer med isolerglass - Montert ny brann- og lydklassifisert entrédør - Montert ny kjøkkeninnredning - Lagt nytt parkettgulv - Montert ny servant og ny toalett på badet - Installert ny varmtvannsbereder med kapasitet på ca. 107 liter - Installert balansert ventilasjonsanlegg

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto senest siste arbeidsdag før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen til seg må det tas forbehold om dette i bud.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet. Det er et generelt krav om radonmåling ved utleie av bolig dersom boligen ligger i 2. etasje eller lavere.

Radon

Boligen ligger minimum tre etasjer over bakkenivå, og radonmåling er ikke relevant.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.    Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene.  Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.    Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.§ 3-9 1. ledd 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.    På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.    Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.    Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.    Forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.    En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.      Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.    Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).    Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.    Ikke-forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.    Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.    En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.    I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.    

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter som henvender seg til megler vil bli registrert for videre oppfølging. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen, raskt. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtagelsesdato o.l.) gjennom Altinn.