Elvegata 15

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 385 m²
BRA-i: 230 m²
BRA-e: 155 m²
TBA: 15 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Vanlig gateparkering i området.

Eiendom

Tomteareal er 332 m² på eiet tomt.

Tomten er opparbeidet med bebyggelse og tilhørende utearealer. Bakgården er i hovedsak opparbeidet med asfalt og steinlagte flater, og adkomst skjer via port fra offentlig vei. Terrenget er skrående i bakkant med nivåforskjeller, opparbeidet med støttemurer, trapper, beplantning og en frittstående terrasse bygget mot fjellet. Tomtearealet er beregnet ut i fra grensepunkter som har mindre nøyaktighet. Således må et hvert avvik påregnes og aksepteres ved en evt. fremtidig oppmåling av tomten.

Byggeår

1909

Innhold

Eiendommen er en flermannsbolig som består av tre leiligheter og et tilhørende lagerbygg. Bygningen består av følgende rom: Leilighet 1: Vindfang, kjøkken, stue/spisestue, bad, soverom og 2 boder. Leilighet 2: Vindfang, gang, kjøkken, stue, bad, toalettrom, hybelkjøkken og 2 soverom. Mulighet for å bruke deler av leiligheten som en hybel. Leiligheten har terrasse på 10 m², og disponerer en utvendig bod på 4 m² ved ytterdøren. Leilighet 3 (loft): Gang, wc-rom, vaskerom, bod, kjøkken, stue og rom (ikke godkjent for varig opphold). Leiligheten har balkong på 5 m², og eiendommen har et fellesareal på loftet på 45 m² med bodrom og mindre boder i rekke. Lagerbygg: Lagerbygg over to etasjer (samlet på 106 m²) oppført inntil hovedbygningen. I tillegg har eiendommen en frittstående terrasse på 12,5 m² i bakkant av tomten. Innvendig rominndeling avviker fra opprinnelige bygningstegninger, som er vedlagt i salgsoppgaven. I 1. etasje et er etablert en bod i stuen og to tidligere toalettrom og bod slått sammen til et stort bad. Tidligere kjøkken er omgjort til soverom. For lagerbygget avviker innvendig løsning fra tegninger ved at det er bygget et eget bod/hobbyrom i et opprinnelig stort rom. Rominndelingen er omgjort uten at omgjøring fra tilleggsdel til hoveddel er omsøkt og nødvendige godkjennelser er gitt. Fra 01.01.2016 kom det en lempning på reglene for bruksendring i eldre boliger, men det stilles fremdeles krav til bl.a.: takhøyde, lysflate, ventilasjon, rømningsvei, brannsikring, mv. Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor eier, ved f.eks. krav om tilbakeføring eller krav om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr mv hvis de tekniske kravene ikke er ivaretatt. Selger påtar seg ikke ansvar for å få godkjent omgjøringene nå i ettertid. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, blir dette kjøpers ansvar og risiko. Arealet er målbart selv om de ikke er godkjent til varig opphold. I 1. etasje er det etablert et vindfang og en balkong tilknyttet loft som ikke fremkommer på tegninger. Det foreligger ikke bygningstegninger fra Halden kommune som viser hva rommene i 2. etasje er definert som samt at det ikke foreligger noen tegninger av loft. Det vites ikke om boligen er endret ut ifra de opprinnelige, godkjente bygningstegningene. Loftet er i matrikkelen registrert som en egen enhet, men det vites ikke hva rommene opprinnelig er godkjent som. Eiendommen overtas av ny eier slik den fremstår, og selger påtar seg ikke noe ansvar for å byggemelde eller få godkjent eventuelle tiltak som har blitt gjort i ettertid.

Standard

En flermannsbolig fra 1909 med tre registrerte boenheter, et frittstående lagerbygg i to etasjer og en felles bakgård med beplantning. Bygningen er oppført med bindingsverk av tre over natursteinsfundament og har historisk kulturverdi. Lagerbygget i bakgården er murt i teglstein over to etasjer. Tilstandsrapporten avdekker avvik i alle tre leiligheter: alle våtrom har behov for utbedring, og bygningens yttervegger, takkonstruksjon og terrengforhold har store avvik som krever tiltak. Kjøpere må lese tilstandsrapporten grundig og beregne utbedringskostnader som en del av kjøpsbeslutningen. Eiendommen gir mulighet til å forme selvstendige boenheter i en bygning med historisk karakter, med et stort lagerbygg som tilleggsressurs. Leilighet 1 — Vindfang: Inngang til leiligheten via et vindfang. Sikringsskap med automatsikringer er plassert på veggen. Leilighet 1 — Stue/spisestue: Stuen er kombinert med spisestue og har vedovn. Vedovnen gir supplerende oppvarming og er tilknyttet en av bygningens to skorsteiner. Leilighet 1 — Kjøkken: Kjøkkenet har over- og underskap med laminert benkeplate og nedfelt vask. Frittstående kombiskap for kjøl og frys og komfyr. Mekanisk ventilator med avtrekk ut er montert. En 20-liters Høiax varmtvannsbereder fra 2013 er plassert under vask. Kjøkkenet er funksjonelt, men har behov for oppgradering og modernisering. Leilighet 1 — Soverom: Leiligheten har to soverom. Leilighet 1 — Bad: Badet har fliser på gulv med gulvvarme, malte treplater på vegg og slettmalt himling. Servantinnredning med skap og speilskap, gulvmontert toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk er montert i yttervegg. En 100-liters Høiax varmtvannsbereder fra 2021 er plassert på badet. Badet har et oppgraderingsbehov. Leilighet 2 — Vindfang og gang: Leiligheten nås via et vindfang og en gang. Sikringsskap med automatsikringer er plassert på veggen i gangen. Leiligheten ble delvis pusset opp på slutten av 1990-tallet. Det er søknadspliktige endringer i leiligheten som ikke er formelt godkjent — se salgsoppgavens juridiske seksjoner for detaljer. Leilighet 2 — Stue: Stuen er den største i bygningen, med parkett på gulv og tak-ess i himling. Vegger mellom kjøkken og stue er fjernet, og rommene henger sammen i en åpen planløsning. Oppvarming med panelovner og stråleovn. Leilighet 2 — Kjøkken: Kjøkkenet har over- og underskap med benkeplate av tre og nedfelt vask. Platetopp er montert i benkeplaten, og fliser er montert mellom benkeplate og overskap. Frittstående kombiskap for kjøl og frys, halvintegrert oppvaskmaskin og integrert stekeovn og micro. Mekanisk ventilator er montert, men det er ikke kjent hvor avtrekket er ført. En Toshiba luft-til-luft varmepumpe er plassert på kjøkkenet. Kjøkkenet er funksjonelt, men har behov for oppgradering og modernisering. Leilighet 2 — Soverom: Leiligheten har to soverom. Leilighet 2 — Bad: Badet har fliser på gulv og vegg med tak-ess i himling. To servantinnredninger med skuffer, skap og speil, gulvmontert toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Gulvvarme er installert. Mekanisk avtrekk i tak med spalte under dør for tilluft. En 60-liters Høiax varmtvannsbereder fra 1988 er plassert på badet. Badet har et oppgraderingsbehov. Leilighet 2 — Hybelkjøkken og lite bad: Leiligheten har et hybelkjøkken med over- og underskap, laminert benkeplate med nedfelt vask og belegg på gulv. Ingen hvitevarer er tilknyttet hybelkjøkkenet. Et lite bad er tilknyttet dette arealet. Det lille badet har et oppgraderingsbehov. Leilighet 2 — Terrasse: Terassen er oppført i trekonstruksjon på søyler og har plass til bord og stoler. Terrassegulv og rekkverk har slitasje og vedlikeholdsbehov. Leilighet 3 — Gang og WC-rom: Loftleiligheten nås via en utvendig trapp. Gangen har sikringsskap med automatsikringer på veggen. Et lite wc-rom i gangen har gulvmontert toalett og vegghengt servant. I gangen ved ytterdøren er det etablert en dusjkabinett plassert på gulv med sluk under kabinettet. Leilighet 3 — Stue: Stuen har vedovn og skråhimling med takhøyde fra ca. 1,05 til 2,41 meter. Vedovnen er ca. 9 år gammel og er tilknyttet en av bygningens to skorsteiner. Leilighet 3 — Kjøkken: Kjøkkenet har over- og underskap med laminert benkeplate og nedfelt vask. Frittstående kjøleskap, fryser og komfyr. Ventilator med kullfilter og omluft er montert. En varmtvannsbereder fra Oso er plassert i benk. Kjøkkenet har et oppgraderingsbehov. Leilighet 3 — Soverom: Loftleiligheten har ett soverom. Leilighet 3 — Bad: Badet er lite med belegg på gulv, strietapet på vegg og tak-ess i himling. Rommet har servant med speilskap, gulvmontert toalett, vegghengt varmtvannsbereder og dusj med forheng. Avtrekksventil er montert i himling over dusj. Leilighet 3 — Balkong: Balkongen ved inngangsdøren er bygget over en bod som tilhører leilighet 2. Plass til en stol. Lagerbygg: Lagerbygget er oppført i to etasjer i teglstein, stedvis pusset og malt. Første etasje er innredet som bod/hobbyrom med trepanel og murvegger, tregulv og teppegulv. Andre etasje er et stort åpent lagerareal. Vinduer med 2-lags glass og malte karmer av type sidehengslet. Uteplasser: Bakgården har beplantning og tre uteplasser. Leilighet 2 har en terrasse i trekonstruksjon på søyler. Leilighet 3 har en balkong ved inngangsdøren. I tomtens bakkant er det en frittstående terrasse bygget mot og på fjell. Overflater: Gulv: Fliser på bad i leilighet 1 og 2. Parkett i stue og kjøkken i leilighet 2. Belegg på kjøkken i leilighet 1 og 3, hybelkjøkken i leilighet 2, og bad i leilighet 3. Betong, tregulv og teppegulv i lagerbygg. Vegger: Malt strietapet på kjøkken i leilighet 1 og 3. Malt tapet i leilighet 2. Malte treplater på bad i leilighet 1. Fliser på bad i leilighet 2. Strietapet på bad i leilighet 3. Huntonittplater og murvegger i lagerbygg. Himling: Trepanel på kjøkken i leilighet 1 og 3. Tak-ess i leilighet 2 og bad i leilighet 3. Slettmalt på bad i leilighet 1. Trepanel i lagerbygg. Lagring: Utvendig bod ved ytterdøren til leilighet 2. Fellesareal på loft med bodrom og mindre boder i rekke. Lagerbygg i to etasjer: første etasje innredet som bod/hobbyrom, andre etasje er et åpent lagerareal. Leilighet 3 har en innvendig bod. For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Hvitevarer

Det gjøres oppmerksom på at kun integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger ved overdragelsen. Disse leveres uten noen form for garantier, ut over eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Adkomst

Se kart på finn-annonsen.

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte eierskifterapport. Bygning: Flermannsbolig oppført i 1909 over flere plan. Bygningen er oppført etter eldre byggemetoder. Fundamentering med grunnmur av naturstein, som stedvis er pusset og malt. Bygget antas fundamentert på stedlige masser av jord og leire. Drenering er med oppfylte masser fra byggeår, og det er ikke registrert knotteplast utvendig på grunnmuren. Yttervegger er oppført med bindingsverk av tre, utvendig kledd med malt trekledning. Deler av fasaden og kledning i bakgård fremstår som nyere, mens øvrige partier er av eldre dato. Kledningen utvendig ble stedvis oppgradert på slutten av 1990-tallet. I bakgården er det også partier med murte og pussede konstruksjoner. Oppbygning av konstruksjonene, inkludert isolasjon og vindsperre, er ikke verifisert. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Gulv mot grunn er etasjeskille i tre over kryprom. Boligen har kryprom under deler av bygningsmassen med tilkomst fra utvendig trappenedgang. Yttervegger i kryprommet er av naturstein og grunn med oppfylte jordmasser og fjellmasser. Det er ikke etablert fuktsperre/plast på grunn. Kryprommet har ikke etablert ventilering med ventiler i yttervegg, men det er enkelte vindusåpninger som kan åpnes. Tomten er opparbeidet med støttemurer og er skrående i bakkant med nivåforskjeller. Bakgården er i hovedsak opparbeidet med asfalt og steinlagte flater. Det er begrenset fall bort fra bygningen, og terrenget og skråningen bak bygningen bidrar til at vann ledes ned mot bakgård og bygning. Tak: Saltakkonstruksjon med oppløft, oppført med plassbygde sperrer i tre. Deler av konstruksjonen er byttet i senere tid med nye sperrer. Taket er tekket med takstein av tegl. Takets oppbygning består av undertak av bordtak, takpapp og opplekting. Deler av teglsteinen ble byttet i ca. 2020, men det er ukjent om undertak og tilbehør ble skiftet samtidig. Renner, nedløp og beslag er av plastbelagt stål. Pipe/Ildsted: Det er to skorsteiner, hvorav en er helbeslått og en har synlig teglstein. Siste tiltak på røykløp var i 2023. Leilighet 1 og 3 har vedovn. Vedovnen i leilighet 3 er ca. 9 år gammel. Vinduer: Vinduer med 2-lags glass med malte karmer og lufteventiler, av type toppsving/sidehengslet. Leilighet 1 har vinduer av ukjent alder, med et kjøkkenvindu med koblet glass. Leilighet 2 har vinduer med datostempling fra 1986-2017. Leilighet 3 har vinduer fra 1979. Det er et takvindu på loftet med ukjent alder. Dører: Leilighet 1 har dører av ukjent alder. Leilighet 2 har en isolert ytterdør fra 1986. Leilighet 3 har en enkel innerdør til leiligheten fra loft. Trapper/adkomst: Det er en utvendig trappenedgang til kryprommet og en utvendig trapp til loftet. I bakgården er det trapper. Det er montert en utvendig brannstige som rømningsvei fra kjøkken i leilighet 2 og stue i leilighet 3. Balkong/terrasse: Leilighet 2 har en terrasse på ca. 9,9 m², oppført i trekonstruksjon på søyler. Leilighet 3 har en balkong ved inngangsdøren på ca. 4,5 m² med terrassegulv, bygget over en bod. Det er også en frittstående terrasse på ca. 12,5 m² bygget mot og på fjell i tomtens bakkant. VVS-installasjoner: Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. VVS-anlegget er av eldre og ukjent alder, bestående av kobberrør, og avløp og sluker i plast og soilrør. Stoppekran for leilighet 2 og 3 er plassert i kjøkkenskap. Stoppekran for leilighet 1 antas å være i krypkjeller. Varmtvannsberedere: Leilighet 1 har en 20-liters fra 2013 på kjøkken og en 100-liters fra 2021 på bad. Leilighet 2 har en 60-liters fra 1988 på bad og en 190-liters fra 2023 i krypkjeller. Leilighet 3 har en 120-liters fra 1991 på en bod og en av ukjent alder på kjøkken. Ventilasjon: Leilighetene har naturlig ventilering via lufteventiler i enkelte vinduer, samt mekanisk avtrekk på bad og kjøkken. Leilighet 1 har mekanisk avtrekk på bad i yttervegg og på kjøkken med avtrekk ut. Leilighet 2 har mekanisk avtrekk i tak på badet. Leilighet 3 har ventilator med kullfilter/omluft på kjøkkenet. Leilighet 3 har ventiler i vinduer fra 1979. Tekniske detaljer: Oppvarming: Leilighet 1 har elektrisk gulvvarme på bad og vedovn i stue. Leilighet 2 har elektrisk gulvvarme, panelovner, stråleovn og en luft-til-luft varmepumpe av type Toshiba på kjøkkenet. Leilighet 3 har vedovn i stue. Brannsikkerhet: Det er røykvarslere og slukkeutstyr i boligen. Det er montert en utvendig brannstige. Elektrisk anlegg: Leilighet 1 har sikringsskap med automatsikringer plassert på vegg i vindfang. Anlegget er åpent, det er totalt 7 kurser inkludert hovedsikring. Leilighet 2 har sikringsskap med automatsikringer plassert på vegg i gang. Anlegget er delvis åpent/skjult, det er totalt 13 kurser inkludert hovedsikring. Leilighet 3 har sikringsskap med automatsikringer plassert på vegg i gang. Anlegget er åpent, det er totalt 7 kurser inkludert hovedsikring. Anlegget er gammelt/utdatert, med ujordete stikkontakter i flere rom. Det registreres løse kabler i leilighet 3. Beredere tilkoblet stikkontakt med effekt på over 1500W kan gi fare for varmgang. Det er ikke montert komfyrvakt på kjøkken i leilighetene. Det registreres flere stikkontakter med misfarging og slitasje. Det er ikke fremvist komplette samsvarserklæringer for arbeider/endringer utført på anlegget. Anleggets komplette historikk er ukjent, men anlegget er oppgradert etter 1999. Siste kontroll fra ELVIA ble gjennomført 14.03.2024, uten pålegg om utbedringer. Boligmappen inneholder 10 samsvarserklæringer datert mellom 2014-2021 for mindre utbedringer. Lagerbygg: Lagerbygget er oppført i teglstein over to etasjer, stedvis pusset og malt. Yttertaket er tekket med stålplater med ukjent alder og oppbygning, og takkonstruksjonen er et skråtak med ukjent oppbygning. Vinduene er 2-lags glass med malte karmer av type sidehengslet med ukjent alder. Innvendige overflater består av trepanel og murvegger, tak med trepanel, og gulv av betong, tregulv og teppegulv. Det er tegn til knotteplast på byggets gavlvegg. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG 2) eller 3 (TG 3). TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Terrengforhold | Tilstandsgrad 3 settes på bakgrunn av påvist fuktpåvirkning og manglende tilfredsstillende håndtering av overvann. Konsekvens/tiltak: Det er behov for tiltak for å etablere tilstrekkelig fall og sikre kontrollert bortledning av overvann fra bolig og lagerbygg. Utbedringskostnaden vurderes som høy, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser. - Yttervegger | Tilstandsgrad 3 settes på bakgrunn av påviste råteskader og nedbrutt kledning i bakgård, særlig i nedre del av vegg med høy fuktbelastning fra terreng. Kledningen har stedvis redusert beskyttende funksjon, noe som gir økt risiko for fuktinntrengning og skade på underliggende konstruksjoner. Konsekvens/tiltak: Utskifting av skadet kledning må påregnes og tiltak for å redusere fuktbelastning mot vegg bør vurderes. Kostnadsestimat er basert på utskifting av skadet ytterkledning. Endelig omfang kan først avklares ved åpning av konstruksjonen og kostnaden kan øke dersom det avdekkes ytterligere skader eller behov for mer omfattende tiltak. Utbedringskostnaden vurderes som høy, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser. - Vinduer og ytterdører | Tilstandsgrad 3 settes på bakgrunn av påviste råteskader i karm og nedre del av takvindu. Skadene medfører svekket funksjon og innebærer risiko for videre nedbrytning samt mulig fuktinntrengning i tilstøtende konstruksjoner. Konsekvens/tiltak: Utbedring må påregnes. Kostnadsestimat er basert på utskifting av takvindu med tilhørende beslag og nødvendige tilpasninger. Endelig omfang kan først avklares ved demontering, og kostnaden kan øke dersom det påvises ytterligere skader i tilstøtende konstruksjoner. Utbedringskostnaden vurderes som lav, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser. - Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak | Tilstandsgrad 3 settes på bakgrunn av manglende ventilering av takkonstruksjonen kombinert med registrerte fuktskjolder og påviste forhøyede fuktverdier i trekonstruksjonen. Forholdet gir økt risiko for videre fuktoppbygging og nedbrytning av konstruksjonen. Konsekvens/tiltak: Utbedring må utføres. Kostnadsestimatet er basert på etablering av tilfredsstillende ventilering og utbedring av fuktpåvirkede bygningsdeler. Endelig omfang kan først avklares ved åpning av konstruksjonen. Utbedringskostnaden vurderes som middels, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser. - Bad leilighet 1 - Overflate vegger og himling | Tilstandsgrad 3 settes på bakgrunn av påvist lekkasje fra avløp, manglende godkjent tettesjikt på vegger i våtsone samt registrert fuktpåvirkning med svertesopp. Konsekvens/tiltak: Forholdene innebærer økt risiko for fuktskader i konstruksjonen og oppgradering av våtrommet må påregnes. Kostnadsestimat er vurdert i punkt 7.1.3 membran. - Bad leilighet 1 - Overflate gulv | Tilstandsgrad 3 settes på bakgrunn av målt motfall på gulv hvor sluk fremstår som høyeste punkt. Forholdet medfører at lekkasjevann ikke ledes til sluk, men kan renne mot dør og ut av våtrommet med risiko for fuktpåvirkning av tilstøtende konstruksjoner. Konsekvens/tiltak: Løsningen tilfredsstiller ikke krav til funksjon for våtromsgulv og utbedring av fallforhold må påregnes. Kostnadsestimat er vurdert i punkt 7.1.3 membran. - Bad leilighet 1 - Membran, tettesjiktet og sluk | Tilstandsgrad 3 settes på bakgrunn av flere forhold som samlet gir høy risiko for fuktskader. Det er ikke dokumentert godkjent tettesjikt på vegger. Videre er membran og tilslutninger på gulv mot sluk ikke kontrollerbare og utførelse er derfor usikker. Det er registrert motfall på gulv hvor sluk fremstår som høyeste punkt, noe som medfører at lekkasjevann ikke ledes til sluk, men kan renne ut av våtrommet og påvirke tilstøtende konstruksjoner. Det er også registrert fuktpåvirkning i konstruksjonen ved målinger. Konsekvens/tiltak: De samlede avvikene innebærer vesentlig svekket fuktsikring og økt risiko for skjulte skader. Oppgradering av våtrommet må påregnes for å sikre tilfredsstillende funksjon og tetthet ved videre bruk. Kostnadsestimatet er basert på behov for oppgradering av våtrommet, herunder utbedring av fallforhold, etablering av tilfredsstillende tettesjikt samt utskifting av berørte overflater og installasjoner. Endelig omfang kan først avklares ved åpning av konstruksjonen, og kostnaden kan øke dersom det avdekkes ytterligere skader eller behov for mer omfattende tiltak. Utbedringskostnaden vurderes som høy, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser. - Bad leilighet 2 - Overflate vegger og himling | Tilstandsgrad 3 settes på bakgrunn av påvist lekkasje fra avløp ved servant samt lekkasje fra armatur ved utslagsvask. Konsekvens/tiltak: Forholdene medfører risiko for fuktpåvirkning av tilstøtende konstruksjoner og økt sannsynlighet for skjulte skader over tid. Snarlig utbedring av lekkasjene må påregnes ved videre bruk. Utbedringskostnaden vurderes som lav, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser. - Lite bad leilighet 2 - Overflate vegger og himling | Tilstandsgrad 3 settes på bakgrunn av åpne skjøter i veggoverflater samt alder og slitasje på overflater. Konsekvens/tiltak: Forholdene gir økt risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen ved bruk av våtrommet og løsningen vurderes ikke å gi tilstrekkelig fuktsikring over tid. Oppgradering må påregnes. Kostnadsestimat er vurdert i punkt 7.3.3 membran. - Lite bad leilighet 2 - Overflate gulv | Tilstandsgrad 3 settes på bakgrunn av målt motfall på gulv samt manglende tetting rundt rørgjennomføring i dusjsonen. Forholdene medfører at lekkasjevann ikke ledes til sluk og kan trenge ned i konstruksjonen. I tillegg er dør plassert i våtsone uten tilstrekkelig beskyttelse, noe som gir økt risiko for fuktskader på tilstøtende bygningsdeler. Konsekvens/tiltak: Løsningen tilfredsstiller ikke krav til funksjon for våtrom og utbedring må påregnes. Kostnadsestimat er vurdert i punkt 7.3.3 membran. - Lite bad leilighet 2 - Membran, tettesjiktet og sluk | Tilstandsgrad 3 settes på bakgrunn av forventet levetid for våtrommet er passert. Direkte dusjing og fuktbelastning mot vegg- og gulvoverflater innebærer økt risiko, da overflatebeskyttelsen er svekket. Det er registrert åpne skjøter i veggoverflater, motfall på gulv samt mangelfull tetting rundt rørgjennomføringer. Konsekvens/tiltak: Forholdene medfører at vann ikke ledes til sluk som forutsatt og kan trenge inn i konstruksjonen eller renne ut av våtrommet og påvirke tilstøtende bygningsdeler. Våtrommet fremstår med vesentlig svekket funksjon med hensyn til fuktsikring og vurderes som modent for oppgradering eller rehabilitering for å sikre tilfredsstillende funksjon ved videre bruk. Kostnadsestimatet er basert på behov for full oppgradering av våtrommet, herunder utbedring av fallforhold, etablering av tilfredsstillende tettesjikt samt utskifting av berørte overflater og gjennomføringer. Endelig omfang kan først avklares ved åpning av konstruksjonen, og kostnaden kan øke dersom det avdekkes ytterligere skader eller behov for mer omfattende tiltak. Utbedringskostnaden vurderes som høy, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser. - Kjøkken leil. 3 | Tilstandsgrad 3 settes på bakgrunn av samlet vurdering av kjøkkenets tilstand. Det er registrert svelling i benkeplate og innredning som indikerer fuktpåvirkning, samt generelt slitte overflater og alderstegn. Kjøkkenet fremstår i dårlig teknisk og vedlikeholdsmessig stand. Konsekvens/tiltak: Kjøkkenet er modent for oppgradering. Kostnadsestimatet er basert på behov for oppgradering av kjøkkenet, herunder utskifting av innredning, benkeplate og tilhørende installasjoner. Endelig omfang kan først avklares ved nærmere undersøkelser, og kan øke dersom det avdekkes ytterligere forhold. Utbedringskostnaden vurderes som middels, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser. - WC og innvendige vann- og avløpsrør | Tilstandsgrad 3 settes på bakgrunn av påviste lekkasjer fra avløp og armatur. Konsekvens/tiltak: Lekkasjer må utbedres ved reparasjon eller utskifting av vannlås og armatur. Utbedringskostnaden vurderes som lav, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser. TG2: - Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet - Krypekjeller - Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen) - Loft (konstruksjonsoppbygging) - Balkonger, verandaer og lignende - Bad leilighet 2 - Overflate gulv - Bad leilighet 2 - Membran, tettesjiktet og sluk - Kjøkken leil. 1 - Kjøkken leil. 2 - Hybelkjøkken leil. 2 - Varmtvannsbereder - Varmesentraler - Ventilasjon TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: Ikke angitt i rapport. Tilleggsopplysninger: - Bad leilighet 1: Det ble forsøkt hulltaking for fuktsøk i tilstøtende vegg, men dette lot seg ikke gjennomføre da veggen fremstod som massiv trekonstruksjon. Ved fuktsøk på overflater ble det målt noe forhøyede fuktverdier i veggparti nær dusjkabinett. Målingene indikerer fuktpåvirkning, men årsak og omfang kan ikke fastslås uten ytterligere inngrep. Dette bør hensyntas ved videre bruk. - Rekkverkshøyder måles mellom 0.85-0.90 meter og er for lav iht gjeldende krav ved oppføring og dagens krav til høyde. Høyde skal minimum være 1,0 meter når konstruksjonen er 0,5 meter over terreng. - Rekkverk i trapp ved leilighet 3 er for lavt i forhold til dagens krav. Øvrige trapper i bakgården har også for lave eller manglende håndløpere og rekkverk. - Det er ikke registrert snøfangere på taket. Manglende snøfangere kan medføre at snø og is raser ukontrollert ned fra taket, noe som kan utgjøre fare for personer, dyr og bygningsdeler ved inngangspartier og ferdselsarealer. - Det mangler sikring for nedfall på støttemurer rundt på tomten, med en avstand som er over 0,5 meter ned til terreng. Høydeforskjeller som utgjør en risiko med fare for liv og helse, skal sikres i sin helhet med rekkverk/sikring. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell.

Eiendomstype

Tomannsbolig

Oppvarming

Leilighet 1 har elektrisk gulvvarme på badet og vedovn i stuen. Leilighet 2 oppvarmes med elektrisk gulvvarme, panelovner, stråleovn og en luft-til-luft varmepumpe av merket Toshiba på kjøkkenet. Leilighet 3 har vedovn i stuen. Feiervesenet opplyser at siste registrerte feiing var 23.11.2023 og siste registrerte tilsyn var 03.10.2016. Det anbefales at det gjennomføres et nytt tilsyn før ildsted tas i bruk. Dersom rom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet kommentarer til el-anlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden el-anlegget ikke er kontrollert er det ikke usannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på at det kan måtte foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, alder eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til «Det lokale eltilsynet» (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater eller rehabilitering av bad m/varmekabler, samt installeringer for el-bil lader.

Strømforbruk

Det antas et årlig forbruk på ca 15 000 - 20 000 kWh. Den årlige kostnaden vil variere blant annet etter eget forbruksmønster og fyringsmetode. Boligen er tilknyttet strømavtalen Norgespris, en fastprisavtale vedtatt av Stortinget som trådte i kraft 1. oktober 2025. Avtalen følger målepunktet (strømmåleren) i boligen, og overtas automatisk av ny eier eller leietaker ved eierskifte. Bindingstid: - Gjelder ut 2026 dersom avtalen er inngått mellom 1. oktober 2025 og 31. desember 2026. - Ved avtaleinngåelse fra 2027 og videre gjelder bindingstiden ut kalenderåret fra bestillingstidspunktet. Ny eier må være innforstått med at dersom boligen har en aktiv Norgespris-avtale, vil denne videreføres i henhold til gjeldende vilkår. Det er opplyst at to av leilighetene har Norgespris, mens det er usikkert hva den siste leieboeren har.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene henvises det til kommunen.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

I henhold til Hvitvaskingsloven har meglerforetaket plikt til å gjennomføre kundetiltak (ID kontroll, kontroll av reelle rettighetshavere, mv). Kundetiltak skjer løpende og vil blant annet gjennomføres når handel inngås og ved gjennomføring av oppgjøret, samt dersom det foreligger mistanke om hvitvasking eller terrorfinansiering. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. Meglerforetaket er forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Budgivning

Eiendomsmeglere kan ikke formidle hemmelige bud og bud med kortere akseptfrist enn kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning hvor selger er forbruker, jfr. Informasjon om budgivning. Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og overtakelse skal sendes skriftlig til megler. Megler kan ikke formidle muntlige bud verken til selger, budgivere eller interessenter. Budgiver må legitimere seg med kopi av legitimasjon og underskrift. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser til budgiver, selger og interessenter. Aksept av bud skal sendes skriftlig til budgiver og selger. Budgiver kan benytte budskjema, elektronisk budgiving, skannet budskjema sendt på mail eller annen godkjent skriftlig kommunikasjonsform, f.eks. App’er i forbindelse med budgivningen. Konferer med megler. Megler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes teknisk feil. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere og kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles av megler.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Boligselgerforsikring

Megler gjør særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd den eiendom som legges ut for salg. Selger har derfor ikke spesifikk kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene i denne salgsoppgaven. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand av teknisk sakkyndig.   Selger har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager mangler etter avhendingsloven. Kjøper må som hovedregel reklamere til boligselgerforsikringen eller selger innen 2-3 måneder etter at kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget den potensielle mangelen. Hvis det går lengre tid enn dette, vil retten til økonomisk oppgjør som regel bortfalle i sin helhet. Se nettsidene til Sparebank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Gar-Bo Forsikring v/Søderberg & Partners. Med boligkjøperforsikring får du en rettshjelpsforsikring som dekker juridisk bistand i eventuelle reklamasjonssaker mot selger de neste fem årene. Les mer om forsikringen i vedlagte materiell. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar mellom kr 5.035,- og kr 8.295,- avhengig av boligtype, i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg. Konferer megler for ytterligere informasjon. 

Avgiftsbeskrivelse

Beløpet er opplyst av Halden kommune.

Moderniseringer og påkostninger

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år: 2023: - Varmtvannsbereder i krypkjeller (tilhørende leilighet 2) byttet. - Tiltak på røykløp. 2021: - Varmtvannsbereder på bad i leilighet 1 byttet. - Mindre elektriske utbedringer i leilighetene utført av Riis Elektro AS. Samsvarserklæring foreligger. 2020: - Deler av yttertak byttet. 2017: - Vinduer i leilighet 2 byttet. - Vedovn i leilighet 3 installert. 2016: - Tiltak på fyringsanlegg (bruksenhet).

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto to virkedager før overtakelse fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen til seg må det tas forbehold om dette i bud. Meglerforetaket forutsetter at innbetaling av egenkapitalen skjer samlet fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.   Dersom kjøper er utenlandsk statsborger og ikke har norsk personnummer eller D-nummer, må kjøper søke om D-nummer i forbindelse med tinglysing av eiendommen. Tildeling av D-nummer er en forutsetning for at skjøtet kan tinglyses.  Vær oppmerksom på at søknadsprosessen kan medføre forsinkelser i oppgjøret, noe som kan føre til utsatt utbetaling til selger.  Ta kontakt med ansvarlig megler for mer informasjon før budgivning.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Leiligheten i 1. etasje og leiligheten på loftet er i dag utleid. Løpende leieforhold følger boligen ved salg. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Radon

Alle boliger/leiligheter som leies ut og som ligger i 3. etasje eller lavere, er pålagt radonmåling. Eier har ikke utført måling av boligen. Se www.dsa.no for info. Radonmåling må gjennomføres over en periode på minst 2 måneder i tidsrommet 15.10. - 15.04. Kjøper overtar ansvaret/risikoen av for høyt radonnivå (tiltaksgrense er p.t 100 Bq/m3) fra overtakelsen, samt for ev. utbedringstiltak som må igangsettes. Kjøper er gjort kjent med at for høye verdier kan være oppsigelsesgrunn for leietaker.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers eventuelle mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3.  Det er vedtatt endringer i avhendingsloven som trådte i kraft 01.01.2022. Som følge av endringene vil det gjelde ulike regler, om kjøper er en forbrukerkjøper eller ikke, eller der hvor salgsobjektet utvilsomt er en næringseiendom. Dette er redegjort for nedenfor:   Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*: * Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene. I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye. Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen. Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven. Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.   Følgende gjelder ved salg til noen som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet (ikke-forbrukerkjøper): Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper eller hvor salgsobjektet utvilsomt er en næringseiendom, selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: «Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers.» Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3 9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving. Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon.   I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.   Kjøper aksepterer at EiendomsMegler1 kan offentliggjøre kjøpesum i egen markedsføring. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se EiendomsMegler1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter som henvender seg til megler vil bli registrert for videre oppfølging. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen, raskt. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtagelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Se Eiendomsmelger1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 52 952
• Informasjon om eiendomsskatt: Formuesverdien er hentet fra Skatteetatens digitale delingsløsning og er ikke kontrollert av megler.