Johan Selmers gate 2

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Informasjon borettslag / sameie

Regnskap / Budsjett:
Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Disse kan oversendes til interessenter ved forespørsel. Årsregnskapet for 2024 viste et overskudd på kr 1 227 457,-. Overskuddet ble besluttet benyttet til å dekke tidligere års udekket tap. Egenkapitalen per 31.12.2024 var negativ med kr -20 087 959,-. Negativ egenkapital er vanlig i borettslag og skyldes regnskapsprinsipper hvor eiendeler føres til historisk kost, noe som ikke gjenspeiler reelle markedsverdier. Borettslagets disponible midler per 31.12.2024 var kr 1 807 944,-. På generalforsamlingen 03.04.2025 ble det orientert om at budsjettet for 2025 inneholdt en feil, da en inntekt på kr 1 125 000 ikke var reell. Budsjettet ble tatt til orientering.

Vedtekter / Husordensregler:
Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dyrehold:
Det er ikke tillatt å holde husdyr uten styrets skriftlige tillatelse og forhåndsgodkjenning i hvert enkelt tilfelle. Godkjenning er avhengig av at husdyret ikke er til sjenanse eller ulempe for andre brukere av eiendommen. Hunder skal ikke luftes i borettslagets bakgård eller på grøntområder, og skal holdes i bånd når den føres gjennom bakgården.

Beboernes forpliktelser:
Borettslaget har en ordning med oppgangsansvarlige som har ansvar for oppgaver som snømåking utenfor egen dør og skifte av lyspærer. Styret besørger trappevask én gang i uken. Beboere må selv sørge for eventuell nødvendig vask utover dette. Borettslaget har en avtale med Vaktmesterkompaniet for snømåking og strøing med traktor. Styret bestiller containere for spesialavfall ved dugnad og etter behov.

Styregodkjennelse:
Kjøper skal godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Blir kjøper ikke godkjent som ny eier må kjøper besørge videresalg av andelen. Hjemmelen overføres til kjøper og oppgjør utbetales til selger.

Forkjøpsrett:
Ja.

Felleskostnader

kr 6 886 pr. mnd.

Felleskostnader inkluderer

Totale felleskostnader er kr 6 886,- per måned. Dette inkluderer internettpakke, renter og avdrag på fellesgjeld, kommunale avgifter m.m. Felleskostnadene er fordelt slik: - Felleskostnader: kr 4 473,- - Renter og avdrag: kr 2 171,- - Tillegg bredbånd: kr 242,- Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Ettersom borettslagets lån har flytende rente, vil felleskostnadene kunne endres i takt med renteendringer. Eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse.

Fellesgjeld

kr 341 282
Dette utgjør andelens fellesgjeld pr. 10.02.2026

Borettslaget har følgende lån og vilkår: Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF Lånenummer: 94927050905 Type: Annuitetslån, 12 terminer per år Restsaldo pr. 11.02.2026: kr 25 325 027,- Andel av saldo: kr 341 282,- Restløpetid: 260 terminer (siste termin 30.09.2047) Rente: 5,2 % Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

Forsikringspolise

SP581656

Sikringsordning

Borettslaget er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader. Laget har lovbestemt panterett i andelen for krav på felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet. Pantekravet er begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Areal

BRA: 94.2 m²
BRA-i: 87 m²
BRA-e: 7.2 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Etasje

3

Parkering

Leiligheten disponerer ikke egen parkeringsplass. Det er mulighet for gateparkering i området etter gjeldende bestemmelser. Sykler skal plasseres i sykkelstativene på gårdsplassen.

Eiendom

Tomteareal er 4 832 m² på eiet tomt.

Festet tomt på 4831,5 m² (ihht. festekontrakt) som tilhører borettslaget. Tomten er festet av Oslo kommune. Festeavtalen har en varighet på 70 år fra 23.09.1954, og årlig festeavgift er på 14 385,00 kr. Fellesarealene er pent opparbeidet med plen, beplantning, trær og sittegrupper i en hyggelig bakgård. Asfalten i bakgården og drenering ble utbedret i 2023/2024.

Byggeår

1924

Innhold

Leiligheten går over to plan og består av følgende rom: 3. etasje: Entré, stue, kjøkken, soverom og toalettrom. Loftsetasje: To soverom, bad og hobbyrom/bod. Leiligheten disponerer én kjellerbod på 7,2 m².

Standard

Dette er en gjennomgående loftsleilighet over to plan, som ble omfattende modernisert og utbygget i 2017. Leiligheten har en gjennomtenkt planløsning med sosiale soner i hovedetasjen og en mer privat avdeling på loftet. Standard og materialvalg er helhetlig, med enstavs hvitpigmentert eikeparkett og slette, malte flater som en rød tråd gjennom boligen. Entré: Leilighetens inngangsparti i 3. etasje gir et godt førsteinntrykk. Herfra er det tilgang til etasjens soverom og toalettrom, og videre inn til stue og kjøkken. Stue: Stuen er et lyst og åpent rom med god plass til sittegruppe. En peisovn, installert i 2020, gir både varme og en hyggelig atmosfære. Rommet har en åpen løsning mot kjøkkenet, noe som skaper en sosial og luftig sone. Fra stuen fører en hvitmalt tretrapp med trinn i hvitpigmentert eik opp til loftsetasjen. Kjøkken: Kjøkkenet har en moderne innredning med slette fronter i høyglans og en benkeplate i heltre. Alle hvitevarer er integrerte, inkludert stekeovn, induksjonstopp med integrert ventilator, oppvaskmaskin, vinskap og et kombinert kjøle- og fryseskap. Det er godt med benkeplass og plass til en spiseplass ved vinduet. Soverom: I denne etasjen er det et soverom som vender mot den rolige bakgården. Rommet ble malt i 2024. Toalettrom: Praktisk toalettrom med elektriske varmekabler i gulvet. Rommet er innredet med servant med underskap, overskap med speildør og et vegghengt toalett med innebygget sisterne. Loftsetasje: Trappen leder opp til en gang som fordeler tilgangen til de øvrige rommene på loftet. Her finner man to soverom, et bad og et hobbyrom/bod. Bad: Badet på loftet ble etablert i 2017 og har elektriske varmekabler i gulvet. Innredningen består av en servant med underskap, speil, et dusjhjørne med svingbare glassdører og et frittstående toalett. Det er også opplegg for vaskemaskin. Rommet har mekanisk avtrekk. To soverom: Loftsetasjen har to soverom, begge med takvinduer som gir godt med lys. Rommene er av god størrelse og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Hobbyrom/bod: Innerst på loftet ligger et funksjonelt rom som i dag benyttes som hobbyrom og til lagring. Rommet gir ekstra fleksibilitet og utnytter plassen under skråtaket godt. Det er registrert at endringer i planløsningen på loftet som omfatter dette rommet er søknadspliktige, men at søknad ikke foreligger. Overflater: Gulvoverflater: 1-stavs hvitpigmentert eikeparkett i entré, stue, kjøkken, soverom og på loftet. Bad og toalettrom har flislagte gulv. Vegger: Malte slette flater i de fleste rom. Badet har fliser og malte slette flater, mens toalettrommet har en kombinasjon av fliser og malte flater. Himling: Malte slette flater. I entré og gangen på loftet er det senket gipshimling med innfelt belysning. Bad og toalettrom har også innfelte lys. Lagring: Leiligheten disponerer en kjellerbod på 7,2 m². For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Hvitevarer

Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Adkomst

Se digitalt kart i finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 25.02.2026. Bygning: Borettslagsleilighet i en klassisk bygård oppført i murverk i 1924. Bygget har tre etasjer samt kjeller og loftsetasje. Utvendige fasader har pussede og malte flater. Etasjeskillere er antatt utført som trebjelkelag. Grunnmuren består av teglstein og/eller naturstein med ukjent fundamentering. Dreneringsløsningen er ukjent. Leiligheten ble i sin helhet pusset opp, modernisert og utbygd (loft) i 2017. Tak: Taket er tekket med betongtakstein fra 2015. Yttertaket er utført som en valmtakskonstruksjon i treverk med ukjent oppbygning. Pipe/Ildsted: Boligen har en teglsteinspipe som ble rehabilitert med nytt innvendig stålrør i 2012. I stuen er det montert en peisovn tilknyttet pipen i 2020. Pipen er pusset og malt, og det er glassplate på gulvet foran ildstedet. Vinduer: Fabrikkmalte trevinduer med 2-lags isolerglass, produsert av NorDan i 2006. Lakkerte PVC takvinduer med 2-lags isolerglass fra 2016. Dører: Boligen har en finert entrédør av treverk, brann og lydklassifisert B30/38Db, produsert av Swedoor (ukjent år), og en fabrikkmalt entrédør av treverk, brann og lydklassifisert EI30/35Db, produsert av Br. Johanssons doors (ukjent år). Innvendige dører er hvitmalte fyllingsdører med profilerte dørblad. Dørene til bad og toalett ble skiftet i 2026. Trapper/adkomst: Boligen har en hvitmalt innvendig tretrapp med 180-graders sving. Håndløper og trinn er av hvitpigmentert eik. Rekkverk med stående spiler av stål. VVS-installasjoner: Boligen har kobberrør som hovedføringer til toalettrommet, med overgang til PEX (rør-i-rør). Forøvrig har boligen skjulte rørføringer med rør-i-rør system hvor fleksible vannrør er lagt i varerør fra fordelerskapet på badet. Hovedstoppekran er plassert på toalettrommet. Synlige avløpsrør er av plast. I henhold til styret blir soilrørene skiftet ut fortløpende i forbindelse med oppussing av våtrom i sameiet. Boligen har en ca. 120 liters OSO varmtvannstank. Det er installert automatisk lekkasjestopper på kjøkkenet. I 2020 ble vann ført fra der en kjøkkenøy stod og inn til veggen. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon, som baserer seg på termisk oppdrift gjennom ventilasjonsrør eller avtrekkskanaler. Badet har mekanisk avtrekk via en elektrisk styrt vifte i veggen og tilluft via en spalte på 20mm under dørbladet. Kjøkkenet har avtrekk via en ventilator med omluft (kullfilter), integrert i platetoppen. Toalettrommet har naturlig avtrekk gjennom en ventil i taket og tilluft via en luftespalte på 22mm under dørbladet. Tekniske detaljer: Oppvarming med elektrisitet og ved. Det er elektriske varmekabler i gulvene på bad og toalettrom. Varmekabelen på badet ble utbedret i 2025. Det er montert en peisovn i stuen. Bygget har et felles brannvarslingsanlegg med sensorer i leilighetene, installert i 2014. Kjellerbod: Boligen disponerer én kjellerbod på 7,2m². Elektrisk anlegg: Sikringsskapet med automatsikringer er plassert i entré, og det elektriske anlegget i leiligheten består av skjult kabling. Hovedsikringen er på 32A. DLE/Elvia utførte rutinemessig eltilsyn på boligens elektriske anlegg i 2023. Ved tilsynet ble det avdekket enkelte avvik som i ettertid er utbedret. Det ble fremlagt dokumentasjon på avsluttet tilsyn. Det er mindre enn 5år siden anlegget hadde tilsyn, anlegget er dermed ikke vurdert av takstmannen. Det finnes ikke dokumentasjon for arbeidet som er utført på det elektriske anlegget. I henhold til forskrift til avhendingsloven og NS 3600 skal arbeid på det elektriske anlegget, utført etter 1. januar 1999, være dokumentert med samsvarserklæring. Når slik dokumentasjon helt eller delvis mangler, foreligger det begrenset grunnlag for å vurdere utførelsen opp mot gjeldende regelverk, og dette anses som et dokumentasjonsavvik. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Ja Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Nei 2020 Satte opp nye stikkkontakter over kjøkkenbenken pluss lysbryter og dimmer på kjøkken og stue. - Utført av Tellef Haugen, ingen dokumentasjon er fremlagt 2017 Nytt anlegg, ingen dokumentasjon er fremlagt Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Nei TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Etasjeskille/gulv mot grunn | Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. På soverom 2 ble det målt 12mm avvik på 2m, totalt 50mm gjennom hele rommet. I gang/hobbyrom/bod ble det målt 14mm avvik på 2m, totalt 23mm gjennom hele rommet. I stuen ble det målt 4mm avvik på 2m, totalt 15mm gjennom hele rommet. På kjøkkenet ble det målt 18mm avvik på 2m, totalt 20mm gjennom hele rommet. Kravet er maks 10mm på 2m, totalt 15mm gjennom hele rommet for å få TG1, maks 20mm på 2m, totalt 30mm gjennom hele rommet for å få TG2 (iht NS3600). For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Takkonstruksjon/Loft | Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. Det ble registrert en stor glippe i dampsperren over fordelerskapet i kryploftet på badet. Det bør gjøres lokale tiltak. Det anbefales å utbedre dampsperren over fordelerskapet slik at kontinuiteten i dampsperresjiktet gjenopprettes. Uten tiltak kan varm og fuktig inneluft trenge inn i konstruksjonen, med risiko for kondens og fuktskader. - Vinduer | Det er registrert defekt barnesikring på enkelte vinduer. I byggverk der barn kan oppholde seg skal vinduer ha barnesikring dersom underkant av vindusåpningen er plassert mer enn 3,3 meter over terreng eller underliggende flate, jf. TEK17 § 12-17. I tillegg er det registrert at utvendig belistningen er noe værslitt. For å oppnå tilstandsgrad 1 må barnesikringen repareres eller erstattes slik at funksjonen ivaretas. Dersom tiltak ikke utføres, kan vinduet innebære økt risiko for fallulykker dersom barn oppholder seg i boligen. Det må påregnes utvendig overflatebehandling av belistning for å opprettholde tilstrekkelig beskyttelse mot fukt. Treverk som ikke vedlikeholdes jevnlig er mer utsatt for råteskader og redusert levetid. - Overflater - Gulv | Gulvene fremstår i all hovedsak med normal bruksslitasje, men det er registrert mer enn normal bruksslitasje på kjøkkengulvet. Det er påvist knirk i gulvet flere steder. Knirk kan oppstå som følge av ujevnt underlag, monteringsfeil, for eksempel manglende eller utilstrekkelig glippe mot veggen eller at undergulvet er spikret, noe som var vanlig tidligere. Slitt parkett kan slipes og overflatebehandles for å gjenopprette utseendet. Boligen fungerer imidlertid fint med disse overflatene, det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak. Utbedring av avviket må vurderes ut i fra egne preferanser. Gulvet fungerer tilfredsstillende til tross for registrert knirk, og eventuell utbedring må vurderes ut fra egne preferanser. Utbedring vil normalt kreve tilgang til undergulvet for avretting og/eller etterskruing. Uten tiltak vil knirken bestå og kan over tid fremstå som mer fremtredende. - Vannledninger | Mesteparten av anlegget er skiftet ut, men hovedrørene består av kobberrør som har passert 25 år, noe som overstiger halvparten av forventet levetid for et røranlegg. Tilstandsgrad 2 gis derfor basert på anleggets alder og levetidsvurdering. Avslutningen på varerørene mot hovedrøret på toalettrommet er ikke vanntett, da overgangen fra inner- til ytterrør mangler nødvendige tettemuffer. Rørskapet mangler sprutdeksel og det er påvist åpninger i bunn av skapet som ikke er vanntette. Eventuell sprut fra lekkasjer i skapet og drenert lekkasjevann fra varerørsystemet skal ikke trenge ut i bygningskonstruksjonen. Det er ikke behov for utbedring av hovedrørene utifra at anlegget fungerer i dag, men selv om det per nå ikke er symptomer på funksjonssvekkelse, er det viktig å være oppmerksom på at skader som lekkasjer eller rørbrudd kan oppstå uventet når rørene blir eldre. Skjulte kobberrør utgjør i tillegg en risikokonstruksjon, ettersom lekkasjer kan forbli uoppdaget til de har forårsaket betydelig skade. Avslutningen av varerørene skal være vanntett for å hindre lekkasjevann fra å skade omkringliggende konstruksjoner. Ved lekkasje på vannrørene kan vannet føre til skade på nærliggende bygningsdeler. Tettemuffer benyttes for å tette mellomrommet mellom inner- og varerør, slik at eventuelt lekkasjevann blir ledet tilbake til fordelerskapet eller en annen løsning som håndterer lekkasjen på en sikker måte. Et sprutdeksel bør monteres i fordelerskapet, og åpningene i bunnen av skapet bør tettes, slik at eventuell lekkasjevann effektivt ledes til drensrøret og ikke trenger inn i omkringliggende konstrksjoner. Uten tiltak kan lekkasjevann trenge ut av skapet og medføre fuktpåvirkning og skader over tid. - Ventilasjon | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Soverommene i loftetasjen har kun takvinduer som kan settes i lufteposisjon, og mangler planlagt tilførsel av frisk luft via ventiler eller mekanisk ventilasjonsløsning. Det skal sikres tilførsel av frisk luft til alle oppholdsrom i boligen (som stue, kjøkken, soverom og arbeidsrom). Dette kan oppnås ved hjelp av ventiler i yttervegger, spalteventiler i vinduer eller tilluft fra et mekanisk ventilasjonsanlegg. Det anbefales å etablere tilluftsventiler der det mangler for å sikre god luftgjennomstrømning. Det er imidlertid ofte vedtekter i borettslag/sameier som hindrer etablering av ventiler på felles fasade. Selv om det i denne sammenhengen er vurdert som et avvik, er det ingenting i veien for å benytte vindu/dør som kilde til friskluft. Ifølge byggeforskriftene bør inneluften byttes ut annenhver time for å tilføre frisk luft og fjerne forurenset luft. I boliger med begrenset ventilasjon vil det derfor være nødvendig å manuelt lufte rommene ved å åpne vinduene. Mangelfull ventilasjon kan føre til redusert luftkvalitet og økt luftfuktighet. - Varmtvannstank | Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Varmtvannstanken bør kobles direkte til det faste elektriske anlegget av en kvalifisert elektriker. Uten tiltak kan dette føre til varmeutvikling i stikkontakten og støpselet, med risiko for overbelastning og i verste fall brann. - Bad - Overflater vegger og himling | Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Våtrommet fungerer greit med dagens dørplassering, men materialer som ikke er fuktbestandige kan over tid bli negativt påvirket av fuktbelastning. Dette kan resultere i malingsflass og oppsvelling av materialer. Dusjdører bidrar til å redusere direkte vannsprut, men det må fortsatt utvises forsiktighet ved bruk for å begrense unødig vannbelastning. Det er også en risiko for kapillærvandring bak fliser, hvor fukt kan trekke inn i konstruksjonen uten at dette er synlig på overflaten. - Bad - Overflater Gulv | Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Gulvet har i all hovedsak tilfredsstillende fall mot sluk, men det er påvist avvik i fallforholdene fra hjørnet ved luken til berederen og til den nedsenkede dusjsonen. Måling viser et fall på 5 mm over 1,65 meter, mens Teknisk forskrift fra 2010 krever minimum 16,5 mm (1:100). NS 3420 tillater et toleranseavvik på inntil 6 mm fra prosjektert fall (klasse PB, målt over 2 meter), men det målte avviket overstiger denne grensen. I tillegg er det registrert et lite området foran toalettet som er tilnærmet flatt. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. - Bad - Sluk, membran og tettesjikt | Tettesjiktet/membranen ligger i all hovedsak skjult i konstruksjonen, noe som gir begrensede muligheter for visuell kontroll. Siden membranen ikke kan konstateres visuelt, er man avhengig av tilstrekkelig dokumentasjon for å verifisere at tettesjiktet er riktig utført. Det er imidlertid ikke fremlagt noe dokumentasjon som beskriver hvilke hvordan utførelsen er gjennomført. Membran, slukmansjett og fuktsikring av rørgjennomføringer kan derfor ikke verifiseres. Med bakgrunn i manglende dokumentasjon settes tilstandsgrad 2 fordi at membran ikke kan konstanteres i tråd med NS3600. Det må fremlegges tilfredsstillende dokumentasjon på produkter og utførelse for å oppnå tilstandsgrad 1. Uten dette forblir utførelsesmetode ukjent, noe som medfører risiko for skjulte feil – for eksempel mangelfull eller feilmontert membran – som først oppdages ved fuktskader. - Kjøkken - Overflater og innredning | Det er ikke montert komfyrvakt på kjøkkenet, til tross for at det er lagt opp ny kurs til platetoppen. I henhold til NEK 400 er det krav om fastmontert komfyrvakt i alle nye boliger fra 2010. Ved oppussing gjelder kravet om fastmontert komfyrvakt når det etableres ny kurs til platetopp eller komfyr. Det anbefales å montere fastmontert komfyrvakt i samsvar med gjeldende krav. Uten tiltak foreligger økt risiko for brann ved overoppheting eller tørrkoking. - Toalettrom - Overflater og konstruksjon | Toalettrommet har kun naturlig avtrekk, forskrift til avhendingsloven/NS 3600 krever mekanisk avtrekk for kunne gi tilstandsgrad 0 eller 1. Toalettrommet har innebygget sisterne uten sluk eller automatisk lekkasjesikring. Det mangler dermed en sikker løsning for håndtering av eventuelt lekkasjevann fra sisternen. Det er registrert veggjennomføring i flis ved siden av toalettet samt spalte i flisen under toalettet, som er en kjent løsning for å synliggjøre lekkasje fra sisternetanken. Rommet er imidlertid ikke tilknyttet sluk eller utstyrt med løsning for automatisk avstengning av vannet. Rommet har i dag kun naturlig avtrekk, noe som ikke alltid er tilstrekkelig for å fjerne fukt. Vanndamp som ikke blir effektivt luftet ut av rommet, kan over tid føre til kondens og fuktrelaterte skader. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må det etableres mekanisk ventilasjon, for eksempel ved montering av elektrisk vifte i rommet eller i toppen av luftesjakten. Det er imidlertid vanlig at borettslag og sameier har vedtekter som begrenser eller forbyr tilkobling av elektrisk vifte til felles luftesjakt, da dette kan medføre ubalanse i ventilasjonssystemet for øvrige seksjoner. Det anbefales derfor å avklare aktuelle løsninger med styret før tiltak iverksettes. Videre kan det være hensiktsmessig at borettslaget/sameiet vurderer oppgradering til mekanisk avtrekk for å sikre tilstrekkelig og stabil fjerning av vanndamp. Det bør etableres et system for automatisk lekkasjesikring fra innebygget sisterne. Uten tiltak kan lekkasjevann fra sisternetanken forårsake fuktskader på overflater og tilstøtende bygningsdeler. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Bygning, generelt | Rapporten omfatter kun selve leiligheten og det som normalt faller under eierens selvstendige vedlikeholdsansvar som seksjons- eller andelseier. Dette ansvaret inkluderer vanligvis alt innenfor leilighetens vegger. Tilstandsrapporten dekker derfor ikke bygningens fellesdeler, som tak, yttervegger, grunnmur, drenering og felles tekniske installasjoner. Unntaket er balkonger, vinduer og dører, som likevel vurderes i henhold til krav i Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel). Kjøper anbefales å sette seg inn i sameiets eller borettslagets vedtekter og årsberetning for informasjon om utført og planlagt vedlikehold. Det oppfordres også til å innhente vedlikeholdsplaner og relevante rapporter som omhandler felles bygningsdeler i bygget. Helse, miljø og sikkerhet Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Kravet er maks 10cm, det ble målt ca 12cm. Åpninger i innvendige trapper er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Eiendomstype

Andelsleilighet

Oppvarming

Elektrisk oppvarming og vedfyring. Det er elektriske varmekabler i gulv på bad i loftsetasje og på toalettrom i 3. etasje. I stuen er det montert en peisovn. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Strømforbruk

Boligen er ikke tilknyttet Norgespris på strøm. Selger anslår et forbruk mellom 10-12 000 kWh pr. år. Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Andel fellesformue

kr 50 306
Dette utgjør andelens fellesformue pr. 30.12.2025

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil.   Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler.   Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger.   Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver - også en med lavere bud - anbefales overfor selger.   For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode.   Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale. Det gjøres oppmerksom på at det kreves styregodkjennelse av kjøper (20 dager fra mottatt søknad). Eiendommen kan ikke overtas før styregodkjenning foreligger.

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr 8 600.     Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company.   Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert.   Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/    Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/    Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 873 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for borettslagseiendom. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak.

Forsikringsselskap

If Skadeforsikring NUF

Avgiftsbeskrivelse

Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Moderniseringer og påkostninger

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år: 2026: - Skiftet dør på bad og toalett. - Ny silikon på kjøkken og rundt sluk i dusj og kant mellom gulv og tak bak toalett på bad. - Malt vegg over kjøkkenbenk. - Malt loftstue, entré og trappegang oppe. - Malt vegger i stue. - Malt pipe. - Malt vinduskarmer i stue, kjøkken og soverom nede. - Pusset, vokset og oljet kjøkkenbenk. 2025: - Utbedring av varmekabel på bad, utført av M-Tek. - Malt ett soverom oppe. 2024: - Malt en vegg på kjøkken. - Malt soverom nede. 2020: - Fjerning av kjøkkenøy og etablering av ny parkett. - Etablering av kjøkkenbenk langs veggen. - Rørleggerarbeid på kjøkken utført av Rørlegger Dara. - Installert peis i stue, utført av Henriksen Peisforum Asker AS. - Nye stikkontakter over kjøkkenbenk. - Nye lysbrytere og dimmer på kjøkken og stue, utført av Tellef Haugen. 2017: - Utbygging av loft og modernisering av leiligheten. - Nytt elektrisk anlegg. - Etablering av bad i forbindelse med loftsutbygging. FDV-dokumentasjon foreligger. 2012: - Rehabilitering av pipe med nytt innvendig stålrør. Vedlikeholdshistorikk borettslaget: 2024: - Reparert lukkemekanisme på port mot Agathe Grøndahls gate. 2023: - Bakgårdsprosjekt: Fjerning av asfalt og masse, gjenfylling, avretting, ny asfalt, utvidede grøntarealer, montering av stativ for el-sykler og drenering. - Maling av ytterdører. - Reparasjon av brudd i bunnledning i Johan Svendsens gate 17 og utenfor Johan Selmers gate 2. - Sanering av kjøkken etter vannskade. 2021: - Installasjon av fiber i bakgård og inn til alle enheter. - Vedlikehold av piper (skorsteiner). 2020: - Nye avfallsbrønner for restavfall og papiravfall installert. 2019: - Soil-rehabilitering (skifte av soilrør) i flere leiligheter. - Fjerning av lyskasser, senking av terreng og asfaltering ved JS 17. - Tilsyn og istandsetting av alle felles elektriske anlegg. - Etablering av sykkelparkering i portal mot JS gate.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon til meglerforetakets klientkonto før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker tinglysing av skjøtet med overføring av hjemmel til seg, må det tas forbehold om dette i bud. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen frem til betaling skjer, selv om deler av kjøpesummen er gjort opp til rett tid.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag. Andelseier kan uten å søke godkjenning leie ut boligen i opptil 30 døgn i året. Dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan boligen leies ut i inntil tre år med styrets samtykke, jf. burettslagslova §§ 5-5 og 5-6. I henhold til borettslagets vedtekter skal styret ha beskjed om hvem som bebor leiligheten og naboer skal varsles ved kortidsoverlating på inntil 30 døgn. Ved utleie i inntil tre år med styrets samtykke, gjelder dette også dersom nær familie har bodd i boligen, eller ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdannelse, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, eller ved spesifikke familieforhold.

Radon

I leiligheter som ligger i tredje etasje eller høyere, er det som hovedregel ikke nødvendig å måle radonverdier da radon ikke strekker seg over tre etasjer.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.avhendingsloven § 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon Dersom kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.