Røsnesveien 326

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 102 m²
BRA-i: 85 m²
BRA-e: 17 m²
TBA: 62 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Etasje

2

Parkering

Det foreligger en tinglyst avtale som gir rett til en parkeringsplass på tomt nr. 12, som antas å tilsvare eiendommen Strandbakken 11 (hytta rett bak). Utover denne tinglyste retten finnes det ingen andre skriftlige avtaler knyttet til parkeringsplass. Nåværende eier av hytta har imidlertid i praksis benyttet parkeringsplass ved bommen, ca. 40-50 meter fra hytta. Denne plassen ligger på en annen tomt og bruken har vært basert på en muntlig avtale med eier av den aktuelle tomten. Det bør videre avklares med eier av parkeringsplassen ved bommen om det er mulig å fortsette å parkere der. Dersom avtale ikke oppnås, gjelder kun den tinglyste retten til parkeringsplass på tomt nr. 12 (Strandbakken 11), jf. tinglyst bestemmelse om parkering.

Eiendom

Tomteareal er 980 m² på eiet tomt.

Eiendommen har en fantastisk eiet tomt med nydelig sjøutsikt. På tomten er det terrasse og grøntareal med plen og diverse beplantning.

Byggeår

1935

Innhold

Boligen består av følgende rom:   1. etasje: Kjøkken, stue, wc-rom, dusjrom og soverom.   2. etasje: Gang, soverom og to boder. I tillegg kommer anneks og to utvendige boder. Det foreligger tegninger av boligen, datert 12.08.1986 i forbindelse med påbygg/tilbygg. Tegningene samsvarer ikke med dagens bruk. Endringer er gjort både i 1. og 2. etasje, samt på utearealer, uten at det foreligger dokumentasjon på at disse er byggemeldt eller godkjent av kommunen. I 1. etasje er opprinnelig soverom innenfor kjøkkenet, dette er i dag innlemmet i kjøkkenet. Tilbygg med bod, vaskerom og toalett er bod endret til wc-rom, vaskerom har blitt bad med dusj og toalett som i dag er teknisk rom. I 2. etasje er balkong i gavlvegg fjernet, og de to minste rommene oppfyller ikke krav til godkjente soverom grunnet takhøyde, ventilasjon og rømningsvindu. Det foreligger ingen tegninger for uthus/anneks, som er plassert svært nær tomtegrensen. Det er heller ikke dokumentert at plasseringen er godkjent. Hytta har terrasser på ca. 53 kvm som ikke fremkommer på tegningene, og størrelse/utforming tilsier at dette kan være søknadspliktig. Selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller innhente godkjennelse i ettertid. Kommunen kan reagere med krav om riving, omsøking eller ileggelse av overtredelsesgebyr. Uavhengig av kommunens reaksjon er dette kjøpers ansvar og risiko. På Halden kommunes hjemmeside fremkommer følgende angående terrasse: Fra 1. mai 2021 er det endringer i reglene for hva du kan bygge av terrasser og tilbygg uten å måtte søke. Før du begynner å bygge må du sjekke at det du vil bygge er unntatt søknadsplikt. Skal du bygge en platting som ikke er høyere enn 0,5 meter over bakken? Da kan du bygge uten å søke, så lenge kommuneplanen eller reguleringsplanen ikke setter andre grenser. Når det gjelder oppføring av terrasse som ikke er søknadspliktig, så kan den ha en høyde på inntil 1,0 meter fra eksisterende terreng, og kan ikke stikke lenger ut enn 4,0 meter fra ytterveggen til bygningen, også kalt fasadelivet. Terrassen kan ha et rekkverk på inntil 1,2 meter, men den kan ikke være overbygd. Avstanden til nabogrensa skal være minst 1,0 meter, men ofte må du ha større avstand på grunn av byggegrenser eller andre avgrensninger.   De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. 

Standard

Enebolig oppført i 1935, tilbygd i 1986/87. Boligen har vinduer av tre med 2-lags isolerglass datert 1986–2017, samt takvinduer fra 1987. Kjøkkenet er innredet med over- og underskap, laminert benkeplate med nedfelt vask og platetopp. Det er montert sprutplate bak platetopp og oppvaskkum. Frittstående kombiskap med kjøl og frys, integrert oppvaskmaskin og stekeovn. Kjøkkeninnredningen er fra 2021. Dusjrommet er fra 1987 og har belegg på gulv, mdf-panel og våtromsplater på vegger, samt trepanel i himling. Rommet er utstyrt med dusj med dusjvegg og har mekanisk avtrekk i yttervegg. Boligen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Badet/dusjrommet er av eldre dato og er modent for renovering og modernisering. Innvendige overflater i første etasje består av vegger med mdf-panel, trepanel, tapet, huntonittplater og malt murvegg. Himlingen har huntonitt, trepanel og slett malt utførelse, mens gulvene er belagt med belegg og laminat. I andre etasje er veggene og himlingen utført med trepanel, og gulvene har belegg. Informasjon fra eierskifterapport Det vises til eierskifterapport vedlagt salgsoppgaven, her finner du utfyllende informasjon, vurderinger og tiltak fra den bygningssakkyndige. En eierskifterapport beskriver synlige skader/avvik eller tegn på skader/avvik på boligen, rapporten fremhever vanligvis ikke positive egenskaper ved boligen. Det er også full anledning til å ta direkte kontakt med bygningssakkyndig dersom du har spørsmål som er ønskelig å drøfte. Bygningssakkyndig har angitt TG3 for følgende bygningsdeler/forhold: - Membran, tettesjiktet og sluk på dusjrom. TG3 er satt grunnet at badet er av eldre dato, samt at løsningene anses ikke tilstrekkelige for trygg bruk over tid, og oppgradering må påregnes for å sikre tilfredstillende fuktsikring ved dagens og fremtidig bruk. Bygningssakkyndig har angitt TG2 for følgende bygningsdeler/forhold: - Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet. - Krypekjeller. - Terrengforhold. - Yttervegger. - Vinduer og ytterdører. - Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen). - Balkonger, verandaer og lignende. - Dusjrom vegg overflate vegger og himling. - Gulvoverflater på dusjrom. - WC og innvendige vann- og avløpsrør. - Varmesentraler. - Ventilasjon. Bygningssakkyndig har angitt TGiu(ikke undersøkt) for følgende bygningsdeler/forhold: - Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak. Ikke mulig å inspisere konstruksjonen fordi den er i all hovedsak lukket. Tilleggsopplysninger: - Innvendig trapp mangler tilstrekkelig med håndrekker på begge sider. - Rekkverkshøyder måles til mellom ca. 0,78–0,88 meter på terrasser både i 2. etasje og ved inngang/hage og er for lav iht. gjeldende krav ved oppføring og dagens krav til høyde. Høyde skal minimum være 1,0 meter når konstruksjonen er 0,5 meter over terreng. - Det mangler sikring for nedfall på støttemurer rundt på tomten, med en avstand som er over 0,5 meter ned til terreng. Høydeforskjeller som utgjør en risiko med fare for liv og helse, skal sikres i sin helhet med rekkverk/sikring

Hvitevarer

Frittstående kombiskap, integrert oppvaskmaskin og stekeovn som medfølger. Disse leveres uten noen form for garantier, ut over eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Adkomst

Se kart på Finn.no.

Byggemåte

Fritidsboligen er opprinnelig oppført ca. 1935, med tilbygg og påbygg fra 1987. Grunnmur består av pusset og malt betong, samt partier med leca i forbindelse med nyere konstruksjoner. Det er krypkjeller under deler av bygget. Etasjeskiller er i trekonstruksjon. Yttervegger er antatt oppført med reisverk og utvendig kledd med malt trepanel fra ca. 1987. Taket antatt saltak med plassbygde sperrer i tre, undertak av sutaksplater og tekking med betongtakstein. Renner, nedløp og beslag er i plastbelagt stål, og skorstein er helbeslått over tak. For ytterligere informasjon, se vedlagt eierskifterapport.

Eiendomstype

Fritidseiendom

Oppvarming

Varmepumpe, vedovn og panelovner. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet kommentarer til el-anlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier.    Siden el-anlegget ikke er kontrollert er det ikke usannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på at det kan måtte foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, alder eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard.   I Norge er det en av oppgavene til «Det lokale eltilsynet» (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater eller rehabilitering av bad m/varmekabler, samt installeringer for el-bil lader. Dersom rom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Strømforbruk

Boligen kan være tilknyttet strømavtalen Norgespris, en fastprisavtale vedtatt av Stortinget som trer i kraft fra 1. oktober 2025. Avtalen følger målepunktet (strømmåleren) i boligen, og overtas automatisk av ny eier eller leietaker ved eierskifte. Bindingstid: •    Gjelder ut 2026 dersom avtalen er inngått mellom 1. oktober 2025 og 31. desember 2026. •    Ved avtaleinngåelse fra 2027 og videre gjelder bindingstiden ut kalenderåret fra bestillingstidspunktet. Ny eier må være innforstått med at dersom boligen har en aktiv Norgespris-avtale, vil denne videreføres i henhold til gjeldende vilkår.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene henvises det til kommunen. Privat vei vedlikeholdes av brukerne.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Budgivning

Eiendomsmeglere kan ikke formidle hemmelige bud og bud med kortere akseptfrist enn kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning hvor selger er forbruker, jfr. Informasjon om budgivning. Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og overtakelse skal sendes skriftlig til megler. Megler kan ikke formidle muntlige bud verken til selger, budgivere eller interessenter. Budgiver må legitimere seg med kopi av legitimasjon og underskrift. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser til budgiver, selger og interessenter. Aksept av bud skal sendes skriftlig til budgiver og selger. Budgiver kan benytte budskjema, elektronisk budgiving, skannet budskjema sendt på mail eller annen godkjent skriftlig kommunikasjonsform, f.eks. App’er i forbindelse med budgivningen. Konferer med megler. Megler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes teknisk feil. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere og kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles av megler.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Boligselgerforsikring

Selger har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager mangler etter avhendingsloven. Kjøper må som hovedregel reklamere til boligselgerforsikringen eller selger innen 2-3 måneder etter at kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget den potensielle mangelen. Hvis det går lengre tid enn dette, vil retten til økonomisk oppgjør som regel bortfalle i sin helhet. Se nettsidene til Sparebank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4.200/5.500,- avhengig av boligtype i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring, samt et tillegg på kr. 1.000,- i honorar for Boligkjøperforsikring PLUSS. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto to virkedager før overtakelse fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen til seg må det tas forbehold om dette i bud. Meglerforetaket forutsetter at innbetaling av egenkapitalen skjer samlet fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Adgang til utleie

Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.   Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.    Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.§ 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Til informasjon kan EiendomsMegler1 offentliggjøre kjøpesum m.m i egen markedsføring. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter som henvender seg til megler vil bli registrert for videre oppfølging. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen, raskt. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtagelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Se Eiendomsmelger1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 16 014