Fredheimbakken 26

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 209 m²
BRA-i: 187 m²
BRA-e: 22 m²
TBA: 33 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Eiendommen har en integrert kjellergarasje. I tillegg er det en carport i uthusbygning, en frittstående carport og parkering på gruset gårdsplass.

Eiendom

Tomteareal er 1 702 m² på eiet tomt.

Eiet tomt på ca. 1702,3 m². Eiendommen er ikke oppmålt, kun skylddelt. Arealet kan avvike fra det oppgitte/anslåtte areal. Kjøper forplikter seg til å gjøre seg kjent med skylddelingsforretning og tomtegrenser. Eventuelt arealavvik aksepteres av kjøper. Tomten ligger i relativt skrånende terreng med etablerte flatpartier. Uteområdet er pent opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning og gruset gårdsplass. Tomten består av to gnr/bnr, hvorav ett er på 1280,6 m² og den andre er på 421,7m².

Byggeår

1956

Innhold

Eneboligen bygget over 1 ½ etasje og kjeller består av følgende rom: 1. etasje: entré, kjøkken, stue, to soverom og bad 2. etasje: to soverom Kjeller: toalettrom og to boder Overbygget og åpen terrasse på 23 m². Overbygget veranda på 7 m². Overbygget inngangsparti på 3 m². Eiendommen har integrert kjellergarasje, uthus med carport, vedskjul og bod på 22 m², samt en frittstående carport. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndig ihht. vedlagte rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av plan- og bygningsmyndigheten.   Se utfyllende informasjon i tilstandsrapport og i salgsoppgaven bl.a. under "Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse". Vi gjør oppmerksom på at vi benytter kunstig intelligens (AI) som støtteverktøy i arbeidet med enkelte tekster og oppsummeringer. Tjenesten bidrar med utkast og struktur, men alt innhold er gjennomgått, kvalitetssikret og bearbeidet av ansvarlig megler.

Standard

En enebolig fra 1956 med tilbygg fra 1985, fordelt over 1½ etasje og kjeller på en eiertomt på vel 1280 m². Boligen har en romslig planløsning i 1. etasje med stue, spisestue, kjøkken, bad og to soverom, samt ytterligere to rom i 2. etasje og en integrert kjellergarasje. Terrasser mot sydvest og sydøst gir gode uteplasser, og på tomten finnes i tillegg et uthus med carport og boder samt en frittstående carport. Boligen bærer tydelig preg av sin alder og er solgt som dødsbo uten kjennskap til eiendommen. Overflater, kjøkken, bad og tekniske installasjoner har et gjennomgående moderniseringsbehov, og interessenter bør sette seg grundig inn i tilstandsrapporten før bud. Potensialet ligger i tomten, beliggenheten og boligens grunnstruktur. Inngangspartiet er overbygget og nås via en betongtrapp fra nord. Ytterdøren er en lakkert heltredør med glassfelt. Entréen leder inn i gangen i 1. etasje, hvorfra de øvrige rommene er tilgjengelige. Herfra er det gangforbindelse til stue, bad, soverom og kjøkken. Stuen er boligens største rom og har åpen løsning mot spisestuen, slik at de to rommene til sammen gir god plass for sofagruppe og spisebord. Vedovnen er tilknyttet den innvendige teglpipene fra byggeåret og er bekledd med Mexi-stein. Luft/luft-varmepumpen fra 2014 er montert på veggen og dekker oppvarmingsbehovet for etasjen. Fra stuen er det utgang til den overbyggede terrassen mot sydøst og til den åpne terrassen mot sydvest. Vedovnen og pipeløpet har avvik som må utbedres av fagkyndig. Spisestuen er åpen mot stuen og gir den samlede dagligsonen god bredde. Rommet har plass til et rundt spisebord med stoler og er naturlig avgrenset av pipekonstruksjonen som deler de to sonene. Herfra er det siktlinje mot kjøkkenet, som ligger i tilstøtende rom. Kjøkkenet er et separat rom med adkomst fra gangen og med åpning mot spisestuen. Innredningen er fra byggeåret med malte laminerte fronter og skrog. Benkeplate i Respatex med benkebeslag, utslagsvask og oppvaskkum i metall. Fliser på vegger over benkeplater med list i overgangene. Ventilator over komfyrplass med avkast via luftepipe. Det er opplegg for oppvaskmaskin. Kjøl/fryseskap er plassert i tilstøtende rom. Kjøkkeninnredningen er av eldre dato med synlig slitasje og skjeve fronter, og mangler komfyrvakt og lekkasjevakt. Modernisering må påregnes. Badet i 1. etasje er oppgradert etter byggeåret med fliser på gulv lagt i 2021 og elektrisk gulvvarme. Vegger med baderomsplater, opplyst utført rundt 1985. Himlingsplater i taket. Installasjoner inkluderer gulvmontert WC, servant i innredning og dusjkabinett. Det er opplegg for vaskemaskin og en Durgo avløpsventil for utlufting av avløpssystemet. Mekanisk avtrekksventil på yttervegg. Badet har et oppgraderingsbehov, og det er påvist sprekk i servant med lekkasjevann i innredningen. I tilbygget fra 1985 ligger to soverom side om side, begge med adkomst fra gangen. Rommene har plass til seng og nødvendig møblering. Overflatene bærer preg av alder med vinylbelegg på gulv og tapet på vegger. Opp en bratt tretrapp fra 1. etasje kommer man til trapperom/gang i 2. etasje, der sikringsskapet er plassert. Etasjen har skråhimlinger som gir et karakteristisk preg. Det ene rommet har terrassedør med utgang til den overbyggede verandaen og plass til seng og møblering. Det andre rommet i etasjen mangler vindu og tilfredsstillende dagslysforhold og egner seg ikke til varig opphold. Begge rom har tregulv og trepanel på vegger og himling. Boligen har terrasser i to retninger fra 1. etasje. Mot sydvest er det en åpen terrasse med terrassebord, og mot sydøst en overbygget terrasse med betonggulv under overbygget del. Overbygget er en forlengelse av hustaket og gir ly for vær. Samlet gir de to terrassene god uteplass på begge sider av huset. Fra 2. etasje er det en overbygget veranda med adkomst fra soverommet. Terrassene har vedlikeholdsbehov, og det er registrert avvik ved rekkverk, terrassebord og betongdekke. Kjelleren har innvendig adkomst via betongtrapp fra 1. etasje og egen utvendig adkomst. Her ligger kjellergarasjen med manuell vippeport og enkel tredør til kjelleren, to boder og et toalettrom. Toalettrommet har gulvmontert WC, servant på vegg og et frakoblet dusjbatteri, samt stråleovn på vegg. Toalettrommet har kun naturlig ventilasjon og anses å måtte rehabiliteres. Kjelleren har tradisjonelle tegn til fuktpåvirkning over tid og begrenset ventilering. Overflater: Gulv: Laminat i stue og spisestue. Vinylbelegg i soverom i 1. etasje og på kjellertrapp. Tregulv i 2. etasje. Fliser på bad lagt i 2021. Ubehandlet betong i kjeller og kjellergarasje. Overflater og behandlinger er i hovedsak fra de respektive byggeårene. Det er registrert svelleskader ved laminatgulv, åpne beleggsskjøter og løsnet vinylbelegg. Vegger: Malte plater, trepanel, tapet og malt strie. Baderomsplater på bad. Pusset/malt murverk i kjeller. Overflater med bruksslitasje, stedvis noe over normalt nivå. Himling: Trepanel i 2. etasje. Malte plater og himlingsplater i 1. etasje. Tapet i ett rom i 2. etasje. Malt betongdekke i kjeller. Lagring: To boder i kjelleren. Den ene boden har vaskekum og sluk i gulv, og varmtvannsberederen er plassert her. Kjellergarasje med innvendig og utvendig tilkomst, manuell vippeport og enkel tredør til kjelleren. Kott ved 2. etasje. Uthus/carport fra 1980 med carport og to boder, punktfundamentert på Leca, med tregulv og jordgulv, stående kledning, to tredører og to vinduer, saltak tekket med shingel. Frittstående carport fra 1990 med kreosotimpregnerte tresøyler, grusgulv og saltak tekket med metallplater. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Hvitevarer

Hvitevarer følger i utgangspunktet ikke med ved salget.

Adkomst

Se digitalt kart i finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 01.06.2026. Bygning: Enebolig oppført i 1956 med et tilbygg fra 1985. Bygningen er en trekonstruksjon i bindingsverk over 1½ etasje og kjeller. Grunnmurene på den opprinnelige bygningsmassen fra 1956 er utført i sparesteinsbetong, mens grunnmuren på tilbygget er i støpt betong. Det er ukjent om det er såler under grunnmurene og hvordan fundamentene er frostsikret. Byggegrunnen består av jordmasser med høy sand-/siltsortering og innslag av blokk. Ytterveggene er utført i bindingsverk med utvendig stående kledning, og konstruksjonene er fra byggeårene 1956 og 1985. Det er ingen opplysninger om isolering, og fasadene har ikke etablert lufting bak kledningsbordene. Etasjeskillet mot kjelleren er et støpt dekke, og gulvet i kjelleren er av støpt betong. Etasjeskillet mot krypkjelleren ved tilbygget og i 2. etasje er et trebjelkelag. Det er en krypkjeller under tilbygget fra 1985, men den har ingen inspeksjonsmulighet eller synlige ventiler i grunnmuren. Kjelleren har vegger i hovedsak av pusset murverk og himling av malt betongdekke. Tak: Taket har en saltakskonstruksjon tekket med metallplater, fra 1956 på den opprinnelige delen og 1985 på tilbygget. Den opprinnelige delen har en takkonstruksjon med kaldtloft, mens tilbygget har en sperretaksløsning. Undertaket på den opprinnelige takflaten er utført med bordtak. Taket har renner og nedløp i metall fra de respektive byggeårene, som leder vannet ut til terrenget. Det er montert stigetrinn til pipen. Pipe/Ildsted: Boligen har en innvendig ett-løps teglpipe fra byggeåret, som også inneholder en luftekanal. Pipeløpet er helbeslått over tak og har montert regnskjerming. Pipevangene og brannmurene i kjeller, 1. og 2. etasje er pusset/malt, og i stuen er de bekledd med Mexi-stein. Det er sotluke i kjelleren. En vedovn er tilknyttet i stuen i 1. etasje. En dagtank og parafinløfter er montert i kjellernedgangen. Vinduer: Boligen har vinduer med isolerglass av blandet alder, med glass produsert i 1985, 1986 og 1989. I kjelleren er det varevinduer fra byggeåret. Vinduene har luftespalter i overkarmen og malte vannbrett. Dører: Ytterdøren er en lakkert heltredør med glassfelt av ukjent alder. Det er terrassedører med glassfelt i 1. og 2. etasje, produsert i 1990 og 2008. Innvendig er det innerdører med finerte dørblad, samt tredører med sponspeil i tilbygget. Dørene fremstår å være fra de respektive byggeårene. Trapper/adkomst: Innvendig er det en bratt tretrapp med lukkede opptrinn og malte overflater mellom 1. og 2. etasje. Mellom kjeller og 1. etasje er det en innvendig betongtrapp med lukkede opptrinn og vinylbelegg på trinnene. Utvendig er det en overbygget betongtrapp fra byggeåret foran inngangspartiet. Det er også en tretrapp til terrenget fra 1. etasje. Balkong/terrasse: Det er en åpen terrasse mot sydvest i 1. etasje, som er tilknyttet en overbygget terrasse mot sydøst i 1. og 2. etasje. Terrassene er av blandet alder, fra 1956, ca. 1976 og ukjent alder. Den overbygde terrassen i 1. etasje er etablert over et støpt betongdekke over kjellergarasjen. Den åpne terrassen er understøttet av kreosotimpregnerte tresøyler. Gulvet er hovedsakelig av terrassebord i 1. og 2. etasje, med et ubehandlet betonggulv under overbygget i 1. etasje. Overbygget er en forlengelse av hustaket. Samlet areal for terrassen i 1. etasje er ca. 23 m², hvorav den overbygde delen er ca. 13 m². Den overbygde verandaen i 2. etasje har et gangbart areal på ca. 7 m². VVS-installasjoner: Vanninntaket er av PE-materiale, med stoppekran og vannmåler montert i en kjellerbod. De vannførende rørinstallasjonene er hovedsakelig av kobberrør (Cu-rør) med åpne koblinger, og anlegget er i hovedsak fra byggeåret. Avløpsrørene er synlig utført i PVC og soil, mens bunnledningene er av soil eller sementrør fra byggeåret. Det er en Durgo avløpsventil på badet og en stakeluke i kjelleren. Varmtvannsberederen på 194 liter er av eldre, ukjent alder og er plassert i en kjellerbod. Den er tilkoblet med Cu-rør. Ventilasjon: Boligen har mekanisk ventilasjon på kjøkken og bad, og for øvrig naturlig ventilasjon. Den naturlige ventilasjonen består av enkelte veggventiler og spalteventiler i vinduene. Kjøkkenet har en ventilator over komfyren med avkast via luftepipen. Badet har mekanisk avtrekk på yttervegg. Tekniske detaljer: Boligen oppvarmes med en luft-til-luft-varmepumpe fra 2014, montert i stuen i 1. etasje. I tillegg er det elektrisk gulvvarme på badet og en stråleovn på veggen i toalettrommet i kjelleren. Det er også en vedovn i stuen. Kjellergarasje: Kjellergarasje med gulv i betong, vegger i pusset/malt murverk og himling i malt betongdekke. Garasjen har en manuell vippeport og en enkel tredør til kjelleren. Uthus/Carport: Bygning fra 1980 som inneholder carport og to boder. Den er punktfundamentert på Leca, har tregulv og jordgulv. Ytterveggene er i bindingsverk med utvendig stående kledning. Bygningen har to tredører og to vinduer. Saltaket er tekket med shingel. Det er takrenner og nedløp mot øst. Carport: Frittstående carport fra 1990. Bærende konstruksjoner er kreosotimpregnerte tresøyler nedgravd i terrenget. Gulvet er av grus. Ytterveggene består av kreosotimpregnerte tresøyler med horisontal lekting som spikerslag for utvendig stående kledning. Carporten har to vinduer. Saltaket er tekket med metallplater og har renner/nedløp. Elektrisk anlegg: Inntak via luftspenn. Inntakssikring plassert på rafteloft. Sikringsskap plassert i trapperom/gang 2.etasje. Sikringskap med porselensikringer, 1 jordfeilautomat med ukjent tilknytning og digital måler. Merkede kurser. 3-fase 230V anlegg med 50A på hovedsikring. Åpent ledningsnett med jordede og ujordede kontakter. Elektrisk gulvvarme på bad. Funksjon og tilstand må vurderes av fagkyndig. Se også kommentarer under HMS- forhold vedr avvik. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - 1956 Anlegget fremstår som delvis oppgradert etter byggeåret, men det foreligger ingen informasjon om tidspunkt for oppgraderinger. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ukjent Dokumentasjon er ikke fremlagt. Samsvarserklæringer må fremlegges. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ukjent Samsvarserklæringer for alle elektriske arbeider etter 1.januar 1999 må fremlegges. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Ukjent Ingen opplysninger. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Ukjent Ingen opplysninger om sikringer som løser ut. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Ukjent Ingen opplysninger om brann/branntilløp eller varmgang/skader ved elektrisk anlegg. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Nei Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja Det anbefales elsjekk av autorisert installatør. Det anbefales elsjekk hvert 5.år. Kursfortegnelsen bør skiftes ut. Kombinasjon av jordede/ujordede kontakter i samme rom er ikke tillatt. Samsvarserklæringer må fremlegges. Se også kommentarer under HMS-forhold vedr avvik. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Nedløp og beslag | Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Renner og nedløp med deformasjoner, frostspreng og slitasje. Nedløp mot nordøst uten påmontert utkast. Regnskjerm tilknyttet pipebeslag er blåst av. Dels montert snøfangere ved begge takflater ved opprinnelige bygningsmasse, utførelse kan medføre skjevbelastninger. Det legges til grunn at opprinnelig takflate fra 1956 ikke var underlagt krav om snøfangere etter datidens regelverk. Ved tilbygg oppført i 1985 forelå det krav om snøfangere både med henblikk til takvinkel og til tekkemateriale med glatt overflate. Beslag, renner og nedløp anses å ha betydelig overskredet alder for middels levetid. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for renner og nedløp ca 30 år. For beslag er middels levetid ca 25 år. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav. Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Renner, nedløp og beslag bør skiftes ut eller utbedres, da de har betydelig overskredet forventet levetid og har synlige skader som deformasjoner, frostspreng og slitasje. Manglende utkast på nedløp mot nordøst må påmonteres for å sikre tilfredsstillende bortledning av vann fra grunnmur, for å unngå fuktskader på bygningskonstruksjonen. Regnskjerm til pipebeslag må monteres på nytt for å hindre vanninntrenging. Snøfangere bør monteres på samtlige takflater for å ivareta kravene som forelå ved byggemeldingstidspunktet for tilbygget. Selv om opprinnelig takflate ikke var underlagt krav om snøfangere etter datidens regelverk, anbefales dette også etablert her. Manglende snøfangere medfører økt risiko for snø- og isras, som kan føre til skade på personer, dyr og eiendom. Jevnlig kontroll av renner/nedløp anbefales, ut fra alder og tilstand er det påregnelig med utskiftning av renner og nedløp samt beslag i nær fremtid. Kostnadsestimat for renner/nedløp, beslag og snøfangere i sin helhet. - Pipe og ildsted | Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet. Pipevanger er ikke synlige. Ildfast stein har sprekker. Overflater pipevanger/brannmurer med enkelte riss. Gulv under vedovn er utført med laminat og vurderes ikke å tilfredsstille krav til ubrennbart materiale under ildsted. Noe sprekkdannelser ved ildsteiner i brennkammer. Avvik vedr regnskjerm er kommentert under punktet for nedløp og beslag. Utførelse ved himlinger/gulvoverflater hvor treverk tildekker murkrager ved teglpiper er ikke i henhold til brannforskrift. (NB ikke krav mot luftekanal). Pipevange i kjøkken ved 1.etasje er tildekket med kjøkkeninnredninger. Utførelse med påforinger, tildekkinger eller vinyltapet/strie foran pipevanger er ikke i henhold til regler for teglpiper hvor det kreves at alle 4 pipevanger skal være tilgjengelig for inspeksjon (NB 3 sider hvor det er luftekanal). Pipevanger må gjøres tilgjengelig. Ildfast stein bør skiftes ut/repareres. Utbedring av avvik som beskrevet ovenfor. Kostnadsestimat for utbedringer samt kontroll av ildsteders og skorsteinens tilstand samt brannsikkerhet tilknyttet ildsteder og skorsteinen, ytterligere kostnader er ikke vurdert da det avhenger av konklusjon etter kontroll og evt løsningsvalg. Funksjon og tilstand piper og ildsteder må vurderes av fagkyndig. Ingen fremlagte opplysninger om påbud etter feiertilsyn. - Grunnmur og fundamenter | Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert setningsskader/store riss/sprekker. Grunnmurer med noe omfang av avskallinger, slitasje, riss og sprekker, dels gjennomgående sprekker. Kjellergulv med noe omfang av oppsprekkinger. Det er registrert betydelig oppsprekking og avskallinger i betongdekke/kantdrager ved terrasse. Betongen fremstår værslitt med tegn til nedbrytning og frostsprengning. Det er videre registrert riss og oppsprekking rundt søyleopplag for tresøyler. Videre nedbrytning må påregnes dersom tiltak ikke utføres. I tillegg er det registrert horisontal sprekkdannelse i overgang mellom grunnmur og betongdekke, samt vertikale/diagonale gjennomgående sprekker. Avviket vurderes å kunne være i sammenheng med tidligere registrert nedbrytning, avskallinger og frostsprengning i betongdekke/kantdrager. Punktbelastning fra tresøyler og takkonstruksjon kan også ha medvirket til sprekkdannelsene. Videre utvikling av avviket kan ikke utelukkes. Tildekkede eller dels utilgjengelige grunnmurer kunne ikke besiktiges. Påviste skader må utbedres. Lokal utbedring må utføres. Det bør gjennomføres grundig utbedring av påviste sprekker, riss og avskallinger i grunnmur, kjellergulv og betongdekke/kantdrager, herunder rundt søyleopplag. Videre undersøkelser anbefales for å avdekke omfanget av eventuelle setningsskader samt vurdere behov for forsterkning eller ytterligere tiltak i konstruksjonen. Manglende utbedring kan medføre økt risiko for videre nedbrytning, frostsprengning, redusert bæreevne og følgeskader på byggets konstruksjoner. Det anses påkrevet med kontroll og nærmere utredning av skadebildet av fagkyndig. Kostnadsestimat omfatter kun reparasjon av sprekker/riss samt kontroll og utredning av skadebildet. Ytterligere kostnader må påregnes etter nærmere undersøkelser. Grunnmurer som var tildekket eller utilgjengelige ved befaringen bør kontrolleres. - Oljetank | Det er opplyst om at oljetank er sanert, men tilfredsstillende dokumentasjon mangler. Det foreligger krav om sanering av oljetank. Manglende dokumentasjon vedr sanering oljetank. Regler om forbud mot fyring med parafin og fossil fyringsolje fra 01.01.2020 må tas i betraktning. Det er opplyst av arving at det foreligger usikkerhet knyttet til hvorvidt oljetank er gravd opp og fjernet. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som underbygger fjerning eller sanering av tanken. Det er videre registrert installasjoner i form av parafinløfter, dagtank og tilhørende røropplegg i kobber (Cu-rør) i kjellernedgang. Eksisterende installasjoner anbefales fjernet. Innhent dokumentasjon, om mulig. Oljetank må påregnes sanert. Røropplegg og tank utvendig må fjernes/saneres. Det bør fremskaffes dokumentasjon på at oljetanken er forskriftsmessig sanert eller fjernet. Dersom dokumentasjon ikke kan fremlegges, bør det gjennomføres nærmere undersøkelser for å avklare om tanken fortsatt befinner seg på eiendommen, og eventuelt foreta nødvendig sanering. Eksisterende installasjoner som parafinløfter, dagtank og tilhørende røropplegg bør fjernes for å redusere risiko for forurensning og for å oppfylle gjeldende regelverk. Manglende dokumentasjon og usikkerhet rundt sanering medfører risiko for forurensning, samt mulig pålegg fra myndighetene om fjerning og sanering, noe som kan medføre betydelige kostnader. Kostnader knyttet til sanering/fjerning av oljetank må påregnes, med mindre det fremlegges dokumentasjon eller andre opplysninger som bekrefter at oljetanken allerede er sanert eller fjernet. Kostnadsestimat for sanering/fjerning av oljetank. - Bad - Sanitærutstyr og innredning | Det er påvist sprekk i servant. Sprekk/utetthet i servant er påvist. Funksjonstest av kran og servant er foretatt, og det ble observert lekkasjevann i servantinnredningen. For øvrig er det innredninger med bruksslitasje. Servanten må skiftes. Servant må skiftes for å hindre ytterligere vannlekkasje og skade på servantinnredningen og omkringliggende konstruksjoner. Dersom dette ikke utbedres, øker risikoen for fuktskader og følgeskader på bygningsdeler. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Taktekking | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Vindskier og isbord med vedlikeholdsbehov. Taktekking med slitasje, rustdannelser og stedvise bulker. Tilbygget vurderes å ha en takvinkel slakere enn 15 grader. Ved takvinkler under 15 grader forutsettes det bruk av membranløsning som tekking. Dette vurderes å være gjeldende for tilbygget. Forventet brukstid er betydelig oppbrukt på taktekkingen. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for tekking med stålplater ca 35 år. Forventet bruks/levetid er oppbrukt på undertak. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for bordtak som undertak ca 30 år. Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. Det bør gjennomføres fullstendig kontroll og vurdering av tekkingen av fagperson, inkludert inspeksjon av undertak og vurdering av behov for membranløsning på tilbygget. Vindskier og isbord bør vedlikeholdes eller skiftes ut for å hindre videre forringelse. Taktekking og undertak bør påregnes skiftet innen kort tid, da forventet brukstid er betydelig overskredet. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for lekkasjer, fuktskader og følgeskader på underliggende konstruksjoner. Jevnlig kontroll av tekkingen anbefales. Kostnader for ny tekking er ikke medtatt. - Veggkonstruksjon | Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. Tett utførelse hindrer ventilering bak kledningsbord. Overflatebehandling med avflassinger og oppsprekkinger. Kledningsbord med noe endeoppsprekkinger samt preg av elde/slitasje. Kledning ligger stedvis noe nært terrengnivå og er utsatt for fuktskader. Lokale råteskader kan forventes selv om dette ikke ble påvist ved stikktakinger. Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Tett utførelse uten påviste følgeskader, forholdet bør sjekkes jevnlig. Utbedringer anbefales hvor kledning stedvis ligger noe nært terrengnivå og utsatt for fuktskader, anbefalt min 15 cm til terreng. Overflatebehandling bør utbedres for å beskytte treverket mot vær og vind, og bordkledning med endeoppsprekkinger bør utbedres eller skiftes lokalt for å hindre vanninntrenging. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader, råte og redusert levetid på kledningen. Lusinger eller musebånd bør sjekkes ut for hele boligen grunnet fare for inntrengning av skadedyr. Supplering med musebørste hvor lusinger/musebånd mangler anbefales. - Takkonstruksjon/Loft | Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. Yttertaket har nedbøying. Begrenset besiktigelse av rafteloft. Sagflisisolering med lav isolasjonsevne og uten dampsperre. Konstruksjonsløsning utsatt for varmluftslekkasjer fra underliggende rom. Lagrede søppelsekker med innbo/løsøre på rafteloft. Museekskrementer observert ved loftsluke. Enkelte vepsebol. Kaldtloft uten etablert lufting, ventilering via generelle utettheter i konstruksjoner. Ingen dokumentasjon vedr utførelse ved skråhimlinger. Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr. Sagflisisolering uten dampsperre gir økt risiko for varmluftslekkasjer og kondensering, noe som kan føre til råteskader og redusert isolasjonsevne. Grunnet manglende dampsperre må forholdene ved kaldtloftet følges opp jevnlig, utbedringer med etablering av dampsperre anses kostnadskrevende og kan evt avventes. Lagrede søppelsekker, museekskrementer og vepsebol bør fjernes, og tiltak mot skadedyr bør iverksettes for å hindre videre aktivitet og skade på konstruksjonen. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utførelse ved skråhimlinger, da manglende dokumentasjon gir usikkerhet om konstruksjonens oppbygning og risiko for skjulte feil eller mangler. Ytterligere ventilering bør vurderes av fagmann grunnet konflikt med varmluftslekkasjer og fare for kondensproblematikk. Kostnadsestimat kun for kontroll av fagkyndig. Ytterligere kostnader kan bli påkrevet etter utredning. Kostnader for evt utskiftninger eller utbedringer er ikke medtatt da dette avhenger av ytterligere undersøkelser. - Takkonstruksjon/Loft tilbygg | Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Det er avvik: Kaldtloft uten tilkomst. Spalter ved underkledninger ved raft mangler insektsnetting. Det foreligger ingen dokumentasjon vedrørende utførelsen av takkonstruksjonen. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Innhent dokumentasjon, om mulig. Tiltak: Tilkomst til kaldtloft bør etableres for å muliggjøre inspeksjon og vedlikehold. Spalter ved underkledninger/raft bør sikres med insektsnetting for å hindre inntrenging av insekter og smådyr, noe som kan føre til skader på konstruksjonen. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utførelsen av takkonstruksjonen. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om konstruksjonens kvalitet og kan innebære økt risiko for skjulte feil eller mangler. Kostnadsestimat gjelder kun for kontroll av fagmann. Ytterligere kostnader kan påløpe dersom det avdekkes behov for utbedringer etter nærmere undersøkelser. - Vinduer | Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Tettelister ved åpningsbare vinduer har mistet noe av sin tettefunksjon. Flere vinduer har fuktmerker og slitasje etter kondens. Vinduer har behov for justering. Vridere har slark. Plastbaserte åpningsmekanismer/vindusbremser i tilbygget er skadet, med sprukne og løse komponenter. Vinduene lot seg ikke åpne ved befaringen som følge av ovennevnte avvik, noe som medfører redusert funksjon ved åpning og luftestilling. Varevinduer fra byggeåret har preg av slitasje og elde. Ett koblet vindu i tilbygget fremstår å være punktert. Øvrige punkteringer er ikke påvist ved befaringen, men kan forekomme som følge av vinduenes alder. Forventet brukstid/levetid er hovedsakelig oppbrukt på vinduene. Ifølge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for vinduer normalt ca 40 år. Normal garantitid for isolerglass mot punktering er 5–10 år. Vinduer må justeres. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet. Kondensering på enkelte glass har medført fuktskader i treverk som kan medføre utskiftningsbehov av enkelte vinduer. Det bør gjennomføres vedlikehold og eventuelt utskifting av vinduer og tilhørende beslag, tetningslister og åpningsmekanismer for å gjenopprette funksjon og forhindre ytterligere slitasje og fuktskader. Manglende utbedring kan føre til redusert energieffektivitet, økt risiko for råte og fuktskader i tilstøtende konstruksjoner, samt dårligere inneklima og funksjonstap ved lufting og åpning. Utfra varmetapsbetraktning bør punkterte glass vurderes utskiftet hvis dette påvises. Vinduene vurderes i hovedsak å ha overskredet forventet levetid, og utskiftinger må påregnes. Kostnader for utskiftninger er ikke vurdert, men kan påregnes. - Dører | Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass. Det er avvik: Tettelister har mistet noe tettefunksjon. Dør med noe justeringsbehov. Åpningsmekanisme med noe slark. Dører har fuktmerker og slitasje etter kondens. Ikke påvist punkteringer, men kan forekomme grunnet dørens alder. Mer enn halvparten av forventet brukstid oppbrukt på dører. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for dører normalt ca 40 år. Normal garantitid for isolerglass mot punktering er 5-10 år. Kondensering på enkelte glass har medført fuktskader i treverk som kan medføre utskiftningsbehov av enkelte dører. Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet. Tiltak: Dører må justeres. Det bør vurderes utskifting eller utbedring av tettelister og justering av dører for å sikre god funksjon og tetthet. Åpningsmekanisme bør kontrolleres og eventuelt utbedres for å unngå ytterligere slitasje og funksjonssvikt. Fuktmerker og slitasje etter kondens bør følges opp, da dette kan føre til råte og redusert levetid på dører og omkringliggende konstruksjoner. På grunn av dørens alder og oppbrukt brukstid må det påregnes økt risiko for punktering av isolerglass og behov for utskifting på sikt. Kostnader for utskiftninger er ikke medtatt, men kan påregnes. - Balkonger, terrasser og rom under balkonger | Det er avvik: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Konstruksjonene har skjevheter. Trevirke ligger stedvis mot eller nært terrengnivå og utsatt for fuktskader. Den åpne terrassen kan forventes å være noe utsatt for telehiv grunnet mangelfull frostisolering av fundamenter, men uten synlige tegn på skader. Overflatebehandlinger med slitasje og avflassinger. Terrassegulv med lokale skader. Terrassegulv utført med 21 mm terrassebord på senteravstand 60 cm bjelkelag anses underdimensjonert. Rekkverk med slark og slitasje. Betongdekket er utført uten tettesjikt, noe som medfører risiko for vanninntrengning i kjellergarasjen ved blant annet slagregn og annen fuktbelastning. Det er registrert betydelig oppsprekking og avskallinger i betongdekke/kantdrager ved terrasse. Betongen fremstår værslitt med tegn til nedbrytning og frostsprengning. Det er videre registrert riss og oppsprekking rundt søyleopplag for tresøyler. Videre nedbrytning må påregnes dersom tiltak ikke utføres. Tilstandsgrad 3 gis på bakgrunn av påviste avvik og behov for utbedringstiltak. Avviket er også kommentert under punktet for grunnmur og fundamenter. Råteskadet tresvill mellom åpen terrasse og overbygget del. Avviket vurderes å være av lokal karakter. Tiltak: Utbedringer anbefales hvor trevirke stedvis ligger mot eller nært terrengnivå og utsatt for fuktskader, anbefalt min 15 cm til terreng. Den åpne terrassen fremstår å kunne være noe i bevegelse sommer/vinter grunnet telehiv, justeringer kan påregnes. Overflater med betydelig vedlikeholdsbehov, ny overflatebehandling må påregnes. Gulv ved terrasse utført med 21 mm terrassebord bør vurderes skiftet til tykkelse 28 mm. Rekkverk bør vedlikeholdes og festes tilstrekkelig. Betongdekket bør nærmere undersøkes og utbedres for å begrense videre nedbrytning. Løs og skadet betong bør repareres, og riss/oppsprekking rundt søyleopplag bør utbedres ved behov. Det anbefales etablering av egnet tettesjikt eller annen fuktsikring for å redusere risiko for vanninntrengning til kjellergarasjen og videre frostsprengning/nedbrytning av konstruksjonen. Råteskadet tresvill bør skiftes eller fjernes. Ytterligere kommentarer knyttet til avvik ved betongdekke er kommentert under punktet for grunnmur og fundamenter. - Utvendige trapper | Betongtrapp har mindre sprekker/skader. Det er avvik: Betongtrappen har slitasje og avskallinger. Betonghellene under det overbygde arealet har skjevheter og tegn til slitasje. Andre tiltak: Tiltak: Betongtrappen bør utbedres ved å reparere sprekker og avskallinger for å forhindre videre forringelse og redusere risiko for personskade. Betonghellene bør rettes opp og eventuelt skiftes ut for å sikre jevnt underlag og hindre snublefare. Se også kommentarer under HMS- forhold vedr avvik. - Overflater | Det er avvik: Registrert svelleskader ved laminatgulv, fremstår grunnet stort vannforbruk ved renhold. Gulvoverflater med vinylbelegg med åpne beleggsskjøter, dels løsnet belegg og bruksslitasje. Overflater ved gulv og vegger som helhet med bruksslitasje, stedvis noe over normalt nivå. Tapeter og strie har avrivninger og slitasje. Tiltak: Det bør vurderes å utbedre eller skifte ut laminatgulv med svelleskader, samt utbedre eller erstatte vinylbelegg med åpne skjøter og løse partier for å hindre ytterligere skade og redusere risiko for fuktinntrengning i underliggende konstruksjoner. Overflater med betydelig bruksslitasje, avrivninger og skader på tapet og strie bør utbedres for å opprettholde et tilfredsstillende estetisk og funksjonelt nivå, samt for å unngå forringelse av innemiljøet. Omfang av utbedringer, oppgraderinger og vedlikehold må vurderes av den enkelte interessent. - Etasjeskille/gulv mot grunn | Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Høydeavviksmålinger er utført i stue, kjøkken, soverom og gang/entre i 1.etasje, samt i ett soverom i 2.etasje. Det er registrert avvik over normale toleranser, med målt høydeforskjell opp mot 25 mm i stue, 20 mm i soverom og 20 mm i entre/gang. I tillegg er det registrert avvik på 20 mm over hele rommets målelengde i ett soverom i 2. etasje. Høydeforskjeller fremstår i hovedsak fra byggeåret samt påvirket av noe langtidsnedbøyninger, setninger eller telehiv ved betongdekker og trebjelkelag. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det anses ikke nødvendig med umiddelbare tiltak, da høydeforskjellene i hovedsak skyldes byggets alder og normale setninger. Eventuelle utbedringer kan vurderes ved fremtidig rehabilitering for å unngå videre skjevheter som kan påvirke møblering og innredning. - Rom Under Terreng | Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er registrert typisk "kjellerlukt". Kjeller har begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Ubehandlede tresonittplater er montert direkte mot murvegg uten puss - eller malebehandling. Lettvegger i bindingsverk, tredører, vinduer og trereoler satt mot betong -/muroverflater utsatt for fuktopptrekk og fuktskader. Murvegger og betonggulv med tradisjonelle tegn til fuktpåvirkning over tid med fuktskjolder, kalk- og saltutslag, løsnet puss og avskallinger. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig grunnet konstruksjoner i murverk. Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Det anbefales å demontere tresonittplatene for kontroll av bakenforliggende murkonstruksjon og vurdere mer fuktrobuste løsninger ved eventuell fremtidig oppgradering av rommet. Det anbefales å forbedre ventilasjonen i kjelleren og vurdere tiltak for å redusere fuktinntrengning i murvegger og gulv, for eksempel ved drenering eller tetting utvendig. Lettvegger, tredører, vinduer og trereoler bør ikke plasseres direkte mot fuktutsatte betong- og murflater for å unngå ytterligere fuktskader. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader, muggdannelse og forringelse av bygningsdeler over tid. Viktig med jevnlig tilsyn av kjeller for å følge med på utviklingen. - Kjellergarasje | Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er registrert typisk "kjellerlukt". Murvegger og betonggulv med tradisjonelle tegn til fuktpåvirkning over tid med fuktskjolder, kalk- og saltutslag, løsnet puss og avskallinger. Avvik knyttet til avskallinger, riss og setninger på murkonstruksjoner er nærmere beskrevet under punktet for grunnmurer og fundamenter. Det vurderes at brannskillet mellom boligdelen og garasjen ikke er ivaretatt, særlig da dør mellom garasje og kjeller ikke er utført med brannklassifisering. Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Det anbefales å overvåke fuktutviklingen i kjellergarasjen jevnlig, samt vurdere tiltak for å utbedre fuktgjennomtrenging i murvegger og gulv dersom forholdene forverres. Konsekvensen av manglende tiltak kan være økt risiko for fuktskader, forringelse av konstruksjonen, samt utvikling av mugg og sopp over tid. Se for øvrig punktet for grunnmurer og fundamenter samt fuktsikring og drenering. Brannskillet mellom bolig og garasje må utbedres, se kommentarer under HMS-forhold vedr avvik. - Krypkjeller | Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er avvik: Det er begrenset ventilering/luftgjennomstrømning i krypkjeller. Kryperom uten tilkomst for å vurdere rommet mellom det nederste bjelkelaget og bakken (krypkjeller). Fuktigheten kan være høy i slike rom/kjellere på grunn av fuktighet fra grunnen, innsig av vann og/eller kondensering. Temperatur og fuktforhold kan gi skader i konstruksjoner slik som bjelkelag, og ofte utvikle seg over tid. Kryperom generelt med mangelfull ventilering. Ingen synlige ventiler i grunnmurer. Tiltak: Bedre ventilering må etableres. Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Tilkomst til lukket kryperom bør etableres. En tilstandsrapport som denne baseres på en visuell befaring uten inngrep i konstruksjonen. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader utenfor krypkjelleren under befaringen, slik som misfarging av treverk, spesielle insekter eller råteskader i konstruksjoner, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det anbefales derfor at en er oppmerksom på denne risikoen og undersøker dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Flere ventiler i grunnmur anbefales, anbefalt 1-2 luker pr 20 m2 krypkjeller. Kostnadsestimat for etablering av tilkomst til krypkjeller samt ytterligere undersøkelser, fortrinnsvis med bistand fra fagkyndig er medtatt. - Innvendige trapper | Det er avvik: Det er betydelig knirk i trapp. Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. Bratt tretrapp uten mellom 1. og 2.etasje. Noe slitasje på trinn og overflater. Tiltak: Andre tiltak: Det bør vurderes tiltak for å redusere knirk og utbedre slitasje på trinn og overflater. Konsekvensen av manglende utbedring er økt slitasje, redusert brukskomfort og potensiell risiko for ytterligere skade på trappen over tid. Se også kommentarer under HMS-forhold vedr avvik. - Kjellertrapp | Det er avvik: Stor slitasje på vinylbelegg/trinn og overflater. Tiltak: Det bør vurderes å utbedre eller skifte ut vinylbelegg og overflater på trinnene for å redusere risiko for ytterligere slitasje og mulig sklifare. Se også kommentarer under HMS-forhold vedr avvik. - Innvendige dører | Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Dører med preg av elde/slitasje. Forventet bruks/levetid er oppbrukt på dører. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for dører normalt ca 40 år. Andre tiltak: Det bør foretas tiltak på enkelte dører. Utskiftninger av eldre dører kan påregnes grunnet elde. Se også kommentarer under HMS-forhold vedr avvik for dør ved kjellergarasje. - Kjøkken - Overflater og innredning | Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken. Kjøkkeninnredningen er fra byggeåret og har synlig slitasje samt skjeve eller ujusterte fronter. Løsningene fremstår som umoderne. Kjøkken uten komfyrvakt og lekkasjevakt, ikke krav ved byggetidspunktet. Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen. Andre tiltak: Det bør vurderes oppgradering eller utskiftning av kjøkkeninnredningen for å oppnå bedre funksjonalitet og sikkerhet. Manglende komfyrvakt og lekkasjevakt medfører økt risiko for brann og vannskader, selv om dette ikke var et krav ved byggetidspunktet. Videre bruk av eldre innredning kan føre til ytterligere slitasje og redusert brukervennlighet. Lekkasjevakt og komfyrvakt anbefales montert. Kostnadsestimat for nytt kjøkken er ikke vurdert da det avhenger av løsningsvalg. - Kjøkken - Avtrekk | Det er avvik: Kjøkken med eldre ventilator som vurderes å ha passert forventet bruks/levetid. En kjøkkenventilator kan forventes å vare i gjennomsnitt 10 til 15 år, avhengig av kvaliteten og hyppigheten av bruk. Tiltak: Det bør påregnes utskifting av ventilatoren, da denne har passert forventet brukstid. Dersom tiltak ikke gjennomføres, er det økt risiko for redusert funksjon, dårligere luftkvalitet og eventuelle driftsproblemer. Ventilator med avkast til friluft utenom luftepipen anbefales. - Bad - Overflater vegger og himling | Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Det er avvik: Baderomsplatene er montert uten metallist eller fuget løsning i nedkant av platene, noe som gjør dem utsatt for fuktopptrekk. Våtromsplater med slitasje, bulinger og tegn til utette plateskjøter. Vindu i våtsone er utsatt for fuktbelastning og fremstår med forhøyet slitasje som følge av kondens- og fuktpåvirkning over tid. Våtsone defineres til hele gulvet, vegger innenfor dusjnisje/badekar +1 meter på hver side, og vegger bak servant + 0,5 meter på hver side og over/under servant. Dersom våtromsplatene ikke er montert fagmessig, kan dette medføre utettheter som øker risikoen for fuktinntrengning bak platene. Over tid kan dette føre til oppfukting av tilstøtende konstruksjoner, noe som kan resultere i råteskader, muggvekst og eventuelle lekkasjer. Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. Dersom det ikke gjøres tiltak, kan dette medføre oppfukting, oppsvelling og forringelse av materialer over tid og fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Tiltak: Baderomsplatene må utbedres med korrekt avslutning i nedkant, for eksempel med metallist eller fagmessig fuget løsning, for å hindre fuktopptrekk og redusere risiko for fuktskader i konstruksjonen. Utette plateskjøter og skader på platene bør utbedres for å sikre tilstrekkelig fuktbeskyttelse og forhindre videre forringelse. Vindu i våtsone tilfredsstiller ikke våtromskrav, våtromskrav ivaretatt med dusjkabinett. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader, råte og redusert levetid på bygningsdelene. - Bad - Overflater Gulv | Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Gulvfliser med ujevnheter, samt flisfuger med noe misfarginger. Høydeforskjell sluk/terskel ble målt til 0 mm og tilfredsstiller ikke krav i teknisk forskrift (minimum 25 mm over sluk ved gulv foran terskel). Det må foretas utbedring av fallforhold. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Det bør etableres tilstrekkelig høydeforskjell mellom sluk og terskel, minimum 25 mm, for å oppfylle kravene i teknisk forskrift og hindre at vann ved eventuell lekkasje renner ut til tilstøtende rom. Ujevnheter i gulvfliser og misfargede fuger bør utbedres for å sikre god funksjon og estetikk, samt redusere risiko for fuktskader og videre forringelse av overflater. For å etablere fall til sluk iht til dagens forskrift må gulvet rehabiliteres. Tiltak med høyere dørterskel kan vurderes. - Bad - Sluk, membran og tettesjikt | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Manglende dokumentasjon for sluk, tettesjikt og utførelse. Vindu i våtsone er utsatt for fuktbelastning og fremstår med forhøyet slitasje som følge av kondens- og fuktpåvirkning over tid. Plastsluk fremstår å være fra ca 1985. Normal forventet levetid på plastsluk er ca 50 år. Veggoverflater fremstår å ha overskredet forventet levetid for våtrom. I følge Byggforsk byggdetaljblad kan man på overflater ikke forvente lengre levetid enn ca 20 år. Dette er helt avhengig av bruken. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utførelse av sluk, tettesjikt og membran for å redusere usikkerhet rundt fuktsikringens kvalitet og levetid. Vindu i våtsone bør kontrolleres og eventuelt utbedres for å hindre videre fuktskader og redusere risiko for råte og mugg. Veggoverflater og sluk bør vurderes for utskifting eller oppgradering, da de har overskredet forventet levetid, noe som øker risikoen for lekkasjer og følgeskader på bygningskonstruksjonen. Våtrommets eldste overflater synes å ha fungert i 41 år uten tegn til skader, men tilstanden bør overvåkes. Dusjkabinett bør videreføres. Det kan ikke utelukkes at utskiftning av baderomsplater, eller renovering av baderommet som helhet, vil være nødvendig. Jevnlig kontroll av overflater anbefales. - Bad - Ventilasjon | Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tilluft via åpen dør. Det bør etableres tilluft til våtrommet. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Tilluftsspalte under dørblad anbefales. - Toalettrom - Overflater og konstruksjon | Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det er avvik: Rommet mangler mekanisk avtrekksventilasjon og har kun tilluft via åpen dør. Installasjoner av ukjent eldre alder og enkelte av disse fremstår å være frakoblet og ikke i bruk. Murflater fremstår med slitasje og øvrige avvik, og er nærmere kommentert under punktet for rom under terreng samt grunnmur og fundamenter. Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l. Det bør etableres mekanisk avtrekksventilasjon og tilfredsstillende tilluft, for eksempel ved å montere luftespalte eller ventil ved dør. Konsekvensen av manglende ventilasjon er risiko for dårlig luftkvalitet, økt fuktbelastning og mulige følgeskader på bygningsdeler og inneklima. Eldre og frakoblede installasjoner bør vurderes nærmere for eventuell utskifting eller fjerning, for å sikre funksjon og unngå lekkasjer eller andre skader. Toalettrommet anses å måtte rehabiliteres grunnet elde, slitasje og skader samt for å tilfredsstille dagens krav til toalettrom. - Vannledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Stoppekran ikke merket. Enkelte Cu-installasjoner med noe irring. Lekkasjevakt mangler på rom med vanninstallasjoner. Kobbervannrør har levetid på fra 25 til 50 år. Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson. Stoppekran bør merkes for å sikre rask avstengning ved eventuelle lekkasjer. Det anbefales å montere lekkasjevakt på rom med vanninstallasjoner for å redusere risikoen for vannskader. Irring på enkelte kobberrør bør følges opp, da dette kan føre til lekkasjer over tid. Utskiftninger kan påregnes grunnet elde. Levetid på deler av røropplegget anses overskredet, utskiftninger bør vurderes og må påregnes. Anlegget bør kontrolleres av fagkyndig. - Avløpsrør | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Plast avløpsrør har levetid på 50 år. Normal forventet levetid på støpejernsrør er ca 40 år. Normal forventet levetid på sementrør er ca 40 år. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson. Utskiftninger kan påregnes grunnet elde. Levetid på deler av røropplegget anses overskredet, utskiftninger bør vurderes og må påregnes. Ved anlegg som tas i bruk etter lengre tids opphold, kan medføre tiltetting av avløpsrør. Avløpsrør anbefales spylt opp før dette tas i bruk. Tilstand ved bunnledninger bør kontrolleres. Anlegget bør kontrolleres av fagkyndig. - Ventilasjon | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Begrenset ventilasjon med enkelte veggventiler og spalteventiler vinduer. Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Flere veggventiler bør monteres. - Andre VVS-installasjoner | Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. Ingen opplysninger om evt service. Normalt serviceintervall varmepumper hvert 2.år. Normal levetid luft/luft varmepumper 12-15 år. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden VVS-installasjonen(e) fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre VVS-installasjoner. Tiden for utskiftning nærmer seg basert på varmepumpens alder og forventet levetid. Service og kontroll av varmepumpen bør utføres av fagkyndig for å sikre fortsatt drift og unngå risiko for funksjonssvikt eller redusert effekt. - Varmtvannstank | Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Varmtvannsbereder er plassert på Leca-blokker i et rom uten sluk. Berederen er tilkoblet veggstikkontakt. Berederen er av eldre modell, og det foreligger ingen dokumentasjon på eventuelle feil eller mangler. Det anbefales generelt utskifting av beredere som er over 20 år gamle for å redusere risiko for lekkasjer og driftsproblemer. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. Lekkasjevakt i tilknytning bereder evt flytting av bereder til rom med sluk anbefales. Det anbefales å få vurdert funksjon og tilstand av berederen av fagkyndig, samt å vurdere utskifting grunnet alder for å unngå plutselige driftsstans eller lekkasjer. Det bør etableres forskriftsmessig el-tilkobling med fast montering og sikkerhetsbryter for å redusere risiko for elektriske feil. Utskiftning av bereder bør vurderes grunnet elde. Funksjon og tilstand ved berederen bør vurderes av fagkyndig. - Fuktsikring og drenering | Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ukjent type/alder/løsning på drenering og tettesjikt på grunnmur. Byggegrop fremstår som utført uten etablert dreneringssystem Ingen synlige utvendige fuktsikringer ved grunnmurer. Kjeller som helhet med normal fuktbelastning konstruksjon og årstid tatt i betraktning. Kjeller med tradisjonelle tegn til fuktpåvirkning over tid med fuktskjolder, kalk- og saltutslag, muggvekst, løsnet puss og avskallinger. Fuktproblemene i kjeller som kan settes i sammenheng med sviktende drenering. Ingen tegn til innsig av fritt vann ved befaringen. I følge Byggforsk byggdetaljblad er intervaller for utskifting av drenering fra 20 til 60 år. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Det bør etableres tilfredsstillende dreneringssystem og utvendig fuktsikring av grunnmur for å redusere risikoen for fuktskader, muggvekst og forringelse av konstruksjonen i kjeller. Manglende eller utilstrekkelig drenering og fuktsikring kan føre til økt fuktbelastning, skader på bygningsmaterialer og dårligere innemiljø. Se for øvrig kommentarer ved rom under terreng. - Terrengforhold | Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Tilnærmet flatt terreng ved synlige grunnmurer. Terrenget skal ha fall minst 2 cm pr. meter og minst 3,0 meter ut i fra grunnmur. Det bør foretas terrengjusteringer. Behov for noe terrengjusteringer. Fallet fra grunnmuren skal helst være 1:20 og minst 1:50 i 3 meters bredde fra grunnmuren. Terrenget skal da ligge helst 15 cm eller minst 6 cm lavere 3 meter fra muren enn inne ved grunnmuren. - Utvendige vann- og avløpsledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Manglende dokumentasjon for vann- og avløpsanlegg. Anlegget som helhet er 70 år gammelt. Ingen opplysninger om lekkasjer, frostproblematikk eller problemer med avløp. Normal forventet levetid på galvaniserte rør, støpejernsrør og sementrør er ca 40 år. I følge Byggforsk byggdetaljblad ligger generell levetid plastrør på opptil 50 år. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Avløpsanlegget må sjekkes. Dokumentasjon for vann- og avløpsanlegget må/bør fremskaffes, herunder offentlige betingelser vedr vann/avløp for eiendommen. Opplyst om fungerende anlegg, men ut fra alder kan skader plutselig oppstå. Funksjon og tilstand vedr vann- og avløpsanlegg må vurderes av fagkyndig. Kostnadsestimat kun for kontroll av fagmann. Ytterligere kostnader kan bli påkrevet etter utredning. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom | Installasjoner er plassert mot yttervegg samt tidligere yttervegg før oppføring av tilbygget. Hulltaking er ikke fysisk mulig. Ingen tegn til fuktproblematikk ved våtrommet eller tilstøtende bygningsmasse som kan settes i sammenheng med rommets funksjoner. Helse, miljø og sikkerhet - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er påvist avvik innen helse miljø eller sikkerhet. Det er tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverket ved terrasser og utvendig trapp/inngangsparti er noe for lavt i forhold til kravene for byggeåret (minimum 0,9 m). Boligen er ikke fullstendig kontrollert i forhold til dagslyskrav (min 10 % av gulvarealet) og volumkrav (min 15 m3) for oppholdsrom (stue, kjøkken, soverom og kontor). Det anbefales elsjekk av autorisert installatør. Det anbefales elsjekk hvert 5.år. Samsvarserklæring er ikke fremlagt. Ved kartsider fra NGU angitt at eiendommen ligger i område med fra moderat til lav radonaktivitet. Ukjent om det er foretatt radonmålinger. Innvendig trapp til 2.etasje mangler håndløper på vegg. Kjellertrapp uten håndløper og med rekkverk uten spiler. Ingen spesielle krav ved intern trapp kun for drift av bygget. Av sikkerhetsmessige hensyn bør rekkverk monteres. Det vurderes at brannskillet mellom boligdelen og garasjen ikke er ivaretatt, særlig da dør mellom garasje og kjeller ikke er utført med brannklassifisering. Det bør gjennomføres radonmålinger. Håndløper på innvendig trapp bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Rekkverkshøyde på balkong eller terrasse må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. Rekkverket bør forhøyes til gjeldende krav for å redusere risikoen for fallulykker. Det bør gjennomføres kontroll av dagslys- og volumforhold i oppholdsrom for å sikre at kravene til bokvalitet og helse ivaretas. Det anbefales å gjennomføre en elsjekk av autorisert installatør og fremskaffe samsvarserklæring, for å redusere risikoen for elektriske feil og brannfare. Se under elektrisk anlegg for øvrige utbedringer. Radonmåling bør utføres for å avdekke eventuell helserisiko knyttet til radoneksponering. Det bør monteres håndløper på vegg i innvendig trapp til 2.etasje for å bedre sikkerheten og redusere risikoen for fall. Av sikkerhetsmessige hensyn bør håndløper monteres på vegg samt at rekkverket bør utbedres med spiler ved kjellertrappa. Brannskillet mellom bolig og garasje må utbedres, dør må skiftes ut til brannklassifisert dør. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Boligen varmes opp med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Det er elektrisk gulvvarme på badet i 1. etasje og en stråleovn på vegg i toalettrommet i kjelleren. En luft-til-luft varmepumpe er montert i stuen i 1. etasje, og det er en vedovn i stuen. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Strømforbruk

Det antas et årlig forbruk på ca 20.000 - 30.000 kWh. Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil.   Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler.   Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger.   Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver - også en med lavere bud - anbefales overfor selger.   For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode.   Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Andre relevante opplysninger

Interessenter og budgivere gjøres spesielt oppmerksom på at eiendommen/boligen ikke vil bli ryddet eller rengjort ytterligere før overtakelse, den selges slik den fremstår på visningen. Selger har ikke bebodd eiendommen, og er derfor ikke er kjent med feil eller mangler utover det som fremkommer av salgsmaterialet . Siden selgers kunnskap om eiendommen er begrenset, oppfordres interessenter og budgivere til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen.

Boligselgerforsikring

Megler gjør særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke spesifikk kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene i denne salgsoppgaven. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand av bygningssakkyndig. Selger har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For landbruks- og kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for våningshus og boligdelen. Kjøper gjøres oppmerksom på at boligen ikke vil bli ytterligere rengjort/hovedrengjort i forbindelse med overtagelsen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr 17 900.    Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company    Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert.   Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/    Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/    Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 7 709 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for enebolig/fritid/tomt. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.    Ved kjøp av landbrukseiendom, herunder småbruk, er det kun forhold vedrørende våningshuset som omfattes av forsikringen.    Ved kjøp av kombinasjonseiendom dekker forsikringsselskapet bare for skader ved den delen av boligen som er regulert til boligformål.

Avgiftsbeskrivelse

Dette inkluderer vann, avløp, renovasjon og feiing. Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Den totale årlige kostnaden vil variere etter eiers eget forbruk. Fakturert beløp i 2025: - Vann: kr 2 812,17 - Avløp: kr 2 198,73 - Renovasjon: kr 4 836,26 - Feiing: kr 584,00 - Eiendomsskatt: kr 3 736,00 Totalt: kr 14 167,16 Årsprognose for 2026 er kr 10 604,52. Eiendommen har vannmåler. Siste avlesning 31.12.2025 viste forbruk på 28 m³. Ifølge SSB er estimert gjennomsnittlig husholdningsforbruk pr. person 65 m³.

Moderniseringer og påkostninger

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år: 2021: - Gulvfliser ble lagt på baderom i 1. etasje Ukjent årstall: - Elektrisk anlegg er delvis oppgradert

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon til meglerforetakets klientkonto før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker tinglysing av skjøtet med overføring av hjemmel til seg, må det tas forbehold om dette i bud. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen frem til betaling skjer, selv om deler av kjøpesummen er gjort opp til rett tid.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Bolig med en boenhet kan fritt leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for beboelse/varig opphold og så fremt den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Radon

Kommunen har plikt til å informere om naturfarer som er kjent. På kart/plan som megler har mottatt fra kommunen er området der eiendommen ligger markert med fare, dvs. fare for radon. Radon er et radioaktivt grunnstoff og finnes i byggegrunnen, særlig i grunn med alunskifer og visse typer granitt. Lokale grunnforhold er derfor avgjørende for mengden radon som kan trenge inn i en bygning. Opphold i rom med høye radonkonsentrasjoner over lengre tid gir økt risiko for alvorlig sykdom. Du finner mer informasjon på hjemmesidene til Statens strålevern og Norges geologiske undersøkelse, www.stralevernet.no og www.ngu.no.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.avhendingsloven § 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon Dersom kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 10 431
• Eiendomsskatt: kr 3 736
• Informasjon om eiendomsskatt: I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Se kommunens nettsider for mer informasjon.